如何看一個房地產公司好壞

① 一個房地產顧問公司的年度報表怎麼看應該注意哪些指標評審一份年度報表好壞的標準是什麼怎麼看，這

財務報表的邏輯：房地產業為例 一個企業的業務從現金流開始，所以我們先看現金流量表。一個企業只要現金流沒有問題，這個企業就沒有問題，所以作為企業一把手，最關心的應該是現金流。 郭永清這就像人的健康一樣，只要一個人的血液沒有問題，人的健康就沒有問題，所以體檢的時候，醫生要抽很多管血，越是高級的體檢，越關心血液。報表的邏輯是，現金流量表決定資產負債表（投資活動決定資產結構和籌資活動決定資本結構），資產負債表中的資產結構決定利潤表中的收入和成本費用，利潤表中的收入和成本費用要變成現金，帶來現金流量表中的經營活動的現金流。下面，我們就來看現金流量表中的投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量。（看彩色部分字體） 郭永清 郭永清 現金流量表 會企03 表 編制單位： 年度 單位： 元項目 行次 本年金額 上年金額一、經營活動產生的現金流量：銷售商品、提供勞務收到的現金收到的稅費返還 郭永清 郭永清收到其他與經營活動有關的現金經營活動現金流入小計購買商品、接受勞務支付的現金支付給職工以及為職工支付的現金支付的各項稅費支付其他與經營活動有關的現金經營活動現金流出小計經營活動產生的現金流量凈額二、投資活動產生的現金流量：收回投資收到的現金 ① 投資活動決定資產負債表的資產結構。投取得投資收益收到的現金 現金 資活動體現公司的未來發展方向，並且決處置固定資產、無形資產和其他長期 流以 定一個企業未來的盈利能力。做個假設，資產收回的現金凈額 流出 A集團和B公司同時各自建一個營業面積處置子公司及其他營業單位收到的 為 為10萬平米的五星級酒店，上海地產集團現金凈額 主， 投資了8個億，國家會計學院投資了12個收到其他與投資活動有關的現金 通過 億，營業面積代表未來產生收入的能力，投資活動現金流入小計 經營 如果收入相同，一開始國家會計學院就比購建固定資產、無形資產和其他長期 活動 上海地產集團少賺了4個億，這個是很難資產支付的現金 中的 通過未來的水電費、差旅費等費用的控制投資支付的現金 折舊 彌補回來的。因此，怎麼強調投資的效率取得子公司及其他營業單位支付的 攤銷 都不過分。投資的效率的衡量：單位營業現金凈額 收回 能力的投資額=（固定資產凈值+無形資產 凈值）/營業能力總額。投資的效率會影支付其他與投資活動有關的現金 響投入資本回報率，投入資本回報率=營投資活動現金流出小計 運利潤（包括凈利潤+利息稅後金額）/投投資活動產生的現金流量凈額 入資本。三、籌資活動產生的現金流量：吸收投資收到的現金 ②借 投資就需要有錢，這就是籌資活動。籌資取得借款收到的現金 入和 活動決定資產負債表的資本結構。籌資活 郭永清收到其他與籌資活動有關的現金 股東 動要保證資金成本低。企業賺錢，簡單地 郭永清 投入 說，就是投入資本回報率高於企業資金成籌資活動現金流入小計償還債務支付的現金 的時 本率；如果投入資本回報率低於企業的資分配股利、利潤或償付利息支付的現 候流 金成本率企業就是虧錢。金 入， 債務的資金成本率=（利息凈支出+借債的 償還 手續費等支出）/債務平均余額×（1-所支付其他與籌資活動有關的現金 以及 郭永清 得稅率），所謂利息凈支出是指債務的利籌資活動現金流出小計 分紅 息支出減去存在銀行的利息收入，由於債籌資活動產生的現金流量凈額 郭永清 付息 務的利息在稅前支付，具有抵減稅收的作 的時 用，所以要考慮所得稅的影響；假設上海 候留 地產集團的銀行借款50個億，利率10%則 出， 利息支出5個億，未使用掉的銀行借款存 正負 在銀行的利息收入1個億，稅率25%，則債 相間 務的資金成本率=（5-1）/50×（1-25%） =6% 郭永清 股東權益的資金成本率=股東的預期回 報，目前國務院國資委對國有企業的資金 回報率預期是不低於5.5% 企業的總資金成本率=債務的資金成本率 ×（債務/投入資本）+股東權益的資金成 本率×（股東權益/投入資本） 四、匯率變動對現金的影響五、現金及現金等價物凈增加額期初現金及現金等價物余額期末現金及現金等價物余額 我們前面講到現金流量表的投資活動決定資產負債表的資產結構，籌資活動決定資產負債表的資本結構。資產負債表的左邊就是代表資產結構，右邊就是代表資本結構。資產結構表明企業的資產中，有多少貨幣資金、應收賬款、存貨、固定 郭永清資產、無形資產等等，說明我們把錢用到了哪裡。資本結構說明企業的錢是從哪裡來的，是銀行借入的還是股東投入的。 資產=負債+所有者權益，這個等式是恆成立的，右邊表示資金的來源，右邊表示資金的運用，例如，銀行借款增加，則負債增加的同時，企業的貨幣資金增加；股東追加投入，則所有者權益增加，同時企業的貨幣資金增加；企業虧損，則所有者權益中的未分配利潤減少，同時企業的資產減少。 資產負債表 資產的結構 資本的結構 會企01 表 編制單位: 2012年12月31日 單位: 萬元資產 期末 年初余額 負債和所有者權益 期末余額 年初余額 余額 回收期在1年以內或者 1年以內需要償還流動資產： 流動負債： 一個經營周期以內 ④長 ⑤來自現金流量表的籌資活動，用貨幣資金 短期借款 期資 於臨時需要交易性金融資產 產必 營運資產減去營 交易性金融負債 ④營運過程中自然應收票據 須有 運負債，叫做營 應付票據 而然會產生的負債，應收賬款 配套 運資本。對於房 應付賬款 叫做營運負債，企業預付賬款 的營 地產開發企業， 預收賬款 要營運負債欠得多，應收股利 運資 追求規模、成本 應付職工薪酬 盡量合理的欠應收利息 產 和速度。為什麼 應交稅費其他應收款 追求速度？速度 應付利息 越快，預售越快，存貨 應付股利 預收賬款越多，其中：消耗性生物資產 其他應付款 郭永清 營運負債就欠得一年內到期的非流動資產 預計負債 越多其他流動資產 一年內到期的非流動負債流動資產合計 其他流動負債非流動資產： 回收期在1年以上 流動負債合計 郭永清可供出售金融資產 ③來 可歸為其他投 非流動負債： 來自現金 1年以後償還持有至到期投資 源於 資，以投資收益 長期借款 流量表的 用於較長周期的需投資性房地產 現金 率判斷 應付債券 籌資活動 要 流量 結合戰略和投資長期股權投資 長期應付款 表的 收益率判斷長期應收款 投資 1年以後收回 專項應付款固定資產 活動 固定資產和無形 遞延所得稅負債在建工程 資產是經營性企 其他非流動負債工程物資 業最主要的非流 非流動負債合計固定資產清理 動資產，代表一 負債合計生產性生物資產 個企業的營業能 所有者權益： 郭永清 力 股東投入， 公司法規定的注冊油氣資產 實收資本（或股本） 來自現金 資本 流量表 注冊資本以外的股無形資產 資本公積 東投入 郭永清 來自於利 從利潤中提取，以增開發支出 盈餘公積 潤表中的 強公司抵抗風險的 凈利潤，可 能力 以合並成 利潤中尚未分配的 為留存收 部分 益，即留在商譽 未分配利潤 企業用於 企業滾存 郭永清 發展的利 潤長攤待攤費用 減：庫存股遞延所得稅資產 所有者權益（或股東權益） 合計其他非流動資產非流動資產合計資產總計 負債和所有者股東權益合 計 資產負債表中的資產結構和資本結構最好能夠做到匹配，也就是用長期融資（包括長期借款 +股東權益）來滿足非流動資產的投資，用短期借款來滿足一些臨時性的資金需求。我們可 以把資產負債表簡化為： 資本運用 資本投入 現金 短期借款 營運資本（營運資產減去營運負債） 長期借款 長期資產 所有者權益 這里涉及到營運資本管理的問題， 營運資本在很多教科書中都作為短期來管理， 但是從實質 上來說是長期的，房地產企業的問題是麵粉比麵包貴，前面的一個樓盤項目賺了錢，為了持 續經營，要接著買地，結果發現原來那個樓盤的本錢加上賺的錢一起還不夠買新的地，就要 融資（借款或者股東追加投入） ，導致很多房地產企業的經營活動現金流是負的。為了解決 郭永清 這個問題，現在大的房地產開發商都追求速度，比如萬科的 5986 原則，5 個月拿地，9 個月 預售，預售的第一個月售出 8 成，項目的 6 成以上為住宅，就是為了盡快預售，加快現金流 回。現在比較成熟的房地產開發商，預收賬款基本上佔到企業營運資產的 50%以上，也就 是說，做生意的時候一半以上都是不需要利息的別人的錢。 資產負債表中，我們比較關心的比例： 資產負債率=總負債/總資產×%，一般來說，房地產開發企業的資產負債率在 70-80%之間 其實，除了關心資產負債率以外，房地產企業還應該關心有息債務率，因為房地產企業的有 一些負債其實越多越好，比如預售的預收賬款，反映企業的未來已經鎖定的銷售業績，並且 不需要支付利息。 有息債務率=（短期借款+長期借款）/（有息債務+股東權益） 房地產企業的有息債務率一般在控制在 50%左右比較合適， 也有激進一點的企業，放在 60% 左右。 我們在資產負債表中還計算資產負債率的一個變形指標：財務杠桿。 財務杠桿=總資產/所有者權益，它的含義是：股東投入 1 元錢，我們用了多少倍的資產，資 產負債率越高，負債越多，權益越少，則財務杠桿越高。 郭永清 房地產企業的財務桿桿在 4-6 倍之間，多在 5 倍左右，也就是 80%左右的資產負債率。 對於住宅類房地產開發企業來說，資產結構中，一般來說非流動資產所佔的比重不會太高，肯定低於50%，因為這類企業最重要的是營運資產周轉的速度：拿地、開發、銷售、現金回籠、拿地……，所以在資產結構中存貨佔大頭，萬科的存貨 2012年底2550億，占總資產的60%，保利2012年底存貨1900億，占總資產的70%。不過，對於商業類房地產公司來說，如果是開發、持有出租的模式的話，資產結構中，投資性房地產和固定資產的比重就會比較高，可能會佔到80%左右，其收入的來源在租金收入。 資產負債表中的資產帶來利潤表中的收入，房地產開發企業把存貨（建好的房子）賣掉帶來收入，辦公樓出租帶來租金收入，酒店房間入住帶來收入。資產帶來收入的前提是要轉化為成本費用，房子賣掉的同時要減去開發的成本（土地成本、建築成本等），辦公樓租金收入的同時要有折舊，酒店也要折舊。我們接下來看利潤表 利潤表 會企02 表 編制單位： 年 單位：元項 目 行次 本年金額 上年金額一、營業收入減：營業成本營業稅費銷售費用管理費用財務費用（收益以「－」號填列）資產減值損失加：公允價值變動凈收益（凈損失以「－」號填列）投資凈收益（凈損失以「－」號填列）二、營業利潤（虧損以「－」號填列） 郭永清加：營業外收入減：營業外支出其中：非流動資產處置凈損失（凈收益以「—」號填列）三、利潤總額（虧損總額以「－」號填列）減：所得稅 轉入資產負債表的所有者權四、凈利潤（凈虧損以「－」號填列） 益，10%的比例提取盈餘公積， 郭永清 90%的比例轉入未分配利潤五、每股收益：（一）基本每股收益 × （二）稀釋每股收益 × 營業收入減去營業成本我們叫做毛利，房地產開發企業的毛利率在 30%左右。最近 5 年，房地產開發企業的毛利率有逐漸下降的趨勢（人工成本、土地成本等逐年上升）毛利率=毛利÷營業收入凈利率=凈利潤÷營業收入，一般好的房地產開發企業的凈利率在 15%左右。 郭永清為了確保凈利潤，需要加強銷售費用、管理費用、財務費用的控制，上述三項費用控制在營業收入的 10%以下，一般在 8%左右。利潤表的一個缺陷是：只考慮了借債利息的財務費用，沒有考慮所有者權益的資金成本。凈利潤歸股東所有，轉入資產負債表的盈餘公積和未分配利潤，我們衡量股東的回報率的時候，用的指標是凈資產利潤率，凈資產利潤率是衡量一個企業最核心的盈利能力指標：凈資產利潤率=凈利潤/股東權益的平均數。優秀的房地產企業的凈資產利潤率在 20%以上。如果凈資產利潤率低於 6%，則可能股東的資金成本率都沒有滿足。 郭永清 由於利潤表是由資產帶來的，所以我們要計算資產帶來利潤表數字有關的指標：總資產周轉率=營業收入÷總資產，衡量資產是否帶來足夠多的收入，房地產開發企業的總資產周轉率在0.3左右，也就是1元錢的資產帶來0.3元的營業收入，這主要是由於房地產開發企業的經營周期較長的原因。一般房地產開企業的經營周期在3-5年之間，優秀一點的企業如萬科、保利在3.5年。資產周轉的越快，資產的帶來收入的能力越強。要提高總資產周轉率，就必須加快固定資產和營運資本（存貨、應收賬款）的周轉，我們可以計算：固定資產周轉率=營業收入/固定資產凈值平均余額 郭永清 存貨周轉率=營業成本/存貨平均余額存貨周轉天數=365/存貨周轉率應收賬款周轉率=營業收入/（應收賬款-預收賬款）平均余額應收賬款周轉天數=365/應收賬款周轉率存貨周轉天數+應收賬款周轉天數=營業周期，它的意思是如果我們拿了一塊地到開發完成賣掉並收回現金需要多少天，房地產開發企業一般在800-900天左右，因為房地產開企業都是採用預售的模式，應收賬款比較少而預收賬款比較多，加速了現金的收回。上述周轉率都是越高越好，越高代表周轉的越快，效率越高。與營業周期相關的一個概念是現金周期，因為房地產開發企業付款給建築施工企業的時候會有應付賬款，應付賬款佔用了別人的資金，就可以減少自己的資金投入，但房地產開發企業還會事先付給國土部門土地出讓金等預付賬款，預付賬款會加大資金的資金投入。 郭永清 怎麼計算佔用別人的資金呢？我們計算應付賬款周轉率和周轉天數：應付賬款周轉率=營業成本/（應付賬款-預付賬款）平均余額應付賬款周轉天數=365÷應付賬款周轉率應付賬款周轉天數越多，說明我們佔用別人的資金越多。 接下來，利潤表中的收入必須轉化為實實在在的現金，所以，我們說利潤表帶來現金流量表中的經營活動的現金流量。

② 如何選擇好戶型房子，判斷一個戶型好壞的因素有哪些

在我們選擇購房的時候，我覺得戶型是最重要的，因為這涉及到後期入住的生活品質問題，首先一個好的戶型，必須是有陰陽兩面雙卧室，在我們東北這邊這一點尤為重要，因為在東北冬天天氣寒冷乾燥，夏天氣候異常炎熱，所以有這樣陰陽兩面的卧室，冬天的時候在主卧室住，夏天的時候在涼爽一點的卧室，這樣非常的舒適。

但是房地產開發商打的都是價格戰，要比平時我們購買的房子價格便宜很多，即使再便宜大家也不要購買，因為這樣的房子入手之後想要出售特別的困難。

③ 我是個房產中介新手，怎樣判斷一個房型結構的好壞怎樣推銷

1、把握客戶心理的動態歷程，因勢利導
客戶購物時的心理動態大體經歷以下幾個階段：注目、興趣、聯想、慾望、比較、檢討、信賴、行動、滿足。房地產買賣或租賃行為也不例外，房地產經紀人應針對這8個階段施以相應對策和行動。如店面招貼吸引路人注目，彩色圖片引發興趣，動聽描述激發聯想，服務到位令客戶感到滿足。
2、電話接聽
有些客戶喜歡先打電話詢問一下情況再來現場參觀，他們對電話的接聽感覺往往是決定是否來的一個主要因素。電話鈴聲響過要及時接聽，首先要問好，報公司的名稱，不妨加一句：「對不起，讓您久等了。」讓客戶感受到你的細心和周到，產生好感；可充分發揮電話的想像和知覺作用，通過聲音、語調和內容讓客戶作出良好想像，感受到真誠；通話時間適中，不宜太久；通話完畢，應等對方掛機自已再掛機，不要倉促掛斷，以免遺漏客戶要補充的內容。
3、店面待客方法
正確的待客方法應是順序接待，必有一位守在有利迎接客戶的位置，甚至走出店面。經常意識到客戶的存在，不至於突然失態。客戶進入後更不能七嘴八舌。
4、留住客戶，適時招呼
客戶進入店內，或直截了當發問，或審視各種資訊。房地產經紀人此時大可不必強勢推銷，簡單的套話之後，應注意觀察客戶原神態。選擇適當的時機或客戶抬頭出聲時再作招呼，別把客戶逼走。
5、推薦房屋應從低檔的開始
不知道客戶的購買預算時，此種方法較易獲得客戶反饋。給客戶做足面子，客戶感覺好，會道出真實意圖。反之則容易傷害客戶的自尊，以一句「太貴了」結束訪問。
6、掌握客戶需求
接連不斷的單方面詢問甚至質問會使客戶反感而不肯說實話。詢問應與推薦房屋及介紹房知識交互進行，循序漸進地探尋客戶的需求，並試圖逐漸集中到客戶買房或賣房的焦點上。
7、推薦的用語
配合客戶的需求及時說出合適牟參考意見，往往收到較好的效果。如：兩房的小單位非常好賣，今年流行這種復式結構，框架結構可以改動，這種……等。要說得自信、夠專業、有水平、設身處地從客戶的角度說。
8、成交的契機
密切留意客戶的成交信號，及時給予確認和鞏固。如：客戶詢問完畢時，詢問集中在某一特別事項，開始默默思考，不自覺地點頭，專注價格問題時，反復詢問相同問題時，關注售後手續之辦理。

④ 怎麼看一個房子的好壞呢

大方面：房屋的地理位置，距離車站、商場、醫院、學校、菜市場等生活場所專的距離屬以及房屋周邊的環境是否有是你想要的；
小方面：房屋的建築年代、建築特點、樓層、戶型、面積、質量等是否是你喜歡的和想要的
人文：小區的物業管理、停車位或者車庫、小區主要居住和購買人群的群體素質、樓上樓下鄰居大部分是什麼年齡階段的人，是否好相處等

⑤ 如何評價一份房地產研究報告的好壞應從哪幾方面評價呢

第一要看:寫作報告人的水平,寫作人的背景；
第二要看：數據的時效與准確版性；
第三要看：分析模型權是否專業，分析工具是否合適；
第四要看：內容整體的邏輯性，系統性。
第五要看：是否看完後有一定的參考價值，是否對決策者有真正的幫助？

⑥ 如何分辨一個戶型的好壞「強哥聊房產」

買房的時候，怎樣去判斷一個戶型好壞。
一、開間、進深是非常重要。
開間是指房間的寬度，一般在到3．9米之間。進深是指房間的長度，一般控制在5米左右。如果進深過深，開間狹窄，則不利於交房的標准往往會存在上下的浮動誤差。因此，很多戶型圖上標注為建築面積約多少平，或者用≥符號，這都是正常現象。另外，在看戶型圖時一定要注意辨別建築面積與實際使用面積之間的差別。用建築面積減去公攤的面積，就是戶型的實際使用面積。
二、面積
絕大多數戶型都會標注戶型的總建築面積，但是這個數據與實際交房的標准往往會存在上下的浮動誤差。因此，很多戶型圖上標注為建築面積約多少平，或者用≥符號，這都是正常現象。另外，在看戶型圖時一定要注意辨別建築面積與實際使用面積之間的差別。用建築面積減去公攤的面積，就是戶型的實際使用面積。
三、比例、布局
戶型的合理與否，並不在於面積的大小，而是房屋各個部分之間的比例與布局關系。這個關系取決於設計者對於整個房型的把握，更關繫到日常生活細節。例如，總面積不大的情況下，次卧只留8～9平方的狀況很常見。這樣的狀況在實際的使用中難免很難施展。
另外，也有的戶型將衛生間的開門直接對著客廳、餐廳，這樣的位置在看戶型圖的時候不會覺得有很大問題，但實際生活中可能就會遇到比如室內空氣不好的問題了。因此，在看戶型圖的時候，需要購房者仔細研究，慢慢考量。
四、動靜干濕分離
戶型布局一般講究的是「動靜分區」和「干濕分離」。動靜分區戶型中的「動」指的就是例如客廳、餐廳、廚房、結構
有些戶型是需要用後天來彌補先天不足的，所以了解戶型的可變結構也很重要。哪些牆能動，哪些牆不能動，下水管、上水管的位置，電線走向等也要盡量掌握。這些東西在買房的時候，要向售樓員了解清楚。一旦到入住時候，不能如您所願，冒險動一些承重牆、管道，那麼就會很危險。

⑦ 房子應該注意什麼問題怎麼看房子的好壞（質量）

房產證… …有時產證也有人弄假的。要經過上及的手續辦理，私人辦的一搬都有假 一般來說買房是不能講價的，只能提出是否能打折或有什麼活動之類的，這些都是銷售部定死的．一般商品房的五證二書（五證：國有土地使用證，建設用地規劃取得證，建設工程許可證，建設工程開工證，商品房預售許可證．二書：住宅質量保證書，商品房使用說明書．）都會擺在銷售廳里都能看的到，一般都是購買預售的商品房才需要特別注意這些拉．
至於怎麼看房子好壞就很多細節了．
戶型要注意，好戶型是動靜分隔（休息區與活動區分開）的（屬動的是廁所，客廳．餐廳，屬靜的是卧室，書房），也就是說動與靜不能參雜在一起，不然卧室書房會受廁所客廳餐廳的干擾，一般來說都是進入大門看到的是先動後靜，靜的部分會在整個房子的後部．當然主卧的廁所就除外．還有就是潔污分區（潔：書房，卧室．污：餐廳，廚房，衛生間）
面向當然是南北朝向的好，空氣流通，採光好且不被西曬．
至於樓層呢，多層的話就是金三銀四了，小高層或高層就是3分之一以下的樓層不優．還有就是一梯兩戶優於一梯4戶，這個就很好理解拉，4戶的採光就不好空氣不流通拉，也擁擠．多層就適合有老人居住的買主，高層就適合快節奏的中青年拉．
客廳：屬交通廳．要注意朝向，千萬不能西向，不然就成蒸籠拉．不過採光要好．避免有客廳牆有卧室門（卧室最好要設有過道才能到達為佳）．
卧室：房門不宜對著客廳．主卧位置應朝南（採光好）．主卧衛生間不宜對著床．主卧不宜少於12個平方，次卧10個平方為宜．
餐廳：採光要好．不宜少於6個平方，應靠近廚房．徑寬不宜低於2米4．
廚房：不宜靠近房間，門不能對著房間．5或6個平方為宜，寬度不宜低於1米5，長度4米為優．通風採光要好．
衛生間：公共衛生間應為蹲便式，主卧衛生間應為坐便式．有浴缸的衛生間寬度1米6為宜，淋浴的寬度為1米2為宜．公共的應設在動區．
陽台：主陽台應與客廳連接，這樣有助於客廳的視野採光．生活陽台（洗衣曬衣）應與次卧或廚房連接．
假如選擇是樓中樓的話，又分為復式和躍層．復式呢，可吹拔空間（常出現在商場，酒店大堂），就是一樓客廳連接到二樓天花板，人坐在客廳抬頭就能看到二樓天花板，一樓客廳吊頂就是安裝在二樓天花板上，好處呢就是顯空間大，氣派，壞處呢就是裝修費用高，空調量大．躍層就不用說拉，沒有吹拔空間．
還有就是錯層的戶型拉，是指房內客廳或房間拉不在同一個平面上，需要上或下一兩及階梯才能到達，這些戶型呢也是年輕人比較喜歡的，老人就不行了．
還有就是得注意購買面積和使用面積不能相差太大，公攤面積過大的話當然不劃算拉．
很多細微的好壞不便都是入住了才能發現的，所以購房是要多加註意，買到真正的好房不容易哦．希望我的小知識能幫到大家．

⑧ 房地產的甲方如何去評價設計公司做的景觀方案的好壞~~有哪些標准評定

看它的使用人群對它的反應，園林設計的一個基本點就是以人為本，如果這個設計適當的話，人們在這個環境中就覺得舒服、自在，反之，就會對所設計的環境產生厭惡。包括的面很廣，我就舉一部分例子說明。
如道路，符不符合人的行走習慣，如果設計的道路有些沒有人走，處於荒廢狀態，而有些草坪或花池被遊人走成了路，這些就是敗筆。
如休閑區的設置，休閑區沒有坐的地方是不好的，設置了休閑區卻人氣極低，沒有人或很少有人去所設計的場所進行休閑活動，而遊人卻把其他點作為休閑場所，這也是不恰當的。
如植物種植，如果在兒童游樂區或者兒童喜歡的地方（水池邊、沙灘等）種植了有毒、有刺等會傷害兒童的植物就不行。
美感，設計所極力追求的，能否給遊人帶來美的享受。
以上系我個人的觀點，如有不當，還望指正！
分析圖紙的話，首先這個設計的風格是否與小區的整體風格相統一，小區如果是江南水鄉風格的，景觀你來個西方規則式的，不好。小區綠化中的道路也是很重要的，主次要分明，主路路面寬5-8m，次路不宜小於2.5m，小路不宜小於1.2m。設計要合理定位和因地制宜，盡量保持園區土方平衡，使施工簡便，挖水池什麼的土方最好能做成裡面的小的地形，不用外運。不要挖了好多水池，沒有堆土山，到時候施工就很麻煩。區域的劃分，小區的人群年齡層次差別較大，在設置區域的時候必須為各個年齡段的人群設置相應以及公用的區域，比如有沒有兒童游樂的地方，有沒有老年人活動、健身的場所等。現代小區一般停車場設置於地下，以節省空間，但景觀設計中也要考慮臨時訪客停車位，訪客一般停車不進入地下停車場，所以要考慮進去。植物種植等等
我覺得這樣也說的不很清楚，因為涉及面挺廣的，最好你去書店裡看一下，有景觀規劃類的書，專挑居住區景觀設計的章節看看，這樣更准確更好點，

⑨ 哪幾點可以看出一個房地產項目的好壞

1 開發商的背景
2 操盤的團隊
3 當地的經濟指標
4 當地的房屋去化率

⑩ 房地產行業的發展好壞看什麼指標為好

原來所說的房地產行業發展好壞，看什麼指標，最好的莫過於單價，可是隨著中國房地產行版業的不正常化（權中國很多行業都存在這樣的現象），產生了太多諸如「泡沫」「質量」等的因素，導致越來越無法讓廣大消費者所接受，現在最好的，就是去比較各個城市間的品牌地產商所開發的，一個城市有大量信譽好的地產商在開發樓盤的化，相對來說這個城市的地產行業的發展也就是好的了，只能概括的說了。