A. 關於農用地開發我國農村土地流轉中存在哪些問題
我國農村土地流轉存在的主要問題
（一）大量農用地轉為非農建設用地
我國目前對征地中「公共利益」概念缺乏嚴格界定，導致征地中公益性建設用地和經營性建設用地不分，征地范圍模糊不清，濫征亂佔耕地現象大量發生。全國僅開發區規劃面積就達3.5萬平方公里，圈佔的耕地有43%閑置。2000年～2005年全國耕地轉為非農建設用地的面積為1549.65萬畝。而通過征地帶來的豐厚利益，也促使了土地徵用規模的無序擴張和征地過程中的農民利益不斷受損。
（二）農地流轉收益分配不合理
依據現行《土地管理法》，對土地的補償和對農民的安置總計為該耕地征地前三年平
均產值的10～15倍，最多不超過30倍。在土地收益分配時所獲得的收益大小在不同利益主體之間存在差異。一般而言，農民只得到土地收益的5%～10%，村集體得到25%～30%，村級以上及其他部門得到土地收益的60%～70%，按這個標准，對農民補償雖然具有地區差異，但以現金形式補償的通常都在每畝1.5萬～3.5萬元之間，加之分配機制缺乏有效的約束，有些地區農民得到的安置補償低於最低標準的現象也時有發生。極低的補償割斷了農民與土地的聯系，使農民不得不面臨新的生計和基本的生活保障問題，影響了農村的社會穩定。
（三）農地流轉市場交易產權邊界的模糊性
農地流轉市場上交易的對象主要為各類農地產權。根據我國現行法律法規，現實中已
經入市交易的各類農地產權均不同程度地存在產權邊界的模糊性問題，產權邊界的模糊性導致產權市場交易的摩擦費用增加，交易的不確定性程度加大，從而阻礙了農地產權交易的實現。
（四）農地流轉操作程序不規范，缺少必要的法律法規的支持
農地流轉必然形成土地所有者、承包者、經營者等多元利益主體。但在實際中，這種利益主體之間的責權利關系是不明確的，或者是鬆散的。一是農地流轉中的法律關系不明確。當前農村土地使用權流轉有一部分是向農戶的親朋好友流轉，或者拋荒後由村幹部委託別人或自己代為受讓。流轉中的「依法」成分很少，沒有法定的程序和具有法律效力的流轉合同，因此，顯得相當鬆散和脆弱。二是農地流轉的責權利不落實。由於農地流轉不
具備合法效力，流轉雙方的責權利很難明確，包括流轉後的使用許可權、農地保護、轉讓費率等方面都沒有得到確認，流轉雙方的責權利關系非常混亂和零散脆弱，導致土地流轉糾紛不斷。
（五）社會化服務不到位，體系有待健全。
農村土地流轉平台未建立，土地流轉信息不暢，出現農戶有意轉出土地卻找不到合適的流入方，而需要土地的流入方又難以找到有流轉土地意向的農戶，造成轉入轉出兩頭難，不利於土地的有效及時流轉。並且沒有專業的經營權價值評估機構，農村土地承包經營權流轉缺乏金融服務支持。
B. 農村土地產權問題
土地不能要回，國家法律規定土地兩年不耕種要被收回去，承包30年合同作廢。
C. 目前中國土地產權制度存在什麼問題
土地所有權主體集抄體不明晰襲。目前無論在理論上還是在法律中，都規定農村所有權主體是集體。而集體可以有鄉鎮、村、村民小組三個層次「，集體」到底是指哪一層次，法律規定則較為含糊不清。鄉鎮、村、村民小組在不同程度上都是農村集體土地產權的所有者代表。
集體的所有權是殘缺的、不完整的，集體所有權「名不副實」。在我國農村表現為「：作為土地所有者的集體對土地充其量除了擁有在農戶間進行調整一類權利外，並不擁有法律賦予的所有權人的全部權利，國家憑借行政權利在很大程度上限定了集體對土地經濟權利的處置。無論是上交稅費還是在社區貫徹各項政策及從事必要的公共建設，村集體扮演的都是國家代理人的角色，村集體與其說是權利的享有者，還不如說是義務的承擔者。
農戶承包經營權的內涵不充分、不明確。
土地使用權缺乏有效的流轉機制。
D. 農村建築用地的使用權有哪些常見的問題
涉及農村集體土地的性質與使用權流轉有關的法律主要有《憲法》、《民法》、《村民委員會組織法》以及一部專門的《土地管理法》，但是這些有關農村集體土地流轉的法律仍然無法解決現實中建設用地流轉存在的問題：
(一)現行法律制約問題
1、現實中集體建設用地使用權流轉與現行法律規定沖突。《中華人民共和國土地管理法》第43條規定：「任何單位和個人進行建設需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。但本集體經濟組織成員使用本集體經濟組織土地辦企業或建住房除外」 同時，該法第63條規定：「集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用於非農業建設。但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設土地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外」。按照前述規定，集體經濟組織成員可以使用本集體經濟組織的土地辦企業或建住房，但不得出讓、轉讓、出租，因此集體建設用地使用權流轉在法律上是被禁止的，農村集體建設用地使用權流轉的現實情況與現行法律的規定發生明顯沖突。
2、法律上雖規定了集體建設用地使用權流轉的特殊情形，但缺乏相應的規定。如《物權法》第183條規定：「鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押。」既然允許這部分集體建設用地使用權抵押，那麼一旦抵押權實現，就會出現集體建設用地使用權發生轉移的現象。但對於因實現抵押權而發生轉移的建設用地使用權應如何處置、受讓主體是否有限制等法律並沒有明確。同時針對《土地管理法》第63條的規定，實踐中沒有任何關於此情形下建設用地使用權發生轉移時的具體操作性規定。
(二)產權制度上的問題
城鄉分割的二元土地制度及農地產權的界定不清，極大限制了農村建設用地的流轉，並導致了一系列違背法律與政策初衷的社會經濟後果。我國現行的土地法律制度來看，實行的是城市土地國家所有和農村土地集體所有的二元土地制度。長期以來，我國《憲法》、 《土地管理法》以及其它土地管理法規對這兩種土地所有權是作了不同規定的，尤其是在兩種土地使用權方面，國家土地使用權和集體土地使用權存在很大的區別。按照《土地管理法》規定，國有土地使用權可以出讓、轉讓、出租、抵押，即法律按不動產用益物權的模式設計運作;但對集體建設用地使用權來說，則不能享有用益物權的處分權能，權利人只有在出資、入股、聯營等特定情況下才能發生權利轉讓，原則上集體建設用地使用權不能出讓、轉讓、出租和抵押。同時，現行農地制度還存在產權模糊、所有權主體虛位的問題。現行的農村土地制度，雖然明確規定土地歸集體所有，即集體擁有產權，但是集體指向不明確，究竟誰是農村集體土地所有權的代表模糊不清。鄉鎮政府、村委會、村民小組及農民個人都享有土地的某一方面權能，但都不是所有權主體。有的地方為解決土地產權主體不明確或權屬來源不清、權屬界限不明的問題時，為方便組織管理將村民小組集體或鄉鎮農民集體所有的土地所有權確定為村農民集體所有，從而造成了土地產權關系的混亂。
(三)相關利益沖突問題
目前農村建設用地流轉中最突出的問題是農民、集體和地方政府三者圍繞土地增值所引發的利益沖突。隨著農村建設用地的流轉，由於土地的功能已經從傳統的「生產」功能向「資產」功能轉變，工業化城市化進程中的土地需求，把農民集體土地產權和農民利益的矛盾在制度層面上凸現出來。
1、地方政府憑借「公共權力」獲取了農村建設用地流轉增值的大部分。由於中央政府嚴格的土地管制、審批程序、土地監管和財稅政策約束，地方政府土地徵用成本的增加客觀上推動了集體建設用地的流轉。對於開發商即土地使用者而言，征地預批和報批手續繁瑣且時間成本大，迫使他們願意直接從集體手中取得土地。集體建設用地使用權流轉可以迴避征地的復雜程序、不受「用地指標」的約束，很大程度上已經是對土地徵用制度的一種替代，地方政府憑借「公共權力」在農村建設用地流轉中直接參與土地流轉收益的分配。因此，農村建設用地流轉的最大收益主體是地方政府。
2、農民在農村建設用地流轉中的收益和其擁有的土地權利不對稱。作為土地所有者和土地使用者雙重身份的農民，其權益在農村建設用地流轉中並沒有完全實現。無論是作為所有者的村農民集體還是范圍更小的村民小組農民集體，都缺乏對管理者的有效約束機制。因此農民作為農民集體的成員，難以保障從集體建設用地使用權流轉中獲得相應的收益。
3、農村集體組織的「管理者」作為分利集團獲取了農村建設用地流轉的巨大收益。經營管理農村土地的基層組織在土地增值的驅使下，已經成為農村集體建設用地使用權流轉的主要推動者和既得利益者。最終農村土地流動的利益主體和集體土地流轉的最終受益者是「鄉、村」級基層組織。他們既是「集體所有權」的代表者，又是聯系地方政府掌握上級政策的信息優勢方，最終成為農村建設用地流轉的主體。作為集體土地所有權的管理者掌握著集體土地所有者所享有的大部分增值。
E. 關於農村土地所有權問題
農村土地所有權的權利主體是很明確的，是「農民集體所有」，但實踐中土地專集體所有權的實現確實存在很多屬困難。在實踐中，多為集體經濟組織行使所有權。由於其代表利益的狹隘性，以及易受行政機關的控制，因而對農民集體利益的損害較為嚴重。出現這種情況的症結主要在於，真正的土地所有權人——農民集體缺乏實現其權利的組織機制和途徑。
民法通則第74條規定了勞動群眾集體所有權。在中國，集體所有權是農民個人私有和國有之間折衷後的產物。這種集體所有權制度是新中國成立之後，經過一系列的社會變革形成的。建國後的這種變革大體上可以分為四個階段：耕者有其田；農業合作化；集體所有，集體經營；集體所有，聯產承包經營。