Ⅰ 房地產方面的論文有什麼題材好建議可選怎麼寫才寫得好
面向21世紀，人類住區的可持續發展是我們的必由之路，但它的實現並非朝夕之功，而要靠多方面的努力。「三分建設，七分管理」，要實現住區的可持續發展，研究房地產開發和物業管理之間的互動關系，對於推動兩者的發展和實現人類住區可持續發展均具有積極作用。
物業管理作為房地產業延伸出的新行業，作為房地產消費環節的主要管理活動，與房地產開發建設互動互進。它實際上是房地產開發的延續與完善，在房地產開發建設、流通、消費使用的全過程中，起著至關重要的作用。實踐表明，良好的物業管理服務不僅有利於樹立開發商的形象，加快其市場銷售的進度，而且有利於維護房屋購買者或投資者的利益，達到保值、增值的目的。然而，在現實生活中，仍有很多房地產商對物業管理重視不夠，對新的物業管理認識不全面，沒能夠充分發揮好物業管理對房地產開發的輔助和推動作用，造成了對業主、對開發商、對物業管理企業和對社會的一些不必要的麻煩和損失。對此，本文擬從以下三個方面對兩者之間的互動關系進行探討：
一、房地產開發是物業管理的基礎
我國的物業管理作為新興的服務業，是於本世紀80年代初在沿海地區由香港引入的。它是一種與房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推動進而出現的產權多元化格局相銜接的統一管理。
房地產的開發建設為人們提供了入住空間，提供了生活和工作的場所。物業管理則是物業管理企業受物業所有人的委託，依照物業管理委託合同對已竣工驗收投入使用的各房屋建築和附屬配套設施以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護統一實施專業化管理，並向使用人提供多方面的綜合性服務。
從物業管理釋義中，可知凡已交付給物業管理的都是已經形成的實物，而這些實物的形成者就是開發商。房地產開發在先，物業管理在後，房地產開發為物業管理提供了一定的物質基礎。房地產開發項目、建造質量及環境優劣，都會直接影響著日後物業管理工作的開展。所以開發商在以下幾個關鍵環節上的充分支持是物業公司開展好物業管理工作的堅實基礎。
1、認識到位
雖然已有越來越多的房地產開發商認識到物業管理的重要性，但「重開發而輕管理」、「重銷售利潤而輕售後服務」的現象仍比較普遍。我國的房地產業，在過去一段很長的時間，建管分離，重建輕管，有的甚至只建不管，使興建的物業一年新，二年舊，三年破，其成果和效益得不到充分的發揮，對房地產開發商造成了不良影響，因此物業管理越來越成為直接影響房地產開發的重要因素。我國房地產業十幾年的發展已充分證明，如果說開發決策、規劃設計、施工質量等是房地產開發企業取得良好效益的基礎的話，那麼這種聲譽和效益真正產生影響並不斷得到提高，在很大程度上取決於租售後的物業管理工作，房地產企業物業的管理水平，也真實反映出其企業管理水平及對物業管理的重視程度。完善的物業管理使公眾從心底里建立起對該物業開發企業的信任；同時，也是開發企業提高管理水平和開發水平，爭取遠期效益的有效途徑之一。此外，一座現代化城市的形成，不僅取決於現代化的建設，更取決於現代化的管理，尤其是物業管理。不然，城市建設的輝煌成果在缺乏完善的管理和維護的情況下也會黯然失色。所以，有遠見的開發商會特別重視物業管理，房地產對物業管理的重視，不僅意味著樓盤賣點的增加，也不僅僅是品牌內涵的增加，更體現了開發商遠大目光和對社會的責任感。
2、規劃、設計、工程建設到位
規劃、設計和工程建設是物業管理的硬體保證。規劃、設計決定了物業管理的硬體條件（管理客體之一）。一個再好的管理單位如果碰到一個房屋質量低劣、配套設施不全或根本沒有配套的小區，也難免會英雄無用武之地。所以說，完善的配套設施和一定的環境質量是住宅區管理的重要物質基礎，而這個物質基礎的建立有賴於開發商十分到位的規劃設計，否則容易造成管理上的困難及矛盾。如常見的車位不夠、住房使用功能不全、空調位置失當等，這種整體布局上的缺陷以後的往往難以補救。因此，開發商的規劃設計人員要樹立物業管理觀念或要求物業管理人員要參加規劃設計方案，使它更符合使用管理需求，並為日後的管理工作打好基礎。另外，有了合理的規劃設計，關鍵還要保證施工質量。對這一問題，開發商不僅要予以高度的重視，而且要有嚴密的施工監理措施，切實保證其物業質量。為樹立一個精品的物業品牌而創造應有的硬體條件，最好是在施工過程中，讓物業公司參與工程監理，向他們了解以往工程中容易產生質量問題的部位和工藝，加以避免或改進。否則，因物業質量問題，將會給物業管理者和使用者帶來難以預計的麻煩和經濟上的損失。
3、開發商對物業管理的經費投入到位
作為企業而存在的物業管理公司，要想在市場上生存，必要的資金投入是必不可少的。開發商對物業管理的資金投入，一方面來說是對於配套設施、管理用房和環境美化的投入。這種投入表面上看似乎不產生效益，但實際上會產生實在而久遠的廣告效應。一種實在的、生動的、方便優美、居民同聲贊譽的住宅和專業化服務，其廣告效應絕非幾頁報紙、幾分鍾電視廣告可以相比的。另一項重要的投入，是在物業移交時，一次性向物業管理委員會按政府規定以建設總投資一定的比例劃撥公用設施專用基金。據有關資料介紹，一幢鋼筋混凝土結構的房屋，從建設到使用60年後拆除為止，整個過程聽資金投入，房屋建設費僅佔13.6％，而投入使用後的物業管理各項費用占總費用的86.4％。如此巨大的比差很明顯地說明了一個問題：開發商投入一定比例的基金是完全必需的，是物業能真正得以正常運行的物質保證。如果物業管理的經費投入不到位，物業管理企業就缺乏相應的經濟基礎來維持自身運作和正常運營。物業管理運作不正常，勢必影響到管理服務的質量，形成經費不到位——管理服務跟不上——物業使用功能受影響、業主意見大——房地產開發商聲譽、效益受影響的惡性循環。
二、物業管理在房地產開發中的重要位置
一項房地產開發最長3－5年，而物業管理工作則長達50－70年，甚至上百年。就其有利於延長物業壽命、完善使用功能角度看，有人把物業管理稱之為房地產的第二次開發，也有人說，物業管理是房地產開發的互補品，只有與這種互補品結合，房地產才能夠被正常地使用和消費。住房作為耐用不動產，其使用周期是所有消費商品中壽命最長的一種。由於它在長期的使用過程中具有自身需要維護、保養的特點，又有其居住主人（物業所有權人和物業使用權人）不斷接受服務（特殊商品）的需求，同時，它還具有美化環境和裝點城市的功能。這些遠不是作為物質形態的房產可以獨立完成的，而必須輔之以管理、服務。這種服務並不是簡單的維修和保養，而是一種綜合的、高層次上的管理和服務。
尤其重要的是，管理服務必須是經常性的。作為一種存量的房地產如何同這種流量相結合？其實，房地產作為一種耐用品，表面上是一個存量，實際上則是一個連續的服務流量，這個流量貫穿了其全部壽命期。因此，正是房地產自身的服務流量加上外部的管理、服務流量才共同構成完整的享用對象。這說明物業管理不僅是房地產的消費、使用不可或缺的，而且是經常性的、貫穿於整個壽命的行為。
三、物業管理在房地產開發中的作用
1、物業管理參與房地產開發，有助於把握市場動向
我們正步入營銷時代，對於開發商來說，把握市場動向至關重要，而現實卻是，隨著城市基礎設施的逐步完善，各類樓盤的硬體差距在不斷縮小，而如何把握目標消費群的心理訴求，獲得他們的認同就成為開發商孜孜以求的目標。
而這正是物業管理企業的強項。在日常工作中，管理者與消費者面對面，時刻保持緊密聯系，可以隨時傾聽產品使用者對樓房軟、硬體等各方面的評價，從而修正市場定位，改進產品的設計和服務，使訴求更鮮明、更有力、更能打動人心，就這一點，物業管理人是開發商和市場之間的橋梁。從國外的經驗和國內的發展趨勢為看，已有一些開發商把物業管理作為房地產的營銷流程，讓他們直接參與項目的立項分析、小區規劃、戶型設計、施工監理等，從而更有效地把握市場脈博，迎合市場需求。
2、物業管理的早期介入有利於設計的優化、完善和房屋建造質量的提高
規劃設計是房地產開發源頭，物業管理的早期介入應從物業規劃設計階段開始。一方面因為規劃設計是各功能區能否形成完整、舒適、便利的區域的先天制約因素；另一方面，在市場經濟的大潮中，房地產開發企業要保持自己產品的競爭力，必須具有超前意識。所謂的超前意識，就是要從高起點起步，充分考慮人們對房屋產品和居住環境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質量，更應考慮房屋的使用功能、小區的合理布局、建築的造型、建材的選用、室外的環境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。一個房地產開發項目的建設需要幾年的時間，但其使用時間卻是幾十年甚至上百年。這期間，科學的發展，技術的進步，經濟的增長，生活水平的提高使人們對居住和工作環境及質量的要求不可能停留在原有的水平上。再者以往的房地產的設計人員僅從設計技術的角度考慮問題，往往忽視了以後的管理和使用問題。比如通常的鋁合金窗移動的滑軌都是平口槽的，但是沿海地區都有台風季節，台風夾著暴雨，就可能會使槽內浸水，並倒灌進屋，因此必須對平口槽進行改進，變成外低內高，就可有效防止進水。又如對室內各種管線與設施的布局、位置、高度這些物業管理中的實際問題，一般設計人員很難完全預料、估計。而有經驗的物業管理企業卻十分清楚，因此物業管理企業應在項目設計階段早期介入，一則反映以後專業化專業管理得以順利實施各種需求；二則從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷，對物業的規劃設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，避免一些在後期工作中難以解決的設計缺陷問題及保持房地產開發項目的市場競爭力。
3、促進銷售
（1）物業管理已越來越成為投資置業者選擇物業的一項重要標准
近年來，隨著生活水平的日益提高，人們的居住觀念也發生了很大變化，住房不再僅是遮風避雨的場所，而是安全、文明、舒適的工作和生活環境。購買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務。
隨著房地產市場逐步走向理性和成熟，在新一輪經濟周期里，房地產企業之間可能將價格競爭轉向多元化競爭，功能、品質、位置和物業管理好的房地產將佔有更多的份額。據專家評估，目前物業管理的因素已佔到樓宇價值的20％－30％，而且越來越多的房地產投資者和消費者把物業管理效果的優劣，作為投資和消費的重要選擇因素。
（2）物業管理有利於住房制度改革的深入進行，有利於住房商品化
物業管理的蓬勃發展和物業管理法制的日趨完善，使人們群眾對居住質量、居住環境的要求和權益保護意識逐步提高，原有的房屋管理體制的缺陷日益明顯。由行政性、福利性、分級多頭的管理向社會化、專業化、市場化的物業管理新體制轉軌就成為歷史的必然，從而亦促進了住房制度改革的深入進行。
新體制的物業管理解決了在計劃經濟體制下、在傳統的房地產管理模式下長期得不到解決的「有效管理」的問題，使得越來越多的人願意通過購置物業而成為可以真正享受有效管理和服務的業主，促進了住房商品化，為整個的房地產市場帶來利好消息。
Ⅱ 房地產開發與經營的畢業論文寫什麼好
個人覺得寫商業住宅調查報告，學區房調查報告也比較可行
Ⅲ 寫房地產方面的結課論文，什麼題目比較合適
可以寫
Ⅳ 我要寫一篇關於房地產的論文，題目還沒有老師說小范圍的更好寫，大家有沒有好的建議啊
同學你好，畢業了就需要面臨寫論文，
對於房地產論文不知道你是否確定選題，
確定選題了接下來你需要根據選題去查閱前輩們的相關論文，
看看人家是怎麼規劃論文整體框架的；
其次就是需要自己動手收集資料了，
進而整理和分析資料得出自己的論文框架；
最後就是按照框架去組織論文了。
還有什麼不了解的可以直接問我，希望可以幫到你，祝寫作過程順利。
1、題目。應能概括整個論文最重要的內容，言簡意賅，引人注目，一般不宜超過20個字。
論文摘要和關鍵詞。
2、論文摘要應闡述學位論文的主要觀點。說明本論文的目的、研究方法、成果和結論。盡可能保留原論文的基本信息，突出論文的創造性成果和新見解。而不應是各章節標題的簡單羅列。摘要以500字左右為宜。
關鍵詞是能反映論文主旨最關鍵的詞句，一般3-5個。
3、目錄。既是論文的提綱，也是論文組成部分的小標題，應標注相應頁碼。
4、引言（或序言）。內容應包括本研究領域的國內外現狀，本論文所要解決的問題及這項研究工作在經濟建設、科技進步和社會發展等方面的理論意義與實用價值。
5、正文。是畢業論文的主體。
6、結論。論文結論要求明確、精煉、完整，應闡明自己的創造性成果或新見解，以及在本領域的意義。
7、參考文獻和注釋。按論文中所引用文獻或注釋編號的順序列在論文正文之後，參考文獻之前。圖表或數據必須註明來源和出處。
（參考文獻是期刊時，書寫格式為：
[編號]、作者、文章題目、期刊名（外文可縮寫）、年份、卷號、期數、頁碼。
參考文獻是圖書時，書寫格式為：
[編號]、作者、書名、出版單位、年份、版次、頁碼。）
8、附錄。包括放在正文內過份冗長的公式推導，以備他人閱讀方便所需的輔助性數學工具、重復性數據圖表、論文使用的符號意義、單位縮寫、程序全文及有關說明等。
Ⅳ 論文房地產現狀分析，從那幾方面寫
很簡單，到「豆丁網」輸入「大學房地產論文：論北京房地產公司市場戰略分析
字數約10000字」裡面就有關於房地產現狀啊，查看更多也可以在豆丁搜「飛燕2號」他寫了很多關於房地產的論文
Ⅵ 有哪些比較好的有關房地產的論文題目
現在房地產進入互聯網時代了，這就是一個很好的論文題目啊。華燕房盟就是這樣的，成功轉型為互聯網房地產公司，還發布了雲燕安家這樣一個o2o服務平台，這就是房地產的未來發展趨勢
Ⅶ 房地產信貸的論文怎麼寫具體一點的。謝謝
行的 沒問題 我能幫你的
Ⅷ 求論文摘要和前言怎麼寫。我的是房地產論文
你可以參考其他文章的摘要和引言,一般來說,摘要要說明論文的目的、過程和結果。引言則是介紹和論文題目相關的歷史性資料。具體的如下:
1、 摘要的寫法
論文摘要是全文的精華,是對一項科學研究工作或技術實踐的總結,對研究目的、方法和研究結果的概括。
摘要置於主體部分之前,目的是讓讀者首先了解一下論文的內容,以便決定是否閱讀全文。一般來說,這種摘要在全文完成之後寫。字數限制在100~150字之間。內容包括研究目的、研究方法、研究結果和主要結論。也就是說,摘要必須回答「研究什麼」、「怎麼研究」、「得到了什麼結果」、「結果說明了什麼」等問題。
簡短精煉是學術期刊論文摘要的主要特點。只需簡明扼要地將研究目的、方法、結果和結論分別用1~2句話加以概括即可。
2、引言的寫法
引言也叫緒言、緒論。引言的主要任務是向讀者勾勒出全文的基本內容和輪廓。它可以包括以下五項內容中的全部或其中幾項:
1)介紹某研究領域的背景、意義、發展狀況、目前的水平等;
2)對相關領域的文獻進行回顧和綜述,包括前人的研究成果,已經解決的問題,並適當加以評價或比較;
3)指出前人尚未解決的問題,留下的技術空白,也可以提出新問題、解決這些新問題的新方法、新思路,從而引出自己研究課題的動機與意義;
4)說明自己研究課題的目的;
5)概括論文的主要內容,或勾勒其大體輪廓。
比較簡短的論文,引言也可以相對比較簡短。為了縮短篇幅,可以用一兩句話簡單介紹一下某研究領域的重要性、意義或需要解決的問題等,接著對文獻進行回顧,然後介紹自己的研究動機、目的和主要內容。至於研究方法、研究結果及論文的組成部分則可以完全省略。
(1)如何寫引言的開頭
引言開頭(即第一層)最主要目的是告訴讀者論文所涉及的研究領域及其意義是什麼,研究要解決什麼問題,目前狀況或水平如何。
(2)如何寫文獻綜述
文獻綜述是學術論文的重要組成部分,是作者對他人在某研究領域所做的工作和研究成果的總結與評述,包括他人有代表性的觀點或理論、發明發現、解決問題的方法等。在援引他人的研究成果時,必須標注出處,即這一研究成果由何人在何時何地公開發表。
(3)如何寫研究動機與目的
在介紹了他人在某領域的工作和成果之後,下一步便介紹作者自己的研究動機、目的與內容。介紹研究動機可以從兩個角度人手,一是指出前人尚未解決的問題或知識的空白,二是說明解決這一問題,或填補知識空白的重要意義。
指出或暗示了知識領域里的空白,或提出了問題或假設之後,下一步理所當然應該告訴讀者本研究的目的和內容,要解決哪些問題,以填補上述空白,或者證明所提出的假設。
(4)如何寫引言的結尾
研究目的完全可以作為引言的結尾。也可以簡單介紹一下文章的結構及每一部分的主要內容,從而起到畫龍點睛的作用,使讀者了解文章的輪廓和脈絡。
至於研究結果,在引言中完全可以不寫。研究結果是結論部分最主要的組成部分
Ⅸ 房地產價格決定 這個論文怎麼寫
股票與房地產價格波動影響銀行系統穩定的傳導機制分析
一、引 言
金融部門參與資產市場深度越來越深入發展暗示著股票和房地產價格的波動將對一國金融機構的資產負債表產生重大影響。一條直接的渠道是通過非信貸資產的價值重估和從資產交易價值中所獲得的經紀費用的變動影響收益。另一條稍微間接一點但卻關鍵的渠道是通過家庭和企業凈財富的變動來影響金融機構資產負債表。因為股票和房地產價格的下跌影響家庭和企業借款人的清償力，它們可能增加金融部門資產組合中不良貸款的比例，因此降低銀行資本總量和削弱其貸款。特別是在資產價格整體下降時，這種效應可以通過貸款抵押物價值的下降而得到加強，因為銀行通常在違約發生時可以通過出售抵押物來補償損失。但是金融機構在此時都力圖以很低的價格出售這些資產，因此對資產市場和銀行資產負債表的負面影響可能自我加強。這些效應的結合就可能產生一次 "信貸緊縮"，進一步惡化由開始時資產價格下跌所引發的緊縮效應。
相反，一個相同的機制可能在經濟高漲時放大資產價格上漲的效應。隨著家庭和企業的凈財富的增加，銀行的資產負債表得到改善，貸款能力也得到增強，從而使信貸出現繁榮。這一傳導機制被證明在那些銀行主導型金融系統（Bank-based financial system）國家，比如歐洲大陸國家和日本（這些國家中銀行與企業相互持股現象非常廣泛），相比那些股票和債券市場主導型金融市場(Market-based financial system)國家，比如美國和英國等國要強烈的多。資產價格波動對金融機構資產負債表的損害作用強調了建立資本充足率高和監督合理的金融系統的必要性。脆弱的金融系統將削弱把資金從資金盈餘人導向資金需求者的能力，增加資本成本從而限制了創新企業獲得流動資金，進而阻礙投資和經濟增長①。一些發達國家和新興市場國家過去二十年來的經歷也表明，資產價格崩潰之後政府支持的銀行救助過程是有非常高的成本的。還有，金融系統的結構性脆弱還可能通過導致貨幣政策的"縱容"（fore-bearance）從而損害價格的長期穩定，即為避免金融系統崩潰的高成本和財政救助程序，貨幣政策當局可能試圖維持一種寬松的貨幣政策，這就可能促使初期的資產價格泡沫進一步膨脹。相反，政府可能在資產價格崩潰之後選擇 "放寬管制"，從而可能阻礙進行必要的金融系統重組的進程。國際上有關改革資本充足率標准和加強信貸和市場風險管理的大量努力就部分反映了考慮到金融機構在資產市場波動中的高風險以及資產價格波動對金融系統穩定性的潛在影響，而增強其穩健性的想法（Basel,1999）。
即使在金融系統資本充足、監督合理的情況下，金融脆弱性仍然可能因為企業和家庭部門的過度負債而發生。因為在一次長期的繁榮之後，股票市場的調整通常要花費很長時間來進行，這就可能導致蕭條時期的延長，即使金融部門的清償力在開始時並未受到影響。延長的股票市場調整過程在企業和居民參與資本市場程度比較深的情況下可能尤其嚴重。這是因為，如以上討論的，股票和房地產價格的階段繁榮通常使資本的實際成本降到低於它的基礎水平，這又通過預期和托賓Q效應，導致過度投資。資本成本的這一超調降低了企業盈利性從而增加了金融脆弱性。這可以從日本1990年代的經歷見證到。而且這一事件要經過相當長的時間才能恢復②。
二、股票與房地產價格波動影響銀行穩定性的傳導機制
那麼股票與房地產價格的波動會通過哪些渠道影響到銀行呢？通常我們根據風險來源的不同將銀行的風險分成五大類型：
（一）信貸風險，即貸款抵押品價值的嚴重下降及股票和房地產市場上的借款人違約率不斷上升的風險。
（二）市場風險，即銀行作為房地產和股票市場的直接投資者所面臨的風險。
（三）盈利性下降的風險，即銀行整體營業收入的突然下降的風險。這是由於傳統銀行業務收入的下降不足以通過資產交易、投資銀行業務收入及資產管理服務等業務所獲得的收入和費用所補償時而發生的風險。
（四）為附屬機構注資帶來的風險，即因銀行的非銀行附屬機構或相關聯的實體過多參與房地產或證券投資業務而招致的風險。
（五） "第二回合"效應風險，即某一時期資產價格下降通過影響宏觀經濟和金融環境，進而影響到銀行穩定性的風險。
信貸風險渠道可能是銀行考慮最多的風險來源。首先是因為信貸業務仍然是銀行業最主要的收入來源。而且，在那些銀行主導型金融系統國家中，銀行最主要的風險就是來自於房地產市場，因為房地產行業本身就是一個依靠銀行貸款發展的行業。另外，在這些國家，銀行直接參與股票市場的程度相對較小，所以股票市場價格下降對銀行直接的影響不大。而股票市場影響銀行最主要的是通過對宏觀經濟環境和居民財富的影響來間接影響銀行。但是，要准確的給出一國銀行所面臨的風險，我們必須詳細的分析每一條渠道對銀行的影響。
（一）信貸風險渠道
過去的一些銀行危機事例證明，銀行很可能處於資產價格下跌過程中的風口浪尖上。銀行貸款往往是居民家庭和企業投資於股票市場和房地產市場最主要的融資來源。所以，一旦資產價格開始回落，借款人的償還能力就會受到影響，有的甚至可能出現破產，銀行貸款的質量肯定會迅速下降。隨著銀行不良資產占貸款份額的增加，銀行就得靠出售貸款抵押品來減少損失。這又導致抵押品市場出現供給過剩，抵押資產的價格進一步下跌，特別是在封閉和分割的市場上，銀行被償還的可能性因此就會受到損害。因此，為了評估資產價格迅速下降所帶來的信貸風險，有必要對信貸風險的主要方面作更進一步的分析。
1、信貸擴張的數量
了解銀行貸款在支持資產價格上漲的過程中所扮演的角色是重要的。當資產價格的上漲是與經濟基本面預期的改善，或實際利率的下降相關時，就可能引起銀行貸款的增加。然而，銀行貸款也可能給資產價格造成上漲的壓力，特別是如果銀行放鬆它們的貸款標准時。比如，上個世紀90年代發生在斯堪的納維亞半島國家（挪威和瑞典）以及日本的銀行危機，就是由於銀行過度放寬貸款標准，導致名義和實際貸款以兩位數的增長速度增長。在芬蘭，個人銀行貸款增長量與隨後出現的不良資產的比率接近1：1。特別是，當銀行的貸款人過多的參與股票與房地產市場時，這可能就成為一次潛在的經濟衰退的指示器。
在房地產市場上的貸款大多為抵押貸款，所以我們可以用抵押貸款的數量和增長率的增加來代表銀行對房地產市場提供的資金支持。但有關銀行貸款對股票市場價格上漲提供資金支持的相關信息卻很少。一般而言，貸款總量的上升趨勢通常會促進，或者至少會伴隨有股票價格的上漲。然而，可獲得的數據卻並不能夠清楚的證明這種關系。另一方面，在銀行主導型金融市場國家，比如日本和歐洲大陸國家，銀行參與股票市場的程度並不深，股票市場投資對銀行（貸款）資金的依賴程度也有限。例如，在英國，銀行對證券交易商的貸款在1999年的貸款總量中只佔10%，而在瑞典，證券市場貸款所佔比例還不足1％。這一貸款份額與房地產市場占貸款總額的比例顯然不可同日而語。但是不容否認的是，它也已經構成銀行不可忽視的一個重要的風險來源。
而就房地產市場而言，那些房地產價格迅速上漲的國家（比如愛爾蘭，荷蘭），銀行對這些部門貸款的增長速度也是最迅速的。比如在愛爾蘭，抵押貸款份額的增長而在1997到1998年間翻了一番，增長率超過20%，這就產生了極大的風險。
2、客戶的脆弱性
就貸款增加本身而言，如果並沒有伴隨有客戶違約風險的上升的話，就不必過分擔心。如果能及時獲得有關銀行客戶脆弱性的信息對於准確了解銀行面臨的信貸風險是有非常大的幫助的。最有意義的指標是有關客戶的負債能力以及杠桿比率。因為不同的客戶有不同的風險，因此區分不同的客戶是必要的。比如一般而言，居民家庭比公司客戶的風險就要小一些；而高杠桿率的房地產開發商或房地產所有人的風險最大，他們也是導致銀行在一次房地產價格泡沫中受到損失的最主要的來源③。
3、借款人的分布
單獨評估平均的信貸質量是不夠的，因為銀行可能擁有對資產價格變動高度敏感的客戶。這對於 "邊際"借款人是一個尤其突出的問題。即使銀行在平均上擁有足夠的套補風險的能力，但最後一位進入股票和房地產市場的借款人卻是特別脆弱的，因為他們是在價格接近頂峰的時候向銀行貸款投入股票和房地產市場並預期價格還會繼續上漲。這種客戶將是可能遭受最大損失並是最可能出現違約風險的群體。一旦這些借款面臨損失時，他們也就有可能冒更大的風險（這就是道德風險問題）。他們的冒險行為導致銀行貸款的平均質量惡化，一旦貸款的平均質量惡化，而且如果劣質的項目被當成優質項目來融資時，銀行由於信息不對稱，不能夠區分優質項目和劣質項目，為減少損失銀行就會提高貸款門檻，這就可能導致一些好的項目得不到銀行融資（這就產生了逆向選擇問題）。
4、抵押品(Collateral)的問題
抵押貸款構成擔保貸款的主要類型。作為貸款抵押物的資產就扮演著擔保品的角色。股票也可以作為向銀行貸款的擔保品，例如，當以向銀行貸款融資的方式來投資股票市場或進行管理層收購時（MBO），所購股票就成為貸款的擔保品。但銀行通常認為股票作為擔保品其價值波動性太大，所以不太願意接受其作為擔保品。
銀行通常根據抵押品價值的一定比率（即貸款/價值比率，LTVs）來發放抵押貸款的，這一比率往往要小於1。因為當借款人違約時，銀行不得不靠出售抵押品來彌補損失時，可能不能夠按抵押品的實際價值來出售。根據過去危機的經歷，這一比率在銀行問題的形成過程中起了核心作用。如果這一比率相當低的話，客戶違約之後銀行在處理抵押品時受損失的可能性就小；如果這一比率很高，即使資產價格只是較小的下降也可能使銀行遭受較大的損失。銀行在客戶違約時成本的大小等於貸款數量與抵押資產的價值的差。
對於LTVs的評估並不是直接的，它要考慮包括LTVs的大小和價值評估的程序。因為在這兩個方面不同的國家可能會有不同的標准，所以LTVs是不能夠在國與國之間直接進行比較的，除非它們之間的價值評估程序是一樣的。
http://www.studa.net/jinrong/070306/15384938.html
Ⅹ 房地產的畢業論文要怎麼寫哦
先寫房地產的當前形勢，再分析利與弊，國家出台政策導向，最後談談你的看法，展望中國未來房地產的發展方向。