房地產稅收上來如何用於

『壹』 房地產稅應如何使用

近期在全國兩會上，2018年政府工作報告指出，要健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。有關部委官員表示，房地產稅總體思路就是立法先行、充分授權、分步推進。徵收房地產稅的目的主要是用於教育、治安和其他一些公共基礎設施提供等這樣的一些地方支出。房地產稅按照房屋評估值來征稅，將對一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免。我國會參考國際上共性的房地產稅的制度性安排的一些特點，更要從中國的國情出發來合理設計房地產稅制度。筆者認為，徵收房地產稅涉及千家萬戶，具有舉足輕重的作用。它不僅會影響到房地產領域，還會影響到供給側和消費側，影響到要素資源在市場范圍內和社會生活領域的配置。概括地講，宏觀層面即為稅收對國民經濟的調控作用；中觀層面即為稅收對不同產業的政策效應；微觀層面即為征納雙方的博弈行為。

稅收的歷史與國家的歷史一樣久遠。房地產稅在我國古已有之，商代的井田制就是典型的房地產稅，地分九塊，最中間的一塊是公田，其餘八塊是私田，公田由耕種私田的八家農戶共同耕種，實質上是以勞動來履行納稅義務。《孟子》說：「同養公田，公事畢，然後敢治私事。」在古代，農業生產高度依賴農田水利建設等公共基礎服務。古人明白，只有讓公共基礎服務擁有穩定的經費保障，把公共生產條件改善了，才能種好自己的私田。因此，公事與私事、納稅與用稅在井田制這種古代財產稅制上具有辨證的統一，顯示了很高的政治經濟學智慧。

在現代西方稅收理論體系中，徵收房地產稅的依據有利益交換、能力、社會公平目標等學說。絕大多數國家把房地產稅作為地方稅的主要稅種，征稅的目的是建立公共服務資金池，主要用於為本地區道路交通、環境衛生、文化娛樂、中小學教育等經費的支出。而且，居民財產的價值會由於當地政府提供的公共物品的改善(如市政設施、環境衛生等)而提高。在這種類似業主與物業管理公司之間的關系中，納稅人與政府取得了雙贏，使社區的公共環境更加完善。曾在美國發生過一個有關房地產稅的例子頗具說明力，某市曾想取消房地產稅，卻遭到居民的反對，他們擔心本地區的公共服務質量由此下降而影響自己的物業價值。

我國徵收房地產稅不能照搬照抄別國經驗，要慎重考慮不同的變數。首先，我國的綜合稅負已經很高，有研究表明，我國綜合邊際稅負已接近40%高位，在世界各國普遍減稅的情況下，徵收房地產稅勢必增加國民負擔，抑制消費，引發資產外流。其次，我國人多地少、還處於發展中階段，造成高房價、低收入，如果參照國外房地產稅稅率標准很可能執行不下去。其次，貧困人口、低收入群體和特殊困難對象如何享受稅收豁免，必須著重研究。再次，房地地產是帶動性很強的支柱產業，房地產稅有可能間接影響房價，造成生產商離場，減少供給，或者將稅負轉嫁到承租人身上，推高租賃價格。最後，相對於隱含在商品與服務價格中的消費稅等間接稅，房地產稅是一種直接稅，更直觀，也會讓納稅人不適應。

二是「專稅專用」。房地產稅主要用於改善社區的交通、綠化、教育、醫療、文化、養老等條件，比如，用房地產稅建保障房供動拆遷居民居住，騰出來的土地用於居民需要的公園、學校、醫院等設施建設。

三是堅持結構性減稅。對低收入弱勢群體、對只擁有單一住房的工薪階層，應綜合測算他們的稅負，平衡其所得稅、消費稅、財產稅所佔比例，設定上限，可以抵扣，保證稅負只減不增。

四是保持房地產市場穩定發展。堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」，實施差額累進稅制，擠出房產泡沫，加強經濟適用房、公共租賃房等公益性保障房建設，使居者有其屋，不同類型和層次的住房需求都能得到充分滿足。

現有自己的房子再說吧。

『貳』 房地產開發企業稅務籌劃怎麼做

如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。
近年來，為控制房地產地價過高，投資過熱，國家陸續下發宏觀調控政策，先是央行宣布加息，接著「國六條」出台，隨後國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調控政策及配套細則的出現，使房地產開發企業的稅收籌劃更具有戰略意義。
本文僅就房地產開發企業稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。
一、房地產開發企業稅收籌劃技術 房地產開發企業由於其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，採用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其採用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。
（一）規避平台籌劃 土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。
因此，可以利用規避平台籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
（二）投資轉化技術 房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以採用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對於房地產開發企業來說，其效果非常明顯。
(三)稅基籌劃技術 房地產開發企業資金佔用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中於如何降低稅基。
銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬於權益資金模式，只能按稅後利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現技術 主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。
對於房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。
房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。
二、房地產開發企業稅收籌劃方式 （一）利用臨界點進行稅收籌劃 納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。
目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。
稅法規定，納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
這里「20%的增值額」就是我們常說的「臨界點」。
根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。
如果房地產開發企業建造的普通標准住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。
銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。
當然，這會帶來另一種後果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。
二是增加可扣除項目金額。
比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。
但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。
大海房地產開發公司建造一幢普通標准住宅，取得銷售收入693萬元。
該公司為建造普通標准住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地徵用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建築安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。
根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。
因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。
根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。
企業稅後利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。
如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。
企業稅後利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。
進行納稅籌劃後使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。
同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。
假如黃河房地產開發公司開發一幢普通標准住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。
增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元，營業稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。
不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。
如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。
則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。
該房地產公司需要繳納營業稅1100×5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55×（7%+3%）=5.5萬元。
同樣，不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元。
該納稅籌劃降低企業稅收負擔為124.5-78=46.5萬元。
因為，土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標准住宅增值率不超過20%的情況下可以免徵，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。
（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃 房地產開發公司對於投資性房地產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產入股聯營分得利潤。
這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。
大海房地產開發公司在菏澤市城區繁華地帶有一處空閑房產。
房產原值1000萬元,實際使用面積300平方米，2008年1月份准備對外投資,若採取出租方式,預計年取得租金為200萬元，若用於聯營，則預期每年的聯營企業利潤中，大海房地產公司所佔份額為500萬元。
那麼,我們分析一下,哪種方式對於企業更能節稅, 假設房產原值為P,房產使用面積為L平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用於聯營，則預期每年的聯營企業利潤中大海房地產開發公司所佔份額為R2，出租和聯營的稅負分別為T1和T2。
1、採取出租方式應承擔的稅負 營業稅：房產租賃屬於服務業，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產稅：房產稅應依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅為12%×R1；城建稅：假設大海房地產開發公司位於市區，城建稅稅率為7%，依據其繳納的營業稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業必須繳納印花稅，根據《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規定：「按租賃金額千分之一貼花」，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那麼，企業租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
總體稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，採取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。
2、採取聯營方式應承擔的稅負 房產稅：根據稅法規定，房產稅依照房產原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。
假定減除率為30%，則房產稅稅負=1.2%×（1-30%）P。
土地使用稅(此稅種從量定額徵收，各地標准不一，以菏澤市為例，城區單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。
總體稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
尋求稅負均衡點。
由於租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯營收入。
當二者稅負相等時，即， 41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25 在對房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下：若預期聯營收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產採取聯營方式稅負輕於採取租賃方式，從稅收的角度考慮宜採用聯營方式；若預期聯營收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產採取租賃方式稅負輕於採取聯營方式。
本例中，由於大海房地產開發公司所佔份額為500萬元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租賃方式可以節稅。
此時的總體稅負T1=41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬元),而聯營方式下的總體稅負T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬元).不難看出,公司採取租賃方式比採取聯營方式可以節稅254.96(337.4-82.44)萬元. （三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃 房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。
從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。
假設2008年1月份大海房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由於公司採用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。
如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計算，每年需要支付利息80萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此採用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為80萬元，可以為公司節稅80×25%=20萬元；如果大海房地產開發公司經過批准發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限於企業內部職工發行。
稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。
如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即採用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。
採用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由於發行股票屬於權益資金模式，只能按稅後利潤分配，所以不能有效降低稅基。
（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃 房地產開發企業以房地產的法定所有權轉移後確認銷售收入，但在實際工作中應採取謹慎原則，客觀評估收入的實現，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經收回部分價款只將收回部分確認為收入。
由於房地產單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業一般都採用分期收款方式銷售。
採用這種方式，企業不能按售價總額確認收入，並響應地分次接轉成本，起到節稅的作用。
大海房地產開發公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款800萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款後即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應繳納的營業稅為800×5%=40（萬元）。
如果按分期收款確認收入，第一次應繳納的營業稅800×40%×5%=16（萬元）。
以後三次分別繳納營業稅800×20%×5%=8（萬元），共計16+3×8=40（萬元）。
雖然兩種方法繳納營業稅都是40萬元，但是採用分次確認收入可以延緩納稅時間。
值得注意的是，國稅發[2009]31號《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》明確了收入在5種特殊情況下確認標准，對於採取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。
房地產開發企業採取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低於3%。
開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料。
凡不符合規定或未附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。
非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：1.開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。
2．開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。
3．開發項目位於其他地區的，不得低於5％。
4、屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。
）計算出預計營業利潤額，再並入當期的應納稅所得額統一繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。

『叄』 如何客觀看待房產稅在房地產調控中的作用

近年來，由於部分城市房價上漲過快，投機投資性購房比重有所上升，許多人建議通過稅收政策來抑制投機投資性購房並以此實現房地產市場的穩定發展。國研中心市場經濟研究所副所長鄧郁松對21世紀經濟報道分析，「這一政策建議的出發點是好的，但有必要從理論上和實踐上理清稅收政策的目標及其對房地產市場的影響，在此基礎上再審慎調整完善相關政策。」
鄧郁松分析，從理論上說，不論是在房地產交易和收益環節征稅，還是在持有環節征稅，都會加重購房人的負擔。因此，完善房地產領域的稅收政策，宜從完善稅制的目標出發，客觀認識稅收政策調整對房地產市場的影響，進一步從供需關系層面考慮完善相關調控政策。
房產稅無法抑制高房價的上漲
《21世紀》：交易環節稅率調整對房地產市場的影響？
鄧郁松：2005年以來，我國開始將調整營業稅、契稅等交易環節稅率作為房地產調控的重要政策工具之一。稅率調整的最初出發點是為抑制投資投機性需求，2008年金融危機發生後又作為鼓勵住房消費、穩增長的重要政策工具。
從理論上說，在其他條件不變的情況下，降低交易環節稅費將會帶來交易量的上升和價格的下降，增加交易環節稅費則會降低交易量並推升房價。
需要指出的是，我國在房地產市場的歷次調控中，稅收政策和金融政策通常是同時同向調整，表現為同時降低利率、降低交易環節稅費或同時提高利率、提高交易環節稅費。同時同向調整金融政策和稅收政策雖然意在調控市場，但可能忽略了住房金融政策和稅收政策調整對房地產市場的作用機理並不相同。
雖然降低交易環節稅費會帶來交易量的上升和價格的下降，但降低利率、降低首付則會提高居民的購買力進而帶來交易量的上升和價格的上漲。由於金融政策調整對房價的影響更為顯著，金融政策和稅收政策同時調低的綜合結果是交易量的大幅上升和價格的較大漲幅，這使得很多人誤認為降低交易環節稅費會推高價格。未來房地產市場調控宜重視區分金融政策和稅收政策調整對房地產市場的不同影響，更好地完善相關政策。
《21世紀》：許多國家為什麼在持有環節徵收房產稅的？
鄧郁松：國際上許多國家都徵收房產稅（property tax），房產稅本質上是對房屋徵收的財產稅。房產稅具有稅基廣泛、不可移動、徵收透明等特點，有利於地方政府形成穩定的收入來源，也具有一定的收入分配調節功能，因此國外普遍將房產稅作為基層政府的重要稅源。
房產稅主要用於當地教育、消防、公共服務等支出。由於各國徵收房產稅的目的是為基層政府財政籌集資金，因此普遍根據以支出確定收入的方式確定房產稅的稅率。房產稅稅率一般相當於房屋價值的0.5%-3%。房產稅稅率根據當地財政支出需要確定客觀上造成房價高的城市相對較低的稅率就可以籌集足夠的財政收入，而房價低的城市則需要較高的稅率才能夠籌集足所需的財政收入。
即稅率高是由於房價低，而不是稅率高抑制了房價。國內有不少人根據國外房產稅與房價的反向關系建議國內可以通過徵收房產稅抑制房價，這實際上是顛倒了房產稅和房價的關系。
《21世紀》；如果在持有環節徵收房產稅，這將對房地產市場產生哪些影響？
鄧郁松：從主要國家房地產市場波動和房價變化情況看，房產稅無法成為實現房地產市場持續穩定運行的有效工具。
美國各州從19世紀中期開始就普遍徵收房產稅，但房產稅的徵收並沒有改變美國房地產價格的大幅波動，也沒有避免次貸危機的爆發。英國、日本、西班牙等國有非常完善的房產稅，但既未解決部分城市的高房價問題，也未能實現房地產市場的平穩發展。德國是少數幾個房地產市場發展較為平穩的國家之一，但德國房地產市場平穩的主要原因是其首付較高、住房貸款以固定利率為主以及物價水平較為穩定帶來利率水平較為穩定的結果。
將房產交易稅費穩定在盡可能低的水平上
《21世紀》：對中國制定房產稅政策，你有哪些這建議？
鄧郁松：首先，需要進一步降低房地產交易環節稅費，鼓勵梯度消費。根據2010年我國人口普查數據和近年來住房竣工等數據測算，截至2015年底，我國城鎮家庭戶戶均住房已達到1.1套。隨著我國住房存量規模的持續擴大，居民開始更多通過「賣舊買新」 、「賣小買大」的方式改善住房條件。
由於我國住房市場供求關系發生重大變化，建議進一步降低房地產交易環節的各種稅費。降低交易環節稅費不僅會降低居民換購住房的成本，有利於擴大交易量並降低房價，不斷改善居民居住水平，而且居民換購住房會對房產中介、建材、傢具家電、裝修等相關行業形成較大的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房地產投資增速正常回落的影響。從促進房地產市場穩定發展的目標出發，宜將交易環節的稅費穩定在盡可能低的水平上，並且不再頻繁調整。
其次，從完善稅制的目標出發繼續推進房產稅試點和改革。我國從2011年開始在上海和重慶兩市試點徵收房產稅，但目前上海和重慶的房產稅試點更重視引導個人合理住房消費和調節收入分配的功能，而不是將其作為籌集地方收入的主要稅源。
從用途看，兩市的房產稅收入全部用於住房保障等方面支出，這也與國際上大多數國家的房產稅用途存在顯著差異。目前社會各界對房產稅的討論也多是從抑制投機投資性需求、實現房地產市場穩定發展的角度出發，而忽視了籌集財政收入這一根本目標。建議從完善稅制的目標出發，在明確房產稅中長期定位的基礎上，繼續推進房產稅的相關工作。
《21世紀》：在房產稅之外，我們應該如何完善房地產調控政策？
鄧郁松：近年來房地產市場的大幅波動，特別是部分城市房價上漲過快，仍需要通過進一步完善相關政策加以解決。

從世界范圍看，不論是房地產泡沫問題還是嚴重的供給過剩問題，主要與兩個因素有關，一是與住房金融政策有關，如美國、日本等國房價過快上漲的階段都與當時的低利率相關，房地產泡沫的破裂則出現在低利率後的持續大幅升息，而首付比例低的國家房地產市場受利率變化影響更為顯著。二是與土地和規劃政策有關，如目前紐約、倫敦等國際性大都市受土地供應不足和規劃限制，新建住宅量難以滿足需求，這是國際性大都市房價普遍較高的重要原因。我國北京等熱點城市也因住宅用地供應不足造成商品住宅供應量持續下降。部分三四線城市則因短期內土地供應量過大帶來嚴重的供給過剩問題。
從房地產市場持續穩定發展的目標出發，要抓住供求關系這一造成市場波動的主要矛盾，更加重視實行中性的住房金融政策，並根據人口總量和結構變化情況合理確定住房供應量。人口大量流入是大城市房價高於中小城市的一個重要原因，實行區域協調發展戰略有助於改變人口流動狀況，進而改變部分城市房價過高的問題。從抑制投機性需求的角度出發，也宜重點考慮信貸政策和適當的限購政策，而不是稅收政策。

『肆』 房地產企業如何交稅

房地產企業納稅的方法：

1. 包括土地增值稅、營業稅、印花稅和企業所得稅。土地增值稅計算的依據是增值額,分為4個級次,即：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%的部分,增值稅的稅率是30%。

（二）增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分,土地增值稅的稅率是40%;

（三）增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分,土地增值稅的稅率是50%

（四）增值額超過扣除項目金額200%的部分,土地增值稅的稅率是60%。如果能夠提供原來的購房發票,營業稅按照差額的5.6%繳納,印花稅按照成交價全額的0.05%繳納。

（五）作為公司出售房產收入,還應繳納企業所得稅,即差額的25%。

（六）企業出售房產，按照銷售不動產稅目繳納營業稅，稅率5%。根據《財政部 國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知 》 財稅〔2003〕16號： 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額；

2.按照營業稅額隨征城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納；

3.出售房產收入並入應納稅所得額，繳納企業所得稅，年終匯算清繳，稅率25%。

參考鏈接：國家稅務局

『伍』 如何加強房地產稅收一體化管理

從理順協作機制、整合內部征管資源入手，有重點地解決了以下三個問題：
（一）理順征管機構。大多數房地產企業結構多元，形式多樣，關系復雜，我們在稅收管理上多年來一直採取的是按單一行業管理或按地段區域管理，徵收管理上存在著條塊分割，信息不通，環節斷鏈，職責不清等弊端，管理混亂現象比較突出。「兩稅」接管後，我們首先從理順征管機構入手，重點解決稅務機關內部征管資源配置問題。按照稅收管理的流程和環節，統一設置機構，將房地產行業稅收比較集中的城區分局過去分散管理的征管機構統一到一個機構管理，設立了專門的建築安裝業稅收管理科（股）實行集中心設立了專門的征管窗口，與在行政服務中心大廳聯合辦公的國土、房管等部門實現了網路聯結，按照「先稅後證」的要求，只有在地稅稅收徵收窗口辦理完稅款徵收並點擊辦理完畢後，國土、房管等部門的工作窗口辦理相關權屬證書的工作才能進行，否則，在網路聯結上不能進行到土地、房管等部門的工作窗口，有效地實現了聯合控管。四是與相關部門建立了聯席會議制度，由政府分管財稅工作的副秘書長牽頭，定期召開行政服務中心、國土、房管、財政、司法、地稅等部門參加的聯席會議，通報情況，反饋信息，研究對策，實現了房地產行業稅收征管的社會化協作。
（三）研究制定實施方案。房地產稅收一體化管理是一個系統工程，各個環節相互銜接，相互聯系，流程管理、鏈條管理是整個管理工作的重中之重。今年七月以來，國家稅務總局提出房地產稅收一體化管理的要求後，給我們指明了工作方向，一體化管理的思路也更?清晰，我們結合在曾都區一分局進行的試點工作，認真分析試點經驗和存在的問題，及時召開了全市房地產稅收一體化管理經驗總結推廣現場會，制定了《××市地方稅務局房地產稅收一體化管理實施方案》和《房地產稅收一體化管理流程圖》，修訂完善了《房地產稅收管理辦法》和《建安業稅收管理辦法》，規范了房地產稅收管理的方法和內容，為全市房地產稅收一體化管理奠定了堅實的管理基礎。
二、細化管理職責，落實一體化管理的既定目標 我們以信息共享、數據比對為依託，以優化服務、方便征納為宗旨，綜合利用信息，加強跟蹤管理，簡化辦稅程序，優化納稅服務，促進房地產行業稅收征管諸環節的有機銜接，房地產稅收一體化管理的管理模式初步建立。
（一）綜合利用信息。雖然房地產業各稅種的納稅人、計稅依據等稅制要素不盡相同，但是，房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息是一致的，因而可以利用契稅納稅申報以及從房地產管理部門和國土資源部門獲取的信息，將房地產稅收諸稅種的稅源控管聯成一體。我們按照房地產企業的開發流程，在房管、規劃、國土等部門的配合與支持下，健全了部門聯動的稅收監控網路，多方採集房地產企業的涉稅信息，對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼，房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息，按照「五統一」的要求，在登錄入帳的基礎上全部輸入微機進行管理，並及時傳遞、比對、整理、歸集，按日錄入，按周核對，按月訂冊，初步建成一個「集中管理、相互依託、數據規范、信息共享」的綜合信息庫，使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心。同時，綜合利用房地產轉讓信息，與納稅人的納稅申報資料進行比對，隨時掌握稅源變化情況，讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案，逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單?或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息，了解或控制城鎮土地使用稅、耕地佔用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的徵收管理，對佔用耕地進行開發建設的，及時徵收耕地佔用稅。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強在房地產二級交易市場轉讓房地產的有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業稅源台帳和徵收台帳，?蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和徵收情況，嚴格實行以票控稅，促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票，大幅提高管理質量和效率。元至9月，我們通過國土資源部門傳遞的信息對16戶已取得用地手續但沒發證的單位和個人徵收耕地佔用稅218萬元、契稅350萬元，對25戶房屋交易沒取得銷售不動產發票的追繳稅款296萬元，收到了較好的徵收效果。
（二）規范管理職能。我們以契稅為把手，從房地產有關信息的獲取及處理，到房地產業有關稅種納稅人的納稅申報、稅款徵收、台賬登錄及相關資料的傳遞反饋，對每個稅種的征管環節和辦理程序進行了細化，並繪制了《房地產稅收一體化管理流程圖》，進一步明確了征管崗位責任，形成了一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好徵收管理，我們實行「三個跟蹤」：一是通過建立管理台賬，分戶跟蹤了解土地利用規劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協議以及建設施工進度等情況，及時登記掌握從事建設施工的單位或個人應繳納的營業稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況，房地產開發建設過程中有關稅收征管的信息從立項到用地建設到稅收征納入庫等情況一目瞭然。二是跟蹤了解並掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用、商品房預售和實際銷售進度、收款方式、收款時間等情況，監控商品房的存量變化，通過繪制《商品房預售和實際銷售情況平面圖》等措施，跟蹤監控商品房的銷售進度，並利用契稅征管中獲取的房地產開發商銷售商品房的信息，對房地產開發企業繳稅情況進行納稅評估，及時發現問題，及時解決問題。三是跟蹤了解涉稅執法程序，按照《稅收管理員執法責任制實施辦法》的要求，嚴格落實執法目標責任制，規范執法文書，嚴格稅收征管，對稅收征管過程環節、稅務部門崗位銜接環節、征納事項告知受理環節實行全程監控，做到環環相連，程序公開透明，充分發揮了一體化管理的效能。
（三）提高服務質量。一體化管理對內是一個整合管理資源、提高工作質量和效率的過程，對外是一個便民高效、環節透明、服務更優的服務過程。在一體化管理工作中，我們提出了「一個部門負責，一個窗口服務，一條龍徵收管理」的工作思路，把稅收服務貫穿於稅收征管全過程。簡化了辦稅程序，簡並要求納稅人報送的各種報表資料，將「一窗式管理」理念和方法延伸到所有稅種，變多部門辦理為一窗式辦結，極大地方便了納稅人。在市行政服務中心設立的地稅窗口統一辦理納稅申報、稅款徵收等涉稅事宜，對轉讓或承受房地產應繳納的各種稅收在一個窗口實行一並征?。辦稅程序的簡化，服務質量的優化，征管效能的提高，徵收成本的縮減給一體化管理工作注入了強大的生命力和活力。
三、圍繞一體化方案，創新和完善管理思路 實現房地產行業稅收的一體化管理是稅收科學化、規范化、精細化的必然要求，是「以計算機管理為依託，信息共享，環節相扣，鏈式管理，部門協作，聯合控管」管理模式的有益探索，必須要在實踐中不斷創新思路，豐富和完善管理辦法，為一體化管理提供可靠的制度和管理保障。
（一）信息化鋪路，是實現科學化管理的重要基礎。 稅收管理的科學化就是積極運用計算機網路等高新技術手段為稅收?管服務，「人機結合」，管理互動，以充分顯現管理優勢。具體到房地產行業稅收征管工作中，就是充分利用房地產開發和轉讓信息，加強比對分析，掌握稅源變化情況，特別要以當前契稅征管中積累的信息為基礎，對從房地產管理部門以及納稅申報過程中取得的信息進行整合、歸集，逐步建立房地產稅源信息資料庫，充實、完善房地產企業戶籍資料和其他納稅人戶籍資料，加強與相關部門的工作銜接，嚴格執行「先稅後證」的有關規定，把住房地產稅源控管的關鍵環節，准確、快捷地傳遞有關信息，做到數據集中、信息共享、查詢方便，逐步實現利用計算機將稅?資料庫的信息與納稅申報、稅款入庫情況進行多角度、多層次的比對分析，促使稅收管理從粗放型向集約型轉變。
（二）鏈條式運轉，是落實精細化要求的必然要求。 科技發展的日新月異和現代稅收管理的客觀規律，要求我們必須創新思維，更新觀念，樹立科學的稅收管理觀，走精細化之路。房地產稅收一體化管理是一個系統工程，必須各崗位密切配合，各環節緊密銜接，要把精細化的基本要求落實到各個環節、各個崗位、各個人員，落實到各稅種的具體管理中，落實到各部門密切配合上，使之形成一個緊密的鏈條，不斷提高對房地產行業諸環節的管理水平。
（三）部門間配合，是實現一體化管理的基本前提。 房地產稅收與房地產開發、交易密切相關，加強與房地產管理部門、國土資源部門等部門的密切配合，嚴格先稅後證，實現源頭控管，是房地產稅收一體化管理的最基本前提。因此，必須要在黨委政府的統一領導下，按照國家、省及相關的聯合文件的要求，建立健全部門間的協調與配合機制，實現信息共享，才能達到一體化聯合控管的最大效果。
（四）一體化徵收，是達到規范化目標的可靠保證。 實施房地產稅收一體化管理，是整合管理資源、創新管理方式的重要舉措。因此，地稅部門要把握好契稅和耕地佔用稅?管的契機，以契稅接管為把手，全面掌控稅源信息，廣泛收集、有效利用涉稅信息，全面實行一體化徵收，諸稅種統管，緊緊抓住契稅征管的關鍵環節，加強房地產各環節的稅收管理，並結合本地情況，分步實施，由點到面，逐步規范，把房地產稅收管理水平提高到一個新台階。

『陸』 關於房地產交易稅收的規定

房地產交易稅收知識

1、房地產交易過程中應繳納哪些稅金？ 答：納稅人在房地產交易過程中應繳納契稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等稅金。
一、契稅 2、納稅人申報繳納契稅應提供什麼資料？ （1）一手房應提供以下資料： 答： ①購房者身份證；②購房發票；③購房合同；④樂清市房產賣 。契；⑤契稅繳納申報表（窗口領填） （2）二手房應提供以下資料： ①交易雙方身份證；②樂清市房產賣契；③買賣契約；④房屋所有權證（房產證、土地證）；⑤國有土地證單間房交易另加土地部門開具土地地價確認單及國有土地使用權出讓合同；⑥購買住房再銷售的提供原已征契稅的契征；⑦自建住房銷售提供自建證明（如建築許可證、 ； 規劃許可證等） ⑧契稅繳納申報表（窗口領填）。 （3）企業（單位）房產交易應提供以下資料： ①交易雙方營業執照；②交易雙方法定代表人身份證；③房屋、土地所有權證；④交易雙方訂立的賣契；⑤國有土地使用權出讓合同及已稅憑證；⑥樂清市房產賣契；⑦交易雙方企業章程；⑧房屋、 。土地部門出具的評估報告；⑨契稅納稅申報表（窗口領填） 3、土地使用權出讓應提供以下資料（企業事業單位）： ①建設用地批准書；②國有土地使用權出讓合同；③建設用地規劃許可證；④法定代表人身份證、經辦人身份證；⑤營業執照；⑥土地局的繳款通知書、定界圖；⑦各項規費付款憑證；⑧用地協 。議書； ⑨企業章程； ⑩契稅納稅申報表（窗口領填） 4、契稅納稅義務發生時間如何確定？對申報期限有何規定？ （1）商品房。為納稅義務人簽訂商品房銷售合同取得銷售發票的當天。 （2）二手房。為納稅義務人簽訂房產過戶協議的當天。 （3）土地使用權出讓。為納稅義務人簽訂土地使用權出讓合同的當天。 （4）其它方式（如贈與、交換）為接受贈與或簽訂交換協議的當天。 。 （5）申報期限為發生納稅義務的當天起一個月內（30 天） 5、契稅計稅價格如何規定？ （1）一手房。憑商品房銷售合同及商品房銷售發票載明的價格計征，其中 99 年 7 月 31 日前購入的商品房採用財政機關核定價格計征。 （2）二手房。一律按財政機關核定的計稅價格計算。採用公開招投標競價拍賣等方式，取得的二手房，在一年以內的，按取得時的價格計算，超過一年的，採用財政機關核定的計稅價格計算。 （3）土地使用權出讓。①97 年 9 月 30 日以前出讓的，不徵收契稅。②97 年 10 月 1 日以後發生的：A、先以劃撥方式取得後經批准轉為出讓的，按土地使用權出讓合同載明的出讓全額為計稅價格；B、土地徵用出讓的，其契稅計稅價格為土地承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益，其中：以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格，包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其經濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，可由政府批准設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，並經主管徵收機關確認的價格。以競價方式出讓的，其契稅計稅價格一般為競價的成交價格。 6、對個人購買住房如何徵收契稅？ 答：對個人購買非普通住房的按 3繳納契稅；對個人購買普通住房的減按 1.5繳納契稅。 7、轉讓生產經營用房、企業之間房產轉讓如何徵收契稅？ 答：轉讓生產經營用房、企業之間房產轉讓按 3繳納契稅。 8、轉讓土地如何徵收契稅？ 答：轉讓土地按 3繳納契稅。 9、關於拆遷補償住房契稅如何徵收？ 答：關於因城鎮房屋拆遷補償重新購置的住房，對購房成交價格中相當於拆遷補償款的部分免徵契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分徵收契稅。 10、是否有其他有關契稅政策？ （1）企業股權重組：在股權轉讓中，單位、個人承受 答：有。企業股權，企業土地、房屋不發生轉移，不徵收契稅；（2）企業合並：兩個或兩個以上的企業，依據法律規定、合同約定，合並改建為一個企業，對其合並後的企業承受原合並各方的土地、房屋權屬， （3）企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以免稅契稅。上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋 （執行至 2008 年底）權屬，不徵收契稅。
二、營業稅 11、2006 年 6 月 1 日後，個人購買住房對外銷售如何徵收營業稅？ 答：從 2006 年 6 月 1 日起，個人將購買不足 5 年的住房對外銷售的，應全額徵收營業稅；個人將購買超過 5 年（含 5 年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅；個人將購買超過 5 年（含 5 年）的非普通住房對外銷售的，銷售時按其售房收入減去購買房屋價款後的差額依 5稅率繳納營業稅。 12、普通住房認定有哪幾個標准？ 答：2005 年 5 月 31 日樂清市人民政府確定的我市普通住房標准為： （1）住宅小區建築容積率在 1.0 以上； （2）單套建築面積在 144 平方米以下； （3）實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格 1.44倍以下。 同時滿足以上三個條件的為可以享受稅收優惠政策的普通住房。 13、單套建築面積如何認定？ 單套 答： （數間）建築面積是指房產證主頁上註明的建築面積，應包括公攤面積，不包括車庫及違章建築面積。 14、個人銷售其購置的住房，原購買時間怎麼確定？ 答：個人銷售其購置的住房，原購買時間以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間作為購買房屋的時間。如果房屋產權證和契稅完稅證明上註明時間不一致的，按孰先原則確定。若提供房屋產權證或契稅完稅憑證原件有困難的，可以財政部門或房管部門提供的契稅完稅憑證復印件，並蓋財政或房管部門法定印章作為依據。 15、售房收入和購買房屋價款如何確定？ 答：個人銷售住房售房收入統一以契稅窗口核準的價格為准，即與財政部門徵收契稅的價格一致。 購買房屋價款以銷售方提供的其購入時取得的發票上載明的金額，或契證（契稅完稅證）上註明的契稅徵收價格為准。 16、個人銷售其購置的住房，按差額征稅的扣除憑證是什麼？ 1 對個人購買商品房住房對外銷售的，按差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。提供原件有困難的，也可以憑房管部門提供其購買住房時取得稅務部門監制的發票復印件，並蓋房管部門的法定印章，作為差額征稅的扣除憑證。 （時間在 2005 年 5 月 31 日以前） 2 對個人購買非商品房住房對外銷售的，按差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。提供原件有困難的，也可以憑房管部門提供其購買住房時取得稅務部門監制的發票復印件，並蓋房管部門的法定印章，作為差額征稅的扣除憑證。如果不能提供發票原件（復印件）的，可按原購置房屋已繳納的契稅完稅證明上註明的金額作為差額征稅的扣除金額。 對個人購買非商品房住房（時間在 2005 年 6 月 1 日以後）對外銷售的，按差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。提供原件有困難的，也可以憑房管部門提供其購買住房時取得稅務部門監制的發票復印件，並蓋房管部門的法定印章，作為差額征稅的扣除憑證。 17、納稅人申報繳納或申請免徵營業稅應提供什麼資料？ （1）交易雙方有效證件； 答： （3） （2）售房人房產所有權證；契稅完稅證明； ； （4）購房合同（契約） （5）《銷售不動產專用發 ； （7）其他稅務機關要票》（6）房產中介機構提供的價值評估書；求提供的資料。 18、辦理征免營業稅和開具《銷售不動產專用發票》流程如何？ 答：2006 年 6 月 1 日以後，個人銷售住房應持以上第 7 條規定的有關資料到所屬地稅分局申請辦理征免營業稅手續。 各稅務分局根據市府確定的普通住房標准，對納稅人提供的銷售住房的資料進行審核，符合規定免稅條件的，由納稅人填制《個 ，經各稅務分局審批後給予免徵營人銷售住房減免營業稅申請表》業稅，不符合免稅條件的，應確定徵收營業稅，各稅務分局一律在當地徵收入庫。 各稅務分局按規定辦理征、免稅手續後，對納稅人開具《銷售 。不動產專用發票》 19、其他房產交易過戶營業稅政策有何規定？ 答：自建轉讓和繼承、贈與等牽涉到的個人住房過戶適用老政策。但個人自建自用住房，銷售時享受免徵營業稅的住房僅限 1套；繼承、贈與等牽涉到的個人住房過戶，不徵收營業稅。但贈與須提供在房管部門備案的「贈與」公證書。 20、繼承、贈與或析產的其他個人自建自用房屋對外出售，是否享受免稅優惠？ 答：不能按自建自用住房享受免徵營業稅優惠。 21、以個人合夥、聯建等形式建成房屋對外出售的，是否享受自建自用住房免徵營業稅優惠政策？ 答：不能按自建自用住房享受免徵營業稅 1 套的優惠政策。
三、個人所得稅 22、個人房產交易的征稅范圍是什麼？ 答：個人出售住房包括商品房、自建住房、經濟適用房（含 、已購公有住房、城鎮拆遷安置住集資合作建房、安居工程住房）房、別墅等和生產經營用房的，均應按規定徵收個人所得稅。 23、2006 年 8 月 1 日後，個人住房轉讓所得如何徵收個人所得稅？ 答：納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用，並按 20的稅率徵收個人所得稅。 納稅人未提供完整、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按納稅人住房轉讓收入的 1（別墅按 2）核定應納個人所得稅額。 24、房屋原值如何確定？ （1）商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相 答：關稅費。 （2）自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。 ：原購 （3） 經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。 （4）已購公有住房：原購公有住房標准面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標准面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或標准價）購買的公有住房。經濟適用房價格按縣級含縣級以上地方人民政府規定的標准確定。 （國 （5）城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》務院令第 305 號）和《建設部關於印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》（建住房〔2003〕234 號）等有關規定，其原值分別為： ①房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費； ②房屋拆遷採取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款及交納的相關稅費； ③房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償後的余額； ④房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。 25、合理費用具體包括哪些費用？ 答：包括納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。 （1）支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除： ①已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15； ②商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的 10。 納稅人原購房為裝修房，即合同註明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的不得再重復扣除裝修費用。 （2）支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。 （3）納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。 26、個人住房轉讓所得有何優惠政策？ （1） 答： 對出售自有住房並擬在現住房出售 1 年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅，具體辦法為： ①個人出售現住房所應繳納的個人所得稅稅款，應在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納。稅務機關在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具「中華人民共和國納 ，並納入專戶存儲。稅保證金收據」 ②個人出售現住房後 1 年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大於或等於原住房銷售額的，全部退還納稅保證金；購房金額小於原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。 ③個人出售現住房後 1 年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。 ④個人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經主管稅務機關審核確認後方可辦理納稅保證金退還手續。 ⑤跨行政區域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地主管稅務機關申請退還納稅保證金。 （2）對個人轉讓自用 5 年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。 27、個人出售營業房如何徵收個人所得稅？ 從 2006 年 9 月 1 日起，個人出售營業房（包括店面、商鋪、攤位、辦公樓等非住宅性房屋）所得徵收個人所得稅的預征率暫按2執行。
四、土地增值稅 28、什麼是土地增值稅？ 答：土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率徵收的一種稅。 29、土地增值稅的減免稅政策有哪些？ （1）居民個人轉讓普通標准住房暫免徵收土地增值稅。 答： （2）因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，免徵土地增值稅。 （3）因城市市政規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產而取得的收入，免徵土地增值稅。 （4）對個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核准，凡居住滿五年或五年以上的，免予徵收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半徵收土地增值稅。居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。

『柒』 如何在房地產開發中節約企業納稅成本

如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。近年來，為控制房地產地價過高，投資過熱，國家陸續下發宏觀調控政策，先是央行宣布加息，接著「國六條」出台，隨後國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調控政策及配套細則的出現，使房地產開發企業的稅收籌劃更具有戰略意義。本文僅就房地產開發企業稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。
一、房地產開發企業稅收籌劃技術
房地產開發企業由於其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，採用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其採用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。
（一）規避平台籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平台籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
（二）投資轉化技術
房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以採用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對於房地產開發企業來說，其效果非常明顯。
(三)稅基籌劃技術
房地產開發企業資金佔用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中於如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬於權益資金模式，只能按稅後利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對於房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。
二、房地產開發企業稅收籌劃方式
（一）利用臨界點進行稅收籌劃
納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里「20%的增值額」就是我們常說的「臨界點」。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。如果房地產開發企業建造的普通標准住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種後果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。
大海房地產開發公司建造一幢普通標准住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標准住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地徵用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建築安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業稅後利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅後利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃後使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。
同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。假如黃河房地產開發公司開發一幢普通標准住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元，營業稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1100×5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55×（7%+3%）=5.5萬元。同樣，不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元。該納稅籌劃降低企業稅收負擔為124.5-78=46.5萬元。因為，土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標准住宅增值率不超過20%的情況下可以免徵，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。
（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃
房地產開發公司對於投資性房地產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。
大海房地產開發公司在菏澤市城區繁華地帶有一處空閑房產。房產原值1000萬元,實際使用面積300平方米，2008年1月份准備對外投資,若採取出租方式,預計年取得租金為200萬元，若用於聯營，則預期每年的聯營企業利潤中，大海房地產公司所佔份額為500萬元。那麼,我們分析一下,哪種方式對於企業更能節稅,
假設房產原值為P, 房產使用面積為L平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用於聯營，則預期每年的聯營企業利潤中大海房地產開發公司所佔份額為R2，出租和聯營的稅負分別為T1和T2。
1、採取出租方式應承擔的稅負
營業稅：房產租賃屬於服務業，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產稅：房產稅應依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅為12%×R1；城建稅：假設大海房地產開發公司位於市區，城建稅稅率為7%，依據其繳納的營業稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業必須繳納印花稅，根據《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規定：「按租賃金額千分之一貼花」，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那麼，企業租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
總體稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，採取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。
2、採取聯營方式應承擔的稅負
房產稅：根據稅法規定，房產稅依照房產原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產稅稅負=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額徵收，各地標准不一，以菏澤市為例，城區單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。
總體稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
尋求稅負均衡點。由於租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，即，
41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
在對房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下：若預期聯營收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產採取聯營方式稅負輕於採取租賃方式，從稅收的角度考慮宜採用聯營方式；若預期聯營收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產採取租賃方式稅負輕於採取聯營方式。本例中，由於大海房地產開發公司所佔份額為500萬元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租賃方式可以節稅。此時的總體稅負T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬元),而聯營方式下的總體稅負T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬元).不難看出,公司採取租賃方式比採取聯營方式可以節稅254.96(337.4-82.44)萬元.
（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃
房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。
假設2008年1月份大海房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由於公司採用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。
如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計算，每年需要支付利息80萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此採用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為80萬元，可以為公司節稅80×25%=20萬元；如果大海房地產開發公司經過批准發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限於企業內部職工發行。稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即採用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。採用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由於發行股票屬於權益資金模式，只能按稅後利潤分配，所以不能有效降低稅基。
（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃
房地產開發企業以房地產的法定所有權轉移後確認銷售收入，但在實際工作中應採取謹慎原則，客觀評估收入的實現，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經收回部分價款只將收回部分確認為收入。
由於房地產單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業一般都採用分期收款方式銷售。採用這種方式，企業不能按售價總額確認收入，並響應地分次接轉成本，起到節稅的作用。
大海房地產開發公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款800萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款後即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應繳納的營業稅為800×5%=40（萬元）。如果按分期收款確認收入，第一次應繳納的營業稅800×40%×5%=16（萬元）。以後三次分別繳納營業稅800×20%×5%=8（萬元），共計16+3×8=40（萬元）。雖然兩種方法繳納營業稅都是40萬元，但是採用分次確認收入可以延緩納稅時間。
值得注意的是，國稅發[2009]31號《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》明確了收入在5種特殊情況下確認標准，對於採取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。房地產開發企業採取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低於3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：1.開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。2．開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。3．開發項目位於其他地區的，不得低於5％。4、屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。）計算出預計營業利潤額，再並入當期的應納稅所得額統一繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。

『捌』 房地產稅收和稅費的區別是什麼

稅收是國家為滿足社會公共需要，依據其社會職能，按照法律規定，強制地、內無償地參與社容會產品分配的一種形式。費是指國家機關向有關當事人提供某種特定勞務或服務，按規定收取的一種費用。稅與費的區別主要有以下3點：

1.看徵收主體是誰。稅通常由稅務機關、海關和財政機關收取；費通常由其他稅務機關和事業單位收取。

2.看是否具有無償性。國家收費遵循有償原則，而國家收稅遵循無償原則。有償收取的是費，無償課征的是稅。這是兩者在性質上的根本區別。

3.看是否專款專用。稅款一般是由國家通過預算統一支出，用於社會公共需要，除極少數情況外，一般不實行專款專用；而收費多用於滿足收費單位本身業務支出的需要，專款專用。因此，把某些稅稱為費或把某些費看作稅，都是不科學的。