房地產企業如何實現利潤最大化

A. 實踐中的房地產市場細分有哪些措施可以促使邊際效益的提高，力求利潤最大化

土地資源高效集約利用是貫徹落實科學發展觀，構建社會主義和諧社會，實現人口、資源、環境可持續發展，建設資源節約型、環境友好型社會必須高度重視的問題。以建設資源節約型、環境友好型社會為目標，以實現土地資源高效集約利用為手段，梳理出在中國加速城市化進程中必須解決好土地資源優化配置這一核心問題。規范土地徵用是高效集約利用土地資源的首要環節，應用正確處理農地非農化帶來的各種問題。開發區土地資源高效集約利用是其中的重點環節，它與調節宏觀經濟運行密切相關。以市場化方式配置城市國有土地是實現城市國有土地資源優化配置的重要手段。實現土地資源配置市場化是健全社會主義市場經濟的基石。
本書對於從事公共管理、環境、資源、土地等學科的科研人員和大專院校師生以及從事城市規劃管理的實際工作者具有較高的參考價值。 作者簡介王華春（1973.7-），男，四川合江人，2002年獲復旦大學經濟學博士，2005年在北京師范大學完成博士後研究，現在北京師范大學從事教學、科研、管理等工作，主要從事宏觀經濟與公共管理領域的研究。曾任上海市閔行區人民政府辦公室秘書，北京市海淀區發展和改革委員會主任助理，內蒙古財經學院兼職教授等。在《學術研究》、《解放日報》等雜志和報刊發表相關論文30餘篇，主持或參與過中國博士後科學基金會、國家發展和改革委員會宏觀經濟研究院及國務院政策研究室等數項國家或省部級研究課題。

B. 利潤最大化是否是房地產企業唯一目標

今報訊 昨天，在「首屆河南廣電傳媒財富年會」專家報告會上，著名青年經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鍾偉，著名經濟學家新望和易憲容，針對財富年會以及各種經濟現象對陣論劍，並各有精彩言論。 鍾偉認為今年我國GDP的增速是9.3％~9.4％，明年則會下降到7％~7.5％，這主要是由於貿易順差將減少。 鍾偉還預測，到明年10月份，我國的通貨膨脹率將回到接近零的水平，到第四季度，物價漲幅將保持零左右。明年的第三個特點是利率基本上不會上漲。 國家體制改革研究會民營企業研究中心任、《中國改革》總編新望用一種宏觀的視野談論中國20多年來的改革。 新望認為，中國的改革方向是正確的，但同時也提醒，改革當前正處在攻堅階段，因為我國人均GDP剛好是1000多美元，這是一個經濟轉型期和社會矛盾頻發期，因此改革要統籌兼顧，並進行包括政治體制改革在內的配套改革。 中國社會科學院金融研究所金融發展與制度研究室主任易憲容，是最近一年在房地產界最為走紅的「明星」，不過，昨天易憲容演講的內容是「企業的社會責任」。 易憲容指出，利潤最大化不是企業唯一的目標，在承擔經濟責任的同時，企業還要承擔法律責任、道德責任以及公共事業責任等。 參考一下吧！

C. 一套深圳房產，價值200萬，出租每月收入3500（另有一套房自住）。怎樣收益最大化賣嗎求詳細演算法。

如果賣掉後能實得200萬，按5年期定期存款利率4.75%算是9.5萬。也就是至少你的房租每年能收到回9.5萬才能與無風險，不答用操任何閑心的銀行存款利息相同的收益。當然，如果將來房子有可能升值就另說。如果按4.2萬的租金，房價每年能上漲6萬左右也可以。

D. 房地產企業如何合理避稅

房地產企業避稅可操方法 一般來說，內資房地產企業在所得稅上「做手腳」多採用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用「轉讓定價」的手法避稅。所謂「虛假成本」，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的徵收。
避稅具體方法：
一、是預售購房款掛在往來賬面：將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍採用的一種手段。

二、是預收房款開具收據,不開具發.票,隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三、是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四、是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由於資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五、是鑽政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售後清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六、是虛列開發成本,任意擴大成本開支范圍,虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七、是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。
八、是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九、是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十、是故意拖延項目竣工決算和完工時間,躲避土地增值稅清.

E. 如何投資日本房產，讓投資收益最大化

投資日本房產我們都是為了不完全依靠工資收入作為老後的資金保障。日本房產投資是一種購買房產並進行出租，每月獲得房租收入的投資。那麼日本房產投資你了解多少?投資房產時，你是否會看清其真實價值?下面株式會社東寧帶您了解日本房產的真實價值。
第一點：收益率
收益率是投資者最關注的問題，一般來說，表面收益率不是收入的指標，必須要從年租金收入扣除成本、稅金以及每月雜費才得知真正的收益率是多少。然後跟該地區中的類似房產來比較評估到底該房是否值得投資。
第二點：地點
海外投資，無論是哪個國家，房屋的地點都是最重要的參考指標之一。日本房產投資，東京、京都、大阪都是熱門選擇地。除了地區選擇城市之外，房子周邊的環境和交通也是很重要的。例如：距離地鐵站是否在10分鍾路程以內;附近有沒有便利商店、醫院等等具有高度便利的地點以及設施，具有這樣的價格會相對來說比較高。
第三點：建成年數
房子的建成年數會影響房子的價值，一般來說，建成的前三年，租金可以提高3~7%，可是從第三年到第十年，下降速度相當陡峭，約1.7~2.2%，之後遞減率會逐漸平緩。投資日本房產，株式會社東寧提醒您：投資者一定要看房子已建成了幾年。
第四點：空置率
房產投資，投資者是完全依靠工資來進行收入的，如果房子的空置率穩定的話那收入也是穩定的，想要租金收益穩定就要確保減少房子的空置率。如果房子沒有辦法出租的話，它的投資價值也會大大減低。

第五點：修繕記錄
日本房產的建築年份有的是20年~30年以上的二手房，日本的房屋修繕非常自信，很多房屋修繕之後和新房一般，所以在買日本二手房時一定要看是否在近兩年有過修繕。在新建基準法退出後，日本的一些不沿馬路的土地被定性為「建築不可」土地，在購房時一定要注意，「建築不可」土地上面的房屋不能進行大規模修繕，只能內部塗刷。這會使房產價值和入住體驗大打折扣，所以遇到這樣的房產一定要留心防範。
投資者在投資日本房產時，要看房產的真實價值，以上五點是非常重要的。想要了解更多日本房產可以到主頁和客服聯系~

F. 個人簡介怎麼寫

1、建築大學本科生自我介紹：  

學習期間表現優秀，完成了機械設計，機械製造技術基礎Ⅰ，理論力學，材料力學，結構力學，金屬結構，液壓與氣壓傳動，機械工程式控制制基礎，畫法幾何與機械制圖等專業學科的學習；通過了英語四級，計算機c語言二級，全國計算機輔助技術應用工程師考試並獲得相關證書。

同時，本人工作認真負責，能吃苦耐勞，嚴格要求自己，上進心強，樂於挑戰，對新的事物有較強的接受能力；有團隊精神和敬業精神，性格隨和開朗、待人誠懇、具有良好的人際關系。    

2、應屆畢業生自我介紹：  

本人有著較強的溝通表達能力，對工作有上進心、認真負責、待人真誠、處人隨和！換位思考有自己獨特的想法這是我最大的優點，並且我多才多藝，我相信我能勝任任何工作！

我理想就是能實現我的個人價值的挖掘，能讓我的價值得到最大實現，同時實現企業利潤和價值的最大化。從基層做起，不斷學習，一點一滴積累經驗，努力提升自我。叢基層技術做起，向管理層邁進。

3、行政助理的自我介紹：  

本人性格開朗，愛好廣泛，在學習期間積極參加各種活動，多次組織一些校園活動。積極向上且對待工作認證負責，有上進心，勤於學習能不斷進步，喜歡向高難度挑戰，提升自身的能力與綜合素質。我是一個很有時間觀念的人，能積極認真做好每件事，不怕辛苦不怕累，更不怕挫折，待人真誠，善於溝通、協調，有較強的組織能力與團隊精神。希望貴公司能給我一個學習和鍛煉的平台，我會好好把握。

4、房地產銷售自我介紹： 

專業經驗：從事六年房地產行業，能夠熟練掌握操盤流程運籌帷幄，熟悉各項政策法規。 管理經驗：能夠掌握銷售人員的心理動態並及時打消其消極心理，所帶領的團隊具備極佳的核心力、凝聚力。

5、會計的自我評價：    

業務員的自我評價：自學能力強，善於思考，吃苦耐勞，有良好的溝通能力，善於與他人相處，富有團隊合作精神，熱愛運動。但人非完人，自己在某些方面還是有一定的不足，比如知識，社會經驗等;不過我相信這些都是可以通過自己努力的學習來提高的，我也正朝著這個方向努力!能吃苦耐勞，願從基層做起；以集體利益為第一原則，遵守公司的規章制度。