Ⅰ 美國房地產信託投資基金指數（REITs）知多少
REITs是一種以發復行收益憑證的制方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，通過多角化投資，選擇各種不同的房地產證券及不同地區、不同類型的房地產項目和業務進行組合投資，有效地降低風險，取得較高的收益，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。
通俗地說就是投資者把錢集資起來買一些物業，然後把這些物業交給專業的"REITS"公司來管理。物業收的租金和其他收入、包括物業升值的收益，扣掉費用，再回歸給投資者。
市場上最具代表性的美國REITS指數為MSCI開發的美國REITS指數，包含110個成份股，當前總市值約為4661.3億美元，涵蓋了住宅地產和商業地產等各類REITS，包括寫字樓、工業廠房、購物中心和百貨商場、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、倉儲、養老院、健康醫療設施等等。
Ⅱ 基金有哪幾種請分別介紹一下!
定 義
基金有廣義和狹義之分，從廣義上說，基金是機構投資者的統稱，包括信託投資基金、單位信託基金、公積金、保險基金、退休基金，各種基金會的基金。在現有的證券市場上的基金，包括封閉式基金和開放式基金，具有收益性功能和增值潛能的特點。從會計角度透析，基金是一個狹義的概念，意指具有特定目的和用途的資金。因為政府和事業單位的出資者不要求投資回報和投資收回，但要求按法律規定或出資者的意願把資金用在指定的用途上，而形成了基金。
我們現在說的基金通常指證券投資基金。
證券投資基金
證券投資基金是一種間接的證券投資方式。基金管理公司通過發行基金單位，集中投資者的資金，由基金託管人（即具有資格的銀行）託管，由基金管理人管理和運用資金，從事股票、債券等金融工具投資，然後共擔投資風險、分享收益。根據不同標准，可以將證券投資基金劃分為不同的種類：
根據基金單位是否可增加或贖回，可分為開放式基金和封閉式基金。開放式基金不上市交易，一般通過銀行申購和贖回，基金規模不固定；封閉式基金有固定的存續期，期間基金規模固定，一般在證券交易場所上市交易，投資者通過二級市場買賣基金單位。
證券投資基金在美國稱為「共同基金」，英國和我國香港特別行政區稱為「單位信託基金」，日本和我國台灣地區則稱「證券投資信託基金」等
開放式基金
是一種發行額可變，基金份額(單位)總數可隨時增減，投資者可按基金的報價在基金管理人指定的營業場所申購或贖回的基金。與封閉式基金相比，開放式基金具有發行數量沒有限制、買賣價格以資產凈值為准、在櫃台上買賣和風險相對較小等特點，特別適合於中小投資者進行投資。
世界基金發展史就是從封閉式基金走向開放式基金的歷史。以基金市場最為成熟的美國為例。在1990年9月，美國開放式基金共有3，000家，資產總值1萬億美元；而封閉式基金僅有250家，資產總值600億美元。到1996年，美國開放式基金的資產為35，392億美元，封閉式基金資產僅為1，285億美元，兩者之比達到27.54∶1；而在1940年，兩者之比僅為0.73∶1。在日本，1990年以前封閉式基金占絕大多數，開放式基金處於從屬地位；但90年代後情況發生了根本性變化，開放式基金資產達到封閉式基金資產的兩倍左右。
在香港、泰國、台灣、新加坡、菲律賓等亞洲發展投資基金較早的國家和地區，發展之初也就是以封閉式基金為主，逐漸過渡到目前兩類基金形態並存的階段。從世界范圍看，1990年世界開放式投資基金凈資產余額為23，554億美元，到1995年已躍升至53，407億美元。
開放式基金已經逐漸成為世界投資基金的主流。
世界各國投資基金起步時大都為封閉型的。這是由於在投資基金發展初期，買賣封閉式基金的手續費遠比贖回開放式基金的份額的手續費低。從基金管理的角度看，由於沒有請求贖回受益憑證的壓力，可以充分利用投資者的資金，來實施其投資戰略以求利益的最大化。
封閉式基金
屬於信託基金，是指基金規模在發行前已確定、在發行完畢後的規定期限內固定不變並在證券市場上交易的投資基金。
由於封閉式基金在證券交易所的交易採取競價的方式，因此交易價格受到市場供求關系的影響而並不必然反映基金的凈資產值，即相對其凈資產值，封閉式基金的交易價格有溢價、折價現象。國外封閉式基金的實踐顯示其交易價格往往存在先溢價後折價的價格波動規律。從我國封閉式基金的運行情況看，無論基本面狀況如何變化，我國封閉式基金的交易價格走勢也始終未能脫離先溢價、後折價的價格波動規律。
·根據組織形態的不同，可分為公司型基金和契約型基金。基金通過發行基金股份成立投資基金公司的形式設立，通常稱為公司型基金；由基金管理人、基金託管人和投資人三方通過基金契約設立，通常稱為契約型基金。目前我國的證券投資基金均為契約型基金。
公司型基金
又叫做共同基金，指基金本身為一家股份有限公司，公司通過發行股票或受益憑證的方式來籌集資金。投資者購買了該家公司的股票，就成為該公司的股東，憑股票領取股息股息或紅利、分享投資所獲得的收益。
特點
1.共同基金，形態為股份公司，但又不同於一般的股份公司，其業務集中於從事證券投資信託。
2.共同基金的資金為公司法人的資本，即股份。
3.共同基金的結構同一般的股份公司一樣，設有董事會和股東大會。基金資產由公司擁有，投資者則是這家公司的股東，也是該公司資產的最終持有人。股東按其所擁有的股份大小在股東大會上行使權利。
4.依據公司章程，董事會對基金資產負有安全增殖之責任。為管理方便，共同基金往往設定基金經理人和託管人。基金經理人負責基金資產的投資管理，託管人負責對基金經理人的投資活動驚醒監督。託管人可以(非必須)在銀行開設戶頭，以自己的名義為基金資產注冊。為明確雙方的權利和義務，共同基金公司與託管人之間有契約關系，託管人的職責列明在他與共同基金公司簽定的"託管人協議"上。如果共同基金出了問題，投資者有權直接向共同基金公司索取。
契約型基金
又稱為單位信託基金，指專門的投資機構(銀行和企業)共同出資組建一家基金管理公司，基金管理公司作為委託人通過與受託人簽定"信託契約"的形式發行受益憑證--"基金單位持有證"來募集社會上的閑散資金。
特點
單位信託是一項名為信託契約的文件而組建的一家經理公司，在組織結構上，它不設董事會，基金經理公司自己作為委託公司設立基金，自行或再聘請經理人代為管理基金的經營和操作，並通常指定一家證券公司或承銷公司代為辦理受益憑證--基金單持有證的發行、買賣、轉讓、交易、利潤分配、收益及本益償還支付。
受託人接受基金經理公司的委託，並且以信託人或信託公司的名義為基金注冊和開戶。基金戶頭完全獨立於基金保管公司的帳戶，縱使基金保管公司因經營不善而倒閉，其債權方都不能動用基金的資產。其職責是負責管理、保管處置信託財產、監督基金經理人的投資工作、確保基金經理人遵守公開說明書所列明的投資規定，使他們採取的投資組合符合信託契約的要求。在單位信託基金出現問題時，信託人對投資者負責索償責任。
·根據投資風險與收益的不同，可分為成長型、收入型和平衡型基金。
·根據投資對象的不同，可分為股票基金、債券基金、貨幣市場基金、期貨基金等。
股票基金
是以股票為投資對象的投資基金，是投資基金的主要種類。股票基金的主要功能是將大眾投資者的小額投資集中為大額資金。投資於不同的股票組合，是股票市場的主要機構投資者。
分類
股票基金按投資的對象可分為優先股基金和普通股基金，優先股基金可獲取穩定收益。風險較小．收益分配主要是股利;普通股基金是目前數量最大的一種基金，該基金以追求資本利得和長期資本增值為目的，風險較優先股基金大。按基金投資分散化程度，可將股票基金分為一般普通股基金和專門化基金，前者是指將基金資產分散投資於各類普通股票上，後者是指將基金資產投資於某些特殊行業股票上，風險較大，但可能具有較好的潛在收益。按基金投資的目的還可將股票基金分為資本增值型基金、成長型基金及收入型基金。資本增值型基金投資的主要目的是追求資本快速增長，以此帶來資本增值，該類基金風險高、收益也高。成長型基金投資於那些具有成長潛力並能帶來收入的普通股票上，具有一定的風險。股票收入型基金投資於具有穩定發展前景的公司所發行的股票，追求穩定的股利分配和資本利得，這類基金風險小，收入也不高。
特點
1.與其他基金相比，股票基金的投資對象具有多樣性，投資目的也具有多樣性。
2.與投資者直接投資於股票市場相比，股票基金具有分散風險。費用較低等特點。對一般投資者而言，個人資本畢竟是有限的，難以通過分散投資種類而降低投資風險。但若投資於股票基金，投資者不僅可以分享各類股票的收益，而且已可以通過投資於股票基金而將風險分散於各類股票上，大大降低了投資風險。此外．投資者投資了股票基金，還可以享受基金大額投資在成本上的相對優勢，降低投資成本，提高投資效益，獲得規模效益的好處。
3.從資產流動性來看，股票基金具有流動性強、變現性高的特點。股票基金的投資對象是流動性極好的股票，基金資產質量高、變現容易。
4.對投資者來說，股票基金經營穩定、收益可觀。一般來說，股票基金的風險比股票投資的風險低。因而收益較穩定。不僅如此，封閉式股票基金上市後，投資者還可以通過在交易所交易獲得買賣差價。基金期滿後，投資者享有分配剩餘資產的權利。
5.股票基金還具有在國際市場上融資的功能和特點。就股票市場而言，其資本的國際化程度較外匯市場和債券市場為低。一般來說，各國的股票基本上在本國市場上交易，股票投資者也只能投資於本國上市的股票或在當地上市的少數外國公司的股票。在國外，股票基金則突破了這一限制、投資者可以通過購買股票基金，投資於其他國家或地區的股票市場，從而對證券市場的國際化具有積極的推動作用。從海外股票市場的現狀來看，股票基金投資對象有很大一部分是外國公司股票。
基金指數
基金指數是指反應上海證券交易所和深圳證券交易所上市封閉式基金價格整體變動情況的指數
·根據投資對象的不同，證券投資基金可分為：股票型基金、債券型基金、貨幣市場基金、混合型基金等。60%以上的基金資產投資於股票的，為股票基金；80%以上的基金資產投資於債券的，為債券基金；僅投資於貨幣市場工具的，為貨幣市場基金；投資於股票、債券和貨幣市場工具，並且股票投資和債券投資的比例不符合債券、股票基金規定的，為混合基金。 從投資風險角度看，幾種基金給投資人帶來的風險是不同的。其中股票基金風險最高，貨幣市場基金風險最小，債券基金的風險居中。相同品種的投資基金由於投資風格和策略不同，風險也會有所區別。例如股票型基金按風險程度又可分為：平衡型、穩健型、指數型、成長型、增長型。當然，風險度越大，收益率相應也會越高；風險小，收益也相應要低一些。
開放式基金買賣介紹：
◆准備過程
投資人購買基金前，需要認真閱讀有關基金的招募說明書、基金契約及開戶程序、交易規則等文件，各基金銷售網點應備有上述文件，以備投資人隨時查閱。
個人投資者要攜帶代理行借記卡，有效身份證件（身份證、軍人證或武警證），機構投資者則需要帶上營業執照、機構代碼證或登記注冊證書原件、以及上述文件加蓋公章的復印件，授權委託書，經辦人身份證及復印件。
攜帶好准備資料，客戶在銀行的櫃台網點填寫基金業務申請表格，填寫完畢後領取業務回執，個人投資者還要領取基金交易卡，在辦理基金業務當日兩天以後可以到櫃台領取業務確認書。在領取了業務確認書後，單位或者個人就可以從事基金的購買和贖回。
◆如何購買
在完成開戶准備之後，市民就可以自行選擇時機購買基金。個人投資者可以帶上代理行的借記卡和基金交易卡，到代銷的網點櫃台填寫基金交易申請表格（機構投資者則要加蓋預留印鑒），必須在購買當天的15：00以前提交申請，由櫃台受理，並領取基金業務回執。在辦理基金業務兩天之後，投資者可以到櫃台列印業務確認書。
◆如何贖回
當投資者有意對手中的基金進行贖回，則可以攜帶開戶行的借記卡和基金交易卡，同樣在下午3點之前填寫並提交交易申請單，在櫃面受理後，投資者可以在5天後查詢，贖回資金到賬。
◆如何撤回
交易投資者如果需要撤消交易，則可以在交易當天的15點之前，攜帶基金交易卡和銀行借記卡，在櫃面填寫交易申請表格，註明撤消交易。如果在15點以後，部分銀行則可以按照當天牌價進行預約交易，第二個工作日進行交易。
網上交易基金
目前，幾乎所有的銀行和基金管理公司都支持在互聯網上交易基金。
近期見到有很多網友常常提問基金是怎麼回事，好象基金是個很復雜難懂的東西，又說推薦去讀的基金知識文章看不懂。因此我常想如何讓這些朋友在最短的時間內理解基金是什麼，為大家展示一下這些並不神秘的基金，於是萌生想法，試著盡可能用通俗的語言解釋下什麼是基金，希望對這些朋友盡快了解基金有所幫助。
假設您有一筆錢想投資債券、股票啦這類證券進行增值，但自己又一無精力二無專業知識，三呢錢也不算多，就想到與其他10個人合夥出資，雇一個投資高手（理論上比我還高點的），操作大家合出的資產進行投資增值。但這裡面，如果10多個投資人都與投資高手隨時交涉，那事還不亂套，於是就推舉其中一個最懂行的牽頭辦這事。定期從大夥合出的資產中按一定比例提成給他，由他代為付給高手勞務費報酬，當然，他自己牽頭出力張羅大大小小的事，包括挨家跑腿，有關風險的事向高手隨時提醒著點，定期向大夥公布投資盈虧情況等等，不可白忙，提成中的錢也有他的勞務費。上面這些事就叫作合夥投資。
將這種合夥投資的模式放大100倍、1000倍，就是基金。
這種民間私下合夥投資的活動如果在出資人間建立了完備的契約合同，就是私募基金（在我國還未得到國家金融行業監管有關法規的認可）。
如果這種合夥投資的活動經過國家證券行業管理部門（中國證券監督管理委員會）的審批，允許這項活動的牽頭操作人向社會公開募集吸收投資者加入合夥出資，這就是發行公募基金，也就是大家現在常見的基金。
基金管理公司是什麼角色？基金管理公司就是這種合夥投資的牽頭操作人，不過它是個公司法人，資格要經過中國證監會審批的。基金公司與其他基金投資者一樣也是合夥出資人之一，另一方面由於它牽頭操作，要從大家合夥出的資產中按一定的比例每年提取勞務費（稱基金管理費），替投資者代雇代管理負責操盤的投資高手（就是基金經理），還有幫高手收集信息搞研究打下手的人，定期公布基金的資產和收益情況。當然基金公司這些活動是證監會批準的。
為了大家合夥出的資產的安全，不被基金公司這個牽頭操作人偷著挪用，中國證監會規定，基金的資產不能放在基金公司手裡，基金公司和基金經理只管交易操作，不能碰錢，記帳管錢的事要找一個擅長此事又信用高的人負責，這個角色當然非銀行莫屬。於是這些出資（就是基金資產）就放在銀行，而建成一個專門帳戶，由銀行管帳記帳，稱為基金託管。當然銀行的勞務費（稱基金託管費）也得從大家合夥的資產中按比例抽一點按年支付。所以，基金資產相對來說只有因那些高手操作不好而被虧損的風險，基本沒有被偷挪走的風險。從法律角度說，即使基金管理公司倒閉甚至託管銀行出事了，向它們追債的人都無權碰大家基金專戶的資產，因此基金資產的安全是很有保障的。
如果這種公募基金在規定的一段時間內募集投資者結束後宣告成立（國家規定至少要達到1000個投資人和2億元規模才能成立），就停止不再吸收其他的投資者了，並約定大夥誰也不能中途撤資退出，但以後到某年某月為止我們大家就算帳散夥分包袱，中途你想變現，只能自己找其他人賣出去，這就是封閉式基金。
如果這種公募基金在宣告成立後，仍然歡迎其他投資者隨時出資入伙，同時也允許大家隨時部分或全部地撤出自己的資金和應得的收益，這就是開放式基金。
不管是封閉式基金還是開放式基金，如果為了方便大家買賣轉讓，就找到交易所（證券市場）這個場所將基金掛牌出來，按市場價在投資者間自由交易，就是上市的基金。
證券投資基金
證券投資基金是一種利益共享、風險共擔的投資於證券的集合投資理財方式，即通過發行基金單位，集中投資者的資金，由基金託管人託管（一般是信譽卓著的銀行），由基金管理人（即基金管理公司）管理和運用資金，從事股票、債券等金融工具的投資。基金投資人享受證券投資的收益，也承擔因投資虧損而產生的風險。我國基金暫時都是契約型基金，是一種信託投資方式。
證券投資基金的特點：
1、 專家理財是基金投資的重要特色。基金管理公司配備的投資專家,一般都具有深厚的投資分析理論功底和豐富的實踐經驗,以科學的方法研究股票、債券等金融產品，組合投資,規避風險。相應地,每年基金管理公司會從基金資產中提取管理費,用於支付公司的運營成本。另一方面,基金託管人也會從基金資產中提取託管費。此外,開放式基金持有人需要直接支付的有申購費、贖回費以及轉換費。上市封閉式基金和上市開放式基金的持有人在進行基金單位買賣時要支付交易傭金。
2、 組合投資，分散風險。證券投資基金通過匯集眾多中小投資者的資金，形成雄厚的實力，可以同時分散投資於很多種股票，分散了對個股集中投資的風險。
3、 方便投資，流動性強。證券投資基金最低投資量起點要求一般較低，可以滿足小額投資者對於證券投資的需求，投資者可根據自身財力決定對基金的投資量。證券投資基金大多有較強的變現能力，使得投資者收回投資時非常便利。我國對百姓的基金投資收益還給予免稅政策。
附:證券基金有關的部分問題。
什麼是基金的認購費和申購費？
就是你投資入伙時要交的費用，因為基金公司宣傳吸收投資人的活動是要費不少錢的，這些費用自然不能他一家出，另外通過提高你入伙的成本，降低你入伙不久就想離開的慾望。
什麼是基金的贖回費？
就是你撤回投資和收益是要交的費用，原因與上面類似。還有一條，就是有人撤資走的時候，為了還給你現金，基金可能不得不賣掉一些債券股票，這是對基金資產不利的動作，對其他不撤資的合夥人的利益有不良影響，所以讓你留下點費用作補償。
什麼是基金的轉換費？
就是同一家基金公司操作著多個基金，你持有其中一個基金，想把這個基金按同等資產數量換成該基金公司操作的另一種基金，應向基金公司交付轉換的費用，原因也與上兩條同理，主要為了提高你變動的成本，不願讓你頻繁變動。
什麼是基金交易傭金？
就是上市的基金在交易所市場轉讓時，為你提供交易服務的證券公司營業部向你收的勞務費。
證券投資基金為什麼有那麼多種？
這是因為不同的基金自己規定的主要投資方向和投資對象有區別。
股票型基金就是絕大部分資金都投在股票市場上的基金；
債券型基金就是絕大部分資金都投在債券市場上的基金；
混和型基金就是根據情況將部分資金投在股票上而另一部分資金投在債券上的基金（當然這種投資比例是可變化調整的），甚至根據事先的規定也可以部分投資在其他品種上；
貨幣市場基金就是全部資產只投在貨幣市場上的各類短期證券（風險很低但收益也低）的基金。
這些基金的投資風險由高到低的順序大致是，股票型基金、混和型基金、債券型基金、貨幣市場基金。
由於風險高低不同，所以投資者應根據自己對風險的承受能力來選擇風險水平適合自己的基金投資入伙，也可以通過低風險基金、中等風險基金和高風險基金都投資一部分的辦法來分散風險和平衡收益水平，這種行為就叫作投資組合。
不同的基金在自己的名稱上冠以什麼「增長」、「價值」、「行業」、「藍籌」、「小盤」、「周期」、「消費品」等等的字型大小，是將自己的主要投資策略風格標在名稱上以便投資者一目瞭然，當然也不排除部分基金只是當初為了找個好名頭切入點以便中國證監會容易批准成立。
房地產基金
基金還有專門投資於房地產的房地產基金，專門投資於期貨期權的期貨和期權基金，專門投資於黃金市場的黃金基金，專門投資於實業的產業基金。這些基金對我們初涉基金投資的人來說投資機會不多，先搞通上面幾種最常見的證券基金後再說。
基金是一種間接的證券投資方式。基金管理公司通過發行基金單位，集中投資者的資金，由基金託管人（即具有資格的銀行）託管，由基金管理人管理和運用資金，從事股票、債券等金融工具投資，然後共擔投資風險、分享收益。根據不同標准，可以將證券投資基金劃分為不同的種類：
———根據基金單位是否可增加或贖回，可分為開放式基金和封閉式基金。開放式基金不上市交易，一般通過銀行申購和贖回，基金規模不固定；封閉式基金有固定的存續期，期間基金規模固定，一般在證券交易場所上市交易，投資者通過二級市場買賣基金單位。
———根據組織形態的不同，可分為公司型基金和契約型基金。基金通過發行基金股份成立投資基金公司的形式設立，通常稱為公司型基金；由基金管理人、基金託管人和投資人三方通過基金契約設立，通常稱為契約型基金。目前我國的證券投資基金均為契約型基金。
———根據投資風險與收益的不同，可分為成長型、收入型和平衡型基金。
———根據投資對象的不同，可分為股票基金、債券基金、貨幣市場基金、期貨基金等。
基金購買方法及分類
買基金很簡單，可以在證券大廳交易，即在二級市場買賣，和普通股票投資一樣。也可以通過和基金合作的銀行代賣點申購，很多銀行都有基金銷售，工商銀行和建行。如果要買的話你可以詳細詢問一下相關費用，利息比；然後再研究研究基金管理公司的內部情況和以往業績。
成長型基金，是以追求長期基本利得為主要目標。投資對象主要集中在業績、盈餘展望較好且市場表現活躍的股票。這種類型基金追逐利益，隨著行情變化而起伏，投資組合的周轉率相對較高。這種基金每年「受益分配」都不高，注重追求長期資本最大增值。我們可以利用成長型基金為我們積累未來的退休金、子女教育金，購買房產基金等，適合年紀較輕或者是承受能力較高者.
收益型基金，則強調追求固定和穩定的收入。此類基金選擇投資目標能夠帶來固定收入的有價證券為主，如債券、票券、績優股等。此類基金缺失本金的風險較低，投資報酬率也略優於銀行定期儲蓄。此類基金十分適合一些退休人員或是希望投資後能夠領取固定收益者。
平衡型基金，是介於成長型和收益型基金之間，把資金分散投資於股票和債券，希望在資本成長和固定收益間尋求平衡。能夠滿足不願冒險、個性相對保守但還希望有效積累一筆長期資金的人要求。
以基金投資對象來分有：股票基金、債券基金、貨幣基金、黃金基金、期貨基金、選擇權基金、股價指基金、外匯基金等。
以投資區域來分有：單一國家基金、區域型基金、全球型基金（又成為國際基金）。
基金定投收益計算公式：
M=a(1+x)[-1+(1+x)n]/x，其中M為預期收益，a為每期定投金額，x為一期收益率，n為定投期數(公式中為n次方)。
舉例來看，假設每月定投500元，年收益12％，定投20、25、26年的收益分別是：M20≈48萬，M25≈89萬，M26≈101萬
Ⅲ 怎麼投資美國房地產基金
美國房地產基金一般指美國房地產信託投資基金。
20世紀90年代以來，房地產投資信託基金（ Estate Investment Trusts, 以下簡稱REITs）在美國迅猛發展，像一顆冉冉升起的新星，魅力無窮，在房地產界和投資界引起很大反響，逐步成為商業房地產投資的主流。越來越多的房地產通過REITs實現證券化，像沃爾嗎、洛克菲勒中心、甚至連監獄等政府的房地產都紛紛通過證券化，成為公眾產權。
1 基金錶現
投資在房地產信託投資基金有如買入公司股票，或其他種類基金一樣，價格可升可跌，亦有[綜合]指數反映整體表現，有如一些常見的金融及股票指數如s&p五百，羅素二千，納斯特等。以近二十年的平均回報計，房地產信託投資基金[綜合]指數顯示約有百分之十一回報。但若表現，尤以短期不多於三年的，則有百分之十三餘（二000年指數更升了百分之二十五）。
2 基金種類
主要有直接投資物業（equity），有些則投資房地產借貸（debt），有些兩類都有，分別在結構，回報及風險等層面。至於哪種類有較好表現亦沒有定案，長期（十至二十年）以直接投資物業的房地產信託基金為優勝，約百分之十二三的年回報，短期（尤以過去一年）則投資房地產借貸的房地產信託基金有較好業績，差不多約百分之五十，這些回報包括資產升值及定期收入。
3 資產值
根據資料及統計，整體上市的房地產信託基金共擁有約三千四百億美元資產，其中直接投資物業的房地產信託基金佔九成，即三千億元左右，剩下的大部分屬於投資房地產借貸的房地產信託基金。此外，這三千四百億美元資產包括一些現金，票據及非房地產收益等， 實占約二千五百億美元。
4 購買方式
目前國內有很多國外地產交易平台，同時，還有相關股票可以購買。
Ⅳ 香港股市的房地產基金是哪個
基金有多種分類方式。根據基金是否可以贖回，證券投資基金可分為，開放式基金和封閉式基金。開放式基金是指基金規模不固定，可以隨時根據市場供求情況發行新份額或被投資者贖回的投資基金。投資者投資於開放式基金時，可以隨時向基金管理公司或銷售機構（如銀行）申購或贖回。以基金市場最為成熟的美國為例，在1990年9月，美國開放式基金共有3000家，資產總值1萬億美元，而封閉式基金僅有250家，資產總值600億美元。到1996年，美國開放式基金的資為35392億美元，封閉式基金資產僅為1285億美元。兩者比例超過27．5比1。也就是說，美國開放式基金占基金總資產的份額高達95％。在美國，開放式基金稱為共同基金。美國經濟連續增長，股市近10年來接連走高，共同基金功不可沒。有人將共同基金形象地比喻為再造美國的「魔術師」。美國是從19世紀80年代引入投資基金的。1924年由波士頓的馬薩諸塞投資信託金融服務公司發起設立了美國歷史上第一家開放式基金－－馬薩諸塞投資信託基金，該基金成立時只有5萬美元的資產，在第一年結束時資產膨脹至39．4萬美元，目前其資產已經超過10億美元。在此示範效應下，共同基金一發而不可收，逐漸發展成為穩定和支撐美國股市運行的中堅力量。共同基金根據所投資的對象可以分為股票基金、債券基金、混合基金和貨幣市場基金。貨幣市場基金投資於一年內到期的有價證券，如美國聯邦政府的短期債券，銀行定期存單，以及商業票據等，因而也被稱為短期基金。股票基金、債券基金和混合基金則統稱長期基金，但他們各自的投資對象不盡相同。股票基金的投資對象為普通股票及股權，債券基金的投資對象為各類政府債券和企業債券，混合基金同時投資於股票、債券和其他有價證券。股票基金是美國共同基金早期發展的主要形式。馬薩諸塞投資信託基金就是一隻股票基金。這種情形一直持續到70年代。進入80年代，由於國際經濟形勢的轉換，貨幣市場基金和債券基金的比重超過了股票基金。90年代，美國經濟進入了新一輪的高速增長期，美國的股票市場也走出了1987年股災的巨大陰影。由於經濟增長強勁，通脹水平低，股市回報率高，利率水平低，投資者把更多的資金投入股票市場，美國股市展開了新一輪大牛市。美國共同基金由此也進入了其歷史上最迅猛的增長期。從1990年到1999年的10年間，共同基金的資產規模由不到1萬億美元上升為約7萬億美元，年增長率為21．4％。其中股票基金增長最快，重新成為共同基金的主流。市場顯示，高回報的共同基金越來越成為美國人投資股票、債券及其他有價證券的首選渠道。1980年時，還只有6％的美國家庭擁有共同基金，到了1999年底，這一比例則上升到了37％。與此同時，美國共同基金也由1980年的564家增長至1999年的7791家。最近10年成為美國基金發展的鼎盛時期，資產規模從1萬億擴充到6萬億多美元。共同基金家數和資產規模迅速擴張，使公司股票的上市變得較為容易，從而促進了美國的資本形成，並在很大程度上提升了美國的國力，增強了美國在世界上的影響力。在日本，90年代以前單位型基金（類似於封閉式基金）占絕大多數，追加型基金（等同於開放式基金）屬於從屬地位，但在90年代後情況發生了根本性變化，追加型基金資產達到單位型基金資產的兩倍左右。現在，英國、香港、台灣等國家和地區的投資基金也大都是開放式的。投資者為什麼會青睞開放式基金呢？其最根本的原因在於開放式基金獨特的贖回機制使基金管理的競爭更加激烈，基金管理公司只有提供良好的業績回報、令人滿意的客戶服務和更充分的信息披露，才能留得住投資者的資金，否則就會被市場淘汰。因此，開放式基金對管理公司提出了更高的要求。從某種意義上說，開放式基金不僅是開放了基金的規模和期限，更是開放了基金管理公司。優秀的基金管理公司必須具備溝通－服務－投資的全面素質，單單靠提高凈值已無法在競爭中長久立足了。開放式基金的發展是市場順應潮流進行金融創新的必須結果，其中「市場化」是開放式基金動作的核心。和封閉式基金相比，開放式基金集諸多優點於一身，這主要有：一，內含市場選擇機制，投資者可完全根據基金錶現自由認購或贖回；二，一般無預定的存在期限，表現優異者可以無期限存在下去，而封閉式基金均有一定「封閉期」；三，基金的交易價格以資產凈值為標准，不受市場供求影響，投資性很強，可最大限度地滿足投資者的投資理財需求。
Ⅳ 美元升值對美國鵬華房地產基金有影響嗎
有的！
美元升值，則以黃金和房地產為代表的實物價格走低。
美國地產指數和地產股票價格也會走低，故投資於美國房地產的鵬華這只QDII基金凈值也會走弱。
回答完畢，順祝投資理財順利！
Ⅵ 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式
｜他山之石——國際主流基金模式
在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。
（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金
黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。
黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。
黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。
從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。
作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。
作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。
（二）新加坡模式：凱德置地地產基金
凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。
凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。
凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。
在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。
從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。
Ⅶ 怎樣購買美國房地產基金
這位老大問題好多，我試試回答一下：
首先，這2隻產品都是場外基金，所版以銀行和證券公權司都可以；
其次，你問中國銀行可不可以，這要看中行是否代銷這2隻產品，看基金的招募說明書；
再次，如果用證券公司的股票賬戶買，是可以的，而且是要用到基金的模塊，不是股票的模塊（當然，前提是你開戶所在券商代銷這2隻產品，同樣，看基金的招募說明書）；
最後，關於產品的贖回，正常來講，基金的贖回不會出現問題（注意：我說沒問題是產品開放後，募集結束都有一個封閉期，如果封閉期內你要贖回，那等於痴人說夢），但QDII基金的贖回，資金到賬很慢，正常是T+10個工作日之內。
Ⅷ 在國內有哪些基金公司或代售銀行出售用美元購買的基金（如用美元購買的股票型基金）
過去購買合格境內機構投資者（QDII）基金只能用人民幣，而目前購買QDII基金可以用美元和內港幣，成為打理容手中外幣的重要渠道。
目前至少有12隻可以直接用美元現鈔或現匯交易，包括了嘉實美國成長、廣發美國房地產基金、華夏恆生交易型開放式指數基金（ETF）聯接、博士亞洲票息、華安納斯達克100、易方達恆生H股ETF聯接、博士亞洲票息、廣發全球醫療保健、嘉實新興市場、廣發亞太中高收益、華夏海外收益、招商標普高收益等基金，涵蓋了債券型、房地產型、股票型、指數型產品。
招商標普高收益基金還可以直接通過港幣購買，是唯一可以通過港幣購買的QDII基金。
Ⅸ 廣發美國房地產美元(000180)是不是以美元定價的基金和廣發美國房地產人民幣(000179)有何不同
這個簡單，前者是美元申購該基金的代碼，後者是人民幣申購該基金代碼
Ⅹ 正在發行的嘉實全球房地產基金有什麼特點
股市震盪、債市收益偏低、銀行理財產品深陷降息潮，在目前缺乏好的投資品種的金融市場環境下，基金、信託等機構正在掀起新一輪商業地產投資熱潮，地產基金投資又熱起來了，市民有望借道這些投資產品分享海外或國內商業地產的長期投資收益。
不動產投資領域資深人士表示，當前深陷宏觀調控下的國內房市前幾年的高回報率已成「過眼雲煙」，相對傳統直接買賣的方式，不動產投資的精髓更在於通過優質地段房地產產生的現金收益促進財富的增長。
據悉，本周開始發行的嘉實全球房地產基金正是以全球REITs為主要投資對象的基金產品。與國內現有的房地產信託主要發揮房地產開發融資功能不同，國外REITs多從事不動產經營、管理業務，其收益主要來自投資不動產的「固定租金+房產增值」雙盈利模式。
彭博數據統計顯示，從2002年到2011年，在業績比較基準中具備10年價格和分紅歷史的REITs中，過去10年累計回報率達到237.0%，年化收益率高達11.6%，遠高於國內A股市場平均水準，其中以租金形式為主要現金收益來源的收益佔比約44%。
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嘉實全球房地產基金6月25日—7月20日公開發售，該基金旨在通過投資高流通性的全球房地產證券，為國內投資者分享海外房市投資相對穩定的現金流和資本增值收益。基金境內託管行為中國農業銀行，擬任基金經理蔡德森。
據介紹，作為瞄準海外商業地產及收益型不動產的基金產品，嘉實全球房地產基金主要投資於美國、澳大利亞、英國、法國、加拿大、新加坡以及香港等發達國家及地區的優質REITs（房地產投資信託收益憑證），輔以REIT ETF和RECOs（房地產行業上市公司股票）等房地產證券，以全面把握海外房產投資機遇；其中現金流收益明顯的REITs投資占基金總資產比例60%以上。
不動產領域資深人士指出，不同於直接買賣的傳統房市投資，在國外REITs是以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者資金的信託基金。由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並和商戶簽訂長期穩定增長的租約，通過「固定租金+地產溢價」雙盈利模式獲得長期穩定增長的投資收益。簡而言之，借道嘉實新基金投資REITs，效果類似於僅需5000元便從歷史收益看，REITs過去30年分紅收益率約在4%-12%之間，平均接近7% ，遠高於市場上各類理財產品。而相比於金融市場其他指數，REITs指數表現同樣可圈可點。數據顯示，從1993年6月30日起截至2010年底，FTSE NAREIT指數累計漲幅達到427.31%，遠超過同期MSCI全球股票指數、標普500以及全球債券指數漲幅，REITs收益傲視市場其他產品。
伴隨著嘉實全球房地產基金的發行，近期海外房地產投資也持續傳來佳音。最新消息顯示，美國30年期房貸利率已跌至3.79%，創下歷史新低；在房貸成本明顯下滑、歐債危機持續發酵影響下，REITs憑借長期穩定收益，成為成長趨勢最為明確的行業。數據顯示，今年來截至5月2日，流入美國不動產相關基金的資金超過62.17億美元，高於去年一整年凈流入的61.78億美元。在海外REITs多頭行情可期的背景下，借道嘉實新基金遴選全球REITs，有望以較小成本分享海外商業地產長期投資價值，實現「小資金」撬動「大財富」的夢想。
可集資分享海外商業地產長期收益
此外，對於投資者而言，在股市風險過高、債市賺錢效應不佳的情況下，穩定突出的收益能力，更是其對REITs投資的關注所在。在海外成熟市場，商業地產收益權大部分歸REITs所有，包括固定租金收益與地產溢價的資本利得。一般來說，海外很多國家或地區都規定，REITs需要將90%的租金收益以分紅方式分配給投資者。數據統計顯示，過去30年來，REITs分紅收益率在4%-12%之間，平均接近7% ，遠高於市場上各類理財產品。同時，受益於稅收減免及監管上的一些優惠政策，REITs的回報率通常高於固定收益債券以及直接投資房地產的收益。統計顯示，1993年12月~2003年1月間，美國REITs的年均股息率達6.96%，而同期標准普爾500指數則僅為1.79%。
目前，伴隨著REITs投資市場的崛起，赴海外投資房產逐漸成為一種潮流趨勢。對於多數普通投資者來說，直投海外樓市面臨投資門檻較高、信息不對稱、流動性較差等多重因素困擾。而嘉實全球房地產基金的發行，通過遴選全球優質REITs，覆蓋多個投資區域、多種物業形態(寫字樓、工業廠房、購物中心、飯店、公寓、醫療中心等)，降低與房地產市場周期以及傳統股債兩市投資的關聯性，為投資者提供一個一條掘金全球「第三大投資勢力」、分享海外商業地產長期投資價值的「快車道」。