根據有些房地產業界人士的分析報告，房地產的土地成本和一些潛在成本甚至已經達到後超過房地產開發成本的一半以上。
五種力量決定中國房價居高不下
1. 供應商的議價能力
2. 購買者的議價能力
3. 新進入者的威脅
4. 替代品的威脅
5. 同業競爭者的競爭程度
房地產行業，就是開發商從政府買地建房，然後再賣給購房者的過程。在這一行業，政府是土地的唯一供應商。購房者是購買者。新進入者是新的房地產企業。替代品是出租房和二手房。同業競爭是房地產企業之間的競爭。下面看看各個方面在競爭中所處的地位：
1. 政府：是開發商的唯一土地供應商，處於壟斷地位，議價能力極強。
2. 購房者：是開發商的最終客戶，分散而弱小，議價能力幾乎沒有。
3. 新進入者的威脅：房地產業進入門檻非常高，必須有實力，有關系。很難進入，新進入者威脅不大。
4. 替代品：租房和二手房，也不便宜。而且租房並不擁有產權。
5. 開發商相互之間的競爭：並不激烈，有時甚至合謀漲價。
所以，政府在競爭中處於絕對優勢地位，造成房價居高不下。而購房者處於食物鏈的最下層，自然只能成為房奴。開發商在其中賺取利潤。
有人認為炒房者才是真正推動了房價上漲。那我們再用同樣的方法分析一下炒房市場：
1. 開發商：是炒房者的房屋供應商，處於強勢地位，議價能力極強。除非買幾百套，否則價格很難降。
2. 購房者：是炒房者的最終客戶，議價能力有一些。
3. 新進入者的威脅：炒房業進入門檻不高，只要有資金就行，不難進入，新進入者威脅較大。
4. 替代品：租房和開發商直接賣的房。完全可以替代炒房者手裡面的房源。
5. 炒房者相互之間的競爭：激烈。
所以，炒房者在炒房市場中受制於各方面的力量，並不處於明顯的競爭優勢地位，根本無力推動房價的上漲。
而目前所有的房地產政策完全是針對在競爭中處於最底層的購房者的，針對的都是最終需求。目前沒有任何政策針對的是出於絕對主導地位的土地供應商，也就是政府本身。就連處於中間的開發商都沒有觸及。
⑵ 購買二手房要交哪些費用
1、進行復二手房交易時，買制賣雙方都需要繳納相關的稅費。其中個人所得稅、增值稅是由賣方繳納的，如果說出售的二手房是經濟適用房，通常還需要繳納一筆土地出讓金；手續交易費、中介費一般買賣雙方各支付一半；除非要在購買合同中約定二手房交易所產生的稅費都由買方支付。
2、如果所出售的房屋符合政策規定，是可以免收個人所得稅和增值稅的。根據相關法律規定，出售滿2年以上的住宅，免收增值稅；出售滿五唯一的住宅，免收個人所得稅;如果不符合政策規定，需要繳納增值稅、個稅。增值稅＝計稅額/1.05×5.6%；個稅＝計稅額×1%。
3、契稅、核檔費、登記費、權證印花稅、抵押手續費、評估費、保險費這些費用都是由買家繳納的。其中契稅的稅率為1-3%，如果購買的二手房面積低於90平方，繳納1%的契稅；核檔費大約是50元_宗；登記費一般是80元_套；抵押手續費大約是150元；評估費大約是房價的0.5%等。交易手續費一般是6元_平方；中介費大約是房價的12%。不同地區的二手房費用可能會有所不同。
本條內容來源於：建築工業出版社《家居裝修知識問答》
⑶ 房產經紀人如何議價，才能提高成交率
在地產中介行業，議價被稱為最難搞定的一個環節，有時候客戶和業主就因為一點價格差，導致最終未成交，而經紀人的角色在其中起到至關重要的作用！一名優秀的經紀人一定是一位議價高手。教你幾招來靈活應對客戶的不同要求。
假如業主要在成交前臨時漲價
（1）出現這種情況，房地產經紀人不要急於告訴客戶提價的消息，而應當先找業主進行溝通。可以曉之以情動之以理，從房地產經紀人所付出的時間和精力說起，讓業主覺得這價格是房地產經紀人付出巨大的努力才爭取到的，以期達到打動業主的目的。
（2）你要謹慎處理業主的漲價要求
在與業主溝通的時候要喚起業主的危機意識。比如告訴業主之前也有此種情況出現，因為業主突然提價，導致房屋在兩個月內無人問津，最後不得不主動調整價格，浪費了出售的好時機。
經紀人可以試著這樣說
經紀人：某某先生，最近成交量確實有所回升，一手房價格也略微上漲了些。但是，國家對房地產的調控是不可能放鬆的，在這種情形下，房價想出現前幾年那樣的暴漲局面是不可能的。如果國家調控政策不放鬆，房價下跌的可能性倒是很大。
經紀人：說起來，現在這個價格也不低了，您這個小區里還沒有賣過這樣的高價。現在打算買您房的這個客戶比較著急，他是在北京做生意，過年回來給父母買套房子住，因為時問緊，所以才沒有多砍價。如果您現在提價，他可能就會去買別的房子了，畢竟他急著在年前辦好這件事。
經紀人議價需要站在客戶和業主雙方角度雙重多角度考慮才行，不能單純靠蠻力，需要掌握一些議價小技巧的哦。
⑷ 房產經紀人怎麼議價
在地產中介行業，議價被稱為最難搞定的一個環節，有時候客戶和業主就因為一點價格差，導致最終未成交，而經紀人的角色在其中起到至關重要的作用！一名優秀的經紀人一定是一位議價高手。教你幾招來靈活應對客戶的不同要求。
假如業主要在成交前臨時漲價
（1）出現這種情況，房地產經紀人不要急於告訴客戶提價的消息，而應當先找業主進行溝通。可以曉之以情動之以理，從房地產經紀人所付出的時間和精力說起，讓業主覺得這價格是房地產經紀人付出巨大的努力才爭取到的，以期達到打動業主的目的。
（2）你要謹慎處理業主的漲價要求
在與業主溝通的時候要喚起業主的危機意識。比如告訴業主之前也有此種情況出現，因為業主突然提價，導致房屋在兩個月內無人問津，最後不得不主動調整價格，浪費了出售的好時機。
經紀人可以試著這樣說
經紀人：某某先生，最近成交量確實有所回升，一手房價格也略微上漲了些。但是，國家對房地產的調控是不可能放鬆的，在這種情形下，房價想出現前幾年那樣的暴漲局面是不可能的。如果國家調控政策不放鬆，房價下跌的可能性倒是很大。
經紀人：說起來，現在這個價格也不低了，您這個小區里還沒有賣過這樣的高價。現在打算買您房的這個客戶比較著急，他是在北京做生意，過年回來給父母買套房子住，因為時問緊，所以才沒有多砍價。如果您現在提價，他可能就會去買別的房子了，畢竟他急著在年前辦好這件事。
經紀人議價需要站在客戶和業主雙方角度雙重多角度考慮才行，不能單純靠蠻力，需要掌握一些議價小技巧的哦。
⑸ 營改增房地產開發商如何與施工單位議價
營改增後，房抄地產公司不再繳納營業稅而是按照11%的稅率繳納增值稅。對房地產公司而言，能抵扣的進項稅主要來自建築材料及建築施工費，所以就要要求施工單位的進貨要從能開具增值稅專用發票的部門進，並且施工單位開具的發票也要是增值稅專用發票。如果施工隊做不到這些，就意味著房地產公司將沒有可以抵扣的進項稅，就需要多繳11%的增值稅。這塊費用可以讓施工隊進行分擔。不然就換掉施工隊。
⑹ 賣房子怎麼辦理過戶手續
1、買賣雙方持買賣協議、《身份證》、《房屋所有權證》到房地產交易中心申專請辦理房屋產權屬轉讓手續；並申報交易價格；2、房地產交易中心根據實際交易對房地產進行價格評估；3、由買方到財政部門繳納契稅，賣方到地方稅務局申報繳納營業稅、個人所得稅，買賣雙方到房產交易部門繳納交易費、工本費；4、等待領《房屋所有權證》；5、買方持新的《房屋所有權證》和原來的《土地使用權證》到國土資源部門辦理土地使用權變更手續，支付工本費，領取新的《土地使用權證》。
⑺ 房地產當中議價是什麼意思
價錢商議的意思.