房地產企業精裝房如何策劃

❶ 如何做好房地產這一行業

中國經濟實力的增強促進了住宅產業的發展，住宅產業的發展促進了家庭裝修的興旺， 家庭裝修業的興旺促進了一次裝修到位住宅的崛起。對於家電產品來講，隨著建設部《商品住宅裝修一次到位實施細則》政策的頒布實施，房地產項目團購成為了每一個家電生產企業競相爭食的香餑餑。正因為如此，競爭也異常激烈。那麼如何才能在眾多的競爭對手中脫穎而出，取得房地產項目的成功呢？筆者根據經驗在此談談自己的看法，但願能起到拋磚引玉的作用。

房地產工程項目洽談步驟

房地產工程項目的洽談一般分為七大步：計劃與活動、准主顧開拓、接觸前准備、接觸、說服、促成、售後服務。

一、計劃與活動。做房地產工程項目首要的任務便是搜索精裝房產項目的信息。這要根據區域市場內房地產工程的進展做出計劃，哪個工程剛立項，哪個工程已經進入施工，哪個工程已經完工，哪個工程開始進入裝修階段……等等。這一階段，可以採取多種方式和途徑獲得最新的信息：如地毯式搜索法、行業朋友推介法、建委相關部門查詢法、質檢部門探尋法等等。

二、准客戶開拓。在經過第一步的全方位搜索以後，通過各種方式，在已經探聽到某個房地產工程項目是精裝房或者有送裝修之後。第二步接下來就是准客戶的開拓階段。在這一步關鍵是精心准備，努力成交。

三、接觸前准備。這其實也應該屬於客戶的開拓環節。不論是自己的名片、公司相關資料還是自己的儀表，還是已經做過的房地產項目樣板都要以人以專業的印象。要詳細了解該工程配套的廚衛電器的檔次、種類、大小戶型的配套標准，以及目前是否已經有了同類產品在跟蹤等等，做到知己知彼。然後，根據工程項目要求做出自己產品的配套方案來。計算出合理的報價，以及預留空間餘地，作為公關費用。

四、接觸。在這一環節一定要給工程相關負責人留下良好的印象。首先是人，然後是產品，還有就是成功房地產項目樣板。注意禮節，禮貌、尊重，保持不卑不亢。一般來說，一個房地產項目的成交會經歷數次甚至數十次的接觸洽談，在每一次的會唔中都要把握住談判的重點和要達到的目標，步步推進。

五、說服。我們談判接觸的目的很明確，那就是說服房地產項目工程相關人員在房地產配套中採用我們的產品。首先是產品的質量，然後是公司的實力，加上相關成功案例來證明。

六、促成。在經過了我們千辛萬苦的無數次的接觸、洽談之後，我們離成功成交已經很近了。關鍵時刻還必須以利益做為殺手鐧。有人說過，商場上只有永恆的利益。話雖重卻非常有道理。無論經過你多少次的交流與溝通，無論你與項目負責人達到了多麼融洽的關系，沒有利益恐怕仍然不能成功拿下這個工程。

七、售後服務。做為房地產項目工程的配套項目，采購的產品的售後服務好壞，有沒有保障同樣影響到房地產項目決策人的決策。在我們前面的所提交的方案中，一定要有關於如何做好售後服務的條款和實施細則做為保障。避免其後顧之憂，也為自己贏得口碑，為以後與該開發商再次合作打下好的基礎。

實施工程項目前的准備

在拿下工程項目以後，便進入了工程項目的准備階段。一般要准備：1、了解該項目的戶型資料、安裝尺寸；2、了解用電環境。因為有些廚衛電器要求必須達到多少平方以上。3、了解項目要求工期。4、產品到貨日期，預計安裝完工日期。5、建立售後服務隊伍。

工程中常遇到的問題及處理方法

一般情況下，在一個房地產工程項目實施過程中，會比較多遇到的問題有：一是同類產品的競爭。解決辦法：要明確自己產品與其他競品的差異性，突出公司實力、產品質量保證，自己產品在該區域銷售狀況、成功開發的其他房地產項目工程，還有就是突出利益，包括採用自己產品後其費用的多少，當事人利益所得等等。二是采購負責人員的變動。解決辦法就是要在與相關工程項目負責人保持密切關系的同時，還要顧及其他人員，多交朋友。一旦項目單位出現了人事變動，不致於前期所作工作全部報廢。三是預付款、發票事宜。在這點上要明確開票與不開票的價格和利益，預付款的多少也直接關繫到生產單位的風險高低。解決時主要還是以打通關系，盡量多打預付款。還有就是可能會遇到同類產品的詆毀。有時或許會因此被項目高層做為不採用的理由。做為有經驗的業務人員，應該要他們明白這是競爭的結果，處理好關系。

如何與工程相關人員保持良好的關系

與工程相關人員保持良好的關系是做好房地產工程項目的前提和保障。要把握以下原則：

一、先交友後後交心，做成朋友；中國人是最講人情的，所以在事情的成敗關鍵還是在於「人」。俗話說：要想做事先做人。也有這層道理。

二、腿勤、嘴勤、手勤、腦勤。多溝通、多交流，勤問候。不定期的約請吃飯、休閑，了解當事人的喜好、人際關系，在相關人員的生日、慶典或者其親朋友好友的重大節日時給予表示，這些都能拉近關系。如有一次臨近12點鍾，我們所跟蹤的某房地產項目負責人打來電話說一起吃飯，其實就是他們已經吃完，要廠家房地產項目經理去買單。在行業內流傳著這樣的說法；如果房地產項目工程采購負責人能讓你常買單說明項目有希望，如果一次不讓請，則該項目十之八九沒戲。

三、利益。商場無情，利益永恆。做房地產工程項目也得記住這句箴言。

如何做好工程項目的收尾工作

在房地產工程完工之後的收尾工作也至關重要。它影響到質保金是否能夠順利的回收和客戶關系的繼續保留或主動推介。在收尾階段要重點做好售後服務，樹立口碑。對於購房戶出現的任何產品問題都要及時進行處理，以免造成不好的影響。一般項目完工後半年（有的可能更長）會退還質保金。最其碼在半年內不能掉以輕心。如果處理得好，在該房地產開發商後來開發的其他樓盤中可能你仍然會是他的合作夥伴。有了口碑效應，反過來又能促進其他項目的談判成功。還有一點就是，雖然項目已經完工，但與相關人員的聯系和關系依然不能斷，即使他們公司目前沒有其他的在建項目，畢竟他在這個房地產開發商圈子內，關繫到一定程度，他會主動向你介紹其他的項目。

其他注意事項

在房地產項目工程的談判和實施的過程中還要注意以下方面：

1、話不多說。

2、關鍵時候，廠家老總出面，以示重視，不談生意，純溝通感情為主。

3、隨時掌握工程進展信息，避免出現變故。

4、保證相關人員隱私。也就是要遵守所謂業內的規矩和游戲規則。

❷ 房地產開發商現在都賣精裝房了，精裝房的出現影響了哪些行業

精裝房的出現影響了賣傢具的這一行業，精裝房基本設施安裝完備，只需要購買傢具，就可以入住進去，還影響了水泥油漆等裝修材料的行業，一些很好的材料可能沒有賣出去很多，畢竟精裝房開發都想多賺一點利潤，還有電纜行業，電線，插座，開關等都已經裝好。

購買精裝修房屋與買毛坯房的最大區別在於,對於裝修過程消費者不能從始至終進行監控,所以很多業主會對工程質量感到心中無數,這時,可以用購房合同來彌補其中的缺陷.住宅的保修問題.住宅裝修的保修十分必要,在合同里要特別標注.

❸ 精裝房項目管理控制

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❹ 如果以後房地產開發商都只賣精裝房，裝修行業該何去何從

其實這個沒有說直接把裝修業給打倒了，影響沒有我們想像中那麼大。不管什麼東西，我們總能分出三六九等，在以前的時候有毛坯房和精裝房的區分，到了以後只賣成品房，但是成品房也可以劃分開來，劃分的標准就是裝修的水準或者說程度的問題，所以以後哪些裝修程度差一些的成品房還是可以繼續裝修的。

怎麼驗收精品房，有幾個步驟。第一步：檢查廚房、衛生間的上下水管道，看看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現象。第二步：檢查配電線路和插座。小訣竅：最簡單的方法就是打開所有的燈具開關，看看燈具是否全都亮。帶上一個萬用表檢查每個插座是否有電 。

❺ 營改增下房地產企業如何籌劃

方法一：多要增值稅發票
「營改增」時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業務處理和稅務核算轉化等難題。劉福元認為，稅制改革前企業就應該及時做好應對措施，諸如對會計賬簿的科目進行調整，提前做好對財務人員的培訓，以便改革後可以進行正確的會計處理。「營改增」之後，企業的稅負水平很大程度上由企業的進項稅額決定，增值稅專用發票在增值稅抵扣環節扮演重要角色，房企應加強票據管理水平。
為避免稅負加重，房企在購進貨物或者接受勞務時，一定要非常審慎。
首先，必須要求供貨方具備正規的銷售資質，一旦無法提供增值稅專用發票，就無法實現抵扣;其次，與施工企業進行工程決算時還應當獲取增值稅專用發票，否則在申請稅項抵扣時就會遇到困難;第三，應加強對虛假發票的識別和防範，仔細比對;最後，不能出於節稅的目的，就虛開增值稅發票給子公司或關聯方，這么做稅務風險極大。
方法二：擴大精裝房比例
房地產業「營改增」之後，房企為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，各家企業都有可能在企業既定的戰略框架內進行稅收籌劃。
其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是一種比較流行的方式，此舉有利於取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額。
數據顯示，目前在一二線城市，精裝修住房比例已經達到新房成交總量的30%，但由於不動產轉讓目前仍然徵收營業稅，精裝房售價較高，營業稅稅負相對較重。在「營改增」之後，房企開發精裝房的所有進項全部可以抵扣，因此企業肯定會傾向於開發進項稅額較多的樓盤類型。
這樣來看，那些現階段就以精裝房為主要開發類型的開發商將會佔得先機。資料顯示，龍頭房企的精裝房比例遠高於行業平均水平，其中，萬科的精裝房比例高達90%，保利、綠城、綠地、合生創展等企業的精裝房比例也都超過75%。
對中小房企來說，由於開發的多為毛坯房，如果因稅負加重而不得不調整開發重點，企業極有可能面臨一些轉型壓力，畢竟精裝房對企業實力有更高的要求，精裝房的高價也要求中小房企加快去化速度。
房地產業「營改增」對企業的去化能力是一個挑戰，由於增值稅=銷項稅額-進項稅額，企業只有完成銷售之後才可以計算銷項稅額，因此，未來開發商不太可能為了等待房價上漲而推遲開盤時間。
方法三：剝離建築業務
對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式是增加進項稅額抵扣，而上游建築安裝業務正是進項稅額最主要的來源，因此，剝離建築業務將是企業不得不進行的戰略調整。
據了解，建築業也將被納入「營改增」行業，稅率為6%或11%。無論稅率高低，只要建築安裝企業可以提供正規增值稅專用發票，就可以實現抵扣。當前的房企業務模式主要分三類：第一類，開發商自身只負責拿地開發銷售，建築施工業務全部外包;第二類是以中南建設等為代表的控股集團，下設建築公司和房地產公司兩個子公司;第三類則是建築和開發業務並舉，這類企業多以建築業為主營業務，同時具備房地產開發資質。

❻ 房地產精裝房公司的質保員工作具體做些什麼

您好！做房產和做其它業務一樣。勤奮最重要。熟悉樓盤的銷售技巧。要董得談判技... 成功經紀人的日常工作： 1、每天准時到公司。（最好能提前20分鍾到公司。做到風...

❼ 裝修公司如何與樓盤談合作

你好是與開發商談合作嗎？裝修公司和開發商合作的一般都是精裝修的房子，能搭上開發商這條船的需要有些關系或者公關能力不弱，而且開發商對裝飾公司這邊的規模會有些要求！

❽ 房地產企業提供精裝房和標准房 如何納稅籌劃利潤最大

一、房地產企業的經營特徵及土地增值稅籌劃的重要意義

納稅籌劃是指企業在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規的前提下，通過對自身經營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達到少繳稅或遞延繳納以實現企業稅後利益最大化目標的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業利用稅法規定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節稅籌劃。與其他行業的企業相比，房地產企業具有如下經營特徵：（1）開發產品的單件性及不可移動性；（2）開發建設周期長、投資數額大、經營風險高；（3）開發經營業務的復雜性。經營業務內容復雜、涉及面廣，經濟往來對象多，因此開發經營必須具有計劃性。土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據規定的四級超額累進稅率徵收的一種稅。增值額是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減去扣除項目金額後的余額。扣除的項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本費用等。近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續出台了對房地產業的宏觀調控政策，使房地產開發企業的經營環境發生了不小變化。如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能降低企業的納稅成本，增加營業利潤，實現利潤最大化，對房地產開發企業而言具有更重要的現實意義。因此房地產企業通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。

二、房地產企業土地增值稅籌劃現狀

土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994 年～2006 年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008 年全國土地增值稅收入從231 億增長到537 億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出於政績和效益考慮，在清算意願和執行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想。從房地產企業角度看，隨著房地產行業的快速發展，與之配套的稅收法律法規日趨完善。近些年政府不斷出台新的法律法規規范房地產行業的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。

1．過去大多數房地產企業採用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資或聯營來達到規避土地增值稅的目的。然而，2006 年3 月頒布的《關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）中明確規定，房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。

2．以前許多房地產企業將開發的部分房地產轉為自用或用於商業地產，把該部分房產的產權辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據《國家稅務總局關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31 號）的規定，對轉作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業所得稅。

3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發[2009]91號）規定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，應將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用，作為房地產開發費用扣除。

三、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法例釋

（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節稅籌劃

1．利用合作建房節稅。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48 號）中規定「對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅，建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。」房地產開發企業可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。

2．利用代建房節稅。房地產的代建行為是指房地產開發

企業代客戶進行房地產的開發，開發完成後向客戶收取代建收入的行為。對於房地產開發企業而言，此項收入屬於勞務收入性質，故不屬於土地增值稅的征稅范圍。

（二）利用銷售收入進行納稅籌劃

1．分散營業收入籌劃法。房地產企業所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅的徵收實行超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產銷售價格，降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由於很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃。例如：某房地產公司出售一棟總售價為1000 萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修並安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400 萬元，增值額為600 萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應當繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700 萬元，允許扣除的成本為300 萬元；房屋裝修合同，裝修費用300 萬元，允許扣除的成本為100 萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬於勞務收入，應征營業稅，不用繳納土地增值稅），應該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。

2．合理定價籌劃法。稅法規定：納稅人建造、出售普通標准住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免徵土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應就其全部增值額按規定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負效應進行籌劃。例如，某房地產公司建成並待售一棟商品房，同行業房價為1800～1900 萬元之間，已知為開發該商品房，支付的土地出讓金為200 萬元，開發成本為900 萬元，利息支出不能按房地產開發項目分攤也不能提供金融機構的證明，假設城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當地政府規定允許扣除的房地產開發費用的比例為10％。籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848=1837.264 萬元（設全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應的銷售稅金及附加為：5％X （1＋7％＋3％）＝5.5％X，處於征免臨界點時X=1.2（A+5.5％ X）， 解得X ＝1.2848A），此時獲利306.2 萬元（1837.264 －1430 －1837.264 ×5.5％）。當價格定在1800-1837.264 萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小於306.2 萬元。第二，公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大於138.853 萬元（1430×0.0971）（設提高價格Y 單位，企業欲使提價後帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X 為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117 萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。所以，當同行業的房價在1800～1900 萬元之間時，公司應選擇1837.264 萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高於1976.117 萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。

通過以上案例進一步說明，在出售普通標准住宅問題上，企業是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低於較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830 萬元的售價能獲利299.35 萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840 萬元的售價只能獲利216.16 萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10 萬元，利潤卻減少了83.19 萬元。

3．不同增值率房產是否合並籌劃法。由於土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產合並核算，就有可能降低高增值率房地產的適用稅率，使該部分房地產的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產的適用稅率，增加這部分房地產的稅負。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合並核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，以達到節稅的目的。

例如，某房地產開發企業同時開發A、B 兩幢商業用房，且處於同一片土地上，銷售A 房產取得收入300 萬元，允許扣除金額為200 萬元；銷售B 房產取得收入400 萬元，允許扣除項目金額為100 萬元。第一，分開核算時：A 房產的增值率= （300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30 （萬元）；B 房產的增值率= （400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175 萬元。第二，合並核算時：兩幢房產的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合並核算對公司是有利的。從上例可以看出，由於兩類房產增值率相差很大，只要房地產開發公司將兩處房產安排在一起開發出售，並將兩類房產的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。

（三）利用扣除項目進行納稅籌劃

1．利息費用籌劃法。房地產企業在開發業務中，一般都會發生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業應納土地增值稅產生很大影響。根據稅法規定，與房地產開發有關的利息支出分兩種情況確定扣除。第一，凡能按轉讓房地產項目分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產開發費用（房地產開發費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（5％以內）），按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額的5％以內計算扣除。第二，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出要並入房地產開發費用（房地產開發費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×扣除比例（10％以內）），一並計算扣除。以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規定。這項規定為納稅人籌劃提供了機會。房地產企業在進行房地產開發時，如果第一種情況利息支出大於第二種情況計算出的利息支出，則企業應正確分攤利息支出並提供金融機構證明；如果前者小於後者，則企業可以不按照轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據減少。例如，某房地產公司開發一批商業用房，支付地價款600萬元，開發成本1000 萬元，假設按房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息100 萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70 萬元時，又該如何籌劃呢？設當地政府規定的兩類扣除比例分別為5％和10％。籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100 萬元時，該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息並提供金融機構證明，這樣就可以按100 萬元扣除，否則只能按80 萬元扣除；當允許扣除的利息支出為70 萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10 萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業會計准則———借款費用》規定的核算利息支出，不按規定核算一律不得扣除。

2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按「合計數」的20％加計扣除項目金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產開發企業欲進入房地產行業時，應考慮新設一個獨立從事房地產開發和交易的關聯企業。這樣，不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的節稅籌劃，而且可以在今後的各納稅年度中利用企業的關聯關系實現其他稅收的籌劃。

四、進一步加強房地產企業土地增值稅納稅籌劃的對策

（一）加快完善對房地產企業土地增值稅的徵收管理

1．要進一步完善房地產稅制，科學設立稅種，合理確立土地和房地產業稅負。變「多稅調節」為「主稅調節」，徹底解決稅種之間相互交叉和重復的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和徵收方法，充分發揮土地增值稅的特殊調節功能。

2．要健全房地產評估機構，完善房地產評估規程，及時為稅務機關征稅提供真實可靠的評估材料。稅務部門要加大對房地產業稅源管理和徵收征管的力度，完善委託代征管理辦法，落實土地增值稅預征管理措施，理順徵收管理秩序。

（二）加大土地增值稅清算工作力度

1． 各地應強化房地產稅收的一體化管理，強化相關政府部門對土地增值稅征管工作的配合。

2． 盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統一房地產土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。

（三）房地產企業應樹立正確的納稅籌劃觀

1． 應堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規的前提下，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃。

2．應注重戰略籌劃。房地產企業的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃，切不可為單純追求節稅收益的增加而導致開發或經營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業經營和戰略管理的各個方面。