❶ 一個房地產顧問公司的年度報表怎麼看應該注意哪些指標評審一份年度報表好壞的標準是什麼怎麼看，這
財務報表的邏輯：房地產業為例 一個企業的業務從現金流開始，所以我們先看現金流量表。一個企業只要現金流沒有問題，這個企業就沒有問題，所以作為企業一把手，最關心的應該是現金流。 郭永清這就像人的健康一樣，只要一個人的血液沒有問題，人的健康就沒有問題，所以體檢的時候，醫生要抽很多管血，越是高級的體檢，越關心血液。報表的邏輯是，現金流量表決定資產負債表（投資活動決定資產結構和籌資活動決定資本結構），資產負債表中的資產結構決定利潤表中的收入和成本費用，利潤表中的收入和成本費用要變成現金，帶來現金流量表中的經營活動的現金流。下面，我們就來看現金流量表中的投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量。（看彩色部分字體） 郭永清 郭永清 現金流量表 會企03 表 編制單位： 年度 單位： 元項目 行次 本年金額 上年金額一、經營活動產生的現金流量：銷售商品、提供勞務收到的現金收到的稅費返還 郭永清 郭永清收到其他與經營活動有關的現金經營活動現金流入小計購買商品、接受勞務支付的現金支付給職工以及為職工支付的現金支付的各項稅費支付其他與經營活動有關的現金經營活動現金流出小計經營活動產生的現金流量凈額二、投資活動產生的現金流量：收回投資收到的現金 ① 投資活動決定資產負債表的資產結構。投取得投資收益收到的現金 現金 資活動體現公司的未來發展方向，並且決處置固定資產、無形資產和其他長期 流以 定一個企業未來的盈利能力。做個假設，資產收回的現金凈額 流出 A集團和B公司同時各自建一個營業面積處置子公司及其他營業單位收到的 為 為10萬平米的五星級酒店，上海地產集團現金凈額 主， 投資了8個億，國家會計學院投資了12個收到其他與投資活動有關的現金 通過 億，營業面積代表未來產生收入的能力，投資活動現金流入小計 經營 如果收入相同，一開始國家會計學院就比購建固定資產、無形資產和其他長期 活動 上海地產集團少賺了4個億，這個是很難資產支付的現金 中的 通過未來的水電費、差旅費等費用的控制投資支付的現金 折舊 彌補回來的。因此，怎麼強調投資的效率取得子公司及其他營業單位支付的 攤銷 都不過分。投資的效率的衡量：單位營業現金凈額 收回 能力的投資額=（固定資產凈值+無形資產 凈值）/營業能力總額。投資的效率會影支付其他與投資活動有關的現金 響投入資本回報率，投入資本回報率=營投資活動現金流出小計 運利潤（包括凈利潤+利息稅後金額）/投投資活動產生的現金流量凈額 入資本。三、籌資活動產生的現金流量：吸收投資收到的現金 ②借 投資就需要有錢，這就是籌資活動。籌資取得借款收到的現金 入和 活動決定資產負債表的資本結構。籌資活 郭永清收到其他與籌資活動有關的現金 股東 動要保證資金成本低。企業賺錢，簡單地 郭永清 投入 說，就是投入資本回報率高於企業資金成籌資活動現金流入小計償還債務支付的現金 的時 本率；如果投入資本回報率低於企業的資分配股利、利潤或償付利息支付的現 候流 金成本率企業就是虧錢。金 入， 債務的資金成本率=（利息凈支出+借債的 償還 手續費等支出）/債務平均余額×（1-所支付其他與籌資活動有關的現金 以及 郭永清 得稅率），所謂利息凈支出是指債務的利籌資活動現金流出小計 分紅 息支出減去存在銀行的利息收入，由於債籌資活動產生的現金流量凈額 郭永清 付息 務的利息在稅前支付，具有抵減稅收的作 的時 用，所以要考慮所得稅的影響；假設上海 候留 地產集團的銀行借款50個億，利率10%則 出， 利息支出5個億，未使用掉的銀行借款存 正負 在銀行的利息收入1個億，稅率25%，則債 相間 務的資金成本率=（5-1）/50×（1-25%） =6% 郭永清 股東權益的資金成本率=股東的預期回 報，目前國務院國資委對國有企業的資金 回報率預期是不低於5.5% 企業的總資金成本率=債務的資金成本率 ×（債務/投入資本）+股東權益的資金成 本率×（股東權益/投入資本） 四、匯率變動對現金的影響五、現金及現金等價物凈增加額期初現金及現金等價物余額期末現金及現金等價物余額 我們前面講到現金流量表的投資活動決定資產負債表的資產結構，籌資活動決定資產負債表的資本結構。資產負債表的左邊就是代表資產結構，右邊就是代表資本結構。資產結構表明企業的資產中，有多少貨幣資金、應收賬款、存貨、固定 郭永清資產、無形資產等等，說明我們把錢用到了哪裡。資本結構說明企業的錢是從哪裡來的，是銀行借入的還是股東投入的。 資產=負債+所有者權益，這個等式是恆成立的，右邊表示資金的來源，右邊表示資金的運用，例如，銀行借款增加，則負債增加的同時，企業的貨幣資金增加；股東追加投入，則所有者權益增加，同時企業的貨幣資金增加；企業虧損，則所有者權益中的未分配利潤減少，同時企業的資產減少。 資產負債表 資產的結構 資本的結構 會企01 表 編制單位: 2012年12月31日 單位: 萬元資產 期末 年初余額 負債和所有者權益 期末余額 年初余額 余額 回收期在1年以內或者 1年以內需要償還流動資產： 流動負債： 一個經營周期以內 ④長 ⑤來自現金流量表的籌資活動，用貨幣資金 短期借款 期資 於臨時需要交易性金融資產 產必 營運資產減去營 交易性金融負債 ④營運過程中自然應收票據 須有 運負債，叫做營 應付票據 而然會產生的負債，應收賬款 配套 運資本。對於房 應付賬款 叫做營運負債，企業預付賬款 的營 地產開發企業， 預收賬款 要營運負債欠得多，應收股利 運資 追求規模、成本 應付職工薪酬 盡量合理的欠應收利息 產 和速度。為什麼 應交稅費其他應收款 追求速度？速度 應付利息 越快，預售越快，存貨 應付股利 預收賬款越多，其中：消耗性生物資產 其他應付款 郭永清 營運負債就欠得一年內到期的非流動資產 預計負債 越多其他流動資產 一年內到期的非流動負債流動資產合計 其他流動負債非流動資產： 回收期在1年以上 流動負債合計 郭永清可供出售金融資產 ③來 可歸為其他投 非流動負債： 來自現金 1年以後償還持有至到期投資 源於 資，以投資收益 長期借款 流量表的 用於較長周期的需投資性房地產 現金 率判斷 應付債券 籌資活動 要 流量 結合戰略和投資長期股權投資 長期應付款 表的 收益率判斷長期應收款 投資 1年以後收回 專項應付款固定資產 活動 固定資產和無形 遞延所得稅負債在建工程 資產是經營性企 其他非流動負債工程物資 業最主要的非流 非流動負債合計固定資產清理 動資產，代表一 負債合計生產性生物資產 個企業的營業能 所有者權益： 郭永清 力 股東投入， 公司法規定的注冊油氣資產 實收資本（或股本） 來自現金 資本 流量表 注冊資本以外的股無形資產 資本公積 東投入 郭永清 來自於利 從利潤中提取，以增開發支出 盈餘公積 潤表中的 強公司抵抗風險的 凈利潤，可 能力 以合並成 利潤中尚未分配的 為留存收 部分 益，即留在商譽 未分配利潤 企業用於 企業滾存 郭永清 發展的利 潤長攤待攤費用 減：庫存股遞延所得稅資產 所有者權益（或股東權益） 合計其他非流動資產非流動資產合計資產總計 負債和所有者股東權益合 計 資產負債表中的資產結構和資本結構最好能夠做到匹配，也就是用長期融資（包括長期借款 +股東權益）來滿足非流動資產的投資，用短期借款來滿足一些臨時性的資金需求。我們可 以把資產負債表簡化為： 資本運用 資本投入 現金 短期借款 營運資本（營運資產減去營運負債） 長期借款 長期資產 所有者權益 這里涉及到營運資本管理的問題， 營運資本在很多教科書中都作為短期來管理， 但是從實質 上來說是長期的，房地產企業的問題是麵粉比麵包貴，前面的一個樓盤項目賺了錢，為了持 續經營，要接著買地，結果發現原來那個樓盤的本錢加上賺的錢一起還不夠買新的地，就要 融資（借款或者股東追加投入） ，導致很多房地產企業的經營活動現金流是負的。為了解決 郭永清 這個問題，現在大的房地產開發商都追求速度，比如萬科的 5986 原則，5 個月拿地，9 個月 預售，預售的第一個月售出 8 成，項目的 6 成以上為住宅，就是為了盡快預售，加快現金流 回。現在比較成熟的房地產開發商，預收賬款基本上佔到企業營運資產的 50%以上，也就 是說，做生意的時候一半以上都是不需要利息的別人的錢。 資產負債表中，我們比較關心的比例： 資產負債率=總負債/總資產×%，一般來說，房地產開發企業的資產負債率在 70-80%之間 其實，除了關心資產負債率以外，房地產企業還應該關心有息債務率，因為房地產企業的有 一些負債其實越多越好，比如預售的預收賬款，反映企業的未來已經鎖定的銷售業績，並且 不需要支付利息。 有息債務率=（短期借款+長期借款）/（有息債務+股東權益） 房地產企業的有息債務率一般在控制在 50%左右比較合適， 也有激進一點的企業，放在 60% 左右。 我們在資產負債表中還計算資產負債率的一個變形指標：財務杠桿。 財務杠桿=總資產/所有者權益，它的含義是：股東投入 1 元錢，我們用了多少倍的資產，資 產負債率越高，負債越多，權益越少，則財務杠桿越高。 郭永清 房地產企業的財務桿桿在 4-6 倍之間，多在 5 倍左右，也就是 80%左右的資產負債率。 對於住宅類房地產開發企業來說，資產結構中，一般來說非流動資產所佔的比重不會太高，肯定低於50%，因為這類企業最重要的是營運資產周轉的速度：拿地、開發、銷售、現金回籠、拿地……，所以在資產結構中存貨佔大頭，萬科的存貨 2012年底2550億，占總資產的60%，保利2012年底存貨1900億，占總資產的70%。不過，對於商業類房地產公司來說，如果是開發、持有出租的模式的話，資產結構中，投資性房地產和固定資產的比重就會比較高，可能會佔到80%左右，其收入的來源在租金收入。 資產負債表中的資產帶來利潤表中的收入，房地產開發企業把存貨（建好的房子）賣掉帶來收入，辦公樓出租帶來租金收入，酒店房間入住帶來收入。資產帶來收入的前提是要轉化為成本費用，房子賣掉的同時要減去開發的成本（土地成本、建築成本等），辦公樓租金收入的同時要有折舊，酒店也要折舊。我們接下來看利潤表 利潤表 會企02 表 編制單位： 年 單位：元項 目 行次 本年金額 上年金額一、營業收入減：營業成本營業稅費銷售費用管理費用財務費用（收益以「－」號填列）資產減值損失加：公允價值變動凈收益（凈損失以「－」號填列）投資凈收益（凈損失以「－」號填列）二、營業利潤（虧損以「－」號填列） 郭永清加：營業外收入減：營業外支出其中：非流動資產處置凈損失（凈收益以「—」號填列）三、利潤總額（虧損總額以「－」號填列）減：所得稅 轉入資產負債表的所有者權四、凈利潤（凈虧損以「－」號填列） 益，10%的比例提取盈餘公積， 郭永清 90%的比例轉入未分配利潤五、每股收益：（一）基本每股收益 × （二）稀釋每股收益 × 營業收入減去營業成本我們叫做毛利，房地產開發企業的毛利率在 30%左右。最近 5 年，房地產開發企業的毛利率有逐漸下降的趨勢（人工成本、土地成本等逐年上升）毛利率=毛利÷營業收入凈利率=凈利潤÷營業收入，一般好的房地產開發企業的凈利率在 15%左右。 郭永清為了確保凈利潤，需要加強銷售費用、管理費用、財務費用的控制，上述三項費用控制在營業收入的 10%以下，一般在 8%左右。利潤表的一個缺陷是：只考慮了借債利息的財務費用，沒有考慮所有者權益的資金成本。凈利潤歸股東所有，轉入資產負債表的盈餘公積和未分配利潤，我們衡量股東的回報率的時候，用的指標是凈資產利潤率，凈資產利潤率是衡量一個企業最核心的盈利能力指標：凈資產利潤率=凈利潤/股東權益的平均數。優秀的房地產企業的凈資產利潤率在 20%以上。如果凈資產利潤率低於 6%，則可能股東的資金成本率都沒有滿足。 郭永清 由於利潤表是由資產帶來的，所以我們要計算資產帶來利潤表數字有關的指標：總資產周轉率=營業收入÷總資產，衡量資產是否帶來足夠多的收入，房地產開發企業的總資產周轉率在0.3左右，也就是1元錢的資產帶來0.3元的營業收入，這主要是由於房地產開發企業的經營周期較長的原因。一般房地產開企業的經營周期在3-5年之間，優秀一點的企業如萬科、保利在3.5年。資產周轉的越快，資產的帶來收入的能力越強。要提高總資產周轉率，就必須加快固定資產和營運資本（存貨、應收賬款）的周轉，我們可以計算：固定資產周轉率=營業收入/固定資產凈值平均余額 郭永清 存貨周轉率=營業成本/存貨平均余額存貨周轉天數=365/存貨周轉率應收賬款周轉率=營業收入/（應收賬款-預收賬款）平均余額應收賬款周轉天數=365/應收賬款周轉率存貨周轉天數+應收賬款周轉天數=營業周期，它的意思是如果我們拿了一塊地到開發完成賣掉並收回現金需要多少天，房地產開發企業一般在800-900天左右，因為房地產開企業都是採用預售的模式，應收賬款比較少而預收賬款比較多，加速了現金的收回。上述周轉率都是越高越好，越高代表周轉的越快，效率越高。與營業周期相關的一個概念是現金周期，因為房地產開發企業付款給建築施工企業的時候會有應付賬款，應付賬款佔用了別人的資金，就可以減少自己的資金投入，但房地產開發企業還會事先付給國土部門土地出讓金等預付賬款，預付賬款會加大資金的資金投入。 郭永清 怎麼計算佔用別人的資金呢？我們計算應付賬款周轉率和周轉天數：應付賬款周轉率=營業成本/（應付賬款-預付賬款）平均余額應付賬款周轉天數=365÷應付賬款周轉率應付賬款周轉天數越多，說明我們佔用別人的資金越多。 接下來，利潤表中的收入必須轉化為實實在在的現金，所以，我們說利潤表帶來現金流量表中的經營活動的現金流量。
❷ 怎樣看房產開發公司的財務報表
房地產因其開發周期長的原因，如果光看錶較難分析。如果有其科目余額表，可版看其存貨中的開發權成本構成，最重要的是土地，地價決定樓價也決定其利潤。土地金額除以待售面積可得出單位地價，與周邊商品房售價比較。建安成本較固定，一類城市中普通住宅2000-3000平，稅金雜費按售價*40%。大概可估算出項目利潤。房地產企業利潤表作用沒有其他企業的大，因此看凈利往往會被誤導。
❸ 如何解讀地產類的財務報表
盈利指標: 重點關注毛利率和期間費用率。前者直接反映了產品競爭力，後專者可以看出企業的融資成屬本及營銷費用高低。
償債指標: 重點關注凈負債率。地產業通常有大量預收款，所以凈負債率通常比資產負債率更能反映公司實際債務情況。
營運指標: 重點關注存貨周轉率。這個不用多說，去化速度一般還與公司的產品定位相關。
成長指標: 關注營業收入增長率。這方面與其他行業區別不大。
其他: 凈資產收益率。高財務杠桿和高周轉率能為股東賺錢的優勢在地產業體現淋漓盡致。
經營活動現金凈流量。通過這個指標可以看出企業的回款狀況以及是否有大規模的拿地的情況。
❹ 如何分析房地產企業財務報表
你好，房地產因其開發周期長的原因，如果光看錶較難分析。如果有其科回目余額表，可看其存貨答中的開發成本構成，最重要的是土地，地價決定樓價也決定其利潤。土地金額除以待售面積可得出單位地價，與周邊商品房售價比較。建安成本較固定，一類城市中普通住宅2000-3000平，稅金雜費按售價*40%。大概可估算出項目利潤。房地產企業利潤表作用沒有其他企業的大旦罰測核爻姑詫太超咖，因此看凈利往往會被誤導。
❺ 房地產企業年報審計與普通年報審計有什麼區別
沒有什麼太特殊的事項。
一般也就是對於預繳稅金的審核。
以及對於開發成本是否真實。
還有就是工程進度是否與監理一致，應確認給開發方的支出是否足額掛賬或支付。
❻ 應該如何理解房地產企業年報中的銷售面積和結算面積
在房屋銷售里來的面積是在房屋未源建成前「預測」（可就是圖紙上預測）的面積。做為銷售面積。
結算面積是房子竣工以後，測繪部門做的實地測量面積，也可實測面積。
關系就是國家有實測面積不能超過銷售面積的正負3%，否則就是開發商違約。要進行相應的賠償。一般結算面積是在封頂竣工後進行。
❼ 怎樣更好地看懂房地產企業的財務報表
1、可以按照施工項目設置一張「收入明細表」。 2、再設置一張「成本費用支出明細表」。
❽ 如何解讀房地產企業財務報表並進行相關稅收風險分析
企業會計利潤的准確與否會直接影響到企業所得稅匯繳結果的計算。在日常稅收管理特別是申報審核過程中，運用財務會計報表對重點科目及其科目（項目）之間進行邏輯分析，可以初步判斷企業納稅是否正常，查出稅收管理風險點線索。
一、房地產企業財務報表的特點
房地產企業與其他企業相比，具有開發周期長、資金投入量大、回收投資周期長等特點，其財務報表所顯示的信息與常規信息相比，往往在理解判斷上讓人產生較大的偏差。因此對房地產企業財務報表的解讀不能完全拘泥於一般企業財務報表的常規方法。相對於一般企業財務報表，房地產企業財務報表的局限性表現在：
1、大量預收賬款導致短期負債劇增，影響了對企業償債能力的判斷。大多數房地產開發企業都是以定金或首付款等形式預收部分房款，在預收賬款科目核算。由於房地產企業從項目的立項、施工、驗收到正式銷售開發產品需要較長的時間周期，導致預收賬款長期掛賬，形成了企業名義上的長期負債，進而造成資產負債率較高，影響了對企業償債能力的判斷。
2、開發成本准確計量和分攤難度較大，影響了對企業真實資產總量的判斷。一般來說，房地產項目開發周期長、時間跨度大，加之不確定、不可比等復雜因素的存在，開發成本准確計量和分攤難度較大，直接影響到企業會計利潤的核算和企業所得稅的征管。不但如此，房地產開發企業之間由於開發規模、開發周期、資金狀況、政策理解、核算水平等的不同，成本核算的對象、成本費用的歸集與分配、成本核算周期等在企業間差異也較大。有些企業開發項目雖已完工，但由於資金緊張不能按期支付給施工配套單位工程款，使得很多應及時進入開發成本核算的成本費用未能及時列支，開發成本也就不能及時轉為開發產品，導致企業的開發產品賬面數與實際數有較大出入。
3、期間費用全部計入當期損益，影響了對企業經營成果的判斷。按現行房地產開發企業會計制度規定，企業在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用和營業費用作為期間費用，直接計入當期損益。房地產企業在項目尚未竣工驗收決算、大量預收賬款未轉銷售收入前將出現巨額虧損，特別是對於連續開發和滾動開發的企業，很難通過財務報表分析出企業真實的盈利水平，就勢必影響到對企業經營情況的真實反映和主觀判斷。
二、如何對資產負債表進行稅收風險解析
1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業所得稅申報的預計利潤結合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預計毛利率小於當期申報的預計利潤的現象，要對企業的預收賬款科目進行核實，是否存在收取預售房款未通過「預收賬款」科目記賬，少申報預計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，並查明該項支出是否屬於實質性的關聯企業。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應當要求企業提供銀行對賬單與企業銀行存款明細賬相核對，是否存在資金轉出不入賬，不記在其它應收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也可以突擊實地盤點企業的庫存現金數並與現金日記賬賬面數核對，如相差較大，應當分析具體原因，是否存在賬外經營的情況。
2、應收賬款科目分析。由於近幾年房地產行業進入賣方市場，房地產產品供不應求，有的房地產開發商甚至在未取得預售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產企業應收賬款科目一般余額比較小，應當對房地產企業的應收賬款進行明細分析，如期末應收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應重點分析，防止企業將收到的預收款放在應收賬款科目，而不放在預收賬款科目，需要通過分析相應銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預交企業所得稅行為。
3、其它應收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應認真分析明細。如發現期末余額較大及本期業務發生頻繁和發生額較大的往來，要審核業務發生的時間、往來的性質以及是彼此間是否屬於關聯企業，要防止部分資金寬裕的房地產企業將閑散資金無償對外拆借給其關聯企業，計入其它應收款科目，不按關聯企業之間按照獨立企業之間的業務往來計提利息收入。
4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發產品和期末未完工開發產品的情況。期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的。由於目前房地產企業開發項目必須達到一定完工程度才能取得預售許可證，而房地產開發項目由於需要投入資本比較大，建築商也需要及時按照工程進度與房地產企業開票結算工程款，所以房地產企業期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的，存貨金額應當與預收賬款金額保持一定比例的正相關關系。如果遠小於預收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現象，存在前期多結轉銷售成本的可能。這時要分析企業開發產品總成本、單位面積的開發成本等計算方法和分攤依據，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產公司結轉銷售成本時，不按稅務規定的成本結轉方法進行結轉而是按成片開發的綜合毛利率進行結轉，就可能出現門面房在前期銷售時多結轉了成本；如果期末存貨金額遠大於預收賬款期末金額，則有可能存在預收款項不通過預收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應注意將完工開發產品的貸方與主營業務成本的借方進行比對，兩者應當相等，如大於則有可能存在將開發產品用於抵債、贈送等未視同銷售的情況。
5、固定資產科目分析。一般情況下房地產公司的固定資產賬面數，相對於企業的注冊資本、開發規模來說，金額不會很大。如金額較大，應當分析其具體明細。房地產企業固定資產科目核算的內容主要是汽車、復印機、電腦、列印機、辦公桌等內容。房地產企業與其他工業企業相比，具有開發周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個樓盤開發結束後，就轉到下一個地方開發，所以辦公用房一般都採取租賃方式。有些開發時間長的房地產公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規定，建設售樓處時其成本必須單獨核算，否則應當視為開發產品而不作為固定資產來處理。根據房地產公司開發的特點來說，開發單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產明細賬上一般不應當有工程機械等設備。如發現則需多加審核相關手續並實地盤點以辯別其真偽。有些實行核定徵收企業所得稅的建築公司將購買的機械設備發票放在房地產公司入賬，少開具建築業發票以達到少繳營業稅及附加的目的。
6、短期借款科目分析。絕大多數房地產企業由於投入資金量大，一般都有銀行借款。對於短期借款科目的審核應重點圍繞兩個方面：一是企業是否有將預收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預交企業所得稅。一般來說企業短期借款為整數，而且以萬元為單位。分析中如發現企業短期借款金額准確到千位以下，則應重點審核短期借款記錄是否真實、規范，是否存在將預收合同外的購房款因公司經營需要轉入賬內運營，而計入該科目。二是對於金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其借款合同的真假。對於由於借款利率超過基準利率而列支的利息，應不允許稅前列支。要認真分析企業與借款方是否有存在關聯關系，企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標准而發生的利息支出，不得在計算企業所得稅時扣除。
7、其它應付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應認真分析明細。一是看其它應付款是否核算關聯企業之間的往來，對於關聯企業的往來需要注意以下幾個方面：
一是部分房產企業將向關聯企業的借款放在此科目里並計提利息在稅前列支。需要審查企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標准，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。
二是看其它應付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據以及分析是否屬於房價的組成部分。如果屬於房價的組成部分及由房地產公司領取的收據自已開具，則此部分需確認為收入。
三是需要分析其它應付款是否存在長期應付未付的情況。如有些房地產公司為了少繳納企業所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產公司支付營業稅金及附加，讓建築公司多開具建築業發票金額入賬。由於業務虛假，相關應付的款項自然是長期掛賬。
四是部分房地產企業與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關稅費的目的，房屋的真實成交價往往高於開票價，其差額部分房產公司往往以收據形式收取，在房地產公司需要資金周轉時，以借款或集資款的名義，計入此科目。
8、預收賬款科目分析。此科目是房地產行業最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業務收入、主營業務稅金及附加、應交企業所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應關系。
在分析中：
一是要通過預收賬款明細賬以及相應的購房合同上註明的付款方式，分析判別主營業務收入應當確認的時間。
二是要將資產負債表預收賬款科目數據與企業申報表數據進行比對，分析收到的預收款是否及時足額預交了企業所得稅。具體方法是將資產負債表預收賬款科目本期增加額乘以預計計稅毛利率後的金額，與企業申報表中預收賬款納稅調增金額減去預收賬款納稅調減金額後的余額進行比對，兩者金額應該一致。
9、資本公積科目分析。要將年初數與期末數進行比較，如增加較多，則應當分析增加的原因，是否屬於債務重組所得。絕大多數房地產企業都需要向銀行融資。有些企業為了降低賬面上的資產負債率以便於向銀行貸款，由總公司出一放棄債權的文書後，直接將向總公司的借款轉增資本公積。
三、如何結合風險分析解讀損益表中的重點科目
1、主營業務收入科目分析。分析已出售開發產品是否及時結轉銷售收入。一般的房地產公司都會盡可能推遲確認主營業務收入時間，其確認的依據和金額與開具的正式房屋銷售發票的金額一般是相等的。大部分房地產公司對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發票時才確認，開具發票前取得的收入只算是預收款。對照2009年新31號文件精神，房地產公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產企業的銷售方式及購房戶的購銷合同內容等進行認真分析。
2、主營業務成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結轉的主營業務成本被人為加大或提前。對於連續開發或滾動開發的房地產企業，較多房地產企業不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發類型進行成本費用的歸集和分配，從而導致前期開發項目的利潤人為調低，無法保證企業所得稅的均衡入庫。在進行營業成本分析時，需要結合該企業的測繪報告上的總開發面積、已完工面積、已售面積等數據進行綜合分析。土地成本、建築安裝成本約各占房地產成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據。特別是分析單位面積的建築安裝成本時，要結合當地同時期、同房型、同地段的平均水平來認真比較。有些企業的單位面積建築安裝成本偏高的話，則要結合建築常規深挖成本偏高的原因。
3、主營業務稅金及附加科目分析。此科目與主營業務收入和預收賬款科目有一定的邏輯關系。從理論上測算，主營業務收入及預收賬款當期的增加額乘以5%的營業稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規費，此金額應與申報的主營業務稅金及附加基本相等。如相差較大，應當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。
4、主營業務利潤科目分析。房地產企業的毛利率是比較高的，要根據國家公布的房地產行業利潤參考值，並結合同時期、同地段其它房地產公司的經營情況，分析判斷評估企業的毛利率是否合理？
5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據的合法性和其業務的真實性。管理費用過低了也有可能企業將前期發生的業務招待費、業務宣傳費、廣告費全部計入了開發成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對於財務費用，要結合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關聯企業使用不計利息收入。
6、營業外收入科目分析。
一是分析代收契稅等手續費用是否准確記錄。現在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委託房地產公司在收取房款時一並收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產公司都將此返還的手續費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。
二是分析固定資產盤盈，固定資產處置收益，非貨幣性資產交易收益，出售無形資產收益，罰款凈收入和其他應計入營業外收入的項目是否屬於視同銷售應當確認的范圍。