⑴ 影響房地產經濟波動的二因素有哪些
影響庫存儲備量波動的重要因素有：企業的生產在不斷地消耗庫存品，而企業又不斷地購進物資，補充庫存，所以企業的庫存量總處於不斷變化的狀態之下，如何在保證生產的前提下，盡量減少庫存積壓，是庫存控制的核心。庫存控制的目標是在企業現有資源的約束下，以最低的庫存成本滿足預期需求。庫存控制的基本決策包括:確定相鄰兩次訂貨的間隔時間;確定每次訂貨的訂貨批量;確定每次訂貨的提前期;滿足用戶需求的服務水平。要做好上述的庫存控制決策，需考慮多方面的因素。1.需求特性物品的需求特性的不同對庫存控制決策有著決定性的影響:它們表現為如下的幾種情況。(1)需求確定或不確定。若物品的需求是確定和已知的，那麼可只在有需求時准備庫存，庫存的數量根據計劃確定。若需求是不確定的，則需要保持經常的儲備量，以供應隨時發生的需求。(2)需求有規律變化或隨機變動。如果需求的變動存在著規律性，如季節性變動，則可以有計劃地根據變動規律准備庫存。如在旺季到來之前，准備較多的庫存儲備以備銷售增長的需要。若需求變動沒有一定規律，呈現為隨機性變化，就需設置經常性庫存，甚至准備一定的保險儲備量來預防突然發生的需求。(3)獨立性需求或相關性需求。獨立性需求一般指對最終產品的需求:最終產品的需求是隨機發生的，是企業所不能控制的，只能用預測的方法得到，無法精確地計算出來。相關性需求來自企業的內部，一般指零部件的需求，零部件的需求與最終產品的需求具有相關性:根據產品的需求計劃，零部件的需求可以直接推算得到。例如某汽車裝配企業，市場對其汽車的需求量是獨立需求。汽車的生產數量，公司需要依賴市場調查和以往銷售數據。而當汽車的需求計劃確定以後，汽車輪胎、發動機、方向盤等部件的需求是可以推算出來的，這就屬於相關需求。再比如麥當勞店中番茄醬的需求量取決於漢堡和炸薯條的售出量，番茄醬的需求類型也為相關需求。(4)需求的可替代性。有些物資如果可以用其他物資替代使用，那麼它們的庫存儲備量可以適當少一些，萬一發生缺貨也可以使用替代物資來滿足需求。對於沒有替代材料的物資，則必須保持較多的庫存刁『能保證預期的供應要求。2.訂貨/生產提前期訂貨/生產提前期是指從訂購或下達生產指令開始，到物資入庫的時間周期:這一時間對庫存量有顯著的影響。如果從訂貨至交貨這段時間相對較長，則我們必須存儲的貨品，特別是關鍵的重要物品。同樣如果一個零件的生產時間長，也需要存儲的貨品。在庫存控制中，都是根據庫存儲備將要消耗完的時間，提前一個訂貨/生產提前期提出訂貨，以避免在訂貨到達之前發生缺貨。在訂貨/生產提前期內應儲備多少存貨也是控制庫存的一項重要決策。3.物資單價產品物資的價格越高，會佔用的庫存資金數額也就越多，對這樣的產品物資是不應該掉以輕心的，那些傑出的企業會增加采購次數縮減庫存量。這也是庫存控制的手段之一。4.保管費用與采購費用采購費用與訂貨次數呈正比，因此若采購費用大，應考慮減少訂貨次數。有了庫存就必須進行保管，也就需要保管費用，顯然保管費用數額與庫存量呈正相關關系，所以對於保管費用高的產品物資應該把庫存控制在適當的水平上。5.服務水平服務水平一般是由企業領導部門根據經營的目標和戰略而規定的。服務水平的高低影響到庫存儲備水平的選擇。服務水平要求高，就需要有較多的儲備來保證。服務水平的計量方式有若干種，如用戶的百分數、訂貨數量的百分數等，但最常用的是按滿足訂貨次數的百分比來規定服務水平。如果庫存能滿足全部用戶的個部訂貨需要，則其服務水平為100%。若每次訂貨只能滿足95次，則服務水平為95%，相應地這時的缺貨概率為5%。服務水平可用於決定再訂貨點(ROP)。再訂貨點是指在進行補充訂貨時現有的庫存量。再訂貨點的確定是為了滿足預先確定的服務水平。因此，在補充訂貨期間，對需求變化的了解一定要充分。當再訂貨點確定時，也同時確定了安全庫存的水平。
⑵ 房地產投機是怎麼回事怎麼抑制房地產投機行為
追求平抄穩收益，規避風險的襲投資行為叫投資
追求最大收益，不避風險的投資行為叫投機
在一個市場中，永遠不可能避免投機行為的發生，事實上投機可以幫助資產找到合理的價格，當資產被高估時，就會發生投機行為，泡沫越鼓越大，最終破滅，資產價格跌到谷底。
想抑制是很難的，只能在經濟過熱的時候採取冷卻經濟的辦法，在泡沫正盛的時候提高投機的成本，比如提高拆借率，貸款利率，之類的辦法
不過，對於監管嚴格，資本龐大，金融體系完善，國內經濟形勢良好，結構合理的國家來說，投機很難達到目的，這也是為什麼投機行為的受害者總是那些新興國家的原因，在經濟迅速膨脹中，配套的設施沒跟上。
⑶ 房地產公司如何把控代理商的銷售節奏及風險控制
在授權銷售管理過程中，需要經常進行調整，這就是通常所說的管理藝術所在，在沒有經營管理報表體系支持下，就真要憑借最高管理層的管理直覺和管理藝術水平了！
1、什麼是樓盤銷售控制
在整個樓盤營銷過程中，應該始終保持有好房源，分時間段根據市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且後期的好房源面市時，正處於價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為銷售控制。
當然業內還有一種的簡單定義，就是先把各銷售單元分成三六九等，根據預判分期推出部分，再根據去化，得出下次推出的各類銷售單元比例。要求留下可升值的好戶型，准備漲價。但是這種劃分帶有強烈的感性成分，什麼時候是導入期、公開期、強銷期、持續期、收盤期，全憑個人經驗，帶有相當大的銷售風險，因此多數是一些入行不久的策劃人員做法，成熟的開發商一般不會採用。
2、銷售控制產生的背景和作用
銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化後供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。如果一個項目的市場需求把握不準或是規劃設計不科學，那麼能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建築結果是不可調整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之一了。
⑷ 房地產開發與經營風險規避與控制方法主要有哪些
您好，房地產項目風險迴避是指房地產開發商通過對房地產項目風險的識別和衡量,發現某項房地產項目活動可能帶來風險損失時,事先就避開風險源或改變行為方式,主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的項目活動,以消除風險隱患。就風險的一般意義而言,風險迴避是處理房地產項目風險最強有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風險管理技術,即有效的迴避措施可以在房地產項目風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能,而不再需要實施其他風險管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發生概率或減輕損失的嚴重程度,或在損失發生後予以一定補償的作用。
風險迴避雖然能有效地消除風險源,避免可能產生的潛在損失或不確定性,但其在房地產實際開發運作中的應用也具有很大的局限性:
1.風險迴避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義,而一般開發商不可能對房地產項目中所有的風險都能進行准確識別和衡量。
2.由於風險迴避措施通常與放棄某項開發活動相聯系,這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零,但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。
3.避免某種房地產項目風險不可能實現或採用風險迴避措施在經濟上是不合理的。房地產項目中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險,如社會經濟發展的周期性、氣候異常等都是難以迴避的。
4.房地產項目風險無處不在,有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險,不同的開發方案具有不同的風險產生,避不勝避。
雖然房地產項目風險迴避具有上述種種局限性,從某種意義上講是一種消極的房地產項目風險管理措施,不宜大量採用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防範與處理房地產項目風險的恰當方式,可使開發商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產項目風險發生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散。第二,應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外,在實施風險迴避時,房地產開發商最好在開發項目的決策階段就做出是否運用風險迴避管理措施的決策,同時,還必須首先確定需要迴避的風險范圍,盡可能准確進行風險識別與衡量,並將其與其他風險處理方法進行優劣比較,這是運用房地產項目風險迴避措施的前提。在實際的房地產項目活動中,開發商常用的風險迴避措施有:一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動;二是改變房地產項目開發活動的性質、地點或工作方法。
二、損失控制
損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括:減少損失發生的機會,即損失預防;降低損失的嚴重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。
1.預防損失。風險預防是指在風險發生前,為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所採取的各種措施,以降低風險損失發生的概率為目的。在房地產開發的各個階段,風險預防有廣泛應用。(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產開發商預防風險的任務:首先是准確把握國家和地區經濟的發展趨勢,制定適合自身特點的開發策略,合理評價和選擇開發投資方案,從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次,要樹立風險意識,建立風險管理組織,高度重視開發企業內部風險管理,強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習,加強風險損失資料的搜集整理和分析。第三,要健全風險預警系統,防範風險的關鍵是預先行動,即主動控制,項目進入實施階段時間越長,控制風險的成本就越高。(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預防風險,開發商應注意以下幾個方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關系,爭取獲得他們對開發項目的理解、支持和幫助;第二,到當地規劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門,了解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理征地、拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強合同意識,認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。(3)項目建設階段。在項目建設階段,風險預防的主要措施有:第一,採用系統的項目管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識,做好現場容易出現危險事故的預案工作。第三,及時協調、處理設計、監理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾。第四,合理布置施工現場。第五,盡快完成開發項目,縮短建設周期,這也是一些小開發商慣用規避風險的措施。(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預防風險,開發商應做好如下幾點:房地產租售合同應由房地產專業人士起草,並經律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況,發現和消除現有房地產存在的各種隱患。定期組織建築物及附屬設備維修,將隱患消滅在萌芽之中。
2.減少損失。減少損失是在風險事件發生時或發生後,採取的各種降低損失程度,或縮小損失發生范圍的措施,以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生後的挽救措施。在房地產開發中,可採用一系列特殊的手段將開發中的風險損失降低到最低程度。准確的預警預報;制定詳盡而周密的風險應急計劃;建立後備措施;保護現場,收集證據。
三、風險自留
風險自留是指當房地產項目中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時,房地產開發商採取較現實的態度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風險承擔下來,並承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段,其實質是在風險發生並造成一定損失後,房地產開發商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失,即在損失後為其提供財務保障。風險自留還是處理殘余風險的一種技術手段,在某些情況下也是唯一的風險對策。風險自留分為兩大類:一是消極的或非計劃性的風險自留。二是積極的或計劃性的風險自留。由於非計劃的風險自留是消極的被動承擔,對房地產開發商來說屬無奈之舉,本文不做詳細的研究,重點分析和研究房地產項目中的計劃性風險自留。在房地產項目過程中,計劃性風險自留的具體措施主要有風險損失攤入成本、自我保險和借款補償風險損失三種。
需要注意的是,借款補償風險損失的風險處理方法本身亦具有較大的風險。實際上,當風險事件發生後,房地產企業的資產價值減少、經營狀況不穩定、信譽度降低,從而使企業處於不利的借款地位。同時,此時企業對現金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個損失發生前就信譽不佳的房地產開發商,此時可能根本就借不到一分錢,這樣可能會使得風險程度加劇。顯然,房地產開發商在運用借款補償風險損失的方法時應三思而後行,最好盡可能在風險事件發生前與金融機構簽訂一項應急貸款協議,確保風險事件發生後企業可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時應付不時之需。
四、風險轉移
風險轉移是房地產投資項目風險管理中非常重要而且廣泛應用的一項對策,分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論,投資項目的風險應由有關各方分擔,而風險分擔的原則是:任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結果。否則,風險轉移就可能付出較高的代價。
1.非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中,有意識地採取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔, 從而達到降低其自身項目風險發生概率和損失程度的目的。房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現:一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動; 二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險,但與風險控制不同的是,它不是通過放棄、中止項目活動或採取積極預防和抑制措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的,而是允許風險繼續存在,但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然,房地產項目風險轉移必須通過正當、合法的手段,而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外,房地產項目風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動,但卻不能因此將項目風險本身消除或從總量上減少。
2.財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險轉移。非保險財務轉移是指單位或個人通過經濟合同,將損失或與損失有關的財務後果(財產損失、人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是通過風險的財務轉移,使轉讓人得到外來資金,以補償風險事故發生後所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款來實現的。如在建築活動承包中,建築所有人可以通過合同將他對公眾在建築物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建築承包商。保險轉移通常直接稱為保險。通過購買保險,投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任(因他人過失而承擔的責任)和賠償責任(因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責任)轉移給保險公司,從而使自己免受風險損失。需要說明的是,保險並不能轉移投資項目的所有風險,一方面是因為存在不可保風險,另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此,應將保險轉移與風險迴避、損失控制和風險自留結合起來運用。對於不可保風險,必須採取損失控制措施。即使對於可保風險,也應當採取一定的損失控制措施,這有利於改變風險性質，達到降低風險的目的。
望採納
⑸ 房地產商如何進行開盤前的推貨節奏把控
【小濱曰:】在項目執行的過程中，蓄水開盤是非常重要的一個環節。開盤是否成功，取決於諸多因素，如項目自身產品力，價格、現場展示面、推廣力度等等，這些因素交織於客戶從「知道-來電-來訪-意向-認籌-認購-簽約」這一過程中，最終決定開盤的效果。淡市之下，客戶更加來之不易，開盤策略顯得尤為重要，意向客戶的轉化率成為考量項目組成員專業程度及執行力的主要因素。
三大挑戰：
1、意向客戶基數少，難以有效借勢。在來電、來訪驟減的情況下，供求關系失衡，無法形成有效之勢，現場旺銷造場難度大，隨時面臨客戶意向下降的可能。
2、客戶自身信心不足，購買決策容易受到干擾。基於對市場信心不足，客戶決策周期延長，尤其是改善型及投資型的客戶，很容易產生放棄購買的念頭。
3、市場環境變化大，競爭趨向於肉搏。在國家調控的大體市場環境下，開發商各類促銷手段層出不窮，競爭對手的行為隨時會打破現有市場格局，催生出新的競爭態勢。
三字要訣：
快
針對市場及競爭對手的變化，快速反應，及時調整自身的策略；淡市由於客戶信心會不停受挫，故不宜蓄水時間過長，盡量避免客戶流失；蓄水客戶快速消化，認購客戶快速簽約。
准
淡市下，對產品分析更加要精確，對客戶把握能力更加強，對節奏把控更要准確。
勢
淡市下，很難在大的局面下形成「勢」，但仍需要在局部造成稀缺熱銷的現象，通過產品組合及價格策略來形成項目的「勢」；維持項目現場的人氣，所謂先旺丁，再旺才，持續的旺場和團隊高昂的士氣，是項目逆市熱銷的前提條件。
七大策略：
1、精準定價
淡市下，價格無疑成為開盤成功與否的重要因素。價格策略包含兩個組成部分，即均價和價格體系。均價決定整體項目的競爭力，價格體系防止客戶流失並提高轉化率。
（1）整盤定價
整盤定價就像在做一個局，一個價值信心的局。這個局主要包括以下兩點因素：
確定一個堅強的底部
結合客戶保值的心裡需求，確定一個價格底線。這個底線不是說價格一定最低,而是相對於競爭對手和自身價值,相對於供需比,相對於客戶的心理預期，足以形成很強的支持。
一條清晰的價格上揚曲線
要堅決在客戶心理層面拉出這條曲線,不管在說法上還是實際操作上。通過優勢產品的替代，實現小幅逐步回升，總之要有充分的說服力,避免還會再下降的外部輿論。
（2）細分定價
在客戶基數較少的淡市，需要盡可能的細分產品制定有針對性的價格方案，以滿足不同客戶的需求，進而防止客戶因為房源問題流失，同時仍應做到銷售收益最大化。
首先，需對產品做出更透徹的分析，不同類型的產品，所對應的客戶目標群體也存在差異，其角度和關注點也存在差異，定價的邏輯必然不同。充分挖掘每一套房源的價值，在此基礎上，制定合理的價格體系。
其次，在已制定的價格基礎上，進行客戶測試，根據供求關系，做相應的價格體系調整，通過價格引導客戶的購買意向。
2、客戶對位
淡市下，開盤需尤需謹慎。客戶的梳理和對位往往是開盤成敗的關鍵。
首先，對客戶的准確把握和去化情況的預估將決定開盤採用的方式和安排，進而對最終認購量產生根本影響。其次，客戶對位情況也是價格制定和價格調整的依據。最後，必須在客戶對位過程中，予以合理引導，避免選擇沖突造成開盤時的客戶流失，進而提高轉化率。
（1）價格測試與客戶落位與的一般流程
Ø無價格，通過客戶訪談摸查，所有有意向客戶價格底線，指導並驗證基礎價格表；
Ø指導價策略，用價格區間引導客戶升級；
Ø製造節點，有序引導。利用樣板間或實景開放等節點，及VIP卡、金卡等認籌節點，動態測試價格與意向，根據測試結果調整價格體系，進行房源引導；
Ø意向算價，精準預銷控。給出相對准確單位價格，按購房順序排查客戶意向及誠意度，及時進行預銷控，最大化引導房號重疊客戶，直至正式發售前一天，確保每位客戶按第一意向選房。
（2）客戶對位的注意事項
Ø把握每一次與客戶溝通的機會：充分利用每一次銷售信息的發布時機，這個階段需要注意的是一定要有新的信息點給到客戶，不能單純折騰客戶；
Ø明確每一次摸底調查的目的（由淺入深）：結合銷售節點的安排，每一次的調查要符合當時的節奏，不可能一蹴而就，目的不同調查深度和方法就會不同；
Ø安排好摸底調查的流程：不打無准備的仗，要提前安排好如何保證准確的摸查到客戶意向，不但數量要充分，質量也要保證；
Ø客戶行為數據化：業務人員根據每位客戶到訪次數、主動來電次數、看現樓次數等數據指標判定誠意度，實現客戶意向判斷標準的相對一致；
Ø變更數據及時性：每天預銷控，將總結結果及時用於指導銷售，根據預銷控結果給出樓座戶型引導方向和引導說辭，利用晚會每天宣布引導的重點和方向，及時引導重疊房號，保證高選房率；
⑹ 如何提高政府調控房地產市場能力
一、加大普通住宅用地供應，優先安排保障性住房用地
確保完成年初制定的住宅用地供應計劃。對今年400公頃商品住宅用地和350公頃保障房用地計劃，尚未完成的要落實供地時間表，今年住宅用地供應規模在前五年平均供應量的基礎上增加10%。進一步優化供應結構，切實加大中低價位、中小戶型住房用地供應規模，對保障性住房用地做到應保盡保，尤其要確保城中村、危舊房改造安置房和公共租賃住房用地的供應。同時，提高郊區和新區住宅用地的供應佔比，引導人口有效分流，形成人口合理布局。
二、加大土地供後監管力度，探索新的土地供應方式
繼續加大土地供後跟蹤監管力度，建立房地產用地開竣工申報制度和土地利用動態巡查機制。對未按期開工、竣工的項目加強監管。對已構成閑置土地的，加大調查認定和處置力度。對於可能形成高總價、高單價的地塊，研究採取「競地價、競配建」，「競地價、競保障房資金」等方式，保持地價平穩。
三、進一步執行差別化的住房信貸政策
嚴格實施差別化住房信貸政策，堅決抑制投機投資性購房需求。繼續支持首套購房需求，落實好首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策；從嚴執行第二套房的信貸政策，對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，中國人民銀行南京分行在國家統一信貸政策基礎上，進一步提高第二套住房貸款的首付比例；強化借款人資格審查，不得向不符合信貸政策的貸款人違規發放貸款。
四、嚴格執行商品住房明碼標價制度，引導企業合理定價
加強對價格的引導，指導企業合理定價，對預售方案報價過高且不接受物價、住建部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，暫不核發預售許可證書。嚴格執行商品住房明碼標價相關規定，實行「一價清」制度，並按規定要求進行公示。
五、加強市場行為監管，規范市場銷售秩序
進一步嚴格落實限購政策，嚴格執行購房實名制度及購房資格查驗制度。對於教唆、協助購房人偽造證明、騙取購房資格的違規行為一經查實，將嚴肅查處。加快企業推盤進度，採取「有促有穩」的政策，尤其要加快對中低價位、中小戶型產品的審批，形成市場的有效供應。商品房預售款（含定金）須全部存入預售款監管專用賬戶，且僅用於後續工程建設，不得挪作他用。
六、加大保障性住房建設力度，優化供應結構體系
加大保障性限價房和租賃性保障房建設力度，力爭到十二五末建成各類保障性住房2000萬平方米。加快完善政府集中建設保障房片區的教育、交通、醫療等公共配套設施，切實提高入住居民生活滿意度。不斷優化保障房源供應結構體系，逐步推進經濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房三類房源並軌。建立健全保障房准入、使用、退出等規章制度和運行機制，從制度上防範和有效治理非法佔有保障性住房行為，實現公共資源公平善用。
七、加大保障性限價住房供應，逐步解決城市中低收入家庭、新就業大學生等住房困難問題
充分發揮保障性限價住房對於解決房地產市場自住型剛性需求的「調節器」作用。2013年12月份推出3000套現房公開發售，增加市場供給，加大金融政策的支持。適時調整政策保障范圍，有效緩解城市中低收入家庭、新就業大學生等住房困難，基本實現應保盡保。
八、建立各部門分工協調機制，完善住房供應體系
加大保障性住房的政策受益面，有效緩解中低收入居民的居住困難，全面覆蓋「低端有保障、中端有支持、高端有市場」的三個梯度住房消費需求。到「十二五」末，逐步形成公共租賃住房、保障性限價房、商品住房協調發展的住房供應體系，實現「住有所居」的奮斗目標。住建、國土、規劃、財政等部門及各區政府既要分工負責，又要統籌協調，加快推進保障性住房的建設，適當加大土地、財政對保障性住房的投入力度，加強房地產市場的調控監管，建立統一、規范、成熟、穩定的住房供應體系。
⑺ 房地產調控如何使價格下降
樓主的這個問題問得還是很模糊，到底是問房地產公司是如何降低成本的，還是降低售價的？
現在政府的宏觀調控，一方面是通過各種強制性政策（稅收、限貸、限購），另一方面是推出保障性住房，以此來遏制地產商對於房地產的急速擴張。
其實，說白了，房價的急速上漲與我們國人普遍存在的浮躁心理息息相關。作為消費者，看到別人都在買，於是就一股腦轟過去都買，這是推動房價上漲的一大助力；作為商人，看到別人都開發房地產賺錢了，於是不管原來是不是做房地產的，都跑去開發房地產了；作為政府，看到房地產提供的稅收這么好賺，賣地皮的收入這么高，也在不斷嗲地推動房地產發展。幾個力一起作用，房地產不被急速推高就怪了。
然後在現在的調控狀態下，房地產公司做很多決定就必須更加理性。比如，競拍買地的價格，必須計算再計算，嚴格控製成本；建設的物業類型也必須進行更有針對性的選擇，而不是隨意而為；而在施建過程中的管理也必須壓低各項支出，各類風險更是嚴防，然後在銷售的時候也必須更有針對性地選擇潛在客戶……這些其實都逼迫著現在的房地產市場出現一批更精銳的策劃師，能一手包辦從方案設計到最後銷售完結的高端復合型人才（可惜這種人還是太少了）。於是，沒有這種好的策劃師的房地產公司就會不斷虧本，然後縮小規模，最後倒閉。
其實，經過這輪調控，很多原本不擅長做房地產的公司退出了房地產市場，這本也是好事，剩下的能存活的則都是行業內的熟手以及精英，這對以後的房地產市場的成熟是有好處的。只是我們的領導會不會合理地利用這個機會就不得而知的，過往的很多經驗都告訴我們，很多高端決策都是不可靠的……
再說一下房地產商的售價下調的問題，現在的市場上確實會出現一些房產項目在降價出售。這其中確實有一些是減少了自己的利潤以獲得更大的市場，但更多的則是被金融機構的還款要求逼迫而不得不降價出售還款的，當然，各家情況不同，誰都不好說就一定是哪種情況。但有一點是肯定的，現在的房地產開發商，日子都不怎麼好過。
回過頭來，其實作為一個成熟的房地產市場，個人認為，就只應該存在兩種房產：一種是政府出資建設的廉租房，提供給低收入家庭（或者類似於以前的公房）；一種是商品房，就是由房地產商建設出售的。現在政府搞的經濟適用房完全是一種畸形的存在，這絕對是在搶房地產交易市場的份額，而且，如果你周圍有做建築施工的人，不妨仔細打聽一下這部分房子的質量，其他就不多說了。
其實，我們的很多政策都是很有局限性的，若干年之後肯定會出現問題，但總設計師不是說過，我們是在摸著石頭過河么，那也可以理解，慢慢來吧。
⑻ 請闡述房地產成本管理的目的，其重點或難點是什麼如何進行有效控制
房地產成本管理是房地產公司的生產經營和管理的重要組成部分，它的主要目的是控製成本。企業進行成本管理不僅僅只是為了降低成本，其主要目的是為了提高房地產公司在同行的激烈競爭中保持一定優勢。
房地產項目管理包括工程項目質量管理、項目進度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項管理。項目質量、項目進度、和項目成本是整個項目管理的核心內容，也是工程項目管理的重點和難點。
具體可以從以下幾個方面實現對成本的控制：
1、樹立全面成本控制概念，完善相關體系
成本控制不僅僅是簡單的「審查、核算」，而是一個全過程的、相對控制，從微觀到宏觀的一個過程，所以房地產企業必須站在這樣的高度上進行成本控制，同時一些技術層面的決策要下放到專業的技術層面去解決，才能更加科學對成本進行控制。
2、做好項目可行性分析、投資預算
在進行項目立項的時候，企業要做好市場調研，收集足夠的市場信息。房地產價格會受到諸多因素影響，如：所處地點、環境、戶型、市場競爭等，所以這些因素要在立項前做好調查。此外，企業還要注意政府部門近期的政策變化及金融機構的政策變化。在項目預算時，企業要考慮到各因素，根據市場價格採取合理的辦法推算出項目的目標成本，在將目標成本及費用進行分解。
3、房地產開發階段，加強項目現場管理，降低材料成本
項目實施過程中，針對特殊情況，要先進行施工預算，再進行施工處理，在每一簽證之前要進行工程量考核及成本分析。另外，要在施工現場委任經驗豐富、協調能力強的人進行監督，還要委託實力較強的監理公司，加強對工程質量、工期和成本的管理。在材料采購過程中，要委任經驗豐富的采購員，在同等質量的情況下選擇價格低的材料供應商。
4、項目竣工結算階段，組織人員驗收，確認責任轉移任務，減少維修用
工程竣工階段，要對項目工程進行竣工驗收。在這個階段，房地產企業要組織好有關部門、單位依據合同、圖紙等對工程進行詳盡的檢查，並對各使用功能進行全面試用，對遺漏工作量或是工程隱患要及時監督承包商進行修復，以防止在日後使用中增加維修費用。對於房地產企業負責銷售的房地產項目，企業要關注房地產市場的變化，以便制定相應的銷售方案及時回籠資金。
⑼ 影響房地產經濟波動的因素有哪些
在當今經濟環境下，房地產作為我國國民經濟的重要構成部分，對國民經濟有著重要的作用和版影響，因此，房地產經權濟被稱為國民經濟的「晴雨表」。它不僅是國民經濟的基礎產業，也是國民經濟的先導產業，房地產行業的投資對國民經濟增長有著顯著的效果。因此，促進兩者的共同發展，對經濟的增長和國家的穩定和諧有著重要的意義。然而，在現實經濟形勢中，房地產經濟和國民經濟仍然會受到各種因素的作用，而影響了穩定性。
房地產經濟與國民經濟的波動主要是政治因素、經濟因素以及社會環境因素所造成的。其中房地產作為我國國民經濟的重要支撐行業，為我國經濟的發展做出了重要的貢獻。因此，為了進一步促進我國經濟的蓬勃發展，提高人們的生活水平，就應該努力突出房地產行業的重要性，同時在其發展過程中國家予以有效的政策控制，促進房地產行業穩定化、健康化，協調好房地產經濟和國民經濟的相互影響關系，使兩者實現共同協調發展。那麼，未來房地產經濟一定可以堅定不移的向前發展，國家經濟的發展就可以實現良性循環。