房地產開發改變用途如何處罰

A. 房產開發商隨意更改房屋用途怎麼維權

開發商擅自更改房屋用途，導致合同無法實現，你有權解除合同，要求開發商退房，協商不成可以通過訴訟解決。

B. 關於改變土地用途處置法律，法規的依據有哪些

您好，
（一）《城市房地產管理法》
根據《城市房地產管理法》第17條和第43條的規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。
（二）《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部21號令）
根據21號令第16條規定：以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用途的，在取得出讓方和規劃管理部門同意後，簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，按變更後的土地用途，補繳土地出讓金。
（三）《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）
國務院28號文件明確規定：供地時，要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同。土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。
（四）《協議出讓國有土地使用權規范》（國土資發〔2006〕114號）
依據上述法律法規和政策，並考慮合同約定，2006年國土資源部發布實施的《協議出讓國有土地使用權規范》，對出讓土地改變用途等土地使用條件的適用范圍、操作程序、出讓金調整等方面作了具體細化。

C. 私自改變建設項目性質。怎麼處罰

宿舍樓如果是單元式的套房，則無法辦理產權（因為批準的土地用途是教回育用地，違法改成了答住宅用地）。這是典型的違規建設項目。如果是集體宿舍，則可以辦理為教育教學輔助用房（一個棟號一個產權。
這個不是處罰的問題，關鍵後果是沒有辦法辦理職工的私有產權。

D. 商品房建成後公共部分改變用途由哪個部門處罰

各地不一樣，大多數城市是規劃局，也有住建局的。以上單位下達處罰決定書，由城管部門執行處理。

E. 擅自改變建築物使用功能如何進行處罰

凡未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證進行建設，專出現下列情形的：違反城鄉屬規劃行政主管部門作出責令停止建設、進行整改的決定，繼續進行建設；在法律、法規規定禁止建設的區域建設，或者違反城鄉規劃有關禁止建設的強制性規定；非法佔用城市規劃的公園、綠地、道路、停車場、廣場、高壓供電走廊、壓占各種地下管線和消防通道進行建設；妨礙公共安全、公共衛生、城市交通、市容景觀和侵佔公共用地；違反城鄉規劃和相關國家標准、規范的強制性內容，無法採取改正措施消除對城鄉規劃實施影響等，將由主管部門責令其限期拆除，無法實施拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價10%以下的罰款。

F. 私自改變土地用途是不是都要處罰

一、對於已復經審批建設用地，擅自改制變土地用途的（比如審批建設用地為工業用地，用作商業用地或居住用地）。根據《中華人民共和國土地管理法》第八十條 依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。 二、對未經批准擅自改變土地性質的行為，根據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條和第七十七條的規定，屬非法佔地違法行為，對於這類違法行為，一般採用責令拆除和並處罰款（農村村民個人建房除外不罰只拆），構成刑事責任的移送司法機關

G. 擅自改變土地使用性質變相搞房地產開發怎樣處罰

如果來所佔用的土地不源符合土地利用總體規劃，應予拆除並處罰金；對於符合土地利用總體規劃的，由國土資源管理部門給予處罰後，可以補辦用地手續；即使是符合規劃的小產權房，也不予辦理用地手續，但必須給予罰款處理。

H. 對擅自改變土地用途的如何處理

問：答：出讓方可以起訴請求解除合同。問：對於受讓方當時承諾在出讓土地上建賓館，但後來卻改建為商廈的，也可以請求解除合同嗎？答：這要看土地使用權出讓合同中對土地用途是如何規定的，如果僅規定為「商業用地」，則賓館與商廈都屬於商業范圍，因此不能解除合同。 問：一家公司在與我們訂立轉讓土地使用權合同時，他們並沒有取得出讓土地使用權證，該轉讓合同有效嗎？答：如果訂立合同時未取得土地使用權證，但在你們起訴前，這家公司已經取得土地使用權證，或者有批准權的人民政府已經同意轉讓的，該合同是有效的，但如果起訴時未達到以上條件，則合同無效。問：如果該家公司取得土地使用權證的時間是在訂立轉讓合同的數個月以後，該轉讓合同的生效起始時間應如何認定？答：應認定為訂立轉讓合同時起生效。 問：有一家公司，他們擁有一塊土地的使用權，但他們卻將這塊土地的使用權轉讓給了數家公司。經審查，這些轉讓合同都是有效的，且這數家公司都要求履行合同，如果提起訴訟，法院會如何解決？答：根據最高人民法院的有關司法解釋，有以下一些處理原則：（1） 已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，法院將給予支持；（2） 均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法佔有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，法院將給予支持；（3） 均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法佔有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，法院將予以支持；（4） 合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，法院將予以支持。 未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規定處理。 問：劃撥土地可以用來合作開發房地產嗎？答：不可以。用於房地產開發經營的土地必須是通過出讓方式取得的土地。問：但如果已經將劃撥土地的使用權作為投資，與他人訂立了合作開發房地產合同，怎麼辦？答：一旦因糾紛訴訟到法院，法院將認定合同無效。但如果在起訴前，有批准權的人民政府已批准了將該劃撥土地使用權進入市場的，法院也會認定該合同有效。對於政府同意該劃撥土地進入市場的，應當辦理該土地使用權的出讓手續。 問：如果合作開發房地產的任何一方都不具備房地產開發經營資格，合作開發房地產合同是否有效？答：該合同無效。但如果在起訴前當事人一方取得了房地產開發經營資格，或者合作各方已成立了房地產項目公司，法院會認定合同有效。問：什麼是房地產項目公司？答：房地產項目公司是以明確、具體的工程項目為開發對象，由合作各方按照國家法律規定共同成立的具有房地產開發經營資格的房地產開發企業。成立項目公司是合作開發房地產在一種重要形式，它相比一方出地，一方出錢的合作開發在形式上更具有緊密性。 問：有一家企業擁有土地使用權證，他們以自己的土地使用權作投資，與他人簽訂了合作開發房地產合同，合同中約定，他們不承擔經營風險，只收取固定利益，這樣的約定是否有效？答：只能說部分有效。其中的主要問題是那家企業並不擔風險。而共擔風險是合作開發房地產的本質特徵之一，於是所謂的雙方合作開發房地產僅是一種形式，其真實內容卻相當於土地使用權的轉讓，是為了收取土地使用權轉讓的對價。因此，法院將認定該合作開發房地產合同實際上是土地使用權轉讓合同。問：但如果雙方同時又共同設立了房地產開發企業，土地使用權也登記到了這個新成立的企業中，是否可以認定為土地使用權轉讓合同？答：即便具有上述情況，仍然要認定為土地使用權轉讓合同。因為雙方已就一方不擔風險訂立了有關合同，該土地使用權轉讓上的真實意思表示將否定雙方共同成立的企業對雙方各自的意義。問：問題是，如果雙方成立了房地產開發企業，且土地使用權也登記轉入了該企業，而法院仍然要認定其真實內容是土地使用權轉讓合同，那麼，如果雙方成立的房地產開發企業對外負了債，且債權人又訴訟到了法院，是否登記在該企業名下的土地使用權不能算出該企業的資產，從而使債權人對土地使用權這一企業財產無法進行執行？答：並非如此。就認定土地使用權轉讓合同而言，僅是針對合作雙方的內部關系，而在對外部的關繫上，仍然要認定該土地使用權屬於雙方成立的房地產開發企業的資產，仍然要對外承擔相應的債務。這就是土地使用權投資的兩面性。因為對外部人而言，他們並不知道所謂的土地使用權轉讓的內部情況，土地使用權登記進入房地產開發企業，實際上應認作是企業發起人對房地產開發企業的一種出資，因此應當從公司法角度保護有關債權人的利益。 問：有一份合作開發房地產合同，其中約定提供資金的一方不承擔經營風險，只分配固定數量的房屋，這份合同有效嗎？答：只能說部分有效。由於提供資金的一方不承擔經營風險，其提供資金只是為了換取固定數量的房屋，所以雙方權利義務關系的實質符合房屋買賣合同的特徵，與合作開發房地產所要求的共同投資、共享利潤、共擔風險這些要件相違背，因此，法院會認定該合同實際上是房屋買賣合同。問：如果認定為房屋買賣合同，將會出現什麼結果？答：對於合作雙方的關系，實際上要以房屋買賣雙方的關系來對待，一方是賣房人，一方是買房人，賣房人與買房人都需要具備相應的條件和履行相應的義務，還有關於房屋買賣的納稅問題等等，這些問題都會隨之出現，而解決這些問題的辦法需要依據相應的法律規定。 問：如果在合作開發房地產合同中約定：提供資金的一方不承擔經營風險，只收取固定數額的貨幣，對這樣的合同應怎麼看？答：此約定同樣與合作開發房地產中的共擔風險要件相違背，因此，它將被認定為借款合同。而從借款角度上看，會產生借款的本金與利息問題。問：問題是，有關金融法規規定，企業之間不能相互拆借資金，如果認定為借款合同，此合同不就無效了嗎？答：對於因合作開發房地產合同的特別約定而最終導致認定為借款合同的，該借款合同是否一律認定無效？目前並沒有明確的司法解釋，它實際上已交由法院在司法實踐中掌握。

I. 擅自把房屋用途更改算違法嗎

違法。

房屋的使用性質是以房屋的特定用途來劃分的，主要分為以居住生活為用途的居民住宅用房和以商業經營為用途的經營性用房。對於住宅用房能否改為以商用為目的經營性用房，法律有明確規定。

我國《物權法》第77條規定：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

根據該條規定，業主不得隨意改變住宅的居住用途。如果需要改變住宅的用途，首先要遵守法律、法規和管理規約的規定，如要符合國家衛生、環境保護的要求，符合城市規劃的要求等，並辦理相應的審批手續。其次還要徵得利害關系的業主同意。這里的「利害關系業主」就是指相鄰的業主，因為業主改變住宅房屋用途，將對他們的生活產生直接影響。以上兩個條件必須同時具備，才能將住宅改變為經營性用房。

(9)房地產開發改變用途如何處罰擴展閱讀

《土地管理法》第八十條規定，依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地的，臨時使用土地期滿拒不歸還的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地，處以罰款。

《城市房地產管理法》第十七條規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

《城市房地產管理法》第四十三條規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。