⑴ 工業地產如何招商
在當前外埠市場的環境下，我們應該清醒的看到，工業地產在中國房地產市場整體市場低迷、樓市下跌、融資困難、中小企業出口減少，效益不景氣的大背景下，我們工業地產企業將面臨更多的困難和困惑，其中工業園招商是最大的問題，是我們政府部門和工業園運營商共同思考的問題。工業地產的開發不同於商業和居住地產的開發，工業地產開發要求很高，如果說住宅的開發難度是10的話，工業地產開發難度則是100。用一句很形象的話來比喻，如果你想讓他去天堂，就讓他做工業地產；如果想讓他進地獄，也可以讓他做工業地產。因此，對於園區招商，我想從以下幾方面進行探討：
一、招商前景
長三角、珠三角企業歷來都是中部省份招商的對象，而對中國而言，這場經濟危機影響最大的是珠三角企業，這些企業必須尋求成本更低的中部地區發展。
受全球經融危機影響，一些加工出口型企業倒閉，大批工人回鄉，開拓了眼界、學習了技術，給中部地區的發展帶來了大批技術人才。
一個完整的企業是由人才、資金、市場、管理、技術等要素構成，經濟危機可能只是影響到其中某一方面，內地政府只要承諾在這些方面給企業幫助，將在很大程度上有利於招商。
二、招商戰略
一般人理解招商就是招龍頭企業，以龍頭帶動當地經濟的發展，或者拿當地的資源來招商。先說招龍頭企業，（1）龍頭企業畢竟是少數，在招商談判過程中存在太多不確定性因素；（2）招龍頭企業必須是有經濟實力的政府，像武漢招富士康進駐，是政府前期貼本的招商；（3）招龍頭真正有進展了，那樣市政府省政府都會進來分這份利益。再說以當地資源來招商，畢竟不是長久之計，而且很多地方並無實際優勢資源。
產業鏈招商和產業集群招商是產業整合招商策略的分解，對眾多某產業關聯的中小型企業打包共同招進園區，這樣可使企業解決配套問題；另一種方式就是利用當地已有的龍頭企業來整合其它企業或資源。總之，都是整合打包進園，避免單個企業入駐難以生存的困境。
三、招商策略
如何才能做到產業整合招商，先給在長三角或珠三角的駐地機構提點的建議：（1）社交集中。意思就是在平時拜訪企業過程中要盡量使拜訪的企業集中在某個產業，這樣才能融入這個圈子，成為圈內人。假如你今天拜訪一家電子企業，明天拜訪一家服裝企業，後天又去拜訪一家機械企業，這樣怎麼可能融入這些企業家圈子。（2）聯合其它機構招商。企業搬到中部省份圖什麼？是當地地價便宜還是用電、用水便宜？企業最關心的是：產業配套、資金與人才，其次才是交通、地價等。因此，建議在招商過程中要說服並聯合當地的企業、銀行、人才市場、海關等機構或部門招商，要制定並加強為入園企業服務的政策。（3）代理招商。在深圳有很多招商代理機構，例如，深圳各行業協會、產業園開發商等社會組織，這些組織本身具有企業資源，而且企業資源基本集中在某些產業，招商方可與這些組織簽訂招商代理協議，即使沒什麼實質性招商進展，但至少也起到在某產業內宣傳的作用。
總之，企業要搬遷入駐其它園區，對於企業來說是個戰略層面的問題，對於***是拿自己大部分的資產來做投資，要說服他們進園區，只有深入了解這個圈子，與這些老總深層次交往才能發現他們真正的需求，達到招商的目的。
⑵ 個人如何 投資 工業地產
一：看地方政府效率、政策
地球是圓的，任何地方都可以是中心點，要分析的話，就是看某專國，某地方的屬政府和它的政策（這里所說的，是政權穩定的國度，其他不在本文討論范圍），例如過往5年的歷史，現在的狀況，未來十年的規劃，更長遠的定位，尤其是對工業的規劃定位。
二：工商結合
工業帶動商業與引出商業，商業推動工業與要求工業，工業會自動圍繞商業鄰近圈分布，而工業的增加會催化商業的擴大，總的來說，工業投資選地點，應該圍繞地方商業中心100公里范圍，越接近越有價值，尤其是商圈內的工業，如果一但因城市的擴容而有機會轉為商業的話，市值將會是倍升。
三：預測5年風險：
選地方，要預算未來5年左右的市場走向，尤其是租金方面的走向；就是說，太長遠的投資是對大投資商而言的，一般的投資商家要著眼現在和未來5年左右的情況
：定位
投資的定位很重要，例如建築的布局，廠房的面積、規格，配套等，招商類型等，建議聘請有關專家參考，以減低風險！
這僅是一小點，那議去專業的工業地產網（如168廠房網）看下，裡面有很多相關介紹做工業地產投資的資訊。
⑶ 中國工業地產的發展前景如何
國內工業地產發展前景明朗
文章來源：價值中國 更新時間：2012-01-30 14:07
工業地產的運作業態種類眾多，包括傳統的工業廠房租賃園區，新型的創意產業基地，總部基地型園區。各類不同的園區在產業定位，招商對象以及運作模式上存在著較大差別，怎樣正確理解各種類型的運作方式，合理切入投資開發至關重要。
工業地產的開發運營不僅需要金融渠道支撐，還與區域經濟發展，產業結構，人力資源，物流配套，區域政策等有著密切的聯系。目前國內一些新建的工業園區招商遇到瓶頸，這跟前期的策劃定位不明確有著很大的關系。
在一線城市工業用地價格飆升之際，很多跨國企業將生產研發基地轉移到那些配套較完善，人才儲備充足且成本低廉的二線城市。物流型的企業則會選擇離港口較近的沿海城市。這些市場需求為工業地產投資選址策劃提供了指向。目前新興的創意地產在國內展露勃勃生機，以網游、動漫、廣告設計為主的朝陽企業發展速度很快。相對美國、日本、韓國，大陸的創意產業正處於起步階段，創意地產等前景值得憧憬。
總體看來，工業地產發展前景明朗，在較好的宏觀環境下，對工業地產運作理念以及運營模式的准確把握，是投資工業地產成功的前提。產品定位、策劃、規劃、招商的同步進行是操作的關鍵。借鑒國際工業地產運作的經驗，理解專業標準的綜合型服務，象經營城市一樣去經營園區，這會對工業地產投資運作成功提供較有力的支持。
國內工業地產發展前景明朗
工業地產的運作業態種類眾多，包括傳統的工業廠房租賃園區，新型的創意產業基地，總部基地型園區。各類不同的園區在產業定位，招商對象以及運作模式上存在著較大差別，怎樣正確理解各種類型的運作方式，合理切入投資開發至關重要。工業地產的開發運營不僅需要金融渠道支撐，還與區域經濟發展，產業結構，人力資源，物流配套，區域政策等有著密切的聯系。目前國內一些新建的工業園區招商遇到瓶頸，這跟前期的策劃定位不明確有著很大的關系。在一線城市工業用地價格飆升之際，很多跨國企業將生產研發基地轉移到那些配套較完善，人才儲備充足且成本低廉的二線城市。物流型的企業則會選擇離港口較近的沿海城市。這些市場需求為工業地產投資選址策劃提供了指向。目前新興的創意地產在國內展露勃勃生機，以網游、動漫、廣告設計為主的朝陽企業發展速度很快。相對美國、日本、韓國，大陸的創意產業正處於起步階段，創意地產等前景值得憧憬。總體看來，工業地產發展前景明朗，在較好的宏觀環境下，對工業地產運作理念以及運營模式的准確把握，是投資工業地產成功的前提。產品定位、策劃、規劃、招商的同步進行是操作的關鍵。借鑒國際工業地產運作的經驗，理解專業標準的綜合型服務，象經營城市一樣去經營園區，這會對工業地產投資運作成功提供較有力的支持。
⑷ 工業地產如何辦理規劃手續
工業地產開發和其他房地產開發沒什麼兩樣，具體的開發與管理流程是：拿地、規劃設計、工程施工、竣工驗收，辦理產權證、銷售、招商、交付使用、物業保修、工業物業管理。
拿地
現在都進入招拍掛程序。與商住用地不同，工業用地通常針對特定的買家、特定的需求，推出特定區域的特定面積的特定地塊，個性化特別強，特適用於「勾地」政策。
規劃設計
交給設計院去做。可選擇的設計院不多。相對商住物業的設計，工業物業的設計還不夠成熟。不同的企業有不同的設計要求，一般，設計院只設計建築、結構等大框架，內部間隔、裝修得另外根據企業需求來。
工程施工
施工單位、監理單位、甲方代表，一個都不能少。如果不涉及內部裝修，施工過程比商住建築簡單。
竣工驗收，辦理產權證
施工單位編制竣工圖，監理單位出具竣工驗收報告，開發商取得《建設工程竣工驗收備案證明書》，業主辦理產權證。如果通過招拍掛獲得的土地，可以分割產權。
銷售、招商
符合預售條件可辦理預售許可證。預售時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》，簡稱「五證」。其中前兩個證由市規劃局核發，《開工證》由市建設局核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。
預售條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）房屋建設工程施工合同已生效，施工進度和竣工交付日期已確定；
（四）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上；
（五）三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程；無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。
交付使用
一般有開發商、物業單位、購買人一起驗收，通過後辦理交付手續。在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》(簡稱「兩書」)，「兩書」的發放以每套房屋為單位，逐套發放。
物業保修
工業物業自竣工驗收合格之日起計算保修期，最低保修期限為：
（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；
（三）供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；
（四）電氣管道、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
工業物業管理
工業物業管理提供安全、衛生、客戶服務、公共設施管理等服務內容。和商住樓宇管理有些不同，商住樓宇管理側重於客戶服務，工業物業管理側重於設施維護。工業物業設施維護范圍和責任比商住樓宇更大。比如停水一天對居民可能只是生活上有些不便，對企業可能就是一天的停產損失.
⑸ 現在做工業地產投資好不好呢
這首先取決於，本地的投資環境如何，要對本地區作一個評估，防止盲目。
對本地區的工業基礎作出評估；
對本地區的勞務市場作出評估；
對本地區的金融市場作出評估；
⑹ 我想投資工業地產，請問誰能推薦幾個比較好的地方給我呀
工業地產現在的發展勢頭有超過住房地產的趁勢，是個很好的投資領域，但是要做到把風險降到最低，收益做到最大化，還是要做充分准備工作的，地產策劃界有句行話：不調研就沒有話語權，沒有充分調研和分析的投資是不理想的；
簡要來講，工業地產因為屬於長期收益型，所以必須考慮其長遠發展環境，而優質的工業地產必須與所在城市的政策、經濟、人文、物流等等相配套，如果該地產的發展方向、服務方向、產業針對性等都能得到政策支撐，能有配套園區構造完整的產業鏈，那就屬中等品質了；
個人認為，上等品質的工業地產，必須在此基礎上，再加上以下幾點：
一、所在城市金融環境要好，因為工業地產的投資是靠長期回收的，不像住房地產賣了樓就回收了資金，所以融資及交換的環境對工業地產的投資者來講非常重要，特別是國內REITs有望逐漸與國際接軌，但就算是真接軌了，也不是說全國所有地方都能放開，可能最終也是中國特色地先從部分城市先試行，要想全國普及就不知道要到啥時候了，所以地產所在城市很重要；
第二點就是看項目本身，也就是看投資的目標地產是主營哪方面，屬於哪個行業，每個行業都有各自的生命周期，收益的高低是差別很大的，從微笑曲線理論來講，一條完整的產業鏈上，最盈利的是產業鏈的最上游和最下游，也就是科研和營銷，科研因為掌握核心技術而獲得高額回報，營銷則因為直接接觸消費群體，掌握著市場需求走向而確立自己在產業鏈中的地位；所以建議你投資的工業地產最好是科研與營銷類，像上面二位說的四川和武漢，個人不覺得有太高的投資價值，因為我國中部地區的工業園區的企業，大多是由東南部轉移過去的，而且大多是從事製造業，比如傢具了、茶葉了、煙草了、服裝了等等，這類行業 1在產業鏈中獲利能力不強；2由於屬於勞動力密集型，隨著人力成本上升利潤可能會越來越少，當然，能夠不斷自我開發的除外；3因為這類行業多少會對環境造成污染，在得到政策扶持上難以長遠； 說到科研與營銷類的綜合型工業地產，目標國內並不多，大多還是單一型工業地產，最多就是將自己的主營進行更完善配套；但隨著我國經濟保持高速發展，這種單一型工業地產將不能滿足經濟發展和社會的需求；綜合型地產應該在工業地產的基礎上，提供一定住房、學校、醫院、展館和商業街等，形成社區形式，再逐漸培養出獨屬於該園區的文化，就像美國的矽谷一樣；只是這種園區國內並不多見，說不多見是因為本人並沒有能力知曉國內每一個園區的狀況，所以才這么說，而在本人接觸的園區中，能進入高等投資品質的則是一個都沒有；個人認為這類工業園區將首先出現在我國一線城市，而深圳和廣州最有可能，因為北京側重政治與文化，經濟也非常發達，但糟糕的氣候，不利於這類園區的發展，至少不利於吸引和留住人才；上海我也不看好；也有可能是因為我在深圳工作的原因，我傾向於最先出現在深圳，客觀地分析，深圳有幾方面的優勢，1城市定位就是金融與科技領域，目標是打造亞洲金融中心，在福田區已經初具規模了，而南山區以高新科技園為中心，在科技研發方面也做得很不錯；2國內大多改革政策都在廣東省試行，像九年義務教育全國免費等，而深圳則是經濟特區，各領域先進也是順理成章；3比較清廉的政府，據我所知，深圳各區的領導都是由全國各地的公務員競聘而來的，不光要求在之前單位工作優秀，還要在諸優秀公務員中脫穎而出可是不容易的；最讓我感受深刻的是，深圳是由政府搭建平台，而讓企業來影響城市的；這在其他城市很少見，這是非常難得的；4深圳的地理位置，與香港為鄰，擁有全球第四大港口等等，還有宜居的生活環境，敬業的工作氛圍等等；但深圳也有深圳的缺點，城市的發達最關鍵的還是靠人才，目前深圳人大多是外來流動人員，如何留住和培養人才是非常重要的課題，並且深圳本身的人才培養能力不足，這也是新興城市的短板，深圳的「十二五」規劃也有提到大力興建高校，祝願深圳能把這塊快速補起來；
三、做任何投資，項目是否可行，也就是項目是否能賺錢，很重要的一塊就是看項目的管理團隊，團隊人員配置很重要，人員的從業背景、有過哪些成功案例、行業內人脈等都將影響著項目的發展！
個人的一點點看法，希望能給你的投資提供一點參考，社會的發展是需要大家一起來推動的，祝你投資成功！！
⑺ 工業地產市場投資前景怎麼樣
當前中國復的競爭優勢已從低制工資向高生產率轉型，說明中國的競爭優勢已從以往的勞動力密集型產業，如成衣製造，向更高附加值的產業轉移，如通信設備及汽車製造等。伴隨著中國消費市場的飛速發展，「中國製造」擁有較強的地緣優勢。
根據《中國工業地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》分析：未來10年至20年，中國仍然是世界的製造中心，既然如此，工業地產是必不可缺的，並且應有廣闊的發展前景。綜上，我認為中國在未來一定時期內仍將是多個製造門類綜合考慮的最優選擇，工業地產未來發展前景可期。
⑻ 什麼是工業地產
工業類土抄地使用性質的所有襲毛地、熟地，以及該類土地上的建築物和附屬物，有別於住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建築物用途有較大的范圍，其中包括工業製造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在我國，工業房地產的土地批租年限為50年。
⑼ 如何找到投資工業地產的客戶啊
如果聲勢造得不夠大，只能憑某個公司或個人積累的資源和關系了。
⑽ 工業地產的投資前景
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