老項目房地產增值稅如何計算

A. 房地產開發企業出租自行開發的房地產項目，如何繳納增值稅

根據《復關於進一步明確全面制推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》（財稅[2016]68號）規定：「二、不動產經營租賃服務
1.房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產老項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
房地產開發企業中的一般納稅人，出租其2016年5月1日後自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
2.房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
......
六、本通知自2016年5月1日起執行。」

B. 建築工程中老項目的簡易計稅方法稅率是多少

按照3%的「徵收率」交納增值稅。

一般納稅人跨縣（市）提供建築服務，內選擇適用簡易計容稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的余額為銷售額，按照3%的徵收率計算應納稅額。

老項目范圍包括：

1、《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。

2、未取得《建築工程施工許可證》的,建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。

財政部 國家稅務總局 關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第七部分建築服務第三條對以上內容作了詳細的規定。

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建築工程可以選擇簡易計稅方法的范圍。

1、一般納稅人以清包工方式提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

2、一般納稅人為甲供工程提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

3、一般納稅人為建築工程老項目提供的建築服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

《財政部 國家稅務總局 關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第七部分建築服務對以上內容作了詳細規定。

C. 房地產增值稅怎麼算這種情況要怎麼辦呢

《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（二）項規定：「房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設備費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用處、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標准，並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。」
參照各地政策：
《河北省地方稅務局關於對地方稅有關業務問題的解答(2014年)》在問答中明確了這樣一個問題：已竣工項目，但未最終決算，未支付的工程價款，以後取得發票，還允許扣除嗎？是否可以在取得合法憑證後進行補充清算？答：在土地增值稅清算中，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。對個別企業因暫時困難未支付應扣除項目的工程費用的情形，在清算完成後三年內取得合法有效票據的，企業可申請對該項目重新清算。這里筆者理解的意思是清算時的支出必須有票，否則不予扣除，並沒有說有票的一定要支付。但是廊坊市地方稅務局掌握的口徑則是這樣表達的："土地增值稅清算時，扣除項目金額支付的截止時間，原則上以滿足應清算條件之日起或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內。對於在上述期限內有關扣除項目仍未支付完畢的，房地產開發企業可向主管稅務機關遞交申請報告，經清算小組合議確定後可延長扣除項目金額支付的截止時間，但不得以此影響清算審核進度，清算審核結束前仍未支付的，不予扣除。"
《內蒙古自治區地方稅務局關於進一步明確土地增值稅有關政策的通知》(內地稅字[2014]159號)第六條關於建安成本未取得發票的處理規定，房地產開發企業在申報期內未能取得建築業發票或施工單位建築業完稅憑證的，主管地稅機關可責令限期內提供合法有效憑證，對限期內仍然不能提供合法有效憑證的，主管地稅機關可採取核定徵收清算土地增值稅。這里也沒有強調有效憑證一定是實際支付。

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D. 轉讓舊房產怎樣計算增值稅等問題

土地增值稅政策規定，凡已使用一年以上的房產均屬舊房，轉讓舊房的納稅人版，在計權算其增值額時，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金，作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

E. 房地產老項目適用一般計稅方法如何繳納增值稅

國稅總局抄2016第18號公告：第十襲一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
財稅〔2018〕32號：一、納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%。

F. 房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，銷售額如何確認

一、復根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公制告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：「......自2016年5月1日起施行」
二、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第九條規定：「一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。」

G. 房地產老項目預交增值稅

借 管理費用 貸 應交稅費 增值稅

H. 房地產老項目選擇簡易計稅，納稅義務發生時繳納增值稅應計入應交稅費-未交增值稅還是應交稅費-簡易計稅，

《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔內2016〕36號)附件2中規定,簡易容計稅的范圍有公共交通運輸服務、經認定的動漫企業為開發動漫產品提供的動漫腳本編撰等、電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務和收派服務、已納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的提供的經營租賃服務、在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執行完畢的有形動產租賃合同、以清包工方式提供的建築服務、甲供工程提供的建築服務、在建工程老項目提供的建築服務、一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(含自建)的不動產、房地產企業銷售自行開發的房地產老項目、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產、公路車輛通行費、勞務派遣服務選擇差額納稅等,以上都可以按照簡單計稅方法計算繳納增值稅。簡易計稅的徵收率有3%和5%兩檔。因此應計入「應交稅費-簡易計稅」科目。

I. 營改增過渡期，房地產老項目如何繳納增值稅

J. 購置老項目的房子再售如何交增值稅

過渡性政策適用的4種情況

過渡性政策可能是房地產業主、出租方、房地產基金和房地產投資公司最為密切關注的重要方面。簡而言之，對於任何政府而言引入增值稅最困難的問題之一是，如何在不影響市場經濟秩序的前提下，將增值稅適用於存量的房地產和建築業項目。

過渡期政策適用的情況總結如下：

採用簡易徵收的過渡政策意味著：

建築業適用於3%的徵收率，不動產銷售和租賃適用於5%徵收率

建築業及不動產業銷售和租賃的供應方無法抵扣進項稅

建築業及不動產業銷售和租賃的購買方也許可能抵扣進項稅

建築業及不動產業銷售和租賃的供應方也許可能開具增值稅專用發票

可能更加優惠的政策是如果一般納稅人購進選擇適用簡易計稅方法的建築和房地產項目，而且還可以抵扣進項稅。

但建築企業和房地產企業是否可以就簡易計稅方法的項目自行開具增值稅專用發票（如果已經是增值稅一般納稅人），還是需要去主管稅務機關代開增值稅專用發票有待進一步明確。同時，是否對於選擇按照5%簡易計稅方法的出租不動產項目同樣也可以開具增值稅專用發票需要拭目以待。

過渡期政策期間，供應商可以自主選擇簡易計稅方式，也可選擇以行業稅率為依據繳納增值稅。當然，供應商也可以按照不同的項目選擇適用不同的稅率進行繳納增值稅。因此，某家房地產開發控股有限公司就住宅希望按照5%徵收率對含增值稅的價格採取簡易徵收方式繳納增值稅，而商業地產則傾向於按照11%的稅率計算增值稅額，並將其轉嫁給購買方，購買方可以抵扣進項稅額的傳統計稅方式。重要的是，納稅人一旦選定一種計稅方式，則在之後的36個月期間不得更改。

實際操作中存在值得關注的問題。首先，對於不動產租賃，由於過渡期政策僅僅要求一般納稅人在2016年4月30日前取得該項資產，因此選擇按照簡易徵收方式計稅的滿足該項條件的不動產租賃在未來可以一直適用於過渡期政策。換言之，所有權不變的同一不動產可以在多年後依然適用於按照5%徵收率簡易徵收的過渡政策，但是新的不動產或所有權發生變動的不動產則不能繼續適用過渡政策。

另外，在不動產租賃業務中，業主的選擇將受到租戶的重大影響。如果業主可以將增值稅傳遞給下一環節，則其可能傾向於選擇11%的稅率。而由於租賃條款或協商不利等原因無法將進項稅轉嫁給租戶時，業主往往更傾向於選用5%徵收率方式。因此，業主與租戶之間就稅務問題清晰的溝通將成為將來租賃談判的一部分。

拋開對於開發商老項目利好的過渡性政策，還有其他一些利好消息。其中最重要的就是，對於申請成為一般納稅人的房地產開發商，將可以把從政府采購的土地成本可以從銷售額中扣除，保證房地產開放商只就業務中增值的部分繳納增值稅。但是此規定只能適用於房地產開發商適用於11%增值稅率的時候，而不適用於5%增值稅率。因此，對於銷售額適用什麼稅率是有利的，先進行測算是非常有必要的。

房地產開發商就營改增另外特別關注的一點是，當房地產開發商使用預售方式銷售房產並收訖預付款時，是否即產生了增值稅納稅義務，實操中預收款可能會發生在任何重大的建築施工之前。值得一提的是，36號文並沒有就此提出要求，如果收到預收款沒有開具增值稅發票，銷售不動產的納稅義務發生時間為合同規定時間或權屬變更時。但是，在收到預收款時需要按3%的預征率預繳增值稅。