房地產稅稅制要素如何界定

① 稅收制度的基本要素包括什麼

稅收制度的基本要素包括納稅人、征稅對象和稅率。稅收要素是稅收內容的具體表現。

1、納稅人是「納稅義務人」的簡稱。亦稱「納稅主體」。指稅法規定直接負有納稅義務的單位與個人。稅收制度的基本構成要素之一。每一種稅都規定有相應的納稅人。

如產品稅以在我國境內從事生產、經營和進口應稅產品的單位和個人為納稅人。又如國營企業所得稅以實行獨立經濟核算的國營企業為納稅人；聯營企業先分配所得的，以投資各方為納稅人等等。

2、課稅客體（征稅對象）：又稱課稅對象或征稅對象，是指稅法確定的產生納稅義務的標的或依據。課稅客體是稅法規定的征稅的目的物，它說明對什麼征稅的問題。課稅客體在稅法要素中居於十分重要的地位，是區別各稅種的重要標志，也是進行稅收分類和稅法分類的重要依據。

3、稅率，是對征稅對象的徵收比例或徵收額度。稅率是計算稅額的尺度，也是衡量稅負輕重與否的重要標志。中國現行的稅率主要有比例稅率、超額累進稅率、超率累進稅率、定額稅率。

(1)房地產稅稅制要素如何界定擴展閱讀

稅收的基本要素是納稅人、征稅對象和稅率，除此之外，還存在稅收的其他要素，如納稅環節、納稅期限、等，以上三種基本要素連同其他非基本要素有機地組合在一起構成具體的稅種，各類稅種有機地組合在一起構成一個國家的稅收制度。

稅收還具有強制性、無償性、固定性的特徵：

強制性：

特徵體現在兩個方面：一方面稅收分配關系的建立具有強制性，即稅收徵收完全是憑借國家擁有的政治權力；另一方面是稅收的徵收過程具有強制性，即如果出現了稅務違法行為，國家可以依法進行處罰。

無償性：

無償性體現在兩個方面：一方面是指政府獲得稅收收入後無需向納稅人支付任何報酬；另一方面是政府徵得的稅收收入不再直接返還給納稅人。它反映的是一種社會產品所有權、支配權的單方面轉移關系，而不是等價交換關系。稅收的無償性是區分稅收收入和其他財政收入形式的重要特徵。

固定性：

納稅人、課稅對象、稅目、稅率、計價辦法和期限等，都是稅收法令預先規定了的，有一個比較穩定的試用期間，是一種固定的連續收入。對於稅收預先規定的標准，征稅和納稅雙方都必須共同遵守，非經國家法令修訂或調整，征納雙方都不得違背或改變這個固定的比例或數額以及其他制度規定。

② 如何認識房地產稅

通俗的說，房地產稅是一種按照房地產的保有價值進行征稅的稅種，理論上應該屬於財產稅的一種，其課稅對象是企業和個人所擁有的不動產。
房地產稅的開征有利有弊，這是新稅種對於公眾和政府來說都是一個新課題、新挑戰，需要每個人都要做到正確的認識和足夠的心理准備。
房地產稅開征的有利面：
第一，房地產稅的開征可能會解決地方財政收入來源問題。
目前，各級地方政府的財政預算內收入主要依靠營業稅以及與中央財政分享的企業所得稅和增值稅。城市的快速發展導致對地方公共服務需求的快速增長，尤其是，未來的二、三十年內，中國的城市化趨勢是不可避免的，農村人口向城市的大規模轉移也是不可避免的，在這種情形下，城市的建設和發展需要大量的資金，這對地方政府而言是一個壓力很大的問題。同時，在中央與政府的分稅制改革後，中央的財權得到了鞏固，而出現的問題是，地方政府的財權和事權不匹配，地方政府的財政資金嚴重吃緊。實際上，地方政府的城市建設資金嚴重依賴於土地出讓資金，以2007年數據來看，全國土地出讓金佔全國財政收入的23%，是地方財政預算外收入的191%，這就產生了一個所謂的「土地財政」問題。地方政府嚴重依賴土地出讓金，而隨著城市化步伐的加快，可供出讓的土地資源越來越少，土地財政面臨著不可持續的問題。房地產稅的開征，可以解決這個問題，因為房地產稅是對所有不動產的課稅，如果城市規模越來越大，房地產稅的稅基就會越來越寬，地方政府可以獲得持續穩定的財政收入來源。
第二，房地產稅的開征可能會逐步改變地方政府以工商業發展為重心的政策導向，將更多的資源投入到公共服務中。
當營業稅、企業所得稅、增值稅是政府財政收入的主要來源時，政府自然將更多的關注投入到工商業的發展上來，以期獲得更多的資金，可能會忽視公共服務的投入。如果政府財政收入的主要來源逐步轉變到了房產稅上來，將有力的推動各級政府加強對財產權的保護，同時，將在人居環境建設上投入更多的資源與資金，加大各種公共服務產品的供給，使不動產的評估值更高，進而提升房產稅的稅收收入。
第三，房地產稅的開征可以抑制房地產投機行為，促進閑置房屋流轉，提高住宅利用效率。
中國目前房地產存在的最大的問題，不是供給不足與需求過多的問題，而是投機過度的問題。當一個物品成為一種可以牟利的投機品時，不管其供應量是多少，總會有大量的資金介入，進行炒作，控制買賣，抬升價格，謀取暴利。因為房地產具有消費品和投資品的雙重屬性，要想解決目前房價畸高問題，必須要抑制住房的投資投機屬性，讓住房回歸到消費性市場上來。房地產稅的開征，可以改變房地產投資或者說是投機的優勢，抑制投機性需求。這是因為，房地產稅首先是一種保有環節的稅種，對於持有房地產而言就是一種成本，對於投機者來說，風險增大了，如果沒有房產稅，各種交易環節的稅賦，投資者都可以轉嫁給買家，而現在則很難。其次，房地產稅的開展削弱了投資人對物業區位升值的分享，若房產價值提升，則房地產稅費相應加重，持有成本增加。並且，房地產稅的開征可以促進閑置房屋的流轉。當住房的持有成本提高了，財產所有人必須利用一切手段來降低成本，要麼將閑置房屋出租，要麼出售，對於全社會而言，住房的利用率提高了。
房地產稅開征面臨的困難：
第一，需要理順房地產稅與土地出讓金之間的關系。
第二，房地產稅只能在一定限度內抑制房價，不可能從根本上抑制房價。
第三，房地產稅的開征帶來的對人們心理上的沖擊，以及對政府公共服務的更高要求。

③ 你認為我國現行房產稅制度存在的主要問題是什麼

近年來，隨著我國房地產行業的發展，房地產投資比重已佔全國投資規模之首，在建面積和銷售面積逐年增加，涉及房地產業的稅費總量也在逐年遞增。2004年，在全國有18個省份房地產投資增速超過50％，35個大中城市有10個房地產投資增速超過70％，有些城市連續兩年房價每年上漲20％，有的甚至上漲30％。在全國各大城市，尤其是北京、上海、廣東這樣的經濟發達地區，房地產業已經越來越成為地區和中央財政收入的重要來源之一。

與此同時，與蓬勃發展的房地產行業相比，現行的房地產稅收制度和具體的徵收措施弊端漸漸凸顯，成為制約房地產行業健康發展的主要痼疾之一。房地產稅制是國家以法律形式對房地產業進行宏觀調控的重要手段。建立和完善中國房地產稅收體制不僅是維護國家稅收主權和穩定財政收入的必然要求，更是保證房地產業健康發展、促進資源合理利用和保護公平競爭的重要條件。

現行的房地產稅制雖然在調節經濟和組織財政收入諸方面發揮了一定的積極作用，但是依然存在著大量的問題。已經與市場經濟不相適應，嚴重滯後於經濟和社會的變革和發展，難以發揮該類稅收應發揮的為政府提供公共服務籌措資金、調節收入和財產貧富差距、抑制房地產投機、引導房地產資源優化配置等功能和作用。
目前，我國房地產稅收政策存在的問題如下：

第一 地產稅制目標多元化，稅制體系復雜

（一）房地產稅制目標多元化
中國現行房地產稅中的城市房地產稅是從建國初期開征，由於在計劃經濟時期，房屋和土地財產是以公有制為絕對主題，國家集政權和公有財產所有權為一身，對絕大部分的社會財產沒有必要征稅。改革開放以後，隨著多種經濟成分的發展，社會財產的所有權構成發展了很大變化。針對這種變化，政府又陸續開征了針對國內企業和個人的房地產稅種。另外，為了調節與土地相關的一些經濟行為，又先後開征了與佔用耕地、土地增值相聯系的稅種。這些稅種在出台時往往有特定的政策目的，所以形成了目前多稅種、不統一、多政策目標的房地產制度。

表2-1房地產稅種的政策目標。
稅種名稱 開征年代 主要政策目標
城市房地產稅 1951年8月 調節外商投資企業和外國人的財產收入（按照稅法規定）
房產稅 1986年10月 調節國內企業和個人的財產收入（按照稅法規定）
城鎮土地使用稅 1988年10月 同上
耕地佔用稅 1987年4月 保護耕地
土地增值稅 1994年1月 對土地經營者的級差受益進行再分配

從表可以看出，房地產稅的政策目標呈現「離散」的多元化，各個稅種的政策目標「專門化」。作為整體的房地產稅政策目標不清晰，各稅種之間的政策目標不協調。土地增值稅的政策目標與所得稅的政策目標相近。另外，在房地產稅的各個政策目標種，將不動產作為重要財政源泉之一，籌措財政收入的政策目標和作用都不十分明顯。

（二）稅制體系復雜，重復徵收

現行稅制涉及房地產的14個稅種中，許多稅種之間存在稅基重疊，或同一稅基設兩個稅種的情況。個別稅種之間交叉重疊，存在重復征稅的情況。如針對房產的房產稅和城市房地產稅；針對土地的土地使用稅和耕地佔用稅；針對產權轉移，書據、契約或合同的承受方既課征印花稅，又要課征契稅等。主要表現在：現行設計房地產業的稅種結構鬆散繁雜，各種稅之間主輔作用不清、調節單一，同時存在稅種重疊設置和稅負上重復課征的問題。如現行房地產稅制，既有對內資企業和個人徵收的城市稅，又有對涉外企業和外籍個人徵收的城市房地產稅，這兩個稅種的征稅對象均為房產，明顯屬於重復設置。契稅是對房屋產權發生轉移時就雙方當事人所訂立的契約徵收的一種稅，印花稅是就經濟活動中書立的憑證所徵收的一種稅，就征稅范圍來看，存在重復征稅問題。

（三）稅費品種繁多，總額在房屋價格構成中比例過大

目前我國房地產價格構成按其性質不同可分為地價、前期稅費、建築安裝工程造價、貸款利息、開發商的管理費以及開發商的利潤。其中前期稅費又主要包括征地拆遷補償費和市政工程費。房地產價格中除了土地價格和房屋本身建設
費用以外的各種稅費項目繁多，各地相差也較大，少的地區有2030項，最多的地區達8090項。各種稅費在商品房價格構成中佔比重過大,在房價中佔到大約20%，直接導致商品房價格高居不下。

圖4：北京市新開發區普通住宅成本價格構成
資料來源：《北京市房地產年鑒2003》
按照華遠公司的計算，房地產開發中僅從消費者取得房屋所有權之前算起支付的費用中就有約20%的部分轉換成了各種稅收。盡管這個數字會因各個地方與企業的具體情況不同而異，但房地產開發成本費用中稅收佔有相當大的比例卻是一個大家都認可的事實。

第二 流通環節重、保有環節輕

土地征稅不僅有利於調節社會貧富差距，同時能夠起抑止土地投機的作用。目前由於中國的房地產制度存在著嚴重缺陷，還很難發揮抑止房地產投機作用。

而且從征稅對象上看，現行房地產稅僅對生產經營用房地產征稅，而對個人所有的居住或者擁有的房地產不征稅。

（一）土地取得過程中房地產稅收
（1）國家直接無償劃撥土地。主要是公共事業、公益事業用地等。
（2）通過有償出讓取得土地。是指開發商直接從政府獲得的土地，也就是通常所說的從土地一級市場取得土地。
（3）通過有償轉讓形式取得土地。是指從單位或個人通過各種方式有償獲得的土地，開發商需要支付土地出讓金（即40~70年的土地使用費用，或稱其為地租）、項目開發期間的土地使用水和土地交易應繳納的契稅、印花稅；對於第三種方式取得的土地，則需支付地價款（已包括土地出讓金）和項目開發期間的土地使用稅和土地進行交易應繳納的契稅、印花稅。當然如果有拆遷項目，開發商還有可能要支付拆遷補償費；如果佔用地，還要交納耕地佔用稅。

（二）地產銷售過程中房地產稅收
開發商通過開發建設，形成房地產商品，進行出售。在房地產項目開發完畢，開發商需要根據固定資產投資項目實際完成的投資額繳納固定資產投資方向調節稅（暫停繳納）。在銷售商品房的過程中，開發商需繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅等。但以上的各種稅費都通過商品房的價格直接或間接地轉嫁給了購房者。購房者則需繳納契稅、印花稅。

（三） 房地產保有過程中房地產稅收
購房者買到商品房之後，需每年支付一定的土地使用稅，但平攤到每平方米建築面積上的稅收是少之又少。假設該住宅產權人將房屋出租或自己用，則需支付一定的房地稅和個人所得稅。城市房地產稅的徵收對象只是外國人。也就是說，在我國購房者買到商品房後無論房地產市場如何變化，在這期間所繳納的稅費將不受任何影響。

不動產的整個經營活動劃分為開發、佔有和交易三個環節，在不同的經營環節存在著不同的征稅稅種和收費。根據中國現狀，我們用下面的圖示來描述：

表2-2各房地產稅收發生的階段
取得土地階段 耕地佔用稅
城鎮土地使用稅
契稅
印花稅
開發建設階段 固定資產投資方向調節稅
營業稅 施工單位繳納
城市維護建設稅
教育費附加
企業所得稅
銷售階段 營業稅
城市維護建設稅
教育費附件
土地增值稅
企業所得稅
契稅 業主繳納
印花稅
使用階段 城市土地使用稅
房產稅
房地產稅

房地產保有環節稅費種類過少，一方面，受房價持續升高的影響，大量閑散資金湧入房地產市場，投機行為增多，導致房價虛高；另一方面，土地是政府財政收入的重要來源，由於土地的保有稅負過低，使幾乎占城鎮土地總量98%的土地由企業無償或近似無償地取得和持有者，土地的價值大部分體現在土地使用權出讓金上，有可能導致政府片面追求財政收入而將土地投入市場，使得土地供給超出需求，造成房地產市場供需失衡。對於個人佔用幾乎不征稅，投資購買房地產的預期受益便會很高，而且基本可以不付稅（只要不通過市場出租和交易），這樣就刺激了各類投資者對房地產的需求，尤其是房地產投機商，他們可以無稅收成本地佔有大量房地產，以低價買進， 高價賣出。

土地交易和流通市場稅負過高，不僅抑制了土地的正常交易，助長了隱性流動現象的蔓延，還直接阻礙了劃撥存量土地進入市場的進程，使得土地作為資產的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費現象日趨嚴重。

第三 房地產稅征稅覆蓋面窄，籌集財政收入的功能薄弱

現行房地產稅在實際中的征稅面要比稅法規定的窄很多。
(1)從納稅人上看，現行房地產稅對國家機關、人民團體及全額、差額撥款的事業單位的本身業務用房地產免稅，擁有非經營用的房地產個人卻沒有作為納稅人。

(2)從征稅地域上看，現行房地產稅的征稅范圍界定為城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。以上海為例子，按現行征稅范圍，屬於土地使用稅開征區的土地面積是1899.61平方公里，只佔全市總面積的3％。可以看出土地使用稅范圍窄，稅基偏小，而且減免范圍較寬在一定程度上限制了稅收作用的發揮。 據統計，2002年我國房地產稅（含城市房地產稅）、城鎮土地使用稅、城鎮土地使用稅和土地增值稅合計收入為379.73億元。占國家全部稅收收入的2.01％、佔地方財政收入的4.46%.這個比例明顯低於發達國家和地區房地產稅收收入佔地方稅收收入的比例。

據稅務部門反映，有限的征稅范圍在實際征管中存在很多矛盾和問題：一是在一些具體征稅范圍上難以確定和把握，如行政區劃調整後，城市范圍內的鄉村是否屬於房地產徵收范圍，城鄉一體化的地區建制鎮和所屬行政村如何劃分等。二是不利於公平稅負，經常出現經營規模相同的企業，由於其坐落的地點不同，一個城鎮，一個在農村，稅收負擔就不盡相同。三是容易引發避稅行為，在選擇投資地點時，納稅人理所當然地選擇非納稅區域，這樣現行房地產稅制確定的過窄的征稅范圍給納稅人提供了避稅空間。

由於現行房地產稅的實際徵收范圍狹窄，其籌集財政收入的功能勢必十分微弱。房地產稅的增長幅度明顯低於國家財政的增長幅度。以土地使用稅為例，由於土地計稅面積變化不大，全國城鎮土地使用稅收入長期停留在30億左右的規模。據地方稅務部門反映，1994年實行分稅制後，各地紛紛按幅度稅率的上限徵收土地使用稅，即便如此，該類稅的增長速度依然明顯低於整個國家稅收的增長速度。1994——2002年該稅收入增長了136.1%,而同期國家稅收收入增長了243.9%。

第四 稅種設置不合理，稅率也需要重新設計

（一）計稅依據存在著問題
現行房地產稅的計稅依據大多是按量或是按房地產原值計算徵收，既不考慮房產的自然損耗，又不考慮土地的級差收益、時間價值，總之不是以市場價值作為計稅依據。這種稅制要素的設計基本是延續了計劃經濟的管理辦法，與市場經濟的基本要求相背離，計稅無法反映房地產的市場價值，也不能隨著經濟的發展、房地產的增值而相應增加稅收收入。例如，現行房產稅按照原值扣除一定比例作為計稅依據，房產的帳面價值會隨著折舊的提取會逐漸減少，最後幾乎為零，由於這樣的計稅沒有顧及房屋的後期升值因素，會與房屋的市場價值相差很大，使房地產收入無法隨著房地產的增值而相應增加。

將土地和房屋分離作為不同稅種的計稅依據，與房地產不可分割的自然屬性相違背，一方面難以統一正確的估價房地產價值，另一方面也造成重復征稅。因為任何房產都佔有一定的土地，而土地與房產是不可分割的一體。在稅收實踐中，有的房產原價值中包含土地的價值，而有的房產原值中土地價值沒有計入房產原值，所以，在征管中，不管房產原值含不含土地價值，一律徵收土地使用稅，形成了重復征稅。

（二）稅率設計不合理
目前中國的房地產稅率的設計已經過時，稅負不盡合理。例如，現行房產稅按照兩種計稅依據分別確定單一的稅率1.2%和12％，自用和出租房產之間稅負存在明顯差異。出租房屋的稅負明顯偏高，對於房屋出租者來說，除了按租金收入徵收12％的房產稅外，還徵收5％的營業稅及城市維護建設稅、教育費附加。2001年財政部、稅務局下發了《關於調整住房租賃市場稅收政策的通知》，從2001年1月起，全面降低了個人房屋出租的相關稅收稅率，即對個人按照市場價格出租的居民住房，其應交的營業稅暫減按3％的稅率徵收，房產稅按照4％的稅率徵收。但是由於存在著營業稅的房產稅的重復征稅，納稅人負擔仍然偏重，這也是房產稅偷漏稅嚴重的原因之一。

第四 難以發揮調節社會貧富差距的作用

房地產是市場經濟中，調節收入差距過大和貧富差距過大的重要政策工具。由於目前中國的房地產稅還沒有普遍對個人擁有的非經營性房地產在佔有環節征稅，所以，刺激了大量的豪宅、別墅在國內城市興建。從個人財富的存在方式看，可以體現在收入的現金資產方式上，也可以轉換為不動產財富。中國現在只對前一種財富的存在方式徵收所得稅，而對後一種財富不征稅，顯然富人會以不動產財富方式大量合法規避個人所得稅。這種「瘸腿」的稅制，不僅使得政府難以利用有效的稅收政策工具調節社會貧富之間、收入之間的差距，造成中國近期社會收入和貧富差距持續地擴大；並且也從客觀上刺激了房地產需求，是中國房地產業持續保持高速增長的原因之一。

第五 內外稅制不統一，沒有體現公平稅負的原則

中國對內、外資和個人實行的是兩套房地產稅制度，對內資徵收的是房產稅和城市土地使用稅；對外資徵收的是城市房地產稅和土地使用費（不由稅務機關徵收）。具體見下表：

表2-3內外資企業土地稅收差異
項目 內資企業 外資企業
房產稅 徵收 徵收城市房地產稅，並且僅對房地產征稅，對地產不征稅
耕地佔用稅 徵收 不徵收
城鎮土地使用稅 徵收 不徵收，而徵收土地使用費
教育附加費、 徵收 不徵收
城市維護建設稅和企業所得稅 內資高於外資企業

目前中國對內外資企業和個人實行不同的稅收制度，具體表現在如下幾個方面：

（一）所得稅制不同
內資企業適用《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》；外資企業適用《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》。兩部法律對兩類企業在課稅項目、稅收優惠等多方面存在差異。

（二）房地產保有稅制不同
對中國國內的企業、單位和個人徵收城鎮土地使用稅、房產稅；對外商投資企業、外籍公民、華僑、港澳台同胞徵收土地使用費和城市房地產稅。對中國國內的企業、單位和個人佔用耕地徵收耕地佔用稅，但對外商投資企業和外國企業不徵收。

（三）城市維護建設稅何教育費附加的徵收不同
城建稅和教育費附加是國家對繳納增值稅、消費稅、營業稅(簡稱「三稅」)的單位和個人就其實際繳納的「三稅」稅額為計稅依據而徵收的稅種，但對外商投資企業和外國企業不徵收。

實行內外有別的兩套稅制，中國在改革開放初期，對於中國的經濟騰飛和與世界經濟的接軌起到了深遠的積極作用。但隨著局勢的變化，這樣的稅收體系逐漸暴露出許多弊端，它不僅給稅收征管增加難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，更使得國家的宏觀調控意圖難以同時貫徹。目前，由於內外稅制的不統一使內資企業的稅負高於外資企業，有悖於WTO的國民待遇原則和公平競爭的原則。市場經濟機制在經濟運行和資源配置中，越來越發揮更大的基礎作用，不實行公平稅收制度，將不利於各類企業的公平競爭，也會起到扭曲資源合理配置的負面效應。

第六 房地產稅收流失嚴重

在國家稅務總局日前公布的「2003年度中國納稅百強排行傍」中，房地產企業悉數「落榜」。無獨有偶，稅務總局同步公布的「2003年度房地產開發經營行業納稅十強」中，房地產企業的納稅總額也並不樂觀。房地產行業一向是高額利潤行業。為什麼「財富巨人」反而成了「納稅矮子」了呢？
房地產業存在涉稅問題的成因主要是由於我國房地產稅收制度設計不合理，房地產開發業納稅人利用制度缺陷進行偷稅漏稅追求利潤最大化。因此我們需要在借鑒國際經驗的基礎上，進一步改革和完善我國房地產稅收制度，加強徵收和稽查管理。

（一）房地產開發環節
1、在房地產開發環節，建築營業稅流失嚴重
由於建築隊流動性強，企業注冊地與施工地不一致，這給稅收監管帶來了不便。目前稅務部門採取以票控稅的措施，但由於建築單位對索取票據的重視程度不夠，施工單位納稅意識淡漠，稅收有很大流失。

2、工期長,不及時結轉成本,影響房地產計稅所得, 形成偷稅
房地產開發由於工期長, 投資大, 很多工程要跨年度完成, 造成收入與費用配比困難, 成本能及時結轉, 計稅所得無法准確核算,影響稅收收入的實現。由於收入與費用差額較大, 有的企業就用收入直接沖減成本, 造成營業稅款的流失。

3、利用外資開發商優惠政策，不如實納稅
外資開發商利用自身享受的稅收優惠政策與內資企業合作開發土地及商品房, 對回建或補償給內資企業的那部分不動產不作收入,不如實申報繳納各稅。如:某房地產開發公司實為內資企業, 其在開發某大廈過程中, 借外資企業名義辦理報建、審批、銷售等一系列手續, 實際建設資金全部為該公司出資, 與外資企業合作是只是想借外資名義達到免城市維護建設稅和教育附加、投資方向調節稅、土地使用稅等的目的。

4、以收據支付工程款偷稅欠稅
企業工程款時無法按規定使用發票,而是以收據支付的特殊現象。這既影響了工程成本的及時結轉, 又給建築施工企業偷稅欠稅提供了機會。

（二）房地產銷售環節

當前房地產開發企業大多是多種經營, 既有建築業, 又有加工業;既有房屋銷售又有物業管理服務。多種經營在給企業發展拓寬渠道的同時, 也使稅收征管面臨一個較為復雜的局面。不少房地產企業的各種經營單位之間, 在資金往來、款項支付上不按照獨立企業之間的業務往來操作而是相互交叉攤計費用；在稅收上, 瞞報經營項目, 隱瞞經營收入。

開發商還通過不申報納稅或者延期申報納稅來減少繳納營業稅。

（三）房地產出租環節

在房地產出租業務環節上，對於營業稅的征管，稅務人員到無法到每個建設工地、售租房現場進行實地調查，對房地產建築總面積、質量等級、商品房出售、門臉房出售出租、空置房等情況未能掌握，並對重點稅源的日常稅收繳納缺少監控措施，不能保證稅款的足額及時入庫。房產稅方面，房地產開發企業可將已完工程不進行竣工結算，仍做在建工程處理，另一方法是將企業投資購建的固定資產設法轉入私人名下，鑽我國目前對私人資產管理制度不健全的空子，進而達到偷逃稅款的目的。

而在個人房屋出租方面，目前房屋出租行為在城市、郊區乃至鄉鎮，都是一個十分普遍的現象，而且還呈現出快速發展的態勢。據調查，在北京市城區內，一般出租用於住人的房屋根據地域區段和房屋條件每平方米月租金可達 10 － 25 元，用作貨物倉儲和營業門面的每平方米月租金達 30 － 100 元，用於商業活動的租金更高。 但由於個人房屋出租的因素很復雜，目前很難全面、准確地統計出實際出租的面積、居住的人口及租金的總收入。由於缺乏詳盡的統計數據，稅務部門更是無法及時了解出租房屋的使用狀態，導致稅款流失；房屋出租環節中稅款流失嚴重。

第七 尚未真正建立起一套科學、規范、嚴密的稅收征管系統
（一）由於現行房地產稅制不規范，稅種數量多，稅源分散，稅收征管的難度很大，科學、嚴密的征管體系還無法建立起來。

1、在政府有關部門之間，由於信息的不對稱，稅務機關對納稅人的不動產稅源的監控不到位，征管成本比較高，對稅收違法行為難以有比較徹底的稅務征管、稽查和處罰。

2、現行房產稅對個人出租的房產按租金計稅，由於納稅人納稅意識淡薄，稅源相當分散，稅務機關限於法律賦予的權利有限，征管難以到位，稅收流失比較嚴重。

3、現行土地增值稅性質模糊，同時兼備流轉稅、行為稅、財產稅、所得稅的性質，加上扣除項目的不規范，以及在增值扣除中沒有考慮通貨膨脹和利率等因素的影響，增值概念模糊，難以區分自然增值與投資增值，並與企業所得稅交叉；另外，由於與土地增值稅相關的配套措施如房地產評估、基準地價的測定都不規范，因而在實際運行中，該稅的徵收成本非常高。有些地方政府直接放棄了對土地增值稅的徵收。

（二）稅收征管的配套制度和措施不完善

1、房地產稅收中的房產稅、城市房地產稅和土地增值稅的徵收需要對房地產的價值進行評估。如果考慮到將來可能的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會更多。而大陸的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟，從業人員素質也亟待提高。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助配套手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利徵收。此外土地管理制度的不健全，也容易給徵收工作帶來較大困難，使名義稅負和實際稅負出現較大差別。

2、稅收征管缺乏調控力度。
(1)地方缺乏稅收管理權。
我國由人大授權國務院，統一制定房產稅、土地使用稅及其他各稅的稅收條例，各地根據條例精神貫徹執行，地方基本沒有稅收管理權。如房產稅1.2%的稅率對於經濟比較發達的沿海省市偏低，起不到宏觀調控節約土地的目的。而對於經濟欠發達的內陸省份則顯得偏高，納稅人反映強烈，地方沒有許可權調整房地產政策，調動不了地方政府的積極性，而中央又由於權力過於集中、包袱太重，新政策遲遲不能出台，使得房產稅、土地使用稅政策遠遠落後於形勢發展的需要。
(2)稅收征管的配套措施不完善。
中國目前的財產登記制度不健全，尤其是私有財產登記制度，嚴重影響了稅收征管的力度，致使不少稅源流失，更出現化公有財產為私有財產的非法行為。同時，與房地產稅收密切相關的房地產價格評估制度和房地產稅收評稅政策不健全。以市場價值為計稅依據是稅制改革的必然趨勢，這需要定期對房地產進行評估，即對評估機構和評估人員提出了較高的要求。以稅務部門內部現有的房地產評估機構、評估人員的情況難以適應稅收征管的需要。

④ 稅制基本三要素是什麼

稅收制度有三個基本要素：
①納稅人—是指稅法規定的直接負有納稅義務的單位或個回人。（課稅主體、納稅答義務人、法定直接納稅人）
包括：
（公民個人）和法人（依法成立並能獨立行使法定權力和承擔法律義務的
）
註：法律上的課稅主體（與負稅人不一定一致，涉及稅收負擔的轉嫁與歸宿問題，只有當納稅人不能將所納稅款轉嫁他人時，才成為負稅人）≠經濟上的課稅主體（即負稅人，稅收的實際負擔人）
②
—是國家征稅的基本依據（課稅
）≠稅源
③稅率—是稅額與
數額之間的比例。是
和制度的中心環節，被稱為「稅收的眼睛」。
稅率分三種：
—不論
數額大小，只規定一個比例的稅率。一般用於課征流轉稅，如營業稅、關稅等。
—按課稅對象的數額大小，規定不同等級的稅率。具有很強的
效應，多用於所得稅。分：全額
（課稅對象的全部數額按與之相適應的最高等級的一個稅率征稅，負擔不盡合理，累進分界點上下負擔相差懸殊）
（課稅對象按數額大小劃分為若干不同等級部分，對每個等級部分分別規定相應的稅率，分別計算稅額）
—按單位課稅對象直接規定一個固定稅額。同價格沒有直接聯系，一般適用於從量定額徵收。

⑤ 稅制基本要素包括什麼

只有三個要素：納稅人，納稅對象，稅率。

稅制要素的內容包括

納稅人、課稅對象、稅目、稅率、納稅環節、納稅期限、減稅免稅、違章處理等，其中納稅人、課稅對象和稅率為稅收制度的基本因素。任何稅種如果缺少這三個要素中的某一個，均不能成立。每個稅種的要素都需要規定具體的確定的內容。

如中國現行的增值稅以銷售貨物或提供加工、修理修配勞務的單位和個人以及報關進口貨物入境的單位和個人為納稅人。以企業或個人因從事工業製造、商品經營或提供勞務或進口貨物而獲得的增值額為課稅對象。規定了13%和17%兩檔稅率。

(5)房地產稅稅制要素如何界定擴展閱讀

在稅負既定的情況下，稅額的大小和稅率的高低呈正方向變化，稅率籌劃技術正是有效地運用了這一簡單而又最基本的原理。一般情況下，稅率低，應納稅額少，稅後利益就多，但是，稅率低，不一定等於稅後利益最大化。所以對稅率進行籌劃，可以尋求稅後利益最大化的最低稅負點或者最佳稅負點

各種不同的稅種適用於不同的稅率，納稅人可以利用課稅對象界定上的含糊性進行籌劃，即使是同一稅種，適用稅率也會因稅基或區域不同而發生相應的變化，納稅人可以通過改變稅基分布或區域的差別調整適用稅率，從而降低稅收負擔率，以達到降低稅負的目的。

⑥ 稅制要素的內容包括哪些內容及稅收要素的比較

.稅制要素的內容包括

納稅人、課稅對象、稅目、稅率、納稅環節、納稅期限、減稅免稅、違章處理等，其中納稅人、課稅對象和稅率為稅收制度的基本因素。任何稅種如果缺少這三個要素中的某一個，均不能成立。每個稅種的要素都需要規定具體的確定的內容。如中國現行的增值稅以銷售貨物或提供加工、修理修配勞務的單位和個人以及報關進口貨物入境的單位和個人為納稅人。以企業或個人因從事工業製造、商品經營或提供勞務或進口貨物而獲得的增值額為課稅對象。規定了13%和17%兩檔稅率。

稅制要素與稅收要素的比較

稅收要素與稅制要素是兩個不同的概念。兩者既有重疊又不盡相同。稅收要素只是一種理論的抽象，每個要素並不要求有確定的指向。而稅制要素則要規范征納雙方具體權利與義務的法律具體表現。

納稅人，即納稅主體，是指直接負有納稅義務的單位和個人。納稅人可能是自然人，也可能是法人。每部單行稅法或稅收條例中，都對納稅人做出了明確規定。與之相關的兩個概念是負稅人和扣繳義務人。負稅人是最終負擔稅款的單位和個人。在實際生活中，有的稅收由納稅人自己負擔，納稅人本身就是負稅人，如個人所得稅、企業所得稅等；有的稅收雖然由納稅人繳納，但實際上是由別人負擔的，納稅人和負稅人不一致，即通常所說的稅負轉嫁問題，如增值稅、消費稅、營業稅等。扣繳義務人是指法律、行政法規規定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人。扣繳義務人既可以是各種類型的企業，也可以是機關、社會團體、民辦非企業單位、部隊、學校和其他單位，或者是個體工商戶、個人合夥經營者和其他自然人。扣繳義務人既非純粹意義上的納稅人，又非實際負擔稅款的負稅人，只是負有代為扣稅並繳納稅款法定職責的義務人。它的義務由法律基於行政便宜主義而設定，為法定義務。

課稅對象，即征稅課體，是指稅法規定的征稅的目的物。課稅對象是不同稅種間相互區別的主要標志，它規定了政府可以對什麼征稅。現代稅制下主要的課稅對象有所得、消費和財富。與之相關的概念是稅源、稅目和計稅依據。稅源即稅收的經濟來源或最終出處。稅源總是以收人的形式存在的。稅目即稅法規定的課稅對象的具體項目，是對課稅對象的具體劃分，反映具體的征稅范圍，代表徵稅的廣度。計稅依據（或課稅標准）是指計算應納稅額的依據，它規定了如何確定和度量課稅對象，以便計算稅基。兩種主要的計稅依據分別是計稅金額（從價稅）和計稅數量（從量稅）計稅金額可以是收入額、利潤額、財產額、資金額。

稅率，是指稅法規定的應征稅額與征稅對象之間的比例，是計算應征稅額的標准，是稅收制度的中心環節。應征稅額=課稅對象X稅率。稅率的高低，體現著征稅的深度，反映著國家在一定時期內的稅收政策和經濟政策，直接關繫到國家的財政收入和納稅人的稅收負擔。一般來說，稅率可分為比例稅率、定額稅率（固定稅額）和累進（退）稅率。比例稅率是指對於同一征稅對象，不論其數量大小都按同一比例征稅的一種稅率制度。其主要特點是稅率不隨征稅對象數量的變動而變動。在其具體運用上，包括單一比例稅率和差別比例稅率。其中，差別比例稅率又可分為產品差別比例稅率、行業差別比例稅率、地區差別比例稅率和幅度差別比例稅率四種。定額稅率是稅率的一種特殊形式，它是指按征稅對象的一定計量單位規定固定稅額，而不是規定徵收比例的一種稅率制度。它是以絕對金額表示的稅率，一般適用於從量計征的稅種。在具體運用上，也可分為單一定額稅率和差別定額稅率、幅度定額稅率和分類分級定額稅率幾種。累進稅率制度下，稅率隨著課稅對象的增大而提高。累進稅率因計算方法和依據不同，又可分為全額累進稅率和超額累進稅率。全額累進稅率，即對征稅對象的全部數額都按與之相應的稅率計算稅額。在征稅對象提高到稅收的一個新等級檔次時，對征稅對象全部都按提高一級的稅率征稅。超額累進稅率，即把征稅對象按數額大小劃分為若乾等級，每個等級由低到高規定相應的稅率，每個等級分別按該等級的稅率計征。此時一定的課稅對象同時使用幾個稅率，納稅人的應納稅款總額由各個等級計算出的稅額加總而成。累退稅率與累進稅率正好相反。

納稅環節，是指在國民收入與支出環流的過程中，按照稅法規定應當繳納稅款的環節。

納稅期限，是指稅法規定的納稅人發生納稅義務後向國家繳納稅款的期限。

減稅和免稅，是指稅法對某些納稅人或征稅對象給予鼓勵和照顧的一種特殊規定。所謂減稅，是指對應納稅額少征一部分稅款；所謂免稅，是指對應納稅額全部免徵。除稅法列舉的免稅項目外，一般減稅、免稅都屬於定期減免性質，稅法規定有具體的減免條件和期限，到期就應當恢復征稅。

違章處理，是稅務機關對納稅人違反稅法的行為採取的處罰性措施，它是稅收強制性特徵的體現。

納稅地點，是納稅人應當繳納稅款的地點。一般來說，納稅地點和納稅義務發生地是一致的。但在某些特殊情況下，納稅地點和納稅義務發生地卻是不一致的，如與總公司不在同一地點的分公司的利潤在總公司匯總納稅。

⑦ 稅收制度的基本要素是(完整點哦)

稅收制度的基本要素―――納稅人、征稅對象和稅率

（1）納稅人――稅法規定直接負有納稅義務的單位和個人，它規定了稅款的直接承擔者

（2）征稅對象――征稅客體，指對什麼課稅，即國家征稅的目的物
它規定了每一種稅的征稅界限，是一種稅區別於另一種稅的主要標志。每一種稅一般都有
特定的征稅對象。
征稅對象可以從質和量兩方面進行劃分
質的具體化是征稅范圍和稅目
量的具體化是計稅依據和計稅單位

具體概念：
①征稅范圍。是指稅法規定的征稅對象的具體內容或范圍，即課征稅收的界限，凡是列入征稅范圍的，都應征稅
②稅類――國家稅收制度種的稅收類別的建成
③稅種――是國家稅收制度中的稅收種別的簡稱
④稅目――是稅法規定應征稅的具體項目，是征稅對象的具體化，體現了征稅的廣度
⑤計稅依據――計算應納稅額所依據的標准。一般來說，從價計算的稅收以計稅金額為計稅依據，計稅金額是指征稅對象的數量乘以計稅價格的數額；從量計征的稅收以征稅對象的重量、容積、體積、數量為計稅依據
⑥計稅標准――一是指劃分課稅對象適用稅目稅率所依據的標准；二是計算應納稅額的依據，與計稅依據同義
⑦稅基―――――征稅的客觀基礎。中義的稅基稱為課稅對象；狹義稅基稱為計稅依據
⑧稅源―――――稅收的源泉，即稅收最終出處

（3）稅率――是應納稅額與征稅對象數額之間的法定比例，是計算稅額和稅收負擔的尺度，體現征稅的程度，是稅收制度的中心環節，是稅收制度中最活躍、最有力的因素
稅率一般分為比例稅率、累進稅率和定額稅率

①比例稅率：對同一征稅對象，不論數額大小，均按同一比例計征的稅率，一般適用食品流轉額的課稅。
分為：產品比例稅率、地區差別比例稅率、幅度比例稅率

②累進稅率：是指隨征稅對象數額或相對比例的增大而逐級提高稅率的一種遞增等級稅率
累進稅率分為
ⅰ、全額累進稅率――按征稅對象的絕對數額劃分徵收級距，就納稅人征稅對象全額數額按與之相應的級距稅率計征的一種累進稅率.
ⅱ、超額累進稅率――按征稅對象的絕對數額劃分徵收級距，就納稅人征稅對象全額數額中符合不同級部分的數額，分別按與之相應的各級距稅率計征的一種累進稅率。
為解決超額累進稅率計算復雜的問題，引入了「速算扣除數」（全額累進與超額累進稅額的差額，通常在稅率表中列出）
應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率－速算扣除數
本級速算扣除數＝（本級稅率－上級稅率）×上級課稅對象的最高數額＋上一級速算扣除數
ⅲ、全率累進稅率
ⅳ、超率累進稅率――是指按征稅對象數額的相對比率劃分征稅級距，就納稅人的征稅對象全額數額中符合不同級距部分的數額，分別按與之相適應的各級距稅率計征的一種累進稅率。
ⅴ、超倍累進稅率――以課稅數額相當於計稅基數的倍數為累進依據，按超累方式計算應納稅額的稅率

③定額稅率：又稱「固定稅額」，是指對每一單位的征稅對象直接規定固定稅額的一種稅率
分為：地區差別定額稅率、幅度定額稅率和分類分級定額稅率等形式。

⑧ 說明中國現行稅制增值稅的具體稅制要素有哪些

中國現行稅制增值稅的具體稅制要素
一、征稅范圍
二、納稅義務人
三、稅率與徵收率的確定

⑨ 我國房地產稅收制度的建立及發展

完整版，嘿嘿！
[編輯本段]概述
稅收制度 簡稱「稅制」，是國家根據稅收政策、通過法律程序確定的征稅依據和規范，它包括稅收體系和稅制要素兩方面的內容。 稅收體系，是指稅種、稅類的構成及其相互關系，即一國設立哪些稅種和稅類，這些稅種和稅類各自所處的地位如何。稅制要素，是指構成每一種稅的納稅義務人、征稅對象、稅率、納稅環節、納稅期限、減稅免稅、違章處理等基本要素。廣義的稅收制度，還包括稅收管理體制和稅收徵收管理制度。
[編輯本段]稅收制度的構成要素
在任何一個國家裡，不論採用什麼樣的稅收制度，構成稅種的要素都不外乎以下幾項：納稅人、征稅對象、稅目、稅率、計稅方法、納稅環節、納稅期限、納稅地點、減稅、免稅和法律責任。
(一)納稅人
納稅人是納稅義務人的簡稱，是稅法規定的直接負有納稅義務的法人和自然人，法律術語稱為課稅主體。
納稅人是稅收制度構成的最基本的要素之一，任何稅種都有納稅人。從法律角度劃分，納稅人包括法人和自然人兩種。法人是指依法成立並能以自己的名義行使權利和負擔義務的組織。作為納稅人的法人，一般系指經工商行政管理機關審查批准和登記、具備必要的生產手段和經營條件、實行獨立經濟核算並能承擔經濟責任、能夠依法行使權利和義務的單位、團體。作為納稅人的自然人，是指負有納稅義務的個人，如從事工商營利經營的個人、有應稅收入或有應稅財產的個人等。
(二)課稅對象
課稅對象又稱征稅對象，是稅法規定的征稅的目的物，法律術語稱為課稅客體。
課稅對象是一個稅種區別於另一種稅種的主要標志，是稅收制度的基本要素之一。每一種稅都必須明確規定對什麼征稅，體現著稅收范圍的廣度。一般來說，不同的稅種有著不同的課稅對象，不同的課稅對象決定著稅種所應有的不同性質。國家為了籌措財政資金和調節經濟的需要，可以根據客觀經濟狀況選擇課稅對象。正確選擇課稅對象，是實現稅制優化的關鍵。
(三)稅目
稅目是課稅對象的具體項目。設置稅目的目的一是為了體現公平原則根據不同項目的利潤水平和國家經濟政策，通過設置不同的稅率進行稅收調控；二是為了體現「簡便」原則，對性質相同、利潤水平相同且國家經濟政策調控方向也相同的項目進行分類，以便按照項目類別設置稅率。有些稅種不分課稅對象的性質，一律按照課稅對象的應稅數額採用同一稅率計征稅款，因此沒有必要設置稅目，如企業所得稅。有些稅種具體課稅對象復雜，需要規定稅目，如消費稅、營業稅，一般都規定有不同的稅目。
(四)稅率
稅率是應納稅額與課稅對象之間的比例，是計算應納稅額的尺度，它體現征稅的深度。稅率的設計，直接反映著國家的有關經濟政策，直接關系著國家的財政收入的多少和納稅人稅收負擔的高低，是稅收制度的中心環節。
我國現行稅率大致可分為3種：
1.比例稅率。
實行比例稅率，對同一征稅對象不論數額大小，都按同一比例征稅。比例稅率的優點表現在：同一課稅對象的不同納稅人稅收負擔相同，能夠鼓勵先進，鞭策落後，有利於公平競爭；計算簡便，有利於稅收的徵收管理。但是，比例稅率不能體現能力大者多征、能力小者少征的原則。
比例稅率在具體運用上可分為以下幾種：
行業比例稅率：即按不同行業規定不同的稅率，同一行業採用同一稅率。
產品比例稅率：即對不同產品規定不同稅率，同一產品採用同一稅率。
地區差別比例稅率：即對不同地區實行不同稅率。
幅度比例稅率：即中央只規定一個幅度稅率，各地可在此幅度內，根據本地區實際情況，選擇、確定一個比例作為本地適用稅率。
2.定額稅率。
定額稅率是稅率的一種特殊形式。它不是按照課稅對象規定徵收比例，而是按照征稅對象的計量單位規定固定稅額，所以又稱為固定稅額，一般適用於從量計征的稅種。定額稅率的優點是：從量計征，不是從價計征，有利於鼓勵納稅人提高產品質量和改進包裝，計算簡便。但是，由於稅額的規定同價格的變化情況脫離，在價格提高時，不能使國家財政收入隨國民收入的增長而同步增長，在價格下降時，則會限制納稅人的生產經營積極性。
在具體運用上又分為以下幾種：
地區差別稅額。即為了照顧不同地區的自然資源、生產水平和盈利水平的差別，根據各地區經濟發展的不同情況分別制定的不同稅額。
幅度稅額。即中央只規定一個稅額幅度，由各地根據本地區實際情況，在中央規定的幅度內，確定一個執行數額。
分類分級稅額。把課稅對象劃分為若干個類別和等級，對各類各級由低到高規定相應的稅額，等級高的稅額高，等級低的稅額低，具有累進稅的性質。
3.累進稅率。
累進稅率指的是這樣一種稅率，即按征稅對象數額的大小，劃分若乾等級，每個等級由低到高規定相應的稅率，征稅對象數額越大稅率越高，數額越小稅率越低。累進稅率因計算方法和依據的不同，又分以下幾種：
全額累進稅率。即對征稅對象的金額按照與之相適應等級的稅率計算稅額。在征稅對象提高到一個級距時，對征稅對象金額都按高一級的稅率征稅。
全率累進稅率。它與全額累進稅率的原理相同，只是稅率累進的依據不同。全額累進稅率的依據是征稅對象的數額，而全率累進稅率的依據是征稅對象的某種比率，如銷售利潤率、資金利潤率等。
超額累進稅率。即把征稅對象按數額大小劃分為若乾等級，每個等級由低到高規定相應的稅率，每個等級分別按該級的稅率計稅。
超率累進稅率。它與超額累進稅率的原理相同，只是稅率累進的依據不是征稅對象的數額而是征稅對象的某種比率。
在以上幾種不同形式的稅率中，全額累進稅率和全率累進稅率的優點是計算簡便，但在兩個級距的臨界點稅負不合理。超額累進稅率和超率累進稅率的計算比較復雜，但累進程度緩和，稅收負擔較為合理。
[編輯本段]稅收制度類型
我國目前開征的稅種有23種，包括增值稅、消費稅、營業稅、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、資源稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、耕地佔用稅、固定資產投資方向調節稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、印花稅、契稅、屠宰稅、筵席稅、農業稅、牧業稅、關稅。按照不同的分類方法，可將這23個稅種分為以下三大類別。
1.按征稅對象分類，可分為商品和勞務稅類、所得稅類、社會保障稅類、財產稅類、關稅，其他稅類等六種類型。
2.按財政、稅收管理體制劃分，可分為中央稅、地方稅和中央地方共享稅等類型。
3.按稅制結構劃分，可分為流轉稅為主體的稅制、收益所得稅為主體的稅制、流轉稅與收益所得稅並重的「雙主體」等三種類型。