房地產如何按可售面積分攤成本

⑴ 土地成本如何分攤

分攤方法一：佔地面積法

佔地面積法，指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。

一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配;分期開發的，首先按照本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。

然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。

屬於多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建築面積法分攤，如無法按建築面積法分攤，應按佔地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。

土地成本分攤方法為不同清算單位按佔地面積法，土地成本分攤基本原則：分期開發，可以按佔地面積分攤。

對佔地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。

(一)按獨立佔地的每棟建築物佔地面積占該項目佔地總面積的比例計算分攤土地成本：每棟可轉讓建築物分攤的土地成本=每棟可轉讓建築物佔地面積÷可轉讓建築物佔地總面積×土地總成本

(二)對於同一建築物中包含不同類型房地產的，應當首先確定該建築物佔地的總土地成本，然後根據該建築物中某一類型房地產建築面積占該建築物總建築面積的比例分攤土地成本：

1、普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟可轉讓建築物普通住宅建築面積÷每棟建築物可售建築面積×每棟建築物應分攤的土地成本)

2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟房地產非普通住宅建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)

3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑(每棟房地產其他類型項目建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)

(三)佔地總面積為可轉讓地上建築物佔地面積之和，不包括道路、綠化等公共設施用地面積。對於獨立佔地的不同類型房地產。

土地成本首先按可轉讓建築物佔地面積占可轉讓建築物佔地總面積的比例計算分攤;同一建築物中包含不同類型房地產的，再按照各類型房地產建築面積計算分攤。

對於裙樓土地成本的分攤，裙樓與主樓為同一基礎(即基礎對裙樓和主樓均有承重作用)的，則裙樓和主樓應作為同一建築物計算分攤;裙樓與主樓各有獨立基礎的應作為獨立佔地的建築物計算分攤。

適用范圍：對佔地相對獨立的不同類型房地產，或成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目佔地面積占該成片受讓土地總佔地面積的比例計算分攤。

分攤方法二：建築面積法

建築面積法，是指按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配。即按照房地產建築面積占總建築面積的比例計算分攤。

(一)一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。根據本期開發的建築面積占總建築面積的比例計算本期開發項目的取得土地使用權所支付的金額。

(二)分期開發的，首先按期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。

(三)同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建築面積法分攤。對於納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同並獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。

對同一項目里不同類型的建築物土地成本是按照建築面積分攤的。同一清算單位不同類型按建築面積法。

具體分兩步分攤土地成本：

第一步，先將佔地相對獨立(一般是指有道路、圍牆等分隔)的不同類型房地產，按該類型房地產實際佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。

第二步，對於剩餘混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋佔地的總土地成本，然後根據混建房屋中某一類型房地產建築面積占該項目混建總建築面積的比例分攤土地成本。

分攤方法三：售價比率法

售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決於房屋結構外，更主要是取決於房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高於住宅房。售價比率法需要分步驟實施：

(一)計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

(二)應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時。

應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高於住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：

超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)

各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建築成本-住宅房單位建築成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。

(三)計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價後的售價總額的比率，計算公式為：

土地成本比率=佔用土地的全部成本(土地使用權價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%

(四)計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：

1、住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率

2、非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率

適用范圍：計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發，或者純商業用房開發的土地成本時，採用售價比率法較為適宜。

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房地產開發企業土地開發成本包括五方面的內容，具體內容及其核算如下：

1、土地費用

指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。

2、基礎設施費

一般情況下，是指達到預期使用功能的熟地狀態所投入的線性建設費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。

3、配套設施費

一般指水、電、大市政和公建配套的建築物建設費用，如學校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設施的核算分兩種情況。

其一，經有權機關批准建設且房地產企業不能有償轉讓的公共配套設施，房地產開發企業可按照建築面積或投資比例採取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。

即借記本科日，貸記「預提費用」，預提的公共配套設施費只能用於相關的工程建設，不得挪作他用，預提數與實際支出數的差額，待工程完工後再調整有關科目。

其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。

4、籌資費用房地產開發企業為開發土地而借入的資金所發生的利息等借款費用，在土地開發完工之前，計入本科目，土地開發完工之後而發生的利息等借款費用，計入財務費用。

5、應由開發土地負擔的間接費用它是指企業所屬單位直接組織、管理開發項目所發生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。

如某房地產開發企業的地產分公司所發生的間接費用應計入土地開發成本。應由開發土地負擔的間接費用，應在「開發間接費用」科目進行歸集，月末再按一定的分配標准分配計入本科目。

企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，不在本科目核算。

⑵ 房地產開發企業結轉成本的方法有哪幾種可以按預計銷售收入比例分攤成本

對於房地產來說，結轉成本是其最重要的步驟。只有結轉了成本，才能知道房地產項目實現了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產成本的結轉，因為涉及到房地產銷售、認購協議、銷售清單、施工、結算單等一系列的資料，和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門，工程量浩大。結算成本的前期准備工作很重要，准備好了，才能按照步驟一步步的進行結算。

結算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入

就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額「預收賬款」金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素。核對一致後，確認一下銷售收入和已經銷售面積，算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證：

借：預收賬款

貸：主營業務收入

結算第二步：整理工程施工清單和結算單。

這個步驟比較麻煩，因為施工比較多，結算單有的可能有，有的可能沒有。一般應該把按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地徵用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有編號、名稱、金額、增加減少金額、結算數。整理出來之後，分別算出各個類別的結算數。

結算第三步：整理好的清單跟賬面金額進行核對。

各個類別的金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成金額與賬面金額不一致。

1. 款項已經支付，但是施工單位沒有開具，由於在預付賬款掛著，造成賬面金額比金額要少。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把開具過來。

2. 2. 施工單位還沒有結算，也沒有開具，造成賬面金額比金額少。這樣的話，可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提，進入到成本。

3. 3. 施工單位質保金沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金開過來。4. 施工單位因為疏忽，多開了，但是沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回

4. 5. 有一部分成本，由於金額較小，既沒有簽，也沒有做結算。但是實際上已經發生。把這一部分成本按照類別，添加到清單裡面。

5. 最後，清單金額和預提之後的賬面金額完全一致。

6. 預提時候：

7. 借：開發成本

8. 貸：應付賬款-預提

9. 按照這個金額結轉到開發產品。

10. 借：開發產品

11. 貸：開發成本

12. 結算第四步：計算出開發產品成本單價，結轉開發產品到產品銷售成本。

13. 這一步最重要的一點是確定結轉產品面積，這個面積應該等於可銷售面積+車庫面積+開發商可以辦理房產證的公共配套面積。開發產品單價=開發產品/結轉產品面積

14. 根據第一步算出來的銷售金額，計算出來產品銷售成本

15. 產品銷售成本=開發產品單價*已經銷售面積

16. 賬務處理：借：主營業務成本

17. 貸：開發產品

18. 這裡面一定要注意，開發產品和主營業務成本是有區別的，開發產品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發產品是發生的全部的成本。而主營業務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本。只有在全部物業已經售馨，並且開發商沒有自留物業的時候，兩者才相等。

19. 結算第五步：把主營業務收入和主營業務成本結轉到本年利潤。這一步跟其他行業的賬務處理一樣，不在贅述。
    

⑶ 房地產開發公司開發間接費如何按面積分配成本

1. 如果這筆費用只是用於一個A項目的話，直接做：
   借：開發成本-A項目
   貸，開發間接版費用權

2. .如果是A，B兩個項目的話，可以按照兩個項目的總投資額的比例或可售面積進行分配
   借：開發成本-A項目
   -B項目
   貸，開發間接費用；

3. 分配公式：

   間接費用分配率=開發間接費用總額/ABC項目可售總面積
   

   ABC項目分配的間接費用=A/B/C可售面積*間接費用分配率

⑷ 房地產企業的管理費用在不同項目中的如何分攤

國稅發[2006]187號第四條（五）規定：屬於多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目內可售建築面積佔多個容項目可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
國稅發[2009]91號第二十一條（五）規定：納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，採用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
國稅發[2009]31號第二十九條規定：共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。同時第三十條規定，土地成本一般按佔地面積法進行分配；公共配套設施開發成本應按建築面積法進行分配；借款費用按直接成本法或按預算造價法進行分配；其他成本項目（建築安裝工程費、基礎設施建設費和開發間接費）的分配法由企業自行確定。

⑸ 請教房地產開發成本的分攤問題

已經竣工決算的顯然無法放到開發成本中去分攤，但是，可以根據這幾個項目（版已完工、在建、權未開工）的規劃建築面積合計，按照分別的建築面積進行分攤，對於已經完工項目的分攤成本可以作為已完工項目的一項長期待攤費用，按照多年攤銷計入營業成本或管理費用。
對於在建和未開工的項目，需要分攤後作為開發成本計入。
這樣操作是合理的，但不同地區的稅務部門理解不同，在操作時需要跟稅務部門做好提前溝通，避免你們分攤了，而稅務部門要求納稅調整之類的問題出現。

⑹ 房地產企業總可售成本包括哪些可售面積是否去除物管面積

可售總成本是復指應歸屬於可售制房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發前期費用；建築安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為直接開發建設工程而發生的其他間接費用。可售面積不能去除物管面積，因為物管面積實際上也是已經售了的，全部算在公共面積上面已經全部分攤給全體業主了。

⑺ 房地產開發企業如何進行成本核算

房地產開發企業成本核算的方法和一般步驟依次如下：

1. 根據成本專核算對象的確定原則屬和項目特點，確定成本核算對象。

2. 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。

3. 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標准。

4. 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標准在各成本核算對象之間進行分配。

5. 編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。

6. 正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。

7. 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。

8. 編製成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。

⑻ 房地產開發配套設施像物業辦公樓成本怎麼分攤

非營利性社會公共事業的公共配套設施費分攤、分配方法
公共配套設備費的分攤，應回根據實際使用答情況確認分攤方法。如果全部歸全體業主共有或全部用於非營利性社會公共事業，不可售建築面積分攤的成本為0，可售建築面積負擔全部配套設備費。如果只是部分歸全體業主共有或部分用於非營利性社會公共事業，不可售建築面積就應按比例分攤配套設施費，可售建築面積只負擔部分配套設備費。

⑼ 房地產企業分攤開發成本的依據是按照預售許可證的面積還是銷售許可證的面積、還是監理報告面積

最初的依來據是容積率，其次是規劃源面積，再其次是預測繪面積，最後實測繪面積。
容積率是政府賣地是限制的，不能改。
規劃面積是規劃局批的，不能超過容積率。
預測繪面積就是購房合同上的面積，也是預售證上的面積。
實測繪面積就是房產證上的面積。
最終的面積是實測繪面積。