❶ 房地產開發公司工程管理人員如何去管理好工程
淺談施工企業管理能力再提高
提升核心競爭力是推進企業發展的源泉和動力；提高人力資源管理能力是增強企業可持續性發展的核心；提高管理者的綜合素質是創建企業文化的靈魂。
一、管理與創新是推進施工企業發展的源泉
（一）以技術創新為核心
創新是現代企業獲得持續競爭力的源泉，是企業發展戰略的核心。在市場經濟條件下，創新企業的發展模式就是將自主創新能力作為管理的戰略基點。能不能使企業成為負責任的、有長遠眼光的創新主體，企業有沒有自主創新的意願和能力，是自主創新成敗的關鍵。在企業內部形成尊重知識、尊重人才的氛圍，為發明創造者提供知識產權保護，按照國家有關規定為發明創造者申請專利，同時給予精神獎勵和物質獎勵。
（二）以信息化為動力
加強企業信息化建設，可以強化企業財務管理，促進管理創新，為企業帶來巨大的經濟效益。信息化可以提升企業的核心競爭力，那麼企業怎樣實現信息化？一是企業的核心業務和主導流程的信息化，二是人的信息化。如：海爾的「市場鏈」就是以「日事日畢，日清日高，人人都管事，事事有人管」管理模式為基礎，以訂單信息流為中心，帶動物流和資金流的運行，實施「三個零」（質量零缺陷、服務零距離、運營零成本）目標的業務流程再造。企業信息化的主要目標之一就是讓人們消除彼此在認識上、知識上和語言上的障礙很好地融合在一起。
二、提高人力資源管理能力是增強企業可持續發展的核心
（一）創建人本管理的新模式
1、重視員工。企業要在競爭激烈的市場環境下生存，必須具有某種核心競爭力，而核心競爭力的主要資源基礎和源泉是企業的員工，是企業可以利用並且必須賴以生存的各種人力資源。舊有的那種視人為工具的觀念必須被拋棄，企業必須考慮如何與自己的員工共同發展，必須實施以人為本的管理。
2、激勵員工。為了鼓勵員工創造佳績並建立忠誠感，企業必須採取措施，制定一系列旨在調動員工積極性的人力資源政策。具體措施有：滿足員工的情感需求；實施民主管理；改革分配方式；加強與員工的有效溝通等等。
（二）建立有效的人才激勵機制
企業自主創新的關鍵是人才，要廣納人才，愛惜人才，充分發揮人才的作用；要充分理解追求是科技人員在創新和發明上最迫切的需求，成功追求本身對他們就是最大的激勵、最大的快樂、最大的滿足。
（三）為科研人員搭建創新的平台
企業要加大對研發的投入，使企業的發展具有長久的動力。防止企業產值增加了，研發投入卻沒有相應提高的現象發生。建立科學的人才評價機制，在鼓勵成功創業的同時寬容失敗的機制，給人才創造寬松的創新環境。
三、提高管理者的綜合素質是創建企業文化的靈魂
（一）提高適應市場變化能力
企業管理者要在復雜的市場競爭中，始終做到頭腦清醒，不能因為經濟利益而犧牲政治利益，保持國有資產保值增值、不受損害。要始終把握科技發展的方向和趨勢，把握好企業發展定位，將企業發展戰略納入到可持續發展的軌道上來，始終保持企業健康、快速、持續地發展。
（二）提高駕馭市場能力
企業管理者是在充滿風險的市場競爭中必須提高駕馭市場的能力，面對復雜的市場經營環境，敢冒風險，要善於把握市場趨勢，打破舊的市場格局，不斷創造新的市場。要不斷提高對環境變化的適應力，注意把握市場脈搏，培養敢於接受新鮮事物的能力。
（三）提高決策管理能力
企業管理者應利用多種形式，認真學習和借鑒成功企業決策和管理的優秀成果，剖析企業當前存在的許多深層次矛盾和問題。根據市場經濟法則，注重企業執行力建設，融合先進的管理文化，抓住人力資源、市場營銷、成本核算、資金運作等管理重點，不斷創新管理理念，完善管理制度，提升管理效果，提高管理水平，確保企業高質量運行、高速度推進、高效益發展。
（四）提高民主管理能力
企業管理者要繼續牢固樹立「以人為本」的思想，保證廣大職工的知情權、參與權和監督權，發揮廣大職工的聰明才智，挖掘每個職工的內在潛能。大膽使用先進的企業管理方式，提升民主管理能力，以開放的心態、寬廣的胸懷積極鼓勵、支持職工的各種創造性勞動，集納群體智慧以取得企業生生不息、源源不斷的內在驅動力。
（五）提高廉潔自律能力
在市場經濟中，企業管理者也是一種重要的生產要素，根據其業績而付與的報酬就是企業管理者的價值所在。在企業管理者薪酬制度不到位或不健全的情況下，企業管理者要自覺強化道德法規約束，具備廉潔自律的能力。要增強責任感，盡心、盡力、盡職、盡責地為企業謀發展、求效益。
綜上所述，施工企業要想在市場經濟的大潮中站穩腳跟，立於不敗之地，一是靠管理，堅持以人為本，科學管理；二是靠創新，體制創新，技術創新和觀念創新；三是領導者的才能和駕馭市場的能力；四是靠廣大幹部職工的齊心協力和聰明才智。
❷ 如何做好房地產公司工程部經理的工作
房地產公司工程部經理的具體工作：
1、制定監理責任目標並落實執行
這就要求公司從招投標開始認真篩選監理單位、細化監理合同並制訂出便於考核監理的指標，定期與公司各職能部門對監理進行考核，一定要認真落實監理合同的執行，千萬不要讓監理工作流於形式。
2、進度控制
設計變更和簽證太多是原來我在原開發公司項目工期延誤的關鍵因素之一(合同是按定額計價，未採取包干形式)，所以在設計階段要優化設計，在項目施工前要做好施工圖紙會審工作，將設計變更消化在施工前，力爭在工程開始後少變更，保障工程的工期。
3、投資管理
加強日常現場巡查，避免因管理不到位造成的工程變更；加強甲供材料設備使用損耗的檢查、分析與監管，認真核實施工企業上報工程量防止虛報、多報給公司造成損失
4、質量管理
建築房屋工程質量是企業形象的體現，工程部成員一定要樹立精品意識，主體工程涉及安全重要性不必多談，裝飾裝修工程一定要堅持「樣板引路，樣板先行」的原則，大面積施工前先進行樣板施工經監理、甲方驗收合格後在開始大面積施工。特別是內部公共部分裝修、 外牆保溫、外牆飾面磚（漆）等分項分部還可在合同中註明要求達到的標准和適用驗收規范。
5、安全管理
甲方項目部最好應設專職安全工程師，加強過程監控、日常巡查、安全教育，針對不同天氣情況（冬季、雨季、大霧等）定期進行專項檢查，並制定獎罰措施，如發現現場哪個工人未戴安全帽罰款50元等等。漢壽有幾個樓盤都是這樣做的
6、檢查評比
每月可舉行橫向（同一項目不同標段）、縱向（不同項目之間）檢查評比，這樣檢查要能達到公開、公平、公正評價項目的目的，通過獎勵先進，鞭策落後，使工程按合同制定的目標發展。我原來的開發公司就是這么做的。
❸ 淺談甲方如何做好工程管理
以下幾點針對工程管理這個很龐大的系統來說很粗略，只是個人覺得在作為房地產公司甲方項目經理在工程管理中需重視之處1、制定監理責任目標並落實執行 這就要求公司從招投標開始認真篩選監理單位、細化監理合同並制訂出便於考核監理的指標，定期與公司各職能部門對監理進行考核，一定要認真落實監理合同的執行，千萬不要讓監理工作流於形式，這樣會增加甲方項目部的工作難度。另一方面對監理單位管理的，一定要充分信任監理方，保持其工作的獨立性。2、進度控制設計變更和簽證太多是原來我在原公司項目工期延誤的關鍵因素之一，所以在設計階段要優化設計，在項目施工前要做好施工圖紙會審工作，將設計變更消化在施工前，力爭在工程開始後少變更，保障工程的工期。同時在施工前可將項目整體進度分解落實到月、周，責任到人，還可與施工單位簽訂階段性的目標責任書，在簽定合同時針對工程可能滯後的程度制定具體的措施如：通報批評、。3、投資管理加強日常現場巡查，避免因管理不到位造成的工程變更；加強甲供材料設備使用損耗的檢查、分析與監管，認真核實施工企業上報工程量防止虛報、多報給公司造成損失。4、質量管理建築房屋工程質量是企業形象的體現，項目部成員一定要樹立精品意識，主體工程涉及安全重要性不必多談，裝飾裝修工程一定要堅持 樣板引路，樣板先行 的原則，大面積施工前先進行樣板施工經監理、甲方驗收合格後在開始大面積施工。特別是內部公共部分裝修、外牆保溫、外牆飾面磚（漆）等分項分部還可在合同中註明要求達到的標准和適用驗收規范。5、安全管理甲方項目部最好應設專職安全工程師，加強過程監控、日常巡查、安全教育，針對不同天氣情況（冬季、雨季、大霧等）定期進行專項檢查。6、檢查評比每月可舉行橫向（同一項目不同標段）、縱向（不同項目之間）檢查評比，這樣檢查要能達到公開、公平、公正評價項目的目的，通過獎勵先進，鞭策落後，使工程按合同制定的目標發展。7、制度建設（1）、工地會議 建立工地會議制度每周舉行，要求施工項目部上報施工周報，會議中將問題答復，如不能處理匯報上級領導，提高會議質量效能。（2）、項目部內部管理 明確崗位職責與分工，簽訂工程人員崗位目標責任書，配合公司制訂和落實階段性考核及獎懲措施。（3）、信息管理重視各類設計、施工技術數據的分析整理，便於准確高效的查詢，重視施工過程數碼照片的拍攝及影音資料的存儲
❹ 房地產企業如何管理好成本(萬科_王文金
1.目的：加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便於成本資料的比較和分析。
2.范圍：適用於集團內全資、控股及受託非控股經營的房地產開發企業。
3.職責：總部財務管理部負責本規范的推行、解釋、修改並檢查執行情況；
集團內各房地產開發企業負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、准確、完整地提供成本核算資料，並及時發現成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規范實施過程中發生的問題及時向總部財務管理部反饋。
4. 方法和過程式控制制
4.1 成本核算的基本程序
成本核算的一般步驟依次如下：
4.1.1 根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。
4.1.2 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。
4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標准。
4.1.4 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標准在各成本核算對象之間進行分配。
4.1.5 編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。
4.1.6 正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。
4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。
4.1.8 編製成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。
4.2 成本核算對象的確定
4.2.1 成本核算對象的確定原則
4.2.1.1 滿足成本計算的需要；
4.2.1.2 便於成本費用的歸集；
4.2.1.3 利於成本的及時結算；
4.2.1.4 適應成本監控的要求。
4.2.2 成本核算對象的確定方法
各公司可根據成本核算對象的確定原則，並結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。
4.2.2.1 成片分期（區）開發的項目，可以以各期(區)為成本核算對象。
4.2.2.2 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區)劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。
4.2.2.3 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。
4.2.2.4 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對於只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。
4.3 成本費用項目及核算內容
4.3.1 成本費用項目
開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按製造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列八項：
4.3.1.1 土地獲得價款
4.3.1.2 開發前期准備費
4.3.1.3 主體建築工程費
4.3.1.4 主體安裝工程費
4.3.1.5 社區管網工程費
4.3.1.6 園林環境工程費
4.3.1.7 配套設施費
4.3.1.8 開發間接費
4.3.2 各成本項目的核算內容
4.3.2.1 土地獲得價款
指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：
A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地佔用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。
B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
C、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、介面補償費。
D、拆遷補償費：有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。
4.3.2.2 開發前期准備費：
指在取得土地開發權之後、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、「三通一平」等前期費用。主要包括以下內容：
A、勘察設計費
(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建築面積丈量費等。
(2) 規劃設計費：
規劃費：方案招標費、規劃設計模型製作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。
設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。
其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品製作費等。
(3) 建築研究用房費：包括材料及施工費
B、報批報建增容費
(1) 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、牆改基金、建築面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或牆改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。
項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。
(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費
C、「三通一平」費：
(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。
(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。
(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。
(4) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。
D、臨時設施費
(1) 臨時圍牆：包括圍牆、圍欄設計、建造、裝飾費用。
(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。
(3) 臨時場地佔用費：含施工用臨時佔道費、臨時借用空地租費。
(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。
4.3.2.3 主體建築工程費
指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：
A、基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。
B、結構及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建築的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構並入塔樓）。
C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外牆門窗、防火門的費用。
D、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。
E、戶內精裝修費：主要包括廚房、衛生間、廳房、陽台、露台的精裝修費用。
4.3.2.4 主體安裝工程費
A、室內水暖氣電管線設備費；
(1) 室內給排水系統費（自來水／排水／直飲水／熱水）；
(2) 室內採暖系統費（地板熱／電熱膜／分戶燃氣爐／管道系統／暖氣片）；
(3) 室內燃氣系統費；
(4) 室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋
B、室內設備及其安裝費
(1) 通風空調系統費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用；
(2) 電梯及其安裝費；
(3) 發電機及其安裝費：包括發電機供貨、安裝、機房降噪費；
(4) 消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；
(5) 人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。
C、弱電系統費
(1) 居家防盜系統費用：包括陽台及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；
(2) 對講系統費用：包括可視及非可視對講系統費用；
(3) 三表遠傳系統費用：包括水、電、氣遠程抄表系統費用；
(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座費用；
(5) 電話系統費用：包括主體內外布線及終端插座費用；
(6) 寬頻網：包括主體內外布線及終端插座費用。
4.3.2.5 社區管網工程費
A、室外給排水系統費
(1) 室外給水系統費：主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；
(2) 雨污水系統費用
B、室外採暖系統費：主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用
C、室外燃氣系統費：主要包括管道系統、調壓站
D、室外電氣及高低壓設備費
(1) 高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓櫃、變壓器、低壓櫃及箱式變壓設備費用；
(2) 室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；
(3) 室外弱電管道埋設：包括用於電視、電話、寬頻網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用
E、室外智能化系統費
(1) 停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用；
(2) 小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用；
(3) 周界紅外防越系統費用：紅外對掃等；
(4) 小區門禁系統費用；
(5) 電子巡更系統費用；
(6) 電子公告屏費用
4.3.2.6 園林環境工程費
指項目所發生的園林環境造價，主要包括：
A、綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出；
B、建築小品：雕塑、水景、環廊、假山等；
C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；
D、圍牆建造費：包括永久性圍牆、圍欄及大門；
E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；
F、室外背景音樂；
G、室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。
4.3.2.7 配套設施費
指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：
A、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；
B、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸於經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；
C、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用；
D、對於產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。
該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：
A、游泳池：土建、設備、設施；
B、業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；
C、幼兒園：建造成本及配套資產購置；
D、學校：建造成本及配套資產購置；
E、球場；
F、設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；
G、車站建造費：土建、設備、各項設施。
4.3.2.8 開發間接費
開發間接費核算與項目開發直接相關、但不能明確屬於特定開發環節的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。
A、工程管理費
(1) 工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用；
(2) 預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；
(3) 行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費
(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎
(5) 工程質量監督費：建設主管部門的質監費；
(6) 安全監督費：建設主管部門的安監費；
(7) 工程保險費。
B、營銷設施建造費
(1) 廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告；
(2) 銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示範單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；
(3) 售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；
(4) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、傢具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售後回收的設計、裝修、傢具、家私等費用，在主營業務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；
(5) 其他。
C、資本化借款費用
包括直接用於項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。因借款而發生的輔助費用包括手續費等。
D、物業管理完善費
包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用。
4.3.2.9 期間費用
包括管理費用、營業費用、財務費用三類，均不屬於房地產的製造成本范疇，其科目設置、歸集內容、核算程序等詳見《萬科集團費用核算規范》。
三類期間費用與「開發間接費」均有聯系和區別，詳細界定與核算辦法詳見《萬科集團費用核算規范》。
4.4 會計科目與帳簿設置
4.4.1 「開發成本」科目
該科目核算產品開發過程中所發生的各項費用。各級明細科目的設置詳見「房地產成本核算科目明細表」。
成本管理軟體運用成熟的單位，可以將明細科目僅設置到二級，即八項成本項目，三級、四級明細數據在成本管理軟體中保存。成本項目數據必須定期（月、季度）與成本管理軟體中的相應數據進行核對，並保持一致。
在各級明細科目下，應按各成本核算對象設立核算項目，成本核算對象可分層次設立。
為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集後分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設一條「待分攤成本」進行歸集。
成本核算對象的具體設置參見下圖：
××項目 在建一期 住宅
商鋪
在建二期 寫字樓
••••••• •••••••
擬開發土地
待分攤成本
項目開工前，所有成本均在成本核算對象「擬開發土地」中核算；項目開工後，將已開工部分逐期自「擬開發土地」中轉入「在建×期」。具體核算要求詳見《萬科集團存貨核算規范》。
4.4.2 「開發間接費」科目
該科目歸集和分配與項目開發直接相關、但不能明確屬於特定開發環節的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。
這類費用先歸集，再按一定標准分配計入各成本核算對象。各級明細科目的設置詳見「房地產成本核算科目明細表」。
4.4.3 「預提費用」科目
核算按權責發生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經發生或將要發生、但尚未支付的成本、費用。
4.4.3.1 費用預提的時間：至少每季度末預提一次；
4.4.3.2 費用預提的范圍：對完工開發產品應進行成本預提，未完工產品按實際支付金額核算成本；
4.4.3.2 費用預提的金額：以成本管理軟體中的動態成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。
4.4.3.3 核算方法：預提時，借記「開發成本—成本預提及結轉」，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。
4.4.4 「待攤費用」科目
按權責發生制原則核算在本期發生但應由本期及以後各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用。
4.4.5 「完工開發產品」科目
核算已開發完成並驗收合格的開發產品的庫存實際成本。
具體核算要求詳見《萬科集團存貨核算規范》。
房地產成本核算科目明細表
一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 核算項目 備注
開發成本 土地獲得價款 按前述明細 各成本核算對象 成本核算對象
可分層次設立。
開發前期准備費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象
主體建築工程費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象
主體安裝工程費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象
社區管網工程費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象
園林環境工程費 按前述明細 各成本核算對象
配套設施費 按前述明細 各成本核算對象
開發間接費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象 自一級科目
開發間接費轉入
成本預提及結轉 各成本核算對象
開發間接費 項目名稱 工程管理費 按前述明細 定期轉入
開發成本
營銷費用 按前述明細
資本化利息
物業管理完善費
其他
完工開發產品 項目名稱 具體苑或棟或期以及配套資產名稱 住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位、其他
4.5 成本費用的歸集與分配
4.5.1 土地獲得價款
一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在「土地獲得價款」之「待分攤成本」的核算項目進行歸集，然後再在有關成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象。有關分配方法如下：
4.5.1.1 按佔地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法
方法一：先按小區的佔地面積將土地成本分配到各小區；再將分配到各小區內的土地成本，按小區內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的佔地面積進行直接分配；然後將分配到小區內道路、廣場等公用場所佔地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的佔地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發成本；房屋等成本核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等成本核算對象應負擔的土地成本。
方法二：也可將公用佔地面積先分攤到房屋等成本核算對象的佔地面積上，房屋等成本核算對象自身的佔地面積加分攤的公用佔地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。
4.5.1.2 按建築面積計征（或補償）時的分配方法：按成本核算對象的建築面積來分攤。
4.5.2 開發前期准備費、主體建築工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境工程費、配套設施費
能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的「待分攤成本」之核算項目進行歸集，再按下表所示分攤標准分配計入各成本核算對象：
成本項目 分攤標准
開發前期准備費 按可售面積分攤
主體建築工程費 （1） 扣除直接費用後，按建築面積分攤；
（2） 根據經驗系數和建築面積，確定標准分攤；
主體安裝工程費 （1） 扣除直接費用後，按建築面積分攤；
（2） 根據造價經驗系數和建築面積相乘，確定標准分攤；
社區管網工程費 按可售面積分攤；若能區分可按佔地面積分攤
園林環境工程費 公享性強，按可售面積分攤；公享性不強並可區分，按佔地面積分攤
配套設施費 按可售面積分攤
4.5.3 開發間接費
4.5.3.1 應先通過「開發間接費」科目分項目歸集開發間接費的實際發生數，在每月（季）末，根據其實際發生數按一定標准分配計入各開發項目的各成本核算對象。具體分配及核算方法參見《萬科集團費用核算規范》
4.5.3.2 車位及車庫、其他配套設施及留作自用的固定資產，均不分配開發間接費。
4.6 成本核算工具
成本管理軟體是成本核算的主要工具，金蝶財務軟體是成本核算的輔助工具，其數據可由成本管理軟體引入。
4.6 成本報表
成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態了解項目成本總體情況、與目標成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。各公司都應完整、詳細、動態的編製成本報表。
成本報表種類、編報時間及要求詳見《結算報表格式》及集團成本審算中心的有關規定。
4.7 附 則
本規范未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關成本管理的規定執行。
關聯文件：
財務管理部：萬科集團會計管理及核算規范（VKCW03-03）
萬科集團費用核算規范（VKCW03-04）
萬科集團存貨核算規范（VKCW03-06）
附：「開發成本」科目編號一覽表
科 目 名 稱 編 號
開發成本 4301
土地獲得價款 4301.401
政府地價及市政配套費 4301.401.01
合作款項 4301.401.02
紅線外市政配套費 4301.401.03
拆遷補償費 4301.401.04
開發前期准備費 4301.402
勘察設計費 4301.402.01
勘察丈量費 4301.402.01.01
規劃設計費 4301.402.01.02
建築研究用房 4301.402.01.03
報批報建費 4301.402.02
政府報批報建費 4301.402.02.01
增容費 4301.402.02.02
三通一平費 4301.402.03
臨時道路 4301.402.03.01
臨時用電 4301.402.03.02
臨時用水 4301.402.03.03
場地平整費 4301.402.03.04
臨時設施費 4301.402.04
臨時圍牆 4301.402.04.01
臨時辦公室 4301.402.04.02
臨時場地佔用費 4301.402.04.03
臨時圍板 4301.402.04.04
主體建築工程費 4301.403
基礎工程 4301.403.01
土方 4301.403.01.01
護壁（坡） 4301.403.01.02
樁基 4301.403.01.03
樁基檢測 4301.403.01.04
降水 4301.403.01.05
結構及粗裝修工程 4301.403.02
混凝土框架 4301.403.02.01
砌體 4301.403.02.02
找平及抹灰 4301.403.02.03
防水 4301.403.02.04
門窗工程 4301.403.03
單元門 4301.403.03.01
入戶門 4301.403.03.02
防火門 4301.403.03.03
戶內門 4301.403.03.04
窗、陽台門 4301.403.03.05
公共部位精裝修 4301.403.04
大堂精裝修 4301.403.04.01
樓梯間精裝修 4301.403.04.02
屋面精裝修 4301.403.04.03
外立面精裝修 4301.403.04.04
電梯廳精裝修 4301.403.04.05
單元入口精裝修 4301.403.04.06
外牆外保溫 4301.403.04.07
欄桿 4301.403.04.08
室內裝修 4301.403.05
廚房精裝修 4301.403.05.01
衛生間精裝修 4301.403.05.02
廳房精裝修 4301.403.05.03
陽台、露台、地面精裝修 4301.403.05.04
主體安裝工程費 4301.404
室內水暖氣電管線設備費 4301.404.01
室內供排水系統費 4301.404.01.01
室內採暖系統費 4301.404.01.02
室內燃氣系統費 4301.404.01.03
室內電氣系統費 4301.404.01.04
室內設備及其安裝費 4301.404.02
通風空調系統及安裝費 4301.404.02.01
電梯及其安裝費 4301.404.02.02
發電機及其安裝費 4301.404.02.03
人防設備及其安裝費 4301.404.02.04
消防系統及其安裝費 4301.404.02.05
弱電系統費 4301.404.03
居家防盜系統費用 4301.404.03.01
寬頻網路費用 4301.404.03.02
有線電視費用 4301.404.03.03
三表遠傳費用 4301.404.03.04
對講系統費用 4301.404.03.05
電話系統費用 4301.404.03.06
社區管網工程費 4301.405
室外給排水系統費 4301.405.01
室外給水系統 4301.405.01.01
雨污水系統 4301.405.01.02
室外採暖系統費 4301.405.02
管道系統 4301.405.02.01
熱交換站 4301.405.02.02
鍋爐房 4301.405.02.03
室外燃氣系統 4301.405.03
管道系統 4301.405.03.01
調壓站 4301.405.03.02
室外電氣及高低壓設備費 4301.405.04
高低壓配電設備及安裝 4301.405.04.01
室外強電管道及電纜敷設 4301.405.04.02
室外弱電管道埋設 4301.405.04.03
室外智能化系統費 4301.405.05
停車管理系統 4301.405.05.01
小區閉路監控系統 4301.405.05.02
周界紅外防越 4301.405.05.03
小區門禁系統 4301.405.05.04
電子巡更系統 4301.405.05.05
電子公告屏 4301.405.05.06
園林環境工程費 4301.406
綠化建設費 4301.406.01
建築小品 4301.406.02
道路及廣場建設費 4301.406.03
圍牆建造費 4301.406.04
室外照明 4301.406.05
室外背景音樂 4301.406.06
室外零星設施 4301.406.07
配套設施費 4301.407
游泳池 4301.407.01
會所 4301.407.02
幼兒園 4301.407.03
學校 4301.407.04
球場 4301.407.05
設備用房 4301.407.06
-------- --------
開發間接費 4301.408
工程管理費 4301.408.01
工程監理費 4301.408.01.01
預結算編審費 4301.408.01.02
行政管理費 4301.408.01.03
施工合同外獎金 4301.408.01.04
工程質量監督費 4301.408.01.05
安全監督費 4301.408.01.06
工程保險費 4301.408.01.07
-------- --------
資本化借款費用 4301.408.02
營銷設施建造費 4301.408.03
廣告設施及發布費 4301.408.03.01
銷售環境改造費 4301.408.03.02
售樓處裝修裝飾費 4301.408.03.03
樣板間費用 4301.408.03.04
其他 4301.408.03.05
-------- --------
物業管理完善費 4301.408.04
成本預提及結轉 4301.41
❺ 怎樣做好房地產工程管理
1、每抄一個公司的管理方針不一襲樣，首先要理清房地產公司的制度、人事關系，才能熟悉公司的管理定位，才利於自己管理；
2、協調好設計、招投標咨詢、施工、監理或工程管理咨詢、造價咨詢、廣告策劃、銷售代理等單位、政府部門與房地產公司的關系；
3、學習工程管理法規（如設計、施工、驗收規范）、當地政策、報建及驗收流程；
4、熟悉每一個分部分項工程施工工藝及方法、畫圖軟體、計量與計價軟體；
5、掌握識圖技巧、施工方案的編制與審核、進度計劃編制、分析與管理；
6、處理好公司中同事之間、上下級之間的關系；
7、加強語言表達及文字編纂能力；
8、其他；
以上純屬個人經驗，並未詳說，希望可以幫助你！
❻ 房地產項目應該如何管理
1.要重視、加強項目前期投資決策階段的市場詳細可行性研究工作。前期的項目可行性研究是項目的靈魂，而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭，只有龍頭中有「魂」，才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循。龍頭抬不起來，「龍身」無法行動。沒有圖紙，無法建設；有圖常變，目標落空。要重視項目的前期可研工作，就要加強前期可研的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立、完善決策支持機構，收集、整合決策支持性資源，必要時要「借腦」；完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。
2.要重視、加強項目決策實施階段的項目各階段設計和前期工程項目管理計劃工作。整合、招標或委託有資質、有類似業績、與項目匹配的專業設計資源，要求設計單位按照已批準的項目可研報告進行方案、初步設計、施工圖設計，並以可研報告的預設要求評價、審核各階段設計文件；此階段尚要依據項目可研和設計文件編制詳細的項目管理計劃和完善、周密的、包含介面條件在內的項目各工程內容招標文件。要嚴格控制工程變更，凡涉及建築功能性等的原則性工程變更，一定要慎重並經過必要的決策程序才能進行。
3.要從開發商整體運作上真正重視項目收尾階段的項目管理工作。在項目收尾階段可建立一個由開發商主管工程領導牽頭、整合工程管理、銷售、技術、開發、材供、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構，與工程項目管理現場人員分工協作，共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。
4.要重視供方的資源整合和管理，真正成為項目建設資源的組織者、整合者、使用者；講誠信，把供方視作雙贏的夥伴；建立、實施嚴密的工程及主要材料、設備招投標制度。通過比較、鑒別、洽商、考察、評估等方法建立適合自身需要的各工程內容方面的勘察、設計、施工、監理等承包商和材料設備供應商資源庫，然後再通過規范的工程、材料設備招投標工作，選擇中意的供方，與供方建立責權利分明的合作聯盟。
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