委託房地產公司開發財務如何做賬

⑴ 求房地產企業的會計科目設置及各科目的核算方法。

支取現金或是預支現金
借：其他應收賬——
成本類或材料類科目
貸：現金
（2）銀行存款

（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）
借：應收賬款——XX公司或個人
貸：主營業務收入
②出讓材料而應收取的未收款項
借：應收賬款——XX公司
貸：其他業務收入
收回款項時：
借：銀行存款
貸：應收賬款

（4）壞賬准備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法
提取壞賬准備金
借：管理費用
貸：壞賬准備
發生壞賬時
借：壞賬准備
貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款
借：應收賬款
貸：壞賬准備
借：銀行存款
貸：應收賬款

（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。
銷售商品房而收到的商業匯票
借：應收票據——XX公司
貸：主營業務收入
商業匯票到期：
若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）
借：銀行存款
貸：應收賬款
若為有息商業匯票
借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用

（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置「預付承包單位款」和「預付供應單位款」兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：庫存材料
企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）
借：開發成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款
借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款
貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款
借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款
貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11）庫存設備：用來核算企業用於開發工程的各種庫存設備的實際成本
①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）
借：物資采購——設備采購
貸：銀行存款
計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）
借：物資采購——設備采購
貸：采購保管費
采購保管費的計算公式如下：
采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費
某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率
材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）
借：庫存設備
貸：物資采購
②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）
借：預付賬款
貸：銀行存款
設備到達驗收入庫
借：物資采購——設備采購
貸：應付賬款——應付購貨款
沖減預付的設備貨款
借：應付賬款——應付供貨款
貸：預付賬款
支付餘下應付的設備材料采購款
借：應付賬款
貸：銀行存款
③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）
借：開發成本——房屋開發
貸：庫存設備
銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）
借：銀行存款
貸：其他業務收入
結轉成本
借：其他業務支出
貸：庫存設備

（12）委託加工材料：主要是核算委託外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。
發出材料，委託外單位加工
借：委託加工材料
貸：庫存材料
材料成本差異
加工完後驗收入庫
借：委託加工材料
貸：銀行存款
借：庫存材料——XX材料
貸：委託加工材料

（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用
借：開發間接費用
貸：低值易耗品
倉庫領用工具一批，用五五攤銷法：
借：待攤費用
貸：低值易耗品
借：采購保管費
貸：待攤費用

（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程並驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等
企業開發的產品，在竣工驗收時
借：開發產品
貸：開發成本
對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本
借：主營業務成本
貸：開發產品

（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置「分期收款開發產品備查賬」。
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品

（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設「出租產品」「出租產品攤銷」兩個明細科目
出租土地或是房屋時
借：出租開發產品——出租產品
貸：開發產品
租金收入：
借：銀行存款或應收賬款
貸：主營業務收入

（17）周轉房：是指企業用於安置拆遷居民周轉使用，下設「在用周轉房」和「周轉房攤銷」兩個明細科目
開發的用於安裝居於拆遷的周轉房，按實際搭建的成本
借：周轉房——在用周轉房
貸：開發產品——房屋
按月計提的周轉房攤銷
借：開發成本或開發間接費用
貸：周轉房——周轉房攤銷
其間發生的維修費用，如果金額不大
借：開發成本或開發間接費用
貸：銀行存款
如果金額較大的
借：待攤費用或長期待攤費用
貸：銀行存款
最後再分次攤入到有關成本費用科目

（18）固定資產
①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）
借：固定資產
貸：銀行存款
購入需要安裝的固定資產
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
支付安裝費用
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
安裝完畢交付使用時
借：固定資產
貸：固定資產購建支出
②自製自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）
支付的土地徵用費及堪設計費
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
領用材料時
借：固定資產購建支出
貸：庫存材料
分配建築工人工資和福利費
借：固定資產購建支出
貸：應付工資
應付福利費
完畢建築交付使用
借：固定資產
貸：固定資產購建支出
③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）
借：固定資產
貸：實收資本
累計折舊
④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）
借：固定資產——未使用固定資產
貸：固定資產——生產生用固定資產
殘料變賣時
借：銀行存款
貸：固定資產購建支出
支付擴建工程款時
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）
借：固定資產——未使用固定資產
貸：固定資產購建支出
交付使用時
借：固定資產——生產用固定資產
貸：固定資產——未使用固定資產

（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。

二、負債的主要會計科目的核算
（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項
支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單
借：開發成本
貸：應付賬款
以預支款抵沖應付款時
借：應付賬款
貸：預付賬款
補付其餘款時
借：應付賬款
貸：銀行存款
（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款
收到預付款時
借：銀行存款
貸：預收賬款——預收代建工程款
提交工程價款結算單時
借：應收賬款
貸；主營業務收入
借：預收賬款——預收代建工程款
貸：應收賬款
收回全部餘款
借：銀行存款
貸：應收賬款

（3）應付工資
開出現金支票，發放工資
借：現金
貸：銀行存款
借：應付工資
貸：現金
結轉代扣款項
借：應付工資
貸：其他應收款——代扣水電費
代扣房租
月末分配工資費用
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
管理費用——勞動保險費（長期放假員工）
應付福利費（醫務人員）

（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）
借：開發成本（建安）
開發間接費用（開發項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
貸：應付福利費
用現金支付福利費時
借：應付福利費
貸：現金

（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）
月末按照實現的經營收入計算應交稅金
借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅
借：管理費用
貸：應交稅金——房產稅
——車船使用稅
——土地使用稅
月末計算的所得稅
借：所得稅
貸：應交稅金——應交所得稅
實際交納的稅金
借：應交稅金——XX稅
貸：銀行存款

（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款
月末按規定提取教育附加
借：主營業務稅金及附加
貸：其他應交款——教育費附加
三、成本、費用主要會計科目核算
（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入「開發成本」，主要包括：
土地徵用及拆遷補償費（土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、「三通一平」）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置「土地開發」與「配套設施開發」「房屋開發」設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目
①開發土地成本費用：
借：開發成本——土地開發
貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司
分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用
結轉開發土地成本費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發。
②配套設施開發
計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%
發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發
借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發間接費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
④開發房屋建築的施工方式主要有「出包」、「自營」兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備
⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委託，代為開發建設的工程項目
企業發生的各項代建工程費用支出
借：開發成本——代建工程開發
貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發
貸：開發間接費用
工程竣工後結轉成本
借：開發成本——代建工程
貸：開發成本——代建工程開發
移交委託單位後，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程

（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發生的間接費用時
借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉
借：開發產品——房屋
貸：開發成本——房屋開發

（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用

（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、採暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用
發生的銷售費用
借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款
四、收入、利潤的主要會計科目核算
1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
由於營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算
①在實現營業收入同時收到價款時
借：銀行存款
貸：主營業務收入
②營業收入實現前，價款收取後的。
借：應收賬款
貸：主營業務收入
③預收價款時，待開發完工後再移交使用的
借：銀行存款
貸：預收賬款
移交使用時
借：應收賬款
貸：主營業務收入
借：預收賬款
銀行存款
貸：應收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入
借：銀行存款
貸：主營業務收入
（2）其他業務收入：主要包括售後服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入
借：銀行存款
或應收賬款
貸：其他業務收入

（3）主營業務成本：一般本科目期末無余額
轉讓或是銷售開發產品成本的結轉
借：主營業務成本
貸：開發產品
如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本
借：主營業務成本
貸：分期收款開發產品

（4）其他業務支出

（5）主營業務稅金及附加
計提本月份主營業務應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅
借：主營業務稅金及附加
貸：借：主營業務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
——應交土地增值稅
其他應交款——應交教育費附加
月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金
借：其他業務支出
貸：應交稅金——應交營業稅
——應交城市維護建設稅
其他應交款——應交教育費附加

五、配套設施開發成本的核算
一）、配套設施的種類及其支出歸集的原則
房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。
按照現行財務制度規定，城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中，由於城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發企業也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發產品成本。
為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，並准確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：
1．對能分清並直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，並在「開發成本——房屋開發成本」賬戶中歸集其發生的支出；
2．對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在「開發成本——配套設施開發成本」賬戶進行歸集，於開發完成後再按一定標准分配計入有關房屋等開發成本；
3．對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在「開發成本——配套設施開發成本」賬戶進行歸集。
由上可知，在配套設施開發成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。

二）、配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置
一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，藉以正確計算各該設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：（1）土地徵用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務
的有關設施的開發成本。
對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、並由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合並作為一個成本核算對象，於工程完工算出開發總成本後，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發成本，再按一定標准，將各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至於這些配套設施的開發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地徵用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建築安裝工程費。由於這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔，為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。
（三）、配套設施開發成本的核算
企業發生的各項配套設施支出，應在「開發成本——配套設施開發成本」賬戶進行核算，並按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地徵用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，並記入「開發成本——配套設施開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」、「應付賬款——應付工
程款」等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的「配套設施費」項目，並記入「開發成本——配套設施開發成本—— X X」賬戶的借方和「開發成本——配套設施開發成本——XX」賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開發成本明細分類賬的「開發間接費」項目，並記入「開發成本——配套設施開發成本」賬戶的借方和「開發間接費用」賬戶的貸方。
對配套設施與房屋等開發產品不同步開發，或房屋等開發完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批准後可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發成本明細分類賬的「配套設施費」項目，並記入「開發成本——房屋開發成本」等賬戶的借方和「預提費用」賬戶的貸方。因為一個開發小區的開發，時間較長，有的需要幾年，開發企業在開發進度
安排上，有時先建房屋，後建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件並已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：
某項開發產品預提的配套設施費＝該項開發產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率
配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計×100%
式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。

⑵ 我單位為事業單位，有一房產委託拍賣公司拍賣處置，如何做賬

我咨詢了下眾拍網的拍賣專家，這個應該是算收入，可能是算做固定資產出讓收入。具體可結合財務的做賬規范。

⑶ 房地產開發公司委託建築公司修建的辦公樓如何做會計分錄

房地產公司委託建築公司建辦公樓，屬於自己的產權，可以記到在建工程中，等完工後轉入固定資產管理。

⑷ 房地產需要用到的會計分錄

1、房地產建設：

借：在建工程

貸：銀行存款

原材料

2、房地專產開發：

借：開發產品

貸：在建屬工程

3、房地產出售：

借：銀行存款

貸：開發產品

4、房地產租賃：

借：投資性房地產

貸：開發產品

(4)委託房地產公司開發財務如何做賬擴展閱讀：

依據《會計准則-投資性房地產》關於計量確認的規定：

第七條 投資性房地產應當按照成本進行初始計量。

（一）外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。

（二）自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。

（三）以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計准則的規定確定。

第八條 與投資性房地產有關的後續支出，滿足本准則第六條規定的確認條件的，應當計入投資性房地產成本；不滿足本准則第六條規定的確認條件的，應當在發生時計入當期損益。

⑸ 個人可以委託房地產開發企業開發商品房嗎

不太明白提問都所說：是要開發商品房還是建飯店，還是建飯店再帶建部份商品房？
兩者好像都內和房地產開發企業容都沒太大關系！找個建築公司進行承建就行了嘛。
個人不可以委託房地產開發企業開發商品房，商品房指商品性住房，土地手續須重新掛牌出讓，轉為住宅用地，開發完後房屋地權產權與原地權人無關，歸屬購房方。
如只是建築承建問題：你這些承建、地權手續從個人轉到開發商，建好以後再從開發商手裡轉回到個人，你不嫌手續麻煩費用高！？

⑹ 房地產公司委託開發樓盤，應怎樣納稅

你這種屬於代建行為。但沒有具體說清楚。但是代建行為中，主要又看立項。是誰立項（主體是誰）。代建行為中有嚴格的標准。每個地方政策可能還不一樣。我把幾個案例附上，你對照看自已屬於哪種，然後，才看納稅的情況：
房地產開發企業代建行為的確認標准

是否認定為代建，主要看立項

典型案例：
關於廣州海粵房地產發展有限公司開發經營廣州「東山廣場」徵收營業稅問題的批復
國稅函[1998]413號07-07

廣東省地方稅務局：

你局《關於廣州海粵房地產發展有限公司開發經營廣州「東山廣場」徵收營業稅問題的請示》（粵地稅函[1998]97號）收悉。

廣州市東山區商貿發展總公司（以下稱商貿公司）以土地使用權投資、香港中國海外發展有限公司（以下稱海外公司）以貨幣出資，成立中外合作經營企業廣州海粵房地產發展有限公司（以下稱海粵公司），開發經營"廣州市東山廣場"（以下稱東山廣場）項目。

關於海粵公司將建成後的房屋所有權按比例分配給商貿公司和海外公司各自經營的行為，是否徵收營業稅問題，經研究，批復如下：

一、海粵公司將房屋分配給商貿公司和海外公司，房屋的所有權發生了轉移，因此，應按"銷售不動產"稅目徵收營業稅；

二、商貿公司以土地使用權投資入股，但不承擔經營風險，不符合《營業稅稅目注釋》對土地使用權投資入股不征營業稅的法規，
因此，應按「轉讓無形資產」稅目征稅。

三、商貿公司和海外公司將分得房屋再轉讓時，也應按法規徵收營業稅。

1，房地產開發企業為其他單位代建房屋，如何徵收營業稅？

參考答案：根據《國家稅務總局關於「代建」房屋行為應如何徵收營業稅問題的批復》（國稅函（1998）554號）規定，
房地產開發企業取得土地使用權並辦理施工手續後根據其他單位的要求進行施工，並按施工進度預收房款，工程完工後，辦理產權轉移等手續，應按「銷售不動產」稅目徵收營業稅；
如房地產公司自備施工力量修建該房屋，還應按「建築業」稅目徵收房地產開發企業的營業稅。

2，、上海市地方稅務局關於「銷售不動產」及其他有關營業稅徵收問題的具體規定
滬地稅一[1996]43號
關於房產企業（或住宅辦、住宅開發公司）接受委託代建房產行為的征稅問題。
房產企業（或住宅辦、住宅開發公司，下同）以接受企業單位或其他部門委託房產，房產建成後，房產企業以房產成本與委託方結算，另外按一定的百分比收取管理費或分得房產。對這種形式的委託代建房產，按以下情況分別計征營業稅：
（一）受託方代建的房產如果由受託的房產企業列入其開發計劃，則不論受託方與委託方如何結算，均應按結轉的房產造價成本及收取的管理費（如系取得房產的，則按規定折換計算）一並依「銷售不動產」稅目計征營業稅。
（二）如果受託代建的房產系列入委託方的房產開發計劃按以下辦法計征營業稅；
1. 受託方將房產建成後同時向委託方結轉房產成本並收取管理費的,對受託方結轉的房產成本及收取的管理費一並依「服務業」稅目計征營業稅；
2.如果受託方不墊付資金,不負擔房產造價成本的結轉,僅是收取管理費,所有的房產建造成本由委託方自行負責,則對受託方僅就其收取的管理費收入計征營業稅。如果受託方以取得房產的形式來代替管理費收入，則對其取得的房產按規定折換計算後計征營業稅。
（三）對房產企業接受各級政府部門委託代建職工住宅房、動遷用房的，可憑有關政府部門的代建造房文件，報主管稅務機關審核批准後，暫按收取的代建管理費收入計征營業稅。如果房產企業代建的房產自行對外銷售，則應就銷售收入按規定計征營業稅。

3、河北省地方稅務局關於房地產業營業稅有關政策問題的通知
冀地稅發［2000］93號
二、委託建房征稅問題
對房地產開發企業接受建房單位委託，為其代建房屋的行為，應按「服務業—代理業」徵收營業稅，其營業額為其向委託方收取的代建手續費。這里所指的代建房屋行為必須同時符合下列條件：
（一）以委託方的名義辦理房屋立項及相關手續；
（二）與委託方不發生土地使用權、產權的轉移；
（三）與委託方事前簽訂委託代建合同；
（四）不以受託方的名義辦理工程結算。
凡不同時符合上述條件的，受託方不論以何種形式與對方結算，均屬房屋銷售行為，按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。

4、浙江省地方稅務局關於營業稅若干政策業務問題的通知
浙地稅函〔2004〕437號
十二、關於停止執行的幾個政策問題
停止執行《浙江省地方稅務局關於營業稅若干政策業務問題的通知》（浙地稅一[1998]71號）中的下列規定，按現行有關規定執行。
（一）對單位和個人未到有關政府部門辦理土地使用權轉讓或不動產過戶手續，但實際已將土地使用權轉讓給他人或不動產銷售給他人的，並向對方取得了貨幣、實物或其他經濟利益的，也應按「轉讓土地使用權」或「銷售不動產」徵收營業稅。
（二）對納稅人接受建房單位委託，為其代建房屋（或其他不動產）的行為，應按「服務業代理業」徵收營業稅。這里所說的「代建房屋」必須同時符合下列四個條件：
1．由委託方自行立項；
2．不發生土地使用權或產權轉移；
3．受託方不墊付資金；（此條浙江地稅已取消）
4. 事先與委託方訂有委託代建合同。
凡不同時符合上述四個條件的代建行為。對受託方應按「銷售不動產」徵收營業稅。

5、關於對房地產開發企業代建工程徵收營業稅的批復
發文字型大小：寧地稅(流)發[1998]073號
你局《關於進一步明確房地產開發企業代建工程計稅依據的請示》(銀地稅(流)發[1998]008號)收悉。經了解，目前房地產開發企業從事代建工程業務的方式有二種：
第一種是土地使用權歸房地產開發企業；
第二種是土地使用權歸建設單位。

以上二種方式，工程所需全部建設資金均由建設單位提供，並與房地產開發企業簽訂工程代建合同或房屋代建協議書。
房地產開發企業只負責工程的組織協調工作，並按代建工程總投資的一定比例收取管理費(代建費)或按代建工程的建築面積定額收取管理費(代建費)。經研究，現批復如下：
一、凡土地使用權歸房地產開發企業的，無論房地產開發企業與建設單位如何結算，其計稅營業額均應包括工程價款及管理費(代建費)和價外費用，按「銷售不動產」稅目徵收營業稅。

二、凡土地使用權歸建設單位的，對房地產開發企業提供的代建業務，其計稅營業額均應包括管理費（代建費）和價外費用，按「服務業」稅目徵收營業稅

⑺ 房地產企業天然氣工程委託代建付款怎麼記賬

房地產開發企業開發項目的天燃氣工程一般都是由燃氣公司負責施工建設，工程內款由房地產企業承擔容，記入項目開發成本。支付工程款時，借：開發成本 -基礎設施費-供氣工程 貸：銀行存款 （或者 借：預付賬款-燃氣公司 貸：銀行存款 借：開發成本 -基礎設施費-供氣工程 貸：預付賬款-燃氣公司）以上回答希望對您有幫助，謝謝

⑻ 房地產開發商委託房產銷售公司做房產銷售所需支付的費用一般怎麼計算

房地產公司銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設立銷售機構的銷售機構的費用也計入銷售費用。

銷售前期費：核算與銷售相關的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢後要拆除的那種建築所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費用在開發成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內部裝修工程費用。其他為和房屋銷售相關的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業維護費等。

銷售推廣費：主要是與銷售相關的媒體廣告費、廣告製作費、展位費及展台搭建費、戶外發布費、圍牆彩繪費、宣傳費、燈箱製作費、展板製作費和樓書印刷費等。

合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發公司所需交納的交易手續費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網上服務備案費等。

銷售代理費：該項費用是銷售費用中的主要費用之一，是開發公司委託代理公司進行銷售所支付的傭金，一般開發商均和所指定的代理公司簽訂相關代理協議，根據合同上的有關條款支付銷售代理費，該科目核算按代理合同計算的應付代理費，包括已付和已計提尚未支付的部分。

⑼ 房地產委託銷售，超基價，溢價分成賬務處理

計入銷售費用，開具代理發票

⑽ 請問：我單位為事業單位，有一房產委託拍賣公司拍賣處置，如何做賬

按照新的《事業單位會計制度》規定，房產等固定資產處置時，先要報經主管部門、財政部門批准，然後①按照待處置固定資產的賬面價值，借記「待處置資產損溢」科目，按照已計提折舊，借記「累計折舊」科目，按照固定資產的賬面余額，貸記「固定資產」科目；②實際出售時，按照處置固定資產對應的非流動資產基金，借記「非流動資產基金——固定資產」科目，貸記「待處置資產損溢」科目；③出售固定資產過程中取得價款，借記「庫存現金」、「銀行存款」等科目，貸記「待處置資產損溢」科目（處置凈收入）；④處置過程中發生相關費用，借記「待處置資產損溢」科目（處置凈收入），貸記「庫存現金」、「銀行存款」等科目；⑤處置完畢，按照處置收入扣除相關處置費用後的凈收入，借記「待處置資產損溢」科目（處置凈收入），貸記「應繳國庫款」等科目。
舉個例子吧，所拍賣的房產原始價值為26萬元，拍賣了21萬元，發生的拍賣手續費等費用2萬、稅金1萬元，處置凈收入18萬元；原來的行政事業單位固定資產都沒有計提折舊，所以暫不考慮累計折舊；行政事業單位資產處置收入屬於政府非稅收入，應該上繳國庫；財政撥付單位（返還）11萬元，那麼做賬如下：
①經批准同意，房產轉入處置
借：待處理資產損溢—處置資產價值260000
貸：固定資產260000
②實際出售時
借：非流動資產基金—固定資產260000
貸：待處理資產損溢—處置資產價值260000
③取得拍賣價款時
借：銀行存款210000
貸：待處置資產損溢—處置凈收入210000
④支付拍賣公司費用、計算繳納相關稅金時
借：待處置資產損溢—處置凈收入30000
貸：銀行存款20000
貸：應繳稅費10000
⑤處置完畢計算處置房產凈收入18萬元
借：待處置資產損溢—處置凈收入180000
貸：應繳國庫款180000
⑥處置凈收入上繳財政國庫時
借：應繳國庫款180000
貸：銀行存款180000
⑦財政對於單位上繳的資產處置等非稅收入，與稅收收入一樣是全部納入預算管理的，所以單位用款時向財政申請撥付時
借：銀行存款110000
貸：財政補助收入110000