㈠ 商業地產企業的標准化建設包括哪些內容
淺談房地產企業管理標准化之路
——胡居海 《中國地產》2009第11期
隨著本世紀住房貨幣化改革全面推行，中國房地產業經過新十年高速發展之路，企業規模得到很大的發展，許多企業逐步由城市房地產公司發展成為區域性、全國性的大型集團公司。由此產生了多項目管理與異地化管理的問題，給企業管理變革帶來了新的挑戰，目前萬科、萬達等大型地產集團都把標准化、信息化作為優先對策。「一流企業做標准，二流企業做產品」，為了爭當一流企業，大家對標准化趨之若婺，但在全球金融危機的今天，大潮退卻之時，堅持產品服務的企業仍然是市場經濟的中流砥柱，而許多專注做標準的企業已難覓蹤跡。古語有道：「皮之不存，毛將附焉」，標准化的目的其實也是把產品與服務做好。那麼房地產企業在標准化之路上，需要將哪些事項標准化，如何標准化，在許健康總裁領導寶龍集團大力推行標准化管理之際，本人談一些初淺見解。一、 業務流程精細化許先生常把管理比作下棋，會看三步棋。其實業務流程最象下棋，把房地產的各業務流程詳細排好，它解決的是什麼時間、由什麼人、去做什麼事。與下棋靠個人能力不同，企業管理需要團隊合作才能完成。業務流程最好能指導企業中每個崗位與人員的工作，它的制定其實就是工作細化的過程，重點是做好WBS（工作任務解構）。業務流程管理一要考慮工作的先後順序，二要按部門組織結構和專業分類，三是推廣PROJECT或類似管理軟體的運用。商業地產開發大體上可分為：項目前期（項目選址與投資決策開發、項目公司籌備、產品定位、規劃與建築單體方案設計、前期工程准備）；項目中期（施工圖設計與管理、開發報建手續、工程施工管理、成本控制、項目銷售）；項目後期（招商、物業經營、物業管理），而對於多產業的集團公司，則宜把其它產業分類設立事業部單獨經營核算。PROJECT是Microsoft Office家族專門用於項目管理的軟體，在中國工程建設領域已推廣使用十多年，它根據工作流程通過分級分階段管理的WBS任務分解進行任務設置；在前置任務中理順任務間先後順序與邏輯關系；通過設置里程碑任務對關鍵節點考核與控制；通過子任務、大綱、任務升降級以指導各業務部門、各級管理階層的工作；通過關鍵線路、PERT等技術優化項目管理；通過設置比較基準對計劃與實際完成情況進行對比控制與考核。Project高級運用還可對資源與成本進行管理，而Project Server的運用則通過互聯網技術，使大型集團化企業輕松實行遠程管理與多項目、多部門的協調。二、 人員崗位明晰化韓信用兵，多多益善，用兵之道，分而治之。企業做大了，就要進行分工與授權，第一步就要解決管理層級與跨度的問題，理論上一個領導在有超過七個直接下屬（管理人員）就要設置副手或增加層級。房地產企業多項目化與異地化管理後，一方面要解決上下級法人機構間的分工，另外要解決法人機構內部門分工與崗位職責，法人機構分工通常按集團→項目或城市公司「二級管理模式」/集團→區域集團→項目或城市公司「三級管理模式」。集團本部的部門與崗位設置一般按照區域或項目分管、業務流程與專業化分工的原則進行，房地產集團大致可按業務流程分為「投資發展、設計研發、建設開發、成本控制、營銷策劃、招商經營」等業務部門，當集團管理較少的項目時，一般在部門內按專業設置崗位，而項目或城市公司很多時，就要在集團的部門內設立分管區域項目的二級部門，如有的地產公司成本控制中心就按區域設立三個區域部門，分別管理幾個項目公司的招標、采購、工程預結算、簽證變更與合同工作，而不宜再按專業細分部門，但可在二級部門按專業設置崗位，這樣可大大減少工作交叉帶來的效率降低。清清楚楚做人，明明白白做事，無任是集團還是項目公司的部門與崗位，均要制訂詳細的部門職責、崗位說明書與權責劃分表。三、 績效考核科學化「計劃、預算、標准、考核、審計、獎懲」被稱為企業內控管理的六大法寶，績效考核是企業管理的指揮棒，務求「全面、科學、嚴謹」，否則很容易將企業管理引入片面甚至錯誤的方向，對於房地產項目來說，考核指標主要有：Ø 經營方面 自有資金投資收益率，自有資金佔用時間與金額，總投資收益率、總投資周期與投資回收期，城市或區域市場佔有率，客戶投訴率，凈現金流；Ø 營銷方面 總銷售額（年度、季度、月），銷售均價（折扣或溢價率），合同簽約回款期（平均），按揭簽約回款期，營銷費用比率，開盤時間；Ø 設計定位 降價促銷產品比率，限額設計指標執行情況，設計變更，設計質量，設計完成時間；Ø 工程建設 工程質量，工程進度，安全、文明施工，資料管理，現場簽證；Ø 成本控制 工程造價與目標成本節約率，預結算編制准確性，進度款審查准確與及時性，合同管理，招標與采購工作進度；Ø 財務融資 融資（時間與金額），稅務籌劃，財政獎勵，成本核算；Ø 前期開發 五證辦理時間與質量，建設規費減免與緩交；Ø 行政人事 管理費用控制，員工滿意度，員工流失率，檔案管理，車輛管理，固定資產完好率，辦公環境等。四、 建築產品模塊化房地產開發的過程，其實就是建築產品的研發、設計、生產、銷售、經營，地產公司經營的建築產品一般可分為：商業、住宅、公寓、別墅、辦公、酒店等。對於大型商業地產，有人形象地比喻為組合店模式，大型的超市、百貨、電器連鎖店、電影院等都可設計成一個獨立的綜合模塊，根據用地的大小與形狀與其它次主力店及小鋪，一起組合形成大型商業。而住宅則可按多種戶型組合、多層、小高層（11層）、中高層（18層），高層（約30層）針對景觀或道路在不同的方向，按一個電（樓）梯井一~四戶或多戶，進行標准化設計，以滿足不同容積率地塊及不同地域需求，這樣住宅規劃設計就主要解決產品配比、建築空間、建築立面等問題。五、 施工做法菜單化在建築工程設計工作中，如屋面做法、外牆做法、樓地面做法、樁基礎形式、基坑支護類型、空調設備選型等，均有多種方案，一般影響選型的因素有性價比、市場運用情況、地方習慣或要求等，如萬科地產的技術標准就把企業經常採用的方案菜單化，以適宜不同區域的樓盤、不同檔次的樓盤等，避免每個項目在選型時無謂的爭論。其實在市場普遍運用的工藝與材料，每個方案的存在就有其自身的價值，企業可在使用中總結出適合自我的東西，以方便管理。六、 招標清單格式化工程量清單計價是全世界普遍採用的工程承發包體系，是一種適合業主與承包商計價的方法，而工程定額計價是一種適合施工企業內部的經濟核算計價方法，我國採用定額計價主要是在計劃經濟時代學習前蘇聯的做法，在當時建設單位與施工單位均是***管理的下級單位。工程量清單首先是實物清單，其單價的對象一般是業主看得到的工程實體，而定額多反映施工工藝與方法，在中國推行清單計價最早的廣東順德地區，竣工結算時許多項目除了由預算人員按圖計算外，還要求工程管理人員在現場測量一套數據，類似辦理房產證時實測面積。清單其次是綜合清單，它把若干施工工藝進行綜合，企業可在國家提供的清單基礎上進一步的綜合，如外牆可按企業的技術標准把砂漿、保溫、面磚及腳手架、垂直運輸費用綜合為一個單價；鋼筋砼結構可把各種規格梁、板、柱的鋼筋、砼、模板、垂直運輸、泵送等綜合，鋼筋與砼主材價另按規格計（施工單位實際勞務發包也是這樣操作的）；當然，對於在工程管理中經常進行一些現場簽證，如：拆除、鑿孔、補洞、門窗收口、植筋、零星砌體、零星砼、零星抹灰、土方垃圾清運等更應統一。這樣大大減少重復工作，清單格式化之後各地、各項目之間工作內容一樣，價格變得透明簡單，清單計價還特別適合單價合同，讓工程招標更快更好，即使大型工程也可按企業清單價直接發包，是時下中國各大地產商推廣的管理手段之一。七、 戰略采購訂單化戰略采購是一種有別於招標采購或直接采購的方法，確定戰略合作單位僅僅是戰略采購的第一步，它是一種把材料設備的「批發代理」移植到大型集團化公司的采購模式，是一種訂單式的采購模式。房地產集團在確定戰略合作夥伴後，材料設備生產或供應商向地產商提供產品目錄與價格表，雙方商定優惠下浮比率與按采購數量返點後，簽訂戰略采購協議，各地產項目公司根據產品目錄結合現場需求，直接下訂單采購，集團根據訂單定期與之結算。戰略采購大大縮短了采購的時間，降低了采購成本，保障了產品進貨渠道，質量與服務得到加強。八、 管理文書範本化在企業管理中，規范化、標准化的文書範本，不僅讓管理變得規范而簡便，還提供了工作指引。一個好的文書範本，能把多個項目事情管好，反之，其中的漏洞與錯誤也在各項目蔓延。在房地產企業中，應組織中高層管理人員與專業技術人員，以國家及各省推薦示範文本基礎上，借鑒其它企業與本集團經驗，認真編制文書範本。房地產企業一般要規范以下管理文件：Ø 組織架構、部門分工與核決許可權表，行政人事管理制度，企業會計制度，房地產會計處理與成本核算制度，工程招標、采購、合同與造價管理制度，投資項目發展制度，項目定位與方案設計管理制度，設計管理制度，工程管理制度，營銷管理制度，績效考核制度等管理制度與員工手冊。Ø 計劃、預算、報表、台帳、管理流程審批單、會議紀要格式等。Ø 工程項目發包范圍表、招標書、合同。Ø 項目目標成本預算。Ø 建設項目總進度計劃，前期、設計、招標、建設施工、營銷工作計劃。Ø 市場調查報告，項目建議書、建設項目可行性研究報告。Ø 銷售方案，廣告策劃提案，銷售手冊，銷售總結，市場動態分析報告。Ø 技術標准，方案（施工圖）設計任務書。Ø 會計科目表、會計報表、會計報告。Ø 各類工作指引文件，如項目營銷節點工作操作指引、項目前期開發與「五證」辦理工作指引等。九、 信息管理統一化有人說，中國人用語文管理企業，歐美人用數學管理企業，如今越來越多的企業管理者不看計劃預算、不看統計報表、更不看財務報告，還要美其名曰中國式管理，其實我們自小學就要語文數學兼修，企業管理又為何有不能如此。在房地產企業管理中，各部門會產生大量的管理信息，如果不對這些信息進行統一規范，統一編碼，這些信息就無法在項目之間相互借鑒，在同一項目公司內部不同部門間也很難交換。信息管理的的統一化，應首先從財務信息做起，會計科目是財務信息的最基本元素，房地產會計科目設置，首先要反映建設項目分期情況，反映同一期項目中不同功能區產品成本的分攤情況。其次要對房地產開發的六項成本：土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、配套設施費與開發間接費進行科目細分。建安工程費項目應按照工程合同劃分設置相應科目；在前期開發費與開發間接費中，要把政府的各種行政事業收費與基金設置單獨科目。而對財務中經常遇到的未收發票、甲供材料設備、分期交納土地出讓金、規費減免緩、內部往來等問題要統一財務處理方法，在工程進度款支付要按合同對方設置核算單位，同時處理保留金、保修金、代付水電費、代付材料款或工資等。而管理費用則應把人員分類按企業管理費、建設管理費、營銷管理費分別在管理費、開發間接費與營銷費內核算，商業地產還可單獨增加招商經營科目。預付帳款要符合合同規定；長期應付款要把銀行貸款、企業或股東借款、土地分期付款分開；應收帳款中要把政府或其它單位收取的保證金科目設好，如建築勞保基金、新牆體材料基金、檔案押金等。在目前房地產企業中，各種軟體大量採用，寶龍集團現有金蝶K3總帳系統、金蝶K3人力資源系統、明源CRM售樓系統、通達OA、企業網站及各種預算軟體，企業信息化管理一方面要加強培訓，讓各個崗位運用軟體管理，改變目前專職秘書文員負責軟體的局面；另外要把不同軟體間資料庫統一整合。還可增加金蝶K3房地產成本管理系統負責目標成本管理、合同管理、預算管理及流程審批等工作；增加明源POP采購招投標系統；增加Project Server負責計劃管理。應盡量采購同一企業的軟體，避免資料庫之間難以互通，金蝶與明源軟體在房地產領域已經有比較好的成功和合作解決案例。世事如棋，在房地產開發中，一半是科學（工程、成本）、一半是藝術（管理、營銷），企業管理也要因時而變、因人而變，不同企業有不同的發展經驗、不一樣作風的企業領導者，在標准化的同時也要不斷創新，以海納百川之勢學習行業其它先進企業的經驗，發動員工集體參與到這次企業變革中來
㈡ 信息標准化的重要性是什麼
以房地產行業來說，房地產信息標准化具重要意義
房地產是建設領域的一個非常重要的行業，由於政府積極鼓勵和倡導計算機技術和網路技術的應用，房地產行業已經出現了一些技術水平較高的信息化應用系統，房地產交易管理、產權產籍管理、房地產營銷管理、社區物業管理等信息化系統已在許多房地產主管部門和企業中使用。
重要意義
標准化工作是信息化建設中的一項基礎性的系統工程，是信息系統開發成功和得以推廣應用的關鍵之一，因此，加強信息標准化工作具有十分重要的現實意義和深遠的歷史意義。
1、標准化是適應經濟全球化的需要
隨著全球經濟一體化進程發展，特別是我國進入WTO以後，在國際經濟大循環的環境下，房地產在國際、國內市場的競爭日趨激烈，房地產企業的產品與服務能否在國際和國內市場中佔有一定的份額，與信息系統的開放性和標准化程度關系密切。所以，為適應國家對外開放形勢和滿足國際信息交換的需要，信息化建設時要注意採用國際標准，對需要自定的信息標准，要注意與國際標准接軌。
2、標准化是行業信息化建設的基礎
統一、規范和科學的標准體系，是實現全國范圍及城市各部門之間房地產業務數據交換、資源共享和對接的前提，可以使房地產信息化高質量、秩序化的運行和實現數據的高效、准確的傳輸以及應用。房地產標准體系的研究和建立，可以從整體到局部全程指導房地產業務數字化工程的開展和實施；可以保證房地產各業務應用系統在各層面和各環境下能夠進行正確的數據交換，實現數據共享和對接。標准規范貫穿整個數字化工程，是數字化工程實施的准繩。
3、標准化有利於避免低水平重復開發
目前，房地產行業在信息化建設已經有了相當投入，開發完成一定數量的信息系統和應用軟體，並取得了一批研究成果，部分系統和軟體達到了較先進的水平，但低水平、重復性開發的現象仍然比較嚴重，這不但造成資源的很大浪費，而且嚴重地阻礙了信息化進程的發展。 造成信息系統和軟體重復開發的一個重要原因是缺乏標准化，導致信息系統和應用軟體移植和推廣的困難。所以，在信息化建設中必須重視和加強標准化工作，建全和完善信息系統、數據與信息以及應用軟體的標准和規范，以提高信息系統和應用軟體的可重復性，避免低水平的重復開發，加快整個行業的信息化進程。
4、標准化有利於房地產信息的共建共享
信息技術的發展為信息資源的開發利用開辟了廣闊的前景，但由於國內信息標准化工作相對滯後，信息化建設中缺乏統一的信息規范與標准，存在各自為政的現象，導致不同信息系統之間難以進行信息交流和實現信息共享，產生了數據和信息重復採集和輸入的現象，這不但增加了額外的數據和信息登錄工作量，而且容易產生數據不一致性，嚴重地制約了信息資源的有效利用。所以，遵循國際信息標准，並以其為基礎制定信息的國家標准和行業標准，實現信息資源開發和利用的標准化已成為當務之急。
5、標准化有利於提高應用系統開發質量
隨著網路和計算機的廣泛應用，信息系統和規模越大，促使信息系統或軟體開發由以前手工作坊的工作方式向集體協作開發方式轉移。在集體協作的開發模式下，由於開發人員之間存在著工作的習慣、能力、方法和經驗等方面的差異，如果沒有一套統一的、完整的規范來加以約束，開發出的信息系統或應用軟體必定漏洞百出甚至無法集成。所以，在信息系統開發過程中，必須要遵守統一的軟體工程設計規范，實現信息系統開發標准化，以提高信息系統和應用軟體的可靠性、易維護性。
主要內容
1、信息指標體系標准化
信息指標體系是指房地產行業內所有信息的標准，按其內在聯系所組成的、科學的有機整體，是行業進行宏觀調控和企業進行經營管理的基礎，它應具有目標性、集合性、可分解性、相關性、適應性和整體性等特徵。在管理層次和管理部門眾多的情況下，只有統一和規范指標體系，才能使各系統、各行業和各個層次開發和實施的信息系統能夠實現數據和信息的兼容與共享。因此，建立科學的、實用的、完善的信息指標體系結構是信息標准化工作的首要任務。
2、信息分類編碼標准化
房地產行業數據分類編碼標准化是房地產業務信息系統交換和建設的前提，是信息系統運行的保證。信息的分類與取值是否科學和合理直接關繫到信息處理、檢索和傳輸的自動化水平與效率，信息代碼是否規范和標准影響和決定了信息的交流與共享等性能。因此，信息分類必須遵循科學性、系統性、可擴展性、兼容性和綜合性等基本原則，要遵循國際標准—國家標准—行業標准—企業標準的原則，建立適合和滿足本行業需要的信息編碼體系和標准。
3、信息系統開發標准化
信息系統開發標准化主要指在系統開發中遵守統一的系統設計規范、程序開發規范和項目管理規范。系統設計規范定欄位、資料庫、程序和文檔的命名規則和編制方法，應用程序界面的標准和風格等。程序開發規范對應用程序進行模塊劃分、標准程序流程的編寫、對象或變數命名、數據校驗及出錯處理等過程和方法作出規定。
項目管理規范規定項目組中各類開發人員的職責和權力，開發過程中各類問題的處理規范和修改規則，文檔的編寫維護，在信息系統開發過程中，必須遵守軟體工程的設計規范，實現信息系統開發標准化。
4、信息交換介面標准化
信息交換介面標准化對信息系統內部和信息系統之間各種介面方式以及信息系統輸入和輸出的格式制定規范和標准，包括網路的互聯標准和通信協議、異種資料庫的數據交換格式，不同信息系統之間數據的轉換方式，報表文件格式和統計口徑標准化，數據文件傳送標准化等。信息系統的質量與介面的標准化密切相關，介面標准化是信息標准化的重要一環。
㈢ 房地產流程標准化有前途嗎
有的，規范行為，專業化
㈣ 房地產開發單位安全生產標准化實施哪個標准
安全標准化等級劃分為三級；
申請安全生產標准化達標評審的條件
（一）申請安全生產標准化三級企業達標評審的條件。
1.已依法取得有關法律、行政法規規定的相應安全生產行政許可；
2.已開展安全生產標准化工作1年（含）以上，並按規定進行自評，自評得分在80分（含）以上，且每個A級要素自評得分均在60分（含）以上；
3.至申請之日前1年內未發生人員死亡的生產安全事故或者造成1000萬以上直接經濟損失的爆炸、火災、泄漏、中毒事故。
（二）申請安全生產標准化二級企業達標評審的條件。
1.已通過安全生產標准化三級企業評審並持續運行2年（含）以上，或者安全生產標准化三級企業評審得分在90分（含）以上，並經市級安全監管部門同意，均可申請安全生產標准化二級企業評審；
2.從事危險化學品生產、儲存、使用（使用危險化學品從事生產並且使用量達到一定數量的化工企業）、經營活動5年（含）以上且至申請之日前3年內未發生人員死亡的生產安全事故，或者10人以上重傷事故，或者1000萬元以上直接經濟損失的爆炸、火災、泄漏、中毒事故。
（三）申請安全生產標准化一級企業達標評審的條件。
1.已通過安全生產標准化二級企業評審並持續運行2年（含）以上，或者裝備設施和安全管理達到國內先進水平，經集團公司推薦、省級安全監管部門同意，均可申請一級企業評審；
2.至申請之日前5年內未發生人員死亡的生產安全事故（含承包商事故），或者10人以上重傷事故（含承包商事故），或者1000萬元以上直接經濟損失的爆炸、火災、泄漏、中毒事故（含承包商事故）。
㈤ 萬科集團公司房地產統一技術標准
萬科集團公司房地產統一技術標准有，
1，鋁合金門窗質量控制標准WKTYJSBZ
2，鋁合金門窗工程技術標准WKTYJSBZ
3，鋁合金標准化設計-萬科房地產WKTYJSBZ ,
4，聚苯板外牆外保溫飾面磚施工工藝標准WKTYJSBZ.
5，電梯采購技術標准WKTYJSBZ 電梯評標標准WKTYJSBZ ,
6，燃氣智能抄表系統統一技術標准WKTYJSBZ
7，滲透結晶型防水塗料技術標准WKTYJSBZ ,
8，混凝土小型空心砌塊外保溫復合夾心牆體WKTYJSBZ
9，水泵設備房減振降噪工程技術標准WKTYJSBZ
10，標准化入戶門鎖統一技術標准WKTYJSBZ
11，建築防雷接地統一技術標准WKTYJSBZ,
12，室外燈具采購統一標准WKTYJSBZ
13，室外燈具安裝工程統一技術標准WKTYJSBZ
14，室內外電纜敷設統一技術標准WKTYJSBZ
15，安防系統統一技術標准WKTYJSBZ
16，太陽能熱水系統技術標准WKTYJSBZ
17，多層住宅防水構造統一標准WKTYJSBZ
18，外牆夾心保溫牆體技術標准WKTYJSBZ ,
19，外牆外保溫面磚粘接劑及勾縫劑質量標准WKTYJSBZ
20，外牆外保溫技術統一標准WKTYJSBZ ,
21，外牆外保溫供貨施工工程技術標准WKTYJSBZ
22，外保溫復合夾心牆體施工技術標准WKTYJSBZ ,
23，地下室外牆防水後保護性措施的設計施工標准WKTYJSBZ
24，發電機房降噪安裝工程統一技術標准WKTYJSBZ
25，別墅中央空調的配置技術標准WKTYJSBZ
26，保溫材料-擠塑聚苯板技術標准WKTYJSBZ
27，萬科高層項目防水統一構造做法WKTYJSBZ ,
28，萬科集團住宅衛生間降板式同層排水技術標准WKTYJSBZ
29，萬科陽台露台地面磚－瓷磚技術標准WKTYJSBZ
30，萬科錨桿及土釘支護WKTYJSBZ ,
31，萬科鋁型材工程技術統一標准WKTYJSBZ
32，萬科鋼質防火門工程技術統一標准WKTYJSBZ
33，萬科邊坡支護技術標准WKTYJSBZ ,
34萬科聚合物水泥防水塗料技術統一標准WKTYJSBZ
㈥ 您好 你們做的房地產開發企業的安全標准化 是依據什麼標准呢 請教一下
房地產企業沒有做安全生產標准化評估的單位，需要企業自己做，可以做自己出一個安全生產標准化管理手冊，然後讓所屬開發項目找所管轄范圍內的安監站出一個安全生產和文明施工檢查評價的材料
㈦ 什麼是房地產產品標准化
首先要明白房地產產品是什麼，包括哪些內容？就住宅來說，其產品就是房屋，而回房屋又包括哪些構件呢？直答觀而言有外牆、門、窗、電梯等等，還有一些看不見的比如鋼筋、保溫層、防水層等等。這些構件不論外觀、技術參數、價格、品牌等都不同，這些叫做產品標准，而某一類的房屋可以採用相對固定標準的構件組合，這就是產品標准化。房屋又是如何分類的呢？常見的就是根據客戶類型進行劃分，比如萬科就從家庭構成、收入構成、年齡等多個維度對客戶需求進行總結和分析，每種客戶類型對應一種產品類型，以後只要拿了土地、項目定了位，就能確定產品類型及其構件的組合。
現在很多開發商都開始或已經建立了自己的「產品線」，這是產品標准化的產物，既可以加強品牌建設，又能通過集中采購節約成本