如何打造精品地產項目

A. 如何樹立精品意識，打造嶺南園林精品

一、優化管理架構，注重績效管理

1、創新管理架構，推行區域化管理
隨著嶺南園林業務的不斷拓展，我們不斷探索，大膽解放思想，通過優化管理流程等手段，將管理手段及模式進行了升級和優化 。嶺南公司現已設立事業發展中心、財務中心、工程管理中心、成本控制中心、綜合管理中心等五大管理中心，以及逐步建立完善華南、西南、華中、華東、華北等五大區域運營中心，並在總部增設了審計監察辦、結算部和文化信息部，全面推行了企業的制度化、精細化、系統化和區域化管理。五大總部管理中心的設立突出體現了總部制定戰略、制度、管理流程並負責協調、審計、監察的職能；五大區域運營中心的健全更加明確了各區域為項目運營管理的主角地位，各區域運營中心充分發揮積極性，自覺自主的去開拓業務、完成工程項目管理，形成了既為總部創造業績、又在項目管理中控製成本、完成各項目實施、得到應得提成及獎勵的運行機制，各區域運營中心將逐步復制發展成若干個富有戰鬥力的嶺南。嶺南推行區域化管理，打破了總部大包大攬的格局，激發了各區域與各中心的發展潛力，有效助力企業全國戰略的實施，實現了全國大范圍的業務突破。
2、注重績效考核，落實目標管理
我們在發展中，注重績效考核，以業績論英雄，以績效激勵、幫助員工實現自我價值，引導員工將個人願景與企業共同願景相結合，從而實現企業與員工的共同發展。比如為了充分調動苗木事業部人員工作的積極性，規范公司內部管理，我們專門發布實施了《苗木事業部績效考核實施方案》，對場地利用率、苗木成活率、苗場管理各方面進行了具體規定和科學測評，並確定了第一責任人，負責具體實行。由於堅持嚴格管理，嶺南所完成的綠化工程多次得到各地省市領導的高度評價和業主的充分肯定，不僅有效增強了苗木事業部各基地的創收能力，也一定程度推動了苗木經營的持續發展。
同時，為深化我公司對工程項目管理的改革，我們還根據實際情況制定出《項目成本目標責任制度》、《項目內部承包管理制度》等一系列目標管理制度，在嶺南上下形成以企業利潤為中心、項目以成本控制為中心的雙中心管理理念。除了地產和部分市政園林項目必須實行目標責任制以外，我們還逐步擴大到苗木生產、綠化養護、園林研發等部門，將所有相關工作和經營狀況用可量化的數據呈現出來，將項目管理團隊的績效與收入分配的各項指標緊密結合，用來作為考核和利潤分配的參考指標和依據，以此提升全員的積極性，真正將嶺南建設成講責任、講效益、講發展的現代化管理企業，促使嶺南往更高水平發展。
3、嚴抓工程質量，注重預警管理
質量是企業生存和發展的根本，在這里，我想重點提一下我們的工程管理制度。在工程管理上，我們建立並運用了一整套完整的質量管理體系、手段和方法對工程質量進行系統管理，根據國家、行業現有的質量標准和規范，結合公司實際，我們制定並出台《質量督導管理制度》，建立總部-區域運營中心-項目三級質量督導機制，形成《質量督導報告》，建立和完善自我診斷、持續改進的質量管理機制，提升項目管理人員質量問題預控能力，逐年降低因工程質量引起的客戶投訴率，確保客戶對工程質量的滿意度。同時，質量督導的結果作為項目工程質量目標考核和優秀項目申評的重要依據，直接與項目目標績效獎金掛鉤。
另外，我們還建立了有特色的質量預警自檢體系，在全國項目設立並推行質量預警機制，將質量預警與質量督導、質量評價以及日常質量管理有效結合，有效防範質量事故發生。預警分為黃色、橙色、紅色三級，針對公司的質量運行而制定的一系列方案，由工程管理中心根據項目實際情況預先發布警告，及時處理質量問題，防患於未然，掌握質量工作的主動權。

二、提升科研能力，建設科技嶺南

近幾年，我們加大科研投入，成立了園林科學研究院，招聘了一批以博士生和碩士生為主的科技研發人員，同時不斷創新科研體系，深化產學研合作，涌現出了一批自主研發的科技成果,2012年順利獲批國家高新技術企業，2013年四月份又通過4項廣東省高新技術產品認定，今年又有一批發明專利正在認定，碩果累累的科研成果大力提高了嶺南的科技創新能力。
1、打造人才孵化基地
嶺南注重在企業、高校、科研機構之間建立人才交流和培養的有效機制，目前已形成較為完善的科研人才培養機制。我們與很多高校建立了人才聯合培養計劃，如與湖南環境生物職業技術學院達成實習和就業基地的合作，並開設嶺南班，為更多的應屆大學生提供實習和就業機會；我們已連續多年在華南農業大學、仲愷農學院、浙江農林大學等高校設立嶺南獎、助學金和大學生創新研究基金，鼓勵大學生在園林工程及設計等多方面進行應用性研究；我們於去年與華南農業大學聯合開辦風景園林碩士班，招收一批在職嶺南員工為學生；並於今年成功申請為東莞市繼續教育基地，既能在一定程度上解決園林企業內部技術資源不足的問題，也為園林行業的發展儲備了更多人才。
2、共建產學研服務平台
近年來，我公司與高校和科研院所開展了多種形式的聯合研究開發活動，並取得了多項具有自主知識產權的新技術。我們與華南師范大學聯合承擔國家級星火計劃——《水生植物產業化技術推廣應用》，引種馴化水生植物並對水生植物的清污能力進行研究，目前已申請一項國家發明專利。我們與仲愷農業工程學院進行產學研合作，在大樹移植、苗木養護、苗木引種馴化及珍稀園林植物開發等方面都獲得了較大提升。我們與廣東省農科院開展了濕地環境生態系統修復與重建技術的研究，在濕地公園的景觀建設方面提供科學依據；同時，我們聯合廣東省農科院及華南農業大學就華南地區園林植物病蟲害測報工作達成合作協議，准備通過研究建立華南地區園林植物病蟲害測報站。另外，我公司還與中科院華南植物園、四川農業大學等國內著名高校和科研院所達成了戰略合作協議，取得了一定效果。
2013年度，我司持續加強科技平台建設，進一步加大研發投入，不斷增強自主創新能力和技術競爭力，在繼獲批國家高新技術企業後，經過一年多來的認真籌備，由我司發起的「生態園林產業技術創新戰略聯盟」正式成立，由全國14家院校和科研單位、21家知名園林企業、8位著名園林專家學者共同參與的聯盟成立會議在2013年11月中旬順利召開，我司當選為理事長單位，，這標志著嶺南在園林行業、生態產業、企業、高校、科研機構中的龍頭地位進一步鞏固加強，全產業鏈的發展模式得到進一步提升。

三、創新設計理念，倡導生態嶺南

嶺南一直注重設計理念的創新，將生態效果和景觀效果融會貫通，強調設計的深度和內涵，不僅創造美好的風景，營造宜居環境，更讓建設生態城市和生態環境的概念付之實踐。我們認為，園林不僅僅只是傳統簡單的掇山理水、種植花木，而應該是緊密結合城市發展、適應城市需要、順應當代人的需求，根植於現在城市生態建設需要的生態基礎性設施。這種基礎設施應該是為大眾服務的、是具有公益性質的，它不僅僅要為城市居民提供了文化休息以及其他活動場所，也要為人們了解社會、認識自然、美化城市，更重要的是，園林還應該是改善城市生態環境、調節氣候、凈化空氣、保障城市可持續發展的重要保證。
近年來，嶺南園林下屬的嶺南景觀設計公司設計了一大批優秀作品，這些作品不僅獲得了業內好評，也較好地體現了園林的生態性。如由我司設計的四川自貢釜溪河復合綠道工程就被譽為自貢鹽都的「世外桃源」，成了當地市民爭相游覽的著名景點。這條綠道充分體現了生態和諧的設計特色，沿著自貢釜溪河畔劃出了一道「天藍、水清、地綠」的生態弧線，有效保護了當地生態環境，也促進了地方產業和諧發展，獲得了四川省有關部門和當地政府的一致好評。

四、發展企業文化，建設文化嶺南

嶺南園林從當年的艱難草創中發展壯大，與一直重視發展優秀的企業文化分不開。我們提倡「人才強企」的戰略，將愛國敬業的價值觀念、爭創一流的企業精神、誠信務實的經營之道以及「天道酬勤」和「厚德載物」的文化內涵深深融入到每一個員工心中，逐步形成了嶺南自己的文化特色。
1、加強文化建設
企業文化是我們前進的根基和寶貴的財富，優秀的企業文化會迸發出強大的凝聚力。當年，公司小，人心齊。雖然成長很艱難、特別創業早年，困難重重，但公司雖小卻非常有戰鬥力，可以說，人人踏實苦幹、個個奮勇爭先。文化氛圍非常好。隨著公司跨越式的發展，也隨著制度化、規范化管理，公司在抓好剛性管理同時，更注重繼續傳承和發揚嶺南公司優秀的文化，把好的企業文化作為可持續發展源源不斷的動力，不斷提升員工的凝聚力和歸屬感，全面激發員工的創造力。
同時，我們還自辦了內刊《嶺南人》、《嶺南報》，開通了員工中的文化窗口，並開展了豐富多彩的文娛活動，比較有特色的例如體育嘉年華活動，嶺南十佳歌手活動、登山比賽，年終旅遊、植樹節、荔枝節活動等，這些活動都極大的豐富了廣大員工的業餘生活。我們還實行帶薪年假，實施禮金與車房補貼、異地調動補貼等等，這些文化載體形成了嶺南優秀的精神環境，大力提高了企業的凝聚力。
2、以人才建設提高競爭力
我們認為，人才是企業的第一生產力。因此，嶺南在創立之初就十分重視人才，一 直將人才擺在企業戰略發展的首位。16年的發展、探索和總結，使得我們在選人才、用人才、育人才、留人才等方面都形成了適合自己的一套行之有效人才觀念，歸結下來，主要為八個字「海納百川、唯才是舉」。即我們要以大海一般的廣闊胸懷，吸納各種社會精英加入嶺南。我們講只要你有才華，在嶺南一定會有一個舞台給你，快速發中的嶺南將擁有許多的空缺和機會，只要有才幹，在嶺南就能夠得以施展。我們不斷通過優化人力結構，為員工提供良好的工作環境和公正、公平的事業發展空間。「德為先，才兼備，能者上，庸者讓。」這是我們持續堅持的用人標准。公司內部形成了「幹部能上能下，待遇能高能低」的公平競爭環境，也解決了發展中遇到的一系列人才難題。
例如，對於有才華的青年人才，我們除了採用「老帶新、一對一」的拜師幫帶制度之外，還實施了「雛鷹人才」計劃，從公司近幾年新招入的一批比較有潛力的大學生進行重點培養，讓他們更多的了解和參與到公司的經營管理當中，並且在合適的情況下讓他們逐步獨立去負責一些重要的工作，給予他們較大的空間，允許他們犯錯，幫助他們迅速成長，為公司後備人才積聚力量。經過這些年的努力，一大批年輕有朝氣，冒尖突出的年輕人都陸續走上了領導和管理崗位，在各個部門逐步挑起重擔獨擋一面。所以嶺南自創建以來，員工隊伍的人才越聚越多、層次越來越高、執行力越來越強，這與我們較為科學合理的人才觀密切相關。可以說，正是人才結構的穩定奠定了嶺南得以蓬勃發展的堅實基礎。
3、加強培訓學習
嶺南很注重給廣大員工特別是優秀員工提供良好的培訓和學習機會，讓他們真正學到自己想學的東西，不斷豐富自己的知識面，拓寬視野，增長才幹，跟上企業快速發展的步伐。為此，公司每年在培訓上投入了大量的資金，將幹部送出去學習，將專家請進來講課，讓大家有更多的機會學習和提升。同時，在公司內部我們也建立了良好的學習交流制度，例如視頻教學網，將公司歷年的培訓視頻組成學習系統，讓員工可以隨時隨地的進行提升學習，為公司營造了良好的學習氛圍。再比如，我們一直推行「嶺南企業內訓師制度」，大力培養了一批骨幹成為公司內部的講師，請他們為其他員工講課並給予一定的報酬激勵，「教學相長」，讓講課的和聽課的員工都有所提高。另外，我們還開展了定期「讀書沙龍」活動，為員工提供一個自由、寬松的學習交流環境，我們的「讀書沙龍」活動已經成為了嶺南極富特色的一個學習活動，期期爆滿，為公司營造了良好的學習氛圍。這些學習培訓機制使得公司內部學習熱情高漲，企業文化活躍，工作氛圍愉悅，增強了凝聚力，取得了良好的效益，有效的推動了企業的發展。
4、注重品牌意識的培養
在嶺南這幾年的發展中，我們越來越意識到品牌的重要性，要想將企業做大做強，實現立百年大業的奮斗目標一定要先樹立起自己響亮的品牌，這樣才能走出廣東走向全國，獲得認可。因此，品牌意識培養成立我們嶺南企業文化中十分重要的組成部分。我們提出了以「創園林精品，塑嶺南品牌」為檢驗我們工程質量的唯一標准。無論在任何一個地方，無論是做市政工程還是房地產工程，只要我們接下的項目，一定要做成精品，許多時候，我們公司內部的工程質檢都比項目甲方還要嚴格。為了做成精品，我們不惜投入更多的成本，付出更多的精力。我們對每一個項目經理都有非常嚴格甚至苛刻的要求，要求每一位項目經理及施工員心中都一定要牢牢樹立「做精品、塑品牌」的強烈意識，只有嶺南園林的品牌樹立起來了，我們才能求得長遠的發展，才能在激勵的競爭環境中有更好的生存空間。因此，如果砸了嶺南的品牌，就等於砸了我們自己的飯碗。所以，每一個項目，我們都投入了十二分的精力。因為精品意識，我們許多項目都做成了精品，做成了樣板工程。例如榮獲第七屆中國（濟南）國際園林花卉博覽會室外展園綜合類金獎的「東莞園」、 獲得中國風景園林學會「優秀園林綠化工程獎」金獎的深圳大運中心，以及東莞市中心廣場、松山湖高科技產業園等等。同時，我們做的佛山萬科金域藍灣、武漢萬達中心等房地產項目也成為當地的樣板工程。正是這種做精品、創品牌的意識使我們贏得了良好的社會認可，因此，我們在這幾年取得快速的發展，並且在行業內樹立起良好的企業形象和企業尊嚴。
建設美麗中國，打造宜居環境，這是一個很大的課題，我們一直都在努力。一年之計在於春，我們正進入一個全新發展的歷史時期，也迎來了蓬勃發展的嶄新局面。新的一年裡，我們將進一步貫徹落實企業發展方針，更加堅定發展信念、更加穩健實施戰略，更加積極推進企業管理變革，以百倍的信心和努力，抓住機遇，勇往直前，用實干創造新的業績，用奮斗贏得新的輝煌！

B. 如何打造「旅遊地產品牌」

一、品牌定位
人群定位——定位哪類人群，白領階層？中產階級？富有階層，頂峰階層？需要預先考慮、策劃在先。
產品定位——就度假住宅而言，分為中高低端、就產品線而言有度假洋房、公寓、別墅等、就整體市場而言，海南的三亞偏貴，均價在13000元/平米以上，不少均價在20000元/平米，紅樹林等知名品牌則達到30000元/平米以上。雲南相對較便宜5000元/平米（西雙版納、騰沖、大理、普洱等）。
就酒店而言，如如家快捷（大眾的、低端）、溫德姆酒店（中檔）、柏聯酒店（高端），還可更精細的細分每一部分市場。
3.價格定位——目前旅遊地產產品市場價格主要區間在5000-30000元/平米，分為很多個層次。
4.品牌形象定位——萬科的形象：嚴謹、進取向上、規范、專業、品質、注重服務；龍湖的品
牌形象：親和力、慢生活、美好、品質中坤形象：傳統、文化、內斂、低調；商業地產恆隆的品牌形象：精緻、品位、人性。
5.品牌願景定位——「讓建築贊美生命」，—更加註重人性化。「善待你一生」。「真誠、善意、精緻、完美」
二、產品塑造
1.產品設計
1)、產品線設計；如萬科有城花（城市花園）系列、四季系列、金色系列、自然人文高檔系列。
2)、產品功能：主要體現度假感，空間高舒適度、大陽台多採光、休閑—如加大衛生間的面積—可以放一個泡溫泉的大浴池、親水、溫泉入戶等等。
3)、產品規劃設計：依山、依湖（水）而建、環境與社區天然合一、或者依照自然景觀而建抑或以照地形建設。
4)、產品外觀設計：最好獨特、自然、唯美、親和力、燈光柔和。
2.產品創新
1.根據客戶需求隨時調整產品功能，並進行產品創新。如與養老結合、與會議結合、與主題結合——某種類型小鎮，音樂小鎮、文化古鎮、探險樂園、其他主題樂園等。
2.產品創新：很多大的企業為了研發產品，專門成立了規劃院、建築設計院，如萬科—萬科的建築設計院比較有名，產生了不少精品建築、綠城、萬達—不但有設計院、還有規劃院。
三、品牌傳播（360°品牌傳播）
1.形象及理念傳播
從「建築無限生活」到「讓建築贊美生命」體現了萬科一切以人為本理念，龍湖「善待你一生」體現了長久的真誠服務理念、家庭式溫暖親情，「真誠、善意、精緻、完美」也反映綠城集團精益求精企業行事態度。「和者善築」。
2.公關活動（品牌傳播）：高峰論壇、新聞報道，萬科依然做的最好，萬科大佬王石的一言一行，收到業界的關注。
登山可以認為是王石的私人行為，代表一種生活方式，我們認為更多的作為企業領導人，精神領袖、代表企業的一種精神，代表企業不畏艱難積極向上的精神。
3.文化傳播：出版書籍《道路與夢想—我和萬科二十年」》是對企業精神、品牌的例外一種傳播方式。《馮侖的野蠻生長》等也是。
4.新聞傳播：萬科董事長英美游學、研究「企業宗教」哲學，郁亮關於管理的認識報道等。
5.品牌體驗：主要是體現在產品體驗館——售樓處內部體驗以及樣板間包裝，室外園林示範區的展示，銷售人員的素質等。
四、品牌服務
1、售前服務：保安、接待人員、客服、其他工作人員的太專業水準也是影響品牌的因素。
2、售中服務：樣板間裝修的水準、示範區整體裝修水準、售樓人員的素質、都直接反應開發商品牌形象。
3、售後服務：主要體現在客服及物業服務上。有好的物業公司的地產企業比較少，所以難以形成強勢的地產品牌，唯有行業中老大萬科地產企業。客服、銷售應該改進行系統化的培訓。

C. 如何打造房地產開發企業亮點

呵呵，有很好的回答你這個問題的，應該是一位很成功的房地產高層了。
做好企回業的定位最重要。
定好答位，然後打好基礎，做好產品。這樣比你搞什麼花樣來得長久來得穩。
如果實在要找亮點，你就應該從拿地開始對地塊進行策劃，你在突出這個項目什麼，然後重點進行投入並宣傳。比如你們拿手好戲是園林，那就把他做出宮庭般出來，如果你主推環保綠色，那主對門窗、電器等多方面進行投入等
年薪100W請我吧。我讓你企業康健成長面又不乏亮點。

D. 怎樣打造文化地產

一、賦予建築物文化內涵
文化就像愛情一樣，是一個永恆不變的主題，在各個歷史階段與各種產業「聯姻」。建築本身是沒有多大差別的，因為其文化和品味不同才使建築有了高下之分，因為有了文化因素才使建築更加鮮活。但是要注意文化內涵不能與當地歷史文化脫離。文化的本質特徵是讓沒有生命的鋼筋水泥具有文化的永恆價值，讓文化體現在地產開發的每一個環節。文化在其中不是標簽，更非噱頭,而是充實在建築物的每一個細部，包括陽台的設置，立面的顏色，甚至保姆房的設置都非常注重。

二、業主和開發商共同打造文化地產
當房地產做到一個階段時，它表現出來的便是一種生活，一種文化。對於文化地產，文化和地產的結合是人們對美好生活的嚮往，文化不僅僅是開發商提出來就能實現的，還需要廣大的業主有較高的文化素質和開發商共同打造文化地產。

三、每個樓盤應該有獨特的文化
文化是有內涵的，包括了地域文化、建築文化、社區文化及企業文化幾大部分。 目前大部分的房地產開發商只是打著文化地產的旗號，並沒有把文化完全地融入到地產中去。許多的建築師和開發商都把文化丟掉了。實際上，一個樓盤應該有自己獨特的文化。從一開始的規劃設計，到後面的建築用料，再到小區景觀設計，甚至業主入住後都是要體現的。特別是業主入住後，對文化的建設起著至關重要的作用。文化地產還有一段艱難的路要走。

四、文化地產要從消費者需求出發
房地產並不只是鋼筋加水泥簡單的堆砌，當人們滿足了「有其居」之後，開始對住所產生文化和精神層面的要求。沒有文化的產品就像是流行歌曲，很容易過時，只有在樓盤上附加文化，才能使建築持之以恆。因此，做文化地產務必要從消費者需求出發，重視細部。從消費者需求出發解決了市場問題，重視細節則解決了「落地」的問題。
（以上是我們對您問題的回答，詳情請見山合水易網站）

E. 如何塑造房地產企業品牌和項目品牌

原陽和滎陽兩個項目更是將品牌作為其銷售的有力支撐點，為何原陽的品牌效應更好呢？開發企業如何成功打造品牌呢？自05年以來，筆者研究了很多有關品牌效應的文章，經過整理融合，希望和大家分享，也歡迎各位專家不吝賜教。 一、房地產品牌的涵義 房地產品牌，是目前房地產業內開始頻頻使用的時髦概念。然而由於種種原因，現在理論上對這一概念的內涵目前尚未見權威、系統的解釋。一般對房地產品牌的定義就是源襲一般品牌的定義，如房地產品牌就是建立在樓盤品質基礎上，發掘提高樓盤的品格、品味，建立樓盤的知名度、美譽度，創造樓盤的附加值和無形資產。 房地產品牌可以分為房地產企業品牌和房地產物業品牌。房地產企業品牌是指房地產公司的整體社會聲譽，而物業品牌是社會公眾對某一具體開發物業項目的社會價值的認知。從總體上看，兩者是整體與個別的關系。房地產企業品牌的形成是以各物業品牌的創造為前提和基礎的，而房地產物業品牌的形成又受企業品牌的直接影響，它們之間相互促進又相互制約，可以說是一榮俱榮，一損俱損。 由於房地產行業自身的特點，房地產開發企業一般不會對某個項目申請類似一般產品的商標標識。因此，僅就房地產開發而言，房地產的品牌與商標並沒有對應的關系。也就是說，一些公司或者樓盤具有好的品牌，但並沒有相應的商標。我們仍然認為房地產品牌主要是指消費者內心對產品或服務的感受，但由於房地產產品或服務本身涉及的環節多（從開發商的構思、規劃設計一直到物業投入使用後的相關服務，環節諸多）、使用時間長（從規劃設計開始一直到物業失去使用功能為止的很長的時間）、影響因素多（地段區位、設計方案、建材品質和施工質量、物業管理等）等特點，房地產品牌與一般產品的品牌存在著一定的區別。 房地產品牌即社會公眾通過對房地產組織及其產品和服務的品質和價值認知而產生的內心感受，它是房地產公司的一種無形資產。它是眾多因素長時間相互影響、作用的結果。 從上述定義可以延伸出以下幾個要素： 1、房地產品牌的評定主體是社會公眾，其中房地產消費者是最主要的品牌評定者。他們不僅在購買之前，而且通過對房地產商品和服務的消費過程對房地產品牌進行評價。當然媒介人士、房地產及相關行業專家也對房地產品牌有重要的影響。 2、房地產品牌所指的對象不僅僅是房地產企業組織的產品，還有其中相關的服務。例如深圳萬科房地產公司的品牌得以樹立的一個重要的原因就是它的物業管理對其品牌產生了促生作用。3、房地產品牌評定內容是品質和價值。房地產品牌品質主要是指組織和產品的資質、素質、質量、性能、檔次、管理、服務、風格、價格、技術等。 二、房地產品牌相對於一般品牌的特殊性 房地產是相當特殊的產品，與一般消費商品存在著重大的區別： 1、房地產是價值昂貴的大件商品，消費者的購買決策受多種因素綜合影響，導致房地產品牌在房地產購買決策中較難起到關鍵作用。 房地產是價值昂貴的商品，人們買房都是傾其所有、畢力而為，大多數消費者作出的購買決定往往都會影響到其一生。這決定了消費者對房地產商品的高關心度與參與度，一兩個利益點根本不會讓消費者掏錢包，所謂情感價值在買樓時起不了決定作用，這在目前我國房價大大超過居民收入水平的情況下更為明顯。因此，要與消費者達成互動的溝通，就必須多一些實際的理性利益訴求，諸如區域、環境、價格等等實際受關注的信息點，讓他們自己去做綜合評估和購買決斷。 2、房地產是後驗性很強的商品，因而使得品牌作為後驗性因素的擔保、保證，可以在影響消費者購買決策中發揮重要作用。 所謂商品的後驗性，就是指對商品的一些品質消費者需要經過一段時間使用後才能清楚地了解。房地產商品的很多品質，如日照、通風、雜訊狀況等，都需要消費者入住一段時間後才能真正全面了解。隨著科技的注入，建築材料的發展，消費時尚的變化，生活方式及居住方式的改變，房地產擁有越來越多的變數。譬如作為房子臉面的建築形式，短短幾年內就會發生諸多變化，而與之相應的是，房地產項目的建設周期比較長，因此，常常出現建築樣式在規劃時還是新穎的，到建好時就已經落伍了。而且房地產項目一經形成就難以改造，不同於大量使用品，可以保持技術參數相對穩定，或者同一品牌可以不斷升級。 3、房地產銷售中較少出現重復購買現象，這使得房地產領域的品牌忠誠度作用減弱。 由於房地產商品的個別性，房地產商較難象一般商品的廠商那樣大量重復生產同一品牌的同質或同類商品，這就使得房地產商品較難像一般商品那樣，被消費者反復購買。 4、房地產產品的區域性，導致房地產品牌也具有很強的地域性。房地產是區域性最強的產品，行業內有地段決定論的說法。一個房地產項目針對的是一個城市的消費群，甚至只是城市某一區域的某一消費群。不會從一個城市擴展到另一個城市，也不會蔓延至全國各地。而消費品牌所佔有的目標市場越廣，品牌就越能有充分發展，就越能創造價值。任何品牌地域擴張之路都是從區域性品牌到全國性品牌再到國際品牌。房地產品牌也是如此。但是，與一般消費品相比，房地產品牌的地域性特徵，就使得其品牌擴張更為艱難。 三、房地產品牌的作用 盡管房地產品牌不能在房地產商品購買行為中產生「一錘定音」式的決定性作用，但是房地產品牌仍然對房地產購買行為產生重要作用。主要有以下三個方面： 1、加快顧客的購買決策速度 由於房地產對於一般消費者而言是影響一生的重大購買決策，因此，消費者在購買時會比購買其他的商品更加謹慎，會經歷比較長的挑選、顧慮和決斷的過程。好的品牌可在一定程度上減弱消費者對後驗性因素的疑慮，從而加快決策過程。這樣，整個房地產項目的銷售速度會加快，從而減少銷售費用，加快資金的迴流。 2、降低需求的價格彈性 品牌給商品開創了一個新的競爭維度。好的品牌可以增強房地產商品的不可代替性，從而客戶對房地產的價格的敏感程度會降低，這就使得具有優質品牌的樓盤可以按更高的價格銷售。 3、提高客戶對於樓盤缺陷的承受能力 即使是品牌樓盤也會存在缺陷，這是因為購買房地產是影響消費者一生的重大決策，消費者當然會以更加挑剔的眼光看樓盤。但品牌樓盤可以憑借其品牌影響力來減輕客戶對於樓盤缺陷的不滿。因為優質品牌對房地產後驗性品質因素的擔保可在一定程度上抵消某些缺陷，如深圳萬科在上海開發的城市花園，雖然其位置在七寶這個曾經比較偏僻的地方，但憑借公司的強大品牌影響力，還是成功了。 品牌給商品開創了一個新的競爭維度。好的品牌可以增強房地產商品的不可代替性，這就使得具有優質品牌的樓盤可以按更高的價格銷售。 鏈接：購房者對房地產品牌的認識 盡管在購房時消費者所考慮的因素中，開發商的品牌因素的作用還不算很高，但上房不動產研究中心進行的調查反映出消費者對品牌作用的認識還是比較理性的。有52.57%的被調查者認為好的房地產品牌首先意味著質量，其次是信譽（佔43.74%），安全感(44.66%)，只有11.73%的人認為好的房地產品牌體現著身份與地位。可見，優良的品牌有助於提高購房者對樓盤質量的信任，而質量也成為消費者評判房地產開發企業好壞的首要因素。房地產信息傳播渠道根據調查顯示，報紙仍是消費者了解房地產信息最主要的渠道，其比例高達70.62%；房展會次之，比例為50.99%；再次為電視（佔35.18%）、雜志（佔22.27%）、廣告牌與霓虹燈廣告（佔14.36%）、廣播（佔11.07%）。雖然有少數人表示通過網路，但大多數人認為網路過於虛幻，可信度不高。還有一些人表示通過內行朋友了解或現場實地看房，但相對於整個市場有此類渠道的人還是極少數。 四、房地產品牌的打造 房地產業品牌建設的現狀特點： 房地產行業的品牌創建和維護現狀也可以用「兩分法」來辯證地看待。一方面，隨著房地產市場上競爭程度日益加劇，一些房地產公司認識到，價格大戰是不可行的，對公司的獲利能力也是一種損害，而消費者所看中的區位也並不能起到制勝法寶的功效，因為區位是在不斷變化的。唯一好的競爭辦法是在不斷的開發過程抓好品牌的創建，通過不斷的品牌積累來提升公司的競爭能力，還可以提高公司項目的獲利能力。在這種思想的指引下，許多房地產公司加強了對品牌的重視程度。在項目的開發、公司的管理等各個方面加大了對品牌創建和維護的投入，並注意公司形象CI設計。這使得一部分區域性品牌和全國性品牌在競爭中脫穎而出。 縱觀目前房地產行業中的品牌建設情況，主要有以下特點： 1、以塑造明星樓盤為品牌建設的主要方式。 許多企業在進行品牌建設時比較注重成品本身，希望通過創造明星樓盤來推動企業的品牌建設。然而，「明星」樓盤與成功的品牌盡管有一定聯系，但並不是一回事。「明星」樓盤往往帶有很大的偶然性，如某個區域因為房地產業發展滯後，即便是樓盤的品質較一般，但也由於市場的飢不擇食而暢銷，或是因為過大的廣告投入造成的「明星泡沫」等等。「明星」樓盤的核心競爭力，品牌的知名度及美譽度，都難以與成功的品牌相比，後者的影響力往往已不局限於房地產領域，它更體現著時代精神及未來的消費潮流。 2、以創新作為品牌建設的重要手段。 房地產業多年來存在著產品類型單一、千人一面的狀況，產品（服務）的創新、升級換代似乎很困難；而不斷提升產品（服務）的功能及效用，是市場最根本的要求。近年來，一些房地產企業通過產品和業務創新來創建產品或企業的品牌，是符合品牌發展規律的。如「望源錯版」、「金豐易居房屋包銷」等。 3、品牌推廣缺少連貫性，過分注重轟動效應。 許多房地產項目比較崇尚「點子型策劃」，常常迷戀於某些「奇招怪式」，無論是「正點子」還是「歪點子」，只要產生社會「轟動效應」就行，但卻很少考慮歪點子引發的負面影響，往往是項目「成名」了，卻與品牌的「美譽度」無關，最後留下一堆爛尾樓。 4、品牌形象代言人與品牌形象 許多房地產項目選擇以名人為作為產品形象代言人，希冀在短時間里增加知名度。但並不是越大牌就越能代表產品（企業）形象，應該分析及確定名人的形象與產品（企業）的關聯度及可信度，名人本身的定位應與產品（企業）的定位相符。濫用名人、弄巧成拙的做法時而出現，這種錯位對品牌的傳播只能是有害無益。 就目前而言，房地產企業的品牌建設雖然有通過廣告、房展會、散發企業宣傳品、贊助社會活動等多種方式進行，但其中廣告，尤其是報紙廣告在其中佔了絕對大的比例，而廣告的內容無非是宣傳樓盤如何豪華如何尊貴再加上些煽動性的文字。宣傳形式和宣傳內容的單一和雷同使得整個房地產界顯得缺乏創新精神。另外僅就廣告而言，縱觀我國房產廣告，不難發現樓盤廣告多，開發商（即企業）形象廣告少，這種情況不能適應市場競爭的需要。企業形象廣告在房地產銷售中具有樹立樓市品牌的作用。但品牌的形成，尤其是房地產品牌的形成卻十分不易。原因有二：一是相當時期以來我國房地產開發商品牌意識淡薄，只注重樓盤知名度而忽視企業形象。二是房地產品牌經營存在某些不利因素，涉及房地產開發諸環節，這些原因造成房地產市場名品寥若晨星。 5、品牌定位注重消費者感性而朴實的情感需求 一般來說，房地產企業在消費者心目中的品牌形象，都是比較感性而朴實的。消費者對於房地產品牌的評價，主要集中在房地產企業的實力、廣告的數量和是否吸引人、物業管理水平、樓盤的檔次、樓盤設計的風格以及建築施工的質量等方面。並且對於房地產品牌的評價，業主和一般消費者也有著比較大的差別。業主比較多的集中在物業管理以及小區的整體規劃和社區環境上面，而一般消費者由於沒有親身的居住感受，對房地產企業的品牌評價更多的集中在廣告媒體和售樓現場的感悟上。 此外，需要引起我們注意的是消費者對於房地產企業想要傳達的品牌價值通常沒有企業和專家想像的那麼理性和有深度。打個比方來說，萬科的企業文化是建築無限生活，想做專業化的品牌，而消費者卻認為萬科的品牌形象是物業管理好、廣告比較多等。萬科想傳達給消費者專業化的品牌內涵，而消費者因為很多並沒有買萬科的房子，對萬科想要傳遞的專業化概念，比較難理解。 還有，比如對於目前大家都很關注的綠色地產和綠色社區等概念，消費者能夠理解和感受到的大多是小區綠化多、樹木林蔭、業主之間關系和睦等，而房地產企業卻想傳遞可持續發展社區、綜合生態社區、建築材料的節能和環保等內涵。一般情況下，消費者很難產生相關的聯想。 因此，房地產企業在進行品牌塑造的時候，尤其是在品牌定位的時候，不要把普通的消費者想得過於專業和理性，把自身的品牌價值賦予更多理性的東西。房地產企業拚命想讓消費者知道我這個品牌如何專業、如何富有責任感，但是消費者卻主要關注建築施工質量、物業管理、社區環境等等。這樣的品牌定位就很難打動消費者，讓消費者產生共鳴。房地產企業在做品牌定位的時候，一定要多關注一下消費者的朴實和感性的情感需求。 6、品牌傳播要充分發揮房地產會員組織的作用 房地產行業由於產品的特殊性，決定了房地產開發商在品牌管理和建設的時候，一定要充分發揮房地產會員組織的作用。因為消費者在買房的過程中，越來越注重口牌宣傳，越來越不相信媒體的宣傳，並且學歷越高，收入水平也高，越不相信媒體的宣傳。 因此，和其他行業不同，房地產行業利用媒體的廣泛傳播只能提高品牌的認知度，真正想要提升品牌的美譽度和轉化為現實的購買，必需的藉助於會員組織扎扎實實的工作。目前會員組織做得好的房地產開發商，比如萬科會、招商會以及合生會，都能夠很好的利用會員組織來強化和傳遞品牌的內在價值。 而且，萬科的房子很多都是由萬科會的業主會員介紹過來和業主本身的再次購買，還有一部分非業主會員的購買。 通過會員組織開展的各種活動，能夠很好的向業主傳遞房地產企業的品牌內涵。並且有很好的活動和真實表現作為載體，業主也能夠很好的理解和吸收。就我感覺，房地產會員組織是企業品牌傳播最為有效的工具 7、樹立品牌資產觀念 品牌是一種無形資產，它是品牌忠誠度、知名度等綜合要素的集合體，是企業永無止境的追求。對房地產企業而言，品牌資產需要投入大量的人力、物力、時間和資金，以提高品牌的知名度，改善消費者對品牌的認可。突出品牌個性 品牌就是差異，就是個性。品牌標志著產品的特殊身份，將自身與其他產品區別開來。每一個品牌都有自己特定的內涵，表明有獨特的目標市場和共同認知的目標客戶群。開發商在項目前期策劃時要搞好目標市場定位，要突出自己的品牌個性，而不能盲目跟風。 8、注重品牌延伸 在激烈的市場條件下，「皇帝的女兒不愁嫁」，「好酒不怕巷子深」的時代已成為過去。任何企業、任何項目，即使本身再好，也必須通過良好的品牌推廣才能得到市場的認可，贏得消費者。因此，在品牌競爭時代，品牌策劃就顯得尤為重要。在中國房地產企業中，品牌策劃還沒有真正意義上的開始，不少企業只停留在形式階段。一些企業認為，只要通過廣告用一些華麗的詞藻就可以提高品位，吸引消費者購房，這顯然是不夠的。成功的企業品牌，不在於它的外部形式，關鍵是其內涵要取得消費者的認可。品牌策劃是一個系統工程，是企業對自身品牌經過分析、認知後採取的有利於產品銷售和擴大市場佔有率的實施計劃，從而科學地制定營銷策略和廣告策略。它包括品牌識別、品牌定位、品牌個性、營銷策略、傳播策略等的規則與實施。房地產企業的特殊性，決定了其品牌策劃的重要性。房地產企業必須找准切入點，進行准確定位，通過多種形式進行宣傳，同時不斷創新、博採眾長、出奇制勝，在展示其品牌外部形式的同時，充分挖掘品牌的內涵，真正做到家喻戶曉。 房地產行業的特殊性，也決定了房地產項目品牌很難形成企業品牌的事實。

F. 如何開發旅遊特色地產項目

現在全球經濟不景氣,全球股市下跌,美元下跌,房貸泡沫,失業率上升等等。但只有旅遊業一片欣欣向榮,如果好好利用旅遊業呢？

這是我剛剛從北京綠維創景規劃設計院找的文章,內容寫得很好,分析得很到位,很專業。現將文章發出來,和各位大蝦一起來分享！

旅遊小鎮
——近期旅遊房地產的主流方向

一、 雲南旅遊第二次創業的「重頭戲」

雲南省委、省政府提出「雲南旅遊第二次創業」的號召,在全國旅遊界引起了廣泛的關注。雲南旅遊面對四川旅遊的崛起,感到壓力很大。因此,老旅遊大省提出新目標,是深刻反省的結果。

四川旅遊的崛起,模式非常簡單：旅遊是四川的「一把手政治」！

四川以黨政主導,強力推進,堅持不懈,輪流發展的方式,以一把手抓旅遊為要務,形成了「旅遊大會」模式,成效顯著,成為「黨政主導旅遊發展」的經典。

雲南如何面對競爭,創新模式發展呢？我們可以從雲南很抓「旅遊小鎮」中,找到新的政府運營理念――以城市經營的成功經驗為借鑒的理念――以土地開發帶動旅遊產業發展的理念。

據有關報道,雲南近期旅遊業的「重頭戲」,是建設旅遊小鎮。為此,雲南省將給予資金、土地和戶籍三大扶持,並專門成立旅遊小鎮建設協調領導小組,全面推進該項建設。

首先,從今年起,從全省項目貼息資金、城鎮規劃資金和旅遊市場開拓資金中安排一定額度,專門用於旅遊小鎮建設項目貼息、規劃補助和市場營銷。其次,旅遊小鎮發展用地將突破目前土地供應瓶頸,而在州(市)、甚至省內進行土地的占補平衡；並通過遷村並點,土地整理,開發利用荒地和廢棄地等挖潛措施,盤活土地存量。第三,放開農民進鎮的戶口限制,逐步實施城鄉統一的居民戶籍管理制度,分步取消旅遊小鎮農業戶、非農業戶及其他類型戶的劃分和各種涉及戶籍變更的收費,降低農民到小鎮落戶的門檻；凡是願意進鎮落戶的農民,徵得管理部門同意後,可根據本人意願登記為「居民戶」,並在子女入學、參軍、就業福利補貼、社會保障等方面與城鎮居民享受同等待遇。到2007年,雲南將對全省旅遊小鎮建設進行評比,對成績突出的小鎮將頒發「雲南旅遊名鎮」牌匾,給予重獎。

二、 「旅遊小鎮」的商機何在？

旅遊地產的興起,是旅遊小城鎮特別是旅遊城市開發的一個主動力。將旅遊區域開發與城市經營全面結合起來,是能夠形成政府資金來源和企業利潤構成的關鍵。

旅遊小鎮開發,實際上,就是以旅遊產業為主導產業的小城鎮建設。

小城鎮建設是中國城市化進程中非常重要的一個部分,是大多數農民轉化為城鎮居民的基本模式。因此,國家給予小城鎮建設大量的資金、土地等等政策支持。特別重要的是,小城鎮的土地,不僅僅為國有土地開發,還為集體土地流轉開了口子,是一個地產領域的缺口。

但是,小鎮開發中,房地產價格非常低,本地居民購買力不強,商業性房地產企業不太有興趣。

只有旅遊房地產,對於擁有旅遊資源的小鎮建設而言,意味著巨大的商機――因為旅遊房地產的賣家,不是本地居民,而是全國各地的度假遊客和度假房地產投資人。

以地價獲取的小鎮土地為依託,面向全國乃至國際銷售風景旅遊地的度假物業,利差極大,一旦銷售成功,獲利豐厚。這就是旅遊小鎮提供的商機！

將旅遊區域開發與城市經營全面結合起來,在大理、麗江、昆明等地,已經得到實踐,並走在了雲南旅遊地產的前列。高爾夫地產成為最經典的樣板,激勵著房地產商的極大熱情。

雲南省建設廳總規劃師韓先成先生指出,以保護不可再生資源為前提,通過商業化理念運作,雲南的旅遊地產一定會迎來一個高速發展期。

這就是雲南旅遊第二次創業的鑰匙之一――以地產撬動旅遊產業的運作模式――城市經營與旅遊結合的主要節點。

三、 旅遊小鎮的分類

旅遊小鎮,就是以旅遊產業為主導的小鎮。我們將其細分為資源主導型、旅遊接待型和生態觀光型三類。

1、資源主導型旅遊小鎮

即自身擁有旅遊資源成為旅遊目的地的小城鎮。這類小鎮為特色鎮,主要為古鎮,特別是國家歷史文化名鎮,具有非常好的古鎮風貌,形成了旅遊吸引力,古鎮本身就是旅遊吸引物。古鎮的特色建築、風水情調、民俗文化等,都吸引著觀光和休閑遊客。而依託古鎮開發的仿古旅遊房地產項目,在麗江、大理都非常成功。

溫泉鎮是資源旅遊小鎮中一個特殊種類,全國有幾十個溫泉鎮,都是依託於溫泉資源,形成的休閑鎮,其中有一部分是古鎮。比如昆明的安寧溫泉鎮,擁有「天下第一湯」,已經開發了別墅樓盤賣得不錯；安徽烏江的香泉鎮,借香泉溫泉把房子賣給了南京人；北京的小湯山,成為會議休閑集散地。

2、旅遊接待型旅遊小鎮

著名自然風景景區,一般都在遠離城市的地方。在這些旅遊目的地的周邊,形成的人口聚居地,就是旅遊小鎮。這一類小鎮,本身不是景區,但是自然生態環境都很好,最重要的在於,這里是旅遊集散地,是接待建設的重點區域,這就是接待型旅遊小鎮。這類小城鎮通常為遠離旅遊中心城市的著名風景區重要門戶和遊客主通道,具有獨特的區位優勢,小城鎮依託地理優勢,開展旅遊接待工作。

接待型旅遊小鎮,是旅遊房地產開發的最佳區域,既可以開發旅遊商業房地產,又可以開發旅遊度假房地產。

3、生態人居型旅遊小鎮

最為大量的旅遊小鎮,是生態環境非常好,以生態人居為特色發展的小鎮。這類小鎮一般處於中大型城市周邊,距離城區較近,一般為近中郊區。對於北京、上海這樣的超大城市,距離在100公里以內；對於成都、西安這樣的城市,距離在60公里以內；對於煙台、石家莊這樣的城市,距離在30公里以內；對於許昌、綿陽這樣的城市,距離在15公里以內；這一區域內的生態小鎮,是旅遊房地產發展的極佳目標,是旅遊休閑小鎮最廣泛的目標。此類小城鎮以接待城市休閑居民,開展農業觀光等鄉村為主,進一步發展為生態休閑小城鎮。

四、 規劃「旅遊小鎮」 的要領

以城鎮規劃規范和旅遊產業規劃規范的雙重要求為前提,以旅遊產業主導城鎮發展,以城鎮建設配合旅遊功能,實現產業發展與城鎮建設的系統整合。
1、規劃的要求
1)旅遊產業發展戰略主導區域經濟社會總體發展戰略；
2)區分類別：觀光小鎮、休閑小鎮、度假小鎮、集散小鎮、過境小鎮；
3)城鎮經濟結構優化與平衡發展；
4)城鎮協調發展的基礎設施配套；
5)城鎮社會生活配套；
6)城鎮行政管理要求；
7)鎮村體系結構與互動；
8)城市化目標、過程及其規律；
2、規劃的關鍵
1)產業發展戰略的制定,是基礎；
2)旅遊吸引力動力機制的設計,最重要；
3)具有小城鎮和旅遊雙重功能的項目策劃,是關鍵；
4)鎮域旅遊整合,是目標；
5)旅遊小城鎮的特定功能開發及其布局,是落地；
6)景觀規劃,是特色；
7)政府運營模式,是價值；
8)商業運作模式,是操作性的結晶。
3、規劃的原則
1)小鎮區域旅遊吸引力的打造－－動力機制的建構；
2)小鎮旅遊功能定位－－集散、夜間娛樂、觀光、休閑、度假、游樂；
3)小鎮的城鎮功能配置與協調發展－－城鎮規劃
4)小鎮的風貌規劃－－旅遊景觀吸引力與休閑度假環境

參考文獻：

G. 如何 提高 打造 銷售現場氛圍 房地產 樓盤

你好，中秋節我們這樣玩的，1.讓已經購房的業主來售樓部，領高檔月餅和其專他禮物，還准備的屬大獎抽獎，時間是下午，當然領取是相當慢的很慢很慢的排隊，抽獎是半小時抽一次，全場業主苦等半天，
2.邀請所有中介，渠道部門，當天帶客戶來售樓部，帶看一組客戶100元，他們會約很多客戶來的，即使不是客戶也會沖錢來的，職業顧問提前約所有看過的客戶來現場活動，比如免費發放飲食卷路人都回來品嘗美食的，」，還有很多千奇百怪的點子，反正人多氣憤就起來了！同時不停的讓現場工作人員通過音響喊某某單位已經成交，某某單位已經成立，不停喊，喊得快要簽到客戶著急，人有了，客戶也來了，氛圍，搞起來了，現場也逼定效果很好的哦！

H. 如何做好房地產行業

原標題：2019年7月中國房地產行業市場分析：行業規模增速放緩，二線城市或將迎來投資良機

下半年房企直面三大難題：融資收緊、拿地競爭、銷售乏力

2019年被房地產行業普遍視為市場「小年」，那麼，前7月房企業績如何?中指研究院數據顯示，2019年1-7月，TOP100房企銷售額均值達636.7億元，規模破千億元的房企增加至15家。同時，克而瑞數據顯示，今年前7月，TOP100房企累計業績同比增速在4%左右，行業整體規模增速較2018年顯著放緩，房企各梯隊銷售金額門檻較去年同期都略有提升。

58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者分析稱，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。

銷售過千億房企達15家

房地產資源繼續向龍頭企業集中。中指研究院數據顯示，2019年1-7月，房企銷售額穩步增長，共有15家銷售額突破千億元。

具體來看，2019年1-7月，銷售額超過千億元的企業均值為2043.7億元，TOP10房企銷售業績同比增長率均值為12.7%。碧桂園、萬科、恆大、保利、融創銷售額超2000億元;中海、綠地、新城等10家房企銷售額超1000億元位列第二陣營;500億~1000億元、100億~500億元的企業分別為23家、62家，銷售額均值分別為693.2億元、275.3億元。

值得注意的是，前7月各梯隊房企的的銷售金額門檻均有提升，TOP100房企門檻提升至155.6億元。

從銷售面積來看，房企銷售面積TOP100均值達461.0萬平方米。2019年1-7月份，銷售面積超千萬平方米的企業達9家，碧桂園、恆大、萬科銷售面積穩居前三，保利、融創、綠地分列其後，其中碧桂園銷售面積最高為4786.1萬平方米。

2019年1-7月中國房地產企業銷售業績TOP10統計情況

數據來源：前瞻產業研究院整理

中指研究院認為，前7月房企銷售業績穩步增長，行業進入精細化競爭階段，企業在融資、拿地、產品打造等均面臨挑戰。在融資方面，國家嚴控房地產金融風險，房企資金壓力不減，在此情形下，房企積極通過多渠道進行融資，融資規模保持增長。

張波告訴記者，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。以往三季度由於處於暑期，天氣炎熱，往往是傳統意義上的淡季，而四季度的銷售量往往會占據上半年乃至全年的三分之一強。而今年則有所不同，房企的沖刺階段已經從四季度前置到三季度，三季度能否抓住機遇快速拉動銷售，成為房企全年能否完成即定目標的重要一環。

《每日經濟新聞》記者注意到，前7月百強企業集中提升再次趨緩，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均較2018年提升1個百分點，而TOP30之後集中度提升速度明顯下降。

「雖然大型房企同比增速放緩，但是仍高於全國成交總量，增長的絕對數仍處於較高規模，因此對於集中度的提升仍是主要力量，但提升速度將會放緩。」億翰智庫研究總監於小雨表示。

房企如何完成全年目標?

實際上，規模房企中如龍湖、世茂在7月已有意放緩腳步。從土地端可見，7月有近6成百強房企單月拿地金額遠低於前6個月平均值，建業、合景泰富等甚至本月尚未拿地。當然，也有萬科、中海等現金流充足、融資成本低、抵禦風險能力強的規模房企，拿地熱情繼續高漲。

「在上半年積極補充土儲之後，放緩投資節奏有助於這些房企控制風險。」有機構人士分析指出。

克而瑞認為，在房企投資布局方面，一線城市由於供給有限，基本處於穩定水平，三四線城市需求釋放見頂，熱度不再，房企正撤離。在「因城施策、一城一策」的調控基調下，土地市場回歸理性之時，二線城市或迎來投資良機。

相較拿地，或許「促銷售、抓回款」是大多數房企下半年主要把持的策略。結合典型房企的銷售目標來看，大部分企業有60%以上業績目標需要集中在下半年完成。

於小雨指出，7月單月房企銷售增速掉頭繼續下行，但基於前期銷售目標完成情況，預計全年完成企業銷售目標壓力不大。「主要因為2019年初，全國銷售規模增速大幅下降成為行業共識，在此背景下，2019年企業銷售目標增速大幅下調，普遍維持在20%~30%。然而2019年上半年行業實現超預期增長，因此全年的業績完成壓力並不是太大，但也難以實現高增。」

張波告訴記者，對於負債率過高的房企，當下重點必然還是將企業的負債率降到合理水平，適當犧牲一些規模化速度，甚至是通過將部分項目轉讓的方式來快速實現資金迴流都是非常理性的做法。對於非正常事件影響的房企，本質上社會還是會更多關注於企業本身，只要企業的產品本身具有競爭力，長期來看企業的美譽度還會持續提升，因此更為重要是的將焦點放到企業自身經營上來，這或是應對危機的有效舉措。

張波認為，對於增速放緩的房企而言，在沖銷售的同時，控風險依然是重點。如已有部分城市郊縣區域地塊流拍，熱度分化顯著，房企投資就需更加謹慎，策略上聚焦二線城市優質地塊，不拿高價地，警惕土拍過熱核心城市未來的調控風險。可關注有產業支撐部、人口導入的三四線城市。

——更多數據來源及分析請參考於前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。

I. 如何打造房地產的品牌

1.媒介碎片化非常嚴重，用戶分散在不同的媒體上並樂此不彼。
2.用戶與回用戶之間隨時連接，口碑變答得前所未有的重要，用戶不再容易「忽悠」。
3.每個用戶都是媒體，隨時成為品牌的信息源，傳統公關失去控制力。
社會化品牌並沒有逆轉品牌理論的基本邏輯與價值，它只是通過互聯網這個更好的工具回歸品牌的核心價值—用戶至上。
社會化品牌源於傳播環境的碎片化，其核心價值是對時代迷思的用戶提供精神支柱。
社會化品牌是一種用戶驅動思維，並不是在社會化媒體上做營銷就叫社會化品牌。
以品牌驅動銷售，以用戶帶來流量。