Ⅰ 房地產銷售經理如何管理
要內外兼修，首要注意建立團隊的核心，保證團隊的執行力，這是練好內功，其次版要疏理好各種外部權關系，比如開發商、合作單位、策劃、平面設計等協作部門，讓內外和諧，從來沒有速成班。
主要是客戶的跟蹤維護和銷售人員的統一管理。
房地產銷售針對的客戶大部分是有一定經濟實力的群體，這一塊維護主要是服務這一塊，用軟體管理的主要是客戶的交流歷史和客戶的愛好和其他基本信息，交流歷史反映了這個客戶的行為習慣愛好等等。建議你用一下金智企業綜合管理系統。
Ⅱ 如何做好房屋管理工作
你可以把房來屋管理拆開幾個小自部分然後整理下來，盡力的去做好每個小部分。這樣你就會思路很清晰的知道自己有什麼地方是需要改進的，有哪些地方可以做的更好，房屋租賃管理現在都有管理軟體在幫你做，裡面會告訴你比較詳細的規則，比如「水滴管家」就可以很清晰的幫你管理房屋。
Ⅲ 我是一名房地產客服，根據各自的崗位職責，制定本年度工作計劃、部門創新思路該怎麼寫
職責內容擴充，加完成數據和問題的解決方案
Ⅳ 房地產開發全流程精細化管理及要點解析心得體會如何寫
精細管理:是指企業按照"五精四細"的思路與方法，對企業的管理進行精細化改造的工程。"五精四細"是精細管理工程的核心內容，其內涵是：
（一）五精：
1、精華：企業需要有效運用、創造、輸出全球范圍內的文化精華（含企業精神）、技術精華、智慧精華等來指導、促進企業的發展。
2、精髓：企業管理科學眾所周知，企業管理理論也已成熟，但深諳和運用管理精髓的企業家或企業管理者為數並不多，要想成為一個成功發展的企業，企業必須擁有那些為數不多的、深諳和運用企業管理精髓的企業家和一批企業管理者，只有這樣，企業管理的精髓才能夠在企業成功發展中得到充分運用忽然發展。
3、精品：企業需要把握好產品質量精品的特性、處理好質量精品與零缺陷之間的關系，建立確保質量精品形成的體系，為企業形成核心競爭力和創建品牌奠定基礎。
4、精通：市場似江河與海洋，企業和客戶的產品、原料等物流是流出和流入江河與海洋的水流，企業需要精緻打造暢通於市場的渠道，精緻建好暢通於客戶的管道。
5、精密：企業內部凡有分工協作和前後工序關系的部門與環節，其配合與協作需要精密；與企業生存、發展的環境的適宜性需要精密，與企業相關聯的機構、客戶、消費者的關系需要精密。
（二）、四細：
1、細分市場和客戶，全面准確把握市場變化和客戶需求，企業發展戰略和產品定位準。
2、細分企業組織機構中的職能和崗位，企業管理體系健全，責權利明確、到位。
3、細化分解每一個戰略、決策、目標、任務、計劃、指令，使之落實到人。
4、細化企業管理制度的編制、實施、控制、檢查、激勵等程序、環節，做到制度到位。
指在工作中,將各種任務分解明確,責任到人,嚴格要求,全面落實,既要從宏觀上統籌,又要在微觀上研究與落實.這個名詞最初是由山西省靈時縣教育局長田應松在2005年教育工作會議上提出,並被各行業廣泛流傳.
例：嚴格精細管理創建一流糧庫
山東淄博周村國家糧食儲備庫，坐落於周村北郊鎮，現有幹部職T40人，總佔地120畝，擁有高大平房倉15棟，倉容。萬噸，固定資產2210萬元，系中型國家糧食儲備庫。近年來，儲備庫以「建一流糧庫、創一流管理」為奮斗目標，精細管理求發展，科學儲糧上水平，逐步建成了「流程細、操作精、指標細、控制精」的儲備糧精細化管理模式，規范化、精細化管理水平有了新的提高，連續多年被評為「市、區糧食系統先進單位」，區級文明單位和紅旗單位，被市政府授予「綠色文明家園」和「花園式單位」，被省糧食局評為「山東省儲備糧規范管理示範庫」和「全省糧油倉儲工作先進單位」，被共青團省委授予「青年文明號」等光榮稱號。
一、完善制度，嚴格考核，全面推進精細化管理上水平
l、細化管理制度。進一步修改、補充、完善了《周村國家糧食儲備庫規范管理標准》，明確了包括24項業務制度、1項財務制度和1項人事制度在內的26項管理制度、8項技術規范和9項工作標准，對管理和儲糧的各個環節進行了量化、細化，使庫區管理真正做到了執行有制度，行為有標准，確保了人人心中有目標、個個肩上有責任。
2、健全完善考核體系。進一步加大監督考核力度。成立了由一把手任組長的考核領導小組，建立了完善的考核體系，制定了百分考核辦法，每丹定期不定期檢查，做好記錄，把考核工作做為企業發展的一個督促點，列入重要工作日程。自2000年開始，企業連續七年實行虹旗倉考評制度，由主任親自帶隊，對各倉的糧情安全；帳簿記錄、倉內外衛生、倉儲設施、一口清等4個太項)8個小項的內容進行綜合評比檢查，次丈提高了職工的參與意識。目前，「以管理促發展，向管理要效益」已在全庫形成共識，考核機制的形成，促進子各項工作的順利進行。
3、嚴格執行獎懲兌現。考核小組每月對考核情況進行公示，並結合每月的民主測評情況，直接與幹部職T-E資掛鉤。對檢查中發現的違規現象我們當即指正，』並對責任人進行罰款。對民主測評不合格人員實行待崗政策，保證制度的嚴肅性。通過制度體系和監控體系的完善，杜絕了管理過程中的主觀和隨意，基本實現了管理無死角和制度面前人人平等。
二、加大投入，科學保糧，努力提高倉儲精細化管理水平
1、完善配套，整合基礎。自2005年起，企業一直把完善倉儲配套作為工作的重心之一，先後投資200萬元進行了大規模的基礎改造：粉刷了倉房外牆，改建了庫區院牆；將倉房的爬梯；護欄及通風口統一油漆為蘭色；更換了倉房配電箱，所有倉窗均安裝了防雀蟲裝置，增設了密封管槽，改善了倉門的氣密性，提高了熏蒸效率；安裝了倉內照明設施，購置了地上通風籠，配備微機測溫系統，環流熏蒸系統等；庫區內維修了排水設施，翻新了路面。為加強企業信息化建設，投資13萬元安裝了儲備糧業務管理信息系統；建立了庫區區域網，實現了庫區管理信息化。通過改造，所有倉房的設備、設施得到更新，儲糧功能得到完善和提升，為安全儲糧打下了堅實的基礎。
2、科學創新，綠色保糧。企業在全面推廣三項儲糧新技術的基礎上，加大創新力度，設立激勵機制，鼓勵幹部職工發明創新；探索儲糧新途徑。一是成立糧油科技攻關小組。由主任任組長，抽調精幹力量，下撥研究經費，為研究創新提供了嶄新舞台。二是選擇研究課題。先後開展了多項儲糧實驗，高大平房倉散裝小麥混合環流熏蒸技術、高大平房倉葯劑混合環流熏蒸殺蟲試驗均獲得了成功。其中論文《敵敵畏緩釋塊誘殺書虱研究效果》、《膜下環流通風降溫的應用》及《糧面膜下混流熏蒸技術探索應用》分別在《齊魯糧食》、《中國糧油食品科技》和《糧食儲藏技術創新與倉儲精細化管理研討會論文集》等權威刊物上發表，得到了糧食行業的肯定和認可。三是廣泛應用「三低、雙低」等綠色儲糧技術使庫區科學保糧水平有了進一步的提高。
三、加強糧食質量管理，確保庫存糧食儲存安全
1、建立和完善了糧食質量檢測機構。成立了糧食質量檢化驗室，投資近20萬元購置了各種常規檢驗儀器、設備及葯品，多次派出骨幹力量參加國家、省、市糧食局的培訓，檢測水平有了較大提高，為安全儲糧做好了基礎保障。
2、嚴把糧食出入庫質量關。制定了糧食檢驗流程??，實行三級檢驗辦法，即化驗人員抽樣初驗，保管員復檢，防化人員隨時抽檢，任何一方發現糧食達不到標准，都有權拒收。對入庫的儲備糧全部過篩除雜，不合格的糧食拒絕入倉，化驗員、保管員及相關責任人在檢驗單上相互簽字。由於責任明確，措施到位，為儲備糧質量良好、儲存安全夯實了基礎。
四、安全創新；平安運行，為企業管理保駕護航
1、落實責任制。建立了安全生產崗位責任制，??層層簽訂工作目標責任書，完善了《安全生產管理制度》，對安全保衛、安全用電、消防、葯品的儲存使用、機械設備的操作流程等方面的職責和要求進行了細化，出現問題，嚴格責任追究，決不姑息遷就。
2、加大投入。投資6萬元配備了紅外線數字監控系統、周界報警和巡更報警系統，與周村公安分局實行聯網互動；投資1萬元加大了消防安全設施、物資、器材的配置和檢查維護，從設施建設上做好了基礎保障；投資1萬元在庫區內安裝了避雷設施，並通過了區氣象局和相關部門的驗收，為安全儲糧提供了有力保證。
3、加強安全教育和監督檢查。建立安全生產檢查台帳，做到每月檢查和不定期抽查相結合，。強化幹部職工安全意識，開展了「安全生產月」活動，認真組織消防應急救援演練，大大提高和增強了職工的自我保護意識，使每一名工作人員對安全生產在思想上「綳緊弦」，行動上「打緊扣」。
五、提高素質，注重學習，營造和諧的企業氛圍
1、積極參加上級組織的相關培訓。近年來，組織員工共參加省、市糧食局組織的各種培訓學習達100餘人次，占職工總數的100％，且參訓人員全部取得了資格證書。為增強職工學習意識，對通過自學取得學歷及專業證書的，均按照比例給予報銷。
2、「走出去、請進來、坐下來」，堅持不懈地學習。「走出去」，就是借鑒先進單位的管理經驗。多次組織職工到全省先進庫區參觀學習，並寫成心得體會進行交流。「請進來」，就是聘請糧食儲藏和管理方面的專家進行授課。連續兩年舉辦了「糧食管理培訓班」，聘請市局和有關單位的專家講課，對廣大職工的業務素質和知識積累起到很好地促進作用。「坐下來」，就是制訂全年學習計劃，掀起學習熱潮。組織幹部職工對糧食制度法規進行反復學習，認真討論，並採取寫體會、討論發言、考試測驗、現場提問搶答等形式，學習氛圍空前濃厚。
3、堅持以人為本，烘托良好的文化氛圍。投資10萬余元，在辦公樓前新建兩處企業文化宣傳欄，並在庫區醒目位置設計製作了「愛護環境，保護家園」的大型戶外標語。在辦公樓內由職工自行設計製作了印有警句和格言的企業文化宣傳牌，營造子積極向上的文化氛圍。建立職工之家；增添報紙、書籍等、「精神食糧」，豐富了幹部職工的精神生活。以體育為「媒」，承辦了三屆周村區「儲糧杯」網球公開賽，取得了良好的社會效應。、積極開展業務技術比武，在2006、2007年全省組織的倉儲業務考核中有3名伺志各列前茅，有1名同志在全市倉儲業務技術比武中獲得了第一名。在《糧食流通管理條例》頒布兩周年之際，舉辦了鋼筆字書法比賽；積極開展提合理化建議活動等；增強了職工的凝聚力和向心力，使「進取、認真、寬厚、和諧」的八字行風自覺融入到工作實際中，鑄就了一支作風過硬、思想過硬、紀律嚴明、敢打硬仗的「糧食鐵軍」。
Ⅳ 房地產企業管理瓶頸及解決思路
房地產企業管理瓶頸及解決思路
隨著土地供應、銀行信貸、房屋預售、個人按揭等一系列涉及房地產業宏觀調控政策的出台，中國房地產業的經營環境在進行著最為深刻的變化，房地產市場在走向規范和成熟的同時，亦面臨著機遇和挑戰。
房地產業界普遍認為，2004年8月31日國家建設部關於土地轉讓相關制度的正式實施，成為了房地產發展史的分水嶺——「8·31」之前，房地產市場的利潤來源主要是發展商獲得土地及運作土地的能力；「8·31」之後，利潤來源則主要是依附於土地之上的房產創新與增值，以前通過協議拿地及運作土地贏利的模式開始退出歷史舞台。取而代之的是更透明、更具競爭力的土地獲取渠道，贏利模式也從土地贏利向產品贏利轉變，對資本的需求更大，對產品的創新能力也提出了更高的要求。這意示著中國從此由「地產時代」進入了「房產時代」。
從目前整個行業的總體情況來看，基本還處於小、散、亂階段，房地產企業規模小、實力小、市場資源分散。全國注冊房地產企業60000萬多家，但實際上比較活躍的不過6000家左右，像萬科、萬達這樣具有規模的企業少的可憐。
而隨著2005年「國八條」，2006年「國六條」的相繼出台，土地交易方式的變革和國家對房地產行業的宏觀調控，不僅改變了房地產開發商的贏利模式，更加速了行業重新洗牌的進程，促使房地產企業向規模化、集團化轉型。
既然房地產行業的規模化、集團化既然已經成為不可改變的事情，那企業就應該認識和尊重這種事實，及早的調整與改變現行的管理體制，打好提前量，為行業競爭做好鋪墊。
由於房地產行業的特殊性，關注管理提升的房地產企業並不是很多，通過多年對房地產行業和管理咨詢行業的關注，我們從如下幾個方面加以闡述，希望給房地產行業的管理者一個提醒，如果對這方面有進一步的需求，可以直接同我們聯系。
一、戰略與運營方面
眾多房地產企業根本就沒有什麼戰略規劃及少許的管理運營體系，完全是靠關系，搞到一塊地皮，賺一筆就走的項目公司，既然是項目公司，那就會「財聚人散」，不可能有什麼企業核心競爭力 。其中有兩種觀點：一是認為戰略規劃太虛，對企業發展沒有任何必要性，二是不清楚戰略是什麼東西，該如何操作？對於第一種情況，關鍵是對戰略規劃認識不清楚，沒有好的方法去執行形成的戰略規劃，變得戰略規劃僅僅是被用來展示給對方的東西，在這方面我們採用的是我們自己創造的FS-PDCP營運模式，可以完全解決這個問題；對於第二種觀點，關鍵是因為企業沒有操作戰略規劃的經驗和步驟，不知道企業戰略該如何去梳理，採用什麼流程和方法去梳理，在這方面，我們創立的FS-PTP絕對是企業戰略規劃的有效武器。
其實在房地產行業中，也有好多企業採用過外部咨詢的方式進行過管理提升，在這方面，萬科是做的比較早和好的一個，但是對於多數房地產企業來說，這還是個新鮮的事物，對於「Mc兵敗實達」「洋咨詢水土不服」等事件印象深刻。其實完全依靠外腦來制定企業戰略發展規劃，如果完全（可能）不切合企業的實際情況，那就根本無法執行。戰略規劃如同花拳綉腿，中看不中用，這個是目前好多企業都經歷過的。
所以，在我們的實際經驗中，我們認為企業的實際和咨詢企業的有效結合是必須的。
1） 企業研究制定戰略發展規劃，必須要全力參與並緊密配合，具體落實行動方案，採用合適的業務流程（運營管理）來支持（FS-PDCP）。一旦戰略規劃和戰略運營管理脫節，戰略規劃形同擺設，失敗也就是肯定的了。
2） 企業制定發展規劃不能完全找咨詢企業出點子，否則自己不一定完全接受，只會依賴。沒有融入自己的思想，就無法真正有效地實行。在這個過程中，許多企業主總擔心戰略規劃的泄漏，擔心這種泄漏對企業會產生巨大影響，其實這種擔心是多餘的，首先，咨詢機構肯定是做好保密工作，這是咨詢機構的職業道德所在，其次戰略規劃可以復制，但是如何執行戰略規劃卻無法復制，這個與企業的現有資源有關，第三，咨詢企業提供的更多的是企業戰略規劃的科學方法在企業中的實際操作，而不是企業的現有戰略是什麼。
隨著時間的推移，房地產行業會逐漸從發展走向成熟，凡事總有代價，如果企業不提前考慮戰略規劃和戰略實施，將在未來的競爭中處於劣勢。企業的發展是屬於「有眼光」的人的。
二、組織方面
組織搭建是戰略保證實施的先決條件，也是企業運營最前端和重要的部分，但是由於房地產行業的特有現實，該行業目前還處在發展階段，在該階段以「項目」運營的方式比較多，所以在組織建設上，多數採用的是「以人定崗」「以事設崗」。這種組織結構的方式主要瓶頸在於：
1．理解不當：組織變革就是機構和人員的增減
很多房地產企業在企業組織需要進行改造的時候，便單純地在機構和人員的增減上面做文章。殊不知，機構和人員的變化，會牽涉到相應的流程、職能、職權等方面的變化。如果只進行數量上的簡單加減而忽略了內在相關因素的變化，這樣的組織改革是不會成功的。把企業組織從個別角度、某個局部去理解，就不能收到組織整體優化的效果。
2．理解不透：為精簡而精簡
不少房地產企業未能充分理解精簡機構的意義，單純地將其作為組織設計的標准。這些企業的領導者懷著滿腔的熱情也在搞改革，結果卻是「為精簡而精簡」：一種情況是，機構撤並後，覺得不適應工作需要，又趕緊恢復，或是以新的面目出現，「新瓶裝舊酒」，結果人員減了又增；另一種情況是，在部門人員精簡後，未能加強培訓和改進管理工作，員工的工作習慣和責任心跟不上，只是對付眼前的日常事務，工作越做越粗，產生明減暗不減等現象。
3．盲從：照貓畫虎
一些房地產企業領導者看到大勢所趨，不得不對本企業進行組織機構改革。舉例：曾經有一家企業，發現新設立了企業管理辦公室，便詢問其原因，才知道，這是照葫蘆畫瓢，看到同行別的企業成立了便趕緊也拼湊了出來的。抄襲別的企業的組織條文和方式，就等於放棄了弄清自己特定組織及其環境的特殊方面的機會。企業領導缺乏對本企業組織的深刻認識，當外部形勢要求進行組織改革時，便東拼西湊地抄襲其它企業的做法，沒有考慮企業組織的需要，也沒有科學地設計新組織的功能，其結果當然是可笑的，甚至是有害的。
4．頭疼醫頭，腳疼醫腳
有的企業領導對企業組織缺乏深入了解，因此在組織設計時，採取「頭疼醫頭，腳疼醫腳」的方法。某個時候銷售工作比較重要，就增加銷售人員，而另一時候生產常常出現問題，便又加強生產部門的力量；今天這幾個部門之間的協調較多，就增設一個副總經理進行處理，明天哪幾個部門又產生了矛盾，又增設一個副總經理，等等。組織設計和變動沒有全面和系統的考慮和安排，勢必會造成組織結構的無序和業務流程的混亂。
既然有這些問題，我們該如何操作呢？根據房地產行業的現實狀態，我們一般按照下列步驟進行操作，這些操作在企業實際運作過程中，效果是明顯的。
1） 梳理/建立公司的戰略目標體系，我們將該戰略體系細化成長中短期目標，根據這種結構化的目標體系，明確公司的不同階段的發展方向及任務。
2） 根據結構化的目標體系要求，明確公司必須執行的價值鏈，通過對價值鏈地有效分析，明確「以客戶為導向」的價值鏈模塊。這是組織結構搭建最重要一個環節。
3） 根據公司價值鏈模塊和組織建設「十原則 」建立公司的組織業務結構，這是一個職位做事情的重要標准，也是其績效考核的基礎，多數企業採用的關鍵業績指標，其根源也來自這里，然而，在目前大多數企業中，這種描述是非常不清晰，有些出現斷節，有些出現重復，變得組織內部矛盾沖突不斷，總經理把大量的時間都浪費到了這些實踐中。
4） 在此基礎上，我們會會同企業自身建立企業組織行政結構，根據其要做的事情決定人財物的優先關系，這也是一個職位做事最基本和重要的權利，然而在大多數房地產行業體系中，這種人財物的許可權並不是明確，多數情況都是總經理說了算，使得組織結構形同虛設，失去了其本來的作用。
5） 同樣完成「公司中長期組織結構（行政和業務）建議」，為企業未來戰略和組織變革指明方向。
三、企業管控方面
企業管控是企業實際操作中可以控制到的有效層次，每個人對企業管控理解不同，我們通過多年的管理咨詢，積累了企業需要的最基本的管控內容，這種管控內容我們把它稱為：FS-6P模型。
企業FS-6P管控模式依託於企業5力分析基礎之上，綜合考慮企業財務增長和客戶服務，並通過特殊的渠道將這種價值傳遞給我們的最終客戶。根據價值鏈原理，我們將其依次解析為：
P1—-財務管控
P2—-客戶管控
P3—-渠道管控
P4—-質量管控
P5—-組織管控
P6—-供應商管控
我們將逐一做說明：
◆ P1 財務管控――應對「企業生命線」
財務是企業的生命線，也是企業生存之根本，企業所有運作都必須圍繞財務指標來完成。隨著房地產行業的不斷發展與走向成熟，現有環境決定了房地產行業利潤越來越低，內部消耗越來越大。《2006年度北京房地產行業狀況》中我們看到52%的房地產企業是有虧損的，究其原因，有政策調控、市場競爭、材料漲價、施工復雜、周期長等客觀條件，也有管理水平低下、材料管理計劃失衡、人員流失等主觀原因。根據這種主客觀原因，我們提出了有針對性的解決方案：通過（FS-BSC和FS-QFD）建立基於成本控制和利潤增長的財務預算體系。