房地產估價中，假設開發法是評估具有投資開發或再開發潛力的房地產的版估價，如待開發的土地權(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬於毛地的范疇)，以下統稱為「待開發房地產」。
假設開發法最基本的公式為：
待開發房地產的價值＝開發完成後的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費
❷ 估價假設和限制條件包括哪些內容
估價假設和限制條件是估價報告的重要組成部分，對體現估價機構和估價人員的專業勝任能力和職業道德，防範執業風險，告知估價報告使用人正確使用估價報告具有重要意義。12月29日下午公司全體人員就估價假設和限制條件的規范表述和應注意的問題，一起進行了探討。這部分內容是我們做的估價報告中不可或缺的一部分，大家都很熟悉，溫故而知新，希望大家能有所收獲。
一、估價假設和限制條件的重要性和目的
在房地產估價報告中，估價假設和限制條件是一個專門內容。這部分內容對於正確了解估價活動的前提條件和正確掌握估價結果的價值內涵，具有十分重要的作用。
關於這一點，我們也可以通過《房地產估價理論與方法》（2011年5月版）一書中關於房地產估價的完整定義來體會。專業房地產估價是「房地產估價機構接受他人委託，委派房地產估價師，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹的程序，依據有關法規、政策和標准，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，並提供相關專業意見的活動」。這一定義明確強調了房地產估價必須在「在合理的假設下」進行。
在房地產估價報告中表述估價假設和限制條件的目的，主要有下列三點：
(l)有針對性地說明估價所必要、但不能完全肯定、而又必須予以明確的一些假設和前提條件（即估價結果成立的一些前提條件），其內容涉及明確估價對象的權屬性質、范圍界定、價格類型、價格內涵、估價時點、用途和實物狀態等方面。
(2)體現房地產估價機構和估價人員的專業勝任能力和職業道德，並起到一定的自我保護和風險規避的作用。
(3)告知和提醒估價報告使用者注意這些假設和限制條件，並對他們起到一定的保護作用。
顯而易見，無論是估價人員還是估價報告的使用者，都應該重視估價假設和限制條件。
❸ 對房屋進行評估，採用土地假設開發法測算土地的評估總價，請問誰有具體的測算表
在建工抄程徵收時可以襲採用假設開發法進行評估，由於各地的房地產市場價格是不同的不會有具體的測算表或公式能准確算出其土地評估總價，只能是按類似於房地產市場價去類比。在建工程的評估價=續建完成後的房產價值-續建成本-管理費-投資利息-銷售費用-續建投資利潤-買方購買在建工程應負擔的稅費。
建設完成後的房屋的市場價格中含兩塊，一是土地的市場價，二是建造費用。市場銷售價減去建造費用就是土地的評估價。（市場法評估）
❹ 1. 假設開發法，市場法，收益法的本質，理論依據，適用對象，條件是什麼各種方法估價如何操作
假設開發法也稱為剩餘法、預期開發法、開發法、是預測估價對象開發完成後的價值和後續開發建設的必要支出及應得的利潤，然後將開發完成後的價值減去後續開發建設的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。
假設開發法的本質：與收益法相同，是以房地產的預期未來收益（具體為預測的開發完成後的價值減去預測的後續開發建設的必要支出及應得利潤後的余額）為導向來求取房地產的價值。
假設開發法的理論依據：與收益法相同，是預期原理。
假設開發法適用的估價對象：凡是具有開發或再開發潛力並且其開發完成後的價值可以採用市場法、收益法等方法求取的房地產，都適用假設開發法估價，包括可供開發建設的土地（包括生地、毛地；熟地，典型的是房地產開發用地）、在建工程（或者稱為房地產開發項目）、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產（包括重新裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬於毛地的范疇）。
運用假設開發法估價條件：①要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；②要有一個明朗、穩定及長遠的房地產政策，包括有一個長遠、公開的土地供應計劃；③要有一個全面、連續及開放的房地產信息資料庫，包括有一個清晰、全面的有關房地產開發建設和交易的稅費清單或目錄。如果這些條件不夠具備，在運用假設開發法估價時會使本來就難以
預測的房地產市場的客觀方面，人為地摻人了更多的不確定性因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對開發完成後的價值以及後續必要支出的預測也會更加困難。
運用假設開發法估價一般分為以下6個步驟：
①調查分析待開發房地產狀況；
②選取最佳的開發利用方式，確定開發完成後的房地產狀況；
③預測後續開發經營期；
④預測開發完成後的價值；
⑤預測後續必要支出及應得利潤；
⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。
市場法也稱為比較法、市場比較法、交易實例比較法，就是選取一定數量、符合一定條件，發生過交易的類似房地產，然後將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法，測算出的價格稱為比准價格 本質是以房地產的實際成交價格為導向來求取房地產價值
市場法的理論依據：替代原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格
市場法適用的估價對象 ：同類房地產較多，且交易活躍。如：住宅寫字樓商鋪、標准廠房 房地產開發用地
市場法估價需要具備的條件 ：在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易
市場法估價的操作步驟：
搜集交易實例；
選取可比實例 ；
對可比實例的成交價格進行適當的處理（即修正；
求取比准價格
三類修正：
交易情況修正——實際交易情況與正常交易情況不同
市場狀況調整——成交日期與估價時點不同（兩個時點上的房地產市場狀況不同）
房地產狀況調整——可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況不同
收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是根據估價對象的預期未來收益來求取估價對象價值的方法。 將預測的未來收益轉換為價值，類似於根據利息倒推本金，稱為資本化。
收益法的本質：是以房地產預期未來收益為導向求取房地產價格，測算出的價值稱為收益價格
收益法的理論依據： 預期原理——決定房地產當前價值的，重要的不是其歷史價格、開發建設已花費的成本或者過去的房地產市場狀況，而是房地產基於市場的未來所能帶來的收益。
收益法的適用的估價對象：是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產。它不限於估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的潛在能力即可。
收益法估價需要具備的條件：房地產未來的收益和風險都能夠較准確地量化（預測）
收益法的操作步驟：
搜集並驗證可用於預測估價對象未來收益的有關數據資料。
預測估價對象的未來收益（凈收益）。
求取報酬率或資本化率、收益乘數。
選用適宜的收益法公式計算收益價格。
❺ 試述房地產用假設開發法估價需要具備的條件及報酬率與投資風險的關系.
含義：
假設開發法又稱開發法、預期開發法、剩餘法，是將預測的估價對象未來開發完成後的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
具備條件：
假設開發法適用於具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地(包括生地＼毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬於毛地的范疇)。
對於有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開發房地產，難以採用假設開發法估價。因為在該房地產的法定開發利用前提未確定的情況下，其價值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價的話，估價人員可根據所推測的最可能的城市規劃設計條件來估價，但必須將該最可能的城市規劃設計條件列為估價的假設和限制條件，並在估價報告中作特別的提示，說明它價果的影響，或估價結果對它的依賴性。
在實際中運用假設開發法估價的結果的可靠性如何，關鍵取決於下列兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式(包括用途、規模、檔次等)。②是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發完成後的房地產價值。
報酬率與投資風險的關系：
這個問題我想你也應該明白，從投資學的角度來講，當然是高風險高收益，這是合理的，也是公平的。就算是房地產項目也是一樣的！ 因此兩者之間當然是正比關系（不過肯定不是嚴格的正比）。
當然還有一些偶然因素，不過應該另當別論！
❻ （房地產估價）談假設開發中現金流量折現法與計算利息方法的區別
3大區別：
1.對於抄開發完成後的價值和後續的建設成本，管理費用，銷售費用，銷售稅費等的測算，在傳統方法中主要是根據估價時點的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價時點的金額，而在現金流量折現法中，是模擬房地產開發過程，預測它們未來發生的時間以及未來發生時的金額，即要進行現金流量預測。
2.傳統方法不考慮各項收入，支出發生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算其投資利息，計息期通常到開發完成之時，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售，而現金流量折現法要考慮各項收入，支出發生的時間不同，即首先要把它們折算到同一時間上，然後再相加減。
3.在傳統方法中投資利息和開發利潤都是單獨顯現出來的，在現金流量折現法中這兩項都不顯現出來，而是隱含在折現過程中，因此，現金流量折現法要求捳率既包含安全收益部分，又包含風險收益部分。
❼ 房地產估價（假設開發法）
我是這樣理解的，9-3的時點是現在，而交易期是改造完成後，也就是一年以後，所以專稅費發生在一屬年以後，所以要折現。9-4中時點是2011年9月1日，而也是在價值時點購買在建工程，也就是說交易發生在價值時點上，所以不用折現。
個人觀點，僅供參考，希望對你有幫助，望採納！
❽ 拆遷房房產評估的方法有哪些
企業征地拆遷中五種評估方法分別是：重置成本法、收益法、市場比較法、假設開發法、基準地價修正法。吳少博律師總結
第一、重置成本法
重置成本法最常見的評估方式，也就是所謂企業的地上建築物、廠房進行重置。選擇一個評估時間點，假如要求5月1日起進行實地徵收，由這個實際的評估時間點所得出的重置價值。例如，土建的價值+人工的價值+相關稅費的價值=所得重置價值，再扣除相應的折損率（70％或80％等）。
成本法在以前就運用相當廣泛，土地價值，房屋價值都可以運用成本法進行評估，但現在590號令以及建設部的房屋徵收評估辦法都要求按照市場比較法。
第二、收益法
在590號令當中有相關的要求，如果用於生產經營則對於其生產經營的評估要運用收益法，其實就是預估一下未來預期收益，選取適當的資本化率來體現，把資本投入到不動產所帶來的收益率。資本化率的概念在實踐當中不常運用，意思是把不動產房屋、土地投入到相關的收益當中所產生的利潤率。
收益法主要評估一些在實踐當中進行實際生產經營的商業性質的主體，一些勞動附加值比較大的勞動密集型行業、專利技術性可帶來的勞動收益成幾何倍增長的行業，原則上對其行業企業應按照收益法進行實際評估。
收益法在實踐的過程中運用不是很多，評估公司不涉及收益法部分，評估公司運用較多的是成本法和市場比較法兩種。
第三、市場比較法
需要注意的是，參照類似的房地產市場價值，意思就是要根據同區位、同地段、同性質（國有、集體）、同用途（商業、工業、住宅），商品房包括住宅和商業用途。在實踐的過程中需要注意屬於什麼用地，要參考附地范圍相同性質的用地價值，主要是參照類似房地產市場的價值。
第四、假設開發法
假設開發法在實踐中運用不多，例如我所律師在貴州雲岩區遇到的案例，開發商反過來作為被拆遷人與政府交流，必然運用到假設開發法來進行實際評估，開發商需要土地利用實際開發，土地開發後目的可能作為商業、住宅，也有可能是廠房，需要運用土地開發滿足主體要件。所以要預估出土地開發後的價值，扣除相應的稅費、土地利用後相應的損耗等所體現出的市場價值。
很多中小型企業都希望適用假設開發法，特別針對一些未利用的土地，也就是開發商購買後沒有實際利用，還在申請審批規劃等文件的時候，佔用土地的行為就應該運用假設開發法來進行評估。例如，唐山某鋼鐵企業，企業進行外遷，與政府進行協商如何評估剩餘土地的價值，必須運用假設開發法來評估土地使用權的價值，實踐當中運用相對較少。
第五、基準地價修正法
基準地價修正法主要是評估土地在進行實際區位確定的時候使用的一種評估方法。按照土地的位置確定修正的系數以及修正出來最後的價值，在實踐當中應用不是很廣泛。
❾ 假定被評估房地產可以永續使用，預計前3年的純租金收入分別為3萬元、2萬元、1萬元，從第4年開始年純收益
3/(1+10%)+2/(1+10%)^2+1/(1+10%)^3+[3/10%]/(1+10)^3
❿ 我要寫個杭州西湖區文一西路 房地產估價報告，用的是假設開發法。有些問題需要各位大蝦幫忙，謝謝。
要確定開發成本最好咨詢有關部門；實際的銷售費用、管理費用占開發完成後房地產價值的比率遠遠要大於你在報告中所使用的比率，具體的確定方法夠寫一本書了，最好還是沿用最近報告中的比率