房地產企業如何應對稅務風險

Ⅰ 房地產開發企業需防範哪些稅務風險

一、銷售收入確認方面應注意的問題：
1、價外收費、購房違約金、購房戶「更名費」等未確認銷售收入。如將水電「一戶一表」開戶費、燃氣管道初裝費、購房違約金、購房戶「更名費」等價外費用，作為「代收代付」款項核算；有的甚至不入公司賬，直接存入董事長、總經理個人賬戶或物業管理公司賬戶。
2、購房定金、購房首付款等預收房款，確認營業稅納稅義務發生時間滯後。企業在開發樓盤「開盤」前收取的購房定金，因未領取《商品房預售許可證》，公司採取「個人借款」形式入賬或不入賬，導致企業未及時申報營業稅。
3、「以物易物」、「以房抵債」銷售方式營業稅入庫不及時。目前，開發企業普遍存在將完工產品如營業用房（店面），抵付工程承包人工程結算款的現象。這樣往往使得開發企業未及時實現銷售收入，建築施工企業未及時體現營業收入，從而造成雙方營業稅申報不及時。
4、已售完工產品收入確認滯後。少數企業沒有嚴格按照國家稅務總局《關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）的規定，及時將符合開發產品完工條件確認的已售完工產品預收賬款，結轉為銷售收入，僅在辦理房產產權證前開具《不動產銷售專用發票》時，才將「預收賬款」結轉為「銷售收入」，從而延遲體現利潤，少繳企業所得稅。
二、開發成本確認方面應注意的問題：
1、虛列或者虛增成本費用，擠占企業利潤。
（1）開發企業代施工企業繳納的建築業社會統籌養老保險費，計入開發成本。這不僅使施工企業少計應稅收入，少繳建築安裝業營業稅等稅收，而且在建築工程決算時，如果施工企業又將這筆代繳費用計入工程造價，並開具建築業統一發票，將可能再次造成開發企業虛列開發成本，少計利潤，少繳企業所得稅。
（2）多列融資成本。開發企業除銀行貸款外，還向其他企業、個人進行大量「民間借貸」。有的企業往往出現無借款本金的利息支出，或用其他企業、個人（債權人）銀行利息憑據直接入賬，作為財務費用列支，以及支付借款的利率高於稅收政策規定的利率上限，並計入開發成本。
（3）虛開建築業統一發票。由於取得的《建築業統一發票》大部分未寫明具體項目名稱，往往只註明「零星工程款」，特別是市政公用、園林綠化、基礎土石方等工程，受專業知識、事後隱蔽工程量難以核實的限制，稅務人員在較短時間內難以對工程項目進行計量、核查。開發企業利用這些工程，實現用4.43%或5.43%的建築業營業稅去侵蝕25%的企業所得稅稅基。
（4）利用關聯交易轉移利潤。由於關聯方之間業務往來頻繁，轉移收入和費用的隱蔽性高等特點，往往成為企業轉移利潤、偷逃企業所得稅的手段。
（5）將與生產無關的費用計入成本。如有的企業將管理人員的汽車費用、旅遊考察費用列入公司支出。目前，稅法沒有這方面稅前扣除標準的限制，稅務人員又很難區分這類支出是否與生產經營有關，使得納稅人有機可乘。
2、未按配比原則結轉成本。如將應分期攤銷的費用一次性計入第一期項目的開發成本，造成前期開發成本多計，後期開發成本少計，通過項目的滾動開發，成本不斷歸集，不斷消耗利潤，最後將本應實現的企業所得稅消耗殆盡。另外，成本分配標准發生變化，或者成本核算對象（可售房產）實測面積與規劃面積出現差異時，企業未及時做出差異調整，也會造成多結轉開發成本。
3、多列預提費用。一些企業利用「預提費用」、「 待攤費用」等科目調整當期利潤。特別是預提「公共配套」費用數額大，在配套工程完工驗收之後不及時結轉配套工程成本，對預提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額。有的企業甚至在配套工程完工驗收之後仍繼續計提或重復計提「預提費用」，藉以偷逃稅款。
4、未按規定取得發票。有的開發企業自行采購部分電器材料、建築材料、綠化苗木等，未將這部分「甲供材料」成本並計施工企業的工程造價，侵蝕了建築業營業稅稅基。有的企業違反營業稅相關政策，將取得的外地建築業發票入賬，導致當地建築業營業稅流失。
三、納稅申報方面應注意的問題：
1、未嚴格執行企業所得稅預繳制度。開發企業未按規定預計毛利額。國稅發〔2009〕31號文件規定，開發企業對開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，應先按預計計稅毛利率分季計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。但企業「預收賬款」科目存在大量貸方余額，而季度申報利潤總額卻不含按「預收賬款」科目計算的預計毛利額，導致企業所得稅季度預繳額少申報。
2、納稅申報前未對預計毛利額進行調整。國稅發〔2009〕31號文件要求企業必須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告，但實際工作中，存在企業開發產品項目已完工並已結轉收入成本，但未按規定出具差異調整情況的報告，造成少申報企業所得稅的現象。
3、房產稅和城鎮土地使用稅申報不實。企業在經營過程中，因銷售開發產品相應進行土地使用權分割、轉讓，因此，在年度內企業所擁有的土地面積呈動態變化。企業未及時對存量開發產品實際佔用土地面積進行信息登記，未按時准確計算、繳納城鎮土地使用稅。另外，根據國家稅務總局《關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）的規定，企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅，但很多企業在未結轉至「固定資產」科目前，不申報房產稅，造成少繳房產稅。

Ⅱ 房地產公司如何合理避稅

看你公司是查賬徵收還是核定徵收了。

查賬徵收的是根據你開票金額來確定稅款，也就是按發票版收稅；權（這種情況的企業，可以跟客戶商量，收費便宜一點但不開發票。收款盡量走現金，千萬不要從公司賬戶上走）

核定徵收的是根據你的利潤為依據來確定稅款。（這種情況的企業，費用可以多做一點，沖減利潤。多少交點稅，不然稅務局會找麻煩。）

看的明白嗎？希望可以幫助你。

Ⅲ 房地產企業如何防範稅務風險

房地產企業如何防範稅務風險
一、銷售收入確認方面應注意的問題。
二、開發成本確認方面應注意的問題。
三、納稅申報方面應注意的問題。

Ⅳ 房地產企業如何應對稅務檢查

企業所得稅按國稅發2009（31號）文件相關規定核算，流轉稅要考慮預收房款必須交稅，分期收款的房款，只要合同收款期限到期，不論是否收到款，都要交稅，做到這些，稅務查賬一般就能過關了。

Ⅳ 房地產開發企業如何規避稅務風險

房地產稅是什麼？房地產稅所對應的為房地產行業，只要涉及房地產開發、交易、持有全鏈條環節的稅，都屬於房地產稅。

在中國，房地產稅包括增值稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地佔用稅等。

提到房地產稅就不得不說說房產稅了，現在還是會有不少人將房產稅和房地產稅混淆。

房產稅和房地產稅雖只有一字之差，但概念還是不一樣的。房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。

准確來說，房地產稅包含房產稅。

個人購房需要交什麼稅

個人購置新房，除了房款還需要承擔相應的稅費。

01 契稅

契稅，顧名思義，就是指對契約徵收的稅，是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。

房地產企業通過簽訂《房地產預收合同》所取得的收入，從企業所得稅的角度，不再存在“預收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預售合同》並收取款項，不管產品是否完工，全部確認為收入，因此，負有企業所得稅納稅義務。

房地產開發企業銷售未完工房屋取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

(1) 開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15%

(2) 開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%

(3) 開發項目位於其他地區的，不得低於5%

(4) 屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%

涉稅風險提示

在企業所得稅方面，房地產開發企業在預售過程中可能會出現以下幾類涉稅風險。

1. 隱瞞銷售收入。如提供虛假或者不完整的銷售面積，以商品房抵債，例如沖抵施工費、材料費等。

2. 未及時確認收入。房地產開發企業的開發項目已經完工並開始銷售，當滿足要求時，需要及時結轉收入，由於各種原因，常存在預收賬款未能及時結轉的問題。

例如，項目在年度內已經全部竣工，並取得了竣工備案表，根據企業所得稅發要求，年底“預收賬款”科目余額應全部結轉，若未能全部結轉即違反了企業所得稅法規定。

3. 混淆預售收入相關的稅金及附加稅前扣除問題。在企業月度或季度申報企業所得稅時，預售收入繳納的營業稅金及附加不能從當期利潤額或所得額中扣除；在年度企業所得稅匯算清繳時，與預計收入相匹配的稅金、附加及相關費用應該予以扣除。

04 印花稅（商品房銷售合同）

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則的規定，在預售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。

提醒各位房地產企業主，房地產企業開發經營中鏈條較長，業務復雜，房產交易只是房地產企業經營眾多鏈條環節中的其中一環。

一個房地產項目從土地獲取、規劃設計、融資，到建築施工、房屋預售、營銷、項目清算、物業管理等環節，每一項經濟行為都會產生稅金，涉稅風險點多，不合規的操作容易加重涉稅負擔。

Ⅵ 房地產企業如何合理避稅

充分利來用國家稅收政策：
（一自）內部工程迴避工程結算。
現行稅法規定：單位所屬獨立核算的內部施工隊伍承擔其所隸屬單位的建築安裝工程，凡同本單位結算工程價款的，不論是否編制工程概（預）算，滿足前述規定，恰當地造成適用不予征稅的條件，是我們開展相關避稅籌劃的關鍵。
（二）以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費。
工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設單位簽訂承包合同，適用建築業3％的稅率；否則，適用服務業5％的稅率。因此，以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費，可以收到節稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質，並在轉、分包過程中不違反相關法律限制。
（三）增值稅和所得稅進行籌劃，依靠稅收優惠政策進行節稅籌劃。
比如，房地產企業或者公司入住園區，享受財政返稅獎勵扶持，減輕企業在經營管理過程中的稅負。

Ⅶ 房地產開發企業的稅務處理有什麼需要注意的

您好，很高興為您解答！
房地產企業稅務處理違規總結
1．採取預售方式銷售開發產品，未按核定利潤率計算利潤額並入所得額計算繳納企業所得稅。
2．開發的產品已經銷售，不開具房屋銷售結算發票，收入掛記預收賬款，不按權責發生制原則計算應納稅所得額繳納所得稅。
3．銀行按揭房款、產權置換、房地置換、土地出讓、安置用房、商品房自用、抵債等銷售行為，不按權責發生制原則確認收入納稅。以上銷售行為，個別企業長期掛在往來賬上或根本不在賬上反映，尤其是銀行按揭和實行分期付款的銷售行為，納稅人不按照合同規定及時結轉收入，造成當期少繳稅款。
4．成本核算不規范，亂列成本費用。房地產項目開發周期長，成本費用配比、歸集和結轉核算復雜，容易造成成本核算混亂。企業通過虛列多列成本，扣除成本費用時未遵循權責發生制原則、相關性原則和配比原則，期間費用與成本，建造成本與銷售成本，直接成本與間接成本劃分不清，任意攤銷，虛列多列各類成本，造成不真實的盈虧，以達到不繳或少繳企業所得稅的目的。具體表現形式主要有以下幾種：
（1）利用行業特點調減成本。房地產公司利用開發周期長、成本劃分難的行業特點，將幾個開發項目不易區分的成本混在一起，設置一個「前期共同費用」賬戶，結轉經營成本時不按權責發生制原則和配比原則進行，而是根據收入情況，利用「前期共同費用」賬戶隨意調整，達到調減利潤、偷逃稅款的目的。
（2）股東個人負擔的借款利息支出，記入企業的財務費用支出，有的企業把應由股東個人的支出記入企業的管理費用，達到調減利潤、偷逃稅款的目的。
（3）業務招待費嚴重超支，多提折舊，多列財務費用等增加成本。
（4）企業捐贈、贊助、廣告、福利、獎勵等費用超標，不按規定記入成本。
（5）代收款項、價外費用不合並納稅。將煤氣開戶費、可視對講費、有線電視開戶費、更名費、拖交房款押金、罰息收入、違約保證金、定金等收入直接記入往來賬戶，未計收入申報納稅。
（6）外資開發商利用自身享受的稅收優惠政策，與內資企業合作進行開發，對補償給內資企業的不動產不作收入，不如實申報納稅。
（7）以代建房名義不按規定納稅。部分房地產開發公司對不屬代建性質的項目，以簽訂虛假的合同等手段冠以代建之名按取得的代建費收入納稅而不按銷售不動產行為全額納稅。
希望我的回答能夠幫助您，謝謝！

Ⅷ 企業如何規避稅務風險

「稅務風險」是企業風險管理中值得提及的一種風險，對中小企業而言更為重要。依法納稅和正確的稅務規劃，涉及到企業權益的真實性和業主權益的真實性以及業主權益的風險。

「稅務風險」會給企業的經濟造成莫大的創傷，並且嚴重干擾企業經營的正常運作，甚至會導致整個企業的經營危機乃至倒閉。

避免增值稅風險

企業現行納稅的稅種主要包括兩大類，即流轉稅和所得稅，而流轉稅主要是增值稅和營業稅，所得稅包括企業所得稅和個人所得稅。

對銷售入賬時間應按稅法規定的納稅義務發生時間確認銷售行為和發生，在取得銷售收入後應及時轉入相關銷售賬戶並及時計提應納稅金。

對於一般企業而言，財務會計核算制度比較健全，正常的銷售除了有時在入賬時間上會略有出入外，一般都能及時注入銷售賬的。因此，僅就一些特殊項目可能產生的「稅務風險」羅列如下：1．收取價外費用，未計入銷售納稅；2．實物投資未計提稅金；3．以各種促銷方式銷售未按實際銷售價計稅；4．「以物易物」未作視同銷售計提稅金；5．銷售殘次品、等外品、邊角余料、廢品等未作銷售計稅；6．隨同產品出售包裝物未計提稅金；7．自產或委託加工的貨物用於在建工程，未作視同銷售計稅；8．未劃清增值稅應稅項目與非應納增值稅項目的混合銷售，如劃分不清的，應繳納增值稅。

規避企業所得稅風險

企業所得稅的稅務風險規避，關鍵在於：第一，正確計算收入；第二，真實計列稅前扣除項目。

不得扣除的項目包括：資本性支出，無形資產受讓及開發支出，違法經營的罰款和被沒收的財物的損失，各種稅收的滯納金、罰金，自然災害或者意外事故損失有賠償的部分，超過國家規定允許扣除的公益性、救濟性捐贈，以及非公益性、救濟性的捐贈，各種贊助支出，與取得所得無關的其他各項支出。

企業所得稅的稅務風險除對明確不可扣除的支出內容外，更重要的是企業成本核算的真實性，以及是否符合配比、一貫性的原則。特別要注意存貨的核算與管理，因為一旦在存貨管理上產生問題，將涉及成本核算和應計所得稅的真實性問題。

當然，企業在會計核算中形成的稅務關聯問題，可能會反映到固定資產及固定資產折舊、工資的計列、勞保福利費提取、管理費用及銷售費用、財務費用的列支等方面，都可能產生會計核算與稅法不一致的情況，企業只要在年度申報時，認真檢查並作應納稅所得額的調整，即可規避稅務風險。

Ⅸ 房地產企業普遍面臨的稅務管理難點表現在哪些方面

你的四個問題可以歸結為一個：就是稅負控制問題。
一是土地增值稅的增值率難以保證在30%以內，按照土地增值稅的計算方法，它有4檔稅率，最高一檔為60%，挺嚇人的，該增值率控制不好，企業就會吃虧。而要控制好此增值率，需要對建築成本進行全面的預算管理。關鍵是做賬的人要非常熟悉土地增值稅的計算方法，否則，就無法對增值率進行有計劃的控制。持有注冊稅務師或注冊會計師證的人可以勝任此項工作。
一般的地方，土地增值稅的預交徵收率是3%（全國各地不一樣，3%可以理解是國家的最低線稅負），因此，增值率控製得好的企業，會保證有3%，但不會超過3%許多，否則企業又要多交上千萬的土地增值稅。（之所以要保證有3%，是因為，低於3%，稅局是要查賬的）
舉個簡單的例子，某房地產開發企業，有個項目收入預計6個億，需要做多大的建築成本，土地增值稅的稅負才不會超過3.5%（假定老闆接受3.5%的稅負）
設建築成本為X，假定企業不存在有銀行借款，當地開發費用扣除率為10%，則有：
[6-1.3X-6×5%（1+10%）]×30%=6×3.5%（6×3.5%為總共要交的土地增值稅）
解得X=3.823億元。這3.823億元的建築成本就是會計要控制的建築成本。應交的土地增值稅是0.21億元。驗算：0.21/6=3.5%
否則土地增值稅清算的結果將大大超過0.21億元。如，建築成本沒有控制好，只有3.5億元。僅僅比計劃數少0.323億元，則應交的土地增值稅是（6-3.5×1.3-.33）30%=0.534億元。要多交0.324億元。其差額是巨大的，簡直是幾何式的放大。這就是土地增值稅最隱蔽的地方。
二是企業所得稅的稅負難以控制。國家的最低線稅負是收入的2.5%，控製得不好，也會超過它很多。而且，它的扣除金額與土地增值稅的扣除金額還不一樣。更重要的是，它還受平均建築成本的影響。如，一個企業的建築成本是3000元/平米（假定），而當地的平均建築成本是2600元/平米，超過平均水平，也是很麻煩的，稅局也會要你寫說明、解釋之類的問題。
總之，這兩大稅是房地產企業面臨的最大、最難控制的稅種，它隱蔽性強，政策性強，計算復雜，要求會計人員不但要是會計專家，而且還要是稅務專家，否則，這兩個稅是很難協調控制好的。老闆花點錢請個持有注會或者注稅證的人參謀，並付點咨詢費是很值得的。