房地產項目投資估算是怎麼取費的

❶ 房產開發項目收費及配套費怎麼計算

房產開發項目收費及配套費計算方法如下：

1．土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。

土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；

也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2．土地徵收及拆遷安置補償費。

(1)土地徵收費。國家建設徵收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

(2)房屋徵收安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋徵收安置費和徵收補償費。

3．前期工程費。前期工程費主要包括：

(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估算。

(2)「三通一平」等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標准估算。

4．建安工程費。它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。

在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。

5．基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。

6．公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照「建安工程費」的估算方法。

7．不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%一5%計算。

8．開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標准估算。

核算

房地產開發成本核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建築面積成本的過程。

房地產開發成本核算經過整頓，有關法規制度已比較完善，房地產開發將在有序，規范的道路上運作，房產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，重點控制房地產開發成本構成，嚴格控制各項費用支出，並嚴格進行房地產開發成本計算。

成本分類

房地產開發成本核算就其用途來說，大致可分為三部分：

1、土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。

房產商在決定是否開發一個項目以前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。

其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。

配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.

3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。

(1)房地產項目投資估算是怎麼取費的擴展閱讀：

房地產開發項目，一般是對土地和地上建築物進行的投資開發建設項目。

在我國，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定;房地產開發項目是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的項目。

房地產開發項目是一項高投入、高風險的投資經營項目，也是一項涉及面較廣的經濟項目，其對國計民生產生重大影響，因此，國家通過立法及其他手段對其加以調控管理。

房地產開發項目必須嚴格執行城市規劃。按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

我國的城市規劃分為總體規劃和詳細規劃，其中詳細規劃又分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。對房地產開發項目產生直接法律約束力的是詳細規劃。

房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標准和規范;房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。

上述立法的目的系為保障房地產開發過程及產品的安全性，使房地產開發企業在追求經濟效益的同時，兼顧社會效益和環境效益。取得竣工驗收合格證亦是申請取得房屋所有權的一個重要條件。

❷ 房地產企業的投資估算怎麼計算

在項目正式立項前一般都要對該項目進行財務評估分析，包括成本估算、進度計劃、銷售計劃、資金計劃、現金流量等內容，以確定該項目的盈利能力及利潤率，並選擇比較可行性高的項目執行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經驗估演算法、因素估演算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設置計算依據等方式，均可以實現上述估算計算。在PM2中的具體實現如下：
1.核算項目設置，相當於設置不同的項目執行方案，例如：不同的容積率、服務性設施所有權等，對不同方案的成本、盈利能力等進行分析對比。
2.收支項目（成本項目）設置
相當於是工程估算人員對項目成本費用項目的層層分解，這個成本項目的分解也是一個過程，隨著項目計劃的進展，成本項目的劃分也越來越細。例如：在項目計劃初期只劃分了土地費、建安費、配套費等，隨著時間的進展，就需要將土地費逐漸分解為土地出讓金、土地評估、交易、登記、契約費等。
3.收支估算（成本估算）
隨著收支項目（成本項目）的設定，根據項目的開發周期資金需求量，就需要計劃不同時期內的資金收支計劃。在PM2系統中，就是按預先設定的費用項目指標錄入/計算/調整估算數據。包括成本估算、資金來源、現金流量等各種財務分析報表。
由於PM2採用了靈活地自定義方式，支持用戶設定各種項目建築指標及相關的計算關系，例如：根據單方成本、建築面積計算總成本，設置各個成本項目占總成本的比例而計算各個成本項目的成本估算等。

房地產開發中，建設項目做量於：成本計劃
在制定項目成本目標時，與項目整體的進度計劃關聯，可以從項目/任務計劃中，提取工程量成本、甲供材料成本、相關費用的計劃數字，並自動按日期和成本項目匯總，從而構成整個項目的成本計劃。

❸ 房地產開發項目投資估算中，各種費用的比例大致是多少，想土地費用、前期工程費、建安成本、公共設施費等。

下面是我之前做過的一個項目的開發成本預算，總建築面積為41895，裡面的數據可以供你參考一下；
1、 土地費用
土地成本 3341.69元/平方米×41895平方米＝14000萬元
2、 前期工程費
地質勘探 5元/平方米×9500平方米＝4.75萬元
設計費 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
環保排污費 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
三通工程費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
散裝水泥基金 2元/平方米×41895平方米＝8.38萬元
白蟻防治費 1.5元/平方米×41895平方米＝6.28萬元
商砼交易費 3元/平方米×41895平方米＝12.57萬元
施工許可證辦理費用 1元/平方米×41895平方米＝4.19萬元
工程質量監督費 1.65元/平方米×41895平方米＝6.91萬元
其他費用 5元/平方米×41895平方米＝20.95萬元
3、 建安工程費
樁基工程 160元/平方米×41895平方米＝670.32萬元
土方工程 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
土建及水電工程 730元/平方米×41895平方米＝3058.34萬元
門窗工程 63元/平方米×41895平方米＝263.94萬元
分包工程 35元/平方米×41895平方米＝146.63萬元
屋面防水 10元/平方米×41895平方米＝41.90萬元
住宅垂直電梯 95元/平方米×41895平方米＝398.00萬元 以1梯1戶預估
發電機組 11元/平方米×41895平方米＝46.08萬元
一般消防及報警設施 13元/平方米×41895平方米＝54.46萬元
智能化及弱電系統 76元/平方米×41895平方米＝318.40萬元 以8000元/戶配置預算
4、 室內設施工程
區外市政道路建設 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
區內道路建設 15元/平方米×41895平方米＝62.84萬元
綠化、園藝 100元/平方米×41895平方米＝418.95萬元
高低壓配電 50元/平方米×41895平方米＝209.48萬元
泵房及自來水加壓 6元/平方米×41895平方米＝25.14萬元
供水設施 25元/平方米×41895平方米＝104.74萬元
管道煤氣 30元/平方米×41895平方米＝125.69萬元
5、 公建設施費
人防工程費 1600元/平方米×9950平方米＝1592.00萬元
教育設施費 20元/平方米×41895平方米＝83.79萬元
基礎設施配套費 40元/平方米×41895平方米＝167.58萬元
綠化易地建設費 4元/平方米×41895平方米＝16.76萬元
垃圾處理費 12元/平方米×41895平方米＝50.27萬元
6、 工程監理費
21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
7、 財務費用
房屋維修基金 27元/平方米×41895平方米＝113.12萬元
銀行貸款利息 132.47元/平方米×41895平方米＝555.00萬元 貸5000萬
物業啟動資金 21元/平方米×41895平方米＝87.98萬元
8、 開發商管理費
110元/平方米×41895平方米＝460.85萬元
9、 不可預見費
165元/平方米×41895平方米＝691.27萬元
10、 銷售費用
357元/平方米×41895平方米＝1495.65萬元 包含廣告費用
合 計 25788.25萬元

❹ 房地產項目投資估算

可以復詢問房產公司，不制過是機密，給你一個網站吧你自己看看那
http://www.zjpxzx.com/Down/DS3467.aspx

❺ 關於項目投資估算的！

作為每個房地產開發公司或者工程咨詢公司，都有測算基礎表的
也就是些取費標准回，例如建安工程費標准、答室外工程配套費標准、工 程 設 計 費標准、監 理 費標准、管 理 費標准、利潤及土地收益測算表等等
都有歸納的表格內容的

你是房地產專業畢業的，應該比較清楚，土地成本、建安成本、配套稅費、契稅等等。

這個基礎數據由於地方不同，可能有差別，一般來說都是從物價部門、建設部門、建設主管單位、國土資源部門等等能夠得到這些數據的。我有的是我所在地的，可能你也用不上，自己收集歸納就行。

❻ 房地產開發可行性研究投資估算費用取費依據

房地產前期開發成本在國內各地差異很大，估算時應以當地標准與市場行版情為依據。其主要有兩類：權政府部門取費、企業合同類。
1、政府部門取費：房地產開發涉及政府多個部門，規劃、建委、消防、人防、土地等，各部門都有相關的收費標准，在其網站上都可收集查找到，這部分不困難，只要你細心。
2、企業合同類：主要有勘察設計、監理、施工圖審查、可研報告等，與相關公司簽訂合同的，這些也有相關的收費標准，但基本都是指導性的，與實際收費相差較大，這要根據當地市場行情來估算了，舉個例子，普通高層住宅設計費重慶標准20-30元/平方米，而在北京基本要50元/平方米。
望以上內容對你有幫助。

❼ 房地產項目投資發生的成本及簡單估算

一個房地產開發項目從可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量資金。為了對項目進行經濟效益評價並作出投資決策，必須對項目的投資進行准確的估算。
投資估算所考慮的范圍包括土地費用、前期工程費、房屋開發費、管理費、財務費、銷售費用及有關稅費等項目全部成本和費用投入。各項成本費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的項目的成本費用構成有一定的差異。
項目開發成本費用構成如下：
1.土地費用
土地費用是指為取得項目用地使用權而發生的費用。包括（1）土地使用權出讓金、征地費；（2）城市建設配套費；（3）拆遷安置補償費。
（1)土地使用權出讓金：土地使用權出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊金額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓、周圍環境及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據政府頒布的城市基準地價，根據項目所處的地段等級、用途容積率、使用年限等因素修正得到。
（2)土地徵用費：徵用農村土地發生的費用主要有土地補償費，土地投資補償費等。國家和各省市對各項費用的標准都作出了具體的規定，因此農村土地徵用費的估算可參照國家和地方有關標准進行。
（3)城市建設配套費：指因政府投資進行城市基礎設施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等建設而由受益人分攤的費用，有時該項費用還包括非營業性的配套設施，如居委會，派出所、幼兒園、中小學等的建設費的分攤，統稱配套設施建設費。這些費用的估算可根據各地的具體規定或標准進行。
（4)拆遷安置補償費：拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人，依據有關規定給予安置所需的費用。拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所用權人，依據有關規定給予補償所需的費用。
2.前期工程費
前期工程費主要包括項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察以及「三通一平」等土地開發工程費支出。項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。「三通一平」等土地開發費用，主要包括地上原有建築物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工程量，參照有關計費標准估算。
3.房屋開發費
房屋開發費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。
（1)建安工程費：建安工程費是指直接用於工程建設的總成本費用，主要包括建築工程費（結構、建築、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）和室內裝修傢具費。
（2)附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調壓站、車棚及信報箱等建設費用。
（3)室外工程費包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、室外照明等的建設費用。
在可行性研究階段，房屋開發費尤其是其中的建築安裝工程費的估算，可以工程量來計算。
4.管理費
管理費是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各種費用，包括公司經費、工會經費、職工教育培訓經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。管理費可按項目投資或前三項直接費用的一個百分比計算。
5.銷售費用
銷售費用是指開發項目在銷售其產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、廣告宣傳費、代理費等。該項費用一般按銷售收入的一個百分比計算。
6.財務費用
財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費以及企業籌資發生的其他財務費用。
7.其他費用
其他費用主要包括臨時用地費、臨時建設費、施工圖預算、標底編制費、工程合同預算、標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公正費，工程監理費等雜項費用。這些費用一般按當地有關部門規定的費率估算。
8.不可預見費
不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述各項費用的3%—7%估算。
9.稅費
指項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。各項稅費應根據當地有關法規標准估算。