如何進行房地產項目風險的控制

『壹』 房地產開發項目完整的項目管理計劃包含哪些內容並如何控制

第一部分 投資管理
第一章 項目投資管理制度 6
第二章 項目建議書編制指引 9
第三章 項目可行性研究報告編制指引 11
第四章 項目立項評審決策指引 19
第二部分 規劃設計管理
第一章 項目設計管理制度 21
第二章 規劃方案設計作業流程 25
第三章 建築方案設計作業流程 26
第四章 景觀環境設計作業流程 27
第五章 規劃設計指引編制要點 28
第六章 規劃設計任務書編制要點 33
第七章 項目規劃方案評審指引 36
第八章 建築單體方案評審指引 38
第九章 景觀設計任務書編制要點 41
第十章 施工圖審查基本要求 44
附：項目規劃設計方案簡評表 46
施工圖審查意見表 49
第三部分 工程管理
第一章 工程管理組織 51
1.1管理組織機構 51
1.2項目經理部的組織管理 52
第二章 經濟合同管理 55
2.1經濟合同管理規定 55
2.2工程類合同編制要點 59
2.3標准格式合同內容要點 61
2.4對外合同及付款簽批的意見 63
2.5合同付款管理程序 66
附：經濟合同審批表（500萬元以上） 68
經濟合同審批表（500萬元以下） 69
經濟合同付款審批表 70
合同管理台帳 71
第三章 采購與招標管理 72
3.1招標管理規定 72
3.2材料設備采購規定 78
3.3甲供材料設備采購操作要點 81
3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83
附：招標文件審批表 85
中標通知書 86
投標承諾函 87
履約保證金保函 88
材料設備采購計劃表 89
零星（緊急）采購審批單 90
限價（指定品牌）材料設備審批表 91
乙供材料設備審定表 92
第四章 工程進度管理 93
4.1工程進度管理規定 93
4.2施工進度控制流程 95
4.3施工進度控制指引 97
4.4進度計劃內容編制要點 99
第五章 工程質量與施工管理 100
5.1項目施工管理規定 100
5.2施工組織設計制度 104
5.3技術交底及施工圖會審制度 108
5.4樣板指路制度 110
5.5工程質量現場檢查內容與要求 113
5.6材料設備質量技術要求管理規定 115
5.7材料設備進場驗收指引 117
5.8質量保證資料檢查要求 119
5.9分部（項）專業工程驗收檢查要求 121
5.10項目預驗收檢查要點 122
5.11項目竣工驗收檢查要點 124
5.12工程技術檔案范圍與建檔要求 126
5.13工程竣工總結編制指引 132
5.14工程管理獎罰制度 135
附：重點監管部位質量監管計劃表 136
材料設備質量監管計劃表 137
材料設備進場驗收單 138
甲供材料設備台帳 139
第六章 工程造價管理 140
6.1成本管理制度 140
6.2工程設計變更管理規定 143
6.3現場簽證管理規定 147
6.4項目成本核算與分析指引 149
6.5工程結算控制指引 151
6.6工程造價管理獎罰制度 154
附： 設計變更審批表 155
設計變更通知單 156
現場變更簽證通知單 157
現場變更簽證費用審核單 158
成本動態統計控製表 159
現場簽證統計台帳 161
設計變更統計台帳 162
合同統計台帳 163
第七章 安全文明生產管理 164
7.1安全文明生產管理制度 164
7.2施工現場安全風險與環境因素識別指引 168
7.3施工現場安全檢查指引 170
7.4施工現場文明生產管理要點 172
7.5工程事故處理指引 173
第四部分 營銷管理
第一章 組織架構與編制 175
第二章 營銷策劃管理 176
2.1 總則 176
2.2 總體策劃 177
2.3階段策劃及實施 178
2.4市場調查與前期策劃 179
2.5營銷策劃工作規范——房地產全程策劃標准 182
第三章 現場銷售工作管理 192
3.1銷售准備 192
3.2現場銷售過程 193
第四章 現場銷售工作規范 195
4.1銷售准備工作 195
4.2銷售價格管理要點 199
4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201
4.4銷售面積確定操作要點 202
4.5銷售工程設計裝修注意事項 204
4.6廣告方案與實施操作 206
4.7銷售過程管理要點 209
4.8房產價格折扣管理指引 211
4.9銷售收款指引 214
第五章 客戶服務工作規范 217
5.1客戶服務部職責 217
5.2客戶資料管理指引 218
5.3退換房辦理指引 220
5.4更名辦理指引 222
5.5客戶按揭代辦指引 224
第六章 營銷費用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度

1 總則
1.1 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，公司所有擬開發項目必須經過科學論證和決策。
1.2公司房地產開發項目的選擇決策應基於市場需求、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。

2 項目投資建議
2.1計劃配套部負責根據擬開發項目的情況，在公司范圍內組織人員，進行新項目調研，新項目的調研應包含土地背景信息、當地城市發展狀況和房地產市場基本信息等。
2.2計劃配套部組織相關部門對相關調查信息進行經濟技術指標測算，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應符合《項目建議書編制指引》的規定。
2.3項目建議書經總經理辦公會批准後，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。

3 項目投資論證
3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責制定和實施項目論證階段的工作計劃。
3.2項目論證階段的工作內容包括，但不限於：
1）宏觀和微觀投資環境分析；
2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析；
3）項目初步定位；
4）資金來源計劃及融資方案；
5）投資估算；
6）經營效益分析等。
3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告後，報公司總經理辦公會審查。
3.4計劃配套部根據總經理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，並為提交投資決策委員會審議做好資料准備。
3.5《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務部、市場部、工程造價部和工程技術部等相關部門有責任予以積極配合。

4 項目投資決策
4.1開發項目的立項決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。
4.2總經理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告後，由總經理確定召開評審會議。總經理辦公會做出的評審決定包括三種：
1）同意立項；
2）不同意立項；
3）推遲立項。
4.3 總經理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規定時間內完成補充論證，並再次提交總經理辦公會審議。
4.4總經理辦公會同意立項後，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。
4.5投資決策委員會同意立項後，計劃配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊「經濟合同管理」的規定執行。

5 項目並購及合資合作
5.1項目並購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規定執行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術、經營、銷售等方面無控制權的，原則上不參與。
5.2計劃配套部負責項目兼並和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批准。
5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊「經濟合同管理」的規定執行。

6 項目變更與調整
6.1項目運作過程中發生的項目變更，包括但不限於：發展延伸、投資的增減或滾動使用、規模擴大或縮小、後續或轉產、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。
6.2投資項目變更時，由計劃配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析後編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。

第二章 項目投資管理工作流程圖

第三章項目建議書編制指引

1 城市規劃及發展簡述

2 項目決策背景及摘要
2.1外部環境
1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；
2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；
3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
2.2內部因素
1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。

3 項目概況
3.1宗地位置
3.2宗地現狀
四至范圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。
3.3項目周邊的社區配套
3.4項目周邊環境
3.5大市政配套
3.6規劃控制要點
總佔地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建築面積、公建建築面積；綜合容積率、住宅容積率；建築密度；控高；綠化率等。
3.7土地價格
3.8土地升值潛力初步評估
3.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。

4 法律及政策性風險分析
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。

5 市場分析
區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵；產品定位及建議。

6 主要經營指標分析
開發建設期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務分析；贏利能力分析。

7 結論和建議

第四章 項目可行性研究報告編制指引

1 項目決策背景及分析
1.1外部環境
1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；
2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；
3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
1.2內部因素
1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。

2 項目概況
2.1宗地位置
宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。（附圖：項目在該城市的區點陣圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建築物的相對位置和距離、地段的定性描述）。
2.2宗地現狀
1）四至范圍；
2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；
3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積；
4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，並說明對拆遷及項目開發進度的影響；
5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建築物原有樁基及地下建築/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；
6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建築、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）
2.3項目周邊的社區配套
1）周邊3000米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。
2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。
2.4項目周邊環境
治安情況、空氣狀況、雜訊情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。
2.5大市政配套
周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。
2.6規劃控制要點
1）總佔地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；
2）住宅建築面積、公建建築面積，公建的內容，並區分經營性和非經營性公建的面積；
3）綜合容積率、住宅容積率；
4）建築密度；
5）控高；
6）綠化率等。
2.7土地價格
土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。
2.8土地升值潛力初步評估
從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
2.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。

3 法律及政策性風險分析
3.1項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述
3.1.1項目用地現狀
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件。
3.1.2計劃手續
項目是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。
3.1.3規劃手續
規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件。
3.1.4土地手續
征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。
1）項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。
2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。
3）政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發的影響。
3.2合作方式及風險評估
合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。
3.3總體評價
對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。

4 市場分析
4.1區域住宅市場成長狀況
區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。
4.2區域內供應產品特徵
各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會點和威脅點。
4.3區域市場目標客層研究和市場定位
各檔次產品目標客層特徵及輻射商圈范圍、本案目標人群特徵、確定目標客戶、市場定位。
4.4整體市場對本案有重大影響的因素
產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵等。
4.5產品定位及建議
戶型類型、面積標准、不同類型產品的比例。

5 規劃設計初步分析
5.1規劃設計的可行性分析
規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。

6 工程及銷售計劃
1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。
2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的佔有率。
3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場佔有率，銷售計劃實現的可行性分析。

7 投資收益分析
7.1成本預測
說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設、總建築面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。
7.2稅務分析
營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。
7.3經濟效益分析
1）項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。
2）項目開發各期的利潤體現。
3）敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。
4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。
7.4項目資金預測
資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現金流量分析。

8 綜合分析與建議
8.1優勢
從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。
8.2劣勢
從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。
8.3機會
從市場機會、提高市場佔有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。
8.4結論和建議

附表1 開發成本測算

項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）
一、土地價款支出
二、前期開發准備費
三、主體建築（裝飾）工程費
四、主體安裝工程費
五、社區管網工程費
六、智能化系統費
七、園林環境工程費
八、配套設施費
九、其它建設工程支出
十、管理費用
十一、銷售費用
十二、財務費用
十三、各項稅金
十四、預備費
十五、總計
在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項目名稱： 製表人：
編制單位： 編制日期：
項 目 序號 總金額
（萬元） 可售面積
（M2） 單位金額
（元/M2） 備 注
一、銷售總收入 1
1 多層住宅收入 2
2 高層住宅收入 3
3 小高層住宅收入 4
4 公建收入 5
5 車庫收入 6
6 其他收入 7
二、各項支出總額 8
1 建造成本 9
1.1土地價款支出 10
1.2前期開發准備費 11
1.3主體建築工程費 12
1.4主體安裝工程費 13
1.5社區管網工程費 14
1.6智能化系統 15
1.7園林環境工程費 16
1.8配套設施費 17
1.9其他建設工程支出 18
2.0預備費 19
2 銷售費用 20
3 管理費用 21
4 財務費用 22
5 營業稅金及附加 23
四、利潤總額 24
減:所得稅 25
五、凈利潤 26
六、項目投資總額 27
七、收益率 28
1 毛利率
2
29
2 銷售利潤率
30
3 成本利潤率 31
4 成本凈利率 32
5 投資利潤率 33
6 投資凈利率 34

附表3 開發各期利潤預測

經濟指標 年 年 年 合 計
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
結算面積（m2）
單位利潤（元/m2）
利潤（萬元）

第五章 項目立項評審決策指引

1 項目可行性評審方式和要求
1.1項目立項的評審經兩步完成，包括總經理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。
1.2總經理辦公會的評審採用資料審查方式進行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。
1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。

2 評審內容要點
2.1項目可行性研究報告及相關附件資料的審查
1）所用背景資料的可靠性；
2）可行性論證分析的內容是否完整；
3）分析方法是否可行；
4）是否存在先入為主的「假設」。
2.2擬開發項目與公司房地產發展戰略的符合性
1）所在地域選擇；
2）開發產品的選擇；
3）項目品牌與企業品牌的協調性；
4）開發項目規模；
5）開發項目檔次；
6）目標客戶選擇。
2.3投資收益及風險
1）風險分析是否充分；
2）風險規避措施是否可行；
3）潛在風險對公司經營策略的影響；
4）投資收益測算的可信程度；
5）投資收益是否滿足要求。
2.4項目策劃的評價
1）項目規劃分析與公司業務策略的符合性；
2）規劃概念的創新；
3）工程計劃及銷售計劃是否可行。
2.5資源能力評價
1）開發項目對近期經營計劃的影響；
2）資金來源的可行性；
3）項目開發管理能力；
4）專業資源及解決途徑的可行性。

3 項目可行性評審決策會議
3.1評審會計劃應至少提前3天通知各與會人員，並隨附《項目可行性研究報告》及相關資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關資料。
3.2評審人員可先行與報告編寫相關人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。
3.3評審人員在會議最後做出書面的綜合評估意見、開發建議和評審結論。
3.4計劃配套部在三天內綜合分析各委員意見和評審結論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發。

4 評審決策結論
評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。

第二部分 規劃設計管理

第一章 項目設計管理制度

1總則
1.1項目設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建築方案設計、施工圖設計（初步設計）、景觀設計等。
1.2全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控製成本的重要途徑。

2 項目設計管理過程的一般規定
2.1項目設計管理內容
2.1.1總工辦負責對項目設計工作進行全過程監管，各設計階段的管理要求包括，但不限於：
1）編制、審查各階段設計指導及設計任務書；
2）選擇符合資格要求的設計單位；
3）配合成本控制、實施限額設計；
4）參與設計過程（或事後檢查）重要階段的評審；
5）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果；
6）組織各設計階段的銜接、協調；
7）明確設計更改控製程序，並保證設計更改按規定的程序進行；
8）項目完成後的設計總結、資料備案。
2.1.2各設計階段的監管工作安排，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監管計劃必須明確設計過程中監管內容、責任和具體措施。
2.1.3項目設計過程中與設計單位或其他單位的組織與技術介面要求，總工辦在委託設計時必須以書面形式明確，確保各方按規定的要求進行設計信息交流和資料提供、設計成果審查及確認等。
2.2設計要求
2.2.1總工辦必須按規定作業流程和指引文件，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。
2.2.2所有應由開發商提供的項目設計依據，以及設計技術標准都必須作為設計任務書的附件一並提交設計單位，並與設計單位進行確認。
2.2.3為保證各階段設計要求的准確、完整，並符合相關法規要求和公司規定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。
2.3設計過程跟進
2.3.1總工辦應按設計監管工作安排，依據設計委託合同對設計過程進行連續監督檢查，以保證設計工作進度符合規定要求。
2.3.2設計過程中，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。
2.3.3設計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，並存檔備案。
2.4設計成果
2.4.1與設計單位訂立的設計委託合同，或其附件中，必須明確規定對設計成果提交的具體形式和審查要求，確保設計單位提交的設計文件完整性和設計深度。
2.4.2根據項目的規模和具體情況的需要，可委託有資格的技術專家對設計單位提交的設計成果進行審查。
2.4.3各階段設計成果審查均必須包括經濟性的審查，規劃方案設計及擴初設計須進行成本估算或概算，施工圖設計須進行成本預算，確保在項目總成本的控制范圍內。
2.4.4審查中發現的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設計單位，責成設計單位進行修改，並跟蹤記錄。

『貳』 房地產項目風險管理

房地復產項目因投資大、周期制長、涉及環節多、地域性強、不確定因素多而導致存在大量風險。國內大部分房地產開發企業缺少對項目的系統管理,尤其不重視風險的管理,風險管理意識薄弱、風險管理機制缺失、風險管理手段單一、風險管理人員素質不高,使房地產項目中的許多風險因素得不到有效的控制,導致房地產項目的盈利能力下降。

『叄』 房地產項目開發的風險歸類

房地產是一項投入大，風險高，回報間隙較長的行業。
風險太多，說重點吧。 資金，版這個就不多說了權，資金鏈一斷，後果都知道。
人員，開發資格國家管理嚴格，光專業技術人員（掛證的）這一項，就要做到不會出現問題才可開發。 不確定因素（市場，政府，政策，場地環境等等一系列問題）
不過只要實力雄厚，什麼問題都不是問題。。。

『肆』 房地產項目開發會存在哪些風險

房地產投資開發是一個動態過程，收益與風險同時存在的。由於房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致後果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。 在中國從事房地產投資與開發主要存在哪些風險呢？一、房地產投資風險房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。主要包括以下三方面的風險：1、利率風險2、購買力風險 3、資金變現風險房地產項目開發風險：房地產項目的開發過程具有高風險、高回報的特點，項目實施的成功與否受到諸多因素的影響，而風險總是貫穿於項目實施過程的始終。一、立項階段的風險1、宏觀經濟政策風險。政策環境風險是指由於政策的變化可能給開發企業帶來的各種形式的經濟損失。房地產行業是國民經濟的重要行業，受國家宏觀調控政策的影響很大，國家產業政策、土地管理政策、住房政策、金融稅收政策、城市規劃等從不同方面影響著房地產開發的各個層面。2、項目定位風險。當開發企業被迫告別拿地就等於賺錢這個簡單的盈利模式之後，准確的房地產項目定位便成為保證項目開發成功的關鍵因素。我國城鎮住房制度從國家無償分配和使用到住房商品化和社會化，僅僅經歷了十幾年的時間，許多開發企業在項目開發過程中還存在對市場供需分析不足、項目定位不明確等問題，導致了商品房的大量積壓和空置。不但投入開發的資金不能及時回收，而且會造成項目運作的艱難，甚至危及企業的生存。二、土地獲得階段的風險在土地獲得階段，房地產開發企業主要面臨的風險有： 1、土地狀況風險。土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性。土地的自然屬性風險來源於地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性；土地的社會屬性風險是指地塊的區位條件及配套設施狀況對項目投資額的影響程度；規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性來源於城市規劃設計的滯後性和規劃管理的透明度低。2、征地安置風險。征地拆遷補償涉及許多法律和社會問題。一方面我國現行拆遷安置法規規定太籠統，各地情況千差萬別，法規可操作性比較差；另一方面地塊上原房地產所有者基於各種原因不願出售，千方百計阻撓提出大大高於原房屋實際價值的賣價。此時，開發商將面臨艱難的選擇，要麼接受高昂的賣價或苛刻的不公平條件；要麼無限期拖延時間，喪失寶貴的開發時機；要麼放棄開發項目，前功盡棄。3、融資風險。房地產開發所需巨額資金的籌集是開發商最為關切的問題。籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風險；籌資措施不當，可能造成籌資成本大幅上升，資金周轉困難，企業面臨破產。三、項目建設階段的風險1、規劃設計風險。規劃設計風險類似於項目定位風險，包括小區整體規劃、戶型比例、建築面積等風險；設計風險是指由於各專業設計（建築、結構、裝飾、給排水、電氣和通風空調等）方案的設計依據、設計參數、方案選擇不當，結構和設備器材選型不合理等，導致建築工程不能滿足適用、經濟、美觀、安全和可靠性需求，以及設計進度不能滿足工程要求。2、工期拖延風險。房地產開發建設階段每個環節的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳銷售時機；另一方面工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費用。3、項目質量風險。房地產開發良好的投資效果要通過優良的房地產質量來實現，地段只是誘人的手段，而地產質量才是吸引客戶的法寶。影響質量的不確定因素主要來自施工環節，施工時承包商的技術水平、施工方案的選擇、建築材料的質量以及監理的控制水平等都能影響項目的質量。四、銷售、管理階段的風險1、銷售時機。房地產租售時機一般有三種情況：預售、即時銷售和滯後銷售。採用預售可以提前回收款，節省利息，降低開發成本。但一旦房價上升，開發商也失去了房價上升可能增加的收益。房地產即時銷售指房地產建成後即推入市場進行銷售的做法，其受銷售價格隨機波動的影響很大，這取決於投資決策階段房地產開發時機的選擇。房地產滯後銷售指在房地產需求呈上升趨勢時，開發商拖延一段時間，等到繼續上漲至峰值時拋出銷售的做法。但滯後銷售存在不能及時收回資金，承擔較大資金成本的風險。2、銷售合同風險。房地產租售交易的合同務必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規范，切勿模稜兩可，因為房地產這種特殊商品價值量巨大，一旦遇到被侵佔或被騙取，造成的損失是巨大的。合同糾紛風險是一種概率較高的風險，並且一旦出現後，風險結果也較大。3、銷售稅收風險。房地產銷售稅收風險是指納稅人在銷售房屋時納稅方面承擔的各種 風險，即納稅人在計算和繳納稅款時，因各種原因導致企業利益受損的可能性。主要的稅收風險包括稅款負擔風險、故意性違法風險和過失性違法風險。
請採納。

『伍』 房地產項目風險管理的特點

房地產投資開發是一個動態過程，收益與風險同時存在的。

由於房地產版具有：

位置的固定性和權不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性。

使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致後果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。

『陸』 如何控制房地產開發中的金融風險

中國工商銀行建築師； ······徐 剛 美國俄州大學（OSU）博士。 沒有金融資本的支持，房地產開發幾乎不可能。而房地產和房地產開發又是一個金融資本的巨大潛在市場。因此，如何認識和控制房地產開發中的金融風險，就成為金融資本最關心的問題。 國內金融機構缺乏經驗和靜止的控制風險手段將是中國房地產金融業發展的障礙。在國內金融市場完全開放後，中國的金融機構將會失去大部分的房地產開發市場。建立專業化的風險管理行業，對開發過程進行金融資本的、專業的、動態的風險管理，可能是國內金融機構最好的解決方案。 如何控制房地產開發過程中的金融風險？首先應該認清房地產開發過程中的階段性資金需求和風險，其中包括：資金需求的時間函數、資金來源、可能形成的資金風險等等。根據項目開發進度對時間的需求（即：階段性資金需求），分階段的控制房地產開發過程中的各種風險是控制整個項目開發金融風險的基本思路。房地產項目的開發過程具體劃分為四個主要階段：項目啟動階段、項目建設階段、項目竣工階段、項目移交階段。 開發風險階段性控制 隨著國內房地產法規的不斷完善，開發商能否獲得土地的開發權是項目啟動階段的關鍵，而取得開發權需要大量的資金支持。在中國金融體系，特別是參與房地產開發的金融體系還不完善的情況下，開發商採用非規范方式，甚至是非法手段解決房地產啟動資金問題不足為怪。客觀上說，就是這些方式推動了中國房地產市場的發展和成長。在這個階段，除非得到具有豐富經驗的風險管理經理的協助，否則金融資本根本無法控制風險，只能祈禱開發商的運作能力。依靠具有經驗的專業投資顧問和管理公司的協助，可以有效控制這個階段的金融風險。 在開發項目的進入建設期後（取得五證），開發項目自身已經在逐步形成可度量的資產。這部分資產是開發商建設期融資的主要保障。對金融資本來說，這種未竣工項目的資產保障具有巨大的潛在風險。因為金融機構缺乏將這些資產變現的能力。控制建設階段的金融風險，依賴於對開發商的開發能力和建設管理能力的判斷。還有一種控制手段，就是聘請專業投資管理顧問公司，提供第三方的風險管理。 如何判斷特定區域的房地產市場價值取向？開發項目能否被市場吸收？只有在項目竣工和銷售階段才能體現出來。房地產市場的價值取向是整個國家宏觀經濟和區域經濟的晴雨表。而房地產從開始投資到交付使用需要一兩年時間，市場如何變化只有上帝才知道。這個階段的主要金融風險是市場風險，而市場風險是不可知、不可預測的自然不規律。盡管中國整個房地產市場，依然處在求大於供的狀態。但是，在特定的地區和特定的價格區位，房地產已經出現供大於求的情況。特別是那些缺乏經驗的開發商生產出的城市建築垃圾，會給金融資本帶來巨大的市場潛在風險。 另外，國內開發商的起步主要借鑒的是香港開發經驗和模式。而香港無論在法律法規方面，還是開發模式上至少落後美國二十年。並且，具有特殊的地理環境、經濟環境和市場特點。中國地大物稀，土地資源的利用和房地產市場特徵更接近於美國二戰以後的情況。我認為無論是金融機構，還是房地產經濟研究機構，甚至是大型房地產開發企業，應該認真研究房地產的宏觀走勢和微觀市場的關系，包括：就業人口對房地產經濟的影響、個人收入與居住需求的關系、特定群體居住需求的發展路線圖等等的市場問題。盡管沒有人能夠預測市場突如其來的變化。但是，研究市場，比不研究好一點。控制市場風險只有採取積極的態度和乞求上帝的幫助。這就是我們常說的房地產是一種「賭弈」。 當開發商將產品（建築物）移交給使用者時，開發項目才算真正的完成。實際上金融資本並沒有逃脫與房地產的關聯，參與項目開發的金融資本將風險轉交給了參與持有房地產物業的金融資本（房屋按揭貸款）。盡管房屋按揭貸款的金融風險不屬於本文討論的范疇。但是，開發商的銷售方式依然可能給金融資本挖下一個陷阱。 在房地產移交階段（香港稱：入伙或入住）金融資本依然存在潛在風險。目前的市場只是沒有充分體現出來。其風險來源是期房銷售造成的產品質量、設計風格和建築格局與「想像」的差距。在日後激烈的市場競爭中，在移交階段的退房現象會越來越多。如果，開發商不允許退房顯然是一種商業欺詐（除非是為購房者訂制）。否則越來越成熟的消費者在入住階段改變注意的可能性越來越大。退房可能造成開發商無法償還開發貸款。在美國通常有一個「過橋貸款」來防止開發貸款的過期。 市場價值取向風險 房地產的市場價值是區域經濟的表現，或者說某一地區房地產的價值決定於宏觀經濟和區域經濟的變化。諸如：某一地區的工業發展產生了大量的就業人口，這些就業人口又刺激該地區新的就業機會。區域工業帶動區域內的服務產業，經濟結構發生變化，經濟活動開始活躍。由於，區域經濟的變化，帶來了對居住和居住條件的需求增加。因而，決定了房地產的市場價值。如果，該地區的經濟開始衰退，工業大量裁減員工，第三產業（因失去服務的對象）也跟著倒閉。這時，就業機會的大幅度下降和居民大量向外地遷移。該地區的房地產價值將會一落千丈。在90年代初美國休斯頓地區發生的石油工業衰退就是一個極好的案例。 房地產是土地資源（不可再生資源）的開發和利用。其價值風險也取決於其資源的有限性。就是說，在經濟核心區周邊可提供房地產開發的土地越少，其土地資源的價值就約高。理由是這部分資源已經被充分開發，而有限的土地資源不可再生。控制市場風險需要對當地的區域經濟有全面的調查數據和分析，對區域經濟的長期跟蹤和市場研究，對局域需求的調查和研究。特別需要注意的是房地產市場研究完全不同於其它消費品的市場研究。大部分的房地產市場研究機構採用通常消費品市場的研究概念和手段是錯誤的，是不可能正確的描述房地產的市場需求。正確的市場研究是從研究片區經濟入手，連同對投資心理、金融條件、群體收入和某個局部房地產資源吸收率的研究，才能得到完整的市場需求分析。 在這里需要一提的是房地產的「金融陷阱」。前一階段，諸多開發商打出「投資型物業」的銷售推廣手段。開發商無形中給金融資本和購房者設下了一個陷阱。這個陷阱就來自於房地產價值的市場取向。沒有承擔風險能力的投資者，在遇到房屋出租市場的波動時將無力償還房屋月供款，使金融機構出現大量的貸款壞帳。購房者連同金融資本一起墜入開發商設下的「陷阱」。 控制交易風險 隨著中國房地產法律法規的不斷完善，可以策劃、設計出十幾種，甚至幾十種土地資源的使用權和房地產所有權的交易方式。開發商可以利用各種權利的交易，解決開發項目的資金需求。因此，控制交易風險是控制金融風險的重點。在本文中僅介紹兩種常見的交易方式。 第一種是出售物業的長期收益權。 將未來物業資產的部分或全部的預期收益權以折現方式轉賣給投資人，來獲取短期項目開發資金。出讓長期收益權不存在贖回問題，待出讓合同結束時，投資人已經完全收回資金的本息。在交易過程中主要考慮的風險有以下方面：1、租賃合同的總金額；2、資產的安全性；3、交易的安全性；4、租賃合同的安全性；5、物業租金的每年上浮比例2-6%；6、承租簽約企業的資信情況；7、算出一次性轉讓的折現率；8、按照折現率確定折扣。 這種交易方式的銷售對象為保險公司等長期債務到期的機構投資商。收益權信託計劃的安全性主要取決於承租人的信譽和企業經營情況。融資方式相當於租賃合同的折現轉賣。 第二種交易方式是出售開發項目的權益權。 以開發項目作為融資主體，開發商可以採用股權出讓、回購的方式，在開發項目竣工和具備銷售條件時，以固定回報率回購出資人持有的股權。發行權益型信託計劃需要控制以下風險：1、投資項目市場前景的可行性；2、合理的交易結構和投資回報保障；3、開發企業的能力和對開發企業的信心；4、需要對開發項目的詳細披露；5、投資人需要鎖定投資回報率；6、需要具備實力的大型企業擔保；7、對投資風險的正確評價和對策；8、投資管理企業的能力和信譽。 發行權益型信託計劃，不僅僅需要設計嚴謹的交易結構，更關鍵的在於投資人對具體投資項目是否具有信心、投資的慾望和對風險的控制能力。因此，對項目的包裝也是非常重要的環節和因素。在這里風險管理的概念將十分重要。 開發項目的財務規劃 地產開發產業的核心是資金的運作。無論是採用市場營銷手段的期房預售，還是金融信貸，無外呼利用市場杠桿或金融杠桿滿足房地產開發的資金需求。但是需要強調的是在市場或金融杠桿的形式、使用和相互組合上並不僅僅是簡單的銷售或貸款問題。而是，策劃和設計完整的資金鏈和具體的實施方案。為開發項目策劃和設計資金的來源，控制資金流量和降低資金成本。 a. 策劃、設計資金來源 本項目的資金來源大約有上（圖一）若干種： 財務規劃工作就是設計、確認和建立上述開發項目的金融工具。根據具體的項目進展情況，在不同階段使用不同的金融工具，爭取利潤的最大化是財務規劃的核心工作內容。根據不同的資金來源設計不同的財務規劃 b. 設計交易結構 財務規劃的主要任務是策劃、設計項目融資的結構，包括：利益分配原則、法律保障體系、利潤與成本控制等等；交易結構的合理性、科學性和可行性標志項目資本運做的成功與否。形成的交易結果是在取得開發項目的資金支持之外，使開發企業獲得最大利益。 例如：上述權益型信託計劃的主導思想是出讓其物業資產的收益權，投資人從物業出租收益中獲得資本收益，並在合同到期時收回資金。收益權信託除每年物業出租收益保證支付投資人收益外，還需要對贖回投資本金部分提供資產或信譽擔保。 交易主要參與方用實框線來表示；投資項目用雙實框線來表示；信託計劃用雙橢圓線來表示；交易過程用編號實線來表示；管理過程用編號虛線來表示。 交易結構說明(單獨設計做成提示)： 1. 實線表示投資人對信託計劃的投資和預期回報； 2. 信託投資公司作為受託人，負責建立和發行信託計劃； 3. 開發公司將其物業資產作為信託資產，並將產權委託和抵押給信託投資公司； 4. 信託投資公司委託投資管理公司管理和經營受託資產，並保證其出租率； 5. 投資管理公司接管和經營其受託管理資產，負責其日常管理、出租和出售等事宜； 6. 投資管理公司將其物業出租給潛在承租人，以物業資產的租金保證投資人6%的年收益率； 7. 信託計劃募集的資金投入開發項目；資金投向風險由投資管理公司負責監管； 8. 開發公司以開發項目的收益，保證信託計劃本金的到期償還； 9. 投資管理公司將每年租金收益用於保證投資人的投資收益； 10. 受開發商和信託投資公司的委託，投資管理公司負責資產管理、信息披露和投資人關系管理等服務。 資產信託方式是一種更為靈活的資產抵押和經營方式。該項資產在抵押期間可以經營、處置和銷售。在資產信託期間，其經營和出售活動不是由開發商，而是由投資經理負責。這樣不僅可以保證物業的正常出售和經營，同時保障了投資資金的安全和投資者的利益。 c. 融資推介、路演和募集 同時，需要策劃、設計項目融資的推介、路演和投資認購活動，策劃和設計項目投資的風險管理流程等等，其中包括，但不僅限於以下的工作：策劃和設計投資路演的資料；投資項目的前期市場策劃；項目投資策劃和包裝；推薦戰略投資人和機構投資商；組織投資說明會；組織項目投資新聞發布會；組織投資人招待晚會；組織項目投資研討會。 d. 控制現金流量和資金成本 財務規劃中需要策劃、設計控制現金流量、控制資金成本的手段等等；其中包括但不僅限於以下的內容：現金流量排期：根據項目開發的具體進度設計資金需求計劃和排期；策劃和設計財務規劃：根據資金的使用需求安排資金來源及確定使用的數量、日期和期限；設計金融工具：根據開發商自身條件和項目開發在不同階段形成的資產條件，選擇和組合金融工具，形成對開發項目的有力支持和資金成本的有效控制； 以上內容涉及大量的金融、財務管理知識，在實際操作中將遇到大量技術、法律法規、風險管理等問題。不建議開發商自己操作。由專業的金融公司或財務顧問來運做來運做較為可靠。 e. 控制風險 開發項目財務顧問：金新置地接受開發商委託，了解開發企業的目前財務狀況，提出專業顧問建議；其中包括： 1. 開發企業目前的融資條件評價； 2. 開發項目資金需求計劃和排期； 3. 開發項目資金來源組合配置和成本預算方案； 4. 開發項目全程資金流量預測； 5. 稅務合法遞延和規避方案； 6. 資金來源的可行性報告； 7. 其他必要的專業策劃和顧問工作。 所有與開發企業項目融資有關的專業財務顧問工作。 採用市場化資金運做的成功與否，是直接影響房地產金融資本的運做方式和市場化資本運做的重要課題。如何控制金融資本的風險？

『柒』 房地產項目管理的管理風險

在實際實施以及運作過程中，房地產項目具有投資額大，建設周期長和不可移動等顯著特點，導致在項目立項、可行性研究、設計、施工，交付使用、物業管理等各個階段都存在大量的不確定因素，使得原定的計劃、方案可能受到干擾，原定的目標不能實現。這些事先不能確定的內部和外部干擾因素，人們稱之為房地產項目風險。
房地產開發項目的風險，實際上是開發商實施開發過程中固有的風險，在如今的經濟大環境中，主要有以下幾個方面：
1）、房地產項目管理的定位風險。
房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建築產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。可以說，項目的市場定位確定以後，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是後期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬於總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。
2）、房地產項目管理的投資支持能力風險。
《項目可行性研究報告》出台前後，由於對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到「量體裁衣」、「量力而行」；或者是對企業資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業政策，對大的經濟環境把握的不準；或者是成本過程式控制制嚴重失控（突發性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。
3）、房地產項目管理的質量風險。
包括：在房地產項目決策階段由於經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標准，特別是強制性標準的要求，又通過「關系」關照通過造成的「投機性」質量問題；施工階段，從業人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到「事前」控制的「永久性缺陷」或者給售出交房後造成的質量「隱患」（實際上就是「質量通病」造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的「實物質量」問題等，因「質量」問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。
4）、房地產項目管理的合約履行能力風險。
在房地產項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委託、購房等合同或協議簽約、履約過程，由於房地產項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給房地產項目造成相當大的麻煩。比如，在土地供應體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出「瓶頸」制約的普遍方法，有時候在「飢不擇食」的景況下，可能會因「省略過程」不慎跌入「陷阱」。
5）、房地產項目建設的「創新」風險。
當前的經濟大環境，使房地產項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的「差異性」，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的「創新」，也是極具風險的，更何況正常地創新本身就是有風險的。
6）、房地產項目管理的「政府」風險。
「政府」風險多發生在政策的不連續性、突變性和漏洞的存在，對於企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設過程中，企業必須掌握相關地法律為：《中華人民共和國建築法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等；必須掌握地法規為：《建設工程質量管理條理》等。必須掌握對於相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規范性文件和強制性標准。

『捌』 房地產開發與經營風險規避與控制方法主要有哪些

您好，房地產項目風險迴避是指房地產開發商通過對房地產項目風險的識別和衡量,發現某項房地產項目活動可能帶來風險損失時,事先就避開風險源或改變行為方式,主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的項目活動,以消除風險隱患。就風險的一般意義而言,風險迴避是處理房地產項目風險最強有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風險管理技術,即有效的迴避措施可以在房地產項目風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能,而不再需要實施其他風險管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發生概率或減輕損失的嚴重程度,或在損失發生後予以一定補償的作用。

風險迴避雖然能有效地消除風險源,避免可能產生的潛在損失或不確定性,但其在房地產實際開發運作中的應用也具有很大的局限性:

1.風險迴避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義,而一般開發商不可能對房地產項目中所有的風險都能進行准確識別和衡量。

2.由於風險迴避措施通常與放棄某項開發活動相聯系,這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零,但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。

3.避免某種房地產項目風險不可能實現或採用風險迴避措施在經濟上是不合理的。房地產項目中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險,如社會經濟發展的周期性、氣候異常等都是難以迴避的。

4.房地產項目風險無處不在,有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險,不同的開發方案具有不同的風險產生,避不勝避。

雖然房地產項目風險迴避具有上述種種局限性,從某種意義上講是一種消極的房地產項目風險管理措施,不宜大量採用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防範與處理房地產項目風險的恰當方式,可使開發商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產項目風險發生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散。第二,應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外,在實施風險迴避時,房地產開發商最好在開發項目的決策階段就做出是否運用風險迴避管理措施的決策,同時,還必須首先確定需要迴避的風險范圍,盡可能准確進行風險識別與衡量,並將其與其他風險處理方法進行優劣比較,這是運用房地產項目風險迴避措施的前提。在實際的房地產項目活動中,開發商常用的風險迴避措施有:一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動;二是改變房地產項目開發活動的性質、地點或工作方法。

二、損失控制

損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括:減少損失發生的機會,即損失預防;降低損失的嚴重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。

1.預防損失。風險預防是指在風險發生前,為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所採取的各種措施,以降低風險損失發生的概率為目的。在房地產開發的各個階段,風險預防有廣泛應用。(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產開發商預防風險的任務:首先是准確把握國家和地區經濟的發展趨勢,制定適合自身特點的開發策略,合理評價和選擇開發投資方案,從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次,要樹立風險意識,建立風險管理組織,高度重視開發企業內部風險管理,強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習,加強風險損失資料的搜集整理和分析。第三,要健全風險預警系統,防範風險的關鍵是預先行動,即主動控制,項目進入實施階段時間越長,控制風險的成本就越高。(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預防風險,開發商應注意以下幾個方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關系,爭取獲得他們對開發項目的理解、支持和幫助;第二,到當地規劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門,了解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理征地、拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強合同意識,認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。(3)項目建設階段。在項目建設階段,風險預防的主要措施有:第一,採用系統的項目管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識,做好現場容易出現危險事故的預案工作。第三,及時協調、處理設計、監理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾。第四,合理布置施工現場。第五,盡快完成開發項目,縮短建設周期,這也是一些小開發商慣用規避風險的措施。(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預防風險,開發商應做好如下幾點:房地產租售合同應由房地產專業人士起草,並經律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況,發現和消除現有房地產存在的各種隱患。定期組織建築物及附屬設備維修,將隱患消滅在萌芽之中。

2.減少損失。減少損失是在風險事件發生時或發生後,採取的各種降低損失程度,或縮小損失發生范圍的措施,以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生後的挽救措施。在房地產開發中,可採用一系列特殊的手段將開發中的風險損失降低到最低程度。准確的預警預報;制定詳盡而周密的風險應急計劃;建立後備措施;保護現場,收集證據。

三、風險自留

風險自留是指當房地產項目中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時,房地產開發商採取較現實的態度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風險承擔下來,並承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段,其實質是在風險發生並造成一定損失後,房地產開發商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失,即在損失後為其提供財務保障。風險自留還是處理殘余風險的一種技術手段,在某些情況下也是唯一的風險對策。風險自留分為兩大類:一是消極的或非計劃性的風險自留。二是積極的或計劃性的風險自留。由於非計劃的風險自留是消極的被動承擔,對房地產開發商來說屬無奈之舉,本文不做詳細的研究,重點分析和研究房地產項目中的計劃性風險自留。在房地產項目過程中,計劃性風險自留的具體措施主要有風險損失攤入成本、自我保險和借款補償風險損失三種。

需要注意的是,借款補償風險損失的風險處理方法本身亦具有較大的風險。實際上,當風險事件發生後,房地產企業的資產價值減少、經營狀況不穩定、信譽度降低,從而使企業處於不利的借款地位。同時,此時企業對現金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個損失發生前就信譽不佳的房地產開發商,此時可能根本就借不到一分錢,這樣可能會使得風險程度加劇。顯然,房地產開發商在運用借款補償風險損失的方法時應三思而後行,最好盡可能在風險事件發生前與金融機構簽訂一項應急貸款協議,確保風險事件發生後企業可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時應付不時之需。

四、風險轉移

風險轉移是房地產投資項目風險管理中非常重要而且廣泛應用的一項對策,分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論,投資項目的風險應由有關各方分擔,而風險分擔的原則是:任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結果。否則,風險轉移就可能付出較高的代價。

1.非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中,有意識地採取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔, 從而達到降低其自身項目風險發生概率和損失程度的目的。房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現:一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動; 二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險,但與風險控制不同的是,它不是通過放棄、中止項目活動或採取積極預防和抑制措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的,而是允許風險繼續存在,但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然,房地產項目風險轉移必須通過正當、合法的手段,而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外,房地產項目風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動,但卻不能因此將項目風險本身消除或從總量上減少。

2.財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險轉移。非保險財務轉移是指單位或個人通過經濟合同,將損失或與損失有關的財務後果(財產損失、人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是通過風險的財務轉移,使轉讓人得到外來資金,以補償風險事故發生後所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款來實現的。如在建築活動承包中,建築所有人可以通過合同將他對公眾在建築物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建築承包商。保險轉移通常直接稱為保險。通過購買保險,投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任(因他人過失而承擔的責任)和賠償責任(因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責任)轉移給保險公司,從而使自己免受風險損失。需要說明的是,保險並不能轉移投資項目的所有風險,一方面是因為存在不可保風險,另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此,應將保險轉移與風險迴避、損失控制和風險自留結合起來運用。對於不可保風險,必須採取損失控制措施。即使對於可保風險,也應當採取一定的損失控制措施,這有利於改變風險性質，達到降低風險的目的。
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