開發後房地產價值怎麼算

A. 房地產開發成本如何計算建安成本和開發成本是一回事嗎怎麼計算應該銷售的價格

建安成本是開發成本中間的一小部分。開發成本大概在售價的20-40%,其他成本可能有40-50%多。剩下的就是利潤 了

B. 開發商的土地成本怎麼算

房地產成本的組成

1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。

2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。

3、建築安裝工程費建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20%~30%左右。

5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。

6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。

7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。

8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

資料拓展

土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。

（資料來源：網路：土地成本）

C. 如何計算房地產開發成本

要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類：
1．土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。
2.房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。
3.配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4．代建工程開發成本指房地產開發企業接受委託單位的委託，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。
以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：
1．土地徵用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而徵用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或採用批租方式取得土地的批租地價。
2．前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
3．基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
4．建築安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。
5.配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
6.開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
從上可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當於工業產品的製造成本和建築安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系並不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利於正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入開發產品成本，也就是說，房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本

D. 房地產開發成本怎樣計算

房地產成本的組成
1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。 2、前期工程費 前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。 3、建築安裝工程費 建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。 4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20%~30%左右。 5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。 6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。 7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。 8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

E. 房地產價值是如何計算的

通過選擇多個重要的性能指標來評價計算某套房屋的價值，例如專：

1）樓層（樓層高低屬）
2）海景/江景/河景/湖景等水景
3）山景/園景等其他景觀
4）寧靜（所處位置的寧靜程度）
5）戶型（該房屋戶型的優劣，適應其目標客戶的程度）
6）朝向（該房屋方位朝向的優劣）
7）視野（視線是否受阻及視野開闊程度）
8）私密性

以上8項指標中，第1項指標「樓層」可看作是縱向指標，可以通過樓層價差來反映其指標分值的高低。而其他7項指標則是橫向指標，通過分別評價並加權匯總來計算其橫向的綜合性能;各個因素的權重則主要靠經驗和價格試算確定。

F. 房地產開發項目的成本核算拜託了各位 謝謝

1，房地產開發項目的成本核算中： 本賬戶借方登記已竣工驗收的版開發產品的實際成本，貸方權登記月末結轉的已銷售、轉讓、結算或出租的開發產品的實際成本。 月末借方余額表示尚未銷售、轉讓、結算、或出租的各種開發產品的實際成本。本賬戶應按開發產品的種 類，如土地、房屋、配套設施和代建工程等設置明細賬戶，並在明細賬戶下，按成本核算對象設置賬頁。 每月結余都歸於存貨。 2，核算實際開發的開發產品的攤銷價值，貸方登記按月計提開發產品的攤銷價值，借方登記改變出租產品用途，對外銷售開發產品時沖銷的出租開發產品的已攤銷價值。貸方余額反映實際開發的土地、房屋等出租開發產品累計攤銷價值。 企業應根據出租開發產品的原始價 值、凈殘值和預計攤銷年限，計算其損耗價值，並按月攤銷計入主營業務成本。 歸入存貨後，每月進行成本結轉時，進行攤銷。

G. 房地產建築成本怎麼計算

建築成本計算包括：

土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。

基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。

基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。

同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20% ~30%左右。

(7)開發後房地產價值怎麼算擴展閱讀：

如果企業為地下停車場所(含車庫、車位)單獨繳納了土地出讓金，辦理了相關產權手續，即屬於可售的開發產品，應單獨作為成本對象核算。

如果企業未單獨繳納土地出讓金，利用地下基礎設施建造停車場所(含車庫、車位)發生的成本費用支出可作為公共配套設施費計入開發成本。

但若有證據表明企業利用地下基礎設施建造的車庫(不含車位)對外出售，則地下車庫的面積應作為可售面積，參與單位成本的計算。

H. 房地產開發企業統計產值怎麼計算

一、地區生產總值核算的基本方法
1．收入法（分配法）
收入法就是直接利用原始資料計算增加值的各個構成部分，然後加總得出增加值，其計算公式如下 ：
現價增加值 = 勞動者報酬+生產稅凈額+固定資產折舊+營業盈餘
2．生產法
生產法就是利用原始資料直接計算出總產出和中間消耗，然後求出二者之差得出增加值，計算公式如下：
現價增加值 = 現價總產出（或總產值）一現價中間消耗
二、各行業增加值的核算方法
（一）農林牧漁業
增加值的核算主要採用生產法。
增加值＝總產出－中間投入
總產出＝產品產量ⅹ產品價格
中間投入是指生產經營過程中所消耗的貨物和服務的價值，包括物質消耗和生產服務支出。如種籽、飼料、肥料、農葯、燃料等等。
（二）工業
增加值的核算採用收入法和生產法
工業增加值分規模以上和規模以下兩部分計算
1．規模以上工業增加值
因企業的會計核算制度比較健全，用財務指標可以詳細計算
（1）生產法增加值的計算
工業增加值＝總產值－中間投入
如：按生產法計算生產1公斤小麥粉：總產值＝1公斤ⅹ3元/公斤＝3元
中間投入＝1.5元（所用小麥價值）+0.5（水、電等其他消耗品）＝2元
工業增加值＝3－2＝1元
（2）收入法增加值的計算
工業增加值 = 勞動者報酬+生產稅凈額+固定資產折舊+營業盈餘
還按上例子：增加值（1元）＝勞動者報酬（0.3元）+生產稅凈額（0.2元）+固定資產折舊（0.1元）+營業盈餘（0.4元）
按照理論方法講，收入法和生產法計算出的增加值應是一樣的，但實際上計算有較大差距，按生產法計算的增加值一般多於收入法，現今國家統計局制度方法規定，工業增加值計算主要用收入法。企業普遍做假帳，這也是我州工業增加值率不高的主要原因。
2．規模以下工業增加值
工業增加值＝工業總產值ⅹ增加值率
因常規年度規模以下工業企業只上報產值報表，不報財務報表，增加值率主要是依據經濟普查時的數據，再結合規模以上同行業增加值率計算得出。
（三）第三產業
第三產業因資料來源渠道不一樣，其計算方法主要有四種
1．郵政業、金融業、保險業、電信業
這些行業因財務報表比較健全，因此是用收入法直接計算增加值，即：
增加值 = 勞動者報酬+生產稅凈額+固定資產折舊+營業盈餘
2．以機關事業單位為主的非營利性服務業（主要有科學研究技術服務和地質勘查業、水利環境和公共設施管理業、教育、衛生社會保障和社會福利業、公共管理和社會組織）
這些行業主要不是以盈利為目的，其增加值80－90％左右都是勞動者報酬，從勞動工資報表和財政局決算報表可以詳細計算得出，主要採取的也是收入法
3．以盈利為主要目的營利性服務業（主要有租賃和商務服務業、居民服務和其他服務業、文化體育和娛樂業）
因這些行業很難取得較准確的基礎數據，計算主要是採取的「速度推演算法」，就是根據相關行業，如稅收中相關行業營業稅增長來推算這些行業的增長。基礎數據是按照經濟普查時這些行業上報數據計算得出。
交通運輸行業也是主要採取「速度推演算法」。如今運輸基本上都是個體戶，很難准確取得全行業基礎數據，我們也是根據運管部門的客貨運周轉量抽樣數據和稅收部門交通運輸行業增長情況來推算整個行業的增長。
4．批發零售業和住宿餐飲業
（1）批發和零售業
和其他行業都不同的是，批發零售業總產出不是出售商品的全部收入，而是購銷活動中提供服務的所得，即通常所說的商業毛利。
總產出＝商品銷售收入凈額－商品銷售成本＋代銷代購收入＋銷項稅
增加值＝總產出ⅹ增加值率（增加值率限額以上企業有財務報表，限額以下是在經濟普查數據的基礎上計算得出）
（2）住宿餐飲業
住宿餐飲業和其他行業基本一致，就是從事住宿餐飲活動得到的營業收入
增加值＝總產出ⅹ增加值率（增加值率限額以上企業有財務報表，限額以下是在經濟普查數據的基礎上計算得出）
三、增長與效益的關系
衡量經濟總量（GDP）的增長，主要是實物量的增長，因此要在現價的基礎上扣除價格指數，目前根據國家規定，不變價定基在2005年。而效益就是用市場價格衡量價值量的增長。
如生產1噸小麥粉，2006年價值2000元，今年由於每公斤小麥粉上漲0.5元，生產1噸價值2500元，那麼其產值較上年增加了500元，效益提高了，但如果扣除價格上漲的因素，它還是生產了1噸小麥粉，沒有增長。
今年我州規模以上工業全年預計只增長25％左右，但因大部分產品價格上漲，其盈利水平高速增長，截至10月底，規上工業企業實現利潤11.1億元，同比增長高達103.3％。

I. 房地產開發拿地成本的計算是怎麼算的

因為你拿的地不光是蓋的房子那麼大點地方，你蓋的小區，道路，停車場，等等，都是你拿的地的錢，哪個開發商就蓋一棟房子然後政府給你劃一百平米的？出門都沒地方踩了？

J. 房地產公司開發項目的銷售收入怎麼算

房地產公司開發項目的銷售收入怎麼算?房地產企業未開發完工期間預售收入不確認銷售收入和銷售成本。
房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法第九條 ：
企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。