怎麼開展房地產評估業務

① 房地產評估的業務員都做些什麼前景如何

首先是接業務，然後收集資料，之後按照公司的評估報告模板製作評估報告，交貨收錢。這一行還是很有前途的，在我們國家處於發展階段。但是關鍵是一定要考上注冊估價師證，如果考上的話做一樣的事情得到的報酬是沒考上的人的好幾倍！

關於報酬：
看你在不同的地方，我之前在的評估公司是一級資質下的分公司。有證的估價師工資，底薪800.，提成按照做的報告的收費額提成。主估價師8%，附估價師4%，繳納養老保險醫療保險失業金。年終看老闆開心，有時候給1000有時候給5000，和公司效益完全沒關系。沒有證的，拿報告收費提成的2%。年終同樣看老闆心情。以上是表面的所謂規定，但是實際上是這樣的。首先老闆不會告訴你實際到底收費了多少，據我們所知，他給提成的底其實只是收費額的百分之八十，然後還會抹零。再來估價師都會在8%和4%裡面分別扣掉1%，一共百分之二，這百分之二就是給沒有證的人的提成。
所以你在不管哪一家公司上班，拿到多少錢關鍵看老闆！前車之鑒！
據我所知，在其他同類公司，如果客戶是你拉來的，你就會有20%左右的提成，而我在的公司完全沒有。然後評估公司會加班會出差，這些產生的費用你最好也要先搞明白，有沒有出差費，出差費用的報銷什麼的。加班有沒有加班費什麼的都要清楚。我們是完全沒有的。
還有，如果你是房地產估價師，但是老闆讓你做土地估價報告，那你的提成怎麼算也要搞清楚。我們做房地產報告的，做土地報告老闆沒有給我們一分錢提成。
在和老闆談這些問題的時候不要害羞，一定要講清楚。有些老闆說我不會虧待你的，不會比你之前拿得少，但是最後，發給你的錢還沒有你原來得的一半，其實老闆是知道你之前拿到的錢時多少的。我一個同事被挖角過來的，老闆就這樣說，但是……後來杯具了。
千萬小心，這一行很有錢途的，但是自己在做的時候也千萬小心。

② 怎麼開展房地產評估業務

3 估價程序

3.0.1 對於每個估價項目，房地產估價機構都應指定一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人，並配備與該項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師按估價程序開展估價工作。
3.0.2 自受理估價委託至完成估價項目，估價工作應按下列程序進行：
1 明確估價基本事項；
2 制定估價作業方案；
3 搜集估價所需資料；
4 實地查勘估價對象；
5 選定估價方法進行測算；
6 確定估價結果；
7 撰寫估價報告；
8 審核估價報告；
9 交付估價報告；
10 估價資料歸檔。
房地產估價機構和注冊房地產估價師在估價中不得簡化或省略前款規定的估價程序。
3.0.3 明確估價基本事項，應明確下列事項：
1 估價目的；
2 價值日期；
3 估價對象；
4 價值類型。
3.0.4 明確估價基本事項應與估價委託人商議並徵得其認可。
估價目的應在與估價委託人充分溝通，仔細了解其真實、具體的估價需要以及估價報告的預期使用者和預期用途的基礎上確定。對估價目的的表述應簡潔明了並符合相關規定。
價值日期應根據估價目的確定，用公歷表示，具體到日。
估價對象應在估價委託人指定的基礎上根據估價目的確定。估價對象應全面、客觀，不得遺漏，嚴禁虛構。法律、行政法規規定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進行其他活動的房地產，或徵收不予補償的房地產，不應作為相應估價目的的估價對象。
價值類型應根據估價目的確定，包括價值名稱、價值定義或價值內涵。
3.0.5 制定估價作業方案應在明確估價基本事項及對估價項目進行初步分析的基礎上進行。
估價作業方案應包括下列內容：
1 估價工作內容，包括擬採用的估價技術路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等；
2 估價工作質量要求及保障措施；
3 估價作業步驟、時間進度、人員安排和經費預算。
3.0.6 房地產估價機構和注冊房地產估價師應經常搜集房地產估價所需的通用資料，掌握房地產市場行情，估價時還應針對估價項目搜集本次估價所需的資料，並對所搜集的資料進行檢查、分析、整理。
估價所需資料應包括下列方面：
1 反映估價對象狀況的資料；
2 估價對象及其類似房地產的交易、收益、成本等資料；
3 對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；
4 對房地產價格有普遍影響的資料。
3.0.7 每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產估價師必須親自到估價對象現場，觀察、檢查、核對估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內部狀況以及周圍環境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關於估價對象的其他資料和相關房地產市場資料，並做好實地查勘記錄。
實地查勘記錄應包括實地查勘的對象、內容、結果、人員和時間等，記錄的內容應真實、客觀、准確、完整、清晰，進行實地查勘的注冊房地產估價師及協助其實地查勘的人員應在該記錄上簽名或蓋章確認。
因司法拍賣、徵收等強制轉讓或強製取得房地產而房地產佔有人拒絕進入估價對象內進行實地查勘，或估價對象涉及國家秘密而不得進入其內進行實地查勘的，可不進入估價對象內進行實地查勘，但應在估價報告中說明未進入估價對象內實地查勘及其具體原因。
3.0.8 房地產估價機構應建立健全估價報告質量管理制度，保證估價報告真實、客觀、准確、完整、清晰、規范，選派本機構注冊後從事房地產估價工作五年以上的注冊房地產估價師或外聘房地產估價專家擔任審核人員，按房地產估價相關要求，對撰寫完成而尚未出具的估價報告的內容和形式進行審查核定，提出審核意見，並形成估價報告內部審核記錄。
外聘的房地產估價專家應具有房地產估價師執業資格或具有高級專業技術職務，並從事與房地產估價相關的科研、教學、管理工作五年以上。
審核人員應在估價報告內部審核記錄上簽名並註明審核日期。
3.0.9 估價報告經內部審核合格後，應由不少於兩名注冊房地產估價師簽名及加蓋房地產估價機構公章而正式生效，並按有關規定或估價委託合同的約定交付估價委託人。
估價委託人對估價過程或估價報告提出詢問的，在估價報告上蓋章的房地產估價機構和簽名的注冊房地產估價師應給予解釋和說明。
3.0.10 估價項目完成後，應按有關檔案管理的規定，及時收集、整理與該項目相關的各種文字、圖表、影像等形式的資料，對其中有保存價值的資料進行分類並妥善保存。
應保存的估價資料至少包括下列內容：
1 估價報告；
2 估價委託書和估價委託合同；
3 估價所依據的估價委託人提供的資料；
4 實地查勘記錄；
5 估價報告內部審核記錄；
6 有重要專業幫助的專業意見。
上述估價資料可採用紙介質，也可採用符合要求的電子介質，保存期限自估價報告出具之日起不得少於十年。法律、法規另有規定的，依照其規定。
在保存期限內，不得對保存的估價資料及其內容進行改動、更換、刪除或銷毀。
（摘自《房地產估價規范》）
你可以再網上查找該規劃，裡面所講內容全是房地產評估業務的操作規范，也是做房地產估價必看得規范之一。

③ 房地產評估公司業務如何拓展

你好，房來地產評估公司源主要是跟銀行打交道，其次是企業。如果你和銀行有著互惠互利的友好協作關系，那麼銀行只要有貸款抵押業務，會打電話給你讓你出報告的；其次就是跟企業，因為很多企業不會只在一家銀行作貸款，所以你多認識一些企業主管財務方面的朋友應該對你們公司大有好處，一是會增加業務量，二是收費也能高些。

④ 剛進房地產評估公司，請教一下評估公司的業務如何開展

通過網路，電話，會議等，或者銀行入圍，和擔保公司合作！

⑤ 房地產評估公司業務如何開展

您好？房地產評估業務主要是根據銀行的需要，在購房貸款時需要出具的。業務應該先從銀行找缺口，處理好銀行的關系，銀行可以指定你的評估公司作為他家的代理，這樣你的業務就會越做越好了 呵呵 你說呢？

⑥ 怎麼做好房產評估

一、房地產估價行業的形勢

我國建立現代的房地產估價制度是從八十年代中期開始的，目前已經有了一定的規模。主要表現在：一是房地產的估價制度已成為國家的法定製度，1994年國家房地產管理法規定：國家實行房地產價格評估制度和房地產評估人員資格認證制度。二是房地產估價師實行國家的統一考試，從1995年開始，取得資格的近20000人，從2002年開始，每年舉行一次。三是國家出台了佑價規范。四是成立了中國房地產估價協會。但是，當前房地產評估工作還存在一些問題。 一是注冊會計師、資產評估師和房地產估價師的關系不清，職責不明。 國務院清理整頓經濟鑒證類中介機構領導小組的辦公室設在中國會計師協會，要把資產評估分離出來，與房地產估價是合並。2001年國家擬定了一個《關於統一我國評估中介服務市場管理意見的報告》（徵求意見稿），發到財政部、建設部、國土資源部、人事部、國家工商管理局等部門，核心內容是：評估是一個獨立的行業。將來建立法律、會計、評估三個平台。具體設想：一是國務院成立經濟鑒證類社會專業服務組織管理委員會，統一行使國家對評估服務行業的管理權，把現在的財政部、建設部、國土資源部對評估管理職能放到管理委員會。其職能包括制定評估管理法規、資格設立、市場准入、對行業組織、評估師和評估機構進行監管等。二是組建一個評估行業的自立性行業協會，就是把中國資產評估協會、中國房地產估價師學會和中國土地估價師協會三會合並，組建一個統一的中國注冊評估師協會，成立一個注冊評估聯合會，下面分為中國資產評估協會、中國房地產估價師學會和中國土地估價師協會。當然，涉及到利害關系的幾個部門的反對意見比較大。最近，我和有關部門聯系了一下，准備把他們的意見和幾個部門的意見附上，讓上面拍板。我們認為，沒有必要成立一個實體性的委員會，應該成立一個跨部門的聯席會議，共同商議評估的准則、標准、術語、收費、職業道德、行業准入標准，或互相承認資質，在達成共識的基礎上，幾個部門聯合發文，聯系會議比較鬆散。計委對此有意見，說這樣 把它的價格管理職能給劈開了；它還認為，整個評估都應該歸價格部門來管理，評估都是價格行為。國家人事部也有意見，他們認為清理整頓專業資格的問題應該由人事部來搞。 二是房地產估價師與資產評估價師交叉。這個問題客觀存在的。在美國、英國、港台房地產評估都叫資產評估，主流都是房地產的評估，其他資產比例很小。一個資產為什麼需要評估，必須具備兩個基本條件：一是獨特性，任何商品資產在轉換過程中，從理論上講都有一個確定價格，但不等於都需要專業的評估，一般的商品交易，價格顯而易見，不需要專業評估。所以，一般的資產評估對房地產和土地的評估很感興趣，因為它價值量相當大，評估所需費用與資產相比很小。傳統上需要評估的，當然是房地產，還有古董、名家藝術品等，個別的珠寶鑽石也需要鑒定評估。現在，發展到企業的整體資產需要評估，極個別情況下有無形資產也要評估。 除此以外，房地產評估為何在資產評估里是老大？房地產在社會中總財富中占絕對的大多數，按照保守統計，佔60-70%。一個家庭、企業、國家的很多資產凝聚在房地產中。在評估中，有幾個主要的評估，一是抵押評估，在市場經濟中要取得資金，需要靠物來做擔保，世界各國最終選定的就是房地產。因為，它跑不掉、壽命長、價值比較大，某種意義上能保證升值。這樣幾個特點，決定了房地產是適合做抵押物；稅收的評估我們基本上沒有這一塊，未來是要有的，國家機器的運轉要靠稅收保證，財產稅、房地產稅、遺產稅的公平合理的徵收是應該按其價值進行的。強行徵用要依法進行補償，比如，在房屋拆遷中，要對拆遷房屋進行評估。所以，在資產評估中，房地產評估是老大。 三是房地產評估機構需要盡快脫鉤改制。多數房地產評估機構過去是政府的交易部門，後逐步成為房地產評估事務所，事務所有時也行使政府的一些職能，既當裁判員，又當運動員。現在按照國務院的規定，要成立有限責任公司，對於評估業務不多的，確實有些困難。但對於多數來講，這是一個絕好的機會，通過改革，原來的牌子就送給你，如果你原來做的不錯，就有了業務關系，實際上等與國家出錢給你找了業務關系。想通了，搞個評估事務所自己**比較踏實。 加入WTO以後，房地產要受到一些挑戰，………………房地產服務領域受的沖擊可能非常大，評估是服務，服務領域有中介服務和物業管理，中介服務有咨詢、評估、經紀，現在沖擊比較大的可能是代理，代理可以開連鎖店。在美國、英國評估機構都有實質。在中國評估你必須有評估資質。但現在壓力比較大的是，他們在中國發展他們的會員，搞一些培訓班，考取他的資格等。比如金融保險進來以後，因為許多金融業務需要做評估，他們就可能找他們的評估機構。

二、評估工作的設想

1、出台有關的標准、辦法。一是修訂國家評估規范，特別是拆遷的評估規范；二是制定新的標准，房地產估價新的術語通過符號；三是制定房地產估價合同示範文本。目前估價合同五花八門，亂收費、亂承諾；四是修改關於房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定；五是制定注冊房地產估價師繼續教育管理辦法；六是制定房地產價格評估糾紛調解辦法。過去我們的評估從理論上講，深度還可以，但是實踐中演變成了一種模式，成為形式上的評估。目前評估的精度也不夠，特別是在拆遷中，評估往往要精確到元，否則老百姓不幹。所以，一旦出現糾紛，就需要一套調解糾紛的辦法。 2、房地產估價師的考試。從今年開始，每年都舉行一次。教材和考試大綱要進行修改。原來四門考試，第一題都是客觀題，如單選題，多選題，判斷題，綜合分析題，只要選擇就完了。後面的題都是主管題，特別是案例，這樣就造成了閱卷的工作量很大，時間長。重要的是閱卷難以做到客觀合理、公平。有時判卷人員難以理解答案，比較死板的人，一樣的答案就判你是對的，差幾個字或者換個說法，就判你是錯的，實際上我一看說的是一回事；也可能有的答案比參考答案更好。因為，你的標准答案不可能就一定說的很全面。因此，經過幾年的摸索，題型是不是要做些調整，就是全部改成單選、多選、判斷、綜合分析。綜合分析實際上也是選擇，也是單選多選，或者是融合在一起，現在已經給幾位原來命題的專家們都打過招呼，叫他們去想。大家反映，如果改成客觀題，能不能反映實際水平，確實這也是一個問題。 3、房地產經紀人考試。2001年12月18日人事部建設部下發了關於印發房地產經紀人員執業資格制度暫行規定和房地產經紀人員執業資格考試實施辦法的通知，房地產經紀人,簡單講就是買房子、租賃房子的代理銷售人員。但要取得執照。經過到國外考察，外國也都進行經紀人考試，從今年開始每年進行。考試的教材有四本,一本是《房地產的基本制度與政策》，再一本《房地產經紀相關知識》，三是《房地產經紀實務》，四是《房地產經紀概論》,委託上海組織編寫。現在中介服務機構,深圳做的比較好。 4、房地產估價師的管理。一是從2001年開始注冊工作。後來考慮分為職業的和非職業的進行管理。注冊管理的辦法是必須到有資質的機構,脫鉤改制的機構來注冊,這是原來的注冊規定。現在對此問題還沒有定論,一種想法是都予注冊,分為職業的和非職業的；職業的就是在有資質的脫鉤改制的機構工作的，其他的都是非職業的。注冊的辦法一種是你原來在從哪裡考取的，你就在原單位注冊，但這和管理辦法相違背。還有一種就是在有資質的評估機構注冊。這種辦法能反映你的真實情況,還有一種觀點認為，只要你在脫鉤改制機構裡面,就給你注冊。按照注冊條例,其他的就不給注冊,但這可能存在一些問題。我們覺得還是都管起來好。現在初步考慮都給注冊,同時搞一個注冊專用章,符合條件的發個執業專用章；不符合的,就沒有這個章。有執業專用章的就簽名生效。沒有執業專業用章的只能做一些輔助性的工作 二是繼續教育。我們的繼續教育已經在開展，有必修課和選修課,必修課按照部里要求,必須參加中國房地產協會舉辦的繼續教育培訓班；選修課由各省負責培訓。繼續教育採取兩種形式，一種是集中在黃山培訓中心培訓,省里有積極性的可以搞自己的培訓教材。通過培訓對估價人員進行一次大的清理。 三是要建立估價師的查詢系統。經過初始注冊和培訓，張三、李四是不是房地產估價師，是注冊的還是非注冊的，有沒有劣跡,人在哪裡,在網上或者什麼形式，都能查得到。 5、房地產估價機構的管理。重點對於房地產估價機構脫鉤改制的情況,進行一次全面的摸底。脫鉤改制之後，正規的機構全國到底有多少家,什麼樣的資質,它的名稱是什麼,法人是什麼,注冊資本是多少,電話,地址,包括估價師的名單,都要弄清楚。同時建立兩個系統，一是建立房地產估價機構的查詢系統；二是建立全國房地產評估機構的聯盟。設計一個全國統一的牌子,統一的服務標准,統一的企業形象,你可以加盟,不影響你現在的老闆身份,你完全獨立核算,是個法人。做好了之後,社會上的老百姓信得過這個牌子。像麥當勞你到世界上哪一家餐館去,享受到的基本上是同一種服務標准,吃的東西的口味基本上是一樣的。這樣做大做強，不光是對著國外，國內也要競爭，從而提高我們的競爭力。 6、發展協會的會員,開展會員的交流。我們協會會員工作的發展可能還存在著一些問題,現在我們會員分為團體會員和個人會員兩種。你是房地產估價師的,必須成為會員。當然,會員還要提供一些服務,提供哪些,希望做個交流,當然,我們不會增加大家的負擔。像國外的,你是哪個協會的會員,別人對你比較信任,有信任感。 7、對外交流。原來我們基本上做的差不多了,但現在遇到一個問題,就是和香港的資格互認問題,香港有個香港測量師協會,它原來在回歸之前是英國皇家特許測量師學會香港分會,回歸之後,就改為香港測量師協會,它的測量師是廣義的,有大地的測量,工料的測量，房地產估價師它叫做產業測量師,就是資格互認的問題,我們一些做法是借鑒他們的,所以他們很多機構已經進入大陸多年了,我們2001年的估價師考試,允許國外和港台符合條件的參加,這是過去沒有的。再一個是通過互認這個問題,互認一批,他們承認我們的，我們承認他們的。當時,他們擔心大陸這么多估價師對他們造成沖擊,實際上相反，是他們對我們的沖擊。他們能進來,我們出不去。拿我們建設部來講,注冊建築師,城市規劃師等都存在著這個問題。對外交流方面,我們准備每年組織出國考察,到國外去看看別國是怎麼發展的做些什麼事。 8、科研。協會能夠發展也需要靠科研來支撐。從今年開始,我們每年出一個估價報告的精選。同時協會拿出一部分經費來搞科研課題,比如，要研究估價的合理誤差是多大,國外是怎麼掌握的,國內應該怎麼掌握,是10%還是15%。 9、建立一個自我約束機制。我們這個行業在發展過程中總的主流是好的,但現實中也存在很多問題。如惡性競爭,就是低價收費,包括委託方讓你評多少就評多少,還有回扣。怎麼來建立估價師和估價機構的自我約束機制,我們想了些大的思路,就是學習國外的模式加入保險,每一個估價師都要入保險。所謂保險,就是造成的誤差專門由保險公司來賠。保險公司受不受理你這保險,就看你信譽了,信譽好就受理,有的信譽不好,有劣跡,保險費就高,你可能交不起,那不入保了。將來我的委託人找你所在的機構時，首先看你入沒入保險,沒有保險我根本不給你做,就這樣一套懲罰機制。你沒有保險你就在這個行業生存不了。還有一種就是建立風險金,交到行業的協會,從你的業務裡面提出一定的量,出了事行業協會賠償,嚴重的將來也要被開除。這兩個機制,在我們國家現在都沒有建立。今後，社會上要公開來做科研課題,希望大家跟我們提一些建議,協會怎麼發展。 三、關於評估對象 技術方面的問題主要是估價對象,在我們考試教材修改裡面,對估價對象正確認識或者界定比較重要。對估價對象的界定,我們從兩個方面做了分類,一個是我們現實估價的實物,如對房地產的認識包括三個方面,一方面是實物,就是肉眼看得見的,手可以摸得著的東西；第二個方面是房地產的權益，即所有權和使用權。實物的好壞對它的價值影響比較大,像鋼筋混凝土結構的、磚結構的、鋼結構的差異很大的,實物的好壞不同,它的價值不一樣。同時,實物狀況不一樣,如權益不同,價值也差異很大。完全的商品房和經濟實用住房價格就不一樣。還有在房改中買的公房分為成本價房、標准價房,它上市的政策不一樣,補交的土地收益不一樣,它的價值也有影響。再一個方面就是區位,住房坐落的位置不同,可能實物狀況一樣,權益狀況也一樣,但它的價值也不一樣。在我們現實中估價對象大概有這樣幾種：一種是空地,就是沒有建築物的土地。第二種估價對象是有建築物的土地,地上有了建築物,但我們估價對象就不只是土地。我看了很多報告,報告裡面估價對象是什麼,很多都沒有交待清楚。當然,這個建築物可能是已經建成的,可能是舊的,也可能是新的。第三種就是地上建築,不包含土地。第四個對象是土地與建築物的合成體。第五個對象就是在建工程,這個估價在我們現實裡面比較多,評估方法大多採用成本法。第五個估價對象就是房產開發商正在建的一個房產開發項目。老百姓買是未來建成的一個房子,什麼樣的裝修,什麼樣的檔次,什麼樣的戶型,大部分可能還在圖紙上。第六種我們把它定義為未來狀況下的房地產。第七個就是已經消失的房地產,這種情況不多。但有些情況下可能需要做,房地產不存在,但它也要你估價,也有些例子,如城市發生火災之後,房子投保了,火災之後房子全沒了,現在要確定它的賠償,應該賠多少錢,你到現場去看,只有這塊地,但要評估好是評這個沒有的房子。這是把一個已經消失的房地產作為估價的對象。第八種是現在狀況下的房地產。與過去狀況下的房地產差異部分,如後來增加的裝修,我碰到過這樣的案子。這種情況在北京就有幾種,我估計其他各地也有；又如開發商原來蓋一個商場,把它預售了,在商場的主體完成的時候,後來買家就先期進行裝修了,為了趕時間,再後來可能市場變得差一點,因為商場建的多，價格下落了,原來的買家可能就後悔,他抓你開發商的毛病,如延期交房,或者找你的質量問題,說合同無效要退房。如果退了房，別人後來買下了,因為裝修給你賠多少?不管賠不賠,賠多少,但是客觀上是個什麼?這樣的話,委託我們房地產評估機構也可以來做。不知怎麼做,有些找會計、審計來做,按照裝修單位提供的單據查它的賬。我覺得這樣的房地產可以來做,關鍵是估價對象怎麼來界定。上述估價對象就是過去狀況的房子和現在狀況的房子差異多少錢。第九種估價對象就是房地產整體中的一個部分,這主要是一個樓層、一套房子、公寓，某種意義上它就是一個部分。第十種估價對象是包含有其他資產的房地產。典型的是評估整體的賓館,用收益法來做,自然涵蓋了,裡面的床、櫃子、電視機,就是包含有其他的資產的房地產估價。第十一種是作為企業整體的一部分房地產。我估價的對象是企業的整體,有可能企業的房地產獨立出來評估,現在的上市公司很多都這樣做。房地產的保險估價也非常重要,最典型的就是火災保險。保險估價的對象應該是可能發生災害，遭受損失的部分。例如對一棟房子進行保險估價，土地的價值就可以不計算在內，因為即使發生火災，土地是不會滅失的。這是從實物的角度劃分的。 如果從權益的角度劃分房地產的估價對象，大致有18種，第一種是出讓的土地使用權和房屋所有權，即手續是完備的，產權是明晰的，為設置抵押權、典權或其他任何形式的他項權利進行的評估。第二種是劃撥的土地使用權和房屋的所有權。我國的土地屬於國家或集體，所有權暫時沒有價值。第三種農民集體土地上的房地產所有權。第四種是部分產權的房地產，如房改中以標准價購買的房屋。第五種是共有的房地產，未經共有人書面同意，該房地產不能轉讓。第六種附帶有租約的房地產，即已經出租的房地產，如商場、寫字樓等。第七種是設置有抵押權的房地產，其價值是干凈的房地產扣除抵押權涉及的本金及利息。第八種是設置有典權的房地產，其價值會更低。第九種是設置有地段權的房地產，典型的就是通行權，在別人的土地上通行也影響它的價格。第十種是手續不完備的房地產。第十一種是產權不明或者有糾紛有爭議的房地產。第十二種是臨時用地或臨時建築的房地產。分為超過批准時限和未超過期限的房地產。第十三種是違法佔地或違章建築的房地產。嚴格講這種房地產沒有價值。第十四種是已被劃為徵用或拆遷范圍的房地產。現在按照貨幣補償也要研究沒有拆遷的情況下的買賣和拆遷情況下的差異。第十五種是已被法院查封或監管的房地產。第十六種是房地產的租賃權。某種意義上土地的使用權本質上也是一種租賃權。第十七種是房地產的典權。典權本身可以買賣，類似於抵押權。在西方抵押權可以買賣。第十八種是房地產的空間利用權。在市場經濟的條件下，這個空間有時不是整體上來買賣的，這就是空間的利用權問題。在日本，政府要修一條道路必須要穿過一個地方，不用全部買，只要買一部分，買三層到四層的空間。在我們國地基是我的，我可能蓋三層，三層以上再賣出去，這也是一種空間利用權。

⑦ 急急急！！房地產評估公司跑業務都做些什麼如何操作呢

談談我的經驗吧。

房地產估價的業務來源一般有以下幾個：
1、交易評估：一般去跑當專地的中介公司、房地產管理部門屬。
2、抵押評估：去跑各個銀行的信貸部門吧
3、拆遷評估：這個比較難點，要跑當地政府和建設局的拆遷辦
4、司法評估：當地的法院。

中介公司好跑，主要是報告的提供速度要快，費用要少。
跑銀行要搞清楚的是：該銀行的貸款是否需要評估？對評估公司的資質要求？現在已接受的評估公司有幾個，這些評估公司的收費標准如何？這樣才能事半功倍。

先理一下自己在當地的關系吧，上面的單位有哪些是可以跑的。如果關系不夠，就從中介公司開始跑吧。

⑧ 怎麼做房產評估呢

房產評估９步走抄
如果您襲請房地產評估機構為房地產估價，其程序一般包括以下９個步驟：
１接受估價委託２明確估價基本事項３擬定估價作業方案４搜集估價所需資料５實地查勘估價對象６選定估價方法進行計算7確定估價結果８撰寫估價報告９估價資料歸檔。
怎樣選擇評估機構
根據有關規定，「申請設立房地產價格評估機構，必須具備一定數量的房地產估價專業人員和規定的注冊資本」。具有經營資格的估價機構，由房地產管理部門根據專業人員狀況、經營業績和注冊資本評出不同等級。不同等級的評估機構可承攬業務的地域范圍及價值數額不同。如果您想選擇房地產評估機構，除了要查驗其經營資格外，還應要求評估事務所出示等級資質證書，根據等級可以對該事務所的業務水平有個大概了解。
由於各評估機構的業務發展方向、工作經驗、人員素質有一定差異，因此要委託信譽較好的機構。

⑨ 如何介入房地產評估業務

房地產評估的類型

1、一般評估： 這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助於評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨於一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。
2、房地產抵押貸款評估： 這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。
3、特定評估： 這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低於市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須採用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定後的評估值，計算繳納稅費。
房地產投資價值評估的特點

一、房地產投資價值評估結果為「非市場價值」 投資價值是針對特定投資者而言，市場價值是對於典型投資者或大多數投資者而言。因此，投資價值可能高於、等於，也可能低於市場價值。
二、房地產投資價值評估條件是基於「特定對象」 特定對象包括特定投資者(雙方或多方)、特定的房地產項目雙重含義。房地產投資價值評估一般以特定對象為基礎，這是房地產投資價值區別於市場價值額根本原因。
三、房地產投資價值評估更強調合理性原則 房地產投資價值評估除應考慮一般的房地產估價原則外，更強調合理性原則。即估價人員需要站在投資行為各方的角度，綜合平衡考慮客觀、合理的價值，評估結果應考慮各方的可接受性，有些估價行為需要超出狹隘的合法性原則范疇。
四、房地產投資價值評估方法突破傳統估價 房地產投資價值評估與傳統市場價值評估在方法的選擇上有較大的不同。傳統市場價值評估方法選擇一般基於估價對象和估價目的考慮，房地產投資價值評估除了考 慮估價對象和估價目的外，同時要關注投資行為的特定特點和潛在投資行為，除較多的採用假設開發和收益還原等傳統方法外，還要考慮現金流量折現等經濟評價方法。 五、房地產投資價值評估多需比較多方案 由於投資方式的不同，房地產投資價值評估結果也往往需要多個方案進行比較，分析各個方案實施的風險性和價值效益，為委託方提供多個價值指標或區間指標，這也是房地產投資價值評估區別於傳統鑒證類評估的重要表現形式之一。

⑩ 怎樣進行房屋評估

申請進行房屋評估的程序：

1、首先，委託方應到有資質的房地產估價單位去咨詢、查閱有關的文件，了解一下房屋評估相關知識。

2、委託方向房地產估價單位出具「房地產估價委託書」作為委託評估的依據，如過房地產估價單位沒有異議，即可視為接受委託。

3、接下來，委託方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地使用證及附圖、地上建築物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。

4、資料准備齊全並交給估價單位之後，委託方便可與估價單位約定實地勘察的時間，並明確勘察時的具體要求。

5、估價單位在約定時間對委託方的房屋進行實地勘察並評估，委託方支付評估服務費，約一個月的時間，委託方便可領取房屋土地評估報告書了。

(10)怎麼開展房地產評估業務擴展閱讀：

評估內容

建築物的折舊指建築物因時間經過而造成的損耗。建築物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建築物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。

三通一平指水、電、道路通，土地平整。

七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。

資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。

基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然後調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。

標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。

底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。

補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。

參考資料來源：網路-房屋評估