如何做地產市場分析

Ⅰ 如何從供應和需求的角度來分析當今中國房地產市場的趨勢

我也寫的這篇論文
房地產的供應主要受四個因素的影響：
1、房產市場的價格：價格越回高，供給答越多；價格越低，供應越少
2、地方政府的土地供應量：土地供應越多，房產供應越多，反之越少
3、融資環境（主要指銀行貸款）：銀行貸款難度越低，房產供應越多，反之越少
4、在中國，房地產的供應與政策的關系也很大，利好政策出台，則供應多，反之越少
其餘的因素影響較小，包含建安成本、市場競爭等等
房地產的需求主要受三個因素影響：
1、房地產價格，價格越高，需求下降，反之則上升
2、居民的收入水平，收入高，需求高，反之則低
3、國家政策及銀行態度：國家鼓勵購房、銀行貸款放鬆，則需求趨於旺盛，反之則需求下降
這樣寫就可以了
慢慢分析唄

Ⅱ 房地產項目投資如何分析

房地產項目可行性研究的步驟和內容

可行性研究的步驟。

（1）組織准備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持。

（2）現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。

（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。

（4） 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。

（5） 編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。

房地產可行性研究的內容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：

1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。

2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。

3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後方案，並對其進行詳細描述，包括選定方案的建築物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。

4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。

5）項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，並通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。

7）財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，藉以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。

8）風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，並評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。

財務評價和國民經濟評價都屬於項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重於項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重於項目對於國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。

10）結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。

Ⅲ 房地產市場調查的背景與意義

你好！
從投資經營的角度講：
1）了解房地產、稅費、金融、管理等相關政策；
2）了解市內場的供給情況，鎖定容可能目標；
3）了解市場價格、產品需求特徵和目標客戶特徵；
4）為投資決策、項目策劃定位、規劃設計、投資開發建設、項目銷售提供依據。
希望對你有所幫助，望採納。

Ⅳ 房地產的市場供給、需求的影響因素，並簡要分析。

影響房地產市場供給的因素 1.可以供給城市使用的土地的數量城市房地產的供給能力，首先決定於能夠供給城市使用的土地數量。由於土地是一處稀缺資源，因此一個國家能夠供給城市使用的土地數量總是有限的。在一定的歷史時期內，一個國家究竟能夠把多少土地提供給城市使用，這決定於經濟發展的水平、房地產本身發展的水平以及舊城改造的速度等。一個國家經濟發展的水平越高，特別是它的農業生產力越高，它能夠提供城市的糧食越多，它能夠提供給城市使用的土地也就越多。這也就是說，農業勞動的生產力越高，它就可以用較少的土地生產更多糧食，就可以把更多的土地提供給城市使用。所以這里涉及到國民經濟中一、二、三產業之間的關系。 由於中國人多地少，人地矛盾十分尖銳，從而較大地制約了城市土地的供給。 2.房地產的市場價格房地產價格是影響房地產供給的一個重要因素。房地產的供給與其他商品的供給一樣，房地產價格越高，房地產的供給也就越大。房地產供給價格彈性雖然小於一般工業品，但是隨著價格的波動，房地產供給還是會發生相應的變化的。同時，由於房地產供給的滯後性，房地產價格的上漲，並不一定馬上表現為房地產供給的增多，但它會表現為在房地產一、二級市場上對於土地需求的增長，因此，只有在一個生產周期完成後，才會在房地產市場上表現為房地產供給的增多。另外，由於房地產市場信息不充分的特性，價格信號對於市場供給關系的反映也是滯後的。而且，在房地產市場供大於求的情況下，房地產價格下調也有一個過程。但是，不管怎樣，房地產市場價格始終是影響房地產市場供給的一個重要因素。 3.國家政策的影響國家對房地產的調控政策，在土地批租、投資規模和投資結構、稅收調節等方面對房地產市場供給有著重要的影響作用。 影響需求的因素包括：1.價格水平 2.國民收入水平，包括企業收入狀況、居民收入、財政收入、房地產需求的收入彈性 3.宏觀政策 主要有住房政策、財政政策和貨幣政策 4.對未來的預期 影響供給的因素包括：1.價格因素 2.開發成本 3.政策因素 4.對未來的預期

Ⅳ 如何進行房地產市場分析

在沒有得出定位之前，不要說什麼「競爭分析」之類的話，因為不同的產品和客戶群體決定了需要爭奪的市場蛋糕是不一樣的，而且即使爭奪相同的蛋糕，也有一個時序問題，好比老子不會跟兒子去搶媳婦一樣的道理。 競爭是什麼，是對需求資源的爭奪。考慮競爭，需要考慮需求的類型（什麼樣的蛋糕），需求市場的增長情況（多大的蛋糕）和需求的時機（什麼時候能吃蛋糕）。 供給主要指的是產品，需求主要指的是客戶，市場分析包含產品分析和客戶分析，不要再錯誤地把市場分析、產品分析、客戶分析作為彼此獨立的部分來說了，彼此之間的包含關系必須搞清楚，別犯基本錯誤。 分析產品或者分析客戶，有一個不怎麼提起的前提條件，就是按照市場化手段尋找解決問題的機會。實際上，解決問題，並不一定需要靠市場化的手段。如果能用非市場化的手段解決問題，市場分析那一套東西可以弱化，否則顯得非常迂腐和書生氣。 非市場化的手段很多，例如行政干預，人為設障礙，法律干涉，高層溝通，強制規定等等。當然，很多東西上不得檯面，但是確實能夠解決問題。 實際上，傳統的產品對應客戶需求的市場分析模式存在一個最大的前提，就是默認了某種產品具有特定的功能，通過貨幣交換的方式能夠滿足客戶某種需求。實際上這個前提是會被改變的——真正需要的不是產品或者功能，而是產品或功能產生的效果，只要能夠產生效果，產品或者功能的形式並不重要；是不是一定需要貨幣方式來交換？用權益方式來交換（例如股份、使用權等）是一種新的思路；難道一定要滿足某種現存的需求？挖掘需求或者創造需求也是可行的思路。 我認為，新的市場分析模式應該是：設計或者構思要達到的效果；設計一種價值交換方式；創造或者引導出某種需求，從而創造一種新的市場。——這實際上是商業模式設計，而不是傳統意義上的市場分析。l 傳統市場分析的思考維度 供給的規則是什麼ü 供給的產品形式是什麼？ü 不同產品形式對應的價值交換區間是什麼（即價格段）？ü 產品主要集中在哪裡供應？空間格局是什麼？ü 供給的產品是什麼時候出現的？ü 供給的產品哪種多？哪種少？主次結構是什麼？ü 價值交換的方式（例如銷售還是持有）的效果評價 供給的變化是什麼ü 供給的總量是多少？每年的增量是多少？每年的增率是多少？ü 新供給的產品會出現在哪裡？ü 新的產品形式是什麼？ü 新的供給產品會在什麼時候出現？ü 有沒有可能促使供給變化的重要事件、節點？發生在什麼時候？（例如重大基礎設施，重大活動，特殊規劃確定等） 需求的規則是什麼ü 主流的價值交換區間在哪裡（市場主流總價段）？ü 消化速度的情況§ 整體消化速度§ 個案消化速度 最高速度 低速水平 一般速度水平ü 需求的類型ü 不同類型需求人群對應的購買力的結構ü 價值交換的方式（例如購買還是租賃） 需求的變化是什麼ü 每年的消化量是多少？每年消化的增量是多少？每年的增率是多少？ （是剛性的市場還是彈性的市場？）ü 有沒有可能發生促使需求變化的重要事件、節點、設施？發生在什麼時候？ （是平穩發展還是轉折變化？）ü 可能帶來的需求類型的變化預測ü 有沒有可能發生主流價值交換區間變化的情況？ 尋找機會在哪裡ü 在哪裡有機會？（區位的機會）ü 在什麼時候有機會？時機到了沒有？ü 在哪種價值交換方式下有機會？ü 在哪種價值交換區間下有機會？ü 這樣的機會能維持多長時間？ü 實現價值的速度會是什麼情況？ü 我是機會的創造者、引領者？還是紅利的分享者、跟隨者？ü 如果打破現有常規，存在哪些可能性？§ 市場的可能性有哪些？§ 非市場手段實現的可能性有哪些？l 市場分析的寫作方式 想法和說法是不一樣的——需要一定的思考維度來想清一個問題，但是表達的方式不能完全按照思考的邏輯來，而是按照一個能被人理解的邏輯來。 因此，供給和需求要對應著來說，說了供給的規則，你就需要緊接著說需求的規則；說完供給的變化，就需要接著說需求的變化。這種寫作方式容易被人理解。

Ⅵ 我要做一個房地產市場調查報告應該怎麼著手了

從報告著手，我認為一個全面的市調報告可以分這幾個部分：
1、宏觀市場：主要講國回家政策，房答地產行業走勢
2、區域市場：講當地的房地產政策、走勢、成交情況等等
3、分業態描述：分別是住宅（普通商品房/別墅）、商業（寫字樓、商業中心、商鋪、酒店）、土地市場、二手房市場
4、當前重點事項分析：例如某樓盤開盤創下銷售記錄，分析其特點；或出台政策後的變化；
5、區域內重點樓盤解析：典型樓盤的分析
6、總結：也就是市調結論，根據你調研的目的來寫

根據這個報告，工作可以這樣開展
1、搜集宏觀市場及區域市場的政策、成交信息、發展走勢分析的資料；
2、跑國土、規劃、房地產交易中心等主管部門，搜集相關資料
3、對重點樓盤進行調研，對普通樓盤電話訪問，然後獲取詳細的樓盤信息
4、如果需要更詳細，可以去售樓部采訪購房者，了解他們的想法
5、另外也可以采訪當地的專業人士，請他們說說自己對市場的判斷
然後把上述資料收集、整理，按照報告的思路來寫，就可以了

Ⅶ 房地產怎樣做客戶分析

客戶分析可以從四個方面：區域性；經濟能力；側重點；持久性 ；基本從這四點分析完後就可以判斷能否繼續跟進 。具體如下:
一、區域性: 是外地還是本地,外地的話是投資度假還是長久定居,如果是投資度假那我們自己的產品是否有很匹配的賣點支持客戶的意念.同樣,自住客戶也是這樣分析.本地客戶一般以居家居多,應該了解的是什麼目的,是改善住房還是其他,改善的話需要改善哪些,比如交通,面積,類型等。
二、經濟能力: 這個很好理解了,二種情況,客戶是完全力所能及但願意不願意買我們的產品,客戶能力有限願不願意因為我們的產品貸款或者其他融資
三、側重點:對什麼最肯定,這些從客戶語錄中就能總結出來 比如"住這就不用每天接小孩上學了"等等,所以接待的時候要耳聽八方
四、持久性: 持久性怎麼理解,有的銷售代表現場感染客戶的能力很強,本來對於一部分客戶是抱著看看的態度,但現場情緒激動了,可能下定,但如果沒有現場逼定,客戶走後再回頭下定的可能性不大.再有一種極端客戶是根本想買房但沒有明確的目的,就是滿世界看,看多了後連自己也不知道到底選哪個好,陷入猶豫中.這就是我們要理解的持久度.把握准了持久度,就可以對症下葯.總之 不要輕易放棄一個客戶,即使這次沒成交,也沒關系,不代表他一直不買房. 有些東西自己得來的更深刻,文字表達能力不是很強,保留個人意見

Ⅷ 如何寫房地產市場分析報告

智研數據研究中心網訊：
內容提要：建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。
城市房地產業的健康發展對國民經濟的振興和發展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產經濟中存在的非理性行為，用科學發展觀引領房地產業的發展是我國房地產經濟發展的未來走向。

1、強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。對於發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的「圈地人」以及房地產領域的違法活動。

2、強化政府經濟職能，市場將逐漸走向成熟化綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處於繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處於不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年裡，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發是作為城市建設重要的參與者（有的是城市運營商），而房地產消費屬於長期使用的大宗物品，盲 目不得。

「不管好房、壞房，只要搶到就好」的現象將一去不復返。從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩增長和樓市不出現嚴重的供不應求 ，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整並不是指樓市崩潰，而是引導房地產業進入一個成熟理性的穩定發展期，將涌現越來越多的性價比優越的產品，市場將逐漸走向成熟化。

3.建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。詳情訪問 智研數據研究中心

Ⅸ 如何做好房地產行業

原標題：2019年7月中國房地產行業市場分析：行業規模增速放緩，二線城市或將迎來投資良機

下半年房企直面三大難題：融資收緊、拿地競爭、銷售乏力

2019年被房地產行業普遍視為市場「小年」，那麼，前7月房企業績如何?中指研究院數據顯示，2019年1-7月，TOP100房企銷售額均值達636.7億元，規模破千億元的房企增加至15家。同時，克而瑞數據顯示，今年前7月，TOP100房企累計業績同比增速在4%左右，行業整體規模增速較2018年顯著放緩，房企各梯隊銷售金額門檻較去年同期都略有提升。

58安居客房產研究院首席分析師張波向《每日經濟新聞》記者分析稱，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。

銷售過千億房企達15家

房地產資源繼續向龍頭企業集中。中指研究院數據顯示，2019年1-7月，房企銷售額穩步增長，共有15家銷售額突破千億元。

具體來看，2019年1-7月，銷售額超過千億元的企業均值為2043.7億元，TOP10房企銷售業績同比增長率均值為12.7%。碧桂園、萬科、恆大、保利、融創銷售額超2000億元;中海、綠地、新城等10家房企銷售額超1000億元位列第二陣營;500億~1000億元、100億~500億元的企業分別為23家、62家，銷售額均值分別為693.2億元、275.3億元。

值得注意的是，前7月各梯隊房企的的銷售金額門檻均有提升，TOP100房企門檻提升至155.6億元。

從銷售面積來看，房企銷售面積TOP100均值達461.0萬平方米。2019年1-7月份，銷售面積超千萬平方米的企業達9家，碧桂園、恆大、萬科銷售面積穩居前三，保利、融創、綠地分列其後，其中碧桂園銷售面積最高為4786.1萬平方米。

2019年1-7月中國房地產企業銷售業績TOP10統計情況

數據來源：前瞻產業研究院整理

中指研究院認為，前7月房企銷售業績穩步增長，行業進入精細化競爭階段，企業在融資、拿地、產品打造等均面臨挑戰。在融資方面，國家嚴控房地產金融風險，房企資金壓力不減，在此情形下，房企積極通過多渠道進行融資，融資規模保持增長。

張波告訴記者，整體下半年對於房企來說都是壓力頗大的階段，面臨的融資收緊、拿地競爭、銷售乏力的壓力甚至會明顯高於上半年。以往三季度由於處於暑期，天氣炎熱，往往是傳統意義上的淡季，而四季度的銷售量往往會占據上半年乃至全年的三分之一強。而今年則有所不同，房企的沖刺階段已經從四季度前置到三季度，三季度能否抓住機遇快速拉動銷售，成為房企全年能否完成即定目標的重要一環。

《每日經濟新聞》記者注意到，前7月百強企業集中提升再次趨緩，其中TOP10和TOP20集中度提升速度均較2018年提升1個百分點，而TOP30之後集中度提升速度明顯下降。

「雖然大型房企同比增速放緩，但是仍高於全國成交總量，增長的絕對數仍處於較高規模，因此對於集中度的提升仍是主要力量，但提升速度將會放緩。」億翰智庫研究總監於小雨表示。

房企如何完成全年目標?

實際上，規模房企中如龍湖、世茂在7月已有意放緩腳步。從土地端可見，7月有近6成百強房企單月拿地金額遠低於前6個月平均值，建業、合景泰富等甚至本月尚未拿地。當然，也有萬科、中海等現金流充足、融資成本低、抵禦風險能力強的規模房企，拿地熱情繼續高漲。

「在上半年積極補充土儲之後，放緩投資節奏有助於這些房企控制風險。」有機構人士分析指出。

克而瑞認為，在房企投資布局方面，一線城市由於供給有限，基本處於穩定水平，三四線城市需求釋放見頂，熱度不再，房企正撤離。在「因城施策、一城一策」的調控基調下，土地市場回歸理性之時，二線城市或迎來投資良機。

相較拿地，或許「促銷售、抓回款」是大多數房企下半年主要把持的策略。結合典型房企的銷售目標來看，大部分企業有60%以上業績目標需要集中在下半年完成。

於小雨指出，7月單月房企銷售增速掉頭繼續下行，但基於前期銷售目標完成情況，預計全年完成企業銷售目標壓力不大。「主要因為2019年初，全國銷售規模增速大幅下降成為行業共識，在此背景下，2019年企業銷售目標增速大幅下調，普遍維持在20%~30%。然而2019年上半年行業實現超預期增長，因此全年的業績完成壓力並不是太大，但也難以實現高增。」

張波告訴記者，對於負債率過高的房企，當下重點必然還是將企業的負債率降到合理水平，適當犧牲一些規模化速度，甚至是通過將部分項目轉讓的方式來快速實現資金迴流都是非常理性的做法。對於非正常事件影響的房企，本質上社會還是會更多關注於企業本身，只要企業的產品本身具有競爭力，長期來看企業的美譽度還會持續提升，因此更為重要是的將焦點放到企業自身經營上來，這或是應對危機的有效舉措。

張波認為，對於增速放緩的房企而言，在沖銷售的同時，控風險依然是重點。如已有部分城市郊縣區域地塊流拍，熱度分化顯著，房企投資就需更加謹慎，策略上聚焦二線城市優質地塊，不拿高價地，警惕土拍過熱核心城市未來的調控風險。可關注有產業支撐部、人口導入的三四線城市。

——更多數據來源及分析請參考於前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》。

Ⅹ 房地產市場調查的房地產市場調查的步驟

(一)准備階段
1.提出問題，明確目標
市場研究意義重大，其中一個重要的作用就是幫助人們確定需要解決的問題。只有當需要研究的問題被仔細、准確地定義以後，才能設計研究計劃，獲取切合實際的信息。在對需要研究的問題進行定義的過程中，確定所要研究項目的目標也是一項重要的工作。每一項目應含有一個或多個目標。在這些目標未被明確建立之前，是無法進入下一步研究的。
房地產市場調研也不例外，市場調研的任務是為營銷決策提供信息，幫助決策者們發現並解決營銷問題，所以調研人員必須牢記調研是為營銷服務的，其目的是發現問題並解決問題，任何偏離主題的調研都不能成為有效的調研。因此，在每次起草調研提案之前，調研人員首先要知道自己要做什麼，要對調研目的與目標十分明確。
2.初步情況分析和非正式調查
調研人員對初步提出來需要調查的課題，要搜集有關資料做進一步分析研究，必要時還可以組織非正式的探測性調查，以判明問題的症結所在，弄清究竟應當調查什麼。探測性研究資料的收集具有較大的靈活性，已出版的材料、個別訪談、反面佐證案例等，都是行之有效的資料來源。另一方面，如果研究的問題能夠准確、清晰地得到定義，就可以直接做描述性或因果關系研究。同時，要根據調查的目的，考慮調查的范圍和規模多大才合適，調查的力量、時間和費用負擔是否有保證。如果原來提出的課題涉及面太寬或者不切實際，調查的范圍和規模過大、內容過多，無法在限定時間內完成，就應當實事求是地加以調整。
3.制訂調查方案和工作計劃，擬定調研計劃書。
對房地產市場調查課題經過上述分析研究之後，如果決定要進行正式調查，就應制訂調查方案和工作計劃，即擬定調研計劃書。
房地產市場調查方案是對某項調查本身的設計，目的是為了調查有序、有目的地進行，它是指導調查實施的依據，對於大型的市場調查顯得更為重要。調查方案設計的內容如下：為完成調查的課題需要收集哪些信息資料；如何運用數據分析問題；明確獲得答案及證明答案的做法；信息資料從哪裡取得，用什麼方法取得；評價方案設計的可行性及調查費用的說明；方案進一步實施的准備工作等。
房地產市場調研工作計劃是指在某項調查之前，對組織領導、人員配備、考核、工作進度、完成時間和費用預算等做出安排，使調查工作能夠有計劃、有秩序地進行，以保證調查方案的實現。
總之，市場調研計劃書必須具有可操作性，對調查對象、調查范圍、調查內容、調查方法、調研經費預算、調研日程安排等都應給出明確的界定。
(二)實施階段
1.建立調查組織
房地產市場調查部門，應當根據調查任務和調查規模的大小，配備好調查人員。建立房地產市場調查組織。調查人員確定後，需要集中進行學習，對於臨時吸收的調查人員，更需要進行短期培訓。學習和培訓的內容主要包括：明確房地產市場調查方案；掌握房地產市場調查技術；了解與房地產有關的方針、政策、法令；學習必要的經濟知識和業務技術知識等。
2.收集第二手資料
房地產市場調查所需的資料，可分為第一手資料和第二手資料兩大類。第一手資料是指需要通過實地調查才能取得的資料，取得這部分資料所花的時間較長、費用較大。第二手資料是指企業內部記錄或已出版的外部記錄，取得這部分資料比較容易、花費較少。在實際調查中，應當根據調查方案提出的內容，盡可能組織調查人員收集第二手資料。收集第二手資料，必須保證資料的時效性、准確性和可靠性。對於統計資料，應該弄清指標的含義和計算的口徑，必要時應調整計算口徑，使之符合調查項目的要求。對於某些估計性的數據，要了解其估算方法和依據以及可靠程度。對於某些保密的資料，應當根據有關保密的規定，由專人負責收集、保管。
3.收集第一手資料
經常遇到的情況是，為解決問題所需的資料並不能完全地從內部記錄或已出版的外部記錄中獲得，即不能完全地從第二手資料中獲得，因此研究必須以第一手資料為基礎。收集第一手資料常要回答下面幾個問題：是通過觀察實驗還是詢問來獲得資料；問卷採取封閉式還是採取開放式結構；是將研究的目的直截了當地告訴被訪者還是對他們隱瞞研究的目的；類似的問題還很多，上述幾個問題是在研究過程中必須回答的基本問題。
在收集第一手資料的過程中，還必然伴隨著對調查樣本的設計和樣本的採集。在房地產市場調查中，廣泛採用的是抽樣調查法。因此，研究人員在樣本設計過程中必須考慮調研總體、樣本單位、抽樣設計、樣本規模等因素。
(三)分析和總結階段
1.數據的分析與解釋
數據分析包括對採用的抽樣方法進行統計檢驗，以及對數據的編輯、編碼和製表。編輯就是對問卷表進行縱覽的過程，以保證問卷的完整、連續；編碼就是對問題加以編號，以使資料更好地發揮分析作用；製表就是根據某種指標對觀察得到的數據進行分類和交叉分類。
在大多數研究中，都要涉及編碼、編輯和製表程序。而統計檢驗作為一種獨特的抽樣過程和數據搜集工具，往往應用於某些特殊的研究。在可能的情況下，統計檢驗一般都在數據搜集和分析之前就進行，以保證所得到的數據與意欲研究的問題密切相關。
2.編寫調研報告。
調查研究報告主要歸納研究結果並得到結論，提交給管理人員決策使用。很多主管人員都十分關心這一報告，並將它作為評價研究成果好壞的標准。因此，研究報告必須寫得十分清楚、准確。無論你的研究做得多麼深透、高明，如果沒有一份好的研究報告，都將會前功盡棄。
調研報告的主要內容包括：調查目的、方法、步驟、時間等說明；調查對象的基本情況；所調查問題的實際材料與分析說明；對調查對象的基本認識，作出結論；提出建設性的意見和建議；統計資料、圖表等必要附件。
房地產市場調查報告的結構多種多樣，沒有固定的格式，一般由導言、主體、建議與附件組成。導言部分介紹調查課題的基本狀況，是對調查目的簡單而基本的說明；主體部分應概述調查的目的，說明調查所運用的方法及其必要性，對調查結果進行分析並進行詳細說明；附件部分是用來論證、說明主體部分有關情況的資料，如資料匯總統計表、原始資料來源等。
編寫房地產市場調研報告，還應當注意：堅持實事求是原則，調研報告要如實反映市場情況和問題，對報告中引用的事例和數據資料，要反復核實，必須確鑿、可靠；要突出重點，調研報告的內容必須緊扣調查主題，突出重點。結構要條理清楚，語言要准確精練，務必把所說的問題寫得清楚透徹；結論明確，調查結論切忌模稜兩可、不著邊際。要善於發現問題，敢於提出建議，以供決策參考，結論和建議可歸納為要點，使之更為醒目。調研報告應完整、整齊裝訂，印刷清楚、精緻美觀。
3.總結反饋。
房地產市場調查全過程結束後，要認真回顧和檢查各個階段的工作，做好總結和反饋，以便改進今後的調查工作。總結的內容主要有：調查方案的制訂和調查表的設計是否切合實際；調查方式、方法和調查技術的實踐結果，有哪些經驗可以推廣，有哪些教訓應當吸取；實地調查中還有哪些問題沒有真正搞清，需要繼續組織追蹤調查；對參加調查工作的人員做出績效考核，以促進調查隊伍的建設，提高調查水平和工作效率。
值得注意的是，在上述房地產市場調查的程序中，除了提出問題這一步驟之外，其他研究步驟並不能完全依照設想的程序進行。並且這些步驟也不是僵化不變的，實際運用時，可視調查內容、環境條件及要求的輕重緩急，靈活使用，有的程序可以省去、有的可以強化、有的可以重復。例如，在制訂某項研究方案時，我們也許會發現要研究的問題並沒有很好地定義，這樣，研究人員也許需要重新回到第一步，對需要研究的問題再做仔細的界定；再如，進入收集數據階段時，可能會發現原計劃的方法成本太高，這時為了保持預算平衡，就可能需要對原來的研究設計進行改變，減少資料規模，或以其他資料來代替(也許依靠第二手資料)。但當資料已經收集得差不多時，研究人員要再對研究方案做改動的話，所花的代價就非常大，這將影響研究的進行。正因如此，在進行資料收集之前，就應對研究設計十分認真的考慮，以免造成不必要的損失。