房地產開發建設投資包括什麼內容

『壹』 房地產開發項目報建全流程

規劃報建辦事程序

一、申辦《建設項目選址意見書》程序

1.申辦《建設項目選址意見書》應提交的資料：

（1） 項目建議書批准文件資料；

（2） 建設項目的可行性報告；

（3） 建設項目申請選址報告；

（4） 環境影響報告書；

（5） 選址位置圖及其用地范圍圖。

2.申辦《建設項目選址意見書》的程序：

（1）提出選址申請：建設單位持所需提交的資料向選址所在鎮規劃建設辦提出選址申請。

（2）提出選址意見：鎮規劃建設辦根據城市規劃要求和建設項目的性質、規模，提出初步選址意見。

（3）填寫《建設項目選址意見書申請表》：建設單位按初步選址意見填寫《建設項目選址意見書申請表》內有關部分，經鎮規劃建設辦簽署初步意見後，附上應提交的文件資料，統一報市規劃國土局規劃科審批。

（4）核發《建設項目選址意見書》：市規劃國土局規劃科審批後，核發《建設項目選址意見書》，交由鎮規劃建設辦發給建設單位。

二、申辦《建設用地規劃許可證》辦事程序

1．申辦《建設用地規劃許可證》應提交的資料：

（1）申請用地報告（需說明項目性質、用地依據、建設用途、面積、技術工藝流程及環境要求等情況，並說明被徵用地的類別、水電、交通、房屋拆遷情況）；

（2）建設項目的有關批件（主管部門、計劃部門、市鎮政府批復，建設別墅式商品房和連壁式單門獨院商品住宅須附市政府批文）；

（3）用地位置圖或地塊所在區的規劃圖，總平面布置圖（含四至）；

（4）所涉及到的有關部門（國土、環保、水電、供電、交通、公路、市政、消防、衛生等）的書面意見；

（5）規劃科核發的《建設項目選址意見書》復印件（不需辦理選址意見書的除外）。

2.申辦《建設用地規劃許可證》的程序：

（1）申請建設用地單位備齊規定的文件資料，向所在鎮的規劃建設辦申請定點，並填寫建設用地規劃許可證審批表。

（2）選定用地的位置和界線

鎮規劃建設辦根據其用地性質、面積和范圍，按照城市規劃，議定用地的具體位置和界線，並標注在地形圖或所在規劃的地塊圖上。

（3）徵求意見

申請建設用地單位根據需要徵求國土、環保等有關部門對用地的位置和界線的具體意見。

（4）提供規劃設計要點

鎮規劃建設辦根據規劃和有關部門的意見，向申請單位提供規劃設計條件，主要審核用地位置和界線，確定建築紅線和其它要求，建設單位根據規劃設計要點進行總圖設計。

（5）審核規劃設計總圖

鎮規劃建設辦組織審核申請單位提供的規劃設計總圖，（主要審核用地位置和界線，確定建築紅線和其它要求），並簽署初審意見後，連同有關附圖、附件統一報規劃科審批。

（6）核發《建設用地規劃許可證》

市規劃國土局規劃科審批後，核發《建設用地規劃許可證》，交鎮規劃建設辦發給申請建設用地單位。

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報建是指工程建設項目的報建。工程建設項目報建是指工程建設項目由建設單位或其代理機構在工程項目可行性研究報告或其他立項文件被批准後，須向當地建設行政主管部門或其授權機構進行報建，交驗工程項目立項的批准文件，包括銀行出具的資信證明以及批準的建設用地等其他有關文件的行為。

報建程序

一、建設單位到建設行政管理部門或其授權機構領取建設工程項目登記表。

二、按登記表內容及要求認真填寫登記表。

三、將登記表報送建設單位[1]主管部門審核、簽署意見。

四、向建設行政管理部門報送登記表並交驗立項批准文件和建設工程規劃許可證、土地使用證、投資許可證及資金證明。

五、建設行政管理部門或其代理機構審核簽署意見後，發還建設單位項目登記表，進入施工圖文件審查程序。

網路-報建

『貳』 房地產開發商投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上,投入開發建設的資金是否包括土地出讓金

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售的條件是： 1.已經全部交付土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書，且土地使用權未經抵押。 2.持有建設工程許可證。 3.按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間。 4.同金融機構已經簽訂商品房預售款監管協議。 5.已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明；向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批准文件。 根據《上海市房地產轉讓辦法》第32條的規定，商品房預售應當符合下列條件： 1.土地使用權以出讓方式取得，已經支付全部的土地使用權出讓金； 2.土地使用權已經依法登記並取得房地產權證書； 3.取得商品房的建設工程規劃許可證； 4.取得商品房的建設工程施工許可證； 5.商品房建設安裝工程的總投資已經完成25%以上，或者商品房的建築基礎工程已經驗收合格； 6.已經確定商品房的竣工交付日期，並落實了市政、公用和公共建築設施的配套建設計劃； 7.已經與在上海注冊登記的銀行簽訂了預售款監管協議； 8.已經制定房屋使用公約，並與物業管理企業訂立了前期物業管理服務合同。

『叄』 土地分為幾種房地產開發建設分為幾種

土地基本性質分類有：國有用地（包括出讓和劃撥）；集體用地。

土地使用用途分類：住宅用地；工業用地；商業用地。

土地特殊用地：國防用地、教育用地、公共事業用地等。

土地開發

土地開發主要是指房屋建設的前期工作，主要有兩種情形：一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；

二是舊城區改造或二次開發，即對已經是城市土地，但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建築物，並對土地進行重新改造，投入新的勞動。

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國土資源部國家投資土地開發整理項目管理暫行辦法

第一章總則

第一條為加強國家投資土地開發整理項目的管理，切實做好耕地開發工作，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國土資源部、財政部關於《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》等有關法律法規和規定，特製定本辦法。

第二條本辦法所稱國家投資土地開發整理項目（以下簡稱「項目」）是指國家使用新增建設用地土地有償使用費上繳中央財政部分安排的土地開發整理項目。項目包括重點項目、示範項目和補助項目。

第三條項目的審查確定和組織實施應當遵循下列原則：

（一）保護和改善生態環境，促進土地資源可持續利用；

（二）增加有效耕地面積，促進實現耕地總量動態平衡與農業可持續發展；

（三）依據土地利用總體規劃（土地開發整理專項規劃），符合土地利用年度計劃；

（四）以土地整理和土地復墾為主，適度開發未利用土地；

（五）採用先進科學技術，達到經濟、社會和生態效益的統一；

（六）因地制宜，先易後難，調動社會各方面的積極性。

第四條國土資源部負責項目的審查確定、年度項目計劃與預算的編制、項目實施監督檢查及項目終驗等管理工作；地方土地行政主管部門負責組織項目申報、審核、實施、初驗及成果管理等工作。

『肆』 房地產投資方式包括哪些

房地產投資方式：

兩條途徑：

基本建設途徑和房地產開發途徑。

四種方式：

基本建設途徑中的基本建設式;房地產開發途徑中的樓宇購買式、合作開發式和股權購買式。

基本建設式

是指按基建程序進行報建的方式，建設自用的房地產項目。這種建設方式是在房地產開發市場化之前，房地產項目建設的主要方式。房產地開發市場化之後，國家法律和地方法規、規章對基本建設方式進行的房地產項目建設有嚴格的條件限制，這些條件主要有三個方面：

一是投資主體的限制。一般應是國家機關、全民所有制的事業單位或企業單位;

二是項目性質和用途的限制。一般應是不進入房地產市場的自用、公益性質的房地產項目。如國家投資的公用事業項目等，前述機關、事業單位純粹自用公益性質的樓宇建設項目;

三是各地已停止辦理經營性項目國有土地使用權協議出讓手續(下稱「停止國有土地使用權協議出讓規定」)。

除非符合特定條件或經政府特批，通過協議出讓方式取得經營性項目的國有土地使用權已不可能。

樓宇購買式

投資人審查一家房地產開發商的資質、該房地產開發商所開發的樓宇的法律狀態，並考查該寫字樓的地理位置、建築風格等狀況，如認為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產開發商建立商品房買賣法律關系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權利。

這種方式最為簡便。相當於對某特定地區正在進行開發尚未出售的房地產項目進行全面考查，在法律上、經濟上和技術上進行分析和論證。在此基礎上，選擇一家有實力的開發商開發的符合投資人意願的項目，與其談判達成購買合約。不足之處是：擬購房產所在項目已完成相關法律程序的審批，其規劃、建設等事項已很難更改。對於已建設完工的項目的狀況，只能在現有市場中進行選擇，不能以自己的意願進行所需樓宇的設計和建設。對於未建設完成之房地產項目，則又存在著預購商品房的風險。

合作開發式

如投資人本身不具備房地產開發資質和相關經營范圍，則選擇一家有相應資質、實力和資源的的房地產開發商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產開發的項目公司，也可以是通過合作協議的方式進行約定。具備房地產開發資質的合作方回收其先前投資並獲得其應得之利潤，而投資人則取得雙方合作開發的房地產項目樓宇的全部產權。雙方各得其所。

合作開發式的本質仍是對雙方合作開發項目之樓宇的購買。這種方式區別於樓宇購買式的主要優點是投資人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品，最多隻是定作而已。而在合作開發式中，投資人直接進入項目開發的過程之中，可以對合作開發的房地產項目依不同的合作開發方式，實施不同程度的控制。通過合作開發，投資人可以對合作開發的房地產項目的成本、設計理念、建設風格、樓宇的功用等按自己的意願進行創作。不足之處是：合作開發房地產項目涉及到與合作對方的合作，法律關系及協作配合比樓宇購買式相比要更復雜一些。如果進行合作開發，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作開發房地產有兩種方式，即不成立項目公司的合作開發方式和成立項目公司的合作開發方式。如採用後一種合作開發方式，則停止國有土地使用權協議出讓規定將會構成一個障礙。

購買股權式

由投資人或投資人的關聯公司對於一家已經存在或擬創設的房地產公司的股權進行全面收購。通過收購該房地產公司的股權，而實現對該公司開發建設或擁有的房地產項目或樓宇的佔有、使用、收益和處分的權利。

這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在於，投資收購房地產公司的股權，投資人不發生直接購買或通過合作方式獲得房地產權利而產生的購房置物業的稅費。不足之處有三個方面：

一是投資人對購置股權而擁有的房地產權利比較間接;

二是對一家公司股權的收購，投資人需與另一家關聯公司聯手進行，投資人與該關聯公司的關系將對投資人對間接購置的房地產的使用和處置產生一定的影響;

三是如不是對一個現成的房地產公司的股權進行收購，而是成立一個項目公司再去收購其股權，則停止國有土地使用權協議出讓規定也會構成一個障礙。

『伍』 房地產項目策劃應包括哪些內容

房地產項目策劃也就是房地產開發項目的可行性研究。
可行性研究的內容：
可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。
可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的確定; (4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給；(6)環境影響和環境保護；(7)項目開發組織機構、管理費用的研究；(8)開發建設計劃；(9)項目經濟及社會效益分析;(10)結論及建議。
可行性研究的工作階段：
投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。
投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
初步可行性研究，亦稱「預可行性研究」。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資的0.25%～1.5%。
詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性後作出投資與否決策的關鍵步驟。
這一階段對建設投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復雜的工程約佔0.2%~1.0%. 項目的評估和決策，按照國家有關規定，對於大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委託有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。
可行性研究步驟
可行性研究按5個步驟進行：(1)接受委託；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化；(4)財務評價和國民經濟評價；(5)編制可行性研究報告。 我院關於項目策劃的相關研究專題：
《戀日水岸大道項目策劃案》

『陸』 開發建設投資與項目總開發成本的區別是什麼

項目總開發成本指的是開發項目在開發經營期內實際支出的成本，包括版：土地費用、勘察權設計和前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費等，您可以見開發經營與管理教材189頁。
開發建設投資是指在開發期內完成房地產產品開發所需投入的各項費用。

『柒』 房地產開發的主要程序

房地產開發的主要程序
房地產開發的主要程序
1 ．投資決策分析

投資決策分析類似可行件研究，是開發過程中最為重要的一環。投資決策分忻主要包括市場分析和財務估價兩部分。這必須在尚未簽協議之前進行，給開發者以充分的時間和自由度加以考慮。目前．人們對房地產開發項目的財務估價已經比較普遍，而對至關重要的市場分忻卻沒有足夠的重視。應當說，市場研究對於選擇投資方向，確定開發目標與方案起著舉足輕重的作用，它往往關繫到項目的成敗。

2 ．前期工作

當通過投資決策研究確定了具體的開發項目後，就要著手准備印實施前期—父作。它包括研究地塊的持性與范圍；分析將要購買的地塊用途及獲益能力大小；獲取土地使用權；征地、拆遷、安置、補償；規劃設計及建設方案的確定；與規劃管理部門協商，獲得規劃許可；施工現場的「七通一平」；安排短期或長期信貸;尋找預租(售)顧客；初步確定租金或售價水平、開發成本和工程量進行詳細估算和概算等等。上述工作完成後。對項目可以再進行一次評估，因為決定開發項目成敗的經濟持性可能已經有所變化。

3 ．建設階段

建設階段是將開發過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上，項目建設一開始，對有些問題的處理就不像前面兩個階段具有彈性。尤其對許多小項目面言，一旦簽署了承包合同．就幾乎不再有變動的機會了。這就再次說明了前兩個階段工作的重要件。

為了防止追加成本和工期拖延，開發商必須密切注意項目建設過程的進展，定期視察施工現場，以了解整個建設過程的全貌。

4 ．租售階段

在很多情況下，開發商為廠分散投資風險，減輕借貸壓力，在項目建設前就通過預租或預售的形式落實了入住的客戶，但許多情況下，還是在項目完工或接近完工時才去尋找客戶。 對出租或出售兩種處置方式而言，要根據市場狀況，開發商對回收資金迫切程度印開發項目的類型來選擇，對於居住樓，通常以出售為主，對寫字樓、酒店、商業用房常以出租為主。 雖然租售階段常常處於開發的最後一個階段，但租售戰略是初期投資分析的一個重要組成部分。

『捌』 房地產開發的前期工作主要包括哪些內容

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序
一、房地產開發項目開工前准備工作
1、領取房地產開發項目手冊
2、項目轉入正式計劃
3、交納煤氣（天然氣）廠建設費
4、交納自來水廠建設費
5、交納污水處理廠建設費
6、交納供熱廠建設費
7、交納供電貼費及電源建設集資費
8、土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續
9、設計單位出報批圖
10、出施工圖
11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金
12、辦理消防審核意見表
13、審批人防工程、辦理人防許可證
14、核發建設工程規劃許可證
15、領取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產開發項目的工程建設招投標
16、辦理招標登記、招標申請
17、招標准備
18、招標通告
19、編制招標文件並核准
20、編制招標工程標底
21、標底送審合同預算審查處確認
22、標底送市招標辦核准，正式申請招標
23、投標單位資格審批
24、編制投標書並送達
25、召開招標會，勘察現場
26、召開開標會議，進行開標
27、評標、決標
28、發中標通知書
29、簽訂工程承包合同
30、工程承包合同的審查
三、房地產開發項目開工手續的辦理
31、辦理質量監督注冊登記手續
32、建設工程監理
33、辦理開工統計登記
34、交納實心黏土磚限制使用費
35、辦理開工前審計
36、交納投資方向調節稅
37、領取固定資產投資許可證
38、報裝施工用水、電、路
39、協調街道環衛部門
40、協調交通管理部門
41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議
42、領取建設工程開工證
四、房地產開發項目的工程施工
43、施工場地的「三通一平」
44、施工單位進場和施工暫設
45、工程的基礎、結構施工與設備安裝
46、施工過程中的工程質量監督

『玖』 項目總投資是個什麼概念它包含什麼

項目總投資是指擬建項目全部建成、投入營運所需的費用總和。項目投入總資金由專建設投資、建設期利息屬和鋪底流動資金三部分組成。

其具體內容包括：

1 建築工程費

2 設備及工器具購置費

3 安裝工程費

4 工程建設其他費用

5 基本預備費

6 漲價預備費

7 建設期利息

8 流動資金

生產性建設項目總投資包括建設投資(含固定資產投資、無形資產投資、遞延資產投資等)、建設期借款利息和鋪底流動資金三部分。而非生產性建設項目總投資只有固定資產投資，不包括流動資產投資。