1. 求房地產評估報告範文
房地產評估報告範例
一、房屋產權人(單位)：×××
二、估價目的：拆遷補償價格評估
三、估價日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
四、估價時間：二00二年四月十五日(趨於拆遷日)
五、估價依據
1.中華人民共和國《城市房地產管理法》
2.中華人民共和國國家標准《房地產估價規范》;
3.評估委託書：
4估價評估人員勘察了解的情況;
5.房屋所有權證(新北全字00311100號);
6.國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉市城市拆遷賠償標准》。
六、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結合評估目的和評估物業具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價方法：根據估價的特點和實際情況，本報告採用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產進行整體性評估，至於部分無證構築物、牆體及其佔用的土地已包含在內，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全採用新鄉市人民政府有關拆遷條例的補償指導價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據中華人民共和國國家標准《房地產估價規范》的精神進行評估。
八、估價結果
本評估以掌握的有關標的物的信息資料為依據，根據估價的目的，遵循評估程序，採用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎上，經過周密的測算，並結合評估目的和評估經驗，經計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：
人民幣小寫：206247元
大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元
九、評估價格有效期
本報告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產市場狀況和評估對象自身情況發生變化，評估對象的市場價值將發生相應的變化，評估結果也需做相應調整。
十、評估價格應用范圍
該評估報告結果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。
十一、估價的假設和限制條件
1.估價假設條件
我們評估的價值是現時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償的參考價格，假設：
(1)有自願銷售的賣主和自願購買的買主;
(2)該物業可以在公開市場上自由轉讓;
(3)有一個適當的期間完成交易，可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價;
(4)不考慮特殊買家的額外出價。
2.限制條件
(1)對於房產的建築面積等有關收據，均以委託方提供的房產證為法律依據，對於土地面積委託方未提供有關土地資料。
(2)本報告中的拆遷補償價，是指估價結果專供拆遷人與補拆遷人協商被拆遷房屋補償價格的房地產估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償價格。
(3)未經評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。
十二、特別聲明
1.本評估報告中的分析、意見和結論是人們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
2.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
3.我們依照中華人民共和國國家標准《房地產估價規范》和國務院《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
4.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，並對標的物現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限於標的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協議，評估人員不承擔對評估標的物建築結構質量進行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難於接觸到的部分進行檢視的責任。
5.沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。
估價分析說明部分
一、估價物概況
本報告評估的標的物為一座位於新鄉市勝利路XX號的房地產，房屋所有權屬於XXX，該人持有新鄉市人民政府頒發的房屋所有權證(新房權證字XXXXX號)，評估的具體范圍為房屋所有權證所載的建築物及部分與之配套的構築物及佔用范圍內的土地。
2.位置座落及環境狀況
評估標的物座落於新鄉市勝利路XX號(XX號與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業鋪面，門前為我市主幹道勝利路，屬新鄉市二級區段(按原劃分區域標准)該建築後面(即東側)為住宅房，監衛河河道。評估房地產屬於正在出租的營業性用房，地處新鄉市市級商業服務，房屋利用率極高，是理想的房地產投資、經商場所。
3.建築物基本狀況描述
評估標的物為一幢二層磚混結構建築物。建築時間為1981年，目前底層為出租商業經營場所，前牆粘貼古式仿磚瓷片，二層是前牆掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設花崗岩地板，牆壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，後為了經營方便設方格木棚，門框已經裝飾修飾，並有磨砂單開門。二層目前為商業經營人的住所、屬於出租，地面鋪設普通地板磚，內牆888塗料抹平，部分粘貼壁紙，空間經磨砂玻璃隔開，予制過梁，現澆頂，二層設室外樓梯，由於該建築物曾改造過，為經營和使用方便，樓梯靠南及二層東牆已經全封閉(含頂層臨時)經評估人的現場勘測及調查了解，評估房產北牆長為8.35米，臨街前牆為6.45米，建築總面積(產權證)為78.90平方米於該幢建築物經過二次裝修使用及維護情況較好，根據新鄉市人民政府《房屋拆遷補償標准》之規定，房屋成新率為九成新。
二、估價程序
1.專業人員組織評估小組，擬定評估工作方案。
2.核定與估價對象有關的圖紙、資料等有關文件。
3.對評估標的物所佔地域、地形、地貌、位置、建築結構等進行勘察。
4.評估測算，撰寫提交評估報告。
三、評估方法的選擇
因目前市場上同類型房地產交易安全較多，選用市場比較法進行評估較好。又因為該營業房目前為出租收益房屋，所以又可以採用還原法進行評估，最後將上述兩種方法的估價結果加以權重並計算，便得出拆遷標的物的價格。
四、評估測算過程
(一)市場比較法
1.市場比較法公式：市場比較法是指在求取估價對象，房地產的價格時，將估價對象房地產與在較近時期內已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發現交易的類似房地產的既知價格，修正得以估價對象房地產最可能實現的合理價格的一種估價方法，其基本公式為：
待估房地產價格=交易實例價格×交易情況修正×交易日期修正×區域因素修正×個別因素修正
2.選擇可比案例
經篩選，確定以A、B、C、D四個交易為可比案例。
案例
項目位置及所處區域類別用途建築結構所在層次交易時間售價
(元/平方米)
A平原路及勞動路交叉口營業磚混六層1-2/62000.43250
B勝利路與姜庄街交叉口營業磚混六層1/61999.83100
C人民路東段營業磚混六層1/62000.42900
D新鄉市舊城區東關大街營業磚混六層1/62000.82600
3. 估價計算
(1)交易情況修正
可比實例A、C、D的交易價格均屬產開發公司售價，價格較正常，可比實例B為非正常交易，應作適當修正，設估價對象的交易價格指數為100，得出可比實例A、C、D的交易價格指數為100，B的交易價格指數為95。
(2)交易日期修正
實例A、C、D的交易日期均為2000年，實例B的交易日期為1999年，由於近一年來2000-2001年房地產營業房銷售市場基本無變化，無需進行交易日期修正，設估價對象交易日期修正指導為100，則A、C、D交易日期修正指數為100，由於實例B發生交易時間較早，其交易日期修正指數為98。
(3)區域因素修正
因可比實例相對於估價對象在外部環境方面有所差別，如：地段、交通通達程度、繁華程度、居民區，周圍環境等因素各不相同，應將其修正。經比較分析，可比實例A位於勞動路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強，周圍環境較適合經營，道路通達程度較好。可比實例B位於勝利路與姜庄交叉口，地段和繁華程度比評估對象較優，但交通通達程度不如評估對象，周圍環境和評估對象相似。可比實例C位於人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達，可比實例D位於原新鄉市舊城區東關街，地段、繁華程度和交通通達程度不如評估對象，所處居民區這一因素比估價對象較優，設估價對象所在地段區域因素修正指數為100，通過列下表分析，得出可比實例A為105、B為106、C為97、D為89.5。
區域因素修正表
區域因素權數估價對象實例A實例B實例C實例D
地段0.1100110110110110
交通通達程度0.21001109510085
繁華程度0.41001051109085
居民區0.1100100110110115
周圍環境0.21001051059580
小計11021051069789.50
<4>個別因素
因構成房地產本身的使用功能，質量好壞等因素方面的差異所產生的價格差別，如臨街狀態、建築結構、裝飾裝修，使用性質、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價格。經比較分析，A、B、C、D都為未經裝修的新建房屋，其結構都比估價對象優，使用性質都是營業出租，面積及形狀都比估價對象好。設估價對象的個別因素修正指數為100，通過列下表可得出A、B、C、D的個別修正因素指數分別為118、115、110、109。
個別因素修正系數表
個別因素權重估價對象實例A實例B實例C實例D
建築結構0.3100140140140140
裝飾裝修0.210095959595
使用性質0.2100100100100100
臨街狀態0.21001201109085
面積形狀0.1100130120110110
小計1100118115110109
<5>比准價格計算
根據市場比較法計算公式，比准價格計算如下表：
項目交易價格交易情況修正交易日期修正區域因素修正個別因素修正比准價格
(元/平方)
A3250100/100100/100100/105100/1182623
B3100100/95100/98100/106100/1152731
C2900100/100100/100100/97100/1102718
D2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由於以上四個比准價格較接近，求其算術平均值即為對象價格：
2632+2732+3718+2655
估價對象單價=———————————=2682元/平方米
4
估價對象價格=2682×78.9=211609
<二>收益還原法
1.收益還原法(稱收益法)是一種運用恰當的還原利率，將未來的純收益折算為現值的估價方法，其基本公式為：
V=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：V為房地產價格
r為還原利率
n為未來可取得收益的年限
運用此方法評估時，其純收益和還原利率的確定十分關鍵，在確定純收益時，我們既考慮物業的實際，更考慮物業的客觀收益，即排除實際收益中屬於特殊的、偶然的要素後所得到的一般正常收益。
2.資料的收集及參數的選擇
通過調查，分析收集有關資料如下：
(1) 按照新鄉市不同區段房屋租賃狀況，測算房屋租金水平，確定房地產總租金2300元。
(2) 房地產稅(房產稅、營業稅、城建稅教育費附加)取提總收入的17.5%。
(3) 修繕費按房屋現值的3%。
(4) 年折舊費按房屋重置價的1.5%計算。
(5) 保險費為房屋現值的3‰。
(6) 管理費按年租金的3%計算。
3.計算總收益=12×2300元/月=27600元
4.計算總費用
(1) 房地產稅
房地產稅=56400×17.5%=4830元
(2)管理費：
管理費=56400×3%=828元
(3)修繕費：
房屋折舊費=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋現值=830×78.9-20628=44859元
修繕費=44859×2%=897元
(4)折舊費:
折舊費=830×1.5%×78.5=982元
(5) 保險費:
保險費=44859×3%=134元
(6) 總費用:
總費用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年純收益
年純收益(a)=年總收益-年總費用=27600-7671=19929元
6. 確定房地產的綜合還原利率
還原利率的確定我們採用安全利率加風險調整值的辦法確定.根據中國人民銀行近期發布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影響評估對象的各種社會經濟因素確定低風險下的土地風險調整系數為7%，房屋風險調整系數為8%，利用公式：
風險調整系數=Xγ1+Yγ2
其中X為土地價格在房地產價格中的比重，Y為房產價格在房地產價格中的比重。
風險調整系數=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+風險調整系數=1.89%+7.4%=9.29%
7. 計算房地產價格
選用計算公式
a1
V=— × [ 1 ————— ]
r(1+r)n
n為房屋使用年限，該拆遷評估房屋為磚混結構，非生產用房按規定經濟耐用年限為50年，該房屋建於1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29。將上述有關參數代入公式可得：
1191
V=——— × [ 1 ——————— ]=198204
9.29%(1+9.29%)29
(三)通過以上兩種估價方法的不同運用，用市場比較法評估得出的房地產價值為211609元，用收益還原法評估得出的房地產價值為198204元。根據房地產估價規范的要求，取市場比較法估價結果權重值為0.6，取收益還原法評估結果權重值為0.4，綜合得出評估房地產價值為：
211609×0.6+198204×0.4=206247
2. 法院執行中，對房產進行評估，如果當事人對評估價格有異議，應該向哪裡提出異議申請
一、如果當事人對房產評估有異議可以向人民法院申請換一家評估機構，進行重新評估。
二、不需要舉行聽證會，直接向人民法院申請重新評估就可以了。
根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》
第三條
人民法院拍賣被執行人財產，應當委託具有相應資質的拍賣機構進行，並對拍賣機構的拍賣進行監督，但法律、司法解釋另有規定的除外。
第四條
對擬拍賣的財產，人民法院應當委託具有相應資質的評估機構進行價格評估。對於財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。 當事人雙方及其他執行債權人申請不進行評估的，人民法院應當准許。 對被執行人的股權進行評估時，人民法院可以責令有關企業提供會計報表等資料；有關企業拒不提供的，可以強制提取。
第五條
評估機構由當事人協商一致後經人民法院審查確定；協商不成的，從負責執行的人民法院或者被執行人財產所在地的人民法院確定的評估機構名冊中，採取隨機的方式確定；當事人雙方申請通過公開招標方式確定評估機構的，人民法院應當准許。
第六條
人民法院收到評估機構作出的評估報告後，應當在五日內將評估報告發送當事人及其他利害關系人。當事人或者其他利害關系人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告後十日內以書面形式向人民法院提出。 當事人或者其他利害關系人有證據證明評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法而申請重新評估的，人民法院應當准許。
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調查報告格式及範文
一、概念與特點
調查報告是對某項工作、某個事件、某個問題，經過深入細致的調查後，將調查中收集到的材料加以系統整理，分析研究，以書面形式向組織和領導匯報調查情況的一種文書。
調查報告有以下幾個特點：
（一）寫實性。調查報告是在佔有大量現實和歷史資料的基礎上，用敘述性的語言實事求是地反映某一客觀事物。充分了解實情和全面掌握真實可靠的素材是寫好調查報告的基礎。
（二）針對性。調查報告一般有比較明確的意向，相關的調查取證都是針對和圍繞某一綜合性或是專題性問題展開的。所以，調查報告反映的問題集中而有深度。
（三）邏輯性。調查報告離不開確鑿的事實，但又不是材料的機械堆砌，而是對核實無誤的數據和事實進行嚴密的邏輯論證，探明事物發展變化的原因，預測事物發展變化的趨勢，提示本質性和規律性的東西，得出科學的結論。
二、分類
調查報告的種類主要有以下幾種：
（一）情況調查報告。是比較系統地反映本地區、本單位基本情況的一種調查報告。這種調查報告是為了弄清情況，供決策者使用。
（二）典型經驗調查報告。是通過分析典型事例，總結工作中出現的新經驗，從而指導和推動某方面工作的一種調查報告。
（三）問題調查報告。是針對某一方面的問題，進行專項調查，澄清事實真相，判明問題的原因和性質，確定造成的危害，並提出解決問題的途徑和建議，為問題的最後處理提供依據，也為其他有關方面提供參考和借鑒的一種調查報告。
三、寫法
調查報告一般由標題和正文兩部分組成。
（一）標題。標題可以有兩種寫法。一種是規范化的標題格式，即「發文主題」加「文種」，基本格式為「××關於××××的調查報告」、「關於××××的調查報告」、「××××調查」等。另一種是自由式標題，包括陳述式、提問式和正副題結合使用三種。陳述式如《東北師范大學碩士畢業生就業情況調查》，提問式如《為什麼大學畢業生擇業傾向沿海和京津地區》，正副標題結合式，正題陳述調查報告的主要結論或提出中心問題，副題標明調查的對象、范圍、問題，這實際上類似於「發文主題」加「文種」的規范格式，如《高校發展重在學科建設――××××大學學科建設實踐思考》等。作為公文，最好用規范化的標題格式或自由式中正副題結合式標題。
（二）正文。正文一般分前言、主體、結尾三部分。
1．前言。有幾種寫法：第一種是寫明調查的起因或目的、時間和地點、對象或范圍、經過與方法，以及人員組成等調查本身的情況，從中引出中心問題或基本結論來；第二種是寫明調查對象的歷史背景、大致發展經過、現實狀況、主要成績、突出問題等基本情況，進而提出中心問題或主要觀點來；第三種是開門見山，直接概括出調查的結果，如肯定做法、指出問題、提示影響、說明中心內容等。前言起到畫龍點睛的作用，要精練概括，直切主題。
2．主體。這是調查報告最主要的部分，這部分詳述調查研究的基本情況、做法、經驗，以及分析調查研究所得材料中得出的各種具體認識、觀點和基本結論。
3．結尾。結尾的寫法也比較多，可以提出解決問題的方法、對策或下一步改進工作的建議；或總結全文的主要觀點，進一步深化主題；或提出問題，引發人們的進一步思考；或展望前景，發出鼓舞和號召。
一、環境調查報告
近年來，隨著地區經濟的迅猛發展，環境污染問題也越來越嚴重，防止環境污染，保護環境，維持生態平衡，已成為社會發展的一項重要舉措，也是每個公民應盡的義務。
以下是實地調查出來的報告：
造成環境污染的污染源是：1、公共廁所排出的糞便散發出難聞的氣味，讓人惡心。2、工廠排出的廢水又黑又臭，還浮著一些穢物。3、工廠排出的廢氣很刺鼻，會散發到小鎮的各個角落。4、化肥廠排出的氣體中含有粉塵、鉛、煤灰等對人體有害的物質。5、公園的草坪上常有遊人丟棄的垃圾，既不衛生，又影響市容。
造成環境污染的污染物是：廢水、廢氣、糞便、腐肉、塑料袋、木筷，垃圾等。
污染物對環境和生物有很大的危害：使空氣變得渾濁，對人的肺部有很大危害；生活垃圾處理不好會滋生細菌，嚴重影響人的健康；污水會影響生活水，直接侵害人體。
看了這么多，你是不是對目前的環境有些憂慮呢？對，環境與我們的生活密切相關，保護環境衛生從我做起，從現在做起：不隨地吐痰；不亂扔垃圾；拒絕使用一次性木筷；廢棄電池和塑料袋要處理好；多植樹造林，不踐踏草坪；不污染水源。保護環境，我們責無旁貸！
二、環境衛生調查報告
為貫徹落實市委、市政府關於創建省級文明衛生城市的戰略部署，充分發揮各部門的職能作用，按照市愛國衛生委員會的具體要求，受市XX局委託，我處迅速組織力量，文秘部落 於2005年8月24日至26日對城區范圍內的26個商品市場進行了為期3天的調查，總的來看，環境衛生工作有喜有憂，但形勢不容樂觀。現將有關情況匯報如下：
一、 城區商品市場環境衛生現狀
據調查，我市目前共有各類商品市場26個，總營業面積 130762㎡。其中大中型商品市場4個（XX大市場、XX大市場、XX大市場、XX大市場）、農貿市場11個。城區商品市場共有管理人員200餘人，其中，專職清潔員120人。從性質上看，事業性管理的商品市場有8家，佔30.8％；民營型商品市場16家，佔61.5％；股份制商品市場1家，佔3.8％。空殼市場1家，佔3.8％。4個商品市場配有垃圾站，5個商品市場配有垃圾桶，9個商品市場對廁所每天進行沖洗，9個商品市場有污水管並與市政污水管連接，13個商品市場有公廁，3個商品市場建立了綠化帶，15個商品市場聘有保潔員，9個商品市場由環衛部門代運垃圾，11個商品市場每天進行衛生清掃，6個農貿市場有家禽宰殺場地，並每天進行沖洗，1個商品市場對生鮮經營場地每天沖洗，1個商品市場有肉食類保鮮設施，1個商品市場熟食飲食經營人員辦有健康證，5個商品市場有專門的物業管理機構。特別值得一提的是：南貿西街（區XX局南側）馬路市場（未計入全市26個商品市場內），該馬路市場既無專門的管理機構，也無固定的管理人員。但見有人收費，卻無人進行管理和清掃，致使市場內臭氣熏天，污水橫流，垃圾成堆。環境衛生令人堪憂。
近年來，城區各商品市場管理機構，圍繞經濟發展需要，把環境衛生工作作為一項重點工作來抓；採取了一系列措施和辦法，為經營者和消費者創造了一個良好的環境衛生條件。如XX市場、XX市場、XX市場等，在環境衛生整治方面做了大量工作，相應的衛生設施配備齊全，每年從收取的門面、攤位和衛生費中拿出部分資金用於環境衛生的整治。聘請了專門的保潔員，並做到每天對場地、廁所、排水溝、家禽屠宰場地等衛生角落進行清理，確保了垃圾及時得到清運。XX區市場服務中心為改變市場環境衛生，先後對XXX市場、XXX市場進行大規模的改造，使市場環境衛生工作得到全面升級。但也有少量商品市場由於沒有人員管理，也沒有相應的環衛硬體設施，業主自發組織請人打掃衛生。如XXX農貿市場，該市場已整體拍賣，正在改建，原來業主自發組織對市場內環境進行清掃。還有XXX建材市場，該市場原屬區農委管轄，由於建築商離開，致使物業無人管理，業主也是自發組織請人對場地衛生進行打掃。
二、存在的主要問題
一是少數商品市場對衛生工作重視不夠；二是衛生投入不足，衛生死角多；三是商品市場周邊發展不平衡，易受影響；四是周邊環境有待進一步加強和規范；五是綠化率普遍低下，大多數商品市場沒有綠化帶；六是個別商品市場環境衛生服務工作走過場、標准低、人員素質有待提高；七是環境衛生監督力度不夠；八是熟食飲食經營人員辦理健康證的不多；九是多個商品市場防塵防蠅設施為零；十是治安問題比較嚴重，經常有被盜現象。
三、對策及建議
（一）、提高認識，加強領導。商品市場環境衛生好壞，關繫到我市省級衛生文明城市的創建，有關部門要通力合作，認真履行職責，切實把市委市政府有關文件精神落到實處。
（二）、積極服務，建立綠色通道。環境衛生管理有關部門要對商品市場熟食、飲食經營人員進行督查，對沒有辦理健康證的經營人員，採取上門辦證服務，不符合條件的堅決取締。
（三）、繼續完善城市環境衛生管理制度。對商品市場的環境衛生保持24小時清潔，積極加大環境衛生的投入，建立健全環境衛生各項規章制度。
（四）、建立綠化帶。對有條件的商品市場要逐步進行改造或創建綠化帶和公共綠地，提高商品市場的綠化覆蓋率。
（五）、切實加強市場內的治安管理，建立群防群治、聯防聯動機制，為經營者和消費者創造一個良好的安全環境。
（六）、建議有關部門對南貿西街馬路市場堅決予於取締，徹底清除城區內的衛生死角，同時就近規劃興建一個農貿市場，以方便這一帶的居民生活。
（七）、建議市政府從每年的城市建設配套費中拿出一部分資金用於城區商品市場環境衛生的改造和建設，使我市商品市場環境衛生真正有一個徹底的改觀。
4. 房地產估價結果報告怎麼寫
房地產報來告分為結果報告和技自術報告
估價結果報告
（一）估價委託人；（二）估價機構；（三）估價目的；（四）估價對象；（五）估價時點；
（六）價值類型；（七）估價依據；（八）估價原則；（九）估價方法；
（十）估價結果；（十一）估價人員；（十二）估價作業日期。
房地估價技術報告
（一）估價對象實物狀況描述與分析；（二）估價對象權益狀況描述與分析；
（三）估價對象區位狀況描述與分析；（四）市場背景描述與分析；
（五）估價對象最高最佳利用分析；（六）估價方法適用性分析；
（七）估價測算過程；（八）估價結果確定。
房地產估價方法：市場法、成本法、收益法、假設開發法
建議看看看一些資料
房地產估價報告評審標准（試行）
房地產估價師執業資格考試用書（房地產估價案例與分析）
還有房地產是按照不同目的寫不同報告，特別是抵押版本。，動遷版本
5. 收到初步評估結果後提出異議，評估機構出具了在封面上表述為「房地產估價復估結果報告」，這是評估報告嗎
對評估結果有異議，評估機構應該進行復核，重新出具估價報告（如上述「房地產版估價復估結果報告」）權。如果對復核結果仍有異議，可以向省房地產估價師協會專家委員會提出鑒定。鑒定結果為最終結論。
估價時點可以是以前，也可以是未來某一天。但不應該為不存在的時點，出現2月30日肯定是錯誤。
6. 對房屋評估結果有異議該怎麼辦
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第19條和《國有土地上房屋徵收專評估辦法》第20、屬21條，被徵收人對評估報告有疑問的，可以要求出具評估報告的房地產價格評估機構作出解釋和說明，也可以自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。但是我們要知道，估價專家委員會的復估只是針對估價報告的技術問題出具的書面鑒定，並不是進行實地現場的再次調查評估，因此如果對於評估面積的丈量有錯誤或者依據有錯誤，在復估中是不能被糾正的。經過專家委員會的復估，被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第26條規定處理，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
7. 寫房地產評估報告怎麼寫啊
評估報告是是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原回則答，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。
出具評估報告的公司要有相應的資質。否則，就是違法。
房地產評估費收費是按照費率累進制收費。
100萬以內是千分之四
100萬-200萬是千分之三
以此類推
8. 估價報告怎麼寫啊
房地產估價報告
[封面標題]
項目名稱：
[房地產估價報告編號：
受託估價單位：
提交估價報告日期：
房地產估價報告
[正文報告]
第一部分 概述
[分標題]
1 估價項目名稱
2 委託估價方
聯系地址
聯系電話
法人代表 ***
聯系人 ***
3 受託估價方
聯系地址
聯系電話
法人代表
聯系人
4 估價基準日XXXX年XX月XX日
5 估價日期XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日
6估價目的
7 房地產價格定義
7.1 實際土地開發程度
7.2 設定土地工發程度
7.3 實際用途
7.4 設定用途
7.5 土地使用年限
7.6 土地價格內涵[指土地使用權價格、他項權力價格等] 拍賣價格
8 土地估價結果
估價對象總面積
單位面積地價 元/平方米
樓面地價 元/建築平方米
總地價
大寫
[當宗地數多於一宗時，土地估價結果可以用表格列出，表格格式參照[1997]國土[籍]字第69號]
9 土地估價師簽字
估價師姓名 估價師證書 簽字
10 土地估價機構
估價機構負責人簽字: (機構公章)
××××年××月××日
第二部分 估價對象界定
[分標題]
一、估價對象描述
1 土地登記狀況
1.1土地位置
1.2土地來源及其變革
1.3土地權屬性質及其權屬變更狀況
1.4地籍圖號
1.5宗地號
1.6土地用途
1.7土地面積XX 平方米
1.8四至 東臨XX，南沿XX，西至XX ，北XX
1.9土地級別
2 土地權利狀況他
2.1土地所有者
2.2土地使用者
2.3國有土地使用證編號
2.4共有土地使用者
共有使用權分攤面積
2.5他項權利類型人
他項權利權利人
他項權利義務人
其他
2.6土地使用權取得方式
土地取得時間 XXXX年
批准機關
土地批准使用年限
已使用年限 X年
剩餘年限 XX年 XX年
3 土地基礎設施狀況
宗地外基礎設施條件
宗地內平整狀
4 土地利用狀況
4.1建築物
建築物名稱
建築物用途
建築物耐用年限 已使用年限
建築層數 建築結構
建築面積 XX平方米 建築容積率 XX
4.2建築物細部說明
基礎
地板
牆
天花板
屋面
室內裝修狀況
4.3主要設備和安裝狀況
4.4其他構築物和附著物狀況
4.5規劃利用說明
規劃批准文件 規劃建築物用途 建築面積 平方米 限高 米左右
層數 層 容積率 綠化率
4.6土地利用的特殊說明
二、影響地價的因素說明
1 一般因素
1.1城市資源狀況
1.2房地產制度與房地產市場
1.3產業政策
稅收政策 是政府根據經濟和社會發展要求而確定的指導，制定稅收結合制度
1.4城市規劃與發展目標
城市性質 是政府根據經濟和社會發展要求而確定的指導，制定稅收社會制度和開展稅收工作基本方針很基本准則
城市發展目標
1.5城市經濟發展狀況
城市經濟結構布局
國民經濟生產總產值
經濟增長趨勢 上升
1.6社會儲蓄與投資
社會儲蓄水平
銀行利率 整存整取 一年
投資利潤率 投資和潤率= 和潤/投資額×100℅
社會投資方向與實施情況
2 區域因素
2.1區域概況
區域位置
區域人口
區域面積 平方米
區域經濟發展狀況
區域商服中心等級及影響
醫院、衛生設施狀況 中心醫院
文化、體育設施條件 健身房
其他公用設施 酒店 旅館 超市 學校
2.2交通條件
2.3環境條件 積極參與從我做起 優先發展經濟辦事指南，工作動態
2.4基礎設施條件
周圍道路類型、等級 省級道路 生活型主幹道
供水狀況 入戶
供電狀況 入戶
供氣狀況 入戶
供暖狀況 入戶
電訊狀況 入戶
排水狀況 入戶
2.5產業集聚規模
2.6規劃限制 樓宇前後間隔XX米, 左右XX米
3.1宗地位置
土地使用者
3.2土地實際用途
估價設定用途
3.3宗地形狀
臨街狀況
容積率
土地面積 平方米
3.4場地平整狀況
地基承載力
地形條件
地質條件
第三部分 房地產估價結果及其使用
[分標題]
一、估價依據
1. 《中華人民共和國圍城市房地產管理法》及《中華人民和國土地管理法》
2. 中華人民共和國國家標准GB/T50291-1999《房地產估價規范》
3. 中華人民共和國國家標准GB/T18508-2001《城鎮土地估價規程》
二、估價原則
1. 合法原則
2. 最高最佳使用原則
3. 供求原則
[具體估價原則的內容參見《規程》和估價報告規范格式文字式。]
三、土地估價
1.估價基本事項
1.1土地級別
基準地價
1.2土地開發程度
土地開發費用
2.估價方法
2.1估價方法 成本法 收益法 市場比較法
2.2估價方法選擇依據 收益法
四、估價結果和估價報告的使用
1.估價的前提條件
2.估價結果和估價報告的使用
2.1估價報告和估價結果的主要法律依據 《房地產估價規范》
2.2估價報告和估價結果的使用方向
2.3估價報告和估價結果的限制條件 有效估價結果有用時間為一年
2.4估價報告和估價結果的有效期限 本骨架報告應用的有效期為一年
3.其他需要特殊說明的事項
基本框架是這樣的，其他自己填寫，希望對你有幫助！
9. 房地產估價報告怎麼寫
房地產資產評估報告或房地產估價報告一般都有個格式：
估價報告的規范格式
A.0.1 封面：
（標題：）房地產估價報告
估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）
委託方：（說明本估價項目的委託單位的全稱，個人委託的為個人的姓名）
估價方：（說明本估價項目的估價機構的全稱）
估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名）
估價作業日期：（說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委託的年月日至完成估價報告的年月日）
估價報告編號：（說明本估價報告在本估價機構內的編號）
A.0.2 目錄：
（標題：）目錄
一、致委託方函
二、估價師聲明
三、估價的假設和限制條件
四、估價結果報告
（一）
（二）
…
五、估價技術報告（可不提供給委託方，供估價機構存檔和有關管理部門查閱等）
（一）
（二）
…
六、附??Br> （一）
（二）
…
A.0.3 致委託方函：
（標題：）致委託方函
致函對象（為委託方的全稱）
致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結果）
致函落款（為估價機構的全稱，並加蓋估價機構公章，法定代表人簽名、蓋章）
致函日期（為致函的年月日）
A.0.4 估價師聲明：
（標題：）估價師聲明
我們鄭重聲明：
1 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和准確的。
2 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3 我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。
4 我們依照中華人民共和國國家標准《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
5 我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進行實地查勘）。
6 沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助（若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名）。
7 （其他需要聲明的事項）
參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章（至少有一名）
A.0.5 估價的假設和限制條件：
（標題：）估價的假設和限制條件
（說明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）
A.0.6 估價結果報告：
（標題：）房地產估價結果報告
（一）委託方（說明本估價項目的委託單位的全稱、法定代表人和住所，個人委託的為個人的姓名和住所）
（二）估價方（說明本估價項目的估價機構的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）
（三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；對建築物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建築結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況）
（四）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）
（五）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日）
（六）價值定義（說明本次估價採用的價值標准或價值內涵）
（七）估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委託方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）
（八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）
（九）估價方法（說明本次估價的思路和採用的方法以及這些估價方法的定義）
（十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，並附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，並註明所摺合的人民幣價格）
（十一）估價人員（列出所有參加本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱，並由本人簽名、蓋章）
（十二）估價作業日期（說明本次估價的起止年月日）
（十三）估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）
A.0.7 估價技術報告：
（標題：）房地產估價技術報告
（一）個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素）
（二）區域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區域因素）
（三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來）
（四）最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）
（五）估價方法選用（詳細說明估價的思路和採用的方法及其理由）
（六）估價測算過程（詳細說明測算過程，參數確定等）
（七）估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）
A.0.8 附件：
（標題：）附件
估價對象的位置圖，四至和周圍環境圖，土地形狀圖，建築平面圖，外觀和內部照片，項目有關批准文件，產權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明等。