投資房地產投資信託基金有什麼特點

⑴ 房地產投資信託基金有哪些優勢

我理解有兩大優勢：1、投資標的分散，降低價格波動風險；2、可在指定交易市場流通，流動性好。

⑵ 什麼是房地產信託房地產投資信託基金怎麼樣

房地產信託，就是信託投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信託計劃籌集資回金，用於房地產開發答項目，為委託人獲取一定的收益。
房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust,簡稱REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託產品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。

⑶ 房地產投資信託基金 與房地產信託有什麼區別

房地產基金是一種主要投資於房地產或房地產抵押有關公司發行的股票的投資基金。房地產信託,就是信託投資公司發揮專業理財優勢,通過實施信託計劃籌集資金。用於房地產開發項目,為委託人獲取一定的收益。
區別在於基金是投資於股票，相當於投資虛擬產業資本，實際是在資本市場上的的投資
而信託所做的是實業方面的開發，資金參與的可能是某個項目，並非是僅僅入股，可能會參與具體的事宜。
房地產信託是信託公司作為金融機構，從合格投資者處募集資金為符合條件的地產商融資，資金一般作為地產商的樓盤項目用資金。門檻一般是100萬人民幣，一般為固定期限12-24個月，合格投資者的收益一般固定設為預期年化7-13%。資金和收益按信託約定兌付。 可理解成信託公司作為融資平台對接資金方和項目融資方，介入的項目一般為前期，4證齊全後，一般只能做同公司同一個項目。一隻盤子較小，通常是6K萬-3億之間。目前國內做很多了。
房地產投資信託基金，又稱REITS，門檻一般是1000萬人民幣以上或者更高，期限比房地產信託長，有3-5年的，盤子一般比較大，幾十個億的都有。一般木有設固定預期收益率，通常設IRR。資金為大的地產投資機構，通過信託公司發行來投資各個地產項目的基金，可以投不同公司的N個項目。目前國內比較少還。

⑷ 公司型房地產信託投資的特點

一、貸款型信託融資模式

在這種模式下，信託投資公司作為受託人，接受市場中不特定（委託人）投資者的委託，以信託合同的形式將其資金集合起來，然後通過信託貸款的方式貸給開發商，開發商定期支付利息並於信託計劃期限屆滿時償還本金給信託投資公司；信託投資公司定期向投資者支付信託受益並於信託計劃期限屆滿之時支付最後一期信託收益和償還本金給投資者。
特點及優劣勢
1. 對公司(項目)要求 ：「四證」齊全 自有資本金達到35％ 二級以上開發資質 項目盈利能力強。
2. 要求的風險控制機制：資產抵押（土地、房產等不動產，抵押率一般在50％左右）、股權質押、第三方擔保、設置獨立賬戶。
3. 退出方式：償還貸款本金。
4. 融資金額：視開發商的實力、項目的資金需求及雙方的談判結果，從幾千萬到幾億不等。
5. 融資期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更長期限的信託計劃。
6. 融資成本：一般高於同期銀行法定貸款利率，目前在12%- 20%居多。
7. 優勢：融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可計入開發成本。
8. 劣勢：與銀行貸款相比成本高，目前政策調控環境下難以通過監管審批。

二、股權型信託融資模式

在這種模式下，信託投資公司以發行信託產品的方式從資金持有人手中募集資金，之後以股權投資的方式(收購股權或增資擴股)向項目公司注入資金，同時項目公司或關聯的第三方承諾在一定的期限（如兩年）後溢價回購信託投資公司持有的股權。
特點及優劣勢：
1. 對公司(項目)要求：股權結構相對簡單清晰、項目盈利能力強。
2. 要求的風險控制機制：向（項目）公司委派股東和財務經理、股權質押、第三方擔保
3. 退出方式：溢價股權回購。
4. 融資金額：視項目的資金需求及雙方的談判結果。
5. 融資期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更長期限的信託計劃。
6. 融資成本：一般高於同期銀行法定貸款利率，一般15%以上。
7. 股權性質：該等股權性質類似於優先股，對公司的日常經營、人事安排等沒有決定權（可能有建議權、知情權、監督權等）。
8. 優勢：
a) 能夠增加房地產公司的資本金，起到過橋融資的作用使房地產公司達到銀行融資的條件；
b) 其股權類似優先股性質，只要求在階段時間內取得合理回報，並不要求參與項目的經營管理、和開發商分享最終利潤。
9. 劣勢：一般均要求附加回購，在會計處理上仍視為債權；如不附加回購則投資者會要求浮動超額回報，影響開發商利潤。

三、混合型信託融資模式（夾層融資型）

債權和股權相結合的混合信託投融資模式。它具備貸款類和股權類房產信託的基本特點，同時也有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特色，通過股權和債權和組合滿足開發商對項目資金的需求。
特點及優劣勢：
1. 對公司(項目)要求：項目盈利前景良好，一般為大型集團開發項目。
2. 要求的風險控制機制：向項目公司委派董事、土地抵押、股權質押、第三方擔保、資金證照監管。
3. 受託支付綜合採用退出方式：貸款償還及溢價股收購。
4. 融資金額：一般在5億以上。
5. 融資期限：以2-3年居多，股權投資期限也可以為5年期甚至更長。
6. 融資成本：固定+浮動，固定部分一般不低於15%/年。
7. 優勢：
a) 信託可以在項目初期進入，增加項目公司資本金，改善資產負債機構；
b) 債權部分成本固定 不侵佔開發商利潤，且較易資本化；股權部分一般都設有回購條款，即使有浮動收益佔比也較小。
8. 劣勢：交易結構比較復雜，信託公司一般會要求對公司財務和銷售進行監管，同時會有對施工進度、銷售額等考核的協議。

四、財產受益型信託融資模式

利用信託的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產信託給信託公司，形成優先受益權和劣後受益權，並委託信託投資公司代為轉讓其持有的優先受益權。信託公司發行信託計劃募集資金購買優先受益權，信託到期後如投資者的優先受益權未得到足額清償，則信託公司有權處臵該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣後受益權則滯後受償。
特點及優劣勢：
1. 對信託財產要求：
a) 業已建成，產權清晰，證件齊全；
b) 能產生穩定的現金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業。
2. 要求風險控制機制:
a) 通常設置一般受益權和優先受益權，分別由開發商和投資者（信託計劃）持有；信託到期後如投資者優先受益權未得到足額清償，則信託公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣後受益權則滯後受償；
b) 回購承諾及第三方擔保；
c) 物業抵押、股權質押等。
3. 退出方式：開發商溢價回購受益權或追加認購次級受益權.
4. 融資金額：視信託財產的評估價值和租金收入等確定。
5. 融資期限：一般期限不超過3年，但可以通過結構設計實現資金循環使用。
6. 融資成本：一般高於同期銀行法定貸款利率，12-18%/年，視資產質量而定。
7. 優勢：
a) 在不喪失財產所有權的前提下實現了融資；
b) 在條件成熟的情況下，可以過度到標準的REITs產品。
8. 劣勢：物業租售比過低導致融資規模不易確定。

⑸ 投資基金的特點是什麼

對於一般的投資者，特別是有固定職業的業余投資者來說，由於資金有限、缺少股市專業知識、沒有太多的時間，不宜自己直接進入股市，最好選擇投資基金這種間接投資工具，間接分享經濟發展、股市繁榮的成果，獲得個人的投資利益。投資基金具有以下幾個特點：

1.投入小、效益大

投資基金的本質是集眾多投資者的小錢成大錢。投資基金是按購買單位算起的，每單位的數額從幾元到幾十元不等，有的甚至沒有投資額的限制，投資者可以根據自己的資金情況，決定多買或少買，這解決了那些錢少卻想入市的小額投資者的尷尬。投資基金由於資金整體數額比較大，在買賣股票或其他有價證券時，容易取得規模效益。通常，買賣股票必須支付給證券商一定傭金，而傭金的數額是隨交易額的增大而遞減的；換言之，投資基金往往能在大額證券交易買賣中獲得優惠折扣。因此，對投資者來說，投資於基金，個人相對地減少了傭金支出，降低了投資成本，提高了投資效益。

2.專家管理、省心省事

投資基金是一種間接投資工具。基金募集的資金都是交由專業投資人才去操作的，因此，投資於基金就等於每個投資者花很少的金錢，聘請專業投資顧問幫助自己理財。很顯然，這些專家的投資理論和經驗要比一般投資者豐富得多，他們專門從事研究和分析國內外的經濟形勢和國際動態，能夠隨時掌握各種產業、上市公司的經營狀況和瞬息萬變的市場信息，並且與國內外的證券市場、證券商保持密切的聯系。這就為購買投資基金的普通投資者在風雲變幻的證券市場中獲得較為穩定和較為豐厚的投資收入提供了可靠的保證。因此，投資基金比投資其他金融商品更有保障且省心省事。

3.組合投資、風險小

為了保障投資者的利益，投資基金都有一個為分散風險進行投資組合的原則，即將一定數量的資金按不同的比例分別投資於各種不同的有價證券和其他多種有利可圖的行業上。這是投資基金有別於其他投資方式的最大特點之一。一般來說，投資基金的有關條款中都明文規定，投資組合最少不得少於多少個品種，即使是單一市場基金也不準只購買某一兩種股票，而且買入某一種股票，都有一定的比例限制。通過組合投資，投資基金的投資風險一方面由所有投資者分攤了；另一方面又由種類不同的證券和其他投資項目分散了。因此投資基金的風險相對來說非常小。

4.變現性強、費用較低

一項投資盡管獲利很高也很安全，但如果流動性差，脫手變現困難，就不算是好投資。與儲蓄、黃金、房地產投資相比，投資基金的另一個優點就是變現性強。一般開放型基金每天都會公開進行報價買賣，投資者可以根據自己實際需要，隨時買賣。而封閉型基金也可以通過證券交易所的上市交易進行買賣，最快1天便可完成整個交易和清算過程。投資股票有時可能遭遇手中持股賣不掉的情況，陷入被「套牢」的困境，使資金的流動性發生問題。而投資基金則不會發生這方面的問題，基金公司有義務應投資者的要求買回受益憑證。

5.專門保管、安全性高

為了保證投資基金資產的安全，一般投資基金在「信託契約」中均明確規定，基金資產不能由基金公司掌管，而必須由另外一家獨立的信託人公司持有和保管，這就避免了基金經理人以權謀私現象的發生。而信託人公司往往是銀行或比較大的跨國財團或實力雄厚的投資機構，其資信好，設備先進，資訊網路發達，基金注冊地通常在海外，可以將基金資產離岸化，即使投資者所在國出現政治或經濟政策的變化，投資者的資金也不會被凍結。

6.品種多、投資靈活

在發達的國外證券市場上，投資基金的數量非常多，涉及一切金融投資領域，而且大多數基金都進行跨國投資或離岸投資，任何一種被市場看好的行業或產品，都可以通過設立和購買基金得以開發和利用。如果你覺得某國債券值得投資但又無法前往該國去購買，那麼你可以通過本國的基金管理公司購買該國債券基金。如果你看好某國股市，也可以通過認購該國基金來實現自己的投資目標。而且還有債券基金、貨幣基金、優先股基金或藍籌股基金等多種基金供你選擇。可見，投資基金種類繁多，投資者可根據自己的實際情況，任意選擇符合自己需要的基金進行靈活的投資。

7.經營穩定、效益可觀

投資基金與股票類似，股票是按股劃分計算其總資產的；基金資產則劃分為若干「基金單位」，投資者按持有的「基金單位」的份額分享基金的增值收益。而且投資基金由於採取組合投資等措施，因此其風險低於股票，而報酬一般比債券高。

⑹ 信託投資基金的特點有哪些

信託投資基金的特點：

1、分散風險，使小額投資也能分散投資。

2、專家決專策，委託專家經營管理，提屬高了資金運用效益，流動性增強。

3、確保投資者獲得穩定收益。

4、提供多樣服務。

(6)投資房地產投資信託基金有什麼特點擴展閱讀

1、根據投資基金設立的法律基礎不同，投資信託的種類可以分為公司型投資基金和契約型投資基金。

2、公司型投資基金：組建基金股份公司，發行受益憑證募集投資者資金，基金委託基金經理公司管理操作，基金的原則委託金融機構保管。契約型投資基金也稱信託型投資基金，是根據一定的信託契約原理。由基金發起人和基金管理人、基金託管人訂立基金契約而組建的投資基金。

3、根據基金發起的地區，投資信託的種類可以分為國內基金和國際基金。國內基金指基金來源於國內投資者，投資對象也在國內。國際基金指基金的來源和投資對象分別在不同的國家，也稱「海外基金」。

⑺ 房地產信託融資的特點

房地產信託一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信託投資方式，即信託投資公司制定信託投資計劃，與委託人（投資者）簽訂信託投資合同，委託人（投資者）將其合法資金委託給信託公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。

如果將房地產資金信託簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信託和權益型信託:

（一）房地產開發貸款融資模式。
即債權型融資方式，這是目前我國信託公司開展最為普遍的一種房地產信託融資模式。
雖然債權型信託貸款融資模式有操作簡單、運行成本較低等特點，但技術含量低，以前主要在一些結合部做「擦邊」性的業務，「46號」文件和「212號」文件出台後該類業務已成 「雷區」。如在合規領域開展此類業務又與商業銀行具有強烈的重合性，顯然與商業銀行等金融機構此類業務相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場競爭中，不佔任何優勢，加之該類信託基本屬於點對點式的項目融資性質，信託公司的預期收益與實際承擔的潛在風險極不對稱，因此，今後應逐漸減少該類模式的比重。

（二）房地產股權投資信託
該類信託是權益型信託投資方式之一，指信託投資公司通過發行集合資金信託產品，將所募集的信託資金直接投資於某房地產企業或房地產項目，形成實質性股權投資，並以一定方式直接或間接參與投資產企業或房地產項目的經營與管理，並將在房地產企業中根據所佔的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得的經營所得，作為委託人信託投資的信託收益。

（三）股權回購型信託
該類信託表面看屬於權益性股權投資信託，但實質上是一種結構性信託融資安排。信託投資公司在將信託資金以股權投資方式進行投資之前，實現與資金需求方簽署一個股權回購協議，信託公司與房地產開發企業雙方約定，在規定期間內（通常是在房地產信託計劃終止時），由信託資金的使用方或者其關聯公司及其指定的其他第三方，承諾按照一定的溢價比例，全額將信託公司以信託資金投資持有的股權全部回購，進而確保委託人信託財產的歸還和信託收益的實現。

（四） 「夾層」信託融資模式
「夾層」（mezzaninefinancing）指介於股權與優先債權之間的投資形式。從資金費用角度來分析，夾層融資低於股權融資，如可以採取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點；從權益角度來分析，其低於優先債權，所以對於優先債權人來講，可以體現出股權的優點。這樣在傳統股權、債券的二元結構中增加了一層。在我國的房地產信託業務中最初表現為混合融資，即以權益融資和債務融資結合的方式向信託投資公司融資。實際上，夾層融資信託」也就是指從風險與收益角度來看，介於股權與債權之間的信託融資投資形式。

（五） 財產收益權信託融資模式
該類信託模式幾乎等同於資產證券化產品。不同之處是缺乏標准化，沒有在證券市場公開發行和交易流通。與前幾種模式都具有較為明顯的資金信託性質不同，該類產品更多的具有財產信託的特點。該類模式的信託，是將存量的持有性物業或出租性物業作為信託財產，將該類物業自身日常產生的租金收入或經營收入等穩定的現金流作為前提，發行財產收益權轉讓信託，房地產企業將信託受益權轉讓給投資者並取得相應對價實現融資，或者將受益權抵押進行債務融資。然後，將募集的信託資金交由該類物業所有人，按照信託合同約定的信託目的或投資方向加以運用。將固化、積壓、沉澱的資產盤活、變現，因此具有極為強烈資產證券化功能，也是我國迄今房地產信託所有模式中，最接近國外發行的房地產信託基金(REITs)的一種信託產品。

⑻ 房地產投資基金的特點

1、收益主要來源於租金收入和房地產升值;
2、收益的大部分將用於發放分紅;
3、REITs長期回報率較高,與股市、債市的相關性較低。

⑼ 房地產信託投資基金的特點

REITs的特點在於：、收益主要來源於租金收入和房地產升值；2、收益的大部分將用於發放分紅；3、REITs長期回報率較高,與股市、債市的相關性較低。
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。近二十年來,北美地區的REITs收益最佳(13.2%),歐洲次之(8.1%),亞洲REITs的平均收益最低(7.6%);由於歐債危機的影響,歐洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地區的REITs則取得了12.0%的平均收益。可見,在不同時間區間內,不同國家和地區的房地產景氣程度往往大相徑庭。
REITs的魅力在於：通過資金的「集合」,為中小投資者提供了投資於利潤豐厚的房地產業的機會;專業化的管理人員將募集的資金用於房地產投資組合,分散了房地產投資風險;投資人所擁有的股權可以轉讓,具有較好的變現性。