㈠ 土地估價中土地還原利率怎麼求
房產估價中收益率一般是安全利率+風險回報，或是行業平均收益率，或是市場提取收益率，或者是比銀行貸款基準利率浮動一定比例。
㈡ 評估房產時時的還原率怎麼確定
租售來比確定法 即物業租金和源售價的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是凈收益。在《房地產估價基本理論與方法》中，怎樣評定租金？最好的方法是市場比較法，用同類的樓房市場租金。沒有案例可比，要計算租金價格，用成本法。簡單的道理，土地的價格*還原利率(投資收益率)+建築物價格*投資收益率+稅金+合理的營運費用，結果得出這個房子的合理年租金。任何一個商業性房地產只要經租的，就有租金資料。這一租金要甄別是客觀租金還是個別租金。用反算的方法確定租售比問題可以參考，前提要把握商業性房地產在市場中的正常合理價位，這是一個綜合性的素質的問題。做房地產估價師要對從上海市東北到大楊浦、西北到莘閔地區、北面到顧村，南面越過黃浦江到康橋，這么大范圍內各種不同類型、各種不同檔次的房地產，要了解，對市場要熟悉。在這過程中，如價格無法把握，結果自己也沒有把握。
㈢ 什麼是「資本化率」和「還原利率」
資本化率又稱還原化率、收益率、它與銀行利率一樣也是一種利率。後者是把貨幣存入銀行版產生利息的權能力即利息率，前者則是把資本投入到不動產所帶來的收益率，兩者不能等同。資本化率也不同於其它行業的收益率，因為它們反映的是不同投資領域的獲利能力。
還原利率就是把不動產純收益還原成不動產價格的一個比率。
還原利率分為3類:
（1)土地還原利率(rL):求取土地價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由土地單獨產生的凈收益。
（2)建築物還原利率(rB}:求取建築物價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由建築物單獨產生的凈收益。
（3)綜合還原利率(r):求取房地產價值時所用的還原利率，對應的純收益是土地與建築物共同產生的凈收益。
㈣ 房地產還原利率是多少
5.875月利率，7.05年利率
㈤ 什麼叫房地產還原利率
收益還原法是將評估土地在未來每年預期的純收益，以一定的還原利率統版一還原為評估時日總收權益的一種方法。此方法是對土地、房屋、不動產或其他具備收益性質資產進行估價的基本方法之一。
由於土地具有固定性、不增性、個別性、永續性等特性，使用者在佔有某塊土地時，土地不僅能提供現時的純收益，而且還能期待在未來年間源源不斷地繼續取得。當將此項隨時間延續而能不斷取得的純收益，以一定的適當的還原利率折算為現在價值的總額時，它即表現為該土地的實質價格，也是適當的客觀交換價值，這就是收益還原法的原理。
當土地純收益每年不變、還原利率每年不變且大於零、土地使用年期為n年時，收益還原法的計算公式為：
P＝a/r[1－1/(1＋r)n]
式中：p—土地價格；
a—土地純收益；
r—土地還原利率；
n—使用土地的年期或有土地收益的年期。
收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，它只適用於有收益或潛在收益的土地和建築物或是房地產的估價。
收益還原法的估價程序為：（1）計算總收益；（2）計算總費用和折舊費、房屋收益等；（3）計算土地純收益；（4）確定合適的還原利率；（5）選擇公式求算地價。
㈥ 房地純收益與綜合還原率，折現率三者怎麼計算啊，各位指導下
某房地產開發商取得一宗商業用地的最高年期土地使用權，預計用3年時間完回成項萬元目開發建設，經分答析測算，項目建成後的年房地純收益為320萬元。若綜合還原率為8%，折現率為12%，則該項目開發完成後的房地產現值為（ ）
㈦ 還原利率的確定方法
還原利率，（一年定期存款利率）就是把不動產純收益還原成不動產的價格的一個比率。它是專計算屬土地價格、貨幣價格和勞力價格的重要尺度與參照系。
還原利率的實質可闡述為下列四個方面:
應為正值
（1)其值必須為正值，如果還原利率r<0，則表示該宗房地產投資收益虧損，不能取得年純收益，那麼收益還原法的應用將喪失其基礎，計算毫無意義；
（2)其最小值必須高於銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則此項投資不合算，不如將資金存入銀行或購買國債；
市場反應
（3)在物價變動的情況下，其應能彌補物價變動所造成的貨幣貶值或增值；
（4)與投資風險成正比，即投資風險越大的項目，其值應越大，反之則越小。
㈧ 收益還原法中的綜合還原利率和房地產估價有什麼關系呢
收益，即是來回報，但這源里無法說明價格因素
月租＊12／總房價，等於是年回報率，再把這個年回報率跟銀行的對比，誰高誰底，因為你還得還銀行的房貸。
房地產評估是由相關機構或部門才能辦到的事，自己也可以去銀行咨詢，一般會提供一個相對保守的估價給你。
他們的關系是兩房產每年的升值空間，和利率對比，誰更劃算。
㈨ 還原利率的實質是什麼
壓力的實質九二十把原來的15，然後整整的去改還原到園呃，還原到反應以前的時候上面
㈩ 土地還原率7%,房屋還原率9.6%,則房地產綜合還原率可能為
（土地收益+房屋收益）/（土地價格+房屋價格）
不能利用兩個百分數直接算出的