⑴ 銀行對房地產企業自有資金投入情況如何審核
一、審核分析會計報表的目的、過程和步驟
信用擔保機構對中小企業會計報表審核和分析的目的主要是：通過審核企業編制會計報表的基本財務資料，甄別企業提供的財務報表的真偽，發現企業會計報表存在的問題，分析企業的償債能力，判斷由此引起的擔保風險的高低，為擔保項目的決策提供依據。
（一）審核分析過程一般分為三步
第一，閱讀會計報表，對企業的基本財務狀況做基本了解。審核內容：（1）企業提供的會計報表反映了其融資政策、投資政策、營銷政策、資產管理、資產質量、盈利水平、發展前景等諸多內容。通過閱讀會計報表並進行基本分析，可以了解企業基本情況。（2）驗證會計報表所反映資產與負債、所有者權益之和是否相平，財務比率是否合理，會計報表數據是否存在異常狀況。舉例如下：查看負債構成，可以了解企業融資政策，如果負債大部分為銀行借款，說明該企業融資手段較單一，對外融資主要依賴銀行，不能獲取商業信用融資，所需原材料市場緊缺或該企業商業信用較差不能賒購原材料，如果原材料漲價將會導致該企業生產規模壓縮，開工不足；流動負債數額遠遠大於流動資產，可能存在短借長用情況，會造成短期償債壓力較大；存貨數額較大，主營業務收入增長幅度較低，可能存在存貨積壓等情況。通過以上分析，可以找出企業可能存在的問題，並進一步判斷存在的問題對擔保風險的影響程度，根據其影響程度，判斷由此引起的擔保風險的高低，如果風險度屬於可控范圍，則要求企業提供能夠有效防範風險的反擔保措施。
第二，現場審核。現場審核包括實物觀察以及賬簿等相關基礎財務資料審核。實物審核主要是查看生產場所、生產設施、主要關鍵生產設備、生產狀況，了解生產規模、生產能力，生產工藝流程。同時對其實物資產進行粗略估計；賬簿等相關基礎財務資料審核主要是核對賬表是否相符，總賬與明細賬是否相符，抽查明細賬和相關會計憑證，對閱讀會計報表時發現的疑點進行核實，掌握其真實財務狀況。
第三，進行總體分析和判斷。根據審核的結果整理數據，作詳細財務分析，按照重要性原則，排除次要因素，判斷企業財務狀況的風險度。
（二）會計報表審查的一般步驟是：1、明確分析目的；2、收集有關信息；3、根據分析目的制定具體分析內容，視具體情況的不同安排側重點；4、針對具體分析內容及側重點深入研究其內容，找出問題的原因；5、綜合分析的內容，按照重要性的原則，對重大影響因素導致的擔保風險度作出判斷。
二、企業會計報表普遍存在的虛假現象
在社會信用秩序較差的環境中，企業信息不透明，財務和經營信息交流不對稱，特別是中小企業的會計報表虛假現象尤為突出。我們依據企業提供的會計報表所作的分析是項目決策的最主要的依據之一，它的真假與否直接影響決策的成敗，所以我們把識別企業編制會計報表真假作為我們審查的首要問題。
企業會計報表作假的主要動機及手段：一是為了逃避納稅，表現為少計收入，多列成本，隱瞞利潤，賬外有賬，存在一定量的賬外資產；二是為了對外宣傳、對外融資需要，表現為通過資產評估虛增資產、虛減負債，少列成本費用，虛增利潤，甚至非法合並關聯企業會計報表，誇大企業資產規模。對於我們擔保業務而言，兩種動機都會帶來較高的風險。
了解企業作假動機，針對不同的企業識別其作假動機。一般方法是：（1）屬於逃稅目的的企業，其會計報表體現的利潤額和利潤率都較低，銷售收入金額相對於其生產規模明顯不符。（2）屬於誇大資產和收入規模的企業，一般其會計報表個別科目數據存在異常情況，如存在較大金額無形資產和資本公積，一般是土地評估形成；存在較大金額往來款項，一般是進行會計報表合並時未進行抵銷和並。還有個別民營企業存在較多關聯企業，這些關聯企業大多是相同的股東，統一管理，資金統一調配，他們一般把這些不存在投資控股關系的關聯企業進行匯總合並，誇大規模。
識別了企業不同的作假動機，就需要掌握其作假內容，一般是：1、為逃避納稅隱瞞利潤，加大銷售成本，將不開增值稅發票的收入和現金銷售收入不入賬，而將可比成本入賬；虛掛負債，將獲取的利潤掛在應付款中；不確認投資收益。2、虛增資產，如虛增往來款；對資產作不可靠評估，虛增資產和權益；虛假合並關聯企業會計報表。3、虛增利潤，加大存貨，隱瞞成本，少計提折舊。4、虛假重組、虛假投資。5、不遵循會計准則記賬，亂設會計科目，亂記賬。6、設賬外賬，設帳外銀行戶。7、賬表不符、賬賬不符、賬證不符，賬實不符。
根據其作假程度判斷項目風險度，採取的方法一般是：（1）著眼於企業的不同特點，把握住對財務季報報表的影響最大的科目進行重點追蹤、落實和分析。（2）運用比較方法，測算財務比率，與行業平均財務指標相比較，與企業歷史財務指標相比較；（3）現場資產核實；（4）賬簿核實及基礎會計資料抽查等。
三、會計報表的審核內容
會計報表是企業全面經濟活動的書面反映，是一個有著嚴格勾稽關系的有機整體，它的各個報表之間存在有機聯系，相關科目的變動有其內在聯系。會計報表審核過程主要分兩步：
（一）閱讀會計報表。閱讀前要掌握幾個前提：會計報表是否經過審計，系哪家會計師事務所審計，該審計機構信譽如何；是否為合並報表，如合並報表應了解合並范圍；是否為上市公司。以上幾個因素直接影響到會計報表審核范圍的可信性。
前面講到了可以從閱讀會計報表中了解到企業的經濟政策，並且根據報表數字的異常變化發現企業是否存在作假的跡象。這里簡單介紹一下會計報表反映的經濟政策：
1、融資政策。企業的資金來源主要是四個途徑：一是銀行借款，又分為長、短期借款，還有企業存在職工集資款；二是商業融資，所謂商業融資是指企業賒銷的貨款，具體指應付帳款；三是股東投入，一般指實收資本，如果存在資本溢價也包括部分資本公積；四是企業自身積累，即企業創造的利潤。融資政策的另一個反映就是現金流量表中籌資活動現金流量。如果應付款與銀行借款在負債中比重接近，說明企業商業融資與銀行融資兼顧；銀行借款和應付款比重都不宜過大，應付款比重過大反映企業資金短缺，銀行借款比重過大，說明企業發展過於依賴銀行借款，應關注其資金鏈。
2、投資政策。反映在企業的固定資產、在建工程的金額變化、以及長短期投資的變化，掌握企業的投資方向和投資內容，有助於我們了解企業申保資金的具體用途。
3、盈利能力。盈利能力就是企業賺取利潤的能力，具體反映在以下指標：毛利潤率、銷售利潤率、資產凈利率、凈資產收益率。
4、營銷政策。營銷政策反映在應收賬款周轉率、應付帳款金額上。應收賬款金額的高低一般反映企業的賒銷政策和回款政策，應付帳款金額的高低一般反映企業的賒購政策。
還有企業資產管理水平、資金調配、發展前景等等都可以在企業會計報表中反映出來，在假設企業會計報表真實的前提下，閱讀企業會計報表可以在一定程度上了解企業的經濟動態。
閱讀會計報表時應關注報表之間的關聯性和報表數據之間的勾稽關系，具體是：1、損益表體現的凈利潤與資產負債表所有者權益的關系。2、長期股權投資一般不超過凈資產的50%，有投資功能的公司除外。3、關注無形資產和資本公積余額，一般情況下不得將存續資產評估增值部分入賬，部分企業為降低資產負債率增大資產規模，擅自將存續的土地使用權、固定資產等重新評估入賬。4、關注在建工程余額，如果企業有重大投資項目，應該在此科目中反映。5、關注往來帳款余額，企業許多關聯交易和隱瞞利潤一般隱藏在這里。6、仔細閱讀會計報表附註。
通過閱讀企業會計報表，我們可以了解到企業的基本經濟政策和基本情況，以及根據報表數字的異常情況和異常變化發現疑點。但是僅僅依靠分析會計報表很難發現真實情況，會計報表體現企業的匯總數據，下一步需要到企業現場了解企業的會計政策，通過審核賬簿和相關基礎財務資料，掌握企業的詳細財務信息，驗證會計報表反映的數據是否真實、完整，是否存在重大虛報、漏報。
（二）了解企業的會計政策，現場審核帳簿及相關基礎財務資料。了解企業的會計政策，企業的會計政策不同報表反映的內容不同。企業賬簿分為總帳、明細帳、日記賬。會計報表是依據總帳調整編制，總帳是依據匯總憑證編制，明細帳是依據記賬憑證編制，日記賬也是明細賬，一般稱為流水帳，它主要核算現金及銀行存款。其他相關基礎財務資料一般包括審計報告、購銷合同、貸款合同、銀行對賬單、納稅申報表、貸款卡查詢明細單、項目可行性研究報告等其他資料，這些資料一般是從外部提供的，真實性較高，能夠佐證企業提供的會計報表的真實、完整。
1、驗證總帳是否與會計報表相符，即「帳表相符」。應引起注意的是會計報表中某些科目是合並數值，如存貨就是由原材料、材料成本差異、生產成本、製造費用、產成品、低值易耗品幾個科目合並而成；應收應付往來款一般存在余額調整，使得總帳余額與會計報表余額不符。
2、審核明細賬。首先核對總帳和明細賬是否相平，即「帳帳相符」。根據閱讀會計報表發現的疑點，抽查相關科目明細賬。因為我們不是會計師事務所，不可能對每個會計科目都詳細審計，根據會計核算的特點我們把它分為幾個循環審核，根據其勾稽關系驗證數據合理性，抽查會計憑證驗證會計報表真實性、合法性和完整性。
（1）銷售與收款循環審核，一般包括貨幣資金、應收賬款，主營業務收入、其他業務收入等科目。（2）購貨、付款與生產循環審查，一般包括貨幣資金、存貨、主營業務成本、應付款、其他業務支出等科目。（3）籌資和投資循環審核。
3、納稅申報表是企業向稅務機關申報其所得稅和增值稅的憑證，一般分為所得稅納稅申報表、增值稅納稅申報表、營業稅納稅申報表。所得稅申報表記載了企業實現的經營成果及社會貢獻，與會計報表核對提取的或上交的所得稅是否相符；核對主營業務收入是否一致，如果企業存在應納增值稅其他業務收入，納稅申報表應納稅收入數額大於會計報表記載的主營業務收入。此外還應注意企業是否有稅收優惠政策。
4、通過貸款卡查詢單核實長短期借款數額是否相符。會計報表反映的是時點數，如果兩者存在差異：一是有未入帳銀行貸款或到期償還貸款；二是查詢時點晚於會計報表時點，期間又發生銀行借款業務。貸款卡查詢單一般反映企業貸款、承兌匯票、信用證、對外擔保余額，這里要注意核查企業是否存在逾期貸款，特別關注對外擔保情況。另外還要關注企業長短期借款入賬處理：一是防止企業為調整財務指標而將短期借款計入長期借款；二是注意是否存在短借長用現象，將短期借款用於購置固定資產，增加短期償債壓力。
還有其他一些財務基礎資料可以佐證會計報表數據的真實性以及有助於我們發現企業隱瞞的重大事項。
四、從財務指標上判斷企業的償債能力
會計報表有大量數據，我們將這些數據加以整理，根據特定的計算公式，可以計算出很多有用的財務比率，它們可以幫助我們更好的理解會計報表，了解企業的經營管理的各個方面。財務指標一般可以分為以下四類：變現能力比率、資產管理比率、負債比率和盈利能力比率，下面簡單介紹一下幾個主要指標。
1、流動比率和速動比率。這兩個指標是判斷企業短期償債能力的主要指標。一般認為，生產企業的合理的最低流動比率為2，最低速動比率為1.5，但是從目前實務中看，很少中小企業企業能達到這個指標，一般考慮流動比率不低於1.2，速動比率不低於1。我們一般是根據不同行業同其行業或自身歷史水平作比較，再就是分析其流動資產和流動負債的構成，根據其資產質量判斷短期內可變現資產金額；將其流動負債細分為到期必須償還的和可長期佔用的。
2、營業周期。反映了企業資金周轉速度，這是判斷企業流動資金需求量的重要指標，營業周期越短，流動資金需求量越低，存貨變現能力越強。
3、資產負債率。該項指標反映在總資產中有多大比例資產是通過借債籌來的，也可以衡量企業在清算時保護債權人利益的程度。
4、已獲利息倍數。該項指標反映企業經營收益為所需支付的債務利息的多少倍，只有該指標足夠大，企業就有充足的能力償付利息。
5、銷售凈利率。該項指標反映每一元錢銷售收入帶來的利潤，通過分析該項指標的升降變動，可以促使企業在擴大收入的前提下，注意改進管理，提高盈利水平，但應關注過高的銷售利潤率，可能會存在虛假的內容。
6、資產凈利率。該項指標反映企業股東權益的收益水平，該項指標的高低與企業的凈資產多少、資產的結構、經營管理水平有著密切關系。通過對該項指標的分析，可以發現企業存在管理問題、資產閑置、資金周轉慢的情況。
⑵ 銀行對房地產企業做流動資金貸款有哪些要求
1、公司必須是經工商行政管理機關核准登記注冊的企業；2、公司是有固定的經版營場地，有必要權的經營設施，實行獨立核算，自負盈虧，自主經營、獨立承擔民事責任的企業；3、公司有健全的財務會計制度，貸款時需向銀行提供企業經營情況表，提供統計報表；4、公司遵守國家法律、法規、政策，依法經營；5、公司行業國家政策允許，鼓勵發展的行業。網路有錢花APP幫您解決資金周轉難問題，最高一次可貸30萬，30秒極速批款，根據您的具體需求提供個性化服務，建議您下載網路有錢花APP進行體驗。
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⑶ 請求高人：關於房地產公司一般銀行結算業務有哪些，怎麼樣的操作流程謝謝！
就是算下基本的房貸首付，貸款額度，月供，都是有利率表的很好算，到時都版會有人交你的。其他的還權要算一下契稅和公共維修基金。這些專業上的業務知識都會有人待你的。我就是房地產公司的管理者。好評！！！！！！！！！！！！！！！！！
⑷ 房地產企業銀行貸款具體的流程
您好，若您是需要申請一手樓貸款，您可先與開發商確認，是否與我行有合作關系，若有您可直接與樓盤駐點工作人員聯系，將資料交由工作人員。如果沒有一般就需要您直接聯系當地櫃台個貸部門提供您的個人信息以及所購房產情況辦理申請。
貸款申請一般需要提供的申請資料：
1．身份證明資料：身份證、軍官證等；
2．婚姻證明資料：結婚證、離婚證、未婚聲明等；
3．用途證明資料：所購房產原產權證明資料、購房合同、購房合同、經售房人確認的首付款收據（採取交易資金監管的，提供監管資金入賬證明即可）；
4．還款能力證明資料
若您的這筆貸款還需要提供其它資料，經辦行這邊也會及時通知您，您在申請貸款的時候也可以通過經辦行詳細確認此信息。
若您仍有疑問和意見，歡迎登錄在線客服https://forum.cmbchina.com/cmu/icslogin.aspx?from=B&logincmu=0進行咨詢，我們將竭誠為您服務！感謝您對招商銀行的關注與支持！
⑸ 銀行對房地產企業做流動資金貸款有哪些要求
房地產開發貸款:
房地產是房產和地產的總稱，房地產開發貸款是我行向具有房地產開發資質的房地產開發企業發放的用於房地產項目開發建設的貸款；相對於其他業務品種的貸款而言，房地產開發貸款具有收益大、風險高的特點，因此，一般需要在評價綜合收益的基礎上謹慎辦理。
一、房地產開發貸款的種類
按照開發內容的不同，房地產開發貸款有以下幾種類型：
（一）住宅開發貸款。是指向房地產開發企業發放的用於開發商品住宅項目的貸款，如單體住宅樓、住宅小區、別墅等項目，第一還款來源即為住宅的預售、銷售收入。
（二）商業用房開發貸款。是指向房地產開發企業發放的用於開發商用商品房項目而非家庭居住用房的貸款。
（三）土地開發貸款。是指向房地產開發企業發放的用於土地開發的貸款。
（四）房地產開發企業流動資金貸款。是指房地產開發企業因資金周轉所需而申請的貸款，不與具體項目相聯系。
二、申請房地產開發貸款的條件
除一般貸款所要求的條件外，申請房地產開發貸的借款人還應具備以下條件：
（一）法人主體資格方面的要求：取得房地產開發企業資質證書，公司董事會關於同時申請按揭貸款的決議、授權及公司承諾函，項目前期開發資金落實文件。
（二）項目合法性及可行性證明：
1、用地資料：土地出讓合同、紅線圖、已繳納土地出讓金發票、國有土地使用證、建設用地批准書、建設用地規劃許可證等，已取得項目的土地使用權，且土地使用權終止時間長於貸款終止時間。
2、報建資料：立項批文、固定資產投資許可證、規劃設計方案批復、建築工程規劃許可證、建設工程報建審核書、施工許可證等，且全部立項文件完整、真實、有效。
3、其他前期資料：項目可行性分析報告、現金流量分析預測及開發銷售進度計劃；商品房預售許可證、施工合同、監理合同、施工進度月報、監理月報等。
4、其他前提條件：貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規定，項目預算投資總額能滿足項目完工前由於通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要；具有一定比例的自有資金，一般應達到項目預算投資總額的30％以上，並能夠在銀行貸款之前投入項目建設。
⑹ 銀行如何與房地產公司談合作
銀行是地產公抄司的下游襲,同時也為地產公司服務的
開始的時候多聯系地產公司的按揭員,按揭員是地產公司負責贖樓貸款的服務人員,他們是銀行個貸部打交道的人員,他們可以決定和引導客戶去那個銀行貸款.所以要和他們多拉關系,你可以給他們說你可以想辦法多貸,快速贖樓,加快通過按揭貸款等吸引他們的地方,還有反點等等,因為客戶的需求中很多是按揭員要你門幫他搞定的.舉個例子來說,我曾經有個客戶貸不了款,我做了個假合同,其中資金監管的金額少寫個0,最後找按揭員讓工行的客戶經理搞定
出現問題的時候需要你們高定,搞不定了地產公司就再不跟你們合作了
也看你的人際關系,地產公司的經紀人也多認識點，他們可以改變引導按揭員
⑺ 怎樣做好房地產銀行按揭貸款工作
按揭專員是一項非常辛苦繁瑣的工作，首先應該做好心理准備！
按揭專員是銀行與銷售部的紐帶，關繫到銀行放款的快慢！
按揭專員對內主要是統籌與協調，對外主要是協助銀行個貸經理!
⑻ 購房者辦貸款，房地產公司與銀行是怎麼交易的
第1個問題：你付完首付以後，房地產公司會出具一份貸款擔保書，然後專拿著您的資料與合同到屬該公司的合作銀行辦理貸款，1個-2個月後當貸款放款，銀行會根據擔保書上的匯款帳號把款項打入地產公司帳號，同時並寄出貸款回執單，證明款項已經發出，接著您就要開始還貸了。
第2個問題：這是房產公司快速回籠資金的一種手段，而且不需要擔保交易，這樣房產公司節約時間又省事，合同書都要少出一份。
第3個問題：100萬的房子也買了，嫉妒死我們這些還在努力的人，恭喜你早日喬遷哈。！
以後還有其他交房問題的話歡迎找我。
⑼ 房地產公司融資對銀行那一握主要注意哪方面報表要如何調呢求個祥細點的方法！
房地產融資，主要看房開本身的資質，資質越高越容易貸款，一般2級資質都是比較容版易操作，新房權開或2級以下房開，主要就是看抵押物然後走借殼的方式貸款，直接申請開發貸基本行不通了。房開貸款打個比喻和耍朋友一個概念，如果你是一個優秀的人，家庭背景差點物質提供不足，但還是有人願意和你耍朋友，當然又優秀又有背景的肯定願意和他交往的更多，如果你僅僅背景好物質豐富但自身表現惡劣也沒人願意和你耍。 房開貸款按照這個思路去做吧，如果有項目可以給我留言具體給你分析。
⑽ 現在很多銀行說房地產開發企業不能申請經營性物業貸款（固定資產支持融資），想請問銀監會哪好文的規定。
中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知2003年要求，商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形勢貸款科目發放。