全球房地產泡沫怎麼看

❶ 如何判斷樓市泡沫

關於股市，吳敬璉先生2001年關於中國股市淪為沒有規矩的賭場的言論，曾經飽受爭議，但隨之而來股市持續四年的調整卻是不爭的事實。股市泡沫並不因為吳先生的觀點才存在，但因為其聲望高而話語權影響大，其實股市的制度缺陷和市場缺陷長期以來就客觀存在，廣大中小投資者虧損累累是不爭的事實。 關於房地產市場，並沒有出現泡沫破裂的現象。盡管史蒂芬·羅奇先生被摩根士丹利任命為全球首席經濟學家，謝國忠先生被任命為亞太區首席經濟學家，取得這樣「高大」的頭銜，也可能做出錯誤的預測，但是樓市出現泡沫危險信號和局部泡沫現象是不爭的事實。 針對越來越蔓延的房產「泡沫論」、「崩潰論」，建設部出台課題報告予以反擊，甚至預言「未來10年，中國房價還將平穩上漲。」 經濟學界，也有一部分經濟學家，說出了和主流意見截然相反的話。像社科院的易憲容還有經濟學界的巨擘吳敬璉等。 為什麼吳敬璉對股市的預言正確而羅奇和謝國忠會出錯？關鍵在於股市是虛擬的，而樓市是具體的。但是他們不同的是，吳敬璉模糊地說出了股市在制度和體制上的缺陷，而羅奇、謝國忠則沒有說出中國樓市的制度缺陷。正是制度缺陷在很大程度上導致了樓市、股市的價格泡沫。 其實，任何專家都可能出現判斷失誤，只有市場是最徹底、最真實的，市場供求規律是決定一切的試金石，通過研究中國股市、樓市的制度、市場結構現狀，揭示供求規律發生作用的條件、過程和結果。 一、市場供求規律是解析股市與樓市價格泡沫現象的理論基礎 （一）市場供求規律作用機制： 無論在房地產市場、股票市場中，還是在其他產品市場中，供給和需求都是以價格作為橋梁的，而最終交易也是以價格作為媒介。正常市場（產品沒有差異，買賣雙方沒有差異且不能影響市場）的市場中存在完全競爭，如果市場上只有幾個供應者，將出現不充分競爭的寡頭局面，極端情況下甚至出現只有一個供應者即壟斷情形。在完全競爭的市場，價格是不可能被操縱的，在寡頭市場和壟斷市場，價格極易被操縱，其中壟斷市場中存在高價格的定價權和超額壟斷利潤。 生活必需品（如食物、衣服、住房等）的需求價格彈性小，奢侈品的需求價格彈性很大；市場范圍越大需求彈性越小，市場范圍（行業）越小需求彈性越大；時間越長需求彈性越大，時間越短需求彈性越小。 （二）房地產市場的供求分析： 房地產（土地）的需求彈性和供給彈性分析。一個區域的居住和商業辦公對房地產的需求是對必需品的需求，需求價格彈性較小；供給價格彈性就不一樣，作為石油、土地等不可再生的資源，盡管土地的總體供應沒有彈性，但其區域性、行業性供給價格彈性較明顯，而且由於房地產（土地）開發周期較長（一般2年以上），比一般商品更具有時間彈性。 （三）股票市場供求關系及其特殊性 對比各類市場，有的市場屬於快速市場，有的市場屬於粘性市場。股票市場相對其他市場，既有一般市場特性，也有其獨特市場特性。一方面，股市遵循市場供求一般規律，一方面股市有極大的特殊性。房地產市場上價格對供求的調節非常緩慢，如果政府幹預後現行價格低於均衡價格則價格趨於向上，價格上升的速度取決於現行價格下供求缺口大小，缺口越大則價格上升空間越大、速度越快。可是，股票價格對供求的變化反應非常迅速，而且由於股票價格虛擬特性強，其價格波動還極大地取決於市場信心和市場趨勢，信心主要來自製度和市場，比如市場機制是否健全、政府信用是否堅挺、信息披露是否規范真實、投資是否具有財富效應等。 （四）政府與市場的關系如何 政府調控政策的利弊分析：國家和地方出台了不少控制房地產投資過熱的政策，而且產生了較大影響，但是其影響的好壞需要進行定性評估分析。這里藉助房地產領域以外的兩個例子，其一是農業高科技問題，其二是歐佩克油價問題。 首先說農業科技問題，由於農業科技導致農產品產量大大增加，導致價格下降，同時，社會對農產品的需求是相對無彈性的，因此需求不增加意味著最終導致農民的總收益減少，看來農業科技對農民不利，當然對社會是十分有利的，這就是農業科技導致的在不同社會群體之間的利益矛盾。但是長期內，產能逐漸增加，替代產品出現，必然導致價格下降；同時人們逐漸清醒地認識到自己的消費習慣不妥，於是工業需求、公共需

❷ 房地產泡沫怎麼去理解

本來成本2000一平米,合理利潤500一平米,現在卻賣15000每平米,且有價無市,賣的多,買的少,房家超過社會大部分中等收入家庭承受能力!

❸ 如何判斷房地產泡沫，其指標是什麼

你要買房子還是要做調查啊 ，泡沫就是超出合理利潤的虛高部分，開發商根據樓盤的銷售速度和銷售量刻意太高價格，超出合理的利潤空間 就是所謂的泡沫

❹ 房產泡沫怎麼破

你上媒體呼籲 所有人不要買房 過不了幾個月就破了

❺ 房地產泡沫的各國泡沫

由於在經濟衰退時期房屋價格仍然在上漲，有些報告認為衰退還沒有沖走市場上的過量。現有房屋中
間價在2003年於12月比前年同期上升8.4%，總值達到15.14萬美元。匯豐銀行的證券經濟學家莫瑞斯在有關報告中說，價格上漲造成不可持續的形勢，尤其同收入相比。由於匯豐銀行是美國最大的抵押貸款債權人之一，莫瑞斯的報告引起某些人的不悅。莫瑞斯說他的看法是根據公開的經濟數據而不是根據銀行抵押業務方面的信息。
但類似莫瑞斯這樣的懷疑者是少數。多數經濟學家認為房屋市場仍然有堅實的基礎，那是由於移民購買者的強烈需求、低利率和房屋供應緊張造成的。賓州威切斯特咨詢機構首席經濟學家贊迪說，2001年可能是個相當一段時期的高水平，「但支持房屋市場的因素仍然存在。我認為不會出現廣泛的價格崩潰。」
摩根斯坦利經濟學家波納在一次會議上發表題目為《房屋價格：即將破滅的泡沫》的報告中說，有些參與者爭論說房地產市場肯定要解體，破壞消費者財務並促成經濟衰退。
波納承認，過去五年，房屋價格比以往任何時候上升都快，那些追蹤泡沫的熊派指出，日本股票市場日經指數在1998年達到最高峰之後一年多，日本房地產市場才開始出現裂縫。但波納不認為崩潰就要到來，盡管他預計房屋價格上漲幅度今後幾年將下降到2%-4%。他說，泡沫將在舊金山、紐約、邁阿密和聖地亞哥等高價城市存在下去。他說，2004年現有房屋供應僅僅相當於4個月的銷量，而新房屋供應也只有4個月的銷量，按照歷史標准這些都是很低的數字。
匯豐銀行的莫瑞斯在《美國房地產周期：另一泡沫》的報告中則利用房地產價值和收入的比例作為證據。他說，這一比例就等於房地產業的「價格收益比」。
根據他的計算，目前的房地產價格與收入比值為1.6，同人們的收入相比比較昂貴。這個水平大體上相當於1989年的比率，那是上一次開始房地產價格長期下降的一年。在20世紀60年代和70年代大部分時期，房地產價格與收入比值通常都在1.2。
莫瑞斯說，目前的房屋高價格被特低利率所掩蓋，特低利率允許消費者降低債務負擔，住上超過他們實際購買力的房屋。今年的利率上漲將引起房屋市場價格下降。他並不認為美國所有地方房地產市場都有問題。房屋價格與收入比率在新澤西、佛羅里達、德克薩斯和伊里諾斯等州仍然相對較低，因為那些地方的收入增長超過房屋價格上漲。但在其他州，尤其是在加州、華盛頓、俄勒岡、密西根和明尼蘇達等西部和北中部，房屋價格與收入比率很高。
在所有城市中，舊金山、波士頓和西雅圖看來風險最大；達拉斯、亞特蘭大和休斯頓由於收入增長超過房價，則是人們最能買得起房屋的地方。但令人驚奇的是，雖然紐約房屋很貴，但人們比20世紀80年代更能買得起。莫瑞斯還說，高檔房屋問題更大，尤其是那些價格超過30萬美元的房屋。 1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了「廣場協議」，決定同意美元貶值。為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。美元貶值(大量增發美元)後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。
到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。
人們常稱這次房地產泡沫是「二戰後日本的又一次戰敗」，把20世紀90年代視為日本「失去的十年」。 全球不良資產解決方案公司（Global Distressed Solutions）的總裁傑克·羅德曼（Jack Rodman）認為北京的房地產市場即將崩盤。羅德曼指出，北京約半數的商業房產目前處於空置狀態。為了證明這一點，他在電腦中存有55棟空置寫字樓的幻燈片。他稱,還有10多棟這樣的寫字樓尚未來得及拍照。羅德曼說：「我拍這些照片的目的就是想讓人們明白供給已經嚴重過剩。」
在旨在促增長的政府官員的極力推動下，中國的各家銀行去年提供了相當於1.4萬億美元的貸款，其中大部分用於建造摩天大樓以及其他商業地產。如今，中國內地遍布空置的樓宇。北京去年第三季度的寫字樓空置率達22.4%，在房地產經紀商世邦魏理仕公司（CB Richard Ellis）追蹤的103個市場中位列第九。這一數字還不包括即將投入運營的項目，比如建成後將成為北京第一高樓的國貿三期74層大樓。紐約對沖基金尼克斯聯合基金（Kynikos Associates）創始人詹姆斯·查諾斯（James Chanos）稱：「一個巨大的房地產泡沫和固定資產投資泡沫正在形成。想要以溫和的措施抑制泡沫膨脹是非常困難的。」
政策制定者們為此憂心忡忡，他們正試圖抑制推動房地產業發展的資金供給。2010年1月27日，中國銀監會要求銀行界控制貸款的增長。銀監會在其網站上發表通告說，各銀行應該「嚴格」遵循房地產貸款政策。摩根士丹利亞洲區主席史蒂芬·羅奇（Stephen Roach）表示：「中國當局顯然正在努力抑制過多的銀行貸款。」
2010年2月12日，中國央行第二次調高了銀行准備金率。此舉應該有助於減少銀行所持有的可以用於新貸款的資金金額，以減緩貸款增速。
如果中國政府無法為市場降溫而導致房地產泡沫破裂，那麼不良貸款將會激增。上海市有關官員在2010年2月4日表示，如果房地產價格下滑10%，那麼上海的債務拖欠抵押量將增至原來的3倍。惠譽評級（Fitch Ratings）駐北京的分析師朱夏蓮（Charlene Chu）表示，由於向國有企業的一些工業貸款已被用於房地產投資，因此情況可能會比預想的還要糟。她判斷說：「隱藏的房地產風險要比我們看到的多很多。」

❻ 房地產泡沫的判定

1、房價表現：售價畸高，全面高漲，實際租金下降
表1 房價表現表 類型 亞類 具體指標 泡沫參考標准 中國實際值或情況 輕 微 嚴 重 表現 價 格 出售價格 價格收入比：1：6以內 1：10以上 大致1：18 房價增長率 房價增長率/人均收入增長>1 房價增長率>30% 房價增長率/人均收入增長>1 漲價范圍 全國各類物業普漲 全國各類物業普漲 全國各類物業普漲 出租價格 出租價格指數/CPI指數<1 出租價格指數<100 出租價格指數/CPI指數<1 投資者心理 比較樂觀 十分樂觀 比較樂觀 由表1可以看出：
（1）出售價格過高。房價收入比是表現房地產價格高低的基本指標。過高房價收入比意味著房地產價格脫離需求基礎。國際上合適的房價收入比一般在1：2-6之間，2004年1-9月份我國商品房平均價格達到2770元/平方米，全國平均房價收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。根據2003、2004年1月對全國50個城市的調查，66%以上的被調查者認為高，58%以上的被調查者認為很高。
（2）出售價格快速上漲。房地產價格持續急劇上揚是房地產泡沫的重要表現。合理的出售價格增長不應高於可支配收入的增長，否則這個增長將不可能長期持續。建設部官員認為房價年增長率的基軸應該是3%。2003年以來，我國房地產價格快速上漲，2004年1-9月份房屋銷售價格增長率比去2003年同期上漲13.4%，超過人均可支配收入8.7%的增長率(經CPI指數調整後)。
（3）出售價格全面上漲。房地產價格全面上揚是房地產泡沫的重要表現。2004年1-9月份，全國各地房地產銷售價格都在上漲，有些地區的銷售價格增長率達到20%左右。分地區看,全國6個地區價格提高幅度超過20%。分城市看，杭州房價從2000年每平方米3000元，漲到2004的5500元以上；福州近3年時間房價從2000元/平方米漲到6500元/平方米。2004年1-9月份，全國各類物業的銷售價格全面快速上漲，其中私有住房交易價格上漲幅度最大，指數達到115.2。
（4）實際租金下跌。房地產市場總體可分為房地產銷售和租賃市場，一般租賃市場能夠准確反映真實的消費需求，當房地產銷售市場存在投機需求時，當銷售市場投機需求旺盛時，租賃市場上，供給大量增加的同時需求大量轉向銷售市場，結果將導致房地產的租賃價格下降。房地產租售房價上漲低於物價的上漲意味著銷售市場存在泡沫，房地產租售價格絕對下降意味著銷售市場泡沫嚴重。2004年1-9月份，房屋的租賃價格增長率為2.1%,遠低於城市居民消費價格5%增長，表明房屋的實際租賃價格在迅速下降。
（5）投資者對形勢十分樂觀。投資者樂觀是房地產價格和需求泡沫增長的心理基礎，樂觀心理改變也是導致泡沫破滅的充分必要條件。直到目前中國的開發商幾乎完全一致地對房地產市場形勢持樂觀態度，對房地產泡沫持反對態度。而至少在加息前，許多熱情的投資者，對房地產形勢十分樂觀，個別城市的投資者幾近瘋狂狀態。但是理性的局外人則持完全相反即悲觀的態度。2004年11月初，友邦顧問作的一項調查顯示：74.9%的被調查者認為有泡沫,7.2%的被調查者認為不存在泡沫。
2、需求表現：房屋銷售急劇增長，抵押貸款大幅增加，國內外資金大量進入
表2 需求表現表 類型 亞類 具體指標 泡沫參考標准 中國實際值或情況 輕 微 嚴 重 表 現 需 求 房屋銷售額增長率 1<增長率/零售消費品增長率<2 增長率/零售消費品增長率>2 1<增長率/零售消費品增長率<2 抵押貸款增長率 1<增長率/人均收入增長率<2 增長率/人均收入增長率>2 增長率/人均收入增長率>1 儲蓄占總存款比例 儲蓄占總存款比例下降 嚴重下降 下降 國際游資 大量進入 快速大量進入 大量進入 民間游資 大量進入 快速大量進入 大量進入 由表2可以看出：
（6）房屋銷售額超常增長。房屋銷售額增長率應以略高於社會消費品零售總額增長率的速度增長，過高的增長意味著存在真實需求以外的投資需求。2003年和2004年1-9月份，房屋銷售額增長率以遠高於社會消費品零售總額的速度增長，達到27.2%-39.7%，高出社會消費品零售總額增長率18.1-28.2個百分點。而1992-1993年房地產過熱期，房屋銷售額增長率達到42%-56%，高出社會消費品零售總額增長率25-27.5個百分點。這表明房地產銷售市場存在著大量的投機需求。
（7）抵押貸款爆炸性增長。房地產真實需求依賴於家庭收入的增長，房地產投機需求膨脹主要依賴於住房抵押貸款的增長。因此，住房抵押貸款增長與家庭可支配收入增長比，從需求的角度反映房地產泡沫的發展程度，指標值越大，說明投機程度越高。個人住房貸款高速增長，1999-2003年個人住房貸款余額同比增長分別是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%，2003年個人住房貸款余額達到11779.74億元，截至2003年年底，我國的住房抵押貸款余額已經達到12000億元，是1997年的50倍以上，高於同期家庭可支配收入的增長。由於住房抵押貸款的基數低，不能簡單地根據該指標持續增長得出市場泡沫的結論，但這個增長確實很超常。
（8）居民儲蓄快速減少。存款增速連續下降，可能意味著居民開始從銀行把錢取出來，進行消費或投資保值品。2003年2月，居民儲蓄占總存款的比例為53%，到2004年9月下降為49%。2004年以來人民幣儲蓄存款已連續7個月同比少增，1-8月,人民幣儲蓄存款累計增加10863億元,同比少增1406億元。
（9）國際熱錢大量流入。國際游資大量流入並投資房地產，將帶動投機需求。目前國際游資以各種隱蔽的方式大量進入中國。據有關專家估計：目前我國約5100億美元的外匯儲備中，貿易順差約1000億美元，外商直接投資約3000億美元，餘下來的1000億美元就是熱錢，其中部分游資就流入到房地產市場領域。北京達觀房地產經紀公司的一些調查報告顯示，2003年北京購房人士中來自歐美的增長4.9倍，來自港澳台的增長2.5到3.5倍。海外人士購房占總的成交比例已經接近15%。
（10）民間游資大量流入。民間資金大量投資房地產，形成巨大的投機需求，導致房價急劇攀升。2001-2003年間以溫州為主的浙江等民資炒房團在中國房地產市場上掀起巨大波瀾。這些集體購房者先在當地，然後進入浙江和上海，進而奔向全國，集中突擊購房。據估計：溫州的購房大軍人數將近10萬，用於購房的種子資金在1000億元上下。炒房團撬動了數倍甚至數十倍的當地資金進入樓市，刺激了當地消費提前和投機需求，進而產生需求和價格的互相推進，許多「被炒房」城市房價飛漲。
（11）投資性購房的比重高。投資性購房資金占總購房資金的比重是判斷房地產泡沫的重要指標。國際上這一指標的警戒標准為10%。據有關部門調查，目前各地投資性購房比重增長過快。如上海，境外和外地住宅購買需求比重按面積計算高達25%左右，投資性購房比重達16.6%，寫字樓投資購房比重高達40%；福州市外地人購房的合同登記量、面積和余額分別占同期總量的42.3%、44.9%和45.4%；杭州商品房的購買者，本地人不到50%。
3、供給表現：供給超常增長，房屋空置率過高
表3 供給表現表 類型 亞類 具體指標 泡沫參考標准 中國實際值或情況 輕 微 嚴 重 投資性購房比例 10%<投資/總購房比例<20% 投資/總購房比例>20% 10%<投資/總購房比例<20% 表 現 供 給 開發投資增長率 3>增長率/GDP增長率>2 增長率/GDP增長率>3 增長率/GDP增長率>3 開發貸款增長率 2>增長率/總貸款增長率>1 增長率/總貸款增長率>2 2>增長率/總貸款增長率>1 房屋施工面積增長率 1<增長率/銷售面積增長率<2 增長率/銷售面積增長率>2 1<增長率/銷售面積增長率<2 房屋空置率 10-20% 20%以上 20%以上 由表3可以看出：
（12）開發投資額超常增長。房地產開發投資是房地產供給對需求最直接的反映。開發投資額超常增長可能意味著投機需求和虛高價格的形成。而衡量房地產開發投資增長快慢的指標是房地產投資額增長率/GDP增長率，一般應該不超過2倍。2003年全國累計完成房地產開發投資突破1萬億元，同比增長29.2%，是1995年以來的最大增幅，2004年1-9月，房地產開發投資同比增長28.3%，這是同期GDP增長的3倍。
（13）開發貸款超常增長。房地產開發貸款增長超過全部貸款增長速度而超常增長，可能是銀行資金對投機需求的趨利性反映。2000-2002年，用於房地產開發的貸款增幅分別為11.81%、32.96%、27.78%，全國房地產開發貸款在連續5年高速增長的基礎上，2003年達到6657.35億元，同比增長49.1%。而2000-2003年全部貸款增幅分別為6%、13%、17%、21%。
（14）施工面積超常增長。施工面積是未來的房屋供給量，施工面積增長要求未來必須有與之匹配的需求增長。2002、2003、2004年1-9月，施工面積增長率為20.1%、26%、23.3%；2002、2003、2004年1-9月，銷售面積增長率為20.2%、29.1%、19.3%。即便考慮投機需求，施工面積增長也超過銷售面積增長。
（15）房屋空置率過高。房屋空置率是房地產供給超過真實需求的集中體現，國際公認的警戒線是10%。2003年全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率已達到26%，2004年9月末，雖同比下降2.3%，仍大大超過國際警戒線。這個下降可能是投機需求增長導致的。雖然房屋空置率與國際上的概念有些區別，國內的高空置率反映更加深刻的結構問題。 再有，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由於價值量大的特點，房地產泡沫能否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由於房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常願意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過於樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資於房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業的擴張。

❼ 如何分析房地產泡沫的程度

房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，並不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高於與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的後果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。 1.房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態； 2.房地產泡沫是指房地產價格呈現出的陡升陡降的波動狀況，振幅較大； 3.房地產價格波動不具有連續性，沒有穩定的周期和頻率； 4.房地產泡沫的產生主要是由於投機行為，是貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。 泡沫經濟的兩大特徵是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大於供求量；投機交易氣氛非常濃厚。房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。判定
房地產泡沫[1]的判定並無定論，在任一特定的時點上准確判定房地產的泡沫程度實際上非常困難。一般可以從以下指標或狀況判斷：
整個經濟是否過熱
如果整個經濟處於過熱的狀態，那麼由於其內在的相互關系，可以相信房地產業也會有一定的過熱的現象。
投資增長率
當房地產開發投資增長顯著高於經濟增長率時，如相當於經濟增長率的2倍時，就有產生泡沫的危險。
商品房的空置情況
一般當空置率達到10％時，就是房地產業過熱的預兆。
其他因素
除這些常用的標准外，人們通常還依據住房價格是否持續上漲、商品房價格與居民收入的增長是否同步，土地開發增長率是否節節上升，房地產商的負債率是否普遍持續上升，房價 房地產泡沫漫畫
的實際價格與理論價格的相對差距等來判定。 房地產泡沫大到一定程度後必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經濟帶來災難性的後果。其影響的范圍因房地產的產業關聯度高而非常廣泛。因此各國政府都把監測和控制房地產泡沫作為它宏觀調控的重要內容之一。
編輯本段成因
房地產作為泡沫經濟的載體，本身並不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相 新建的樓盤
同，房地產泡沫的產生同樣是由於出於投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由於房地產價值量大，這種投機需求的實現必須藉助銀行等金融系統的支持。一般來說，房地產泡沫的成因，主要有三個方面。
土地稀缺
首先，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。房地產與人們和企事業單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業發展相關的生產條件和辦公條件的改善也直接與房地產密切相關。由於土地的有限性，從而使人們對房地產價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。當經濟發展處於上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產企業和私人投資者大量投資於房地產，以期獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經濟前景看好，再用房地產柞抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。
投機需求膨脹
其次，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。對房地產出於投機目的的需求，與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。
過度放貸
再有，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由於價值量大的特點，房地產泡沫能否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由於房地產是不動產，容 房地產泡沫
易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常願意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過於樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資於房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業的擴張

❽ 國外房地產泡沫崩潰時有什麼現象，香港和海南

首先地產市場會崩潰,房價下跌,沒人接盤,因為很難判斷底部。然後是我們的銀行,破裂危及的是我們的金融系統。
1、經濟結構和社會結構失衡。
2、金融危機。
3、生產和消費危機。
4、引發和社會危機。

❾ 房地產泡沫是怎麼計算出來的

可能性最大的一種方法就是，銷售價=成本價＋利潤＋稅收。從常理講，在不考慮市場因素的情況下這是對的，可是，作為投資人憑什麼冒風險呢？難不成政府會承擔所有風險，保證開發商有利可圖？！或者某個「經濟學家」出錢買單？？假若可以實現的話，市場經濟就可以意義了，還是回到從前的計劃經濟多好啊！如今的朝鮮就是代表。要是按這種方法計算的話，存在泡沫的產品就太多太多了，黃金無端的漲來漲去，股票莫名瘋長，汽油菜油十年間漲了三倍，這些如果可以不計較，那寶馬賓士呢？有沒有人去核算他的成本，估計泡沫嚇死人，但是人家市場好得很，為啥沒有人去干預？也許有人說那不是一般老百姓可以消費的，假如這樣有理的話，那電話是人人都需要的，每天都要面對的了，可我們海南的電話費可以說是全國最貴的，有沒有人去算算它的成本？為啥沒人去管他的泡沫有多少呢？ 其實，這些都是假的，我們政府的目的不在此，而是怕老百姓心知肚明後幡然醒悟，而是拿出個數字嚇唬嚇唬他們，「房子的泡沫都那麼多了，別買房子啦！政府很快就給你們經濟適用房的。」夢啊！咱中國的老百姓愛做夢，最近的交易量下滑就說明咱老百姓太容易上當啦！可這是白日夢啊！繼續做下去等醒來時恐怕就難收場了。

❿ 全球最大房產泡沫在哪

對於很多人來說，買房子是一輩子奮斗的目標。現如今經濟發展了，不過工資卻沒有如房產那般那麼的暴漲。一般有錢人都在房產方面也是投入不少。那麼本期的城市文化，為你解析。在瑞銀的報告中，多倫多樓市位居泡沫風險榜首，其次是瑞典斯德哥爾摩、德國慕尼黑、溫哥華、悉尼。前五名中，加拿大佔了兩席，算上悉尼，華人愛去的城市已經佔了五分之三。

泡沫放在經濟事物中，就是指資產價格在連續交易中陡然漲價，價格嚴重背離其自身價值，直至上漲到需求方難以承受的程度，然後發生暴跌，宛如氣泡破裂。放到房地產中也是如此，如果某個區域的房價持續走高，超過了房產本身真實的價值，就可能產生房產泡沫。當然至於是不是真的泡沫，只能等到泡沫破裂之後。