你地產開發與經營認為上述市場分析還有什麼不完善的地方應如何完善

⑴ 作為一名管理者,你認為公司在管理過程中還有哪些需要改進的地方你有什麼建設性的意見和建議

1、提高管理技能

企業老總要想管理好企業，就要加強管理技能的提升，多學習提高管理技能的方法，多像高人請教，這樣才能提高自己的管理水平，才能更好的管理好企業。

2、提高管理境界

一個人最終能走多遠，是靠著個人的境界決定的，境界越高走得越遠，境界決定格局，格局決定未來,想要提高自己管理企業的水平，就必須提高自己的管理境界。心法開，萬法來。

3、改善運營模式

企業的運營模式決定了企業這個運營成本，運營成本的高低決定企業的在市場生存的能力。如果一個企業的運營成本高居不下，那麼這個企業就是負重前行，這樣的企業很難長遠，想要管理好企業，就必須改變自己的運營模式，把自己的運營成本降低下來。

4、聚焦商業戰略

一個企業想要在當今社會中獲得收益，就必須進行商業戰略的調整，進行商業戰略的聚焦，集中精力做一件事情，而不要分散投入，戰略如果不聚焦，投入如果太分散，就很難達到理想的效果，就很難在市場上立足。

5、加強團隊建設

企業有再好的理念，有再好的產品，沒有一個強大的隊伍，那麼企業也很難在市場上生存，想要管理好企業，就必須加強團隊建設，打造一支具有狼性的團隊，這樣的團隊戰鬥力強悍，不怕任何挑戰，擁有這樣一支隊伍我們還害怕產品沒銷路嗎？

(1)你地產開發與經營認為上述市場分析還有什麼不完善的地方應如何完善擴展閱讀：

管理者需要具備的管理技能主要有：

1、技術技能。技術技能是指對某一特殊活動——特別是包含方法、過程、程序或技術的活動——的理解和熟練。它包括專門知識、在專業范圍內的分析能力以及靈活地運用該專業的工具和技巧的能力。技術技能主要是涉及到「物」 ( 過程或有形的物體 ) 的工作。

2、人事技能。人事技能是指一個人能夠以小組成員的身份有效地工作的行政能力，並能夠在他所領導的小組中建立起合作的努力，也即協作精神和團隊精神，創造一種良好的氛圍，以使員工能夠自由地無所顧忌地表達個人觀點的能力。

3、思想技能。思想技能包含：「把企業看成一個整體的能力，包括識別一個組織中的彼此互相依賴的各種職能，一部分的改變如何能影響所有其他各部分，並進而影響個別企業與工業、社團之間，以及與國家的政治、社會和經濟力量這一總體之間的關系。

⑵ 你認為目前的職稱評定體系有什麼需要改進的地方嗎

企業發展戰略的實施，是企業在競爭市場中順利實施各方面戰略的保障。企業在實施發展戰略的過程中，需要不斷地對其進行改善，一般來說可以從以下三個方面進行著手：一、企業在產品競爭方面完善發展戰略的方法
企業起步後若產品有市場，或遇同業競爭，均需擴大生產規模以提高產品競爭力。而企業僅靠自身的資金積累是很難在短期內擴大規模的，此時就需要融資來擴大再生產。融資的方式有信貸、股權融資或發行債券等。若融資渠道通暢，企業還可以通過並購、重組等方式迅速擴大生產規模。同時，企業應將觸角伸向產業鏈的前端和後端，打造完整的產業鏈;通過期貨市場實現對原材料和產成品價格和供應的控制，通過外匯市場實現對用匯風險的控制;將富餘資金投資於證券、期貨和房地產市場，以期實現資本的增值。
二、企業在組織管理方面完善發展戰略的方法
企業規模擴大，人員增加後，提高組織管理效率成為迫切的話題。企業要由大變強，就必須通過完善公司治理以提高組織管理效率，構建先進、高效的組織管理體系。所謂大公司病就是因為管理不善，導致部門職責不清，甚至互相扯皮，員工軍心渙散，企業一盤散沙。公司治理簡單講就是企業組織管理體系的制度化建設，完善企業各項管理制度，依法管理企業，將員工積極性和創造性發揮最大化，激勵的同時依法監管。只有明確產權關系，制定完善各種法規，特別是明確部門職責，加強對員工的激勵措施和監管措施的制訂，公司高管帶頭遵守法規。員工上下按制度辦事，而非看老闆的臉色行事。這樣公司治理必然會水到渠成，企業運作井然有序。
三、企業在確立競爭核心上完善發展戰略的方法
企業要進一步提高核心競爭力，必須在技術創新和品牌建設方面下功夫。一流的公司賣技術、二流的公司賣產品、三流的公司賣力氣就是現代企業獲利模式的最好寫照!發展戰略中標准、專利、商標和版權越來越成為國際大企業獲利的法寶。企業在實施技術研發時可參考上世紀90年代美國矽谷科技網路公司對科技人才實施股票期權或送紅股等方式。物質的激勵和雄厚資金的支持是技術創新成功的關鍵。

⑶ 試述中國市場經濟模式的特點成效和不足，你認為應該如何完善這一模式

這個問題請問就值5財富值啊

⑷ 指出上述招標信息有哪些地方需要修改或完善並說明理由

在招標過程中應注意哪些問題？ -------------------------------------------------------------------------------- 了解項目特點，明確招標要求：采購代理機構在接到采購人的采購委託後，首先要與采購人進行溝通，了解項目的基本情況，並針對不同項目特點，事先向采購人說明在招標過程中可能會發生的情況以及應該注意的問題。尤其對一些沒有專門機構或沒有專業人員的采購人，更要發揮專業采購機構和專業人員的優勢，為采購人把好關，除了要向采購人介紹政府采購法律、法規以及招標流程、商務條款、合同格式、時間要求外，更要配合、協助采購人完成一份高質量的技術需求書。 一份好的技術需求書是保證項目能順利完成招標過程以及項目能順利實施的良好開端。筆者以為撰寫技術需求書的基本要求有：1、項目總體規劃、實現目標、現有環境以及與原系統、原設備的介面關系等。2、主要設備的技術規格、參數（不能含有傾向性、歧視性指標和參數，更不能指定品牌、型號）。3、項目的售後服務要求（免費保修期、響應時間及其它要求）。4、對系統的知識產權、使用權以及其成果的歸屬等問題要明確。5、對系統的驗收方法和標准也需事先確定。 設置合理門檻，保證公平公正：政府采購的最基本原則是公開、公平、公正，做到公平、公正的第一步是要求招標文件是公平公正的。筆者以為最重要的應關注以下幾點：1、要設置合理的門檻(入門資格)。如項目總預算才100 萬，而招標時卻要求供應商具有《計算機信息系統集成資質》壹級證書，或要求其注冊資金達到2000 萬元以上；或者是一個普通項目，卻要供應商具有《涉及國家秘密的計算機信息系統集成資質》。諸如此類，都是對供應商不合理、不公平的要求。2、技術需求書中不能有傾向性、歧視性指標、參數和要求，技術參數應是公平公正、符合主流產品的通用性指標。3、項目拆分要合理。如一個幾千萬元的大項目，明明可以根據專業特點拆分成硬體（網路、主機、存儲等）、軟體（系統軟體、工具軟體、應用軟體等）幾個部分，采購人卻要求捆綁在一起，使只有有限的幾個供應商可以參與。另外，項目雖不大，但內容較多且涉及多個專業也不宜捆綁在一起。4、視情況公布預算。有兩種情況應公布預算，一是在項目比較復雜、需求不是特別明確的情況下（因為 IT 產品的功能檔次相差很多，價格也相差很大，公布預算可以在有限的資金內實現最適合採購人的需求），這樣可以在同樣價格下獲得最物有所值的系統；二是在部分供應商已經知道項目預算的情況下，為了公平起見，乾脆公布。要特別強調的是：這里所公布的是項目預算而不是標底。 技術參數要公正，標書傾向不可有：《政府采購法》第二十二條規定「不得以不合理的條件對供應商實行差別待遇或者歧視待遇」，第二十五條規定「不得以任何手段排斥其他供應商參與競爭」。但在招標過程中，我們經常會遇到采購人提出具有傾向性、歧視性指標或其它排他情況，這既會影響政府采購的形象，也會影響政府采購的進程。我認為有傾向性的標書可分為兩大類：一類是有具體參數指標，但參數指標具有排他性；另一類雖不提具體參數、指標，但字里行間仍可看出是傾向於某些供應商的。第一類，可分兩種情況，一是采購人具體經辦人員不懂所采購物品的技術指標，而按照有關規定，在政府采購時要求采購人提供技術參數、指標（不能提具體品牌、型號），故他們參考某一型號的指標照抄照搬；第二種情況是采購人對所采購物品已有具體型號，甚至已聯系好供應商（申請預算時就是以該供應商的報價進行申請）。第一種情況往往出現在簡單貨物或單位價格較小的貨物中，參數指標並不復雜，而且指標的排他性較少，我們在製作標書時稍加註意即可。而第二種情況經常是單價高、數量少而且其指標多且復雜，更為麻煩的是采購人的傾向性明顯。這類問題可以稱之為品牌、型號傾向性問題。第二類，我們稱之為供應商傾向性問題。具體來說，也可以分為兩種情況：一種是在招標書中直接提出參考的品牌、型號，但某些型號比較冷僻 或已停產，而采購人所選供應商卻有這些產品的庫存。另一種情況則是在標書中完全不提參數指標，也不提供一些細節和具體應用數據，名義上是要發揮投標單位積極性，實際上是將不熟悉該采購人情況的投標人全部排除在外。這種情況我們最難處理，造成的負面影響也最大，因為采購人的具體業務細節、應用需求，我們是不了解的。在招標書中存在傾向性問題的兩大類共四種情況中，最難處理，而且僅靠我們自身的力量也無法處理的情況就是這最後一種情況。對這種貌似公正，實質上排他性極強的標書，應該加以拒絕。但由於《政府采購法》並未明確授予采購代理機構可以拒絕的權力，操作的難度很大。綜上所述，為了避免招標文件中傾向性問題的出現，我們要努力做到以下幾點：1、加強專業知識的學習，掌握相關產品的技術參數構成和主要指標。2、對主流產品的市場情況要跟蹤了解，及時掌握最新動態。3、在采購前同采購人多溝通，宣傳《政府采購法》，向他們介紹政府采購的有關原則和規定，以得到他們的配合和支持。 系統集成較復雜，需求論證很重要：信息系統集成項目的特點是規模大、技術復雜、涉及多種知識、需要多個部門配合，有時采購人很難提出一個恰如其分的需求，先看2 個實例。1、某采購人對將要采購的預算高達數千萬元「應急指揮系統」的需求不是很明了，只知道要實現的目標，卻很難提出一個很完善、各項指標均明確的招標方案（如主機、存儲、網路等設備，到底該如何搭配，提什麼樣的指標，使得系統既能獲得最優效果，又能控制好項目預算），因為項目內容實在太多、太大，憑一己之力也確實難以完成。此時，我們就想到了政府采購咨詢專家。經過專家的多次論證，提出了一個較合理的技術需求、各項指標也定得恰到好處，雖然在招標前花了不少時間（發標時間晚了），但根據招標結果來看，前期工作做得很有意義，不僅評標順利，項目實施也非常順利，完全達到預期效果。采購人事後完全認可我們的操作方式（開始時，他們認為前期認證是浪費時間）。2、在為某單位采購「數據倉庫系統」項目時，發現采購人的技術需求不是很清晰，即與該單位技術人員對需求進行了探討和細化，但因數據倉庫技術比較新、成功案例也比較少，僅憑我們的力量難以提出一個恰到好處的需求，於是我建議：在招標前邀請咨詢專家對技術需求進行論證。咨詢專家詳細了解了采購人目的和要求後，認為數據倉庫是一項較大的系統工程，應用開發十分重要，單純地購買現成軟體並不能完全解決實際問題。根據該技術的現狀及發展趨勢，專家建議采購人要根據實際工作現狀來購買相應軟體，在初始階段減少開發工具的許可證購買數量，並提出其中某開發平台軟體不用購買，同樣可以滿足需求，實現系統預定功能。事後了解到該平台軟體約需 90 萬元，也就是說，僅此一項內容就節約了 90 萬，而且整個項目可靠性、可維護性都得到了提高，采購人對此非常滿意。因此我們建議對標的較大的系統集成項目、或技術發展快、變化大的系統在項目采購前，先進行方案論證、評審，以保證系統的先進性、可升級性和可維護性，充分發揮政府采購咨詢專家的作用以及專業人員的積極性，利用集體智慧使政府采購工作做得更好。因為決策的浪費是最大的浪費，所以項目的可行性研究以及方案的優化設計是做好政府采購工作的首要工作，要以可持續發展的觀念做好項目規劃、設計工作。或許有人會提出，對從事政府采購的具體經辦人員來說，只管按單采購，方案論證、設計等是采購人的事。筆者對此不敢苟同。根據多年來的實際采購工作的經驗，我認為采購前細化、優化方案是非常重要的，至少對信息系統項目是如此。進行前期需求論證的優點是：可以使招標後的方案更符合用戶需求，而且可以采購到物有所值甚至是物超所值的系統，真正用好納稅人的錢，提高資金使用效率。 評標工作是核心，組織評標要認真：評標工作是整個招標過程的核心環節，也是招標過程的最後環節，評標工作的好壞是直接影響采購質量和采購效率的關鍵，作為集采機構，如何把好這個關，其重要性是毋容置疑的。對集采機構采購人員而言，為了做好評標工作，筆者以為應關注以下三方面工作：1、資格審查很重要：《政府采購法》第二十二條對投標人資格有一個基本要求，我們除了要審查投標人是否符合這些基本要求外，還要查驗針對該項目在招標文件中規定的一些特殊要求。首先要查驗投標人是否具有招標文件所規定的所有入門條件（如注冊資金、集 成資質、涉密資質等），對某些不能確定其真偽的，還需要通過其它渠道來查驗（如通過發證單位的網站進行查證）；甚至可以要求投標人提供該證照的原件，在此資格查驗過程中，尤其要注意查驗聯合投標的各方是否均符合要求。其次要查看投標人提供的各種文件、印章是否符合規范，筆者已多次遇到投標人使用部門章或其它章冒充單位公章的情況（說得嚴重點，這是偽造印章，是絕對不允許的）。2、匯標工作要詳盡：集成項目的投標文件普遍比較多（筆者前些時間進行招標的一個項目，共有5 個公司遞交投標文件，其中一個公司的投標文件就有13 本，5 個公司加起來的投標文件厚度超過一米），面對一份十多萬字、乃至幾十萬字的投標文件，要評標委員在規定的有限時間里，逐字逐句地閱讀並作出評價是不太現實的。此時的匯標工作尤其重要，我們除了要匯總出一份商務要求對照表外，還要整理一份技術匯總、導讀表，客觀摘錄技術要點、所在頁碼等信息，便於評標委員查閱，這里筆者要特別強調：匯總一定要客觀、公正，並且是只摘錄、不評價，否則就會對評委產生影響，不利於評委獨立、客觀、公正地對投標人作出評價。3、嚴格評標程序和評標紀律：在評標現場經常會有不按評標程序和違反評標紀律的情況發生，作為組織者的集采機構應注意維護評標的嚴肅性。評標現場的人為干撓因素主要來自兩個方面，一是采購人有意無意地發出傾向性意見來誘導評委；二是某些評委，不認真審閱投標文件，或不動腦筋，主動詢問采購人有什麼意向，主動迎合採購人意見，使評標工作失去公正性。如有這種情況發生，一定要及時制止，並提醒評委注意評標紀律，如有嚴重違規現象，應及時向政府采購監管部門提出，給予該評委以適當的處理。關於評標標准、評標方法，因已在招標文件中規定，不屬於本文討論范圍。 廠商授權要關注，千萬不要被「忽悠」：在政府采購工作中，我們通常要求投標人在使用他人產品時，必須要取得製造廠商對其的授權證明（即製造廠商同意該投標人使用其產品，並保證提供相應服務的證明）。這樣做的目的主要有二個：一方面，是要保護招標人（買方）能得到正規、合法的產品以及相應的技術支持和售後服務；另一方面，也是為了保護製造廠商的權益，不致造成冒牌、水貨泛濫。但在實際招標、采購過程中，經常會遇到許多異常情況，即招標人的良好願望，被製造廠商（主要是部分銷售人員）惡意利用，以此來控制投標人並壟斷價格，損害了招標人利益，破壞了公平競爭的良好秩序。下面來看我們在近期的招標活動中遇到的兩個真實案例。案例一：在某《容災備份系統》招標過程中，有3 個投標人使用H 公司產品進行投標，其中C 公司投標價最低。在開標後，H 公司分別以分公司、亞太區公司、總公司名義發出書面聲明，聲稱 C 公司的授權僅包含「裸機及硬體附帶的標准服務」而不包含「廠商售後技術服務」。我們先不討論「裸機及硬體附帶的標准服務」與「廠商售後技術服務」之間的區別，直接查閱其授權書文本，可以看到其授權書中對其製造廠商應盡義務描述為：「作為製造商，我方保證以投標合作者來約束自己，並對該投標共同和分別承擔招標文件中與我方產品有關的義務」。請問H 公司，剛說要「約束自己，承擔義務」，怎麼一會兒就不包含「廠商售後技術服務」了？更為重要的是：H 公司給參與投標的 3 個投標人發的授權書是完全一致的，為什麼就聲稱報價最低的C 公司不包含「廠商售後技術服務」，那麼我怎麼相信A 公司、B 公司就包含了呢？案例二：在某《計算機監管系統》招標過程中，某資料庫公司明確規定，要取得其授權書，必須捆綁一個集群管理軟體模塊，本模塊功能並不是系統所必須的，而其價格是系統原來所需功能的 50%。也就是說，要取得授權書，采購人必須多支出 50%的費用。這種強迫招標人購買當時並不需要的產品（而且價格很高）合理嗎？從上面的案例中可以看到，在招標時堅持要求投標人取得製造廠商的授權並不是一個很好的做法。筆者認為在對一些由於種種原因不能形成充分競爭的產品進行招標時，應該承認沒有製造廠商授權書的投標文件的有效性，理由主要有二個：最基本的理由是，因為製造廠商由於某種原因，經常出爾反爾，對招標人極不尊重。作為招標人也沒有必要為其利益考慮太多。更為重要的理由是，因為我們政府采購目前採取的是貨到付款政策， 如果出現假貨、水貨或盜版軟體等情況，我們不僅可以拒絕付款，更應該讓該投標人承擔相應的法律責任，這樣一來，也就保護了招標人的權益。也就是說：原來要求製造廠商出具授權書的目的已經達到。 後續工程如何招，保證兼容是關鍵：一般情況下，項目的實施過程往往是一次規劃，分期實施。從理論上講，這種方式是符合實際而且也是必須的：一方面，信息技術發展迅速，產品周期短、淘汰快；另一方面，具體應用也是循序漸進、逐步推廣、逐步完善的，所以需要按階段、按需求分步實施。但從政府采購來說，從該項目的二期工程開始，采購困難隨之而來：因為在一期工程中，硬體品牌、型號已定，後續采購存在兼容性等問題；系統軟體、工具軟體已定，即系統開發平台、應用環境已定，後續采購一般只能升級，更換幾乎不可能；應用軟體開發商、開發人員已定、應用軟體雛形已成，除非推倒重來，否則是無法另招開發商的。由於上述諸多原因，如何嚴格按照《政府采購法》相關規定進行信息系統後續工程政府采購，是擺在每一個從事此項工作的政府采購從業人員面前的問題。 關於硬體兼容性等問題 由於在一期工程中硬體品牌、型號已定，後續采購主要面臨以下三個問題：一是各種不同品牌硬體設備之間或多或少存在兼容性問題；二是使用單位技術人員對已有產品的技術性能較為熟悉，如在後續采購中更換為不同品牌設備，會給設備的維護、維修工作帶來一定的困難；三是使用單位技術人員對已有產品的個人偏好也給後續設備的公正采購帶來一些困難。雖然存在上述困難，但筆者堅持認為：對硬體設備的采購必須嚴格遵守《政府采購法》相關規定，不允許指定品牌或含有任何傾向性技術指標。理由如下：第一，雖然各種不同品牌硬體設備之間或多或少存在兼容性問題，但由於信息行業的標准化程度較高，主流產品均遵守同一標准或相同協議，其對外介面均是標准、通用的，對主要應用不會有任何問題。雖然有時在應用中會有一些不便，但相對於因指定品牌而造成的壟斷價格來說，絕對是利大於弊。第二，使用單位技術人員對已有產品的技術性能較為熟悉是客觀存在的，如在後續采購中更換為不同品牌設備，會給設備的維護、維修工作帶來一定的困難也是事實，但相對於因長期使用同一品牌產品而造成的高價格和差服務來說，這點困難是可以克服而且是應該克服的。 關於系統軟體、工具軟體問題 信息系統中的系統軟體和工具軟體是整個系統的應用環境（或稱應用平台），其後續采購相對硬體來說要困難得多。因為，信息系統中的系統軟體好比是交通系統中的公路或鐵路，一旦我們按公路標准建設，則只能跑汽車；如按鐵路要求建設，則只能跑火車。在路上跑的汽車或火車就是我們的應用。所以在系統軟體、工具軟體已定，即系統開發平台、應用環境已定的情況下，後續采購一般只能升級，更換幾乎是不可能的。為此，我們一方面要求用戶在做規劃、做方案時，盡量選擇並不處於壟斷地位但同屬於主流的一些產品；另一方面我們在首次招標時要求原廠商對以後的升級、服務作出承諾。一般來說，對系統軟體和工具軟體的後續采購，與原廠商之間的直接談判，不失為一個可取方案，但如何滿足《政府采購法》有關規定卻是一個難題。另外，由於信息系統中許多軟硬體產品的壟斷地位，解決這方面的問題還需要探索和努力。 關於應用軟體開發商問題 前面已經說過，應用軟體可以比喻為運輸工具。從理論上說，用戶可以隨時更換，但考慮到已投入的人力、物力、財力，應用軟體雛形已成，除非推倒重來，否則是無法另招開發商的。因為汽車報廢還有殘值，而應用軟體的報廢是無任何收益的。鑒於此，筆者認為應用軟體的後續采購，只能採用單一來源方式采購，邀請咨詢委員會仔細核定其工作量，並參考同類項目進行談判。當然，由於原開發商也非常清楚其唯一性，所以談判是異常艱苦的。

⑸ 試述中國市場經濟模式的特點,成效和不足,你認為應該如何完善這一模式

中國市場經濟模式的特點:繁盛
成效：繁盛。 不足：繁亂
完善：增強秩序。

⑹ 你認為市場工作業務流程還有什麼不完善的地方並提出建議

做為物流公司的業務員 1、得了解當地物流貨運市場 具體價格行情 走貨物方式 （因版為物流行業的價格權是不定的，因為我國的物流法不完善，所以大小貨運公司，都在打價格戰，還有走貨時間也不一樣，這關繫到將來根客戶的報價問題） 2、進一步熟悉所在區域的環境最好要達到每條路叫什麼名字，通哪條路或者哪個開發區，如果是大城市還要了解哪條路上面禁止貨車通行，禁止多大噸位的，限速多少，什麼時段路況怎麼樣（因為有是的時候你需要帶著司機到工廠去提貨） 3、在了解貨物的屬性，重貨，泡（輕）貨，重泡貨， 4、經過前期簡單的准備，需要出門或者打電話進行營銷工作，工作具體也就是介紹自己公司的優點，但是價格方面最好是面談，具體辦法，根其他銷售工作差不多 5、根客戶談的差不多了，一定要去該工廠去看看貨品，和出貨方式，因為這關繫到價格，派車取貨的型號，敞車還是廂車。 6、走貨後要跟蹤貨物的運輸情況，需要根據經驗判斷走貨情況，催目的站點趕快送貨。 7、如果是長期合作的客戶，貨量比較大的話，最好是簽訂個月結款的合同，收款也方便點，如果是小貨量的，發貨頻率不是很高的，就多跑跑，貨運市場比較亂，晚去兩天人都沒了

⑺ 房地產規劃設計與管理需要關注哪些問題

房地產規劃設計需要關注問題
一、 規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。 房地產項目的規劃設計管理
這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年（幾乎是一輩子！）負責。許多規劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區主入口在主幹道上，人車混流；而主入口旁邊不遠又是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想像將來小區業主的車輛出入會遇到多少麻煩！把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之。「規劃方案無小事」，一個細節留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節就顯示出設計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。
二、 設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。 房地產項目的規劃設計管理
項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社區，價位適中，檔次中等，但如設計院做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，作出幾千上萬平方米的中庭，在裡面布置什麼「地中海」、「愛琴海」、「波羅的海」，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕牆，這就完全是頂級豪宅的景觀設計！我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業管理的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區，向業主收取的物業管理費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出幾十萬元！誰來承擔這筆費用？這就是設計師背離項目定位的情形。
三、規劃設計應該充分考慮將來物業管理的方便。
現在物業管理已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，「買不買房看環境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看管理。」以前設計方案是不考慮物業管理的，而現在策劃項目時就必須提前考慮物業管理的各種問題。如以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅外圍是多層住宅，再外圍是小高層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業主最接近湖景，可以從客廳、卧室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個湖不是別墅業主獨享的，而是小區全體業主共享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步遊玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋後紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。
四、 計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目營銷的方便。
營銷在規劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，如最大的賣點是戶型設計，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向於實用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型通過增加房間數目、強化功能空間的手段達到效果；戶內公共走道、室內走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設計更趨完善。（1）、主人房帶衛生間，已成為中大戶型設計的必須配備條件；（2）、工作陽台的設置，應合理、方便（以前是家務操作、觀景在一個空間內實現）；（3）、書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套，使室內生活豐富多彩，居家舒適；（4）、玄關的設計，增加戶內空間層次，與生活水平提高的社會現實相吻合，使入室更衣、換鞋等新風尚變得可能，促進居家健康化、安逸化。功能分區必須明顯：（1）、確立三大分區理念：動態靜態分區、工作空間和生活空間分區、公共和秘密空間分區在設計中貫徹；（2）、打破平面廳室劃分的傳統，利用突出的邊角、台階、隱行走道等進行空間劃分，使空間層次感更強，空間變化更大。戶型設計更貼近人性。設計觀念的變革：（1）、朝向觀念的變革，不必再追求戶戶朝南，景觀與朝向同樣重要，在戶型設計中更關注景觀方向而不是南北方向；（2）、需求觀念的變革，從人口構成確定居住空間，必須注重安全第一。
而在那些戶型比較一般的項目上，就力求環境景觀園林設計有些出彩的新意。
「先做賣相」的觀點，堅持要求項目開盤時必須完成一個漂亮的小區大門、一條主軸景觀商業大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨舒適的樣板房等。現在許多項目在樓房建好之前，先做好環境景觀園林，目的都是為了營銷的需要。開發商只有完成銷售才能實現利潤，因此不得不要求設計規劃工作也為營銷服務。
五、 劃設計除了遵循專業規范以及技術要點之外，還應盡量考慮中國傳統建築景觀學說的基本禁忌。
一般來講，容積率、建築密度、綠化率等技術要點都是規定死的，只能在這些前提下做規劃設計。但傳統建築景觀學說，很多設計師都不大了解，所以經常在這方面出問題。另外，在樓盤規劃和戶型設計方面，關於路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加註意，就可以完全避免的，關鍵在於設計師必須懂得這些基本禁忌。
一般來說：「一個項目成敗的70％在於前期策劃。」這個前期策劃中，所有關於項目定位，目標消費群定位、價格定位、營銷概念定位等等重要的理念，其實全都在規劃設計方案里體現出來。開發商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規劃設計方案中。所以在規劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規劃設計上費了兩三年的功夫，最後一舉成功，絕對不是偶然的。
六、發展商與建築商的關系
在市場經濟環境下，發展商面對的是使用者市場，發展商要迎合使用者的口味；建築師面對的是開發商的市場，建築師自然要迎合開發商的口味。建築師是開發商的設計顧問，在均衡開發項目與社會、經濟、城市、技術、環境等各方面為開發商定位平衡點；開發商也是建築師市場顧問，在提供精確的市場化對建築設計的要求後，使建築師的創作最終切合使用者需求的脈搏。
七、選好建築師的技巧
建築是缺陷的藝術，大樓建好，交工驗收後，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使發展商的良苦策劃難以實現。發展商以贏利為目的，設計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經濟利益的實現。因此，從一開始就應該選好建築師。選建築師的原則：不重關系重能力；不重價錢重質量；不單看單位，還要看個人（業績、經驗、當面交談）
八、發展商與建築師的交流
發展商與建築師在相互信任、彼此依賴的基礎上著重注意如下：建築師必須加強口頭表達能力，增強理論知識；建築師必須有組織協調能力，並在設計過程中記錄下所有重要的談話內容、方能明確發展商的觀點和意圖； 開發商應當給予相應寬松的創作環境，應尊重設計的專業性，不要盲目加以意見，左右設計師。
前期工作是創作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設計成功與否，也關繫到項目建設的是否順利。因此，設計的前期階段，建築師應主動和開發商聯系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構思，從專業技術的角度給予轉化和升華。
建築師還必須協調和和統領各個工種的關系，加強相互的溝通和協調，使建築設計在建設工程中不斷完善和落實。為減少建成與原設計的差距，建築師必須始終不懈貫徹設計意圖，了解不同工種的配合。這也是一個建築師綜合能力的體現。
限時間、趕進度的設計難出精品；發展商缺乏審美觀難出精品；建築師缺乏對市場認識和了解，難出精品；發展商對建築高度干預太多，難出精品。
九、策劃師與建築師
在過去是兩點成一線，發展商直接找會畫圖紙的設計院，一拍即合，一合就畫，畫出來就施工，然後賣樓，買不動請人策劃，策劃走幾步成殘局，就死棋。
現在應該是發展商、策劃師、建築師三點成一線的時候了，成功的建築師必須了解民眾、樓盤潛在客戶的需求。策劃師的介入使得建築師更加了解市場的需求，同時對於政府管理機構的管理思路非常清楚，能主動處理雙方的關系。策劃師有比建築師更多的時間、更多的機會去接觸、了解民眾、市場、購房者的心理。或者說，了解民眾是策劃師的一種職業要求。策劃師要了解民眾購房心態上、在了解房屋市場的有效需求上，為建築師提供說法，不至於讓不明白市場需求的建築師設計出的房屋，就象舞台上走來走去的模特而遠離民眾。 房地產管理需要關注問題一、房地產業與涉稅有關的運作模式 （1）、土地及房產的取得。它包括了從政府一級市場出讓取得及二級市場轉讓、合作、合資股權變更方式取得。 （2）籌資形式：銀行貸款、非金融業的貸款、客戶按揭貸款、以未來商品房抵押的融資貸款等形式。 （3）、規劃設計環節與稅收的內容。 （4）、項目施工建造方式。委託方式為分項目、分標段、分時間發包給施工企業或總包給施工企業。具體分為招標、議標、或直接委託施工。 （5）、銷售策劃環節涉稅主要內容。自行銷售和委託他人銷售。 （6）、取得收入方式。房地產業收入分為預售及現房銷售。 （7）、成本分類。主要是開發成本和開發費用兩部分組成。其中開發成本按經營用途進行分類。包括以下八項內容：土地徵用及拆遷補償費用、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用、不可預見費、開發間接稅費。開發費用包括三大項：管理費用、銷售費用、財務費用。 （8）、商品房完工界定及所有權轉移方式。現行所得稅規定已完工作為所得稅結算時間，因此以何種方式作為完工及所有權轉移時間對稅收相當重要。 （9）代建工程的開發。企業接受政府和其他單位委託，代為開發的工程。代建工程包括：統建房、周轉房、安置房、代建城市基礎設施和公共配套設施的開發。二、房地產企業開發審批過程及批件（1）立項審批一般步驟是，由開發公司向建委提出立項申請，建委與經委會簽審批文件，開發公司憑立項文件，向計劃委員會申請投資計劃。（2）規劃審批由規劃管理、土地管理、財政部門負責，通常包括辦理「三證一書」，即「規劃用地許可證」、「國有土地使用權證」、「建設工程規劃許可證」、「選址意見書」（確定用地范圍，審核紅線圖）（3）施工審批房地產公司向建委報送規劃許可證和規費繳納憑證等資料，申請「施工許可證」，由建委、環保、市政公用部門負責。（4）銷售審批依據《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》，需要辦理「預售許可證」或「銷售許可證」。（5）產權審批商品房交付使用後，由業主向房管局報送購買房產的資料，辦理房產證。三、檢查前期工作中需要企業提供資料主要包括： （1）建委的立項批復。 （2）城市規劃管理局建設用地許可證、建設工程規劃許可證。 （3）城鎮國有土地使用權出讓合同以及相關補充合同。 （4）國土資源局頒發的國有土地使用證。 （5）土地開發協議及補充協議.（通過協議列支拆遷費和開發費的依據）。 （6）建委頒發的施工許可證。 （7）企業與施工企業的施工合同，了解企業的建安工程支出。 （8）規劃局頒發的建設工程規劃驗收合同通知書和建委頒發的建設工程竣工驗收備案表（確定開發成本的終止日），開發產品竣工證明報房地產管理部門備案（成本對象）。（9）房地產管理局測繪隊頒發的測繪明細登記表。（10）、房屋所有權證，作為檢查人員了解自用產權、移送產權、轉讓產權以及銷售產權的依據。（11）、房屋管理局頒發的商品房銷售（預售）許可證，作為可售面積的依據。（12）、企業簽署的所有商品房預售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據。
策劃好的樓盤，不但能賣出去，而且住進去後還要三年、五年、十年不過時還能升值，這才是真正的策劃大師。

⑻ 房地產開發項目完整的項目管理計劃包含哪些內容並如何控制

第一部分 投資管理
第一章 項目投資管理制度 6
第二章 項目建議書編制指引 9
第三章 項目可行性研究報告編制指引 11
第四章 項目立項評審決策指引 19
第二部分 規劃設計管理
第一章 項目設計管理制度 21
第二章 規劃方案設計作業流程 25
第三章 建築方案設計作業流程 26
第四章 景觀環境設計作業流程 27
第五章 規劃設計指引編制要點 28
第六章 規劃設計任務書編制要點 33
第七章 項目規劃方案評審指引 36
第八章 建築單體方案評審指引 38
第九章 景觀設計任務書編制要點 41
第十章 施工圖審查基本要求 44
附：項目規劃設計方案簡評表 46
施工圖審查意見表 49
第三部分 工程管理
第一章 工程管理組織 51
1.1管理組織機構 51
1.2項目經理部的組織管理 52
第二章 經濟合同管理 55
2.1經濟合同管理規定 55
2.2工程類合同編制要點 59
2.3標准格式合同內容要點 61
2.4對外合同及付款簽批的意見 63
2.5合同付款管理程序 66
附：經濟合同審批表（500萬元以上） 68
經濟合同審批表（500萬元以下） 69
經濟合同付款審批表 70
合同管理台帳 71
第三章 采購與招標管理 72
3.1招標管理規定 72
3.2材料設備采購規定 78
3.3甲供材料設備采購操作要點 81
3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83
附：招標文件審批表 85
中標通知書 86
投標承諾函 87
履約保證金保函 88
材料設備采購計劃表 89
零星（緊急）采購審批單 90
限價（指定品牌）材料設備審批表 91
乙供材料設備審定表 92
第四章 工程進度管理 93
4.1工程進度管理規定 93
4.2施工進度控制流程 95
4.3施工進度控制指引 97
4.4進度計劃內容編制要點 99
第五章 工程質量與施工管理 100
5.1項目施工管理規定 100
5.2施工組織設計制度 104
5.3技術交底及施工圖會審制度 108
5.4樣板指路制度 110
5.5工程質量現場檢查內容與要求 113
5.6材料設備質量技術要求管理規定 115
5.7材料設備進場驗收指引 117
5.8質量保證資料檢查要求 119
5.9分部（項）專業工程驗收檢查要求 121
5.10項目預驗收檢查要點 122
5.11項目竣工驗收檢查要點 124
5.12工程技術檔案范圍與建檔要求 126
5.13工程竣工總結編制指引 132
5.14工程管理獎罰制度 135
附：重點監管部位質量監管計劃表 136
材料設備質量監管計劃表 137
材料設備進場驗收單 138
甲供材料設備台帳 139
第六章 工程造價管理 140
6.1成本管理制度 140
6.2工程設計變更管理規定 143
6.3現場簽證管理規定 147
6.4項目成本核算與分析指引 149
6.5工程結算控制指引 151
6.6工程造價管理獎罰制度 154
附： 設計變更審批表 155
設計變更通知單 156
現場變更簽證通知單 157
現場變更簽證費用審核單 158
成本動態統計控製表 159
現場簽證統計台帳 161
設計變更統計台帳 162
合同統計台帳 163
第七章 安全文明生產管理 164
7.1安全文明生產管理制度 164
7.2施工現場安全風險與環境因素識別指引 168
7.3施工現場安全檢查指引 170
7.4施工現場文明生產管理要點 172
7.5工程事故處理指引 173
第四部分 營銷管理
第一章 組織架構與編制 175
第二章 營銷策劃管理 176
2.1 總則 176
2.2 總體策劃 177
2.3階段策劃及實施 178
2.4市場調查與前期策劃 179
2.5營銷策劃工作規范——房地產全程策劃標准 182
第三章 現場銷售工作管理 192
3.1銷售准備 192
3.2現場銷售過程 193
第四章 現場銷售工作規范 195
4.1銷售准備工作 195
4.2銷售價格管理要點 199
4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201
4.4銷售面積確定操作要點 202
4.5銷售工程設計裝修注意事項 204
4.6廣告方案與實施操作 206
4.7銷售過程管理要點 209
4.8房產價格折扣管理指引 211
4.9銷售收款指引 214
第五章 客戶服務工作規范 217
5.1客戶服務部職責 217
5.2客戶資料管理指引 218
5.3退換房辦理指引 220
5.4更名辦理指引 222
5.5客戶按揭代辦指引 224
第六章 營銷費用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度

1 總則
1.1 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，公司所有擬開發項目必須經過科學論證和決策。
1.2公司房地產開發項目的選擇決策應基於市場需求、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。

2 項目投資建議
2.1計劃配套部負責根據擬開發項目的情況，在公司范圍內組織人員，進行新項目調研，新項目的調研應包含土地背景信息、當地城市發展狀況和房地產市場基本信息等。
2.2計劃配套部組織相關部門對相關調查信息進行經濟技術指標測算，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應符合《項目建議書編制指引》的規定。
2.3項目建議書經總經理辦公會批准後，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。

3 項目投資論證
3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責制定和實施項目論證階段的工作計劃。
3.2項目論證階段的工作內容包括，但不限於：
1）宏觀和微觀投資環境分析；
2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析；
3）項目初步定位；
4）資金來源計劃及融資方案；
5）投資估算；
6）經營效益分析等。
3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告後，報公司總經理辦公會審查。
3.4計劃配套部根據總經理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，並為提交投資決策委員會審議做好資料准備。
3.5《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務部、市場部、工程造價部和工程技術部等相關部門有責任予以積極配合。

4 項目投資決策
4.1開發項目的立項決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。
4.2總經理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告後，由總經理確定召開評審會議。總經理辦公會做出的評審決定包括三種：
1）同意立項；
2）不同意立項；
3）推遲立項。
4.3 總經理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規定時間內完成補充論證，並再次提交總經理辦公會審議。
4.4總經理辦公會同意立項後，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。
4.5投資決策委員會同意立項後，計劃配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊「經濟合同管理」的規定執行。

5 項目並購及合資合作
5.1項目並購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規定執行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術、經營、銷售等方面無控制權的，原則上不參與。
5.2計劃配套部負責項目兼並和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批准。
5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊「經濟合同管理」的規定執行。

6 項目變更與調整
6.1項目運作過程中發生的項目變更，包括但不限於：發展延伸、投資的增減或滾動使用、規模擴大或縮小、後續或轉產、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。
6.2投資項目變更時，由計劃配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析後編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。

第二章 項目投資管理工作流程圖

第三章項目建議書編制指引

1 城市規劃及發展簡述

2 項目決策背景及摘要
2.1外部環境
1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；
2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；
3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
2.2內部因素
1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。

3 項目概況
3.1宗地位置
3.2宗地現狀
四至范圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。
3.3項目周邊的社區配套
3.4項目周邊環境
3.5大市政配套
3.6規劃控制要點
總佔地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建築面積、公建建築面積；綜合容積率、住宅容積率；建築密度；控高；綠化率等。
3.7土地價格
3.8土地升值潛力初步評估
3.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。

4 法律及政策性風險分析
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。

5 市場分析
區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵；產品定位及建議。

6 主要經營指標分析
開發建設期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務分析；贏利能力分析。

7 結論和建議

第四章 項目可行性研究報告編制指引

1 項目決策背景及分析
1.1外部環境
1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；
2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；
3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
1.2內部因素
1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。

2 項目概況
2.1宗地位置
宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。（附圖：項目在該城市的區點陣圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建築物的相對位置和距離、地段的定性描述）。
2.2宗地現狀
1）四至范圍；
2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；
3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積；
4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，並說明對拆遷及項目開發進度的影響；
5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建築物原有樁基及地下建築/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；
6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建築、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）
2.3項目周邊的社區配套
1）周邊3000米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。
2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。
2.4項目周邊環境
治安情況、空氣狀況、雜訊情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。
2.5大市政配套
周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。
2.6規劃控制要點
1）總佔地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；
2）住宅建築面積、公建建築面積，公建的內容，並區分經營性和非經營性公建的面積；
3）綜合容積率、住宅容積率；
4）建築密度；
5）控高；
6）綠化率等。
2.7土地價格
土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。
2.8土地升值潛力初步評估
從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
2.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。

3 法律及政策性風險分析
3.1項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述
3.1.1項目用地現狀
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件。
3.1.2計劃手續
項目是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。
3.1.3規劃手續
規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件。
3.1.4土地手續
征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。
1）項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。
2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。
3）政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發的影響。
3.2合作方式及風險評估
合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。
3.3總體評價
對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

4 市場分析
4.1區域住宅市場成長狀況
區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。
4.2區域內供應產品特徵
各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會點和威脅點。
4.3區域市場目標客層研究和市場定位
各檔次產品目標客層特徵及輻射商圈范圍、本案目標人群特徵、確定目標客戶、市場定位。
4.4整體市場對本案有重大影響的因素
產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵等。
4.5產品定位及建議
戶型類型、面積標准、不同類型產品的比例。

5 規劃設計初步分析
5.1規劃設計的可行性分析
規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。

6 工程及銷售計劃
1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。
2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的佔有率。
3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場佔有率，銷售計劃實現的可行性分析。

7 投資收益分析
7.1成本預測
說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設、總建築面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。
7.2稅務分析
營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。
7.3經濟效益分析
1）項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。
2）項目開發各期的利潤體現。
3）敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。
4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。
7.4項目資金預測
資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現金流量分析。

8 綜合分析與建議
8.1優勢
從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。
8.2劣勢
從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。
8.3機會
從市場機會、提高市場佔有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。
8.4結論和建議

附表1 開發成本測算

項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）
一、土地價款支出
二、前期開發准備費
三、主體建築（裝飾）工程費
四、主體安裝工程費
五、社區管網工程費
六、智能化系統費
七、園林環境工程費
八、配套設施費
九、其它建設工程支出
十、管理費用
十一、銷售費用
十二、財務費用
十三、各項稅金
十四、預備費
十五、總計
在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項目名稱： 製表人：
編制單位： 編制日期：
項 目 序號 總金額
（萬元） 可售面積
（M2） 單位金額
（元/M2） 備 注
一、銷售總收入 1
1 多層住宅收入 2
2 高層住宅收入 3
3 小高層住宅收入 4
4 公建收入 5
5 車庫收入 6
6 其他收入 7
二、各項支出總額 8
1 建造成本 9
1.1土地價款支出 10
1.2前期開發准備費 11
1.3主體建築工程費 12
1.4主體安裝工程費 13
1.5社區管網工程費 14
1.6智能化系統 15
1.7園林環境工程費 16
1.8配套設施費 17
1.9其他建設工程支出 18
2.0預備費 19
2 銷售費用 20
3 管理費用 21
4 財務費用 22
5 營業稅金及附加 23
四、利潤總額 24
減:所得稅 25
五、凈利潤 26
六、項目投資總額 27
七、收益率 28
1 毛利率
2
29
2 銷售利潤率
30
3 成本利潤率 31
4 成本凈利率 32
5 投資利潤率 33
6 投資凈利率 34

附表3 開發各期利潤預測

經濟指標 年 年 年 合 計
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
結算面積（m2）
單位利潤（元/m2）
利潤（萬元）

第五章 項目立項評審決策指引

1 項目可行性評審方式和要求
1.1項目立項的評審經兩步完成，包括總經理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。
1.2總經理辦公會的評審採用資料審查方式進行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。
1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。

2 評審內容要點
2.1項目可行性研究報告及相關附件資料的審查
1）所用背景資料的可靠性；
2）可行性論證分析的內容是否完整；
3）分析方法是否可行；
4）是否存在先入為主的「假設」。
2.2擬開發項目與公司房地產發展戰略的符合性
1）所在地域選擇；
2）開發產品的選擇；
3）項目品牌與企業品牌的協調性；
4）開發項目規模；
5）開發項目檔次；
6）目標客戶選擇。
2.3投資收益及風險
1）風險分析是否充分；
2）風險規避措施是否可行；
3）潛在風險對公司經營策略的影響；
4）投資收益測算的可信程度；
5）投資收益是否滿足要求。
2.4項目策劃的評價
1）項目規劃分析與公司業務策略的符合性；
2）規劃概念的創新；
3）工程計劃及銷售計劃是否可行。
2.5資源能力評價
1）開發項目對近期經營計劃的影響；
2）資金來源的可行性；
3）項目開發管理能力；
4）專業資源及解決途徑的可行性。

3 項目可行性評審決策會議
3.1評審會計劃應至少提前3天通知各與會人員，並隨附《項目可行性研究報告》及相關資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關資料。
3.2評審人員可先行與報告編寫相關人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。
3.3評審人員在會議最後做出書面的綜合評估意見、開發建議和評審結論。
3.4計劃配套部在三天內綜合分析各委員意見和評審結論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發。

4 評審決策結論
評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。

第二部分 規劃設計管理

第一章 項目設計管理制度

1總則
1.1項目設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建築方案設計、施工圖設計（初步設計）、景觀設計等。
1.2全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控製成本的重要途徑。

2 項目設計管理過程的一般規定
2.1項目設計管理內容
2.1.1總工辦負責對項目設計工作進行全過程監管，各設計階段的管理要求包括，但不限於：
1）編制、審查各階段設計指導及設計任務書；
2）選擇符合資格要求的設計單位；
3）配合成本控制、實施限額設計；
4）參與設計過程（或事後檢查）重要階段的評審；
5）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果；
6）組織各設計階段的銜接、協調；
7）明確設計更改控製程序，並保證設計更改按規定的程序進行；
8）項目完成後的設計總結、資料備案。
2.1.2各設計階段的監管工作安排，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監管計劃必須明確設計過程中監管內容、責任和具體措施。
2.1.3項目設計過程中與設計單位或其他單位的組織與技術介面要求，總工辦在委託設計時必須以書面形式明確，確保各方按規定的要求進行設計信息交流和資料提供、設計成果審查及確認等。
2.2設計要求
2.2.1總工辦必須按規定作業流程和指引文件，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。
2.2.2所有應由開發商提供的項目設計依據，以及設計技術標准都必須作為設計任務書的附件一並提交設計單位，並與設計單位進行確認。
2.2.3為保證各階段設計要求的准確、完整，並符合相關法規要求和公司規定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。
2.3設計過程跟進
2.3.1總工辦應按設計監管工作安排，依據設計委託合同對設計過程進行連續監督檢查，以保證設計工作進度符合規定要求。
2.3.2設計過程中，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。
2.3.3設計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，並存檔備案。
2.4設計成果
2.4.1與設計單位訂立的設計委託合同，或其附件中，必須明確規定對設計成果提交的具體形式和審查要求，確保設計單位提交的設計文件完整性和設計深度。
2.4.2根據項目的規模和具體情況的需要，可委託有資格的技術專家對設計單位提交的設計成果進行審查。
2.4.3各階段設計成果審查均必須包括經濟性的審查，規劃方案設計及擴初設計須進行成本估算或概算，施工圖設計須進行成本預算，確保在項目總成本的控制范圍內。
2.4.4審查中發現的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設計單位，責成設計單位進行修改，並跟蹤記錄。

⑼ 為什麼說我國的市場是不完善的，具體有哪些方面，以及原因

國債政策是國家宏觀經濟政策的一個重要的子系統，是財政政策的有機組成部版分，是調節資源配置、經濟利益權及其整個經濟運行的重要杠桿之一。本文擬從理論和實踐的結合上，就國債政策的若干問題提出一些看法，以供有關方面進一步研究參考。

一、我國中長期國債政策存在的主要問題

⑽ 房地產市場管理不夠完善的具體表現有哪些

我國房地產經濟管理中存在著各種各樣的問題，這些問題主要表現在管理流回於形式、各項機制不夠完善答、政府政策不穩定以及目標不夠清晰等方面，然而這些問題並非一朝一夕就能解決的，它需要從大局著眼，全面分析整個房地產經濟管理中的不足之處，進而拿出科學合理的改進措施以加強我國的房地產經濟管理，促進房地產行業的健康發展。