房地產金融市場由什麼構6

1. 西安新政解讀 1月1日起城六區只能新購一套

2016年的最後一天，西安人民將會被限購刷屏了！自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在本市城六區（新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區）范圍內只能新購一套住房（含新建商品住房和二手住房）。本市其餘區域暫時不受限購影響。

為進一步改變我市房地產市場環境，穩定市場預期，防範市場風險，打擊購買多套住房、炒房行為，促進房地產市場持續平穩健康發展。2016年12月31日，記者從西安市房管局獲悉，西安市政府下發《西安市人民政府關於進一步促進房地產市場持續平穩健康發展有關問題的通知》，提出包括規范住房金融市場等多條內容。

加強住房金融管理 嚴禁各類機構開展「首付貸」業務

加強住房金融管理。從事房地產金融業務的企業應嚴格遵守宏觀調控政策和房地產金融管理相關規定。房地產開發企業、房地產中介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網路借貸平台和股權眾籌平台從事房地產金融業務；取得相關金融資質的，不得違規開展房地產金融相關業務。規范互聯網「眾籌買房」等行為，嚴禁各類機構開展「首付貸」性質的業務。

嚴控投機炒房 購房數量有限制

嚴控投機買房。在支持居民首套和改善型住房需求的總基調下，自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女），在本市城六區（新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區）范圍內只能新購一套住房（含新建商品住房和二手住房）。強化對個人住房貸款首付資金來源的審核及借款人還款能力的審查，嚴禁將消費類貸款、經營類貸款和信用類貸款等用作購房首付款。

此外，通知還就清理閑置土地等方面的工作做了具體說明。

（以上回答發布於2017-01-03，當前相關購房政策請以實際為准）

買新房，就上搜狐焦點網

2. 房地產開發資本金可不可以用投資公司的錢有文件要求沒

如果是做接待工作，肯定要知道房地產開發的事情，給人介紹的時候也能朗朗上口，知道業內的行規。如果是做辦公室的，那肯定要對電腦製表熟悉，對電腦一系列的都熟悉了解。

做行政，除了計算機操作，肯定要知的道房地產的一些專業術語及俗語，還有一些行規，知道房地產的國家政策，應該是要知道的也挺多，不過我想，等你進入之後在了解，多加加班，在了解也敢的上，你現在想也沒用啊。

給你粘貼點資料不知道你有沒有用：
第一章 總則

第一條 為了規范房地產開發經營行為，促進房地產業的健康有序發展，根據國務院和山東省城市房地產開發經營管理條例，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條 在本市城市規劃區內從事房地產開發經營及管理的，均應遵守本辦法。

第四條 房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第五條 市建設行政主管部門負責全市房地產開發經營的監督管理工作，市房地產開發建設管理辦公室受市建設行政主管部門的委託，具體承擔全市房地產開發經營管理職責。

縣建設行政主管部門負責本行政區域內的房地產開發經營管理工作。

區建設行政主管部門受市建設行政主管部門委託，負責委託范圍內的房地產開發經營管理工作。

土地管理部門依照有關法律法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

第二章 房地產開發企業

第六條 房地產開發經營應當由依法設立並取得相應資質證書的開發企業進行，其他任何單位或者個人都不得擅自進行房地產開發經營活動。

房地產開發企業分為專營開發企業和項目開發企業。

第七條 設立房地產專營開發企業，除應當符合國家有關法律、法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）注冊資本不低於500萬元；

（二）有8名以上持有資格證書的房地產、建築工程等專業的技術經營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員。

第八條 設立房地產項目開發企業，除應當符合有關法律、法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）已按本辦法規定取得開發項目；

（二）注冊資本不低於該項目投資總額的30％。

開發項目完成後，項目開發企業的房地產開發經營業務即行終止，並按規定辦理注銷登記。

第九條 外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本辦法第七、八條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、法規的規定，辦理有關審批手續。

第十條 設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本辦法第七、八、九條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。

工商行政管理部門對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取建設行政主管部門的意見。

第十一條 房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到建設行政主管部門備案，同時申報房地產開發企業資質等級：

（一）營業執照復印件；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。

第十二條 房地產開發企業申報資質等級應當提交下列證明文件：

（一）企業資質等級申報表；

（二）企業資信證明；

（三）企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件；

（四）企業統計年報資料；

（五）其他有關文件、證明。

第十三條 房地產開發企業資質等級實行分級審批，經資質審查合格的企業，由市以上建設行政主管部門發給資質等級證書，房地產開發企業應當根據其資質等級承擔相應的開發項目。

第十四條 房地產開發企業的資質等級證書實行年度審驗制度，經審驗不符合原定資質標準的，由發證機關予以降級或者吊銷資質等級證書。

第三章 房地產開發項目

第十五條 建設行政主管部門應當會同有關部門，根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市規劃編制本行政區域的房地產開發發展規劃，報市、縣人民政府批准後實施。

第十六條 建設行政主管部門應當根據房地產開發發展規劃提出開發項目，按規定報計劃部門審批立項。

第十七條 開發項目確立後，建設行政主管部門應當會同有關部門，根據用地方式對項目的規劃設計、開發期限、基礎設施和配套公用設施的建設、拆遷補助、安置等提出建設條件意見，作為項目建設的依據。

第十八條 房地產開發項目的控制性規劃，由建設行政主管部門組織編制，經規劃行政主管部門批准後實施。

第十九條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低於20％。

第二十條 建設行政主管部門應當對開發項目進行經濟測算，擬定開發項目的價款底價，制定開發項目實施方案，並會同有關部門組織實施。

第二十一條 房地產開發項目價款底價由下列各項費用構成：

（一）土地使用權出讓金；

（二）綜合開發費，包括開發項目范圍內的基礎設施開發建設成本和非經營性配套設施的建設費用；

（三）綜合開發管理費；

（四）地段差價；

（五）法律、法規規定的其他稅費。

第二十二條 開發項目價款中的綜合開發費和綜合開發管理費按《山東省城市房地產開發經營管理條例》規定執行。

前款規定費用的具體收取標准由市物價主管部門會同市建設、財政行政主管部門提出，報市政府批准後執行。

開發項目價款中的其他各項費用，按照國務院和省政府規定的標准計收；國務院和省政府沒有規定的，房地產開發企業有權拒絕交納。

第二十三條 綜合開發費由市、縣建設行政主管部門負責收取，納入財政專戶。市建設行政主管部門根據開發項目建設進度，撥付區建設行政主管部門或者房地產開發企業，專款用於小區的配套建設，任何部門不得挪用。

綜合開發管理費由市建設行政主管部門統一收取，納入市財政專戶，統一管理。

第二十四條 凡具備招標、拍賣條件的開發項目，都應當通過招標或者拍賣方式確定開發者；不具備招標、拍賣條件的，可以採取協議方式確定開發者。

房地產開發企業取得開發項目後，應當與建設行政主管部門簽定開發責任書，領取開發經營許可證和項目手冊。建設行政主管部門必須將開發單位名稱、開發項目及價款等予以公布。

第二十五條 自建自用、非經營性的房地產投資建設項目經計劃主管部門立項後，建設單位應當向建設行政主管部門提出申請，經審查同意並按規定交納有關費用後，方可辦理建設手續。

第二十六條 進行房地產開發需要使用城市規劃區內集體所有土地的，必須由市、縣人民政府統一組織依法徵用轉為國有土地。

禁止在城市規劃區內的集體所有土地上進行房地產開發經營活動。

第四章 房地產開發建設

第二十七條 房地產開發企業應當持取得開發項目的證明文件，到計劃部門申報年度房地產開發計劃，經批准後，納入固定資產投資計劃，並到建設、規劃、土地等行政主管部門辦理有關手續。房地產開發企業必須按建設條件意見書、經批準的規劃設計和開發責任書的要求進行開發建設。

第二十八條 房地產開發建設應當統籌安排配套基礎設施，並根據先地下後地上的原則實施。

第二十九條 房地產開發企業開發建設的房地產項目，應當符合有關法律、法規的規定和質量安全標准及開發責任書的要求。

房地產開發企業及其法定代表人應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔終身責任。

勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

第三十條 房地產開發企業在開發建設過程中，不得擅自變更規劃設計和項目性質；確需變更的，應當按規定分別報原批准機關批准，並辦理開發責任書變更手續，調整開發項目價款。

第三十一條 建設行政主管部門應當採取措施，推廣新型牆體材料和建築節能，引導開發企業、設計和施工單位應用新技術、新設備、新材料和新工藝，提高開發項目的建設質量和使用功能。

第三十二條 單項工程的設計、施工，必須符合國家技術標准和規范，工程竣工後，必須按照國家工程質量驗收標准進行驗收。

第三十三條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發手冊中，並定期送建設行政主管部門備案。

第三十四條 房地產開發項目竣工後，房地產開發企業應當向建設行政主管部門提出竣工驗收申請。建設行政主管部門應當自收到竣工驗收申請30日內，組織有關部門進行驗收。經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

第三十五條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照本辦法第三十四條的規定和下列要求進行綜合驗收：

（一）開發項目計劃執行情況；

（二）城市規劃設計條件的落實情況；

（三）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

（四）單項工程的工程質量驗收情況；

（五）拆遷安置方案的落實情況；

（六）物業管理的落實情況。

住宅小區等群體房地產開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。

第三十六條 參加開發項目驗收的單位和個人，必須對其出具的工程質量鑒定意見和竣工驗收結論負責。

第五章 房地產經營

第三十七條 轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件。

第三十八條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到建設行政主管部門備案。建設行政主管部門對轉讓合同進行審查，不符合備案條件的不予備案。對未備案或者不予備案的，其轉讓行為無效。

第三十九條 房地產開發企業轉讓開發項目，受讓人應當具備從事房地產開發的資格，並按規定辦理項目開發者變更手續。

第四十條 房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人，項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

第四十一條 商品房預售、出租按照有關法律、法規的規定辦理。

第四十二條 商品房銷售價格由當事人協商議定，必要時由政府規定房地產開發企業的利潤限制幅度；享受國家優惠政策的住宅價格，實行政府指導價或者政府定價。

第四十三條 房地產開發企業在商品房交付使用時，應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

住宅質量保證書應當載明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，仍達不到原核驗的質量等級或者影響房屋原使用功能的，購買人有權提出調換或者退房，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

第六章 罰則

第四十四條 違反本辦法規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由工商行政管理部門責令其停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下罰款。

第四十五條 違反本辦法規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由建設行政主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。

第四十六條 違反本辦法規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由建設行政主管部門責令其限期補辦驗收手續，逾期不補辦驗收手續的，由建設行政主管部門組織有關部門進行驗收，並處10萬元以上30萬元以下的罰款。

第四十七條 違反本辦法規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由建設行政主管部門責令限期返修，處以交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重後果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十八條 違反本辦法規定，在城市規劃區內集體所有土地上從事房地產開發經營的，由建設行政主管部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以並處違法所得1倍的罰款。

第四十九條 違反本辦法規定，擅自進行自建自用、非經營性的房地產投資建設項目的，由建設行政主管部門責令其停止建設活動，限期補辦手續，可以處建設項目投資額1％以上5％以下的罰款。

第五十條 違反本辦法規定，擅自變更規劃設計和項目性質的，由規劃行政主管部門責令停止違法行為，限期改正，可以處5萬元以上10萬元以下罰款。

第五十一條 違反本辦法規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由土地管理部門責令其停止違法行為，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下的罰款。

第五十二條 國家機關工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚未構成犯罪的，依法給予行政處分。

第五十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人逾期不申請復議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

第七章 附則

第五十四條 在城市規劃區以外國有土地上，從事房地產開發經營活動，實施房地產開發經營管理，參照本辦法執行。

第五十五條 本辦法自發布之日起施行。市政府1992年7月4日發布的《淄博市房地產綜合開發建設管理暫行規定》同時廢止。

3. 房地產開發可行性研究報告的內容應該包括哪些方面

房地產項目可行性報告內容指引
一、 前言
隨著集團房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團競爭力，特製定可行性報告內容指引。
二、 可行性報告內容指引
項目決策背景及摘要
1、 城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；
2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。
3、 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；
4、 項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3—5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
5、 項目開發，對公司鞏固和提升在當地市場佔有率、品牌形象、社會影響力的作用；
6、 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；
第一部分：項目概況
一、 宗地位置（附圖說明）
宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。
二、 宗地現狀（附圖說明）
1、 四至范圍；
2、 地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；
3、 地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積；
4、 地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，並說明對拆遷及項目開發進度的影響；
5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡；
6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7、 地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
三、 項目周邊的社區配套（附圖說明）
（一）周邊3000米范圍內的社區配套
1、 交通狀況（附宗地區域內的交通捷運系統圖）
（1） 公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；
（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；
（3） 近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。
2、 教育：大中小學及教育質量情況。
3、 醫院等級和醫療水平
4、 大型購物中心、主要商業和菜市場
5、 文化、體育、娛樂設施
6、 公園
7、 銀行
8、 郵局
9、 其他
（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀
四、 項目周邊環境
1、 治安情況
2、 空氣狀況
3、 雜訊情況
4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）
5、 危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）
6、 周邊景觀
7、 風水情況
8、 近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷等。
9、 其他
五、 大市政配套
1、 道路現狀及規劃發展
2、 供水狀況
3、 污水、雨水排放
4、 通訊（有線電視、電話、網路）
5、 永久性供電和臨時施工用電
6、 燃氣
7、 供熱及生活熱水
上述配套設施的管線走向、容量和介面位置。
六、 規劃控制要點
1、 總佔地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
2、 住宅建築面積、公建建築面積，公建的內容，並區分經營性和非經營性公建的面積
3、 綜合容積率、住宅容積率
4、 建築密度
5、 控高
6、 綠化率
7、 其他
七、 土地價格及升值潛力的評估
1、 土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。
2、 土地升值潛力初步評估。
從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
第二部分：市場分析
一、 區域定位
1、 確定本案所處區域住宅市場檔次類別
2、 確定本案所在位置的價位區間
二、 區域住宅市場成長狀況
1、 區域住宅市場簡述
• 形成時間
• 各檔次住宅區域內分布狀況
• 購買人群變化
2、 區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）
• 開工量/竣工量
• 銷售量/供需比
• 平均售價
3、 區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢
三、 區域內供應產品特徵
1、 各檔次產品供應狀況
2、 各檔次產品的集合特徵
尤其研究與本案類似檔次物業的特徵
• 平均售價
• 開發規模
• 產品形式
• 平均消化率
• 平均容積率
• 物業在區域內分布特徵
3、 區域內表現最好個案狀況
4、 未來2-3年區域內可供應土地狀況
5、 分析：本案在區域市場內的機會點
6、 結論：
• 區域市場在整體市場的地位及發展態勢
• 本案開發產品價位區間及產品形式
• 本案在區域內開發市場潛力
• 本案在開發中的營銷焦點問題
四、 區域市場目標客層研究
1、 各檔次產品目標客層特徵及輻射商圈范圍
2、 結論：本案目標人群的區域來源及行業特點
五、 區域商圈研究
1、 區域市場現有商圈
• 專業市場
• 商貿區、寫字間/大型商廈
• 集鎮店面/
• 政府機關/新聞機關等
2、 確定本案可輻射商圈范圍，劃分客層商圈
3、 商圈分析
• 本案與各級商圈的交通聯系
• 評估各級商圈競品的競爭能力
• 評估各級商圈人群的購買動機
4、 結論：本案吸引各級商圈目標客層的機會點及威脅點
根據不同機會點來確定產品的配比關系
六、 目標市場定位及產品定位
1、 市場定位
2、 目標人群特徵/來源區域/行業特點
3、 產品建議
第三部分：規劃設計分析
一、規劃設計的可行性分析
1、 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建築密度條件下，製造出的產品是什麼類型和特性，是否符合萬科所追尋的各種檔次高品質住宅的要求。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。
2、 土地本身特徵對產品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計的影響及解決的方法。
3、 周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、雜訊環境、污染環境、空氣情況、危險源、「風水」因素等對產品規劃設計的影響及解決方法。
4、 周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網路）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。
5、 周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。
6、 市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。
二、初步規劃設計思路
1、 設計概念：產品體現的主題思想，主要設計風格、設計特點。
2、 主要產品類型：多層、高層，還是聯排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產品的比例。
3、 在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。
4、 如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。
第四部分：開發節奏
一、 工程計劃：工期計劃、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時的當地市場佔有率。
二、 銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積、銷售各期預計市場佔有率、銷售計劃實現的可行性分析。
第五部分：項目開發與環境保護
一、 宗地周邊環境對環境保護的影響
周邊空氣、雜訊源、污染源等與環境保護的關系及解決
二、 宗地地面現狀對環境保護的影響
如地面現有綠化、樹木、河流等與環境保護的關系以及對項目開發的影響
三、 建築材料的選用與環境保護的關系
項目開發階段節能環保型建築材料選用的考慮。
第六部分：投資收益分析
一、 成本預測
說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建築面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。並參照下面表格列示：
項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）
土地成本
前期工程費
基礎設施費
建安工程費
配套費用
開發間接費
直接建造成本小計
營銷費用
管理費用
總 計
二、 稅務分析
1、 營業稅及附加
2、 所得稅
3、 土地增值稅
上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什麼。
三、 經濟效益分析
1、 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等
2、 項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：
經濟指標 單位數值（元/m2） 項目總金額（萬元）
銷售收入
直接成本
總投資
毛利率
稅前利潤
稅後利潤
銷售凈利率
投資回報率
3、 項目開發各期的利潤體現
經濟指標 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 計
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
結算面積（m2）
單位利潤(元/m2)
利潤(萬元)
4、 敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。
（1） 成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：
經濟指標 預測成本×90% 預測成本 預測成本×110% 預測成本×120%
總投資
毛利率
稅前利潤
稅後凈利
銷售凈利率
總投資回報率
（2） 售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：
經濟指標 預測售價×90% 預測售價 預測售價×110% 預測售價×120%
營業額
毛利率
稅前利潤
稅後凈利
銷售凈利率
總投資回報率
（3） 容積率變動各項指標的變化
主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5
多高層比
營業額
總投資
毛利率
稅後利潤
稅後凈利率
總投資回報率
四、 項目資金預測
1、 資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。
2、 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。
3、 資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。
4、 啟動資金及啟動時佔用資金內容、資金佔用峰值、實現現金凈流入時間、資金佔用月平均額
第七部分：法律及政策性風險分析
一、 土地法律性質評估
（一）現狀
1、 土地所有權歸屬
2、 土地使用權歸屬
3、 土地的用途
（二）規劃
1、規劃所有權歸屬
2、規劃使用權歸屬
3、規劃的用途
二、 取得土地使用權程序評估
1、 取得土地使用權的程序
2、 取得土地使用權需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用權所需條件
4、 取得土地使用權存在的不確定因素
三、 土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）
1、 土地性質變更的程序和理由
2、 土地性質變更的政策支持或障礙
3、 土地性質變更需要的工作日
四、 合作方式及條件
1、 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間等
2、 合作方式：例如：一次性買斷土地、建後分房（面積）、建後分銷售收入、建後分利潤、共同設立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。
3、 付款進度及與拿地程序的配合
4、 取得土地使用權的風險及控制
五、 其他風險評估
1、 政策性風險：城市規劃限制或更改、突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優詩美地二三期、北京中關村建設停建所有區內住宅等。
2、 與合作方式相關的其它法律規定
六、 總體評價
對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。
第八部分：管理資源配置
一、 機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。
二、 人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數。
三、 人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。
第九部分：綜合分析與建議
一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。
二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。
三、機會：從市場機會、提高市場佔有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。
四、 結論與建議：
分析宗地是否具有開發價值，並判斷是立即開發還是作為土地儲備。
第十部分：竟拍和投標方式取得土地需要注意的問題
（一） 主要指標測算
1、 預測直接建造成本（不包括地價）、售價
2、 投資收益分析（參考以下格式）：
經濟指標 A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM
樓面地價
完全成本
總投資
毛利率
稅前利潤
稅後凈利
銷售凈利率
總投資回報率
註：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低於可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。
3、 根據需要，可增加如下測算：
銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價 最高總地價
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
註：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如投資回報率等。
（二） 競爭對手分析
1、 主要背景，控股股東情況
2、 總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）
3、 資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本
4、 操作水平，主要開發的項目
5、 參與競爭的主要目的，進而分析對手拿地的勢氣，是否志在必得。
（三） 制定策略
1、 分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。
2、 銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。
3、 把握以微弱優勢取得土地使用權（開發權）的原則。
（四） 資金籌措
短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。
第十一部分：在新城市開發需要補充的內容
一、 市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況
1、 近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。
2、 量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。
3、 中、高檔市場特徵：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特徵、分布區域等。
4、 各行政區市場比較：
（1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。
（2） 各區商品住宅分布特徵：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。
5、 當地城市近、中期規劃發展方向描述
城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。
6、 主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場佔有率。
二、 需要完成新城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）
附件：
1、 有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。
2、 按照萬科集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程
成本測算可採用兩種方法：
（1） 從預算角度，依照當地相關政府政策、法規，按照成本項目逐項分析計算。但要注意萬科在規劃設計、高品質要求下，可能比行業一般成本水平增加的因素。
（2） 根據已做的類似項目的相關數據，並充分考慮該項目的特性，在此基礎上估算。
上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當、最科學的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩健一些。
3、 現金流量預測表
4、 欲簽定的意向書和合同文本
5、 新城市開發的市場調研報告

4. 央行：堅持房住不炒 保持房地產金融政策連續性

8月6日，中國人民銀行發布2020年第二季度中國貨幣政策執行報告。
報告指出，中國人民銀行堅決貫徹黨中央、國務院的決策部署，穩健的貨幣政策更加靈活適度，根據疫情防控和復工復產的階段性特點，靈活把握調控的力度、節奏和重點，堅持以總量政策適度、融資成本明顯下降、支持實體經濟三大確定性應對高度不確定的形勢，支持經濟增長向潛在增速回歸，為做好「六穩」「六保」工作營造了適宜的貨幣金融環境。
一是保持流動性合理充裕。靈活運用降准、中期借貸便利、公開市場操作、再貸款、再貼現等工具，引導市場利率圍繞政策利率平穩運行，穩定了市場預期。二是繼續釋放改革紅利，降低社會綜合融資成本。引導中期借貸便利和公開市場操作中標利率下行30個基點，帶動貸款市場報價利率（LPR）下降。穩步推進存量浮動利率貸款定價基準轉換，推動降低存量貸款利息支出。三是完善結構性貨幣政策工具體系，精準滴灌。3000億元專項再貸款和5000億元再貸款、再貼現政策已基本執行完畢，1萬億元再貸款、再貼現政策有序銜接。創新兩項直達實體經濟的政策工具，加大對普惠小微企業的支持力度，支持經濟恢復發展。四是以我為主，兼顧對外均衡。人民幣匯率總體穩定，雙向浮動彈性增強。五是牢牢守住不發生系統性金融風險的底線，貫徹市場化、法治化原則，穩妥推進金融風險處置，加大不良貸款核銷處置力度。
據觀點地產新媒體了解，針對下一階段主要政策思路，央行表示，一是穩健的貨幣政策更加靈活適度、精準導向；二是積極發揮再貸款、再貼現和直達實體經濟的貨幣政策工具的牽引帶動作用，做好穩企業保就業工作；三是發揮貨幣信貸政策促進經濟結構調整的作用，更好地服務實體經濟；四是深化利率、匯率市場化改革，提高金融資源配置效率；五是完善金融市場體系，切實發揮好金融市場在穩增長、調結構、促改革和防風險方面的作用；六是深化金融供給側結構性改革，健全具有高度適應性、競爭力、普惠性的現代金融體系；七是繼續打好防範化解重大金融風險攻堅戰，確保風險總體可控、持續收斂，堅決守住不發生系統性風險的底線。
其中，央行提到，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。

5. 經濟增長目標下調至6.5%左右.這對貨幣供應有何影響

您好，一、銀行利率變動與房地產業的關系銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應量增長。當貨幣供應增長超過房地產商品對貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產開發商、房地產商品消費者和投機者，並沒有急於將多餘的資金用於投資或消費；但當貨幣供應量繼續增加，持幣者就會增加對房地產商品的投資或消費。在消費心理等因素的影響下，這一過程可能導致搶購房地產的行為，推動貨幣轉化為房地產實物商品的替換過程。隨著房地產需求持續上漲，在短期內房地產供給剛性的影響下，房地產價格不斷上漲、交易量不斷增加。由於價格的不斷上升導致現有價格嚴重脫離其實有價值，加快房地產經濟進入嚴重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應增長低於房地產商品流通對貨幣的需求限度，就會出現有效需求不足現象，結果導致房地產商品積壓，空置現象嚴重。二、銀行利率變動對房地產價格的影響一般理論認為，銀行利率與房地產價格呈反比例關系，利率升高時房地產價格降低，利率降低時，房地產價格上漲。其原因：一是當利率升高時，儲蓄、購買債券的收益增加，相對的房地產投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導致房地產價格缺少支撐力，結果必然價格下跌；二是由於利率升高，投資者運用的資金利息成本加大，而在物價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉嫁到房地產價格上，房地產投資的收益大大降低，這時的房地產投資就不能說是理想的投資方式。而當利率降低到一定程度。各方面對資金的需求量加大，經濟開始振興，投入房地產的資金也越來越多，從而推動房地產價格上漲。提高存款准備金率和上調金融機構人民幣存貸款基準利率，目的是減少銀行貸款增長的趨勢，控制投資增長過快和經濟發展過熱。這必然將影響到銀行的信貸規模，抑制銀行貸款增長的勢頭。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產業。現在看來，從2006年開始頻繁採取的加息措施並沒有成功抑制房價上漲的勢頭。不過，由於購房貸款期限短則十年，長則二三十年，所以，未來利率的繼續調整，可能導致的「從量變到質變」的影響，即防止房價過快增長。三、銀行利率變動對開發商的影響目前，房地產開發商上市直接融資的還是少數。多數開發商還是主要依靠商業銀行貸款實現間接融資。因此利率的變動導致開發商的財務成本增大，對其資金成本和利潤影響比較大。財務成本增加，還可能增加開發商資金周轉的困難，在招拍掛市場化出讓經營性土地的趨勢下，加息使得資金鏈出現問題的概率進一步增加。此外，還有可能迫使開發商加快項目開發周轉期，有可能會減少盈利空間，降低價格，以規避項目建設、增加土地儲備的風險。加息意味著開發商的融資成本加大，貸款負擔加重，以開發商年貸款100億為例，在貸款利率上調0．27個百分點以後，開發商一年增加還款2700萬。對於央行加息對目前房產市場的影響，大致分為兩種意見，一種認為，加息使得房地產市場開發成本加大，房價會隨之上揚：另一種認為，由於大部分房產開發商房產在建項目都存在貸款行為，央行加息使得開發成本加大，部分資金鏈緊張的開發商可能會由於資金壓力，可能會採取降價的方式及早出售自己手中的樓盤。對於開發商，利率提高將加大開發商的成本，會加速地產行業的兼並、組合，中小開發商將更難生存。四、銀行利率變動對購房消費者的影響加息給中國百姓帶來最直接的好處就是存款利息的增加。但對購房消費者來說，加息會增加成本。一方面，對已購房者來說，加息增加了他們每月支付的購房成本，擠占他們的日常消費；另一方面，對潛在的購房者來說，購房成本的增長，又會減弱他們進入市場的慾望。特別是由於我國信貸消費剛開始，購房者從沒有體驗過利息波動對個人消費的影響，如果利息的波動，尤其是利息上升幅度較大時，消費者購房支出陡然上升，會導致潛在消費者對購房慾望的減弱甚至停滯，從而導致房地產業的蕭條，使整個經濟增長放緩。目前，房價並非賣方決定，開發商不會貿然將其轉嫁給消費者，房價短期不會因此有明顯上漲；從消費者角度來看，雖然加息增加了購房成本，消費者可能放緩其購房步伐，但此次加息幅度有限，對其影響甚微，心理影響大於實際影響。由於目前市場上許多銀行推出貸款優惠政策，因此短期來講，加息對市場需求影響不大，對房價的影響也不會很大。利率上升，由於消費者的購買慾望會降低，資金也存在著從房地產市場流向銀行的趨勢。因此，整個房地產市場將形成一方面開發商開發成本增加，另一方面市場需求降低的狀況，從而達到擠壓房地產泡沫的目的。希望我的解答能幫到你，滿意請採納！

6. 金融危機是怎樣產生的

一、金融危機是資本主義制度壟斷經濟和國家貨幣被私有所有操作造成。

例如貨幣和資源的投機炒作等等。過度的私有制自由化必然會導致金融危機造成隱患和危機。只要資本主義制度存在金融危機就不會停止，只是顯現時間的周期遲與早的問題。資本主義制度不僅滋生金融危機而且還有轉嫁危機的可能。比如發動戰爭入侵，進行經濟封鎖，經濟干預等等。

因為高度的私有化自由貿易制度決定了無限制的壟斷膨脹，必然會導致各種危機。解決危機和隱患必須從社會制度上思考，使社會制度為大多數人民利益的平衡發展為目標。

反對壟斷和制止壟斷。及時平衡和調整經濟發展目標和方向，向有利於百分九十以上的大多數人民利益方向調整，向不平衡的國家和地區調整，實行共同發展和共享發展。只有這樣才能從根本上解決這個問題。

二、我國人民幣如何應對金融危機。人民幣是中國的國家貨幣，隨著中國貿易走向世界，中國的貿易額差越來越大，中國的國際信譽增強，實行的國際結算辦法依原來的結算方式在國際金融危機的環境下風險越來越大。

為了規避風險，保持國家利益不受侵害，不縮水，不受影響，可在貿易國設置中國銀行分理處依所在國實行人民幣當時匯價結算。人民幣果斷的向更多的國家覆蓋。堅定信譽，堅定信心，堅定發展，走向世界，承擔責任，規避風險。人民幣在國際舞台上必定會發揮更大的作用。

目前的全球金融危機給我國經濟發展帶來那些重要影響 ,我們應如何應對。答:應該說全球金融危機給我國經濟發展帶來了發展機遇和挑戰，帶來了現實教材和答案。也就是說資本主義完全的自由化貿易和壟斷，瘋狂的投機和炒作，必然會導致並往復危機。

這為我國的經濟發展提出了警示和思考。調產業，調結構，調協調，調平衡，創新型，增實體，扶薇企，已成為我們的主導意識和共識。防泡沫，防炒作，防投機，防壟斷已成為我們的警示和思考。我國將依協調平衡，創新思維，全面發展，穩定發展，科技創新，良性發展。

並以我們發展的優秀範例為世界所借鑒，引導發展，共享發展，互惠發展，互利發展。共同前進。我們將在不斷的學習、借鑒、創新、探索、思考中穩妥前進，走向輝煌。

(6)房地產金融市場由什麼構6擴展閱讀：

首先，金融危機與經濟危機是有區別的。

理論上而言，「金融」與「經濟」本身就存在較大差別。「金融」是以貨幣和資本為核心的系列活動總稱，與它相對應的主要概念有「消費」和「生產」，後兩者則主要是圍繞商品和服務展開。

所謂金融危機，就是指與貨幣、資本相關的活動運行出現了某種持續性的矛盾。比如，票據兌現中出現的信用危機、買賣脫節造成的貨幣危機等。就美國次貸危機而言，其根本原因在於資本市場的貨幣信用通過金融衍生工具被無限放大，在較長的時期內帶來了貨幣信用供給與支付能力間的巨大缺口，最後嚴重偏離了現實產品市場對信用的有限需求。

當這種偏離普遍地存在於金融市場的各個領域時，次貸危機，也就是局部金融矛盾，向金融危機的演化就不可避免了。

「經濟」的內涵顯然比「金融」更廣泛，它包括上述的「消費」、「生產」和「金融」等一切與人們的需求和供給相關的活動，它的核心在於通過資源的整合，創造價值、獲得福利。就此而言，「經濟」是帶有價值取向的一個結果，「金融」則是實現這個結果的某個過程。

因此，經濟危機，是指在一段時間里價值和福利的增加無法滿足人們的需要，比如，供需脫節帶來的大量生產過剩(傳統意義上的經濟蕭條)，比如，信用擴張帶來的過度需求(最近發生的經濟危機)。

通過比較可以發現，經濟危機與金融危機最大的區別在於，它們對社會福利造成的影響程度和范圍不同。金融危機某種意義上只是一種過程危機，而經濟危機則是一種結果危機。

聯系

其次，金融危機與經濟危機是有聯系的。

從歷史上發生的幾次大規模金融危機和經濟危機來看，大部分經濟危機與金融危機都是相伴隨的。也就是說，在發生經濟危機之前，往往會先出現一波金融危機，最近的這次全球性經濟危機也不例外。這表明兩者間存在著內在聯系。

其主要緣由在於，隨著貨幣和資本被引入消費和生產過程，消費、生產與貨幣、資本的結合越來越緊密。

以生產過程為例，資本在生產過程的第一個階段———投資階段，便開始介入，貨幣資本由此轉化為生產資本；在第二個階段里，也就是加工階段，資本的形態由投資轉化為商品；而在第三個階段里，也就是銷售階段，資本的形態又由商品恢復為貨幣。

正是貨幣資本經歷的這些轉換過程，使得貨幣資本的投入與取得在時空上相互分離，任何一個階段出現的不確定性和矛盾都足以導致貨幣資本運動的中斷，資本投資無法收回，從而出現直接的貨幣信用危機，也就是金融危機。

當這種不確定性和矛盾在較多的生產領域中出現時，生產過程便會因投入不足而無法繼續，從而造成產出的嚴重下降，引致更大范圍的經濟危機。這便是為何金融危機總是與經濟危機相伴隨，並總是先於經濟危機而發生的原因所在。

在某些情況下，也不能排除金融危機獨立於經濟危機發生的可能性，尤其是當政府在金融危機之初便採取強有力的應對政策措施，比如，通過大規模的「輸血」政策，有效阻斷貨幣信用危機與生產過程的聯系，此時就有可能避免經濟危機的發生或深入。

7. 現在最有潛力的投資，真的是房地產嗎

• 你買房了么？沒買，那麼今年你會買嗎？你覺得房價還會上漲嗎？
• 你覺得未來10年，最好的投資，還是房子嗎？

大家好，我是大塊頭強尼，一個喜歡研究投資和地產的博主。

今天我想跟大家聊一聊房子這件大事兒，帶你一起來展望一下，未來的10年，房產，到底還是不是最好的投資。

我會從房地產周期這個概念出發，深度剖析地產的周期規律，給你看一個真實的地產世界，當然，片子的最後，我也會給出我的投資建議，看到最後，有驚喜哦。

話不多說，我們的旅程現在開始。

就在這種流動性過剩和低利率刺激下房價一路飆升。從2001～2007年美國房價漲幅大大超過了過去30多年來的漲幅。據美國主要城市的房價指數顯示，2006年6月美國10大城市的房價漲至226.29的歷史新高，是1996年12月的2.9倍。

好，這種無限增長的游戲肯定是不可能一直玩下去的，正如古希臘作家希羅多德所說：「上帝欲使之滅亡，必先使之瘋狂。」

8. 購房時物業專項維修基金是由業主交還是由開發公司交依據是什麼

中華人民共和國建設部、中華人民共和國財政部第165號令《住宅專項維修資金管理辦法》已經2007年10月日建設部第142次常務會議討論通過，經財政部聯合簽署，現予發布，自2008年2月1日起施行。
住宅專項維修資金管理辦法

第一章總則

第一條為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，制定本辦法。
第二條商品住宅、售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。

第二章交存

第六條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
前款所列物業屬於出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。
第七條商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額，並適時調整。
第八條出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：
（一）業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
第九條業主交存的住宅專項維修資金屬於業主所有。
從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬於公有住房售房單位所有。
第十條業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委託所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
第十一條業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設（房地產）主管部門負責管理。
負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委託所在地一家商業銀行，作為本行政區域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。
開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。
第十二條商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
第十三條未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第十四條專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。
第十五條業主大會成立後，應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：
（一）業主大會應當委託所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
（二）業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。
（三）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，並將有關賬目等移交業主委員會。
第十六條住宅專項維修資金劃轉後的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。
業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門的監督。
第十七條業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。
成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。
未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定。

第三章使用

第十八條住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
（二）售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
（三）售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤到各相關物業。其中，售後公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
第二十一條住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建築面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十二條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；
（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；
（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；
（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；
（五）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；
（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十三條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；
（二）業主大會依法通過使用方案；
（三）物業服務企業組織實施使用方案；
（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；
（五）業主委員會依據使用方案審核同意，並報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
（六）業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知；
（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十四條發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理；
（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。
發生前款情況後，未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第二十五條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十六條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用於購買國債。
利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行櫃台市場購買一級市場新發行的國債，並持有到期。
利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。
利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。
禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
第二十七條下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）住宅專項維修資金的存儲利息；
（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（四）住宅共用設施設備報廢後回收的殘值。

第四章監督管理

第二十八條房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況並出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
第二十九條房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：
（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主；
（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
第三十條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，並向業主、公有住房售房單位公布下列情況：
（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第三十一條專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。
直轄市、市、縣建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十二條住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第三十三條住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。
財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第三十四條住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行，並接受財政部門的監督檢查。

第五章法律責任

第三十五條公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設（房地產）主管部門責令限期改正：
（一）未按本辦法第八條、第十二條第三款規定交存住宅專項維修資金的；
（二）違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的；
（三）未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的。
第三十六條開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
開發建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
第三十七條違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以並處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
直轄市、市、縣人民政府財政部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
業主大會違反本辦法第二十六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令改正。
第三十九條對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。
第四十條縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章附則

第四十一條省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門可以依據本辦法，制定實施細則。
第四十二條本辦法實施前，商品住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門依據本辦法制定。
第四十三條本辦法由國務院建設主管部門、財政部門共同解釋。
第四十四條本辦法自2008年2月1日起施行，1998年12月16日建設部、財政部發布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房〔1998〕213號）同時廢止。

9. 房地產金融與投資概論練習題6-13

你好，1、簡答抵押貸款利率的確定。 （1）抵押貸款利率受到以下因素的影響： 預期專的真實利率、預期通貨膨脹率屬、利率風險、壞帳風險、提前付款風險和其他風險。 （2）它們之間的相互關系可以用如下公式表示：i＝r＋p＋f 公式表明，為了確保貸款人能夠獲得預期的真實利率r，貸款利率中必須包含預期的通貨膨脹率f和足夠的風險補償p以補償他們所承擔的各種風險。r、p、f三者之和就是貸款利率i。如果貸款人低估了上式中任何一個部分，他都將遭受經濟上的損失。 2、等額本金償還的抵押貸款公式及說明。 每月還款額由兩部分組成：一部分是清償的本金，它等於將貸款總額按月均攤，可以根據如下公式計算： 另一部分是當月應付的利息，可以根據如下公式計算：每月支付的利息=當月貸款余額×年利率÷12 所以，每月付款額=每月清償的本金數額+每月支付的利息
望採納！

10. 開發商違法代收契稅和維修基金會受到什麼處罰

開發商違法代收契稅和維修基金是違法的，可以向法院起訴，追究其相關責任，並要求賠償。
契稅，維修基金是在辦理產權證的時候交給稅務部門的，一般來說，開發商證件齊全後，業主再准備契稅，維修基金，一個月之內，就可以完成產權證辦理。現在開發商要求交契稅，維修基金等作為入住的條件是違規的，而且上交後，承諾要兩年內才辦理產權證， 明顯有違法佔用業主資金的嫌疑。具體情況可以參照中華人民共和國建設部中華人民共和國財政部令第165號：
住宅專項維修資金管理辦法
第一章總則
第一條為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，制定本辦法。
第二條商品住宅、售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。
縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。
第二章交存
第六條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
前款所列物業屬於出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。
第七條商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額，並適時調整。
第八條出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金：
（一）業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
第九條業主交存的住宅專項維修資金屬於業主所有。
從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬於公有住房售房單位所有。
第十條業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委託所在地1家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
第十一條業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設（房地產）主管部門負責管理。
負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委託所在地1家商業銀行，作為本行政區域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。
開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。
第十二條商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。
已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。
第十三條未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
第十四條專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。
第十五條業主大會成立後，應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：
（一）業主大會應當委託所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
（二）業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。
（三）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，並將有關賬目等移交業主委員會。
第十六條住宅專項維修資金劃轉後的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。
業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門的監督。
第十七條業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。
成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。
未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門制定。
第三章使用
第十八條住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九條住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：
（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
（二）售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
（三）售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤到各相關物業。其中，售後公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。
第二十一條住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建築面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十二條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。
（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過使用建議。
（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案。
（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支。
（五）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意後，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。
（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十三條住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等。
（二）業主大會依法通過使用方案。
（三）物業服務企業組織實施使用方案。
（四）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支。
（五）業主委員會依據使用方案審核同意，並報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正。
（六）業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知。
（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十四條發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理；
（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。
發生前款情況後，未按規定實施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第二十五條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十六條在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用於購買國債。
利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行櫃台市場購買一級市場新發行的國債，並持有到期。
利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意。
利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。
禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
第二十七條下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）住宅專項維修資金的存儲利息；
（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（四）住宅共用設施設備報廢後回收的殘值。
第四章監督管理
第二十八條房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況並出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。
第二十九條房屋滅失的，按照以下規定返還住宅專項維修資金：
（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主。
（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。
第三十條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會，應當每年至少1次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，並向業主、公有住房售房單位公布下列情況：
（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。
第三十一條專戶管理銀行應當每年至少1次向直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。
直轄市、市、縣建設（房地產）主管部門，負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核。
專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十二條住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第三十三條住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。
財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第三十四條住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行，並接受財政部門的監督檢查。
第五章法律責任
第三十五條公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設（房地產）主管部門責令限期改正：
（一）未按本辦法第八條、第十二條第三款規定交存住宅專項維修資金的；
（二）違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的；
（三）未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的。
第三十六條開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
開發建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
第三十七條違反本辦法規定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設（房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以並處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的，由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
直轄市、市、縣人民政府財政部門違反本辦法第二十六條規定的，由上一級人民政府財政部門責令限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
業主大會違反本辦法第二十六條規定的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令改正。
第三十九條對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。
第四十條縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章附則
第四十一條省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門可以依據本辦法，制定實施細則。
第四十二條本辦法實施前，商品住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的，應當補建。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設（房地產）主管部門會同同級財政部門依據本辦法制定。
第四十三條本辦法由國務院建設主管部門、財政部門共同解釋。
第四十四條本辦法自2008年2月1日起施行，1998年12月16日建設部、財政部發布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房〔1998〕213號）同時廢止。