地產公司工程如何發包

① 建設工程什麼情況下可直接發包

房地產建設工程的發包一般有直接發包和招標發包兩種方式。建築工程的直接發包，是指由發包方直接選定特定的承包商，與其進行一對一的協商談判，就雙方的權利義務達成協議後，與其簽訂建築工程承包合同的發包方式。這種方式簡便易行，節省發包費用，但缺乏競爭帶來的優越性，在實行市場經濟的條件下，這種發包方式應當只適用於少數不適用於採用招標方式發包的特殊建築工程。
根據我國《招標投標法》第66條的規定，涉及國家安全、國家秘密、搶險救災或者屬於利用扶貧資金實行以工代賑、需要使用農民工等特殊情況，不適宜進行招標的項目，按照國家有關規定可以不進行招標。此外，《工程建設項目招標范圍和規模標准規定》第8條規定，建設項目的勘察、設計、採用特定專利或者專有技術的，或者其建築藝術造型有特殊要求的，經項目主管部門批准，可以不進行招標。《房屋建築和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》第10條規定，工程有下列情形之一的，經縣級以上地方人民政府建設行政主管部門批准，可以不進行施工招標：①停建或者緩建後恢復建設的單位工程，且承包人未發生變更的；②施工企業自建自用的工程，且該施工企業資質等級符合工程要求的；③在建工程追加的附屬小型工程或者主體加層工程，且承包人未發生變更的；④法律、法規、規章規定的其他情形。

② 房地產建設工程可以採取直接發包的情況有哪些

只要不屬於法律、法規必須進行招投標的建設工程項目，發包人都可以採取版直接發包的方式與承包人訂權立建設工程承包合同。
《招標投標法》第三條第一款規定，在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：
(一)大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目；
(二)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；
(三)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。
建設部發布的《房屋建築和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法》第三條第一款規定，房屋建築和市政基礎設施工程(以下簡稱工程)的施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上，或者項目總投資在3000萬元人民幣以上的，必須進行招標。

③ 一個大型建築公司，都怎麼個分包工程法。比如說在一個建築工地里，是全發包給分包商，還是……

分包很多時候是自己本身這方面不擅長或者資質不足，就會選擇分包出去給擅長這方面的施工隊，這個都是看你們最後拿下的項目是哪方面的，看需不需要分包，分包都是按項目分包，比如照明、綠化這些。

④ 房地產開發公司招投標流程

下面具體介紹一下步驟：

一、招標計劃階段：根據項目經營計劃與總進度計劃的要求編制采購計劃。

二、招標准備階段：

1、進行考察，確定入圍單位，對入圍單位的要求，應根據工程建築面積或目標成本金額的要求來定。一般在已有的合作過的供應商里選擇，或者通過考察來增加新的供應商。對於供應商信息庫現有的合格及優秀供應商，可不進行考察，直接入圍；其他的供應商應進行考察。考察可通過書面文件審核、實地考察或二者結合的方式進行，負責寫成考察報告。

2、確定合同形式，編制招標文件。

為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：

施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；

當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以採用模擬清單或費率方式招標，並應盡量對措施費項目進行包干；

當採用費率招標時，應盡量明確人工費、材料費、機械費、總包服務費等的計價方式；

當採用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定後120日歷天內，應根據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；

招標文件通常包含投標須知、技術要求、商務要求、投標格式、工程量清單、招標圖紙等相關資料。必須准備齊全，前後呼應，以減少漏洞。

3、審批入圍單位，審批招標文件

在完成入圍單位的選擇和招標文件的編制後，在房產公司項目內部，必須對這些資料進行詳細的審核。

三、招標實施階段；

包括發放招標文件、踏勘及答疑、回標、開標、評標（技術標評標、商務標評標）、定標、合同簽訂。

四、合同簽訂階段

包括發放中標通知書和合同簽訂兩個階段，一般還會要求中標單位提交履約保證書或者保函。

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流程

1、招標人（即業主）辦理項目審批或備案手續（如需要）。項目審批或備案後，招標人開標項目實施。

2、招標工作啟動。招標人可以委託招標代理機構進行招標，也可以自行招標（但備案程序較為繁瑣），多數為招標代理機構（即招標公司）承擔招標工作。

3、招標公司協助招標人進行招標策劃。即確定：招標進度計劃，采購時間，采購技術要求，主要合同條款，投標人資格，采購質量要求等等。

4、招標公司在招標人配合下，根據招標策劃編制招標文件（包括上述策劃內容和招標公告）。

5、招標人確認後，招標公司發出招標公告（公開招標）或投標邀請（邀請招標）。投標人看到公告或收到邀請後前往招標公司購買招標文件。

6、獲得招標文件後，投標人應研究招標文件和准備投標文件。其間，如有相關問題可與招標公司進行招標文件澄清，必要時招標公司將組織招標項目答疑會。並根據答疑或澄清內容，對全部投標人發布補充文件，作為招標文件的必要組成和修改。

7、招標公司在開標前組建評標委員會，評標委員會負責評標。評委會組成和評標須符合《評標委員會和評標方法暫行規定》。

8、招標公司組織招標人、投標人在招標文件規定的時間進行開標。開標包括：招標公司委派的主持人宣布開標紀律>確認和宣讀投標情況>宣布招標方有關人員情況>檢查投標文件密封情況>唱標(對投標函或投標一覽表中的投標人名稱/價格/交貨期/投標保證金等內容唱標)>完成開標記錄並各方簽字>開標結束.

9、評委會審查投標文件進行初步評審、詳細評審和澄清（如有必要），最終確定中標人。

10、招標公司根據評委會意見出具評標報告，招標人根據評標報告確定中標人。

11、招標公司根據評標報告發出中標、落標通知書。

12、中標人根據中標通知書，在規定時間內與招標人簽訂合同。

另外，在第五項可以增加資格預審。即招標公告中增加對投標人資格要求，投標人事先遞交資格文件、滿足資格條件後，招標公司才將招標文件發售給該投標人。此時的招標公告實際為招標資格預審公告，代替了招標公告的作用。

⑤ 哪些工程施工可以直接發包

（1）全部由外商或者私人投資的；
（2）外商或者私人投資控股的；
（版3）外商或者私人投資累計權超過50％且國有資金投資不佔主導地位的；
（4）全部使用國有資金投資或者國有資金投資占控股或者主導地位，一次發包工程造價在100萬元以下，工程總造價在2000萬元以下且一次發包造價在200萬元以下的； （5）停建或者緩建後恢復建設的建設工程，且承包人未發生變更的；
（6）施工企業自籌資金建設的房屋建築工程，且該施工企業資質等級符合工程要求的；
（7）房地產開發企業開發建設的房屋建築工程，該企業有直接控股的施工企業，且資質等級符合工程要求的；
（8）在建工程追加的與主體工程施工不可分割的附屬小型工程或者主體加層工程，且承包人未發生變更的；
（9）經市、區政府成立的搶險救災機構認定，為抗擊突發性災害或險情、保護國家和人民財產免受損失而必須緊急建設的工程。

⑥ 上市房地產公司的工程發包需要公開招標嗎

公司如果不是國有或國有控股，且項目的資金不含財政資金的，可以不公開招標

⑦ 私人房地產公司可以直接發包工程嗎如果可以，依據什麼法律法規。

可以呀。但不能轉手超過兩次。但主體工程哪應該由自己完成 。其實裡面有很多東西你懂的

⑧ 房地產公司把工程整體發包出去工程價款和開發成本怎麼結算

對於房地產發包價僅僅是建設成本，土地成本、管理成本、銷售成本。。。等等很多

⑨ 房地產公司可以直接發包二家建築公司同時施工一棟樓嗎

同一棟樓總承包商只能選一家，不能選兩家，不然，萬一出現質量問題分不清責任。

⑩ 房地產項目開發具體流程是什麼

第一部分，房地產開發公司的准備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。

四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。

六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。

第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。