如何學好房地產估價師

① 如何成為合格的房地產估價師

作為一名合格的房地產估價師是每一名熱衷於評估工作的人員的基本願望。與國際評估行業不同，基於我國的評估的歷史情況及現實的客觀情況，我國的房地產估價師的執業資格是以考試制度的形式獲取。從取得執業資格證書至成為合格的、成熟的房地產估價師，必然面臨著要跨越從理論到實踐兩者之間較大差距的問題，兩者之間跨距之大超出想像，在此，我們通過討論力爭以最小的代價，順利的跨越這一必經的成長階段。

要成為成熟的、有一定聲譽的房地產估價師，首先應從心理上、思想觀念上認為自己應達到其標准，也就是說信心是最重要的因素;再就是要注重細節，實現遠大要從細微之處入手，對自己要求的嚴格一些，遇事總要多考慮一些，成長的自然也就快一些。

近些年來，評估業內比較流行關於資產評估是一門科學，也是一門藝術的話題，就一般的理解藝術來源於實際，又不同於實際，存在著一定的創造性，就具體到某項業務來講，這與評估業中立、鑒證的存在前提相矛盾的，因此在具體評估項目執業過程中我們只重視評估科學的依據重要性和評估結論的可解釋性，也就是說在評估的具體工作中否定為實現特定的評估目的而進行主觀臆斷或使用不當的方法進行評估。當然，我們承認作為一名成熟的房地產估價師確實要在與委託方接洽業務、評估結果的溝通、單位領導關系、同事關系的處理上絕對要具備相當的藝術性。對評估的藝術性要有正確的認識。

我們將自身經歷中一些經驗及案例從以下幾個方面加以總結，期望能對未來的執業工作起到參考的作用。

一、客觀、正確的對自己進行定位

我國評估這門行業起源於國有資產的管理，後隨著經濟體制改革的開展，對社會經濟活動，如金融業、投資活動提供決策依據。因此，評估工作的對象涵蓋范圍極廣，涉及到方方面面的知識和信息資料，從執業考試的科目及內容可以體現出來，但實際上考試內容確實只是構成了執業應具備知識的基本框架，在進入實際的評估工作之後，應該注重不斷的充實各種相關知識。在知識的掌握上，謙虛是美德，一方面，將別人的知識和長處學到自己的身上，無論如何也不能說是壞事，從事評估這個行業的工作，就不得不持續的學習各種相關的知識，對各種信息資料進行跟蹤;另一方面，目前我國的評估准則至今仍未出台，向注冊會計師學習一些相關政策、規定及財稅管理等方面的知識是非常有益的。《中國注冊會計師獨立審計准則》對我們的實際評估工作有很大的借鑒作用。

在評估相關知識水平的提高上有兩種重要的方法，一種是將有關重要的政策、數據專門記錄並註明其來源，另一種方法就是掌握每類知識資料的查詢途徑。房地產估價師應具有這一方面的職業敏感性，有建立等效資料庫的能力。還有一種比較輕松的辦法，就是在人際交往上有一批掌握各種知識和信息的朋友。

二、房地產估價師的評估風險控制

作業失實造成的失信和引起法律上相關處罰的風險是房地產估價師在執業過程中存在的客觀事實。房地產估價師必須對風險承擔的責任劃分，風險規避、風險評估項目的妥善處理有正確的認識。就目前的各個評估機構承接的項目劃分，風險可分為與評估目的相關聯的和與評估作業具體過程中失誤造成的兩大類風險。

1、評估失實法律處罰的責任

目前對評估失實法律處罰責任的承擔，有各種不同的解釋，就我們目前所了解的情況是，我國當前還沒有有關評估專門的管理、處罰的法律規定，但是這並不意味著評估失實可以免除經濟和法律責任，從評估失實造成的後果分析可以分別認定評估機構和房地產估價師應承擔的相應的法律責任。一般的講如果評估結果失實造成法律後果，在評估機構法人沒有親自參與評估項目則其只承擔機構應承擔的經濟責任和機構的資質被注銷的風險，如果不具體參與項目，機構法人代表個人不承擔法律和職業資格的處罰後果;房地產估價師不僅應承擔由於其給其執業機構帶來損失的被追索責任，而且還要承擔經濟上或許還有刑事上的法律懲罰，當然也存在被吊銷執業資格的可能性。在這方面協會作了許多的有益的工作。對於機構來講應本著對機構及房地產估價師負責的態度，充分給予房地產估價師評估結果的確定權和對機構不當干預的對抗權;房地產估價師應從為人正直的角度出發，以審慎的態度出具專業性的評估報告書。

在此，強調一點的是：評估報告書的有效期在沒有特殊規定或定義解釋的情況下，一般為一年，這個期限是報告可使用的有效期限，應注意在所規定的期限內如果評估報告書被使用並產生相應的經濟或法律上的後果，房地產估價師對評估報告書使用後果必須承擔法律責任，房地產估價師所承擔的法律責任的期限依據國家相關法律規定。

另外，強調一點的是：以房地產估價師身份簽署由他人完成的報告書，都必須承擔此評估和評估報告內容的全部責任，任何附加標注都不能免除簽字蓋章房地產估價師的責任。

隨著經濟的發展，尤其是在比較特殊的評估目的下，如在企業改制的情況下，有一些的評估技術規范要求，如抽查方法，並不適用於個別的社會具體情況，這就要求房地產估價師的工作要更加細致、專業。有時評估人員的輕率和疏忽並沒有對其判斷和推論產生重大的影響或導致嚴重的損失，但評估報告的使用者(特別是政府有關部門)不能原諒房地產估價師這種隨意的輕率和疏忽，尤其是在評估人員無法解釋的情況下，有關方面不僅拒絕接受報告書，而且也對機構和房地產估價師的聲譽造成損傷。

2、評估風險控制的一般要求

風險控制是審計和評估業內永恆的話題，但是審計風險與資產評估的風險又各有其自身的特點。他山之石可以攻玉，借鑒審計准則，具體於評估的重要要求的第一點就是確權，有兩個含義，首先解決的是產權的歸屬，其次要解決在其基礎上所享有的經濟權益;第二點依據，評估是一門科學，是科學就必須具備可解釋性，對評估結論必須有充分的依據加以支持，其解釋、依據應在評估工作底稿及評估項目工作總結中充分加以體現;第三點合法性和合規性，在一定的評估目的下，注重國家法律規定對相關資產價值確定的影響，絕對不能出現疏漏或違反法律的錯誤;第四點表達准確內容全面，評估行業的特殊性，從專業化和可信度考慮，我們不贊成採用套用格式的方法出具評估報告，尤其是當評估報告的使用者包括評估委託方以外的有關方面時，評估報告應具有不使報告使用者產生誤解的足夠信息和數據內容。

房地產估價師執業的基本要求是正直、公正、客觀、中立、科學，房地產估價師不僅要為評估業務的委託方負責，而且也要為潛在的報告使用者負責，在債權擔保評估中尤其應注意不應剝奪潛在債權人的債權安全權。從本質上說房地產估價師的工作成果是對被評估資產價值客觀判斷，房地產估價師不僅要具備一定的執業技能，而且還要具備一定的執業良心，注意資產房地產估價師的執業良心不是道德與正義，而是評估的基本原則，資產房地產估價師沒有任何權利、資格出具可能傷害報告使用者或潛在報告使用者的資產評估報告。

房地產估價師的執業安全性的保護方式及標准實際上已貫穿於目前協會下發的各個管理文件之中，評估報告書的真實、准確、完整、可靠就是房地產估價師執業的安全保證。房地產估價師的執業風險與審計風險不同，有時評估的風險已經形成，但房地產估價師仍毫不知情。就實戰的角度來看，如果能經受十名資深相關專業專家的客觀的拷問，能得到肯定的結論，則評估報告的風險極低。

3、評估作業風險控制

固定資產的評估占評估工作日常工作的很大比重，房地產、機器設備評估不僅涉及的專業理論知識較多，而且需要估價人員具有豐富的實際專業工作經驗、高效的情報採集系統，因此，房地產、機器設備評估需要房地產估價師要有較高的綜合素質。在實際評估中，經常出現房地產、機器設備評估風險，有時相當一部分帶有較大風險評估報告的出具，確實不能歸於資產房地產估價師的主觀意志，但是其應承擔相應的法律、經濟責任是確定無疑的。因此，房地產、機器設備的評估應從經濟、技術、環境、政策出發，以審慎的態度，細致的進行。

評估目的決定被評估資產的價值定義，價值定義決定評估方法，評估方法決定評估的技術路線、人員的組合管理和情報資料的採集，無論被評估對象情況有的復雜程度如何、評估委託方在評估值上有多大的期望，針對具體目的的資產評估原則是不容違背的，房地產估價師應在評估工作確定委估對象的價值定義時，確定該項評估工作的評估原則，再對評估的技術路線的確定進行指導，對這部分問題認識程度，直接影響著評估結果的准確性和可靠性。正確的對以上問題的判斷，對房地產估價師的風險控制起著非常重要的作用，也就是說這部分問題是解決具體項目評估工作的構架問題，如果在錯誤構架的控制下，不可能再空談評估的准確性和風險控制了。

房地產估價師應對評估方法有正確的認識，成熟的房地產估價師在一定的評估目的下，對特定的資產進行評估，其所採用不同的、但與評估目的相適應的評估方法得出結論的差別是可以接受並可以解釋的，各種適用的評估方法對房地產估價師來講應是可以相互驗證和取得最終判斷的手段。評估方法不是房地產估價師為達到某一評估結果的手段。所以我們總是在強調不要對評估原則、評估方法進行濫用。

如果站在房地產估價師的立場和感情上講，我們當然希望擺脫房地產估價師的責任。在評估報告中我們經常發現評估助理人員的名字，這就引申出另外的一個問題，即如何考核評估助理人員或工程技術人員，以及他們的工作結果，目前各個評估機構的具有技術專業和評估執業資質的復合性人員極為匱乏，一般都聘用了專職或兼職的工程技術人員，評估工程技術助理人員的酬金待遇與房地產估價師的執業風險並沒有結合起來，如果房地產估價師專業水平和財務理論水平不高的情況下，房地產估價師出具報告結論的准確性、可靠性則完全掌控在工程技術助理人員方面。因此房地產估價師一定要對所使用的工程技術助理人員有深刻的了解，並對其出具的結論認真進行技術、法規、政策等各方面的審核，綜合考慮後，再出具資產評估報告書。房地產估價師出具失實報告，或許有各種各樣的理由，但是我們再次強調評估報告書一經使用，形成的經濟和法律上的後果由蓋章房地產估價師負責。

評估理論為評估工作建立了框架，但是不要對其進行機械的理解，例如對於重置價值確定的論述，重置價值應以市場參照物的客觀價格作為依據，但是參照物的選取則由房地產估價師仔細的確定。所以，我們強調取得執業資格，只是取得了行業的准入資格，在堅持評估的理論、方法、原則的基礎上，不斷的充實、提高自身的水平，才能做好評估工作。評估工作同任何一項技術工作或財務工作都不同，一般情況下，現有的評估的理論知識，遠遠不足以對實際工作加以支持，可以說作好評估工作難度很大，房地產估價師一定要有持續學習的精神。

工作底稿的填報及評估價值的確定，評估人員對工作底稿應予以相當的重視，在某種意義上工作底稿是房地產估價師的保護神，工作底稿的完成也是評估人員最大的案頭工作，完善的工作底稿不僅可保證評估工作的質量，而且為對以後可能出現的矛盾，為評估人員提供有利的支持。例如，在當前國家強化資產評估管理的情況下，高法和國家計委明確規定各地的價格鑒定中心是評估行業評估報告真實性的最終裁決機構，國家有關管理機構有權要求評估人員對評估結果、評估依據加以解釋。

不可否認有些評估項目工作量比較大，且要求完成的時間比較短，工作難度比較大，但這不能成為簡化某項評估工作環節的理由。評估人員可以採用現代科技發展的成果縮短現場文案作業的時間，以保證實物核對、技術鑒定的時間，例如數碼照相機、數字錄音筆的使用，可大大提高現場工作效率，數字影象的網上傳遞，為評估人員對技術支持的合作方進行遠程咨詢提供了方便。

數碼影象的優勢在於其便捷性，但是與傳統膠片影象相比，其法律的可信度相對較弱，如果對評估結果的使用，房地產估價師判斷未來有可能會出現法律或經濟上的糾紛，應拍攝傳統的評估膠片存檔，備查。

一份優秀的評估報告書不僅能夠真實反映被評估資產的價值，而且能夠向委託方和潛在的報告使用者提供實用的經濟或法律的咨詢意見。因此，在報告中對評估的資產情況要有一定的描述，對可能出現的法律、經濟後果要有所提示，並對報告使用的條件加以限定。不應單純認為這是評估人員極力的規避風險責任，對於其他專業的委託方或潛在的報告使用者，這些提示是非常有意義的。

三、注冊房地產估價師的超值服務

房地產評估行業屬於中介服務性行業，專業性和服務性是其天然的屬性，宣傳國家有關房地產評估政策、制度、理論方法是每一個房地產估價師的義務，向委託方提供專業的評估報告和評估後續經濟行為的專業咨詢意見也是每一個房地產估價師的天職。在未來的執業過程中，成熟的資產房地產估價師會注意到與國際水平的接軌問題，並努力達到復合型人才的標准，這樣不僅會解決評估收益的問題，也會提高評估業的整體形象，有利於評估事業的發展。

② 房地產估價師備考要注意什麼

1、每天雷打不動保持3-4個小時學習時間。注意這很重要。該考試知識量很大，專業性很強，試專圖溜溜達達矇混屬過關 無異於緣木求魚。
2、結合考試大綱，2個月的時間把所有教材通讀3以上，第一次囫圇吞棗看完，第二次看重點記憶，第三次理解加深。
3、剩下時間開始不停做題直到考試那天，因為估價師考試裡面很多是案例計算，你如果不做題肯定不行，一定加大做題量，網上有大量的題可以買來好好的做。並記住題型，其實估價師簡單也在於此題型較少，特別是大題翻來覆去都是那幾個考點。
4、在手機上裝個「上學8找答案」APP，你網路搜下
5、最後一個星期，把歷年的真題拿出來自己卡著時間實考幾次。就沒有問題了。

③ 要怎樣一步一步的成為房產估價師請詳細說！

考試臨近，周圍考生都在抓緊分分秒秒復習，這對考試成功非常重要，但考場答題經驗也不容忽視。我根據自己參加自考的經驗，特別向考生介紹一下考場答題經驗。
首先，拿到試卷後不要忙於先看題目，而要先寫好姓名、准考證號、座位號。
其次，要仔細審題。在考試過程中，解答每一道題都要先審題。不仔細審題，容易答錯、答偏。審題時不能粗枝大葉，不能想當然，也不能操之過急，特別是那些形式上類似以前曾經做過的題目，要特別注意。有的考生將考題匆匆看一眼，認為題目似乎與自己復習中遇到的相同，就按原來的思路下筆解答，結果文不對題，成績大打折扣。審題不可求快。文字較長的題目要穩下心來仔細閱讀。
再次，要認真答題。答題的程序有兩種：一是根據答題的時間分配，採用先易後難的程序；二是按照試卷編排的程序，一道一道地往下答，如果遇到難題或一時答不出來的題目，先跳過去。究竟採用哪一種答題程序，可根據自己的習慣進行選擇。不管採用哪一種答題程序，在做完全部試題以後，都要認真檢查，逐一復核，查漏補缺，檢查時最好重新審題，防止誤答和漏答。答題要完整准確、條理清楚、要點突出、書寫規范。考生答題要完整，該說的話要說夠，不能丟三落四。切忌不分段，不分標點寫下來，但也不必過於羅嗦。對於計算題，要把計算過程清楚地反映在答題過程中，一步一步解答，有利於成績的評定。答題時要字跡清楚，不要過於潦草，讓人難以辨認。
最後，應對所有答題反復核查。對於那些沒有把握的答題，應著重以宏觀角度去闡釋。做到自圓其說，並盡量做完所有題目，不留空白題。另外，不同類型的題，要用不同的答題方法。
選擇題：在答題時，如果能瞬時准確地把答案找出最好，假如沒把握，就要採用排除法，即要從排除最明顯的錯誤開始，把接近正確答案的備選項留下，再分析比較，逐一否定，最終選定正確答案；
填空題：在答題時，無論有幾個空，回答都要明確、肯定，不能含糊其辭。填空題看似容易實則難，最好的應對辦法是對學科知識中最基本的知識、概念、原理等要牢記；
名詞解釋題：在答題時，答案要簡明、概括、准確，如分值較大，可簡要擴展；
簡答題：在答題時，既不能像名詞解釋那樣簡單，也不能像論述題那樣長篇大論，答案要有層次，列出要點，簡要擴展就可以；
論述題：在答題時，要緊密圍繞題目，列出答案要點，然後對要點逐一展開敘述，此時考生要發揮自己的真知灼見，要在深度、廣度上下工夫。如果對一些要點把握不大，時間又不允許多考慮，可多答一些要點，但要避免把不能說明問題或者與答案相矛盾的東西寫上。

④ 零基礎如何學習房地產估價師,該怎麼樣學

【導讀】隨著我國對建築行業的大力支持，房地產估價師也是水漲船高，吸引力不少考生進行報考，那麼零基礎如何學習房地產估價師,該怎麼樣學?作為過來人小編有以下幾點建議，希望對大家有所幫助。

1、心態很重要

在備考初期，很多人由於上班久了，慢慢把當初上學時的學習心態丟掉了。往往翻上幾頁教材或者看幾分鍾的房地產估價師課程就堅持不下去了。等到再想起要學習的時候，時間已經浪費了很久。

2、建立知識體結構

知識結構是知識體系在考生頭腦中的內化反映，也就是指知識經過考生輸入、加工、儲存的過程後在頭腦中形成的有序組織狀態，構建一定的知識結構在房地產估價師學習中是至關重要的。如果沒有合理的知識結構，再多的知識也只是一盤散沙，無法發揮出它們應有的功效。

3、專注

很多人都說自己的備考效率不高，其實真正提高學習效率的第一要素就是專注力，在學習前就屏蔽一切會打擾到自己的外界因素。手機關機或者調成飛行模式，在一個安靜的屋子裡靜下心來，學習效率才會提高。

本文內容是零基礎如何學習房地產估價師，供大家參考學習!總之，任何一個行業的就業前景跟市場需求和國家大環境有著密切的關系，建築行業就業前景從大環境來說是好的，所以大家認真學習，爭取2020年房地產估價師考試一次通關。

⑤ 想從事房地產估價師怎麼開始啊

1.實習抄地點的選擇可以不襲僅限於房地產估價機構，最好是和房地產市場研究有關的房地產咨詢機構或開發機構，這樣會對房地產價值形成過程有較深的理解，有助於房地產估價的職業發展。
2.估價師職業可以從估價員開始，只要本科專業與房地產經營與管理專業相關，又有第一條提及的實習經驗，應該可以進入一家估價機構，實際接觸房地產估價業務。
3.考取房地產估價師執業資格證書。在房地產咨詢或開發機構實習或就業時，抓緊時間考取房地產估價師資格證書，有了證書，根本不愁找不到房地產估價類的工作崗位。
4.估價師工作最主要的數學工具就是時間價值計算，再就是簡單的加減乘除，談不上高深的數學技巧。以後涉及批量房地產評估，可能會用到計量經濟學和統計學的基本知識，不過那是很遠的未來了。
5.房地產估價行業比較適合女生來做。職業風險相對較小、不必經常出差、越老越值錢，典型的專業技術類工作，可替代性較小，崗位穩定。

⑥ 如何成為房屋估價師。

看看這個
：http://www.cirea.org.cn/

⑦ 房產評估師怎麼考

您好：我們是注冊資產評估師、注冊房地產估價師、注冊土地估價師團隊
資產評估師是財政部負責的資格證書，房地產估價師是建設部管理的資格證書，理論上講資產評估可以評估房地產，但是建設部處於自我保護不認可資產評估報告，凡是要到建設部備案的都需要房地產估價報告。而國土資源局下屬有土地估價師，所以凡是到國土局備案的都需要土地估價報告。
這就是中國各部委之間的利益之爭。
目前來看，房地產估價師已經奪取了大部分評估市場，因為評估業務是以不動產為主的，目前房地產估價師比資產評估師更值錢。
至於哪個好考就要看你的專業了，如果你是學財務、設備的，資產評估師更好考，如果你是學建築的，房地產估價師更好考。
如果在沈陽報名就要到沈陽市人事考試中心網站上報名，然後去現場審核繳費。
這種考試一年只考一次，除深圳外，其他省份只有一個考場在省會。
至於考哪幾門網路里有，我這里只回答你在網上找不到的東西。
考試是筆試
全國統一考試
有單選、多選、部分簡答、計算題。
你的專業報考這兩個證書都可以。
給你個行業內對比數據
土地估價師證書掛靠費用大概是5000-8000元/年，而房地產估價師掛靠費是12000-15000元/年、資產評估師掛靠費是6000-10000元/年

⑧ 請教關於房地產估價師學習問題

我回答，記得滿意給分
1、《房地產估價相關知識》和 房地產基本制度與政策回 兩本書考試時是第答一科，其中基本制度佔60分，估價相關知識佔40分共100分，其它三門各100分，所以肯定要看。這五本書加上大綱就是六本書
2、2013年是最新更新的教材，和2012年已經部分不一樣了，估計今年2014年繼續沿用2013年教材不會變
3、按照基礎知識 然後經營管理 然後估價理論 最後案例分析 估價案例分析和前幾門密不可分，前幾門是基礎，基礎知識背的多些 經營管理 估價理論計算題很多，了解了估價方法才能更好學習案例分析，案例分析指錯改錯體50分選擇題20分問答30分，都需要前三門學習的支撐，所以前面一定要扎實

⑨ 房地產估價師考試如何一次通過

您好，

你一定要一次性過，不然一個考試拖兩年啊會出現很多變故，讓你很郁悶。我第一年過三科平均分85，第二年最後一科61，差點啊。至於如何考過，我的經驗和你分享一下，全是笨辦法：1、每天雷打不動保持3-4個小時學習時間。注意這很重要。該考試知識量很大，專業性很強，試圖溜溜達達矇混過關 無異於緣木求魚。2、結合考試大綱，2個月的時間把所有教材通讀3以上，第一次囫圇吞棗看完，第二次看重點記憶，第三次理解加深。3、剩下時間開始不停做題直到考試那天，因為估價師考試裡面很多是案例計算，你如果不做題肯定不行，一定加大做題量，網上有大量的題可以買來好好的做。並記住題型，其實估價師簡單也在於此題型較少，特別是大題翻來覆去都是那幾個考點。4、最後一個星期，把歷年的真題拿出來自己卡著時間實考幾次。就沒有問題了。最後在啰嗦一句學習沒有什麼捷徑，最多有些小竅門。只要肯認真去學習思考，考試水到渠成。

。。歡迎向158教育在線知道提問

⑩ 如何成為房地產評估師

房地產估價師注冊管理辦法
房地產估價師注冊管理辦法建設部令第64號
前面三條略......

第四條 國務院建設行政主管部門負責全國房地產估價師的注冊管理工作。