房地產企業預售如何確認成本

A. 房地產開發企業結轉收入時，如何計算成本

房地產企來業商品房自的成本核算過程：
1、商品房開發過程中發生的土地費用、規劃設計、基礎設施、建安費等所有支出：
借：開發成本（按明細核算）
貸：銀行存款等
2、商品房開發完工後
借：開發產品--XXX商品房
貸：開發成本
3、計算商品房每平米單位成本。即：
元/平方米=完工後開發成本科目總金額/商品房總建築面積
4、結轉銷售商品房成本：銷售總面積*
元/平方米
借：主營業務成本
貸：開發產品

B. 如何確定投資性房地產取得的成本

企業通常應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，也可以採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。但是，同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。
一、採用成本模式計量的投資性房地產
在成本模式下。應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行後續計量、計提折舊或進行攤銷，取得的租金收入，確認為其他業務收入;投資性房地產存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理，經減值測試後確定發生減值的，應當計提減值准備，已經計提減值准備的投資性房地產，其減值損失在以後的會計期間不得轉回。
二、採用公允價值模式計量的投資性房地產
(一)採用公允價值模式的前提條件
採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：
1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;
2.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
(二)採用公允價值模式進行後續計量的會計處理
企業採用公允價值模式進行後續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額確認為公允價值變動損益，計人當期損益。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。
三、投資性房地產後續計量模式的變更
企業對投資性，旁地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式的，應當作勾會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。
已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

C. 房地產企業怎麼結轉成本

房地產企業結轉成本的流程：

1、確認的銷售收入做憑證：

借：預收賬款

貸：主營業務收版入

2、預提時候：

借：開發權成本

貸：應付賬款-預提

3、按照這個金額結轉到開發產品

借：開發產品

貸：開發成本

4、結轉開發產品到產品銷售成本

借：主營業務成本

貸：開發產品

(3)房地產企業預售如何確認成本擴展閱讀

房地產企業商品房的成本核算過程：

1、商品房開發過程中發生的土地費用、規劃設計、基礎設施、建安費等所有支出： 借：開發成本(按明細核算) 貸：銀行存款等。

2、商品房開發完工後 借：開發產品--XXX商品房 貸：開發成本。

3、計算商品房每平米單位成本。即： 元/平方米=完工後開發成本科目總金額/商品房總建築面積。

4、結轉銷售商品房成本：銷售總面積* 元/平方米 借：主營業務成本 貸：開發產品。

D. 房地產企業如何確定開發業務計稅成本

【問題】《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知
》（國稅發[2009]31號）第三十四條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
上述規定中計入計稅成本是指計入取得發票的當期計稅成本，還是計入實際發生年度的計稅成本？如果是計入實際發生年度的計稅成本，是否有時間限制？此外，房地產企業所得稅是按年度匯算清繳，還是按項目統算企業所得稅？【解答】《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知
》（國稅發[2009]31號）第三十四條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
第三十五條規定，開發產品完工以後，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯後。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，根據上述規定進行納稅調整，並按《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定對其進行處理。
依據上述規定，房地產企業所得稅按年度匯算清繳。開發產品完工以後，按規定計入計稅成本是指其實際發生的支出應當取得合法憑據的。對應當取得但未取得合法憑據的，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。 目前，等待實際取得合法憑據沒有時間限制。

E. 房地產開發企業要如何進行成本核算

如何進行成本核算：
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：
1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產開發企業的成本核算策略
1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別採用集中和非集中工作方式。
2.確定成本核算對象。
對於建設一個現代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標准、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持「便於核算，利於管理」的原則。一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合並為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標准適當分類，對區內公共建築配套設施中屬於營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。
3.設立合理的成本核算項目。
正確劃分成本項目，如：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構，便於分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對於發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合並；對金額較大並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬於合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
4.准確的進行成本的歸集、分配與轉結。
對於單一的房地產項目由於成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要採用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建築安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對於間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然後按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建築安裝工程費用；土地徵用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際佔地面積計算比例分攤當期所發生的費用，在分配時無需按細目分攤，若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用中的現場管理性費用則按各成本對象的建築面積計算比例分攤。當月發生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地徵用及拆遷補償費用。對於利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發生額計算比例分攤；對於預付款項中若屬於預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進入成本項目歸集，並及時取得發票；對於工程決算後欠付的款項應按標准預提，包括應付未付的商品房維修基金等。
5.重視項目竣工成本結轉核算。
已完土地開發項目應根據其用途，採用不同的方法進行成本結轉。比如：（1）為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。開發完成後，應將其實際成本轉入「開發產品——土地」賬戶。（2）開發完成後直接用於本企業商品房等建設的建設場地。應於開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計入有關的房屋開發成本中。（3）房地產開發項目竣工驗收取得交付使用許可證後三個月內，應當取得經過審價後的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發生制要求計提相應的成本費用，從而結轉完工實際總成本，並計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發產品的明細核算。若屬於出租經營的項目，則轉入出租開發產品的明細核算。商品房的預售業務在前，竣工交付在後，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實和及時，進而影響企業盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建築面積成本為銷售成本轉賬依據結轉銷售成本。

F. 房地產開發預收款如何結轉成本

1、房地產開發企業開發項目竣工驗收、辦妥移交手續前，不論是否簽訂正式購銷合同版，所收到權的均為預售房地產款，一律不確認收入，其款項暫記入「預收帳款」科目
2.收到房款時帳務處理：
借：銀行存款
貸：預收帳款—按房號及客戶名稱進行明細核算
3.、開發項目完工經驗收合格、竣工決算後，房地產開發企業按照購銷合同規定將合格的房地產產品移交給購買方，辦妥移交手續後，
基本追收完各類工程結算發票入帳後，可以確認銷售收入的實現做：
（1）借：預收帳款/應收帳款等科目
貸：主營業務收入
（2）同時結轉經營成本
借：主營業務成本
借 營業稅金及附加
貸：開發產品—相關明細科目
應交稅費—應交營業稅、應交土地增值稅等

G. 房地產企業營改增後預售款為什麼結轉不了成本

增值稅是不用計算的，直接在做營業收入時做應交增值稅。
借：應交稅費——應交增值稅（預繳增值稅）
貸：銀行存款

H. 房地產企業成本核算如何確定

房地產企業成本核算方法：‍
實務中存在以項目整體作為成本核算回對象，待項目建成後再按一答定的標准在各功能區分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓等功能。不同的功能導致其設計不同從而建築成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區上的平均化，但各功能區銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。
實務中還有一種做法是先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區成本，然後根據各功能區的情況估計一個比例來分割不同功能區的成本，即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導致會計核算工作量的加大，另一方面，由於分割比例是事後確定的，容易導致企業對各功能區單位成本的人為的調節，不利於保證會計信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

I. 房地產企業如何確認收入

地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。

房子沒完工可以確認收入，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。

房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

其實現在房地產公司也可以把銷售收入提前確認，只要把項目公司賣給其他公司就可以了。一個銷售額10億元的項目已經銷售完畢，只需要繼續建設就可以了。後續建設成本是很容易估計的，比如說合同2億元，那麼我給其他企業2.5億元。這樣就可以了，後續這個就由企業自己負責。

(9)房地產企業預售如何確認成本擴展閱讀：

關於收入確認的原則：

銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：

(一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;

(二)企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制;

(三)收入的金額能夠可靠地計量;

(四)相關的經濟利益很可能流入企業;

(五)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

第一點，商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，房屋價格漲跌都由買房人承擔。符合第一點

第二點，其實只是在建房子，但是沒有享有管理權，最終管理權還是在業主。

第三點，收入的金額能夠可靠地計量，第四點相關的經濟利益很可能流入企業。已經全款收到錢了，收入金額可以靠確認，經濟利益已經流入。

第五點，相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。一般房地產公司都簽的總包合同，在項目施工的初期可以預算出一個成本。工程施工企業也是根據成本預算確認收入和成本的，那麼房地產企業更可以了。

網路-確認收入