房地產簡易計稅開專票怎麼繳稅

『壹』 建築企業採用簡易計稅開具的增值稅專用發票，房地產企業可以抵扣嗎

房地來產企業能否抵扣進項稅額自，關鍵在於所對應的開發項目是否為《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產老項目、並且是選擇簡易計稅辦法，不得抵扣。

對於房地產企業開發的老項目，如果選擇一般計稅辦法，當然可以抵扣進項稅額，《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年5月1日及以後的新項目，當然只能是一般計稅辦法，取得建築企業採用簡易計稅開具的增值稅專用發票，可抵扣進項稅額。

『貳』 房地產企業開發票後怎樣交增值稅

房地產開發企業在收到預收款時，可以向購房者開具增值稅普通發 票，在開具增值稅普通發 票時暫選擇「零稅率」開票，金額為實際收到的預收款。在發票備注欄上列明合同約定面積、價格、房屋全價，同時註明「預收款，不作為產權交易憑據」。在開具發 票次月申報期內，通過《增值稅預繳稅款表》進行申報，按照規定預繳增值稅。預收款所開發 票金額不在申報表附表（一）中反映。

在交房時，按所售不動產全款開具增值稅發 票，按規定申報納稅。

國家稅務總局《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）：

第十條
一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條
應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

比如，房地產開發老項目，選擇簡易計稅辦法預收100萬元預售款，應預交增值稅：

100÷（1+5%）×3%=2.857萬元

如果是2016年5月1日及以後開工的新項目，則預交增值稅：

100÷（1+11%）×3%=2.7027萬元。

『叄』 簡易計稅方法開具增值稅專用發票可抵稅嗎

要分情況，收到票據的一方必須是一般納稅人，還有一些特殊情況是不能抵扣的，比如用於福利的，如果抵扣了，要做進項稅轉出

『肆』 選擇簡易計稅辦法繳納，可否開專票

根據《國家稅務總局關於增值稅簡易徵收政策有關管理問題的通知》（國稅函〔2009〕90號）等文件的規定：

第一種 小規模納稅人銷售自己使用過的固定資產，應開具普通發票，不得由稅務機關代開增值稅專用發票。

第二種 納稅人銷售舊貨，應開具普通發票，不得自行開具或者由稅務機關代開增值稅專用發票。

第三種 向消費者個人提供應稅服務；適用免徵增值稅規定的應稅服務。

因此，除上述規定不得開具增值稅發票的情形外，納稅人銷售簡並增值稅徵收率的貨物，可以開具增值稅專用發票。

另附兩則規定：

納稅人銷售自己使用過的固定資產，適用簡易辦法依照3%徵收率減按2%徵收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%徵收率繳納增值稅，並可以開具增值稅專用發票。（依據國家稅務總局公告2015年第90號 ）

一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%徵收率計算繳納增值稅，可自行開具增值稅專用發票：（依據國稅函[2009]90號）

1. 縣級及縣級以下小型水力發電單位生產的電力。小型水力發電單位，是指各類投資主體建設的裝機容量為5萬千瓦以下(含5萬千瓦)的小型水力發電單位。

2. 建築用和生產建築材料所用的砂、土、石料。

3. 以自己採掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰(不含粘土實心磚、瓦)

4. 用微生物、微生物代謝產物、動物毒素、人或動物的血液或組織製成的生物製品。

5. 自來水。

6. 商品混凝土(僅限於以水泥為原料生產的水泥混凝土)。

一般納稅人選擇簡易辦法計算繳納增值稅後，36個月內不得變更。

『伍』 營改增後一般納稅人銷售不動產選擇簡易徵收開具增值稅專用發票稅率為多少

營改增後一般納稅人來銷自售不動產允許選擇簡易徵收開具增值稅專用發 票，通常為《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。
《財政部 國家稅務總局 關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）：附件2《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》：
(三)銷售額。
10.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額為銷售額。
房地產老項目，是指《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。
（八）銷售不動產。
7.房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。

『陸』 簡易計稅預繳增值稅的房地產企業可以開具專用發票嗎

執行簡易計稅法的
一般納稅人
房地產企業
，可以開具
增值稅專用發票
。
小規模納稅人
房地產企業如果需要開機增值稅專用發票，可以向
稅務機關
申請開具。

『柒』 簡易計稅銷售房產能開具增值稅專用發票嗎

房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目發票開具規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其自行開發的房地產項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款、在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用後的余額為銷售額。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

發票開具：一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取並已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的。

可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票，本條規定並無開具增值稅普通發票的時間限制。一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。

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一般納稅人取得專用發票後，發生銷貨退回、開票有誤等情形但不符合作廢條件的，或者因銷貨部分退回及發生銷售折讓的，購買方應向主管稅務機關填報《開具紅字增值稅專用發票申請單》（以下簡稱申請單）。

主管稅務機關出具《開具紅字增值稅專用發票通知單》（以下簡稱通知單）的條件是申請單所對應的藍字專用發票應經稅務機關認證，經認證結果或為「認證相符」，或為「納稅人識別號認證不符」、「專用發票代碼、號碼認證不符」。

『捌』 一般納稅人簡易計稅能開增值稅專用發票嗎

除以下情形之外抄,適用簡易計稅襲方法的應稅項目可以開具專用發票：
(1)屬於增值稅一般納稅人的單采血漿站銷售非臨床用人體血液,按照簡易辦法依照3%徵收率計算應納稅額的；
(2)納稅人銷售舊貨的；
(3)銷售自己使用過的固定資產,減按2%征稅的；
(4)稅收法規規定不得開具專用發票的其他情形。

『玖』 房地產開發企業因老項目增值稅實行簡易計稅，取得增值稅專用發票的進項稅額不得抵扣

《財政部 國家稅務總局關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅回計稅依據問題的通知》（財答稅[2016]43號）第三條規定， 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
根據上述規定，房地產開發企業因老項目增值稅實行簡易計稅，取得增值稅專用發票的進項稅額不得抵扣，可以計入土地增值稅扣除項目。

『拾』 簡易徵收房地產企業開發票稅率是多少

簡易徵收房地產企業開發 票，適用5%的「徵收率」。

《財政部 國家稅務總局 關於全面推開營內業稅改徵容增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）：附件2：《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》：
（八）銷售不動產。
……
7.房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。
8.房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的徵收率計稅。
9.房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。