房地產開發該如何運營商

Ⅰ 商業地產運營模式研究

商業地產運營模式研究

隨著我國商業地產的迅猛發展，與商業地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業地產領域有「萬達訂單模式」、商業地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信託等等

本文認為商業地產運營是個系統工程，並從商業地產運營的構成分析入手，結合成功案例和具體實踐，從系統角度對商業地產運營模式進行了研究，並提出了一種商業運營商占商業地產運營主導地位的新型商業地產運營模式

商業地產運營構成研究

商業地產運營環節構成

本文認為，商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中，商業是核心和本質，項目的成敗最終取決於其商業運營的成敗；地產開發是基礎和表現，沒有主要包括拿地和建設的地產開發，附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體；資本運營是線索和目的，商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合，並且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的

商業地產運營主體構成

根據運營環節構成，相應的運營主體應包括地產開發商、商業運營商和資本運營商。在商業地產實際運營中，可能出現主體重合的現象，比較常見的是地產開發商同時承當了資本運營商的角色，並且承當了部分商業運營商的工作，這是我國現階段商業地產運營的一個顯著特點

商業地產運營中的常用模式

地產開發商佔主導地位

所謂地產開發商佔主導地位是指地產開發商除完成地產開發外，還參與項目選址、商業運營商的選擇，並主導整個運營過程的資本運營

從功能來講，地產開發是商業地產運營的基礎和表現。地產開發是個階段性行為，而商業地產運營是個長期性行為，所以從這個角度上考慮，地產開發商並不適合整體運營的主導地位。但地產開發商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優勢，並且由於商業地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發，然後才是商業經營。地產開發商占商業地產運營的主導地位，具有先天優勢

萬達模式是地產開發商佔主導地位類型的代表，其創新性和優勢在於：地產商充分發揮自身領域優勢，通過模塊化的標准開發可大大降低項目建設成本；通過耦合大型商業，實現了商業地產運營的內在邏輯流程；在資本運營上，也不僅僅局限於住宅的短期銷售模式，而是以地產為載體（分零銷售、整體銷售、整體上市等）實現資本運營

但萬達商業地產模式有幾個特點值得我們關注，它們分別是：

商業地產運營中的地產開發具有地產項目本身的周期長、投資大的特點，以地產耦合商業，地產佔主動對其在整個項目中的利益博弈並無益處，商業運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外，資本運營未與商業運營實現耦合。商業運營與地產開發商通過契約方式的耦合，在實現商業的持續經營上（尤其是在商業低迷階段時）存在一定隱患

萬達商業地產模式要求作為項目主體的地產開發商同時擁有商業經營、資本運營方面豐富的能力

商業運營商佔主導地位

所謂商業運營商佔主導地位是指商業運營商除完成商業運營外，還參與地產開發（主要是商業選址、商業設計和商業規劃），並主導整個運營過程的資本運營

商業地產運營的核心是商業運營，無論是地產開發、資產運營，最終的盈利都需要商業運營來體現。商業運營商承擔商業地產運營的主導地位有以下優勢：商業運營商主導項目選址和前期規劃，為後期商業運營的成功提供良好基礎；商業運營更具穩定性和持續性；資產運營可與商業運營耦合，而不僅僅以地產為載體，可拓寬商業地產資產運營渠道和手段

下文以頤高商業地產模式為例，分析商業運營商佔主導地位的具體情況

頤高是一家以專業數碼連鎖業務為基礎，IT藍色房產、IT網路資訊為核心業務，融合IT相關產業於一體的全國性大型IT集團公司。其商業地產具體運營模式表現在以下幾方面：

地產耦合：頤高早期採用租賃、品牌輸出等形式實現商業擴展；近年逐漸採取購置、聯合開發等形式進入商業地產運營的前端，直接與地產開發商在資產上進行耦合，占據商業地產運營的主導地位。表現在：參與並主導商業物業的選址；用資產的形式與開發商形成強耦合；在項目之初即與開發商建立完善的開發商退出機制，獲得項目建成後的資產處置權

資本運營：頤高通過購置、聯合開發等形式獲得房屋的產權處置權，並在此基礎上建立兼顧商業經營和物業資產的資本運營模式

總結頤高資本運營模式，主要有以下幾點：資產介入商業地產開發，建立完善開發商退出機制，完成開發商的資本周期（投入並獲得合理回報）；通過物業資產的部分銷售、物業抵押、經營型貸款或引入信託投資等形式，平衡前期資產投入；部分物業長期持有，通過持續經營獲得持續的商業收益，物業增值，滿足投資人、信託基金的投資回報

頤高商業地產模式是一種典型的商業運營商占據商業地產運營主導地位的商業地產運營模式。該商業地產運營模式的創新點在於：

充分發揮了商業運營商在商業領域的專業性，通過資產的強耦合關系實現商業運營在整體項目運營的主導地位，進而實現商業地產運營以商業運營為核心；充分發揮了地產開發商在地產開發領域的專業性；完善的退出機制，保障地產開發商利益的同時，強化商業運營對項目的主導作用；除傳統商業地產資產運營模式外，還可實現以商業經營為載體的資產運營，使商業地產的運營更具有持續性；頤高商業模式事實上是實現了以商業為核心，以資本為杠桿的商業地產運營

頤高商業地產模式對商業運營商提出了新的要求，除商業運營的領域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力

比較分析

商業地產運營中的資本運營必須以地產開發和商業運營為載體，我國除商業銀行外的信託基金等形式的資本並不豐富，相關資本運營獨立體的成熟尚需時日，走到商業地產運營的主導位置尚需要一個過程，因此本文沒有對資產運營商占商業地產運營主導地位的模式進行分析。對萬達和頤高比較分析見表1

本文從商業地產運營的構成研究入手，系統分析了商業地產運營的模式和關鍵點，並主要對頤高商業地產模式進行了分析。本文的創新點在於：從系統角度分析了商業地產運營，以承擔主導地位的主體的區別為依據對目前的運營實踐進行的劃分；從構成角度出發，認為資本運營是商業地產運營的重要構成部分，同時也指出資本運營僅僅是組成部分之一，需要根據項目的實際情況選擇合適資本運營模式；商業與地產的強耦合是商業地產運營成功的關鍵，事先耦合的紐帶是資本杠桿；商業運營是商業地產運營的核心，對商業運營商承擔商業地產運營的主導地位的優勢和操作進行了分析。

關鍵字： 商業地產 運營模式 模式 運營

Ⅱ 我們要為一個房地產開發商想企業標語,用了第一城市運營商,他們需要氣勢磅礴的,求助大家給想一想啊

給您一個家，給地球一抹光華~

Ⅲ 開發商與電信運營商之間的獨家協議有效嗎

1. 證據搜集方面：電信公司與房地產公司簽訂的通信管線配套建設和電纜布放《協議書》，是證明當事人之間交易關系的關鍵證據，在調查的初始階段，A公司的工作人員承認有此協議，但推說找不到。調查人員另闢蹊徑，利用查處另一單位在該小區施工中存在違法行為的機會，以答復消費者為由勸說F公司配合調查，成功提取了上述通信管線配套建設和電纜布放《協議書》。
2.立法解釋方面：明確《江蘇省信息化條例》第十二條中的「建設單位」的含義，是釐清電信公司與房地產公司法律責任的關鍵。在調查中，有關當事人通過我市建設局提出「建設單位就是指電信運營服務商」。我局沒有盲目相信建設局提出的觀點。為切實保護消費者合法權益，制止違法經營行為的後果繼續擴大，我局向江蘇省人大法工委去函請求立法解釋，省人大法工委以「蘇人法工函 [2012]55 號」作答復：「建設單位就是指項目投資主體、開發主體或者代建單位等在項目建設期間履行業主職責的企業或者單位，而不是指從事電信網、廣播電視網、互聯網等業務的電信業務經營者。」有了這樣一個權威的解釋，當事人苦心尋找的救命稻草不復存在。
3.案件定性方面：F房地產公司賦予A通信服務商獨家經營地位，對消費者選擇通信服務商的寬頻接入服務具有直接、絕對性影響，為A公司賄賂的「對方那一方」，構成商業賄賂受賄行為。根據國家工商總局相關文件精神，本案法律解釋適用時對「交易對方」使用了擴張解釋的方法。把對消費者選擇通信服務商的寬頻接入服務具有直接、絕對性影響的房地產開發公司納入到商業賄賂中的「交易對方那一方」，依法予以查處。
在辦理本案過程中，當建設主管部門認定住宅小區的通信管線配套建設和電纜布放建設方為電信公司的時候，辦案人員一度陷入困境。甚至有人認為，既然建設主管部門都認定了，對消費者投訴只能動員其通過訴訟解決問題，案件到此就結束了。但經過對案情的反復研究，發現本案的電信公司、房地產開發公司還是存在商業賄賂行為的。調查人員認為，在執法辦案中往往會遇到一些讓人難以下手的「疑難案件」，包括搜集證據、法律解釋、適用法律、案件定性疑難等。但只要我們善於開動腦筋，全面把握相關法律法規，多問幾個行不行，在案件處理中就能做到柳暗花明。通過案件的調查，A公司和F公司煞費苦心簽訂的「雙贏」合同則成了他們受到法律制裁的重要「證據」。

Ⅳ 萬科開發房地產經常會用簡訊的方式給業主進行一些通知或祝福，請問萬科和哪些簡訊運營商合作呢

這些都是找專業的簡訊發送商來做的哈。如我們酒樓是用的「我發彩信網」的免費回客戶端答軟體來發送，按條計費，只有幾分錢一條。你也可以找你們當地的簡訊發送商來試哈，不過這種都是網上直接提交發送，不分地域的。

以上僅供參考，希望對您有用。

Ⅳ 房地產開發商怎麼管理網路運營商

商業地產企業中最為重要的就是商業地產開發企業，它是開發建設並向市場出售或出租商業房地產物業的企業。商業地產開發企業是商業房地產業發展行為的主體，是商業房

Ⅵ 我親戚是房地產開發商，我能否向電信或聯通接入光線再分給小區住戶，就是小區寬頻承包。

基本上你只能用小區現有的寬頻了,
房地產開發的時候,電信,網通或聯通內等運營商的其中一個會容與開發商簽定合同,開發商負責從你家布線到單元分機櫃(有些小區這部分也是運營商出錢做的); 分機櫃到小區主機,由運營商布線,提供接入設備,提供寬頻\電話等服務,
現在你住的小區的布線是由聯通提供的,也就是說小區匯流排接入的設備,布線都是由聯通投資的.他的東西自然不會給其他運營商使用(有壟斷性質).
而其他運營商不可能為了你一戶而投資建設一整個系統(所有設備+線+人工.要幾十萬)
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Ⅶ 中國排名前五十名商業地產運營商有哪些

商業地產復企業中最為制重要的就是商業地產開發企業，它是開發建設並向市場出售或出租商業房地產物業的企業。商業地產開發企業是商業房地產業發展行為的主體，是商業房

地產市場供給的主體。目前眾多商業地產開發企業已經不僅僅局限於對商業地產項目的前期開發，對持有商業地產項目的後期經營和管理也逐漸成為這些企業的核心業務。

前瞻產業研究院發布的《2015-2020年 中國商業地產行業發展趨勢與投資決策分析報告》數據綜合企業規模、產品銷售區域范圍、應用領域以及業內知名度等因素分析，2015年最新中國商業地產價值前50大公司排名如下

Ⅷ 房地產項目運營商是什麼意思

也就是提供房地產方面的各種服務。這里通常就是指的房地產開發企業。目前看來是一個比較洋氣的叫法！但是我個人感覺運營商這個詞有點大。只是一些企業給自己過分的包裝而已。
畢竟運營商需要提供的一個服務是大范圍的，是根據城市規劃等各種相關條件，整合資源。提供一個全方位的服務，使項目可以成為整個城市的一個重要的組成部分。最後達到企業的發展。這樣的開發企業目前中國可能找不出幾家。不是一般開發商就能叫運營商的。

Ⅸ 國內有哪些房地產運營商

您好！有萬科，保利，恆大等大品牌，質量還是不錯的，望採納

Ⅹ 房地產商怎樣轉變為城市運營商

你好，可以這抄么理解，隨著中國城市哈進程的推進和地產行業的發展，房地產轉型升級將是一個必然的過程。市場和城市發展已經要求房地產開發商不能僅僅是蓋房子這么簡單了，開發商還要兼顧城市長遠規劃，包括城市綠色、節能、環保、合理的產業布局、以及居民的幸福感等可持續發展的內容。未來的地產商不僅是建築者，同時也應該是資產管理者、服務提供者，城市運營者等等的角色。北大資源就將自己定位為資源整合型城市運營者，在各地也已經成功開展了城市運營實踐。
北大資源濟南徐李片區就是典型的城市運營案例，該項目位於濟南市中軸線北部新城中心、濱河新區的核心區域，規劃總地面積約2585畝，凈用地面積為2052畝，是濟南市傾力打造北部新城的核心城區。它定位於城市區域新中心形象窗口，以商住、文教為主。北大資源將注入北大和方正的教育及科技產業資源，在該區域形成以人力資源為輸送主體的區域內循環，實現城市區域價值的再造。