A. 中國商業地產目前存在哪些困境
中國商業地產，目前存在很多困難，人們手裡沒有錢就買不了商品樓了。
B. 商業地產己經崩盤了，會不會帶動住宅崩盤
你的邏輯關系有誤。
所謂「衣食住行」是基本民生問題，這幾個方面任一環節內出問題，容就會出大問題，會帶來一片的附帶效應。
而商業更多的是交易環節，商業不暢，最多是市場低迷，沒有生機而已。
過去有過這樣的話：無農不穩、無工不富、無商不榮------由此可以看出，這幾種事情的邏輯關系，與主次關系。
只有住宅出現問題，商業會出現連帶問題；商業出現問題，住宅可能有連帶問題，也可能不會有事。
舉個例子：
當房子因房價過高，大家都買不起的時候，就導致其下游的家裝、家飾、建材、傢具、家電等等一系列的生意蕭條，而這就會引起從事該品類的經營者驟減或縮減店面，從而導致經營商業平台的商業地產蕭條。
而商業平台蕭條，引發原因可能是供過於求、操作專業低下、新形式的「平台」競爭、投資市場低迷等原因。而引發這種蕭條的，未必就是住宅導致的。
C. 為什麼商業地產只有四十年
《中華人來民共和國城鎮國有土源地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。
D. 為什麼要向商業地產轉型
資源擁有的程度決定了其擴張的速度。因此在傳統戰略規劃的框架下，「依靠高周轉率實現規模化擴張模式」的經典戰略模式曾被我國房地產界，特別是被住宅地產企業反復復制。究其原因，大約是因為我國資源要素尚未完全市場化，產業還處於成長初期，「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」。所以企業在做戰略規劃時，可以基於國家宏觀經濟的穩定增長，隱含假設房地產行業將持續符合傳統戰略規劃框架的適應性條件。不過，在戰略落地的過程中，多數企業只重視通過不斷地增加土地儲備實現規模擴張，卻忽略了該模式下需要通過提高存貨周轉率以控制短期風險頭寸的戰略核心。而行業標桿企業之所以始終走在行業的前列，是因為其能夠不斷地提高自身的經營和管理能力，通過商業模式和盈利模式的創新以提高企業競爭優勢，從而避免這種簡單的財富增長模式，如萬科的標准化和細分化的產品線等等。
得益於逐步市場化的政策推動和宏觀經濟的穩定增長，2008年之前的我國房地產市場一直維持著傳統戰略規劃框架的三個假設，直到全球金融危機爆發後導致行業首次全面下行，「資源-目標」的戰略規劃邏輯開始因產業環境的變動而陷入矛盾之中。盡管在2009年又迅速回升並且成交量和銷售額雙雙創出新高，但仍然讓整個行業經受了一段艱苦的去庫存化期。同時，因全球宏觀經濟環境的變化，我國的財政和貨幣政策也處於「不穩定狀態」，政策從「快、准、重」出拳刺激經濟到現在開始防通脹，只不過1年時間。此外，資本市場錯誤的估值方式以及我國不健全的資本市場體系，也使地產企業只有不斷地「被」增加土地儲備才能獲得市值提升和融資的可能。當市場環境發生逆轉後，高價持有的單向多方頭寸（土地儲備或者代售產品）就完全暴露在風險之下，資金鏈便成為制約地產公司實現戰略目標的最大瓶頸。
產業環境，特別是金融危機引發的金融環境動盪不僅加劇了行業未來發展趨勢的復雜程度，更增加了房地產企業獲取發展所需資源的成本。受制於土地財政影響，持續並穩定增長的高房價成為住宅地產企業重復「規模化擴張」戰略最重要的假定基礎。無論是對城市化進程還是人口紅利的分析，都是為論證這一基礎的可靠性而已。但事實上，房地產行業是周期性行業，企業在戰略規劃中常常忽略了房地產產業的持續發展和能否維持當前的高房價是完全兩個不同的概念。
市場的動盪使得專注於住宅地產市場的眾多房地產企業開始調整戰略，關注並陸續介入房地產行業的另一個領域——商業地產，並試圖將「規模化」擴張戰略在商業地產領域進行復制。
由於開發商或投資人通常是以持有或「售後返租」等形式直接經營物業資產，因此與住宅地產相比，一個顯而易見的區別是，商業地產能給持有者帶來持續的租金收入，特別是當宏觀經濟政策收緊，銀行信貸收縮時，持續穩定的租金收入將有效改善地產公司的現金流壓力，熨平業績波動。同時，持有住宅地產只是增加存貨，而持有商業地產則類似一項買入期權，既能分享未來土地增值的巨大收益，又可以根據市場周期波動選擇出售或繼續持有——這大概是住宅地產向商業地產轉型的主要原因之一。此外，作為一項能夠持續產生現金流的資產，商業地產天然地具有了資產證券化的條件。無論是ABS還是REITs,都使得商業地產開發商不僅能夠繼續持有並營運商業地產，還能不斷獲得持續開發或收購新增商業地產所需的資金，因此其與住宅地產公司相比有了更多的融資渠道。特別是2010年年初，中國人民銀行辦公廳下發了關於徵求對《銀行間債券市場房地產信託受益券發行管理辦法》意見的通知，標志著房地產投資信託基金的初步試點總體構架已經形成。
但事實上，無論是持續的現金流入或物業期權、還是證券化的融資優勢，都只是商業地產表現出的最終結果，其之所以具有抗周期性，根本原因在於對商業地產產業鏈中三大關鍵環節的控制：選址的前瞻性、設計的商業滿足性以及運營的專業性。而選址取決於對城市化進程和人口遷移的城市變遷研究，定位和設計取決於對商業的理解和主力商戶的要求，後期的營運則必須依託既懂地產開發又熟蘊商業規則的復合型人才，所謂「地段決定人群，人群決定產品，產品決定模式」。在上述前提下，商業地產才能表現出住宅地產所不具備的抗周期的三大產業特徵：多樣化的、持續的現金流入、因營運能力而導致的資產增值預期以及因合理的租期安排而提升的資產流動性（抵押、出售、「售後返租」等）。
（作者系賽普管理高級咨詢師）
E. 評論：三四線城市商業地產衰落 只是馬雲惹的禍嗎
這個論點，個人感覺很奇怪。
1、這個論點的依據是什麼？地級市個，縣級2862個，有詳細數據支撐這個論點么？
2、這3000多個城，還有多少地方，最大的商業也就一個超市，您了解么？
3、這些城，商業地產面臨的最大問題真不是衰敗，我的經歷判斷：更多的是錯位擺放的問題，表現形式多是：體量過大、過飽和、項目定位與市場需求差異較大、項目預期投報收益與實際收益的矛盾等問題；
4、目前，電商在縣級一下地區的最後一公里問題，尚未全部解決，由此可以結論為，電商並未覆蓋到所有鄉鎮村市場-----這個鍋怎麼又到馬總頭上了？
5、直接導致商業地產衰敗的，無非幾個情況：
A.商業地產的重復投資（供過於求），就是上邊講的過量/過飽和問題。例：一個30萬人的縣城，假設配套一個3萬方的小商品市場就滿足需求，偏偏上了5個5萬方的同命題項目。誰能活的好？----根本原因在於，這種市場吸引的多是沒專業團隊（不想花錢組隊伍）、沒經驗（容易自我迷信）、實力小（賭性心態）的房開，所以他們要交學費；
B.市場誤判，就是項目定位與市場需求差異問題。例：在一個常規需求尚未徹底解決的市場，做到商品齊全是正好，卻直接一步到位搞什麼「全國最大」、「最高端」的某某某。這就是給自己貼「催命符」------根本原因，還是上邊的幾個問題作祟；
C.投報與收益矛盾。這分2中情況：
確實是建設的高成本，與當地的購買/投資力相差太大，帳算不平----處理辦法有2，設法降成本，或者等，因為提升當地經濟「造血」機制的活，不是房開的；
貪心不足-----一定要套二線以上城市項目運作的投報比率，算到最後，就是自己賣不動，租不掉。
------以上是本人自己考察分析、運作推案的心得，如有不足，純屬個人水平問題；如有質疑，可隨時溝通。但請各位相關朋友，在無充足論據的情況下，不要妄自對某些事務或行業輕言未來，諸行不易，生活艱辛，切、切。
F. 商業地產真的過剩了嗎
而對於南京的商業發展，各方觀點不一。 上海道置投資副總經理邵雪松認為，前南京商鋪的供應量主要還是集中在江北、江寧、河西等新區，從政府規劃和未來區域的發展來看，這些區域對於商鋪的需求還是十分旺盛的，也存在很大的發展潛力。但是因為新區的整體入住率存在差異，所以商鋪的經營情況也各有不同，比如江北主要還是以剛需樓盤為主，入住率較高，所以江北的社區商鋪發展比較好；奧體的樓盤主要以改善型購房者和投資客為主，入住率相對較低，所以奧體商業氛圍的形成可能需要時間。 中國商業網聯會學術委副秘書長汪洋認為，南京目前的商業地產可能存在供應量過剩，除了500萬~600萬平方米的存量外，每年還有200萬~300萬平方米的供應量，各種商業廣場、綜合體商業、社區商鋪不斷涌現。對於新街口、湖南路兩大商圈佔主導地位的南京，很多已交付商業項目陷入了各種困境，不是前期招商困難就是後期經營不善。 而目前，已經有城市出現了過剩現象。21世紀不動產在一項內部調查中發現，北京近十年來開業的商業地產總計近1000萬平方米，但其中近三成閑置，因定位和運營出現偏差，不少商業不是已經倒閉就是即將倒閉。而在許多二線城市，也已經出現商業地產開發量與商業運營的消化能力不對稱的現象。 同一時間的開發量大以及同質化的問題嚴重，幾乎是這些城市在商業地產開發上的致命問題。寶龍集團商業管理公司總經理潘韜說，中國商業地產的市場規模已經吸納不了如此龐大的建設熱潮，或許在五年後，中國的商業地產就會從戰國時代變成三國時代。到時候，具有全國影響力的公司估計不會超過五家，「最後誰能活下來，是一個很大的問題。」 也有人認為危機已迫在眉睫。比如，上海證大集團董事吳洋說，中國的商業地產在2013年、2014年會有井噴式的危機，這個危機要比住宅地產危機來得更為迅猛，將是一場地震，一場災難。
G. 在當前低迷的市場環境下，商業地產的出路在何方
打破潛規則！
實價銷售，與業主簽訂購房保障條款（如在某段時間內房價變動，對購房業主進行適當補償等等）
我不是專業人士，但如果有這樣的地產公司這樣做，我就會去買他的房子！
H. 為什麼說房地產市場永遠不會沒落
因為放開了二胎政策 可以培養新一代房奴
I. 為什麼商業地產越蕭條的地方，住宅房價就越高
這本來就是一個反常態的現象。
正常情況下，應該是某地商業地產越繁華，聚集的商回機也就越多，那答么有錢的人們，特別是商人應該是對這個地區，趨之若鶩，隨之住房價格水漲船高，才是合理的。
而你說的這個反現象，只能再次說明，我國民間資本投報的渠道太少，當商業地產蕭條後，民間過剩資本在沒有更好的投資渠道的前提下，不得不投入住宅方向了。
但我可以負責任的告訴您：這種現象既然是反常態的，必然持續時間不會太久，還有斷崖暴跌的風險。試問，大家都抱著投機與隨眾的心態投資住宅，勢必加速該商品的虛高價值，當形勢突變，極有可能炒房炒成房東。還有，商業的定律是，物以稀為貴。當一大堆生活必需品被很多人人為的炒作成奢侈品的價格，那必然會有價無市，最後苦的不是買不起的人，苦的是爛在手裡，賣不掉的那群人。
J. 商業地產的前景比不上住宅
「商業地產是城市繁榮發達的核心，沒有商業地產的住宅，也賣不上回價格。」地產資答深人士曾言，如果把一座城市比如成一個人，那麼商業就是血液，能為其發展注入源源不斷的動能。
商業地產是中國新型經濟的載體，市場經濟鏈條中的重要組成部分，對於正處在轉型中的中國經濟產業結構有很大的貢獻性。國家一直在鼓勵商業地產，商業公寓是商業地產的一部分，也是風險率較低的商業地產。好地段、低總價、，可自住可商用……公平來講，商業公寓發展更大，更值得出手。