❶ 商業地產商鋪20年經營權出售價格怎麼測算
根據周邊門面租金情況~！推出20的總租金（地段好的含5%的年遞增），再除以面積。得出基本現行出售單價。
❷ 商業地產，簡單點就是那些門面、店面、商鋪、鋪面怎樣才能賣出去如何拓展客戶來源
可以去租鋪網看看，是湖南大集房地產顧問有限公司旗下的商鋪交易服務網路平台，回專業的商業地答產顧問公司，依託租鋪網平台進行商業地產領域中包括商家資源、專業機構和專業人才的整合，成為了一個非常具有實戰能力的的商業地產專業團隊，可為客戶提供商業策劃咨詢、項目招商代理、建築規劃顧問、商業運營管理在內的商業地產全程服務。那上面應該有你想要的信息。
❸ 商業地產盈利變現模式
縱觀國內的商業地產盈利變現模式，不外乎三大類：整體持有、分割出售、資本運作。這三種盈利變現模式各有利弊，適用於不同類型的商業物業和開發商。
整體持有
商業物業最理想的盈利模式是長期持有，這符合商業地產的自身規律，一般來講，商業物業是越老越值錢，不像住宅、寫字樓那樣會隨著物業老化而貶值。商業物業的大部分價值是通過後期運營管理實現的，用通俗的話講，商業是養出來的，所謂養商無非就是指業主以比較低廉的租金來吸引好的商家，並幫助商家能更快保本、盈利，只有幫助這些好的商家、好的品牌盡快實現保本、盈利，才能讓他們有信心留下來，進而不斷吸引消費者前來消費，商業的人氣才越來越旺，其對商家的吸引力也就越大，所以我們一般看到新的商業物業的初始租金都比較低，度過幾年的養商期後，商業物業的租金才開始大幅上漲，商業物業的價值也就越來越大，長期持有通常是商業物業價值最大化的盈利方式。目前的市場上，商業物業長期持有能夠獲得的投資回報在10％-12％之間，當然一些好地段、運營良好的商業物業可以遠超過這一指標。
另外，以前開發商的住宅項目一個接一個，每年都有不錯的收益，在住宅項目拿地成本越來越高，好的住宅項目越來越難拿，房地產開發商就會出現項目斷檔的情況，這會造成開發商每年的收益波動率很嚴重，如果開發商是上市公司，尤其是土地儲備不足的開發商，其每年的報表會比較難看，而商業物業的穩定租金回報將是開發商穩定收益波動的良好補充，對這些開發商來講，長期持有商業物業是個良好的選擇。
商業物業的資金投入大，回收期長，決定了能夠持有商業物業的開發商必須具有很強的資金實力，在資金允許的情況下，建議開發商長期持有商業物業，從項目價值最大化的出發點考慮，這種盈利模式是一種最理想的方式，但這種方式不太適合於目前的大多數商業地產開發商，畢竟有著強大資金實力的開發商太少。
對國內的房地產開發商來講，資金如土地一樣是開發商渴求的資源，在長期持有的情況下，配合經營期融資可以解決部分資金變現問題。其一是開發成熟、經營狀況良好的物業，可以向銀行申請商業物業經營貸款，2005年10月農行推出了《經營性物業抵押貸款管理辦法》，允許以商業設施租金作抵押發放長達十年的貸款，其它銀行也陸續推出此類服務，這將為把銀行的短期開發貸轉化為長期的經營貸款提供了可能。世紀金源集團以其金源購物中心、華遠地產以其盈都大廈商業物業，均向銀行獲得了7-10年不等的商業抵押貸款。
另外，具備一定規模、並且質地不錯的商業物業還可以通過CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）的方式來融資，CMBS類似於住宅MBS，只是支撐的資產不同而已。萬達在發行REITS上市受阻的情況下，通過發行總價值1.45億美元的CMBS產品來取得融資，這是國內此類融資方式的首例，其本質是將銀行的短期貸款轉化為機構投資者的中長期債權，其融資成本應該要比銀行同期貸款高。
開發商持有優質商業物業資產，既能獲得長期收益，亦能通過銀行經營貸款/CMBS融資獲得新的開發資金，對開發商來講是個不錯的選擇，但這種方式存在的缺點是對物業質地要求較高，其投資回報率至少要高出銀行、或CMBS融資成本，開發商還必須與當地銀行或CMBS市場有良好的關系。
物業散售
到目前為止，商業物業的散售仍是市場上的大多數商業地產採取的盈利方式，這與傳統住宅開發商的思維模式慣性是一致的，把商業物業按照住宅那樣散售是開發商所擅長的。但這種變現方式只適合於小體量的社區底商、寫字樓底商等獨立臨街商鋪物業，分割銷售不會影響其使用功能，也不太需要考慮到業態配合、市場定位、後期管理等問題。
商業物業散售的另一種操作模式是產權式商鋪，即以「產權式商鋪全零售」模式或「主力店租賃+商鋪全零售」模式來實現項目的贏利，在商業物業體量越做越大的商業地產市場，獨立商鋪的比例較小，佔主流的仍然是產權式商鋪的變現方式。
產權式商鋪全零售在產業商鋪領域比較常見，如北京木樨園的批發市場、中關村的電子商城等都屬於產業商鋪類型。大部分產業市場商鋪經營同一類型商品，其商鋪分割容易、出售不太影響商鋪的最終使用和經營管理，而且其後期經營管理較容易，這些特點使得產業商鋪比較適合於做成產權式商鋪。
主力店租賃+商鋪全零售的變現方式被萬達集團演繹到極致，其前期的大部分商業物業都是按照這一思路來操作的，都是做一個沃爾瑪的主力店，然後其它的商鋪均以產權式商鋪散售，這種方式給萬達解決了融資的問題，也讓萬達很快膨脹起來，但不可避免地出現後期經營管理上的難題，甚至出現退鋪的現象。
為了給產權式商鋪一個好的售價，為了給投資者信心，也為了投資者不退鋪，開發商給產權式商鋪加入了回報承諾和退鋪期權，從此，產權式商鋪變成了金融產品，成了徹頭徹尾的融資產品。近年來北京出現的產權式商鋪基本是採用此種類型的產權式商鋪，如第三極文化中心、錦綉大地物流港等。
在北京我們親眼目睹了產權式商鋪的慘痛失敗經歷，至少從目前來看，除產業商鋪外，其它的產權式商鋪項目，我們還沒有看到持續經營成功的案例，尤其是大中型集中性商業更是如此。我想這裡面有兩個原因，一方面，開發商總是從自己的利益出發，想盡快銷售並以更高的價格出售，從而一開始就在產品規劃設計、價格定位上就出了偏差，為了利於銷售，把商業物業做成適合於快速分割銷售的商鋪單元，從而導致像商業物業適合經營的業態范圍窄，整體商業形成不了綜合競爭力；另一方面，因為售價高，小業主缺乏專業的知識，不會從一個較長期回報期來看商鋪的租金問題，前期要求的租金較高，招不來好的品牌商家，小業主是價高者得，招來的商家可能是較差的品牌，沒有好的經營商家，人氣養不起來，或者因前期租金過高，商家長期虧損，留不下來，從而提前撤離，起始租金高會導致商業物業的品牌混亂、品牌層次低、業態組合混亂等一系列問題。
對於大型集中性商業（非產業商鋪物業）來講，產權式商鋪的變現方式並不適合，其在目前之所以這么流行，均是融資困難所逼或是開發商嚮往產權式商鋪之一次性高額回籠的渴望所致，但其風險甚高，操作不好，甚至會波及到開發商的聲譽，影響下一個項目的運作。隨著建設部的關於限制固定回報產權式商鋪的意見的出台，陸續有城市已經叫停產權式商鋪，我這種盈利模式將會遭遇政策上的封殺。更重要的是，隨著商鋪投資市場上投資者從前期產權式商鋪的投資上得到了教訓，變得越來越成熟理性，投資者對產權式商鋪投資越來越謹慎，對商鋪的持續經營返租能力越來越關注，從而進一步導致了傳統的產權式商鋪盈利模式的窮途末路。
❹ 做為成都商業地產公司一名商鋪銷售員，怎麼樣才能有帶看能更好的把商鋪賣出去不要答非所問！
熟悉你所推薦或者要賣商鋪的優點和缺點，去競品樓盤找客戶來看。怎麼找呢，列印DM單，還有直接上去問（不要去售樓部裡面問）突出產品優勢，最重要的是做事要堅持。大膽的去做，
❺ 房地產商業地產商鋪電銷，要怎麼樣才能出業績，怎麼才能把商鋪售賣出去！
最好找一批好的企業法人名單，來做銷售，首先他們有經濟實力
❻ 我剛接觸商業地產！在現場賣商鋪！也就是置業顧問！怎麼能夠引導客戶買商鋪了比如有什麼話術說辭沒有或
（亞偉出品）
1、首先你要知道，你接觸的客戶大多數是投資人或者是商人，所內以你需要掌握基本的商容業知識或者是投資知識，這對你能第一時間和客戶說得上話有幫助，進而了解發掘客戶。
2、房地產和商業地產的基本知識要掌握，比如鍵面、公攤、容積率、公建、返租、回報率等。
3、基本的溝通能力，談吐，把要點說清楚的能力都很重要。
4、勤奮。
❼ 商業地產銷售商鋪做什麼樣的活動可以提高人氣及銷售量
除了廣告還是廣告，除了傳統的媒體做宣傳外，還可以選擇網路媒體，現在商業地產專網越來越多，越做屬越火，可以選擇門戶型的商業地產網如新浪商業地產網，也可以選擇您本土的商業地產網，比如我們湖南就有湖南商業地產網，火爆的不行，已經有一萬多家品牌商家入駐，在這上面做廣告，不怕商家看不到，價錢比傳統媒體便宜的多，效果立竿見影。
❽ 如何投資商業地產
商業地產成已成為投資者討論的最多話題之一，兩年前商業地產開始已走出政策「打壓」的圈子。目前股票市場潰不成軍，很多投資者或投機者已開始轉移投資方 向，具體轉移到那裡？他們在尋找一個具有保值，高回報的物業，而具備保值巨額回報的物業---商業地產當選其沖。事實上，商業地產在近些年一直是人們競相 追捧的投資點。而「如何投資一個高回報的商業地產」也一直是投資者不變的關注話題。那麼，在今年的商業地產市場環境下，投資者該如何打好手中的投資牌，贏取高投資回報呢？飆馬商業地產策劃專家將根據地段、性質、功能的差異，幫助大家如何進行商業地產的投資。
首先要重視投資的商業物業環境
商業小環境主要是看其內部環境是否協調、物業管理是否規范等。一個好的商業地產項目首先要具備統一的街區形象，在商業業態互不沖突的前提下，能夠互相協 調，共同帶動其穩步發展。因此選擇一個好的鄰居也是商業地產投資的關鍵。如果在一家時尚前衛的咖啡吧旁邊有一家五金百貨店做鄰居，想必對其經營及銷售一定 有所影響。
而物業管理更是投資商業地產不應忽視的實質問題。一個擁有良性物業管理模式的地產公司不僅可以滿足商家日常所需，還可以創建一個良好的銷售環境。因此在投資商業地產中，不僅要看好其周邊環境，也不應該忽略其內在環境的細節。
投資臨街商鋪是首選
商業地產的結構布局大體以商廈和臨街商鋪等形式為主。商廈具有規模大、密度高等特點，所以較為適合從事服裝、飾品、化妝品、小商品等業態形式，但缺乏自由的經營時間且很難形成自身的品牌形象，適合小型商業地產的短期投資。
而臨街商鋪則避免了大型商廈的種種弊端，擁有較大的發展空間，容易樹立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消費群，符合各種業態類別的需求，富有較強 的生命力，更適合大、中型商業地產的長期投資，如餐飲、娛樂等。因此近年來商鋪一直深受業界人士的關注。尤其是臨街商鋪，在今後的政府規劃和商業設施建設 中，臨街商鋪將不再審批、興建，所以對於一個成熟商圈來說，超值的臨街商鋪蘊藏著無限潛力。
成熟社區商業值得投資
鄰里型購物中心已經成為發達國家幾乎每一個社區都有的流行商業形態，主要為周邊居民日常生活、休閑提供最大便利。街區式的商業布局、天井式的共享空間、循 環式的人流動線構成的豐富多元的賣場空間，形成一個固定消費網。例如本市南市商圈周邊200萬平方米高檔社區的興建，就預示著未來商業的跨越式發展。因此 選擇一個成熟社區也是商業地產投資中至關重要的。它不僅決定了其客流量的大小還決定了其消費水平的高低。
形成良性循環是關鍵
開發商的業績及合理的商業運作，也是商業地產投資的又一著眼點。開發商業績優良，證明開發商物業運作能力強，具備良性循環的能耐和運作模式，這樣在開發商 業時不僅能形成統一的商業形象，而且能創造良好廣告效應，從而提升商業地段的價值，帶動超高人氣，而且還能促進其未來的穩步發展。
商業細節決定投資成敗
目前商業地產在全國范圍內均有一些不健康的因素，如近期常常出現的產權分割等商業細節就給商業地產帶來了眾多弊端，使其管理難以統一，難以形成規模優勢， 得不到品牌做依賴，投資風險較大，租金呈混亂狀態。其不穩定性使商家在無意識間喪失了固定消費群體，往往消耗大量的人力、物力重新建立銷售網，進而縮短了 其發展進程。產權出售則打破了這一尷尬境地，使其成為商家的固定財產，不僅可以進行長期維護，建立自己獨特的經銷風格，博得廣大消費者的感性認識，在一定 的基礎上進行穩步發展，還可將其進行轉讓、租賃，獲取更多的產業價值。因此在商業地產投資份額中，產權地產投資是相對穩定的。
選擇王牌商業管理公司是重中之重
在商業地產投資中人們往往注重地段、周邊環境及投資金額，很少去關心其商業管理。殊不知商業管理在商業地產投資中也存在較大的升值空間，統一的形象定位， 業態的合理區隔，規范的物業管理模式都能促進商業的穩步發展，避免商業業態的混亂不堪。定期的整合推廣，更帶動了其超大客流量，增強其企業實力。故此選擇 一個商業管理成熟的商業地產項目也是投資首要考慮的問題。王牌商業管理公司是打造王牌物業的保證，眾所周知，中外的王牌物業無一不是王牌商業管理公司經營 的。如上海新天地物業是世界著名的飆馬商業地產策劃管理公司經營的。
❾ 大家討論 商業地產招商專員該如何介紹商鋪
首先對顧客介紹項目周邊的整體環境，包括：人流量、消費群體、居民版收入等。項目總體量權，其中商業面積和住宅面積各佔地多少平米，周邊有哪些配套設施，自己公司項目與周邊商業地產項目或本市知名的商業地產項目之間的比較有哪些優勢，介紹出自己項目的核心競爭力（如：主題購物中心、雙線步行街、無經營盲點等）
招商人員在跟顧客介紹項目時一定要跟顧客講解項目現已引進的主力店和次主力店，主力店和次主力店會為項目帶入多大的人流量，主力店與次主力店在本商業地產項目中的地理位置；再就是顧客看中的商鋪共有多少間，商鋪具有哪些優點，現已售出多少等等。
（最後不要忘了加一些煽動性的語言O(∩_∩)O哈哈~）