老齡化如何影響房地產

㈠ 人口老齡化對房地產市場的影響是什麼

人口老齡化，少子化，這些都是對房地產市場不利的因素，不少人看跌房地產市場也是由於這個原因，人口老齡化和少子化是個大趨勢，如果政策沒有180度的大轉彎或者是女性生育意願突然大幅提升的情況下，這個趨勢是很難改變的。80後是繼60後的又一個生育高峰，80後的人口有2.2億，90後是2.08億，10後是1.63億，00後是1.62億，也就是說「00後+10後」比「80後+90後」少生了1億左右的人口。關鍵是現在每年的生育人口數量還在呈現遞減之勢。

過去20年中，城鎮人口多了4.7億，全國上百萬個村莊消失了，筆者生長於農村，親身經歷類似的事情就不少，這個趨勢未來還會持續，而且還會加上一個趨勢，那就是未來還會有不少鄉鎮甚至是縣城都會逐漸蕭條。水往低處走，人往高處走，這是經濟規律，也是人性，所以人口老齡化、少子化對房地產的長遠影響是巨大的，未來全國的房價很難出現普漲的局面，越是核心的城市，房價越有支撐，而人口持續流出的城市，房價會逐漸「鶴崗化」。

㈡ 論述人口老齡化對房地產市場及房地產營銷管理的影響。

2011年的第六次人口普查數據顯示，中國60歲及以上的人口佔比為13.26%，總數內為1.79億，65歲及以上的老年人佔比容為8.87%，絕對數接近1.2億。到了2013年底，中國65歲及以上的老年人佔比已達9.7%。
從增幅來看，2000年起每年以0.2個百分點~0.4個百分點的速度增長，這意味著中國的老齡化進程正在加速。老齡化加速的一個結果就是，社會經濟發展活力下降，因為幹活的人少了。
兩套房的背後
不遠的將來，爺爺奶奶留一套房，外公外婆留一套房，確實是90後以及年齡更小的群體所面臨的情況。
在這兩套房背後，是加速的老齡化。人口老齡化，國際上有個通用的指標，即60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%作為一國或地區進入老齡化社會的標准。
如果按第二個標准衡量，中國在2000年左右就進入老齡化社會了，2000年中國65歲及以上人口比例為6.96%，2001年該數據為7.1%。

㈢ 我想知道房地產什麼時候才能跌落下去，未來幾年，人口老齡化即將加重， 如何是好

跌是不會跌的，政府要靠房稅賺錢，裡面的利潤是很大的

㈣ 家庭規模小型化對城市房地產市場會產生影響嗎,會產生怎樣的影

人口老齡化必將帶來一些新的矛盾和壓力，對經濟和社會的發展提出新的挑戰：在建立適應社會主義市場經濟要求的社會保障制度方面，養老、醫療等社會保障的壓力巨大；在建立滿足龐大老年人群需求的為老社會服務體系方面，加快社會資源合理配置，增加為老服務設施，健全為老服務網路的壓力巨大；在處理代際關系方面，解決龐大老年人群和勞動年齡人群利益沖突的壓力巨大；在協調城鄉和諧發展方面，解決農村老齡問題，特別是中西部落後和老少邊窮地區老齡問題的壓力巨大628同時，中國政府和社會還必須付出巨大成本來調整消費結構、產業結構、社會管理體制等，以適應人口年齡結構的巨大變化。 21世紀，中國社會經濟發展的戰略目標是在2020年實現全面小康，在2050年基本實現現代化，2050年以後進而實現中華民族的偉大復興。要實現這一宏偉目標，就必須積極應對人口老齡化迅速發展，特別是2030－2050年間人口老齡化高峰的嚴峻挑戰。目前，中國應對人口老齡化的思想、物質、制度等各種准備嚴重滯後，留給我們的時間只有短短25年，要全方位地做好應對人口老齡化高峰的准備，時間十分緊迫8463 建議把老齡社會作為21世紀中國的一個重要國情認真對待swae樹立老齡意識406增強應對人口老齡化和老齡社會挑戰的緊迫性和自覺性。在研究制定經濟社會發展戰略時，要切實從老齡社會這一基本國情出發，把應對老齡社會的挑戰列入未來中國的發展戰略之一 新世紀解決我國人口老齡化問題的對策分析： 解決我國人口老齡化問題，必須從我國的基本國情出發，尋找積極有效的途徑。目前需要從以下幾個方面著手： （1）必須在正確認識我國人口發展態勢基礎上，廣泛動員社會各方面的力量，使人們正確地認識人口老齡化對社會發展產生的影響，為解決各種老年人口問題及迎接老年化高峰浪潮的到來做好思想准備。 （2）必須制定保護老年人正當權益的法律、法規，使老年人的民主權利、人身權利、社會地位得到保護，受到尊重，做好立法和倫理道德准備。 〃3）建立健全為老年人服務的工作機構積極地組織開展老年人科學研究，制定適合我國國情的「老齡化社會對策大綱」，為有效解決老齡化所帶來的各種社會問題提供理論指導和科學依據。 （4）必須在發展社會生產力，繁榮社會主義經濟的基礎上，改革和完善城鄉養老保險制度，逐步建立起一套與我國社會經濟結構相適應的、社會化程度比較高的老年人生活保障體系。從物質保障和精神生活方面做好迎接老年型年齡結構社會到來的准備。 （5）組織老年人自養，充分利用中老年勞動力，開發老年人力資源，特別是那些退休後仍可從事勞動的60～65歲的低齡老年人，要充分發揮他們的積極性。對於農村來說，老年人繼續從事勞動生產是很自然的事情。對於城鎮職工來說，保障老年人再就業，有利於減輕贍養老年人的負擔，也可以使老年人感到「老有所為」，利於他們身心的健康。 （6）從我國的基本國情以及現實的人口狀態出發，選擇優化的人口目標，使人口的發展與經濟發展相適應2制定並採取科學的控制生育率方案，選擇最有利的時機適當地調整生育水平，調整人口結構，逐步達到穩定化的人口目標。人口老齡化是人口年齡結構轉變過程中出現的現象，是客觀發展的必然過程，這就說明人口老齡化是一個客觀存在，那麼人口老齡化本身就不存在好與壞的問題。面對人口老齡化的挑戰，既不能視而不見，也不能談「老」色變，任何悲觀和盲目樂觀的態度都是不對的。應當正視人口老齡化問題，以積極的態度對待人口老齡化，以科學的對策迎接人口老齡化的挑戰，從政策制定到社會認同到個人努力，盡可能地避免或減少人口老齡化對我國經濟、社會發展造．．．．

㈤ 致命誤區 為什麼房地產難言歷史大頂

2015-2016年，中國房地產銷售市場再度火爆，根據百城價格指數，兩年全國平均房價漲幅超過20%，一線城市平均漲幅超過40%，部分熱點二線城市漲幅甚至超過一線城市。
主流觀點認為，中國進入老齡化時期，城鎮化接近尾聲，貨幣超發、加杠桿是房價上漲的主要原因，因此房價上漲不可持續，隨著新一輪房地產調控政策出台，中國房價將出現「歷史大頂」。對於上述各項觀點，我們均持否定態度。
海清FICC頻道認為，不能簡單的認為高房價就是「房地產價格泡沫」。中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。
在政府城鎮化政策根本改變之前，一線城市的價格扭曲將長期存在。與2010-2011年房地產調控類似，此次房地產調控可能導致一線城市短期止漲甚至下跌，但改變不了一線城市房價的長期上漲趨勢。
在本文中，重點分析主流觀點普遍存在的五大誤區：
誤區一，房地產市場只考慮需求不考慮供給；
誤區二，認為「人口流動」可以代表房地產需求；
誤區三，認為「老齡化」將導致房價下跌；
誤區四，認為中國城鎮化接近尾聲；
誤區五，認為加杠桿必然等於「炒房」和泡沫。
主流房地產分析框架
對於中國房地產問題，主要有兩種分析方法：一種是從宏觀的角度，研究房地產的供需和政策，判斷房地產市場的拐點；另一種是從估值的角度，使用房價收入比、杠桿率等指標，確定中國房地產市場相對於全球的估值水平，判斷房地產市場的拐點。
在本文中，主要集中於宏觀的角度，對目前主流的房地產分析框架提出質疑。在之後的系列文章中，將對估值指標進行討論。
從宏觀角度，市場上對於中國房地產的主流分析框架是「人口流動+貨幣現象」。這一分析框架的本質是，認為房地產價格由需求決定，而需求分為兩部分：剛性需求和投資需求。其中，「人口流動」對應「剛性需求」，「貨幣現象」對應「投資需求」或者反映價格泡沫程度。
其中，「人口流動」又包括兩部分，一部分是「老齡化」，一部分是「城鎮化」，這兩部分共同決定了城市人口的變化，市場主流觀點認為城市人口的變化可以代表房地產的需求變化。
市場主流觀點認為，中國已經進入老齡化拐點，同時城鎮化接近尾聲，因此購房人口數量或增速將下降，房地產需求將長期下滑，因此中國房地產正處於存在歷史大頂。同時，主流觀點認為，由於房地產需求正在下降，因此房地產價格上漲是「貨幣現象」，也就是房地產價格泡沫。
海清FICC頻道認為，上述房地產分析框架看似很完整，很充分，但實際上存在諸多似是而非的問題，也完全沒有揭示中國房地產問題的本質。下面重點分析「人口流動+貨幣現象」框架的五大誤區。
誤區一：房地產能只看需求而不看供給嗎？
在「人口流動+貨幣現象」框架中，只從房地產需求的角度出發，而完全忽略了供給因素。
事實上，供給是中國房地產問題的關鍵之一。最直接的證據是，北京、上海低供給、高房價，重慶則是高供給，低房價。
北京、上海實行了嚴格的控制土地供給規模政策，而重慶則沒有限制土地供給，導致北京、上海2010年以來房地產銷售面積維持低位，而重慶房地產銷售面積則持續上行。

圖1 北京、上海銷售下滑，重慶銷售上升
與北京、上海等一線城市甚至絕大多數二線城市相比，重慶的房價漲幅微乎其微。我們認為，重慶的土地供給、住房供給充分，是其房價能夠在2010-2015年基本不變的重要原因。

圖2 北京、上海房價飆漲，重慶房價基本不變
在2014-2015年「忽視房地產供給」的誤區較為突出，2016年以來已經得到一定程度的修正。「土地供給不足」因素越來越被市場接受，呼籲放鬆特大城市人口和土地規模管制的聲音越來越多。
2016年以來，市場主流的誤區出在需求端，這些錯誤觀點包括：「人口流動決定剛性需求」、「老齡化導致房價下跌」、「中國城鎮化接近尾聲」、「加杠桿就是炒房、泡沫」，在下面的誤區二到誤區五中將一一進行論述。
誤區二：「人口流動」能決定房地產剛性需求嗎？
我們認為，決定房地產剛性需求的並不是「人口流動」，而是「購買力流動」。
在2016年初，很多人將上海「人口凈流出」作為上海房價不能上漲的主要依據，但結果讓人大跌眼鏡。事實上，2011年以來一線城市人口增速一直在下降，但一線城市房價在全國漲幅仍然位居前列。

圖3 北京、上海人口增速持續下降
為何人口下降，反而房價大漲？因為我們只關注了人口下降，而沒有關注其背後的原因。是因為大家不渴望北上廣的教育、醫療、就業、娛樂條件嗎？答案顯然是否定的！
一線城市人口增速下降，根本原因有兩個：
一是限制特大城市人口規模是一項基本國策，「嚴格控制特大城市人口規模」明確寫在「十八屆三中全會」《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》、《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》等重要文件中。北京市人口上限為2300萬；上海市人口上限為2500萬。
二是一線城市超高的房價使得很多人難以在一線城市體面的生活，不得不「逃離北上廣」。
換句話說，一線城市的人口增速下降，是政府政策、高房價阻止了中低收入階層人口流入的結果。如果人人都能在北上廣深買得起房、人人都有購房條件，那一線城市的人口增速有可能下降嗎？
盡管現實有些殘酷，但不得不承認，離開北上廣的是中低收入階層，而全國各地的中高收入階層仍然在進入北上廣，只有極高收入階層才有可能真的希望離開中國一線城市、出國移民。
我們的核心觀點是，衡量一線城市房地產剛性需求，要看的是「購買力流動」，而不是「人口流動」。即使一線城市總人口數量減少，只要買得起房的人口數量在增加，一線城市的剛性需求就是在增加。簡單的將「人口流動」等同於「購房需求」，存在嚴重的問題。
誤區三：「老齡化」真的會讓房價下跌嗎？
在宏觀層面，「老齡化」一直是論證中國房地產市場「歷史大頂」的重要依據。很多觀點認為，「老齡化」導致適齡購房人口佔比下降，進而導致房地產需求下降，進而導致房地價格下跌。
上述觀點的主要證據是日本，日本70年代之後人口老齡化加速，最終導致了日本80年代的房地產泡沫破裂，同時日本房價近二十多年一蹶不振。
上述理論和證據是不是看起來合理、很充分？但事實並非如此。從全球數據來看，「老齡化」與房地產價格基本沒有關系，日本更可能是一個特例。
先看美國，老齡化完全無法阻擋房價上漲。美國1990年之後老齡化明顯加劇，適齡購房人口佔比持續下降，但美國房價上漲並未停止，甚至出現加速趨勢。即使次貸危機房價階段性下跌，目前房價也已經漲回危機前的水平。

圖4 美國老齡化加劇，房價反而上漲
再看英國，老齡化之後房價反而加速上漲。英國1990年之後老齡化加速，2000年之後適齡購房人口佔比下降，英國房價卻一路上漲。同樣經歷次貸危機階段性大跌之後，目前房價已經漲回危機之前的水平。

圖5 英國老齡化加劇，房價反而上漲
最後看德國，老齡化最嚴重時期反而是房價上漲最快時期。德國1980年之後人口老齡化一直在持續，1995年適齡購房人口佔比見頂、之後長達二十年下降，但在人口老齡化程度最高、適齡購房人口佔比最低的2010年以來，德國房價卻一路飆升。

從美國、英國、德國等例子可以看出，「老齡化」決不能與「房價下跌」劃等號。如果簡單的看圖說話，我們能得到的結論反而是：美國、英國、德國房價均呈現長期上漲趨勢，而無論老齡化與否，甚至無論經濟危機與否。
不管上述看圖說話的結論是否成立，至少我們已經能夠證明一點：將「老齡化」作為中國房價大頂的理由是大錯特錯；除日本之外，多數國家「老齡化」與房價漲跌無關。
誤區四：中國城鎮化真的接近尾聲了嗎？
從宏觀層面， 城鎮化率接近尾聲也一直是看空中國房地產的重要理由。但真實情況是，從國際比較看，完全得不出「中國城鎮化接近尾聲」的結論。
如果看戶籍城鎮化率，中國戶籍城鎮化率不足40%，顯然距離城鎮化結束還有相當相當遠的距離。
不過，戶籍城鎮化率對中國的城鎮化程度存在明顯低估，特別是對於三四線城市而言。由於戶籍制度的原因，很多農民已經在三四線城市購房，但不願放棄農村戶口，因為農村戶口相對三四線城市戶口更有價值。
如果不看戶籍城鎮化率，而是看常住人口的城鎮化率，中國2015年城鎮化率也僅為56%，遠低於發達國家，也低於部分發展中國家。相比之下，美國城鎮化率80%，日本城鎮化率93%，德國城鎮化率75%，法國城鎮化率80%，英國城鎮化率82%，韓國城鎮化率82%。即使看發展中國家，俄羅斯城鎮化率75%，巴西城鎮化率86%，南非城鎮化率64%，中國城鎮化水平在發展中國家中依然算低的。

圖7 中國城鎮化率遠低於其他國家（均為聯合國口徑）
從中國城鎮化率的增速看，也完全得不到城鎮化接近尾聲的結論。1996年-2015年，中國每年城鎮化率增長速度均為1.3%左右， 最新的2015年城鎮化率增速仍然為1.33%，城鎮化率增速最低的年份也達到了1%以上，中國顯然還處於城鎮化的趨勢之中。

圖8 中國城鎮化率增速仍高
從國際經驗來看，無論是發達國家還是發展中國家，城鎮化率至少要達到70%以上，城鎮化才算接近尾聲，而中國距離70%還有極大的差距。

圖9 全球經驗來看，城鎮化率70%之前均為快速城鎮化階段
如果按照70%作為中國城鎮化的終點，則還有10-15年的城鎮化時間。目前中國為56%，距離70%還有14%的距離。中國過去平均每年城鎮化率提高不超過1.5%，這意味著中國距離城鎮化結束至少還有10年的時間。如果按照1%的城鎮化率增速計算，則還有將近15年的時間，
難道10-15年是一個很短的時間嗎？中國過去10-15年發生了多少變化？房價在過去10-15年又漲了多少？「中國城鎮化接近尾聲」的結論到底怎麼得出來的？
誤區五：加杠桿就一定是「炒房」嗎？
前面四個誤區都是圍繞剛性供需或者真實供需，最後一個誤區討論貨幣因素。中國高房價真的是貨幣超發或者加杠桿炒房的結果嗎？
首先要討論的問題是，房價上漲與貨幣超發，孰因孰果？從數據上看，中國確實存在所謂「貨幣超發」，即「M2增速」高於「GDP+CPI增速」，很多人認為貨幣超發是房地產泡沫的原因。
但事實可能恰好相反，房價上漲是貨幣供應的原因，而不是結果。並不是每年央行印好鈔票，然後大家拿著鈔票去買房子；而是在買房子貸款的過程中，才創造了M2。從時間先後順序看，只能是先有買房子的行為，才有貨幣供應的增長。這就意味著，是高房價導致了高M2，而不是高M2導致了高房價。
盡管我們不認為貨幣超發（高M2）導致高房價，但是我們承認房價上漲與貨幣寬松的正相關關系。貨幣超發與貨幣寬松的區別是，貨幣寬松只關注資金成本的高低，而不看貨幣供應量的多少。
我們認為，2014-2016年的貨幣寬松降低資金成本、放鬆首付比例，是加劇房價上漲的重要因素。但這是否意味著全國范圍存在泡沫？我們持懷疑態度。
我們認為，對於全國房地產市場不能一概而論，而必須分類討論。
首先是一線城市，我們認為一線城市「炒房」的可能性並不大，一線城市加杠桿不等於炒房。主要原因是，2014-2015年全國取消限購潮中，所有一線城市均沒有取消限購。2011年以來，一線城市均限制購買兩套或以上住房，這使得炒房的難度極高。一線城市的加杠桿只能用於首套或者二套，對應的是居住或者改善需求；除非該購房人未來永久離開中國一線城市，否則加杠桿買房最多算是剛性需求的提前釋放，而非以未來賣出為目的的「炒房」。