房地產開發企業預收房款增值稅預繳如何申報

❶ 房地產開發企業收到預收款應該怎麼開票和交稅

• 一、房地產開發企業收到預收款應該怎麼開票

按照財稅【2016】36號文件關於納稅義務時間的規定，納稅人提供建築服務、租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。也就是說，文件並沒有規定，房地產企業採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

當然，國家稅務總局2016年第18號公告中規定， 房地產企業收到預收款一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

我們要注意，納稅義務時間指的是在那個時間有了納稅義務，需要申報納稅；而18號文件規定的是一種預繳增值稅的情形，並不是說企業產生了納稅義務。從法理上來講，是不一樣的。（當然，從實操上來說，很多人覺得是一樣的）從開具發票的角度來說，到了納稅義務時間，企業應該向客戶開具發票；而預繳增值稅時，並沒有到納稅義務時間，不應該給客戶開發票。

因此，從法理上來說，房地產開發企業收到預收款時開具收據就可以，而不用開具發票。但由於購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發票，在此背景下，房地產企業如何向客戶開具發票出現了不同的做法：

1. 允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇「零稅率」開票，在發票備注欄單獨備注「預收款」。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）

2. 房企向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3％的預征率，並按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或徵收率補征稅款。（河南等）

3. 有些地方堅持房地產開發企業可在收到預收款時，向購房者開具收據。待購房交易正式完成後，購房者以收據向房地產開發企業換取增值稅發票。（新疆、江西等）
   

國家稅務總局公告2016年第53號《國家稅務總局關於營改增試點若干征管問題的公告》（8月18日頒布）中規定：……

（十一）增加6「未發生銷售行為的不征稅項目」，用於納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。

「未發生銷售行為的不征稅項目」下設601 「預付卡銷售和充值」、602「銷售自行開發的房地產項目預收款」、603 「已申報繳納營業稅未開票補開票」。

使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」，不得開具增值稅專用發票。……

按照上述規定，房地產開發企業在收到預收款時，應該向購房者開具增值稅普通發票，使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」。

• 二、房地產開發企業收到預收款時如何繳稅

根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。

❷ 當月有預收款有銷售收入的房地產企業怎麼繳增值稅

房地產企業只要有收入，就應該交納增值稅及其附加稅，否則就要產生滯納金和罰款。所回以當月有預收款有銷售收入答的房地產企業，要把預收賬款和銷售收入合並計算繳納增值稅。

計算公式為：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

銷項稅額=銷售額×稅率

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

銷項稅額：是指納稅人提供應稅服務按照銷售額和增值稅稅率計算的增值稅額

進項稅額：是指納稅人購進貨物或者接受加工修理修配勞務和應稅服務，支付或者負擔的增值稅稅額。

(2)房地產開發企業預收房款增值稅預繳如何申報擴展閱讀

《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十五條規定了下列7個項目免徵增值稅：

1、農業生產者銷售的自產農產品；

2、避孕葯品和用具；

3、古舊圖書；

4、直接用於科學研究、科學試驗和教學的進口儀器、設備；

5、外國政府、國際組織無償援助的進口物資和設備；

6、由殘疾人的組織直接進口供殘疾人專用的物品；

7、銷售的自己使用過的物品。

除前款規定外，增值稅的免稅、減稅項目由國務院規定。任何地區、部門均不得規定免稅、減稅項目。

❸ 房地產開發企業預售收入預繳所得稅具體怎麼計算

預售收入10000元按當地計稅毛利率計算出預計毛利額，然後減去預繳的營業稅專及附加、土增稅700元，當期期間費用屬500元後的金額乘以所得稅稅率25%為當季應預繳的所得稅。

(3)房地產開發企業預收房款增值稅預繳如何申報擴展閱讀：

為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅徵收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》。

❹ 營改增後預收房款按3%預提稅款分錄怎麼做

Ø收到預收房款時
Dr. 銀行存款[實收金額]
Cr. 預收賬款
Ø申報繳納預收房款預交稅費時
【22號文規定做法 一步】
Dr. 應交稅費——預交增值稅 [預收款÷(1+11%)×3%]
應交稅費——預交稅費——城建稅 [預交增值稅×7%或其他適用稅率]
——教育附加 [預交增值稅×3%]
——地方教育附加 [預交增值稅×2%]
——土地增值稅 [(預收款-預交增值稅)×2%或其他適用預征率]
Cr. 銀行存款
【建議做法 分兩步】
預收款立賬後，確認稅費的預交義務
Dr. 應交稅費——預交稅費——增值稅 [預收款÷(1+11%)×3%]
——城建稅 [預交增值稅×7%或其他適用稅率]
——教育附加 [預交增值稅×3%]
——地方教育附加 [預交增值稅×2%]
——土地增值稅 [(預收款-預交增值稅)×2%或其他適用預征率]
Cr. 應交稅費——預交增值稅
——城建稅
——教育附加
——地方教育附加
——土地增值稅
申報繳納預交稅費時
Dr. 應交稅費——預交增值稅
——城建稅
——教育附加
——地方教育附加
——土地增值稅
Cr. 銀行存款

❺ 未開出發票的預收房款要不要先交增值稅

發生增值稅納稅來義務時，已源開不征稅增值稅普通發票怎麼處理？目前國家稅務總局還沒有政策明確。在具體實務中有以下幾種操作方式：一是按銷售額直接開增值稅發票；二是按原來開具的按未發生銷售行為的不征稅增值稅普通發票的方式，開紅字發票後再重新開具按銷售額開應稅的增值稅發票；三是已開票的部分不再開票，申報增值稅時，該部分按不開票收入申報。具體操作需要以主管稅務機關意見為准。在筆者看來，預收款所開具的發票相當於收據功能，應當不需要按照開具紅字發票處理，應當在交房時直接開具正式發票。

湖北省規定：預收款在發票備注欄上列明合同約定面積、價格、房屋全價，同時註明「預收款，不作為產權交易憑據」。在開具發票次月申報期內，通過《增值稅預繳稅款表》進行申報，按照規定預繳增值稅。預收款所開發票金額不在申報表附表（一） 中反映。在交房時，按所售不動產全款開具增值稅發票。購房者需要增值稅專用發票的，可按規定開具全額的增值稅專用發票。

❻ 房地產企業預收的房款，是給顧客開具收據還是發票

應該開具稅率欄為「不征稅」的增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。

政策參考：

《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2：《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》第一條第(八)項第9點規定，房地產開發企業採取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

《國家稅務總局關於營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第53號)第九條規定，《國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點有關稅收徵收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)附件《商品和服務稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼調整以下內容，納稅人應將增值稅稅控開票軟體升級到最新版本(V2.0.11)：

……

(十一)增加6「未發生銷售行為的不征稅項目」，用於納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。

「未發生銷售行為的不征稅項目」下設601 「預付卡銷售和充值」、602「銷售自行開發的房地產項目預收款」、603 「已申報繳納營業稅未開票補開票」。

使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」，不得開具增值稅專用發票。

❼ 營改增房地產預收房款怎麼會計處理

營改增後，房地產企業預收房款的稅會處理
營業稅時期，房地產企業在預收房款時，即達到營業稅納稅義務時間，在不動產所在地申報繳納營業稅。營改增後，房地產企業預收房款，未達到增值稅納稅義務時間，只是需要在不動產所在地預繳增值稅。但如果對預收款開具了發票，則達到了納稅義務發生時間，需要在機構所在地申報增值稅，當然現在很多地方政策對預收房款要求不開發票不申報等，這個要注意賬務處理是不同的。最終確認收入時，還需要計提增值稅，如何即反應業務實質，又帳表相符，賬務核算又簡便易行，就此筆者談談自己的觀點。以一般納稅人房地產企業選擇一般計稅方式為例：
1、預收房款111萬元，並開具發票
借：銀行存款111
貸：預收賬款——已開票111
2、在不動產所在地預繳增值稅
借：應繳稅費——未交增值稅3（111÷1.11×3%）
貸：銀行存款3
文件依據：（國家稅務總局2016年第18號）
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
3、在機構所在地申報
借：其他應收款——預繳稅款11（111÷1.11×11%）
貸：應繳稅費——應交增值稅（銷項稅額）11
文件依據：財稅2016年36號文件規定，納稅義務發生時間，先開具發票的，為開具發票的當天。開具了發票，應在機構所在地申報增值稅。
說明：對於房地產企業預收款，現在很多地方政策，一般要求不開具發票，或者開具零稅率發票，或者只預繳稅款不申報，這些情況下，就不需做以上分錄，後續也不需沖銷上述分錄。而是待達到納稅義務一並申報時賬務處理。本文主要涉及在預收房款開具發票申報時對重復計稅的賬務處理。
說明，這里的「其他應收款」科目，是筆者個人的建議。原因是如果沖減預收賬款，則將預收賬款沖成不含稅價，一是不好對賬，二是非常容易混亂，這也是在實踐中的經驗教訓。當然也可選擇適合自己企業的處理方式。
4、取得進項稅2萬元。
借：應繳稅費——應交增值稅（進項稅額）2
貸：應付賬款等2
5、轉出未交增值稅
借：應繳稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）9（11-2）
貸：應繳稅費——未交增值稅9
說明：房地產企業在預收房款開具發票時，即達到了增值稅納稅義務時間，筆者認為此時即可計算扣除預收房款對應的土地款，為行文簡便，土地扣除放在後面一起處理，結果是一致的，特此說明。
6、繳納增值稅
借：應繳稅費——未交增值稅6（9-3）
貸：銀行存款6
共應繳納增值稅=11-2=9萬元；預繳了3萬元，補繳了6萬元，合計繳納9萬元，核對相符。
7、實現收入，假設房款為333萬元。
借：應收賬款333萬
貸：主營業務收入300
貸：應繳稅費——應交增值稅（銷項稅額）33
借：預收賬款——已開票111
貸：應收賬款111
說明：預收賬款和應收賬款互相沖銷，是筆者個人的建議，主要是因為之後需要沖銷因預收房款重復計提的增值稅，按照預收賬款的余額可以有一個核對的關系。
8、土地款差額扣除
計算的可以差額扣除的土地款為33.3萬元。
借：應繳稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）3.3（33.3÷1.11×11%）
貸：主營業務成本——土地成本3.3
9、沖銷重復計提的增值稅
借：其他應收款——預繳稅款-11
貸：應繳稅費——應交增值稅（銷項稅額）-11
可借鑒以下公式：
應沖銷的稅額=（預收賬款期末余額-預收賬款期初余額）÷1.11×11%=（0-111）÷1.11×11%=-11
如果預收賬款（已開票）期末余額大於期初余額，說明應補提增值稅。
說明：雖然收入為300萬元，銷項稅額為33萬元，但開具發票只能開具222萬元（333-111），銷項稅額為22萬元。因之前已經開具了111萬元的發票。申報表中的銷項稅額為22萬元，賬務上的銷項稅額也是22萬元，帳表相符。
10、轉出未交增值稅
借：應繳稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）18.7（33-11-3.3）
貸：應繳稅費——未交增值稅18.7
繳納增值稅：
借：應繳稅費——未交增值稅18.7
貸：銀行存款18.7
統算：應納增值稅=銷項稅33-進項稅2-土地扣除3.3=27.7萬元；
預繳增值稅3+補繳增值稅6+繳納增值稅18.7=27.7萬元
核對相符。

❽ 當月預收房款並開票還需預繳增值稅嗎

• 開 、么、
  

❾ 誰知道房地產公司預收房款時要交土地增值稅嗎

預收房款要交土地增值稅，營業稅，城建稅，提圍費。

❿ 房地產企業收到預收款如何計提預繳增值稅

《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：

第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）

第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。

(10)房地產開發企業預收房款增值稅預繳如何申報擴展閱讀：

國家稅務總局《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》（國稅函〔2008〕299號）第三條規定，房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，

在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季度（或月）計算出預計利潤額，填報在《企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函〔2008〕44號附件1）第四行「利潤總額」內。

但原預繳申報表的填表說明中規定，從事房地產開發業務納稅義務的利潤總額應包括本期取得的預售收入計算的預計利潤。分析得知，原預繳申報表中的利潤總額不僅限於本期取得的預售收入計算的預計利潤，還應包括在預售期間發生的未計入開發成本的相關期間費用及稅金附加。

新的預繳申報表的填表說明規定，「利潤總額」填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤等。

從新申報表及其填表說明來看，營業收入、營業成本及利潤總額之間沒有必然的勾稽關系，因此，對採用預售方式銷售的房地產開發企業而言，

利潤總額應包含未計入開發成本的相關期間費用、稅金附加、預計利潤率計算的預計利潤，同時在預售收入轉為銷售收入當期時，還應從利潤總額中減除將原已計算繳納企業所得稅的原預售收入計算的預計利潤。

根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及《實施細則》的規定，繳納企業所得稅，按年計算，分月或者分季預繳。月份或者季度終了後15日內預繳，年度終了後4個月內匯算清繳，多退少補。

在預繳方式上，納稅人預繳所得稅時，應當按納稅期限的實際數預繳。按實際數預繳有困難的，可以按上一年度應納稅所得額的1/12或1/4，或者經當地稅務機關認可的其他方法分期預繳所得稅。預繳方法一經確定，不得隨意改變。