如何對房地產企業進行稅務籌劃

① 營改增後房地產行業怎麼做到納稅籌劃

一、多要增值稅發票
「營改增」時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業務處理和稅務核算轉化等難題。劉福元認為，稅制改革前企業就應該及時做好應對措施，諸如對會計賬簿的科目進行調整，提前做好對財務人員的培訓，以便改革後可以進行正確的會計處理。「營改增」之後，企業的稅負水平很大程度上由企業的進項稅額決定，增值稅專用發票在增值稅抵扣環節扮演重要角色，房企應加強票據管理水平。
為避免稅負加重，房企在購進貨物或者接受勞務時，一定要非常審慎。
首先，必須要求供貨方具備正規的銷售資質，一旦無法提供增值稅專用發票，就無法實現抵扣;其次，與施工企業進行工程決算時還應當獲取增值稅專用發票，否則在申請稅項抵扣時就會遇到困難;第三，應加強對虛假發票的識別和防範，仔細比對;最後，不能出於節稅的目的，就虛開增值稅發票給子公司或關聯方，這么做稅務風險極大。
二、擴大精裝房比例
房地產業「營改增」之後，房企為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，各家企業都有可能在企業既定的戰略框架內進行稅收籌劃。
其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是一種比較流行的方式，此舉有利於取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額。
在「營改增」之後，房企開發精裝房的所有進項全部可以抵扣，因此企業肯定會傾向於開發進項稅額較多的樓盤類型。
這樣來看，那些現階段就以精裝房為主要開發類型的開發商將會佔得先機。
對中小房企來說，由於開發的多為毛坯房，如果因稅負加重而不得不調整開發重點，企業極有可能面臨一些轉型壓力，畢竟精裝房對企業實力有更高的要求，精裝房的高價也要求中小房企加快去化速度。
三、剝離建築業務
對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式是增加進項稅額抵扣，而上游建築安裝業務正是進項稅額最主要的來源，因此，剝離建築業務將是企業不得不進行的戰略調整。
建築業納入「營改增」行業，只要建築安裝企業可以提供正規增值稅專用發票，就可以實現抵扣。當前的房企業務模式主要分三類：第一類，開發商自身只負責拿地開發銷售，建築施工業務全部外包;第二類是以中南建設等為代表的控股集團，下設建築公司和房地產公司兩個子公司;第三類則是建築和開發業務並舉，這類企業多以建築業為主營業務，同時具備房地產開發資質。

② 房地產開發應該什麼時候做稅務籌劃

您好！
寫一個房地產開發企業的稅務籌劃 與西方國家相對成熟的稅務籌劃研究相比較，我國的稅務籌劃研究起步較晚，尤其是 房地產開發方面的稅務籌劃。我國針對房地產開發企業的稅務籌劃研究從2000年才開始。2002年，賀志東編寫的《房地產企業納稅籌劃》按房地產開發企業涉及到的主要稅種，對房地產開發企業稅務籌劃的基礎知識和基本方法進行了闡述。隨後的研究開始以房地產開發企業經營的各個環節為對象，輔以節稅、避稅方案和經典案例。對於房地產開發企業的稅務籌劃，我們應該從四個方面加以闡述，它們分別是：房地產前期准備階段的稅務籌劃，房地產建築施工階段的稅務籌劃，房地產銷售環節的稅務籌劃以及房地產保有期間的稅務籌劃等。 房地產前期准備階段的稅務籌劃
房地產前期准備主要包括一個土地使用權的取得。在取得土地使用權的過程中需要繳納土地使用稅。土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際佔用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關徵收的一種稅賦。土地使用稅以土地面積為課稅對象，向土地使用人課征，屬於以有償佔用為特點的行為稅類型。土地使用稅只在縣以上城市開征，非開征地區城鎮使用土地則不征稅。城鎮土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮、工礦區。城市、縣城、建制鎮、工礦區的具體征稅范圍，由各省、自治區、直轄市人民政府劃定。土地使用稅採用有幅度的差別稅額，列入大、中、小城市和縣城每平方米土地年稅額多少不同。為了防止長期征地而不使用和限制多佔土地，可在規定稅額的2倍-5倍范圍內加成征稅。對於公園、名勝、寺廟及文教、衛生、社會福利等單位使用的土地，城鎮、街道、公共設施用地、鐵路、機場、港區、車站、管理交通運輸用地及水利工程，農、林、牧、漁、果生產基地用地，以及個人非營業建房用地等，均免徵土地使用稅。為了鼓勵利用荒地、灘塗等土地，對經過批准整治的土地和改造的荒廢土地，給予10年期限的免稅。對於上述這些免稅項目，企業應當予以重視，利用合法的免稅項目進行節稅，節省房地產開發成本。 房地產建築施工階段的稅務籌劃 這里主要涉及到建築業營業稅和服務業營業稅。 建築業營業稅，營業稅的一種，是指對我國境內提供應稅建築勞務而就其營業額徵收的一種流轉稅。這里的建築業是指建築安裝工程業，包括建築、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業。由於目前建築業中分包和轉包現象非常多，形式也不盡相同，因而採取不同的承包形式對企業的稅收影響很大。按照我國現行營業稅法規的規定，如果建築工程的總承包人將工程分包或轉包給他人，應以工程的全部承包額減去付給分包人或轉包人的的價款後的余額為營業額，繳納營業稅。工程承包公司承包建築安裝工程業務，再與建設單位簽訂建築安裝工程承包合同進行施工建設的，無論其是否參與施工，都應遵照以上規定，按「建築業」稅目繳納營業稅，稅率為3%；如果工程承包公司不與建設單位簽訂建築安裝工程合同，只是負責工程的組織協調業務，則此項業務應按「服務業」稅目繳納營業稅，稅率為5%。這就為企業進行稅務籌劃提供了空間。 例：甲單位要建造一項工程，通過乙工程承包公司的協調，丙施工單位最終承攬了此項工程，甲與丙簽訂了承包合同，合同金額為300萬。丙為此支付給乙公司15萬元的服務費。則乙公司此項業務應納營業稅額為：150000×5%=7500元。如果乙公司對該項業務進行籌劃，直接與家公司簽訂了承包合同，合同總金額為315萬元，乙公司又

把工程轉包給丙公司。完工後，乙向丙支付價款300萬元。則乙公司該項業務應納營業稅額為：（3150000-3000000）×3%=4500元。 也可以利用建房方式進行稅務籌劃。第一，房地產代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬於勞務報酬，為營業稅的征稅范圍。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發後繳納土地增值稅。 例：某房地產企業，商品房銷售收人為5000萬元，除營業稅及附加之外的總扣除項目金額為3500萬元。若該企業按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業稅及附加=5000×5.5%=275萬元；增值額占扣除項目的比率為（5000-3500-275）÷（3500+275）=32.45%，應繳納土地增值稅（5000-3500-275）×30%=367.5萬元，實現利潤5000-3500-275-367.5=857.5萬元。若企業採用代建房方式，取得勞務收入1400萬元，應繳納營業稅1400×5%=70萬元，實現利潤1400-70=1330萬元。 第二，合作建房。這種方式指一方出錢，一方出地，雙方共同建造房屋的行為。建成後，按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅。企業可以利用此項優惠政策，實現雙贏。 例：甲房地產企業有一塊價值5億元的土地，但出於資金限制，擬考慮與乙企業合作建房，由甲提供土地使用權，乙提供資金。若甲、乙採用房屋建好後按比例分房自用的方式，則甲企業需要就轉讓無形資產繳納5億元×5%=2500萬元的營業稅。若甲、乙成立合營企業，採取風險共擔、利益共享的利潤分配方式，待房屋建好後將該合營企業清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可以不用繳納營業稅。 房產銷售環節的稅務籌劃 房地產銷售環節主要涉及到營業稅、土地增值稅、城建稅以及印花稅等。 關於營業稅可以從以下幾個方面進行籌劃：(1)價外費用的籌劃。營業稅的計稅依據是營業額，營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。同時，營業稅暫行條例又規定，物業管理企業代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬於「服務業」稅目中的「代理」業務，只對其從事此項代理業務取得的手續費收入徵收營業稅。這就為房地產開發企業通過控制價外費用進行營業稅籌劃提供了空間。房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費。對於房地產開發企業來說，這些配套設施費屬於代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作「其他應付款」處理，但在計算繳納營業稅時，仍需將其包括在營業稅的計稅依據之內。但是，如果房地產開發企業專門成立物業公司，將這部分價外費用的收取轉由物業公司收取，這樣，其代收款項就不屬於稅法規定的「價外費用」，也就不用徵收營業稅。例如，某房地產公司去年營業收入為3億元，其中代收款項為5000萬元，則其營業稅應交納35000×5%=1750萬元。如果將代收款項由下屬的物業公司收取，則房地產公司應交納營業稅30000×5%=1500萬元。 (2)利用稅率不同的籌劃。因為營業稅有九種稅目，稅率各不相同，銷售不動產適用的是5%的營業稅稅率，房屋裝修屬於建築安裝業適用3%的稅率。充分利用稅率差異可以為房地產公司節約不少稅金。例如，甲企業開發的房地產毛坯房價格為8000元/平方米，裝修按1000元/平方米計算，總面積為50000平方米。如果甲企業不成立裝修公司，只簽訂一份銷售合同，則營業稅為：9000×50000×5%=2250萬元；如果甲企業簽訂銷售合同時按毛坯房計算，另成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同，則營業稅為：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150萬元。

關於土地增值稅的稅收籌劃，根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對於納稅人既建普通標准住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能准確核算增值額的，其建造的普通標准住宅不能適用這一免稅規定。房地產開發企業如果既建造普通標准住宅，又從事其他房地產開發，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標准住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。 例：某房地產開發企業A出售普通標准商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元（未包括稅金）。銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元，扣除項目金額合計＝4400＋330＝4730萬元，增值額＝6000－4730＝1270萬元，增值率＝1270/4730×100%＝26.8%，適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬元 通過上述計算可以看出，普通標准住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標准住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在20%以內，籌劃的方法有以下兩種： 第一，降低普通標准住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標准住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為： 銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1，扣除項目金額合計＝4400＋0.055X1，增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400，增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%，由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由於免徵增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節省了34.1萬元。 第二，增加普通標准住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產開發成本、房地產開發費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標准住宅的扣除項目發生變化,令其為X2，則應納土地增值稅為：扣除項目金額合計＝X2＋330，增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2，增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%，由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬元。此時普通標准住宅就可以免徵土地增值稅。 房地產保有期間稅務籌劃 房地產開發企業開發出來的房地產，有時並沒有全部用來銷售，而是留有部分自行經營管理或是將暫時未出售的房地產用來賺取租金，這就涉及到閑置房屋的稅收籌劃問題，如果是對外出租就產生了租金收入，當前租金收入在房地產開發企業的總收入中佔有重要比例，租金的稅收籌劃問題也值得思考。企業以房地產投資最常見的方式有兩種：出租取得租金收入；以房地產入股聯營分得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負各不相同。房地產開發企業將開發的商品房對外出租收取租金，按規定應繳納房產稅、營業稅、城市維護建設稅，之後還要繳納企業所得稅，稅種多，稅負重。如果是將不動產投資入股，參與被投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅及其附加，也不用直接繳納房產稅，只需要繳納企業所得稅。可見，通過將房屋出租業務轉變為投資業務，可以有效降低企業稅負。
望採納，謝謝

③ 房產稅納稅籌劃技巧有哪些

(一)從征稅范圍進行房產稅稅收籌劃按照稅法，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區徵收。這意味著，在這范圍之外的房產不用徵收房產稅。因此一些對地段依賴性不是很強的納稅人可依此進行納稅籌劃。如對於一些農副產品，生產經營往往需要一定數量的倉儲庫，如將這些倉儲庫落戶在縣城內，無論是否使用，每年都需按規定計算繳納一大筆房產稅和土地使用稅，而將倉儲庫建在城郊附近的農村，雖地處偏僻，但交通便利，對公司的經營影響不大，這樣每年就可節省這筆費用。(二)從計稅依據進行房產稅稅收籌劃房產稅的計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入，因此根據房產的用途可以分別進行房產稅稅收籌劃。1.自用房產的稅收籌劃自用房產的房產稅是依照房產原值一次減除10%-30%後的余值計算繳納。因此房產稅稅收籌劃的空間在於明確房產的概念、范圍，合理減少房產原值。(1)合理劃分房產原值稅法規定，「房產」是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構(有牆或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中、、、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立於房屋之外的建築物不征房產稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要並入原房屋原值計征房產稅。這就要求我們在會計核算時，需要將房屋與非房屋建築物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分，單獨列示，分別核算。(2)正確核算地價稅法規定，房屋原價應根據國家有關會計規定進行核算，而《企業會計准則第6號——無形》規定，取得的土地使用權通常應確認為無形資產。自行建造廠房等建築物，相關的土地使用權與建築物應當分別進行處理。外購土地及建築物支付的價款應當在建築物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。也就是說對自建、外購房屋業務，均要求將土地使用權作為無形資產單獨核算，「固定資產」科目中不包括未取得土地使用權支付的費用。因此，企業在外購土地及建築物支付的價款時，一定要根據「配比」的原則，合理分配建築物與地價款，分別進行帳戶處理。(3)及時做好財產的清理登記工作企業在生產過程中，難免會出現財產損毀、報廢和超期使用等情況的發生。作為固定資產的房產，它的掛賬原值是計算房產稅的基礎數據，它的清理能直接影響房產稅的應稅所得額。因此，企業一定要及時檢查房屋及不可分割的各種附屬設備運行情況，做好財產清理登記工作，並及時向稅務機關報批財產損失，以減輕稅負。(4)轉變房產及附屬設施的修理方式稅法規定，對於修理支出達到取得固定資產時計稅基礎50%以上，或修理後固定資產的使用年限延長2年以上的，應增加固定資產的計稅基礎。因此，我們在房產修理時，將房產的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費低於限額，這樣每次修理費可以直接從損益中扣除，不須增加房產的計稅基礎，從而相應減少房產稅稅負。2.出租房產的稅收籌劃按照稅法規定，房產出租的，以房產租金收入計算繳納。因此，對出租房屋稅收籌劃的關鍵在於如何正確核算租金收入。(1)合理分解房租收入目前出租時不僅只是房屋設施自身，還有房屋內部或外部的一些附屬設施及配套服務費，比如機器、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設施並不徵收房產稅。而我們在簽訂房屋出租協議時，往往將房產和這些設施放在一起計算租金，這樣就無形增加了企業的稅負。因此我們在簽訂房屋租賃合同時，應合理、有效分割租賃收入，將附屬設施及配套服務費單獨計算使用費收入，以減輕房產稅的稅負。(2)通過關聯企業轉租不少企業與其子等關聯辦公地點在一起，如果企業所屬地段較偏僻，可以考慮將閑置的房產出租給關聯企業，再由關聯企業向外出租。由於關聯企業不是產權所有人，只是房產轉租人，根據稅法規定，轉租不需繳納房產稅。這樣通過將房屋出租方式由直接出租改為轉租，可以減少企業的整體稅負。

④ 房地產開發企業稅務籌劃怎麼做

如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。近年來，為控制房地產地價過高，投資過熱，國家陸續下發宏觀調控政策，先是央行宣布加息，接著「國六條」出台，隨後國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調控政策及配套細則的出現，使房地產開發企業的稅收籌劃更具有戰略意義。本文僅就房地產開發企業稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。

一、房地產開發企業稅收籌劃技術

房地產開發企業由於其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，採用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其採用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。

（一）規避平台籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規避平台籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。

（二）投資轉化技術

房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以採用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對於房地產開發企業來說，其效果非常明顯。

(三)稅基籌劃技術

房地產開發企業資金佔用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中於如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬於權益資金模式，只能按稅後利潤分配，不能有效降低稅基。

（四）實現技術

主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對於房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。

二、房地產開發企業稅收籌劃方式

（一）利用臨界點進行稅收籌劃

納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里「20%的增值額」就是我們常說的「臨界點」。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。如果房地產開發企業建造的普通標准住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種後果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。

大海房地產開發公司建造一幢普通標准住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標准住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地徵用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建築安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業稅後利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅後利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃後使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。

同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。假如黃河房地產開發公司開發一幢普通標准住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元，營業稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1100×5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55×（7%+3%）=5.5萬元。同樣，不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元。該納稅籌劃降低企業稅收負擔為124.5-78=46.5萬元。因為，土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標准住宅增值率不超過20%的情況下可以免徵，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發公司對於投資性房地產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產入股聯營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。

大海房地產開發公司在菏澤市城區繁華地帶有一處空閑房產。房產原值1000萬元,實際使用面積300平方米，2008年1月份准備對外投資,若採取出租方式,預計年取得租金為200萬元，若用於聯營，則預期每年的聯營企業利潤中，大海房地產公司所佔份額為500萬元。那麼,我們分析一下,哪種方式對於企業更能節稅,

假設房產原值為P, 房產使用面積為L平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用於聯營，則預期每年的聯營企業利潤中大海房地產開發公司所佔份額為R2，出租和聯營的稅負分別為T1和T2。

1、採取出租方式應承擔的稅負

營業稅：房產租賃屬於服務業，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產稅：房產稅應依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅為12%×R1；城建稅：假設大海房地產開發公司位於市區，城建稅稅率為7%，依據其繳納的營業稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業必須繳納印花稅，根據《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規定：「按租賃金額千分之一貼花」，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那麼，企業租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

總體稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，採取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。

2、採取聯營方式應承擔的稅負

房產稅：根據稅法規定，房產稅依照房產原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產稅稅負=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額徵收，各地標准不一，以菏澤市為例，城區單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。

總體稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

尋求稅負均衡點。由於租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，即，

41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

在對房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下：若預期聯營收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產採取聯營方式稅負輕於採取租賃方式，從稅收的角度考慮宜採用聯營方式；若預期聯營收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積）/25，該項房產採取租賃方式稅負輕於採取聯營方式。本例中，由於大海房地產開發公司所佔份額為500萬元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租賃方式可以節稅。此時的總體稅負T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬元),而聯營方式下的總體稅負T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬元).不難看出,公司採取租賃方式比採取聯營方式可以節稅254.96(337.4-82.44)萬元.

（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

房地產開發企業對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。

假設2008年1月份大海房地產開發公司新開發一個項目，需要資金1000萬元，由於公司採用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。

如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計算，每年需要支付利息80萬元，根據稅法規定，該利息費用可以在稅前扣除，因此採用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為80萬元，可以為公司節稅80×25%=20萬元；如果大海房地產開發公司經過批准發行債券融資，公司債券可以對社會公開發行，也可以局限於企業內部職工發行。稅法規定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即採用發行債券的方式融資可以為企業節稅25（100×25%）萬元。採用上述兩種方式融資，都可以達到節稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業通過發行股票的方式進行融資，由於發行股票屬於權益資金模式，只能按稅後利潤分配，所以不能有效降低稅基。

（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發企業以房地產的法定所有權轉移後確認銷售收入，但在實際工作中應採取謹慎原則，客觀評估收入的實現，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經收回部分價款只將收回部分確認為收入。

由於房地產單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業一般都採用分期收款方式銷售。採用這種方式，企業不能按售價總額確認收入，並響應地分次接轉成本，起到節稅的作用。

大海房地產開發公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款800萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款後即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應繳納的營業稅為800×5%=40（萬元）。如果按分期收款確認收入，第一次應繳納的營業稅800×40%×5%=16（萬元）。以後三次分別繳納營業稅800×20%×5%=8（萬元），共計16+3×8=40（萬元）。雖然兩種方法繳納營業稅都是40萬元，但是採用分次確認收入可以延緩納稅時間。

值得注意的是，國稅發[2009]31號《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》明確了收入在5種特殊情況下確認標准，對於採取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。房地產開發企業採取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低於3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：1.開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。2．開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。3．開發項目位於其他地區的，不得低於5％。4、屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。）計算出預計營業利潤額，再並入當期的應納稅所得額統一繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。

⑤ 房地產對外投資稅務籌劃該如何做

一般來說房地產企業在開展稅務籌劃的時候，通常會以對籌資中的稅收籌劃、投資中的稅收籌劃以及經營中的稅收籌劃三個方面來進行。那麼房地產在投資中，對外投資稅務籌劃具體該如何做呢？

2、投資地區的選擇。由於地區發展不平衡，我國稅法對投資者在不同地區進行投資時，也給予了不同的稅收優惠，如經濟特區、經濟技術開發區、高新技術產業開發區、沿海開放城市、西郊地區等稅收政策比較優惠。因此，投資者可根據需要，向這些地區進行投資，可以減輕企業稅收負擔。

3、投資行業的選擇。通常來說，稅法對不同的行業給予不同的稅收優惠，企業在進行投資時就要充分考慮，結合企業自身情況，精心籌劃投資行業以減輕企業的稅收負擔。

房地產企業開展稅收籌劃的時候，除了需要做好以上工作之外，還需要提前做好稅收政策信息了解、稅收籌劃方案設定和選擇等方面工作，這樣可以有效的確保籌劃過程的順利以及籌劃目的地達成。

⑥ 房產稅如何進行稅務籌劃 房產稅稅務籌劃案例分析

房產稅計算方法
進行稅務籌劃之前，首先要了解房產稅如何征稅，怎麼計算的。房產稅的計稅方法分為從價計征和從租計征。
其中，從價計征的計稅依據為：
1、 按照房產原值一次減除10%-30%的扣除後的余值；
2、 無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等；
3、 獨立的地下建築物在進行10%-30%的扣除前先對房產原值進行確定；
（1）地下建築物為工業用途的，以房屋原價的50%-60%作為應稅房產原值；
（2）地下建築物為商業用途及其他用途的，以房屋原價的70%-80%為應稅房產原值。
4、10%-30%的具體扣除比例由省、自治區、直轄市人民政府確定。
計算公式為：應納稅額=應稅房產原值*（1-原值扣除比例）*1.2%
從租計征的計稅依據：
1、 租金收入
2、 以勞務或其他形式為報酬抵付租金收入的，按當地同類房產租金水平確定；
3、 個人出租住房，按4%的稅率徵收房產稅；
4、 出租的地下建築物，按出租地上建築物的有關規定計稅。
房產稅稅收籌劃分析
從稅率入手進行籌劃。
因從價計征和從租計征的稅率不一致，因稅率差異造成的稅收籌劃空間為：
（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）*1.2%=租金收入*12%
也就是說從價計征和從租計征的臨界點為（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）=租金收入*10倍.
當（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）>10倍租金收入的時候,出租繳納的房產稅較少;
當（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）<10倍租金收入的時候,自用繳納的房產稅較少.
例如,某集團在上海持有一套房產,價值3億元,如果按照自己持有使用的話,年度需要繳納的房產稅為30000*1.2%*（1-30%）=252萬元；而如果我們將房產出租的話，繳納的房產稅約為31萬元（1800㎡，4元/㎡/天）；兩者之間的差額為252-31=221萬元。
這樣，我們就可以操作將房產出租給關聯公司，使之符合從租計征的條件，增加收益。

⑦ 房地產企業如何在股權收購中做稅務籌劃

一般來說在房地產收並購模式主要包括三種形式：收購項目公司原股東所持股權的方式版、收購資產方權式以及聯合開發方式，而收購股權的方式是最常用的，這是因為股權交易程序相對簡單、效率高且交易成本小。從稅收的角度看，股權交易行為的納稅人分別為合並方（收購方），被合並企業股東，所涉及到的稅種為增值稅、印花稅、企業所得稅和個人所得稅。
稅務籌劃是指在遵行稅收法律法規的前提下，當存在兩個或兩個以上納稅方案時，為實現最小合理納稅而進行設計和運籌。稅務籌劃的實質是依法合理納稅，並最大程度地降低納稅風險，盡可能的減少應繳稅款的一種合法經濟行為。
企業稅收籌劃的途徑主要包括：直接或者變形利用稅收優惠政策；改變商業模式、企業組織架構，利用特定政策；稅企爭議中稅法適用；稅收征管法的准確把握和合理運用。
稅收策劃的難點與突破在於：稅收政策理論的精準理解；商業模式的設計與重構；風險把控的關鍵因素。