『壹』 如何做好商業地產招商及運營管理
商業項目運營管理及招商方法：
1、首先要有一個當地市場調研，充分內了解當地的商業布局、容商場情況、經銷商情況、消費者情況。
2、確定本商場的業態定位、租金標准，做好業態規劃。
3、同步做好管理基礎資料工作，確定工作流程。
4、確定商場開業日期，商戶進場裝修日期。
項目招商是一個涵蓋范圍較為廣泛的用語，要了解什麼是項目招商，就必須知曉什麼是項目。確切的說，項目是指一系列獨特的、復雜的並相互關聯的活動，這些活動有著一個明確的目標或目的，必須在特定的時間、預算、資源限定內，依據規范完成。
『貳』 如何管理房地產公司
我們以山東淄博市為例子，來說明房地產公司應該怎麼管理。房地產公司管理建議
一、要搶抓機遇去庫存
去年底召開的中央經濟會議將商品房「去庫存」列為2016年的重要任務。春節前後，中央各部委又密集出台了一系列降首付、減契稅等促進商品房消費的政策措施。從我市情況看，近期商品房銷售也在加速回暖，全市開發企業必須牢牢把握住這難得的機遇，在市場大勢上升期把握好節奏，踩准點，抓緊消化過量庫存。如果項目本身位置較好、品質較高、配套齊全，銷售可以考慮適當緩一緩、提點價，尋求利益的最大化都是可以的;而如果項目位置一般、品質一般、配套一般，項目本身有一定缺陷的，絕不能捂盤惜售，必須借勢開展形式多樣的促銷活動，確保在市場飽和前基本清盤;如果項目位置遠離主城區、配套不完善，更要加大促銷力度，抓緊回籠資金。這種房子，在前兩年基本處於停盤狀態。現如今機會來了，必須以不賠錢就是掙錢的理念，趕緊出手，逃出泥潭。此番救市，這些房屋進入最後一次出手機會的時間窗口，如果硬犟著等高價，一旦錯過時機，再後悔就來不及了。兩三年之後，隨著宏觀經濟企穩回升，政策將回歸常態，房地產市場將真正進入市場調節狀態。即使房地產市場再出現下行波動，也不會再有如此大規模的救市行動，已沒有這樣的救市機會窗口了。
二、要堅持合法規范經營
近兩年，受房地產市場銷售持續低迷、庫存積壓嚴重、企業資金鏈較為緊張等因素影響，房地產開發經營違法違規現象有明顯抬頭的跡象。突出表現在，一是個別項目在土地、規劃、開發、施工等手續不齊全的情況下就違法開工建設;二是個別項目不嚴格按審批的規劃進行建設，任意修改、隨意變更，導致規劃驗收和竣工綜合驗收備案難以通過;三是未取得預售許可證以認購、團購、定金、借款、預付款等名義提前收取房款的行為普遍存在，潛在的風險較大。個別項目還存在一房多賣的嚴重違法行為;四是有的項目配套設施建設緩慢，不能與主體建築不能同步達到交付使用條件;五是有的項目以四方驗收作為交房條件，甚至不驗收、不備案就隨意交房;六是有的項目對開發建設進度把控不嚴，一旦遇到拆遷障礙或資金不能及時到位等問題，就會造成工期延誤，項目難以及時竣工，繼而引發延期交房的問題;七是有的銷售合同約定的違約賠償標准過高、交房時間過緊、辦理房屋產權時間偏短，極易引發索賠糾紛。等等。因企業開發經營不規范引發的糾紛和投訴上訪事件呈明顯增加趨勢，僅2015年，市開發辦就協調處理投訴上訪案件565件，同比增長122%，部分項目還影響了社會和諧穩定。
為進一步規范房地產市場秩序，2015年市住建局聯合國土、城管執法、房管等部門，對全市房地產市場秩序進行了專項整治，並對山東通乾房地產發展有限公司等9家存在不良開發經營行為的開發企業，給予全市通報批評、信用評價扣分、資質降級、限制開發等處理。去年底，市住建局牽頭起草了《關於進一步加強全市房地產市場監管工作的通知》(淄建發〔2015〕92號)，下一步將在加強開發項目建設過程監督、加強商品房銷售管理、加大違法違規行為查處力度、加強信息公開等方面加強市場監管。
今天在座的都是我市開發經營行為較為規范的骨幹開發企業，也要引以為戒，切實加強行業自律，依法開發、誠信經營，共同維護良好市場秩序和行業發展環境。
三、要加強市場規律研究
經過十多年的高速發展，全市商品房供應已從絕對短缺過渡到相對過剩階段，市場運行正在從高速增長期向平穩發展期過渡。即使今後2-3年會出現一個高峰期，但也不會持久，終究要回到平穩發展期。新常態對開發企業提出了新的、更高的要求。今後做房地產開發，在決策層面上，企業必須將更多精力放在研究城市發展規律、人口流動趨勢以及房地產發展規律上，不盲目擴張、貪大求快，堅持有質量、有效益、風險可控的發展;在具體操作上，必須通過把握市場節奏、細分客戶群體、優化項目定位、提升建設品質、加強成本管控等措施，努力為市場提供性價比更高，更符合需求的產品。要更加註重產品質量和品質的提升，注重節地、節能、節水、節材和環境保護，注重發展綠色建築和低碳社區，減少環境污染。
淄博市屬典型的組團式、分散型布局城市，各區縣差別較大，除中心城區可劃入房地產三線城市外，其他區縣均可劃入四線城市行列。從當前情況看，三四線城市商品房主流消費群體，一是現有居民對住房的改善性需求以及子女婚房需求。但經過前幾年的集中改善性換房，這一群體數量在迅速減少;二是城鎮化率相對較低，今後一段時間仍會有大量農村居民向城區聚集;三是現在農村男多女少，小夥子找對象難成為普遍現房，在城區買套商品住房逐漸成為標配，這部分需求將逐漸成為三四線商品房消費的主力;四是由於城鄉教育資源不平衡，到城區上學讀書逐漸成為必然，自然帶來對商品房的需求。以上需求，決定著至少在未來10年內，商品房消費仍將是城鄉居民的消費「熱點」，房地產開發發展潛力仍然很大，前景廣闊。
但是，三四城市也有明顯的弱點，一是城區規模小，常住人口數量少，聚集能力一般;二是商品房消費以本地居民為主，外來人口有限，購置商品房的目的多為自住和改善，純投資性需求較少;三是現在有一個趨勢，就是越來越多優質人口(比如大學畢業生)和資源在向一二線城市聚集，對三四線城市存在明顯抽血效應。三四線城市雖然人口也在增加，但長期看，成長空間有限。因此，開發企業在購置土地、規劃設計以及價格定位等方面一定要慎之又慎。總體而言，區縣城核心區、與主城區緊鄰的預留規劃區還可以考慮;而遠離主城區的新區、旅遊度假區、山景房、湖景房等最好不介入。
『叄』 如何開發商業地產
一.商業地產是一個具有地產開發、商業運營與資本運作三重特性的綜合性行業，著眼於長期發展戰略，它兼有地產、商業、投資、運營、模式可復制等方面的特性，完全不同於眾所周知的住宅地產。中國內地正式使用商業地產的
概念開始於1999年，以大連萬達集團為代表的房地產企業，開發了效仿美國商場（Mall）操作模式的「訂單式商業地產」。商業地產興盛於2004年WTO全面對外資開放商業零售以後，全國各大房地產開發商紛紛應勢調整戰略，陸續
推出其商業地產品牌，到目前為止，中國大陸正處於商業地產高速發展時期。
二.地產開發商在開發商業地產時，要考慮項目的地理位置、商業定位、規劃設計、招商策略、運營管理等
三.各類商業業態解析
1.
百貨公司：是指在一個建築物內，幾種或若干個專業的商鋪向顧客提供多種類、從品種商品及服務的綜合性零售形態。包括經營多品種、多門類的綜合性商店和大、中、小型綜合經營的商店。百貨公司的理想營業面積為30000
至40000平方米（視地區市場而定）；特點--- 整體規劃、統一管理、而以聯營即扣率（提成）為主要經營模式，亦有少部分租賃空間；類型---
大眾百貨（賣場貨品主要以大眾消費品為主，進場品牌趨於平民化）；時尚百貨物（
以前衛時尚為經營理念，經營特色主要以白領喜好的時尚品牌為主，如太平洋百貨、百盛百貨、東方商廈、伊勢丹百貨、巴黎春天百貨）；精品百貨（以高貴服務理念為主導，經營高檔精品品牌，差別在於其賣場一樓品牌主要以國
際一、二線品牌為形象亮點，目標消費群體定位在中高收入階層，實行VIP會員制客戶管理系統和服務管理系統）
2.購物中心SC：是指多業態、多業種、多店鋪的全客層消費場所，多設在市區或高密度住宅區內，由專業經營團隊系統地有計劃地開發、管理、運營，向消費者提供綜合性服務，理想營業面積一般在100000平方米以上，一般樓層多
至七八層，空間呈縱向規劃。購物中心類似於shopping
mail，但一般設在市區內，具備幾個主力店，並有雄偉的殿堂及大片挑空區，以客層檔次為商品樓層劃分，也會有國際一線品牌為主力商品郡，結合大量餐飲、娛樂、文化、
休憩、購物、影院為一體的全業態多功能商場，並以租賃結合扣率為主的經營模式，多業種及特色大店（店中店）組合而成，並有大型地下停車場。如深圳萬象城；
3.綜合商城（摩爾）指在一個建築群或一個大型建築物中，一般樓層不超過三層，空間呈橫向規劃；由一個管理機構組織、協調和規劃；把一系列的零售商店、服務機構組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站
式消費中心。理想營業面積在20000平方米以上。功能全---集購物和其他商業服務，甚至金融、文化功能於一體，進行全方位服務。開發步驟（1.用地選擇性
2.確定類型；3.承租戶服務與制定承租政策法規；4.金融支持與財務分
析；5.分析人才需求，建立人才培養計劃；6.制定發展戰略）
4.大賣場---大賣場以經營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色，並以超低價促銷與平價銷售的綜超形態經營，其機構側重中央采購及營業控管系統，幫連鎖效應由此產生。理想營業面積：15000—25000平
方米（依城市級別而定），單品數約20000個以上單品。大賣場經營管理具備的基本特徵是：低成本、低利率、大流量。
5.社區超市---是以顧客自選方式經營的社區型零售商場，又稱自選商場，理想營業面積為500-2000平方米不等，經營策略（1.低價銷售員；2.貼心服務；3.塑造品牌）
6.倉儲批發店，又稱為倉庫商店，倉庫批發店的經營方式是避開與大型百貨商場競爭的焦點，轉而搞薄利多銷的特色經營。
7.專業店
就是以經營某一大類商品為主的業態，並且有豐富專業知識的銷售人員和相適的售後服務，滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售形態。如電器、鞋類、運動類、家居類、建材類、化妝品等。
8.精品廣場：一般以高收入群體為目標消費者，常銷售高級時裝、飾品、手錶珠寶、皮包、手套、領帶、皮鞋和化妝品等，其經營形式有獨立經營也有設店精品專櫃等。
9.名品折扣店：專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品組成的購物中心，因此也被稱為名品折扣店。
10.批發業態:如義烏小商品批發城，武漢漢正街批發市場
11.文化主題業態：指商業項目充分挖掘所處城市的地理優勢和人文資源優勢，依託城市歷史的深厚底蘊，結合現代文化商圈全新理念基礎，打造以城市文化概念為主題，集多業種為一體的主題商業圏。如南京1912，秦漢唐。
12.旅遊商業業態
13.地鐵沿線商業業態
14.商業街
15.住宅區底層商業
『肆』 揭秘：商業地產運營管理中的五大痛點 看看到底有多難
痛點1：預算管控難
相比住宅地產而言，商業地產的精細化管控要求更高，住宅地產的報表精確度以「萬元」計，而商業地產的報表要精細到元甚至角、分，因而要求商業地產的預算管控體系能夠真正建立起來。在預算管控方面的難點主要體現在實現以下三個方面可控。
1.預算目標可控
商業地產預算目標的編制更為復雜，同樣是收支兩條線，商業地產的收入預算目標需分為銷售收入和租金收入；支出預算目標需分為開發成本、運營成本和三大費用。其中「租金收入預算目標」和「運營成本預算目標」的編制及過程式控制制顯得尤為重要。
標桿企業L企的解決思路，一是基於合同的租金預算管控體系。
首先，基於合同的預算編制思路。L企的租金預算目標是基於每個商鋪的每個合同來編制，如果存在空鋪情況，則通過「預計合同」的方式解決。
其次，預計合同服從整體租金規劃。空鋪所對應的「預計合同」租金規劃，取決於此商鋪所對應的業態規劃，如果此鋪規劃為餐飲業態，則需參照餐飲業態的租金規劃目標，來倒算出此商鋪今年必須貢獻的租金收益，從而推導出最遲開業的時間要求。
再次，四個維度把關預算目標。各商鋪對應的租金預算目標確定後，在簽訂合同的過程中，基於預算單價、保底收入、上手合同價格、同樓層同業態最高租金水平等四個維度，與合同價進行對比，決定是否審批此合同。
最後，租賃政策實時監控。如果有新的租賃政策出台，L企還將各合同執行的情況與租賃政策進行實時比對，找到與租賃政策不吻合的點。
二是運營成本預算管控體系。
首先，基於項目將運營成本分成三大類。L企的運營成本預算目標的編制基於合理、規范的運營成本科目樹來編制，將運營成本分為運營整改、推廣和招商三大部分，按照項目維度編制後，由商管公司統一匯總。
其次，統一運營成本科目確保口徑一致。L企專門制定商業項目運營成本管理制度，將實際業務與運營成本科目的對應關系進行了詳細規定，確保不同項目的運營成本歸類的統一性。
再次，兩道關卡把關確保運營成本預算目標不被突破。第一關是付款申請時，將付款申請金額與運營成本預算目標相比對，控制不超目標；第二關是實際付款時，再綜合審視。此外，允許季度間的運營成本預算目標騰挪。在實際業務中，可能會出現一些突發情況而導致運營成本預算目標被突破。此時，L企允許單季度運營成本預算目標被突破，但是，需在隨後幾個季度中削減運營成本預算目標，確保總預算目標不被突破，這樣充分體現政策靈活性。
2.運營指標可控
在編制合理的預算目標之後，需要將其逐層細分為商業管理團隊管理過程中需實時關注的關鍵KPI指標，如資產收益率、租金增長率、EBITDA利潤額、建面租金單價、租金占營業額比重等，還包括客流量、營業額這些關鍵的經營指標，這些指標既體現了商管團隊的管理能力，更體現了不同商家的盈利能力，也是作為將來業態優化調整的關鍵輸入。具體可以按照以下思路來解決。
首先，建立分級的KPI監控體系。對於L企而言，將集團整體的KPI指標分成四個層級（圖1），便於不同層級的管理者予以重點關注。在此分類的基礎上，通過各種類型的可視化界面，對KPI指標進行全面監控，確保公司各級領導對商業項目的整體經營狀況了如指掌。
其次，對重點指標進行專項管理。如對「客流量」和「營業額」這兩個核心指標進行實時監控，以便我們識別各商鋪的經營效益，適時進行業態的持續優化。這兩個指標可進行專門監管，得出報表，從而可以直觀了解促銷活動、天氣、節假日對商家營業額及客流的影響，據此制定出合理的運營措施，保障商業項目持續穩定運營。
再次，對異常指標進行實時監控。對於商業項目而言，除了實時關注正常的日常經營指標，還有幾個非常重要的異常指標需要我們實時監控，比如空置率、掉鋪率、租售比等，如果這些指標超過公司的預警線，則需對其重點關注和分析，制定針對性解決措施。
3.現金流可控
對於商業項目而言，商管團隊首先要保證現金流的持續穩定，其次還需關注如何通過過往租金水平來對將來的租金水平進行合理預估，用以預測將來的現金流，從而預測現金流量表中的波峰，提前進行削峰填谷，確保現金流安全。
首先，商業地產企業需要梳理現金流平衡策略。可以參考遵循以下三個等式：可售型物業的銷售收入=持有型物業的開發成本、訂單資金=開發貸款准備金、租金+物業費+停車場收入=資本化利息。
其次，可以通過信息化平台，對整體現金流進行完整分析，通過對已知現金流的了解，對將來的現金流發生情況進行合理預估。
痛點2：招商管理難
對於剛從住宅轉型商業地產的開發商而言，在解決了預算管控和資金的問題之後，需要面對的最大難題就是如何正常有序地開展招商管理工作。這些新轉型的開發商存在一個共同特點，那就是沒有一個強有力的品牌資源庫作為發展商業地產的堅強後盾，主要體現在三個方面。
1.品牌資源庫儲備
很多轉型商業地產的開發商，在沒有足夠的品牌資源的情況下，不得已去求助招商代理，但是由於招商代理行業的不成熟，也導致商業項目出現一些不可預知的風險和問題。
另外，如果沒有充足的品牌資源儲備，就會導致項目的招商談判陷於被動，而與一些商家簽訂「喪權辱國的賣國條約」，也極大程度影響了招商節點的達成。
按照標桿L企的做法，首先應做好品牌庫的儲備。主力店需按照1:3來儲備，次主力店需按照1:5來儲備，小商鋪需按照1:10來儲備；
其次要檢視品牌資源庫的充足性。有了儲備目標之後，就要按照商業項目的招商業態規劃，來檢視目前的品牌資源庫是否充足，提前做好應對措施；
再次，前置開展招商工作。基於檢視結果，提前開展招商工作，確保品牌資源儲備達到預定要求，進而掌握招商談判過程的主動。
2.招商計劃的跟進落實
標桿企業L企按照四個維度來確保招商計劃的真正落地。
一是按照三大節點把控招商計劃：分別按照招商進度達到30%、80%、100%三個節點對招商計劃予以跟進；
二是按照不同的業態分解招商子計劃：如按照餐飲、服裝、娛樂等不同業態分解成不同的招商子計劃，體現不同業態的專業要求，有利於招商目標達成；
三是通過招商分級授權確保關鍵招商：L企的主力店招商由招商總經理親自負責談判，而次主力店招商由招商經理負責，小商鋪的招商由一般招商主管或員工負責。通過這種分級授權模式，確保重要招商工作的推動效果；
四是實時預警招商進度：L企通過信息化平台，實時提醒招商人員每周需要跟進的商家有哪些，分別跟進到什麼節點，下一步節點需要做什麼工作等。同時還可將需要審批的招商談判結果實時推送到相關領導，便於領導實時關注，加快審批效率，進而加快招商談判進程。
3.品牌庫及時刷新
當招商節點達成並順利達成開業目標之後，如何對運營過程中即將到期的商鋪予以及時提醒，使得招商部門能夠盡快啟動前置的二次招商工作，避免出現空鋪時再開始招商而導致空置率大幅提升？
首先，實時體現所有商鋪的租賃狀態。針對商業項目的所有商鋪，L企將其租賃狀態分成五類：正常租賃、本年到期、預警、主動調整、空鋪。特別針對預警（三個月內即將到期）和主動調整項，系統自動發送預警信息，提醒招商人員盡快開展招商工作；
其次，編制二次招商計劃。基於商鋪的整體租賃狀態，將即將到期、已經到期和主動調整的信息進行整合，輸出《二次招商調整計劃》，基於此計劃開展前置招商工作；
再次，刷新品牌庫。通過招商工作，及時將有意向的品牌商家信息錄入到信息系統中發起審批，入庫之後，即可開展後續的合約談判工作。
痛點3：業態規劃難
對於眾多從住宅地產轉型至商業地產的開發商而言，業態規劃方面主要存在以下兩個方面的難題。
一是業態規劃目標僅關注品牌而不關注收益。很多轉型的開發商更多關注品牌規劃而忽略了其背後的租金規劃。因此，需要將業態規劃目標與租金規劃目標進行對應，還要將租金規劃按照每個商鋪的主選、備選情況進行租金水平的全面對比，從中找到每個商鋪的最高、最低租金水平所對應的整體租金水平，實時了解業態規劃落位對整體租金水平的影響，出現風險預警時適時干預項目運營。
二是沒有合適的手段實現對業態規劃落位進行有效監控。業態規劃落位的監控難度非常之高，一線編制類似報告或報表難度也很大，因此需要有一個合理的信息化平台來協助監控：第一，招商期按周進行監控。招商期談判變數太多，一旦某主力店商家談判結果有變，則會產生一系列影響，所以招商期的監控頻次要高，實時反映各商家的招商談判進程，並體現與之對應的租金水平；第二，運營期按月進行監控。相比招商期而言，運營期的二次招商影響較小，所以監控頻次按月進行即可。
痛點4：運營管理難
對於眾多商業地產開發商而言，開業節點的達成並不意味著「開業大吉」而是「開業大急」，因為開業之後項目進入持續運營階段，管理難度更高，主要體現在以下三個方面。
一是業態持續調整。業態的持續調整對一個商業項目持續、成功運營至關重要，但應依據什麼來進行業態持續調整、有哪些具體步驟呢？看看標桿企業L企的做法。首先，業態調整的基本原則：L企明文規定，開業之後六個月必須進行業態調整，同時每個季度也必須有調整，且要確保整體項目的租金收入每年按15%遞增；其次，不同階段調整重心不一：L企認為，在整個運營期內，調整的重心應該按照「客流提升→營業額提升→提袋率/客單價提升→租金提升」這四個階段來開展；再次，持續調整的兩大依據：L企基於兩大數據來源持續調整業態，分別是滿意度數據和經營分析數據，前者包括消費者滿意度數據（消費行為、消費習慣、認知度）和租戶滿意度數據（租戶服務需求、促銷經營需求），後者包括租售比、銷售坪效、租金坪效、日客流等，真正體現「客戶滿意→商家滿意→開發商滿意」的商業運營管理思想；最後，持續調整的經營分析數據：L企通過對同業態商家的經營情況進行橫向對比，找到連續幾月排名靠後的商家，主動對其進行調整。
二是租賃政策落地。每個商業公司都會有其一整套租賃政策，這裡麵包括了不同類型合同的審批流程、裝修免租期優惠政策、租金優惠政策、租金減免工作等。對於集團而言，如何確保一線作業規范符合公司租賃政策要求，避免過多尋租空間，確保公司收益不受侵蝕？
首先，將公司的租賃政策通過業務流程予以固化。L企將商管公司所有業務的流程都通過信息化平台固化，比如主力店合同、次主力店合同、廣場租賃合同的審批等，都根據公司制度要求予以固化；
其次，將公司管控要點植入流程之中。以合同管理為例，L企不允許補錄合同、保證金未繳清就接鋪、租期重疊等情況發生，所以將這些作為業務流程的審批要點予以固化，確保公司租賃政策得到有效執行；
再次，通過報表集中體現不符合政策的業務，便於監控運營過程中存在的風險。
三是重點業務管理。在實際運營過程中，還會存在一系列重點業務，包括促銷活動管理、租費收取等。按照經驗，一個商業項目養商的第一年往往要舉辦七八十場促銷活動，以確保商業項目的人氣和旺度，那到底該舉辦哪些促銷活動才符合商業項目的基本定位呢？促銷活動到底對哪些商家的營業額有正向促進作用呢？另外，是否能夠有一個平台將財務部門從繁重的費用賬單列印、租金賬單列印、費用收款、租金收款、滯納金管理、違約金管理等繁雜的工作中解放出來，真正提升一線的效率？
首先，促銷活動管理。多維度分析促銷效果，指導後續促銷活動開展，並通過「萬元客流量」和「萬元營業額」分析效果；
其次，租約管理。需根據不同的業態、不同的商家設定不同的租金收取模式，設定好基本參數之後，系統自動生成租金賬單和費用賬單，並且可以通過信息化系統自動套打合同模板，從源頭上規避管控風險；
再次，特殊業務。比如應收變更、提前解約、品牌變更、租金變更等，需進行實時監控；
最後，財務管理。通過系統生成租金賬單和費用賬單後，可套打繳費通知單，既提升了財務工作效率、減少出錯，還提升了租戶體驗。
痛點5：橫向協同難
對於從住宅地產轉型商業地產的開發商而言，商管公司應確保對開發公司的協調力度，避免出現進度延誤而面臨眾多商家大面積索賠，以及因技術不合格而導致後期大量的運營整改成本。但實際上，商管公司對開發公司及跨專業線的協同難度非常大。
首先是經營目標難以統一的問題。眾多標桿企業的商管公司普遍反映商業板塊對住宅開發板塊的協調力度不夠，在前期技術對接、工程開發建設過程中以及後期整改過程中都處於弱勢地位。其中也有二者收益模式不同的原因，商管公司的財報相比住宅開發而言要難看很多，這必然導致很多老闆會習慣性地重視住宅開發而不重視商業開發，也就慢慢形成了商管公司對住宅的弱勢從屬地位。在這一點上，老闆從根本意識上的轉變是關鍵所在。
分別以W、M、H企為例，W企採用集團集權模式，協調工作交由集團總部進行，「自上而下」解決協同難的問題；M企通過強有力的PMO組織，整合商管、開發的領導，集中應對橫向協同難的問題；H企在原開發板塊的組織架構基礎上，新成立商業管理中心，於是商管與開發的橫向協同變成同一公司兩個部門間的協同，難度要小很多，另外，H企可以通過商業運營委員會來實現跨部門間的橫向協同。
其次是工作界面難以劃分的問題。很多商管公司領導都非常關注商管公司和開發公司的工作界面劃分問題，比如工程、采購、物業到底應該歸誰管，這些問題如果不想清楚，也會影響到商業項目的成敗。
標桿企業的做法是：物業歸商管公司管理是主流趨勢；工程多由開發板塊管理，M企也嘗試過由商管團隊負責；設計多由開發板塊管理，但商管公司的招商團隊需要配備懂設計的專業人員。
再次是跨專業協同難度大的問題。商業地產相比住宅開發多了兩個核心內容，即招商和運營，所以專業線之間的協同難度更大，且對各專業線前置參與要求很高。此外，商業地產還需要與各主力店商家進行協同，對商家的優惠政策、技術要求等進行實時溝通協同，協同工作量和難度非常之大。
針對此，一是進行計劃的分級管控。按照集團公司、項目公司、各職能專業線這三個不同層級，將計劃節點劃分為集團關鍵節點計劃、項目主項計劃、職能專項計劃，集團領導只需關注開工、開盤、開業這些大的節點；而分公司領導需要關注項目開發全生命周期的重要節點，比如拿地、規劃設計、招商、開工、開業、交付、運營、退出等，顆粒度更細；而各職能專業線關注的計劃則更細致，涉及到每一個重要專項計劃的落實，比如設計、招商、開盤、開業等專項計劃，確保大節點目標達成。
二是新增決策工作項管理。「計劃沒有變化快」是業內普遍存在的難題，明源地產研究院研究發現，導致計劃變化的最本質原因在於運營會議，要麼新增了相關工作項，要麼調整了原計劃工作項，因此，如果管理好了「會議決策新增工作項」，就解決了很多計劃協同問題，這個也可以通過系統來實現。
三是互提計劃。互提計劃的處理方式主要就是解決各專業線協同難問題。比如成本部要招標，需要設計部門提供相應的圖紙，成本部在編制本部門計劃時，會將「出圖」這個節點編制其中，但責任人是設計部；而設計部編制本部門月度計劃時，就會出現成本部提請的這個計劃工作項，設計部只需與成本部就出圖的時間節點達成一致即可。通過這個手段，就真正實現了跨專業線之間有效協同。
『伍』 如何注冊商業管理公司
商業管理公司注冊具體流程如下：
一、商業管理公司名稱核准
注冊公司的第一步是向工商局申請公司名稱查名，需要股東的身份證明並簽署《企業名稱預先核准申請書》，公司查名通過後，工商局頒發《企業名稱預先核准通知書》，其有效期為壹年。依我們名稱核准經驗公司核名需提供3-5個以上的公司名稱。
二、經營范圍參考
1.商業運營管理、房地產策劃、企業營銷策劃；承辦會議及商品展覽活動；社會經濟信息咨詢；
2.商業投資規劃及管理、商業服務、商業管理咨詢及物業管理、商業策劃，國內貿易、物資供銷、《大型餐飲（不含冷盤、不含裱花蛋糕、不含生食海產品）需要前置審批（包含：環保、消防、衛生、餐飲服務許可）》、廣告經營管理。
三、簽署工商登記材料
公司股東、法定代表人、監事等需簽署《公司注冊登記申請表》、《公司章程》、《企業告知承諾書》、《股東會決議》等工商注冊登記材料。
四、開設公司臨時帳戶並驗資
開設公司臨時帳戶，股東將注冊資本打入帳戶，聘請會計師事務所驗資並出具驗資報告。外資公司可以省略這項，要待外資公司注冊完成後才開外匯帳戶並進行驗資。
五、辦理公司營業執照
提交書面工商注冊材料，辦理營業執照。
六、刻章：公司營業執照審批下來後，刻公司公章、法人章、財務章。
七、辦理組織機構代碼證
提交組織機構代碼登記書面材料，辦理組織機構代碼證及IC卡。
八、辦理稅務登記證
辦理稅務登記時，需提交財務人員身份信息。
千百集團提示：上述事項辦理完畢，公司注冊基本完成，若開展實際業務，還需辦理以下事宜：
九、開設公司基本帳戶與納稅帳戶
公司銀行基本帳戶是公司業務往來轉帳及支付現金的帳戶，納稅帳戶是納稅申報後繳納稅收的專用帳戶。
十、辦理稅種核定：需財務人員前往稅務局辦理票管員資格，同時辦理稅種核定。
十一、購買發票：根據公司經營范圍中所列業務范圍，辦理發票購買。
『陸』 商業地產招商人員如何管理與建設
績效考抄核和激勵機制在襲商業地產招商實踐中對人才的培養起到重大的作用。 一、 商業地產招商人員的培訓買房,購房,裝修論壇,房產論壇7 j; @- p1 D 培訓就是通過理論和案例的學習，並參與實踐，使其達到知識廣博、經驗更豐富，能夠勝任商業地產招商工作。 首先，要建立商業地產招商人員培訓的工作機制，既要全面規劃，又要切合實際的教學計劃，更要建立嚴格的規章制度。 其次是培訓要多樣化。師資力量既可考慮商學院等學院派的教授，又可考慮高學歷的實踐派的職業經理人。面授、網上教授均可採用。買房,購房,裝修論壇,房產論壇& z m7 u( \1 {. M X 再者就是加強商業地產招商實戰。特別是新項目的非主力店群的商業地產招商工作，可多按排商業地產招商人員積極參加與租戶的溝通，每天由商業地產招商主管召開總結會，講解商業地產招商技巧和手段。
『柒』 商業地產公司資產管理的涵蓋哪些方面，包括哪些內容
首先看什麼事商業地產，商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。
因此，商業地產公司資產管理主要包含以下幾個方面：
（1）物業管理。物業管理是地產的一種延續，更是商業地產後期服務的重要內容，物業服務也屬於資產管理的一部分。
（2）資產運營。其是項目的維護過程，通過經營績效評估，重大翻新、改造和提升，市場價值的提升，通過經營改善，繁簡措施，實現資產的保值和增值，需找合適的投資商以及合適的機會實現價值變現的過程。
（3）財務管理。資產管理所涉及到的資產自然都需要財務方面的測算、管理。
3. 資產管理的專業服務包括了投資分析、交易管理、資產價值評估、交易過程的風險控制，以及如何通過資產市場進行商業地產的金融投資、銀行信託以及證券化的資本運作，來實現商業地產的價值。總結來說，商業地產的資產管理等於物業管理加資產運營，加財務管理。
『捌』 商業地產怎麼運營
每個地方的做法不一樣，你可以登陸當地的規劃、建設部門的網站找到相關流程和要求。
從開發、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期准備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。
第一章： 項目決策階段
◆房地產項目可行性研究階段
房地產開發項目經董事會批准初步立項後，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。
1、可行性研究的內容
可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。
可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的確定； (4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環境影響和環境保護；(7)項目開發模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發建設節點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及建議。
2、可行性研究小組成員知識組成：經濟師、市場分析專家、房地產專家、建築工程專家、財會師及律師。
3、可行性研究的工作階段
1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，並對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。
投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
2）初步可行性研究，亦稱「預可行性研究」。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。
3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性後作出投資與否決策的關鍵步驟。
4）項目的評估和決策，按照國家有關規定，對於大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委託有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 依法必須進行招標的工程建設項目中，按照工程建設項目審批管理規定，凡應報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關招標的內容：建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動的具體招標范圍（全部或者部分招標）；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬採用的招標組織形式（委託招標或者自行招標）；擬自行招標的，還應按照《工程建設項目自行招標試行辦法》（國家發展計劃委員會令第5號）規定報送書面材料；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬採用的招標方式（公開招標或者邀請招標）；國家發展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬採用邀請招標的，應對採用邀請招標的理由作出說明；
4、可行性研究步驟
可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委託或集團公司董事會立項；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化； (4)財務評價和經濟評價；(5)編制可行性研究報告。
5、集團公司董事會通過，批准正式立項，項目進入前期開發階段。
第二章：前期准備階段
一、 獲取土地使用權。
開發商獲取土地使用權的主要方式
1） 通過行政劃撥方式取得；
2） 舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；
3） 轉讓取得；
4） 出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）；
5） 聯合開發並報有關主管部門立項、審批後取得；
6） 通過司法裁決取得；
7） 通過兼並、收購等股權重組方式取得。
開發商獲取土地使用權的程序
土地使用權有償出讓的方式
出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什麼形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。
按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。
協議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的願望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。
招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。
拍賣又稱競投，有些地方也叫「拍讓」。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按「價高者得」的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。
依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，建設用地凡屬於營利性的商品房開發、旅遊、商業、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，並取得《成交確認書》，然後簽訂《國有土地使用權出讓合同》。開發商取得《國有土地使用權出讓合同》後，到建管處辦理建築方案報建手續，至地籍處辦理土地證登記手續。屬協議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：
1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文；
2）開發商營業執照或組織機構代碼證，房地產開發資質；
3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批准書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。
4）1：2000地形圖2份；
5）加蓋了「權屬已審核」的宗地圖、地籍圖各3份
6）地上附著物權屬證明；
7）土地登記申請書；
8）土地登記法人代表證明和身份證明；
9）土地登記委託書。
土地主管部門
（1）土地使用權出讓
房地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續的審核和報批工作，遠郊區、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的審核和報批工作。
（2）土地使用權劃撥
房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮建設用地的劃撥手續。
區、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮建設用地的劃撥手續。
（3）徵用土地
(徵用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核後報國務院批准。
徵用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批准。
徵用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區（縣）人民政府批准。
（4）地價評估
市房地局負責城近郊區、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作
招標受讓土地使用權申請程序
(1) 用地者見到招標公告後到指定地點索取招標文件。
(2) 用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，並到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3) 用地者進行投資分析。
(4) 到指定地點辦理投資登記，提交企業工商營業執照、法人資格證明、銀行資信證明，並按規定繳納投標保證金。
(5) 用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。
(6) 收到中標通知書後，由企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，並按合同的規定支付總地價款的一定比例作為定金。
(7) 按合同的約定支付餘款。付清40%地價款後向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價後向市或區、縣房地局申請正式國有土地使用證。
拍賣受讓土地使用權申請程序
(1) 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。
(2) 用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，並到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3) 用地者進行投資分析。
(4) 到指定地點辦理競投登記，提交企業工商執照、法人資格證明、銀行資信證明，並按規定繳納競投保證金。
(5) 用地者到指定地點領取競叫牌。
(6) 用地者在規定時間、指定地點到拍賣現場參加競投。
(7) 企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，並按規定支付總地價款的一定比例作為定金。
(8) 按合同的約定支付餘款。付清40%地價款後向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區、縣房地局申領正式國有土地使用證。
屬經營性開發用地的，開發商通過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。
二、 征地拆遷，申辦並取得《房屋拆遷許可證》。
城市房屋拆遷是對城市規劃區內國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經濟、社會發展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。
1、拆遷方式：
1） 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷
2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。
3） 拆遷人委託拆遷：適用開發商缺乏拆遷經驗時委託專門從事房屋拆遷工作的單位進行。
2、拆遷的主要內容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區、商業區、車站、生活服務設施等公共建築的建設和改造；(3)環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環節，處於建設項目的前期工作階段。
3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：
1） 填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；
2） 建設項目批准文件；
3） 建設用地規劃許可證；
4） 國有土地使用權批准文件（建設用地批准書或劃撥決定書）
5） 拆遷代辦單位和評估機構資料。
6） 拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）
7） 有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
根據《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發房屋拆遷許可證。開發商取得《房屋拆遷許可證》後，即可組織拆遷，並與拆遷人簽訂安置補償協議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢後，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。
三、 規劃設計
建設工程規劃管理的主要內容有：建築管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發建設工程規劃許可證。 在已開發使用的城鎮國有土地范圍，項目規劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發商要向規劃局申報規劃要點，規劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據；(2)在項目建議書批復後，開發商應向規劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發選址規劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，並須同時下達規劃設計條件；(3)規劃設計條件，是項目選址後，由建設單位申請，規劃部門下達的委託設計機構進行規劃方案設計的依據性文件。開發商在完成方案設計後，須向規劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備條件；(5)開發商依據審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，並在規劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見後，應向規劃局申領建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；(6)申領建設工程規劃許可證，是在項目列入年度正式計劃後，申請辦理開工手續之前，需進行的驗證工程建設符合規劃要求的最後法定程序，該證申辦開工的必備文件。進行營利性的房地產開發，必須取得國有土地使用權才能進行。根據《城市房地產管理法》的有關規定，房地產開發用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批准書或劃撥決定書。
1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》。並取得《建設項目選址意見書》的附件：規劃設計（土地使用）條件
1）建設項目選址申請
城市規劃行政主管部門根據全市經濟社會發展策略、城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃等各級規劃，按照國家《城市規劃法》、《建設項目選址規劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規定期限內提出規劃方面的初審意見和選址意見。此後，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門並徵求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對於同意的項目報政府審批後，在規定的審批期限內核發項目選址意見書。
建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規劃選址的主要依據。
2）申辦建設用地規劃
城市建設用地規劃管理的基本是依據城市規劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經濟、合理地使用土地。城市規劃行政主管部門對城市用地進行統一的規劃管理，實行嚴格的規劃控制是實施城市規劃的基本保證。
3）委託設計單位設計，送審設計方案。
申報規劃要點。
規劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規劃基本依據。計劃部門可以要求開發單位初始規劃部門對於開發項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續之後，應到規劃部門申報選址定點，以獲取選址規劃意見通知書申報選址定點。辦理上述「一書一證」時，需提交以下申報資料：
1） 建設用地申請；
2） 房地產開發單位營業執照和資質證書；
3） 土地使用證或土地權屬證明；
4） 1：2000地形圖。
開發商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規劃許可證》後，即可同步到a\建管處辦理規劃方案報建手續，取得《建設工程規劃許可證》；b\到耕保處辦理土地徵用、轉用手續，取得《建設用地批准書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書》。C\到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；
2、 持規劃方案和建築方案圖紙到建管處申請建築方案報建，取得建築核位紅線圖和施工圖。建築方案報建分兩階段。
1）規劃方案審批階段，取得《規劃建築方案批准意見書》。在此階段需要提供的資料為：
a\1：2000地形圖1份；
b\1：500地形圖1份（附道路紅線及光碟）；
c\建設項目規劃建築方案圖紙1套及光碟（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規劃方案及光碟）；
d\「一書一證」及其附件（規劃設計使用條件和規劃用地范圍線）。
2）施工圖核准階段，取得建築核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：
a\土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；
b\公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環衛、燃氣、園林、等部門審查意見或回執；
c\施工圖3份及光碟。
3、 申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建築核位紅線圖。紅線定位包括建築紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成後，當建築物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件：
1） 建築紅線：審批手續齊全的紅線圖、建築施工圖，以及建築紅線放線通知單。
2） 建築試放紅線：紅線圖、建築總平面圖或建築施工圖、試放紅線通知單。
3） 市政紅線：審批手續齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。
4） 若所放紅線與規劃道路或其它預留規劃控制范圍相關，建設單位還須到市規劃院提取道路坐標及其它相關數據。
4、 申辦《建設工程規劃許可通知書》，辦理完畢後憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規劃許可證》。持建築紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規劃許可通知書》應提交以下資料：
1） 國有土地使用權證；
2） 城市基礎設施配套費收據；
3） 人防費收據；
4） 《建設工程規劃許可通知書》申請表；
5） 投資許可證
6） 經放線的《紅線定位冊》正本
5、 申辦《建設工程規劃許可證》。申辦完畢後開發商持《建設工程規劃許可證》至建管部門辦理建設工程正負零以上部分相關施工手續；建設工程竣工後3個月內，開發商持竣工圖申辦《建設工程規劃驗收合格證》。
《建設工程規劃許可證》時提交以下資料：
1）《建設工程規劃許可通知書》
2）經正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本；
3）經正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》；
4）垃圾處理費聯系單。
《建設工程規劃許可證》出現變更事由時，提交以下資料辦理：
1） 變更申請；
2） 工商部門更名通知、變更後的工商執照；
3） 開發商資質證明；
4） 土地變更批復；
5） 變更後的土地使用證；
6） （土地批租費、使用費）收據；
7） 原建設工程規劃許可證；
8） 建築紅線圖；
9） 抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；
10） 法院裁決項目還應提交判決書。
四、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。
項目報建總流程：
實 施 單 位 流 程 內 容 承 辦 單 位
建 設 單 位
建設項目報建登記
武漢市建設工程交易中心各有關管理機構
建 設 單 位
審核「一費制」收費認定費、核發繳款通知
各有關管理機構武漢市建設工程交易中心
招 標 申 請 人
建設單位招標申請
招標投標監督管理機構
招 標 申 請 人
對招標申請人資格審查
招標投標監督管理機構
招標人編制與備案招標文件
招標投標監督管理機構
發布招標公告
武漢市建設工程交易中心
投標申請人
投標申請人投標報名
武漢市建設工程交易中心
招標人投標申請人
招標人對投標人資格預審
武漢市建設工程交易中心
招標人
招標咨詢及答疑會
招標投標監督管理機構
投標人投標人
投標人編制與遞交投標文件
招標投標監督管理機構
招標人
組織評標委員會
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心
招標人投標人
開 標
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心
評標委員會、招標人
評 標
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心
評標委員會、招標人
定 標
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心
招 標 人
核准招標投標情況報告
招標投標監督管理機構 各收費單位武漢市建設工程交易中心
招 標 人
中標公示，發出中標通知書
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心
招標人、中標單位
簽訂合同
合同備案管理機構武漢市建設工程交易中心
招標人、中標單位
領取施工許可證
武漢市建設工程交易中心
中標單位
施工管理
武漢市建設工程交易中心
依法必須進行招標的項目范圍和規模標准，按照湖北省人民政府的規定執行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建築面積達到1000m2 的建設工程新建、擴建和改建的建築的建設工程必須進行招標。工程建設項目必須在發包前,由建設單位或其委託代理機構到市交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設項目以下文書:立項的批准文件、銀行出具該工程項目資信證明、經批準的建設用地證明和規劃審批文件等。 工程建設項目的報建內容主要包括:工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額度、工程規模、擬開工與竣工日期、發包方式、工程籌建情況。
工程建設項目報建程序：
1) 建設單位或其委託的代理機構到市交易中心領取《工程建設項目報建表》。
2) 按報建表的內容如實填寫,蓋上項目法人公章後報送市交易中心。
3) 工程建設項目立項批文、資信證明、建設用地證明、.規劃審批文件、施工圖設計文件審查批准書連同報建表同時提交。
4) 屬於試樁建設工程項目,須辦理試樁登記手續。工程建設項目的投資和建設規模發生變化時,建設單位或其委託代理機構應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續。
1、建設項目報建登記
凡在本市范圍內進行建設的，其建築面積達到1000m2 的建設工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴建和改建的建築（構築物工程、市政工程及裝飾工程）應辦理工程項目的報建手續。
工作內容：
填報《武漢市建設工程項目報建表》需帶下列資料：
（一）建設項目批准文件；
（二）建設工程項目土地使用合法證明文件；
（三）施工圖設計文件審查批准書；
（四）資金證明（銀行出具的六聯單或審計報告）；
（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。
報建信息管理：
1、建設工程交易中心核實報建資料，進行現場勘踏（7個工作
日內）；
2、在交易中心媒介上發布報建信息；
3、交易中心將報建信息轉至各有關管理機構。
2、審核"一費制"收費認定表、核發繳款通知
填報《武漢市建設工程"一費制"收費認定表》按下列程序辦理
（一）在報建台領取收費認定表（共兩份）；
（二）到各執收執罰單位辦事"窗口"辦理繳費認定手續；
（三）應繳費用從工程報建開始20日內憑武漢市建設工程交易中
心（咨詢台）開具的《武漢市行政事業性收費、基金繳款
通知書》到代理銀行專櫃辦理繳款手續。其它以中標價為
計算基數的繳費項目，在招投標監督管理機構對招標投標
情況書面報告核准前按上述程序辦理。
3、投標申請人投標報名
（一）投標申請人應是《中國武漢建設》網網員，並事先（7個
工作日以上）將下述資料內容報送武漢市建設工程交易
中心，經驗證核實後輸入資料庫，作為投標報名、評標
、定標的依據資料：
1、投標申請人的營業執照；
2、資質證書；
3、投標申請人信譽檔案資料；
4、項目經理有關資料；
5、業績及其它與投標活動有關的資料。
（二）網上投標報名。網址 www.CNWHJS.com
4、招標人根據工程需要對投標申請人資格預審
工作內容：
（一）招標人根據工程需要對投標申請人投標資格預審的，應
按已發布公告的內容和要求對投標申請人進行資格預審
（二）投標申請人到武漢市建設工程交易大廳商務中心領取資
預審通知書和購買資格預審格式文件；
（三）招標人採用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少
於7家的，應重新發布招標公告；預審合格者過多時，
又不便直接確定的，應在武漢市建設工程交易中心採用
隨機方式抽取不少於7家的投標申請人。
5、投標文件的編制、內容、遞交和接收
工作內容：
（一）招標文件編制
投標人應根據招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規
范要求，結合踏勘施工現場和招標答疑會所了解的情況
，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成後應仔
細校核，按招標文件的規定列印、裝訂、密封和標志，
並滿足招標文件要求的份數。採用標準保密化評審技術
標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規定
執行。
（二）投標文件的內容
1、投標函；
2、施工組織設計或者施工方案；
3、投標報價；
4、招標文件要求提供的其他材料。
（三）投標文件的遞交和接收
1、投標文件的遞交
投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前
，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以
前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改
或撤回，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。
並須按招標文件的規定進行編制、密封和標志。
2、投標文件的接收
在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的接收工
作。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的
規定進行密封和標志，並做好接收時間的記錄，未按
時或提前送達的，招標人應當拒收。
6、組織評標委員會
工作內容：
（一）招標人於開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上
，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內）在招
投標監督管理機構的監督下，通過武漢市建設工程交易
中心計算機系統按規定隨機抽取評委（詳見武建交字
[2001]7號文），並提供以下資料：
1、《武漢市建設工程交易中心抽取評標評委申請表》；
2、代理銀行代收專櫃開具的以建設面積為計算基數的"一
費制"收費項目的繳款憑據。
（二）由武漢市建設工程交易中心指定專人通知評委參加評標；
（三）武漢市建設工程交易中心負責將已抽取評委的詳細資料及
通知結果列印密封（密封套破損無效），分別交由招標人
和招投標監督管理機構簽收保存。
7、開 標
工作內容 ：
（一）招標人介紹投標單位和招投標監督?/ca>