① 房產中介和置業顧問有什麼區別
二者主要是業務范圍不同，服務的性質特點也不同。
1、業務范圍
房地產中介是提供各類信息、咨詢、估價、代理服務的經營活動。在整個服務過程中，中介機構既不佔有商品也不佔有貨幣，主要是依靠自己的專業知識、技術、勞務等為房地產各種部門提供中介代理和相關服務。
置業顧問是在售樓處通過現場服務引導客戶購買，促進樓盤銷售，為客戶提供投資置業的專業化、顧問式服務的綜合性人才。
2、性質特點
房地產中介活動具有非連續性和流動性的特點。這種關系不是長期的和固定的，而是就某一事項達成的一種契約關系，這種服務一旦完成，原有的契約關系也就解除，房地產中介機構就再去與其他的委託人建立新的服務與被服務的關系。
置業顧問更側重長遠性。因為置業顧問不僅可以深度傳遞樓盤品質，更能體現企業文化素質和發展實力。正因為如此，這些企業在選擇和制定置業顧問服務標准時，從長遠利益出發，加強了對置業顧問服務意識的培養。
(1)如何看待房地產行業尋租擴展閱讀：
房產中介急需改善的行業現狀
1、法律法規體系不完善
到目前為止，我國房地產中介服務方面的法律法規尚處於建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規還相當匱乏，而且規定過於籠統原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。
2、缺乏專業人才，影響產業的提升
由於房地產中介業在我國是近來才興起的行業，從業人員資格認證制度尚不規范，匆匆上崗的絕大多數人都沒有從事過相關工作的經歷。
3、中介機構行為尚不規范
主體資格不合法，無照經營和未經登記核查擅自從事中介業務的現象常有發生，不按照標准收費，隨意性太大，收費名目太多、太亂，在收費中使用票據混亂，事業型收費與服務性收費不分。
4、中介機構職業道德和服務意識尚待強化
當前許多中介機構缺乏職業道德，僅僅把獲利當作經營的核心，所有的經營活動都以盈利目標為轉移，服務意識淡薄，在利益的驅動下，只要賺錢，什麼都干，喪失了客觀公正的立場，迎合客戶的一些不正當要求。
5、行業監管不力
由政府直接監管的，面對數量龐大的中介機構和糾紛，根本不可能做到事無巨細，面面俱到，同時客觀上還存在著的尋租空間導致腐敗的產生，由行業協會監管的，由於目前行業協會地位不明確、作用空間有限及相關立法滯後，同樣存在諸多問題。
網路_房產中介
網路_置業顧問
② 什麼是存量房房產稅
存量房是來指已被購買或自自建並取得所有權證書的房屋，相對於增量房而言。增量房是指房地產開發商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的「庫存待售」的房產。存量房買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效後30日內向房屋所在地的房地產交易中心辦理轉移登記，這就有了存量房房產稅
相對於增量房而言，存量房是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋。「在存量房的定義上，除了對城市所有已購房地產採取『普遍徵收原則』，以防在二三套房認定上加大征管成本和增加尋租空間外；也可對開發商已建未售的房地產設置一個銷售期，並對逾期未售的房地產征稅，從而有力地防止開發商捂盤惜售；或對購房者的二套(含)以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率。」
③ 今年我國對房地產業的宏觀調控有哪些
目前這場世界性的經濟危機來勢兇猛，影響的面越來越大，已經嚴重影響和必將越來越嚴重地嚴重地影響到我國的國民經濟的正常運行。為了及早防範，把經濟危機對我國影響的危害，降低到最低的程度，盡快地順利度過危機，特提出以下的建議：
一，減少失業的人口
1，穩定農村人口
大批農民工因在城裡找不到工作，必將迴流到農村，造成農村勞動力的過剩，但如果不採取措施這部分人不能穩定在農村的話，勢必又將回到城市造成城市就業的進一步緊張。
所以必須加大對農村的扶持力度，提高農產品特別是糧食的收購價格，降低農資用品的價格，對農產品生產進行必要的補貼。改進農業現代化的管理技術和農產品深加工技術，保證農業用電、用油、化肥、農葯、良種、農業機械的供應，從重打擊坑農、害農、損農的現象。涉農專業的大學生願意回到農村工作的，在資金和待遇上給予扶持，原則上收入應不低於在城市裡工作的大學生的平均水平。只有幫助農村留住了具有先進農業知識的人才，中國的農業現代化才能夠有希望實現。
近三年不在農村招兵。
擴大大學、中專的招生，避免中學生過早地進入失業的後備軍，至少推遲到三—四年之後。減少目前經濟危機時期的就業壓力。
2，優先解決大學生的失業問題
近三年軍隊、公安、公務員、村官一律在大學本科中招考。
擴大研究生（包括職業高等學校的研究生）、專升本的招生人數，把一部分優秀的大學畢業生吸收到高校進一步深造，減少目前他們對就業的壓力。
有條件的大學，設立大學生創業、就業培訓基地，應屆畢業生若未能及時與工作崗位簽約的，可以免費接受一年左右的就業的培訓和進行創業的實踐。所需資金統一由國家財政解決。
鼓勵大學生上基層和農村、邊遠地區，國家給與一定的扶持。
鼓勵大學生自主創業國家給與一定的扶持。
3，穩定城市職工隊伍
除關、停、並、轉的企事業單位外，一般的企事業單位原則上不準任意辭退原有的職工（工齡在三年以上）。如果確實在工作崗位上無法安排的，可以組織新崗位的培訓，培訓費用由企業和國家共同負擔。企業辭退工人應徵得工會的同意。在城市中的家庭應能保證至少有一個主要勞動力就業。
減少失業不僅可以穩定人民的生活，也是擴大內需的要求。
二，進行城市中工業的結構調整
原則上不興建影響環境、浪費原材料多、耗能多、能效低的的新企業。
淘汰原有的耗能大，浪費原材料多、污染環境嚴重的企業。
加大新技術的研究和開發力度，各科研、企業單位應引進創新人才，擴大技術基礎和新產品的研發力度。爭取在這個經濟危機的時期，創研出一批有自己知識產權的新技術、新工藝的新產品。
三，在國際商場上向欠發達國家和發展中國家轉移，在一切國家以價格和質量的優勢與他國作你死我活的競爭，寧可賠本不輕易放棄一個市場。
四，擴大內需
1，適度的通貨膨脹，
2，提高職工的工資水平，
3，發育農村商品市場，
4，創造需求、引導消費，
5，降低利率，
6，降低稅率，提高出口退稅補貼。
五，穩定股市，給中小企業和新興企業提供融資的渠道。
六，改進國內的基礎建設，發展交通、電力等能源設施。提供新的工作崗位。
七，發展軍事工業，進行航母建造，引進軍事新技術、新式武器裝備，同時出口武器裝備。
航母和鐵路建設無疑可為中國的鋼鐵工業提供使用鋼鐵的場所。
八，鼓勵中國人超前消費。
沒有消費就不會有市場，沒有市場就沒有生產，沒有生產就沒有再生產。沒有生產和再生產就沒有工作崗位，沒有工作崗位就沒有工資收入，沒有工資收入，就沒有消費。培育國內消費市場就成為一句空談。
2008年進入9月份，被稱之為金融海嘯的從美國華爾街發生的金融危機席捲全球，雖然此次經濟危機最終影響還難以預測，但短時間內全球范圍的經濟衰退已不可避免。面對國際上的經濟動盪，以外向型經濟為主的中國經濟必然受到沖擊，同時中國雖然在今年順利完成奧運會的舉辦，但2008年對中國來說絕對是多事之秋，一些改革開放中深層次矛盾暴露出來，現有的社會制度和發展模式已面臨普遍的質疑和挑戰，嚴重阻礙整個社會進一步發展和文明進步，中國社會發展到了一個十字路口。為此，執政者已提出科學發展觀和可持續發展的理念，政府在十七大以後也採取了一些加大民生保障的措施，但在經濟發展受到外界沖擊，內部原有矛盾和問題又不斷呈現的情況下，要進一步深化改革完成經濟和制度的轉型非常困難，有學者提出以擴大內需的方式來抵禦外部經濟環境的振盪，維持經濟持續增長無疑是可行和必要的手段。但具體如何操作，是繼續以往粗狂的投資帶動增長，以大規模的基礎建設和大大小小面子工程、腐敗工程來實現內需擴大和經濟規模擴張，還是遵照科學發展觀和可持續發展理念，針對當前暴露的矛盾和弊端進行政策和制度上的改革和調整，解決整個社會進一步發展和上台階的關鍵問題，充分利用自身優勢，能順利渡過這次全球性的經濟危機，繼續保持良好發展勢頭，並以此危機為契機鞏固在國際社會中的地位。當前形勢下，有必要採取政策和措施有：
1.
加速建立全國性的社會保障體制，完善全民的養老、醫療和失業救濟制度，重點是全國性的信息網路建設。社保體制完善程度不僅直接體現社會文明進步的標志和水平，同時也是社會穩定的基石，因此在社會出現重大危機時，往往起到極其關鍵的作用。現代社會保障制度不僅體現保障覆蓋全面、分配更公平和公正、制度完善，而且其發展極其倚重先進的科學技術特別是IT和網路技術的發展，因此國家在加快制度等軟體建設的同時也應加大全國性統一的硬體環境的建設來提高相關制度的執行手段，並且通過這個全國性網路建設來推動相關技術、企業和產業的發展，同時也為相關IT行業提供更多就業機會。因此通過擴大對社會保障網路投資來擴充內需比通過對佔地資源大的高速公路重復投資以及各種面子工程建設來推動內需更有意義；
2.
加快和深化醫療、教育體制改革，建立覆蓋全體國民的醫療、教育保障制度，加大醫療、教育占政府財政支出的比例，增加政府提供此類公共服務的數量和品種，並提高質量和效率，只有這樣才能排除廣大國民的後顧之憂，對生活和未來充滿信心，將更多的可支配收入用於其它方面的生活水平提高，從而推動相關產業的發展，增加就業和內需。
3.
改進社會的分配製度，減少和遏制通過權利和社會資源壟斷獲得超額收益。具體措施有充分利用反壟斷法，促進民生領域的市場競爭，降低廣大民眾的基本生存成本；此外通過改進和簡化稅收制度、削減政府服務收費項目也可以達到調整社會分配的目的。如減少部分稅收品種和數量（提高個人所得稅起征額等）也可使廣大民眾增加收益、減少支出而提高生活效率和質量；
4.
改革個人住房分配製度和房地產發展策略，對各類建築物收取物業稅同時由國家向公民發放住房公積金。針對目前房地產發展的問題，國家雖然採取了加大經濟適用房建設的措施，但並不能平衡和解決主要矛盾，只有對佔有大量土地資源的房產所有者徵收高額物業稅或不動產稅，同時將收取的費用向全體公民發放住房公積金用於改善全體公民的住房才能真正體現社會制度的公正和公平及國家承擔對公民住房保障責任。具體公平、科學、可操作的物業稅收取和住房公積金發放參見《物業稅徵收及國民房貼發放》；
5.
改革和重振金融體系，構建完整的多層次資本市場體系（詳見《多層次證券市場建設》）、完善發行、交易、監管制度，穩定和促進資本市場健康發展，加強銀行和保險業的安全、穩定。此外應慎用金融衍生和創新工具來解決目前存在問題，因為新的措施往往存在缺陷，使交易制度更復雜、問題更多、監管更困難，增加市場的波動，也提供更多的尋租腐敗機會，其弊端已在此次全球性的經濟危機中充分暴露，中國應盡量吸取教訓；此外一個完整、清晰的發展規劃也不可少，那種抱著石頭過河，頭痛醫頭、腳痛醫腳，臨時抱佛腳的管理方法應該摒棄，現在已不同改革開放初期，我們已付出足夠大的學費。管理者必須吸取以往教訓從市場發展的長遠規劃，以科學、三公和可持續發展位理念制定新出台的政策和法規，避免市場大起大落，促進金融的健康和穩定；
6.
取消當前的計劃生育政策，制定有利於國家可持續發展且符合當前社會發展現狀的人口發展計劃。中國已進入老齡社會，並且由於過去幾十年始終堅持這個錯誤政策，社會老齡化趨勢將越來越快，難以逆轉。社會是由人組成的，社會發展必須由人來實現，如果社會人口衰減滅亡，那社會無論如何發展最終也會消亡。在當前形勢下取消計劃生育政策，必然會釋放過去幾十年壓抑的生育慾望，一方面可以因部分育齡婦女由於生育和育兒而減少當前就業壓力，同時新生嬰兒及母親會對社會增加需求必然增加就業並促進相關產業發展，但最重要的是能挽救目前社會和家庭人口倒三角發展危險形勢，恢復自然的人口結構和比例，實現人的可持續發展；
7.
制定鼓勵職業婦女返回家庭的政策。新中國成立後始終推行男女平等的政策，婦女的勞動權利獲得保障和尊重，也促進社會文明和婦女社會地位的提高。但該政策也增加國家解決就業的難度和勞動保障制度執行力度，同時當前社會主要還是由家庭組成，工業化後特別是在城市中婦女大量就業，一方面造成就業難，另一方面也給家庭帶來許多困擾，如家務、子女教育、老人贍養等，這些家庭事務直接關系每個家庭成員的生活質量和體驗，從而影響國民生活幸福感受和對個人、家庭及國家、社會信心，如處理不當，會威脅家庭穩定和社會和諧。事實上當前主要發達國家社會中，婦女也未必都進行工作，也有相當部分比例在家相夫教子，這也是經濟發展水平和社會文明進步的體現。國家完全可借鑒那些國家的政策和制度，在尊重每個人就業意願的情況下，允許和鼓勵婦女根據自身情況全職或半職回歸家庭。具體可採取措施有：對登記在冊的已婚無職或休職婦女根據家庭收入返還部分稅收、發放一定補助；對半職或臨職人員補助交納三金；增加婦女產假和嬰、幼兒哺乳、教育假期，減少婦女繳納社保三金的年限等。中國婦女在家庭地位由其經濟地位決定的，同時也可以通過法律來保障，如各種相關配套政策措施到位，不僅可以保持建國來婦女已取得的社會和家庭地位，更將推動婦女更多精力關注在家庭事務中可以改善家庭生活質量、投入更多精力於下一代的教育、多盡贍養老人的義務、減少社會職業競爭和壓力從而推動社會文明和進步；
8.
盡快推出有利於節能環保和可持續發展的資源政策，引導和培養節約型社會。開征高額燃油稅，改革資源稅、加快水、電等民生資源價格改革，提高資源佔用成本從而促進產業升級和相關產業、技術的發展，改變目前低效高耗的發展模式。此外還可從資源稅中提取一定比率的稅收收入建立國家戰略物質儲備基金，對一些重要關系國基民生的資源建立國家儲備，一方面可以減緩國內經濟衰退造成資源型企業的大起大落，另一方面也可乘全球經濟衰退，資源價格回落的時機低成本地實現重要資源的戰略儲備，一旦該戰略目標實現，有助於我國獲取這些產品的國際定價權從而有能力在這些領域最大程度地維護國家和民族利益。此外在進行這些領域改革的時候應特別注意對弱勢群體的保護，給與一定的補貼，爭取多數國民支持，畢竟這些改革往往涉及多方利益，應盡量減少改革成本和阻力，爭取絕大多數民眾的支持；
9.
其他政治和外交對策。（略）
改革開放三十年，總的來說中國社會各方面都取得翻天覆地的成就，經濟總量和人均值都有非常大的提高，並且至今仍保持良好的發展勢頭。但同時也應看到在此過程中存在著挫折和不和諧的方面，原有發展模式的弊端也愈來愈明顯，阻礙了社會更平穩、健康發展。在外部發展環境出現重大變動時，原來積累問題和矛盾會凸現和激化，如何化解這場危機，作為執政黨已有明確的思路和響亮的口號，那就是科學發展觀、以人為本以及可持續發展理念。但具體政策制定和操作上能不能擺脫現有利益集團的操縱和束縛，真正以全體國民和國家長遠利益為准，帶領中國走出困境和迷團，引領國家進一步繁榮昌盛、社會文明進步、國民安康幸福，我們將拭目以待。
④ 運用經濟學的is-lm曲線分析當前我國的房地產市場所面臨的經濟政策
當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行無論是市場唱主角還是政府唱主角，都帶有混合經濟的色彩。純粹的市場經濟或純粹的計劃經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，政府對經濟進行一定的干預，使經濟運行回到原來的均衡區域。房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中佔有重要地位。各國政府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經濟運行得較好的國家，政府對市場干預較少。而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，政府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟後政府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。
我國的房地產市場是在政府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化後才開始起步。房地產業在我國還是一個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由於起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特徵，如投機氣氛較重，市場運行機制不規范，有關法律不健全。在這種情況下，政府通常會採取一些經濟、法律、行政的措施對經濟進行干預，以提高經濟運行的效率。政府在推出一項政策前，首先應該明確，基於我國當前房地產市場的實際情況，我國政府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。經濟學上對政府政策進行評價，很重要的一點是看該項政策能否有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬對我國政府當前若干房地產宏觀調控政策從經濟效率的角度來進行經濟學分析，來權衡其利弊得失，並在此基礎上給出相關政策建議。
一、 房地產產業政策分析
產業政策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產業之間的相互關系及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟政策體系中一個重要的組成部分。其主要內容有：產業結構政策、產業組織政策、產業促進和限制政策等。產業政策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。政府在實施產業政策時，其取向是產業發展目標的體現。而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特徵決定了房地產產業政策目標在於完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。這需要政府採取恰當的產業組織政策。產業組織政策包括產業競爭和反壟斷政策、產業聯合和集團政策等。在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量政策和結構政策，也需要有合理的組織政策。
由於房地產具有投資規模大，投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也佔有明顯優勢。另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利於節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合並、兼並等經濟機制來實現的。由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，並優化房地產企業的規模結構。
我國當前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相去甚遠。以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數的房地產股僅陸家嘴一家。這8家房地產公司在整個上海房地產業中的規模，市場佔有率，業績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產企業銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。而香港聯交所房地產上市公司達100多家，恆生股指33個樣本股中，地產或以地產為主業的公司近一半。這十幾家大地產商的開發量、市場佔有率等主要指標要佔到整個香港地產市場的九成，其中長江實業、新鴻基、恆基兆業、新世界四大超級地產商更成為財富的象徵。滬港兩地房地產上市公司無論是數量還是質量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發育程度、微觀主體的競爭實力有關，但兩地政府對房地產業產業政策的不同取向也是造成上述現象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至政府正式文件上，經常有報導宣稱政府決定把住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。但在具體實施政策時，有關方面採取了凍結房地產公司上市的做法。當初之所以採取凍結上市的做法，管理層是出於對房地產泡沫的擔憂。的確，到1992的年，房地產開發數量、開發投資額、開工面積等均創歷史最高水平，這遠遠超過發當時我國的經濟發展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。許多地方的炒樓、炒土地風較為嚴重，致使市場運行出現混亂無序的局面。鑒於此，政府果斷地採取了緊縮供給的宏觀調控政策，控制住了房地產市場嚴重失衡的局面。而亞洲金融危機以來，許多專家學者都或多或少地把金融危機的原因歸於房地產泡沫的破裂。這使得中國政府在解開房地產企業上市禁令上更為謹慎。然而，東南亞金融危機的深刻誘因是經濟結構的老化與調整的滯後，是知識儲備的貧乏，是全要素增長率的落後。房地產泡沫只是這種危機的表象之一。因此，管理層大可不必因為擔心房地產泡沫而阻止房地產企業上市。況且，股市除了籌集資金的作用外，還具有優化資源配置的功能。在較為健全的股市上，資金會從業績差的企業流向業績好的企業，從而實現資源的優化配置。股市本身的進入與退出制度也在客觀上對股市的安全直到了一定的保護作用。管理層目前應做的是放棄保護政策，不再ST 、PT下去了，讓中國股市真正成為企業的試金石。如美國股市最近的振盪，有人指出這是股市正在擠除泡沫，使高科技股票定價更符合其實際價值的表現。
我國房地產企業除了擴大規模，向規模經濟要效益外，提高資產素質，向管理要效益也是從微觀上培養一個健全的市場所必需的。政府在宏觀層面上的制度創新，尤其是金融制度創新在這方面是大有作為的。當前，房地產證券化是一個可取的方向。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。房地產經營管理的要求很高，尤其是在房地產市場發育的初級階段，更需專家經營。證券化的優點之一，在於它促使了房地產所有權與經營權的分開，這就為其專業化經營提供前提條件。我國的房地產主體行為很不規范，真正具有實力、精於管理的房地產公司並不多，"房地產熱"引致的市場虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業紛紛涉足房地產，其結果勢必導致資源特別是管理資源的巨大浪費，而藉助證券化，房地產交專家經營，業主借證券化工具獲得應有的收益，投資者亦可分享房地產資源的優化組合，使房地產市場主體行為從混沌走向有序。
二、 房地產稅費分析
根據中房指數的統計，目前在我國城鎮商品房價格構成中，土地費用及稅費佔39％，建安成本佔51％，其他費用佔10％。在房地產利潤率已普遍降至10%左右的情況下，稅費負擔過重就成了房價居高不下的主要原因之一。稅費不僅關繫到房價的高低，其本質上是一種價格，有些稅收，如所得稅等直接稅也就成為市場經濟均衡運行的潤滑劑。
<一> 房地產稅費總量分析
稅，是政府憑借其行政權力強制獲得的收入。而各種各樣的費用更是名目繁多。這些費用的徵收部門有三個層次。一是擁有立法、執法、司法權，執行廣泛的社會管理職能的政府，包括中央和各級地方政府、各委辦部機關、公檢法等；第二層：一些負責提供公共品或准公共品的事業單位，如環保、衛生、教育等。它們的收入由政府撥付，同時政府又賦予它們在本部門負責的事業范圍內執法監督的權力，如衛生檢查等；第三層，一些享有自然壟斷或行政壟斷地位，擁有一定強制力的國企，如電力、自來水、煤氣公司、政府辦的有行政壟斷權中介機構。這些名目繁多的稅費給房價下降造成了很大的剛性。清理稅費，理順房價的呼聲日見高漲。但有人擔憂清理稅費會減少政府部門收入。
從稅的角度來看，短期里，降低稅率會減少政府部門的收入。但從中期來看，如果減少房地產稅收負擔能使房價下降足夠的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此時部分因房價過高難以銷售的空置商品房實現銷售，政府就可以收到本來稅基被各種規費侵蝕的營業稅、土地增值稅、城建稅、企業所得稅、契稅等，完全可以抵消各種雜費的減少。將稅收與稅率的關系用坐標圖表示出來， 從圖上可以看出，稅率並不是越高越好，稅率只有達到一定最優點，才能使稅收達到最大。從長期來看，據世界銀行測算，房地產投資對相關產業的系數效應為2倍。當住房消費啟動後，每億元住房投資會帶來相關產業的GDP增長2億元，經濟發展，稅基擴大，政府的收入呈現出良性的增長循環。
從費的角度來看，清理各種規費能減少對經濟的扭曲作用，使各種規費給經濟帶來的間接成本減少到最小，提高經濟效率，促進公平，這將有利於經濟良好穩定的發展。各種費用給企業事業的間接成本遠大於本身。名目多、部門多、環節多的規費，意味著企業至少要跑遍20幾個部門、收集40幾個公章才能獲得或維持其合法地位。盡管有些規費本身數額並不大，但企業為遵循這些規定卻耗費大量的人力和物力。房地產業屬於資金密集型產業，並且國內大多數開發商的資金是通過銀行貸款間接融資而來，資金的時間成本十分可觀。除此之外，在房產市場日益成熟的今天，房產市場上開始不斷推出各種流行房型設計。這使得市場先機對開發商來至關重要，資金的時間價值在此有了更深一層的含義。各種規費的存在降低了經濟運行的效率，提高經濟運行成本。稅收取之於民，用之於民。而各種規費則成為各政府部門自己的收入，並進而有可能成為腐敗的重要原因。因此清理規費對提高經濟運行效率而言有著更重要的意義。
<二> 部分規費分析
從公共品的理論來看，政府部門提供公共品時，靠稅收來籌集資金；提供私人品時，應按市場規律收取價款，而提供混合產品時，則應考慮依靠稅收或收費補償成本，哪一個效率高。在目前的房地產業中，有些看似應由政府部門提供的產品從經濟學的角度來分析應交給市場來運作效率更高。
如政府代行市場職能收取的建築工程質量檢驗費，雖然說由政府出面監督工程質量可以保護消費者利益，但其中卻有一個極大的弊端：當質監站通過了一項工程，意味著政府對工程質量的認可，如果以後工程出了毛病，政府是否替房產商承擔賠償的責任呢？如果政府承擔責任，則政府容易混淆作為經濟運行的管理者和市場主體中的一方的角色；如果政府不承擔賠償責任，政府官員就完全沒有了把好質量關的約束機制。如果這項服務交給市場的中介機構來做。中介機構、房產商、購房者之間是平等關系，追求利潤最大化的中介機構會因擔心招致賠償而嚴格控制房產質量，這無疑是一種效率的改進。
工程質量檢驗費是政府行為應轉為市場行為的例子。而對水、煤、電增客費這三類傳統的自然壟斷產業來說，這些收費在經濟學上也不符合效率的原則。自然壟斷產業固定成本所佔的比重很大，變動成本的比重小，平均成本曲線向下傾斜。如果不對自然壟斷企業進行政府管制，它們就會進行壟斷生產，導致低效率；如果把這類企業分割成幾個小企業，又會導致成本上升，規模不經濟。這是政府經營不以盈利為目的自然壟斷產業的理論基礎。政府可以採取邊際成本定價，也可以採取平均成本定價。無論採用哪種定價，公用事業部門，都可以從價格和補貼中完全彌補成本。現在房產商交納了增容費，最後由消費者承擔，建設了管道、纜線輸送網，但卻是公用事業部門從水電費、煤氣費和補貼收回了成本，這等於消費者支付了雙重費用，公用事業部門獲得了超額利潤。這背離了誰得益誰投資的市場法則。從提高社會效率的角度出發，這些增容費應由公用事業部門而非房產商來承擔。如果公用事業部門資金困難，可由房產商負責建造水電、煤氣的輸送網的成本，建築成本不能分攤到房價中，待以後公用事業部門收到水電、煤氣費了，再向房產公司支付輸送網的使用費。
三 、經濟適用房的經濟學分析
經濟適用房作為現階段的國家住房建設政策，旨在通過某種傾斜，如用地劃撥、稅費減免等優惠措施，來達到擴大住房供給，調節房地產投資結構和啟動市場有效需求的目的。它是基於我國目前特殊的房地產市場和住房發展市場發展階段的一種政策選擇。但是，對於經濟適用房制度的運行機制，與當前地產市場的關系、現行政策規定可能產生的市場反應、經濟適用房政策的適用范圍以及經濟適用房制度的可持續發展等問題，尚有待從理論上進行再探索。
經濟適用房政策作為一項政策，本意是通過政府補貼來提高中低收入購房者的住房有效需求。但付諸實施後卻暴露出諸多問題：第一，補貼利益的流失與對完全商品房供給的"擠出效應"。目前，有些經濟適用房把銷售目標定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引開私家車的一族來爭相購買為榮。如果在地段、質量、功能、環境或者舒適性等一方面標准上，這類住房在各方面均能滿足中等偏高收入家庭的需要，高收入階層也會想方設法擠入經濟適用房的消費群，從而使所流失的財政補貼效益最終轉化為生產者剩餘和少數中等偏高和高收入階層的消費者剩餘。而那些真正應該享受到補貼的，居住困難的中等偏低收入階層反而被排斥在受益范圍之外。經濟適用房提高標准後，其消費群與完全商品房的消費群產生一定的擠出效應。第二，助長了市場不公平競爭和違規操作。作為具有政策傾斜性的經濟適用房，實際上享受了特定階段的政策性資源。如果經濟適用房的操作缺乏必要的監督機制，從而形成"黑箱運行"，一些地方和部門為了獲得經濟適用房的有關政策優惠，受利益驅動，有可能會打著經濟適用房的旗號爭項目、爭計劃、爭土地、貸款，這就容易誘發政企間交易和尋租行為的發生。第三，提高政策的調控成本，降低政府調節市場的效率。為了使政策優惠能按預期的設想轉移到中低收入階層身上，就需要控制經濟適用房的受益面，避免不該享受財政補貼的階層也從中"沾光"。這就需要將政策調控的重點引向鑒別居民家庭收入層次，監督經濟適用房的流通和分配這些繁瑣而又無效的工作上，偏離了其主要職能。
用經濟學上的博奕論來分析，經濟適用房作為一項政策，涉及的利益方有政府部門、開發企業、消費者三方。在這三者中，有關政府部門擁有用地劃撥、稅費減免等權力。目前，政策優惠對眾多開發商來說是稀缺資源，是眾多開發商爭奪的對象。而在開發商以各種方式掙得政府政策優惠後，出於自身利益考慮有可能進行違規操作。由於政府對經濟適用房價格進行管制，按照建房《1998》154號文，經濟適用房住房價格除成本、稅金外，其開發利潤不得超過3％。而理性的開發商是不會願意從事這種回報率低於同期市場利率的投資項目。而在現實生活中，開發商卻對此趨之若鶩。一個合理的解釋是，開發商虛列成本以降低利潤，使其符合規定標准，而作為主管行政部門對此卻無能為力，甚至可能與開發商合謀使虛列的成本合法化，人為拉高經濟適用房利潤與售價，使價格管制名存實亡。政府部門為了達到經濟適用房的政策意圖，需要付出一定的監督費用，以對合格的開發商做出鑒別。而對購房者來說，雖然經濟適用房面向的對象是中低收入者，但具體操作過程中並沒有制定有效的收入調查措施。一部分高收入者也加入了購買經濟適用房的行列，甚至有些人將經濟適用房上市套利後再次購買經濟適用房進行投機。有關利益三方的相互博奕使得經濟適用房政策在操作過程中背離了原來的政策意圖。
由於經濟適用房是向住房供給者提供補貼，補貼的結果是在同等投資支出的前提下增加市場供給量，從而導致均衡價格的下降和住房需求的相應增加。為了使補貼的效益盡可能傳遞給政策所指向的收入階層。只有在消費者犧牲其他消費品需求的前提下，才能實現。如果政府直接補貼給消費者，則能更好地滿足消費者的綜合消費偏好。所謂消費者的綜合消費偏好，是指消費者根據自己的需要和偏好做出的消費選擇。用無差異曲線說明如圖：
用發補貼的方法會給消費者帶來更高的效用，而發補貼給供給者，則可能供給者供給的住房不是消費者所需要的或最重要的，這時消費者就難以得到最大的滿足了。在圖中，MN線代表其他消費品（x）和住房（y）的價格一定時，發了一筆現金所形成的預算線，如發補貼給者，該消費者可得到y1的其他消費品和y1的住房，所獲效用為u1,如發現金讓消費者根據偏好自由選購，消費者會買x2的其他消費品和y2的住房，所獲效用為u2, u2>u1。
參考文獻：
1、《從我國現階段房地產業政策的幾點思考》刑建國、鄭重載《房地產經濟與管理》
2、《磚頭補貼還是人頭補貼》載《房地產世界》1999年8月號
3、《房地產稅費問題透視》載《上海房地》1999年6月號
4、《現代西方經濟學教程》黃亞鈞著復旦大學出版社
5《Towards Undividied Cities ：The Potential of Economic Revitalisation and Housing Redifferention 》Housing Studies ，Vol，14 NO.5,573-584,1999
6《Policy Review Housing Studies》Vol，13，No,6，833-839，1998
⑤ 房地產市場存在哪些進入壁壘
結合我國房地產市場的實際情況,筆者認為,構成房地產企業的進入壁壘主要有兩方面:一是土地資源壁壘。盡管可以說,我國的房地產業在資金(相對土地壁壘而言)、規模經濟、技術等方面不存在進入壁壘。但是,作為一個房地產企業,如果不能獲得房地產開發所需的土地這一核心資源的話,即使房地產企業在一個地區設立起來了,也不能認為真正進入了這個地區的市場。我國自開展城市土地有償出讓制度以來,大多採用協議出讓土地的方式。協議出讓方式是由出讓方和受讓方就特定地塊通過協商談判而有償轉讓土地使用權。在此方式下,由於土地使用權的取得不是通過開發商間的相互競爭來決定,而是由政府與開發商雙方私下協商確定,最終誰能獲得土地使用權在很大程度上取決於開發商的尋租能力和政府的主觀偏好。在這種情況下,一些真正有實力的開發商可能因為拿不到土地而陷入無地可開發的窘境,而一些實力有限的開發商則更是難以拿到士地;相反,一些有政府背景或是善於尋租的開發商則可能圈佔大量的土地並成為土地批發商。雖然,這種協議出讓方式在2004年前後實行土地公開拍賣制度後予以中止,但由於一些地方前幾年土地圈佔量很大,直到現在,一些大的開發商以前圈佔的土地還沒有開發完,也就是說舊的土地出讓制度的影響在一些地方仍在起作用。而即使是實行公開拍賣制度後,由於土地資源的固定性、稀缺性和不可再生性,某一開發商獲得了某一地塊的開發權後,也就意味著排除了其它開發商對該地塊的開發權。由於土地供給量有限,市場中只有有限的開發商在進行開發。這樣,潛在的進入者很難對現有的企業形成競爭壓力,這為在位企業行使壟斷力量、索取壟斷高價提供了條件。二是行政管理壁壘。在開發一個項目之前,房地產商必須取得5個證書:「建設用地規劃許可證、「國有土地使用權證」、「建設工程規劃許可證」、「建設工程許可證」、「商品房預售許可證」。而要取得這5個證書就需要當地政府的入區批文、基建立項批文、土地出讓合同、土地劃撥文件、土地徵用批文、規劃定點圖、建設用地核定表、土地出讓金交納證明、地籍測量成果表、土地登記審批表、土地登記申請書、法人委託書、建設項目收費通知單、建設工程報建表、城建費用統征交納書、建設工程施工圖設計審查意見書、建築節能登記審批表、工程監理合同書、中標通知書、施工合同、施工組織設計申報書、工程質量監督申報書等等。為了辦好這5個證,總共要蓋20多個章,涉及到當地政府的城市規劃、房屋管理、國土資源、工商管理、稅務、建設、交通、環保、節能、衛生等部門,每一次往往都要燒香拜佛。由於政府管理的越位,導致過度干預房地產市場,加上政府審批的繁雜和效率的低下,官員在審批中的尋租,形成了行政性進入壁壘。
⑥ 21世紀中國十大暴利行業是什麼啊
一、房地產業
暴利率★★★★
暴利絕對值★★★★★
壟斷程度★★★
公眾評價惡譽度★★★★★
從2002年第一版《中國十大暴利行業》，到2004年第三版《中國十大暴利行業》，中國的房地產業已連續3年蟬聯《中國十大暴利行業》之首。時至今日，沒有哪一個行業的絕對利潤值能挑戰中國的房地產業的暴利，沒有哪一個行業的利潤，能動搖甚或問鼎中國的房地產業的榜首地位。
2004年胡潤版的《中國百富榜》上，涉及房地產的45個富豪佔半數。而在全世界進入《全球百富榜》上的房地產富豪，不過5名。2002年進入《中國百富榜》的房地產大亨為25人，2003年為35人，2004年為45人。這個數字不斷在攀升，這表明中國的財富正在加快速度，向中國房地產業大亨們的私家錢櫃里集中。
今年房價發飈，漲幅高達13.4％，上海上漲21％，寧波上漲19.9％，天津上漲16.7％，南京上漲16.2％，重慶上漲15％，均創出8年以來的最大漲幅。瘋狂的房價，造成了越來越大的金融風險。如果細分中國的房地產業，似乎地產業的暴利遠遠高於房產業的暴利。如果說房產業的暴利率在15％到30％，那麼地產業的暴利則在150％到300％。
二、高速公路業
暴利率★★★★★
暴利絕對值★★★★★
壟斷程度★★★★
公眾評價惡譽度★★★★
今年對中國的高速公路業來說，是暴利如雨的年頭。2004年中國出現了煤、電、油、運前所未有的緊張狀況，隨著煤、電、油的四面著火，全國運力八方告急，公路運輸價格不斷攀升，於是，中國的高速公路業的暴利，便再次浮出水面。
中國的高速公路在以驚人的速度高速發展，公路總里程已位居世界第二。2004年，坐地收銀的中國的高速公路進入了收獲期，央視披露，一些高速公路的收費員月薪高達八九千元，超過了國家公務員最高一級的工資。
三、殯葬業
暴利率★★★★★
暴利絕對值★★★★
壟斷程度★★★★
公眾評價惡譽度★★★★★
為什麼如此重視殯葬業暴利？首先是因為它涉及千家萬戶，涉及到公共利益。根據國家統計局公布的數字，我國死亡人口每年大約有820萬人。按照低標准喪葬費用計算，假如平均每人2000元喪葬費，那麼，可以估算出殯葬行業每年的市場是164億元。如果再算上骨灰存放、購買墓地等費用，殯葬行業的銷售總額將超過2000億元。
四、駕校業
暴利率★★★★★
暴利絕對值★★★
壟斷程度★★★
公眾評價惡譽度★★★
駕校業是首次入選《中國十大暴利行業》的新興暴利行業，之所以將駕校業納入暴利行業，是因為它的收入中不僅含有暴利，而且在它的收入中，還包含著太多的、明顯的非市場因素和司法權力尋租。
當中國的小汽車每年以兩百多萬部的加速度，進入中國家庭時，中國每年至少有四五百萬人，甚至更多，有學習駕駛小汽車技術的市場需求。這個市場需求的規模超過150億元，因此而產生的暴利在50億到100億元。這是一個很驚人的數字。
一位駕校業的業內人士估算：僅以學桑塔納的北京市最低收費2，700元為例，(北京在全國的收費是較低的，深圳竟有高達7，000多元的)刨去教練員的工資、油錢和車輛磨損折舊，1，000元的毛利應該是沒問題的。
五、電力業
暴利率★★★★
暴利絕對值★★★★
壟斷程度★★★★★
公眾評價惡譽度★★★六、有線電視業
暴利率★★★★
暴利絕對值★★★★
壟斷程度★★★★★
公眾評價惡譽度★★★★
七、醫療業
暴利率★★★★
暴利絕對值★★★★
壟斷程度★★★★★
公眾評價惡譽度★★★★★
八、教育
暴利率★★★★
暴利絕對值★★★★
壟斷程度★★★★
公眾評價惡譽度★★★★★
九、教材出版業
暴利率★★★★
暴利絕對值★★★★
壟斷程度★★★★
公眾評價惡譽度★★★★
十、網路電子游戲
暴利率★★★★★
暴利絕對值★★★
壟斷程度★★
公眾評價惡譽度★★
⑦ 如何解決目前國內房地產融資存在的問題
在當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行無論是市場唱主角還是政府唱主角，都帶有混合經濟的色彩。純粹的市場經濟或純粹的計劃經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，政府對經濟進行一定的干預，使經濟運行回到原來的均衡區域。房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中佔有重要地位。各國政府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經濟運行得較好的國家，政府對市場干預較少。而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，政府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟後政府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。
我國的房地產市場是在政府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化後才開始起步。房地產業在我國還是一個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由於起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特徵，如投機氣氛較重，市場運行機制不規范，有關法律不健全。在這種情況下，政府通常會採取一些經濟、法律、行政的措施對經濟進行干預，以提高經濟運行的效率。政府在推出一項政策前，首先應該明確，基於我國當前房地產市場的實際情況，我國政府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。經濟學上對政府政策進行評價，很重要的一點是看該項政策能否有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬對我國政府當前若干房地產宏觀調控政策從經濟效率的角度來進行經濟學分析，來權衡其利弊得失，並在此基礎上給出相關政策建議。
一、 房地產產業政策分析
產業政策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產業之間的相互關系及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟政策體系中一個重要的組成部分。其主要內容有：產業結構政策、產業組織政策、產業促進和限制政策等。產業政策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。政府在實施產業政策時，其取向是產業發展目標的體現。而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特徵決定了房地產產業政策目標在於完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。這需要政府採取恰當的產業組織政策。產業組織政策包括產業競爭和反壟斷政策、產業聯合和集團政策等。在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量政策和結構政策，也需要有合理的組織政策。
由於房地產具有投資規模大，投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也佔有明顯優勢。另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利於節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合並、兼並等經濟機制來實現的。由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，並優化房地產企業的規模結構。
我國當前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相去甚遠。以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數的房地產股僅陸家嘴一家。這8家房地產公司在整個上海房地產業中的規模，市場佔有率，業績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產企業銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。而香港聯交所房地產上市公司達100多家，恆生股指33個樣本股中，地產或以地產為主業的公司近一半。這十幾家大地產商的開發量、市場佔有率等主要指標要佔到整個香港地產市場的九成，其中長江實業、新鴻基、恆基兆業、新世界四大超級地產商更成為財富的象徵。滬港兩地房地產上市公司無論是數量還是質量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發育程度、微觀主體的競爭實力有關，但兩地政府對房地產業產業政策的不同取向也是造成上述現象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至政府正式文件上，經常有報導宣稱政府決定把住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。但在具體實施政策時，有關方面採取了凍結房地產公司上市的做法。當初之所以採取凍結上市的做法，管理層是出於對房地產泡沫的擔憂。的確，到1992的年，房地產開發數量、開發投資額、開工面積等均創歷史最高水平，這遠遠超過發當時我國的經濟發展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。許多地方的炒樓、炒土地風較為嚴重，致使市場運行出現混亂無序的局面。鑒於此，政府果斷地採取了緊縮供給的宏觀調控政策，控制住了房地產市場嚴重失衡的局面。而亞洲金融危機以來，許多專家學者都或多或少地把金融危機的原因歸於房地產泡沫的破裂。這使得中國政府在解開房地產企業上市禁令上更為謹慎。然而，東南亞金融危機的深刻誘因是經濟結構的老化與調整的滯後，是知識儲備的貧乏，是全要素增長率的落後。房地產泡沫只是這種危機的表象之一。因此，管理層大可不必因為擔心房地產泡沫而阻止房地產企業上市。況且，股市除了籌集資金的作用外，還具有優化資源配置的功能。在較為健全的股市上，資金會從業績差的企業流向業績好的企業，從而實現資源的優化配置。股市本身的進入與退出制度也在客觀上對股市的安全直到了一定的保護作用。管理層目前應做的是放棄保護政策，不再ST 、PT下去了，讓中國股市真正成為企業的試金石。如美國股市最近的振盪，有人指出這是股市正在擠除泡沫，使高科技股票定價更符合其實際價值的表現。
我國房地產企業除了擴大規模，向規模經濟要效益外，提高資產素質，向管理要效益也是從微觀上培養一個健全的市場所必需的。政府在宏觀層面上的制度創新，尤其是金融制度創新在這方面是大有作為的。當前，房地產證券化是一個可取的方向。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。房地產經營管理的要求很高，尤其是在房地產市場發育的初級階段，更需專家經營。證券化的優點之一，在於它促使了房地產所有權與經營權的分開，這就為其專業化經營提供前提條件。我國的房地產主體行為很不規范，真正具有實力、精於管理的房地產公司並不多，"房地產熱"引致的市場虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業紛紛涉足房地產，其結果勢必導致資源特別是管理資源的巨大浪費，而藉助證券化，房地產交專家經營，業主借證券化工具獲得應有的收益，投資者亦可分享房地產資源的優化組合，使房地產市場主體行為從混沌走向有序。
二、 房地產稅費分析
根據中房指數的統計，目前在我國城鎮商品房價格構成中，土地費用及稅費佔39％，建安成本佔51％，其他費用佔10％。在房地產利潤率已普遍降至10%左右的情況下，稅費負擔過重就成了房價居高不下的主要原因之一。稅費不僅關繫到房價的高低，其本質上是一種價格，有些稅收，如所得稅等直接稅也就成為市場經濟均衡運行的潤滑劑。
<一> 房地產稅費總量分析
稅，是政府憑借其行政權力強制獲得的收入。而各種各樣的費用更是名目繁多。這些費用的徵收部門有三個層次。一是擁有立法、執法、司法權，執行廣泛的社會管理職能的政府，包括中央和各級地方政府、各委辦部機關、公檢法等；第二層：一些負責提供公共品或准公共品的事業單位，如環保、衛生、教育等。它們的收入由政府撥付，同時政府又賦予它們在本部門負責的事業范圍內執法監督的權力，如衛生檢查等；第三層，一些享有自然壟斷或行政壟斷地位，擁有一定強制力的國企，如電力、自來水、煤氣公司、政府辦的有行政壟斷權中介機構。這些名目繁多的稅費給房價下降造成了很大的剛性。清理稅費，理順房價的呼聲日見高漲。但有人擔憂清理稅費會減少政府部門收入。
從稅的角度來看，短期里，降低稅率會減少政府部門的收入。但從中期來看，如果減少房地產稅收負擔能使房價下降足夠的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此時部分因房價過高難以銷售的空置商品房實現銷售，政府就可以收到本來稅基被各種規費侵蝕的營業稅、土地增值稅、城建稅、企業所得稅、契稅等，完全可以抵消各種雜費的減少。將稅收與稅率的關系用坐標圖表示出來， 從圖上可以看出，稅率並不是越高越好，稅率只有達到一定最優點，才能使稅收達到最大。從長期來看，據世界銀行測算，房地產投資對相關產業的系數效應為2倍。當住房消費啟動後，每億元住房投資會帶來相關產業的GDP增長2億元，經濟發展，稅基擴大，政府的收入呈現出良性的增長循環。
從費的角度來看，清理各種規費能減少對經濟的扭曲作用，使各種規費給經濟帶來的間接成本減少到最小，提高經濟效率，促進公平，這將有利於經濟良好穩定的發展。各種費用給企業事業的間接成本遠大於本身。名目多、部門多、環節多的規費，意味著企業至少要跑遍20幾個部門、收集40幾個公章才能獲得或維持其合法地位。盡管有些規費本身數額並不大，但企業為遵循這些規定卻耗費大量的人力和物力。房地產業屬於資金密集型產業，並且國內大多數開發商的資金是通過銀行貸款間接融資而來，資金的時間成本十分可觀。除此之外，在房產市場日益成熟的今天，房產市場上開始不斷推出各種流行房型設計。這使得市場先機對開發商來至關重要，資金的時間價值在此有了更深一層的含義。各種規費的存在降低了經濟運行的效率，提高經濟運行成本。稅收取之於民，用之於民。而各種規費則成為各政府部門自己的收入，並進而有可能成為腐敗的重要原因。因此清理規費對提高經濟運行效率而言有著更重要的意義。
<二> 部分規費分析
從公共品的理論來看，政府部門提供公共品時，靠稅收來籌集資金；提供私人品時，應按市場規律收取價款，而提供混合產品時，則應考慮依靠稅收或收費補償成本，哪一個效率高。在目前的房地產業中，有些看似應由政府部門提供的產品從經濟學的角度來分析應交給市場來運作效率更高。
如政府代行市場職能收取的建築工程質量檢驗費，雖然說由政府出面監督工程質量可以保護消費者利益，但其中卻有一個極大的弊端：當質監站通過了一項工程，意味著政府對工程質量的認可，如果以後工程出了毛病，政府是否替房產商承擔賠償的責任呢？如果政府承擔責任，則政府容易混淆作為經濟運行的管理者和市場主體中的一方的角色；如果政府不承擔賠償責任，政府官員就完全沒有了把好質量關的約束機制。如果這項服務交給市場的中介機構來做。中介機構、房產商、購房者之間是平等關系，追求利潤最大化的中介機構會因擔心招致賠償而嚴格控制房產質量，這無疑是一種效率的改進。
工程質量檢驗費是政府行為應轉為市場行為的例子。而對水、煤、電增客費這三類傳統的自然壟斷產業來說，這些收費在經濟學上也不符合效率的原則。自然壟斷產業固定成本所佔的比重很大，變動成本的比重小，平均成本曲線向下傾斜。如果不對自然壟斷企業進行政府管制，它們就會進行壟斷生產，導致低效率；如果把這類企業分割成幾個小企業，又會導致成本上升，規模不經濟。這是政府經營不以盈利為目的自然壟斷產業的理論基礎。政府可以採取邊際成本定價，也可以採取平均成本定價。無論採用哪種定價，公用事業部門，都可以從價格和補貼中完全彌補成本。現在房產商交納了增容費，最後由消費者承擔，建設了管道、纜線輸送網，但卻是公用事業部門從水電費、煤氣費和補貼收回了成本，這等於消費者支付了雙重費用，公用事業部門獲得了超額利潤。這背離了誰得益誰投資的市場法則。從提高社會效率的角度出發，這些增容費應由公用事業部門而非房產商來承擔。如果公用事業部門資金困難，可由房產商負責建造水電、煤氣的輸送網的成本，建築成本不能分攤到房價中，待以後公用事業部門收到水電、煤氣費了，再向房產公司支付輸送網的使用費。
三 、經濟適用房的經濟學分析
經濟適用房作為現階段的國家住房建設政策，旨在通過某種傾斜，如用地劃撥、稅費減免等優惠措施，來達到擴大住房供給，調節房地產投資結構和啟動市場有效需求的目的。它是基於我國目前特殊的房地產市場和住房發展市場發展階段的一種政策選擇。但是，對於經濟適用房制度的運行機制，與當前地產市場的關系、現行政策規定可能產生的市場反應、經濟適用房政策的適用范圍以及經濟適用房制度的可持續發展等問題，尚有待從理論上進行再探索。
經濟適用房政策作為一項政策，本意是通過政府補貼來提高中低收入購房者的住房有效需求。但付諸實施後卻暴露出諸多問題：第一，補貼利益的流失與對完全商品房供給的"擠出效應"。目前，有些經濟適用房把銷售目標定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引開私家車的一族來爭相購買為榮。如果在地段、質量、功能、環境或者舒適性等一方面標准上，這類住房在各方面均能滿足中等偏高收入家庭的需要，高收入階層也會想方設法擠入經濟適用房的消費群，從而使所流失的財政補貼效益最終轉化為生產者剩餘和少數中等偏高和高收入階層的消費者剩餘。而那些真正應該享受到補貼的，居住困難的中等偏低收入階層反而被排斥在受益范圍之外。經濟適用房提高標准後，其消費群與完全商品房的消費群產生一定的擠出效應。第二，助長了市場不公平競爭和違規操作。作為具有政策傾斜性的經濟適用房，實際上享受了特定階段的政策性資源。如果經濟適用房的操作缺乏必要的監督機制，從而形成"黑箱運行"，一些地方和部門為了獲得經濟適用房的有關政策優惠，受利益驅動，有可能會打著經濟適用房的旗號爭項目、爭計劃、爭土地、貸款，這就容易誘發政企間交易和尋租行為的發生。第三，提高政策的調控成本，降低政府調節市場的效率。為了使政策優惠能按預期的設想轉移到中低收入階層身上，就需要控制經濟適用房的受益面，避免不該享受財政補貼的階層也從中"沾光"。這就需要將政策調控的重點引向鑒別居民家庭收入層次，監督經濟適用房的流通和分配這些繁瑣而又無效的工作上，偏離了其主要職能。
用經濟學上的博奕論來分析，經濟適用房作為一項政策，涉及的利益方有政府部門、開發企業、消費者三方。在這三者中，有關政府部門擁有用地劃撥、稅費減免等權力。目前，政策優惠對眾多開發商來說是稀缺資源，是眾多開發商爭奪的對象。而在開發商以各種方式掙得政府政策優惠後，出於自身利益考慮有可能進行違規操作。由於政府對經濟適用房價格進行管制，按照建房《1998》154號文，經濟適用房住房價格除成本、稅金外，其開發利潤不得超過3％。而理性的開發商是不會願意從事這種回報率低於同期市場利率的投資項目。而在現實生活中，開發商卻對此趨之若鶩。一個合理的解釋是，開發商虛列成本以降低利潤，使其符合規定標准，而作為主管行政部門對此卻無能為力，甚至可能與開發商合謀使虛列的成本合法化，人為拉高經濟適用房利潤與售價，使價格管制名存實亡。政府部門為了達到經濟適用房的政策意圖，需要付出一定的監督費用，以對合格的開發商做出鑒別。而對購房者來說，雖然經濟適用房面向的對象是中低收入者，但具體操作過程中並沒有制定有效的收入調查措施。一部分高收入者也加入了購買經濟適用房的行列，甚至有些人將經濟適用房上市套利後再次購買經濟適用房進行投機。有關利益三方的相互博奕使得經濟適用房政策在操作過程中背離了原來的政策意圖。
由於經濟適用房是向住房供給者提供補貼，補貼的結果是在同等投資支出的前提下增加市場供給量，從而導致均衡價格的下降和住房需求的相應增加。為了使補貼的效益盡可能傳遞給政策所指向的收入階層。只有在消費者犧牲其他消費品需求的前提下，才能實現。如果政府直接補貼給消費者，則能更好地滿足消費者的綜合消費偏好。所謂消費者的綜合消費偏好，是指消費者根據自己的需要和偏好做出的消費選擇。用無差異曲線說明如圖：
用發補貼的方法會給消費者帶來更高的效用，而發補貼給供給者，則可能供給者供給的住房不是消費者所需要的或最重要的，這時消費者就難以得到最大的滿足了。在圖中，MN線代表其他消費品（x）和住房（y）的價格一定時，發了一筆現金所形成的預算線，如發補貼給者，該消費者可得到y1的其他消費品和y1的住房，所獲效用為u1,如發現金讓消費者根據偏好自由選購，消費者會買x2的其他消費品和y2的住房，所獲效用為u2, u2>u1。
⑧ 請問房地產中的尋租是什麼意思如題 謝謝了
住房建設領域的尋租 自1998年實行城鎮住房制度改革以來，我國逐漸形成了多層次住房供應體系，即高收入者按市場價購買商品住房、中低收入者低價購買經濟適用房、最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。對於經濟適用房，國家給予了用地優先劃撥、免收土地出讓金、開發貸款優先發放、減免部分行政事業性收費等諸多優惠政策，自然誘使開發商們競相向主管部門尋租，以「經濟適用房」之名行「商品房「之實。而對於擁有審核開發商資質、分配經濟適用房等權力的主管部門及負責人來說，一旦認識到手中權力的市場價值，「尋租」也就滋生開來。北京曾發生的 「放號」風波及「經濟適用豪宅」現象就是很好的證明。 尋租及尋租理論研究 一、西方尋租理論概述 尋租(rent-seeking)理論是20世紀70年代西方經濟學界公共選擇學派創立的理論。最早提出尋租思想的是公共選擇學派的主要代表人物之一塔洛克((Tullock, 1967)。但是，真正掀起尋租理論研究大潮的是於1974年在《美國經濟評論》上發表《尋租社會的政治經濟學》一文的安妮·克魯格。後來巴格瓦蒂(J·Bhagwati)、布坎南(J - Buchanan )、布雷徹(R ·Brecher )、斯里尼瓦桑(T·N·Srinivasan )、托利森(R·Tollison)等人又陸續對該理論進行了深入研究，布坎南還因與此相關的理論貢獻獲得1986年度的諾貝爾經濟學獎。 二、尋租理論在我國的應用 西方尋租理論創立是在上個世紀七十年代，其時正是我國由傳統計劃經濟體制向市場經濟體制轉軌的過渡時期，新舊體制上的漏洞與摩擦、權力監督制衡的缺乏以及部分掌權人私慾的膨脹使得拉關系、走後門、送紅包、遞「回扣」、權錢交易等不正之風和腐敗成為一種較為嚴重的社會現象，可惜的是創始者卻未能將目光投向中國。出於對改革前途的高度的責任感，以吳敬鏈教授為首的一批經濟學家率先於1988年在《經濟社會體制比較》雜志上向國內經濟學界介紹了西方尋租理論，進而藉助尋租理論對我國現實經濟生活中的腐敗現象予以分析。隨後，尋租理論在對我國腐敗現象及轉軌經濟的研究中得到了更廣泛的應用，但這一理論的應用在此後反而走向衰退，也未在房地產等領域深入展開。 三、尋租理論中重要概念的一般性解釋 「尋租」與「DUP」：現代尋租理論基本上繼承了巴格瓦蒂的定義，將尋租活動歸納為人類社會中「追求直接的非生產性利潤」的活動（即DUP，Directly Unproctive Profit-seeking）。這里的「直接」即「直接產生於權力而不是藉助於生產過程」，「非生產性」即指「相關活動只產生金錢收益，但並不產生包括在正常效用函數中的產品與勞務，也不產生投入這些產品與勞務生產的投入品，它不能擴大社會生產規模，甚至還會因壟斷而縮小生產規模，所爭奪的是既有的生產利潤」。從以上概念可以看出： 1、「租金」產生的根源在於政府對市場的不恰當干預和管制。 2、尋租抑制了市場的公平競爭，造成生產的低效和資源的浪費。 3、整個尋租活動包括兩個方面： 權力主體的設租(rent-setting)：即權力主體在對經濟活動的行政干預和管理過程中阻止供給增加，人為造成某種生產要素的供給彈性不足，從而形成權力主體獲取非生產性利潤的環境和條件，這往往是從權力到金錢的過程。 個體尋租：個體利用合法或非法等手段獲得特權以維護既得利益的活動。這往往是從金錢-權力-金錢的增量過程。 4、這里的「租金」與一般經濟學原理中的「租金」不同，前者系通過權力干預人為導致某些資源的稀缺從而形成的超額利潤，而後者是因資源的自然稀缺形成的超過機會成本的級差收入，例如土地、石油、稀有礦藏等因數量有限、供給缺乏彈性而產生的租金。 尋租現象在我國房地產業中的體現 我國上世紀90年代之前的尋租主要產生於雙軌價格的商品流通領域。90年代之後，隨著經濟體制改革的深化，尋租活動逐漸從商品流通領域轉向生產要素領域，房地產成為重災區。這是因為，一方面，有形商品價格進一步放開，價差減少，另一方面，資金、土地市場進一步發育，而相應的政策法規未能及時出台，不恰當的行政配置資源方式造成資金、土地等生產要素市場產生了巨額租金並誘發了相應的尋租活動。此外，房地產業對土地、資金要素有著天然的依賴性，因而也為尋租現象的滋生和蔓延提供了「肥沃土壤」。 一、房地產尋租特點：租金規模大、尋租主體多、手段多元化 房地產業領域尋租的一大特點是租金規模較大。胡和立、萬安培在對我國房地產業的租金規模進行估算後指出，1988年、1992年房地產開發過程中僅土地交易的潛在租金就分別不少於「100億元、200億元」。繼此之後，萬安培於1998年又測算出1996年「股份制改造和房地產開發租金不少於800億元」。2005年鍾偉也經過測算得出「2002-2004年間僅流失的地租一項已達3300億元」的結論。由於估算者一般寧願少說不願多說以免被人攻擊的緣故，我們推測，實際的租金只會比任何估算者來得要大。 房地產行業鏈條較長、涉及的環節也較多，因而房地產經濟中尋租者主體也甚廣。除了必不可少的各級政府、建設、規劃、房屋管理、土地管理、審計稅務等部門外，還包括資金提供者--銀行、資金使用者--房地產開發公司，甚至也包括個體經營承包者、居民戶等。尋租的手段也多種多樣，有合法手段如企業通過談判、游說向政府爭取優惠待遇，利用特殊政策維護自身的壟斷地位等，也有非法手段如行賄受賄、濫用職權等，還有介於合法、非法之間的灰色尋租手段如「亂收費」、集體尋租等。 二、租金來源 尋租活動是行政干預的結果，意味著權力的運用造成了租金的產生。按權力部門發揮作用的不同，可將房地產業尋租活動的租金來源分為三類：權力部門無意設租、權力部門被動設租和權力部門主動設租。 1、無意設租是指權力部門為彌補市場缺陷而干預經濟生活，無意中導致租金產生並引發尋租行為。它產生於權力部門「良好的主觀願望」，是一種主觀與客觀相脫離的表現。由於自身能力的局限性，權力部門制訂了不科學的資金、土地配置政策，便會造成無意設租，並被其他經濟人利用從而為自身謀利益，即展開尋租活動。隨著知識、經驗的積累和管理決策的科學化，無意設租行為會逐漸減少，但只要存在權力部門的干預，這種租金就無法徹底消失。 2、被動設租指的是權力部門出於自身利益或受既得利益集團的影響，利用其職權，制定並實施一些能給這些集團帶來巨額租金的法案，客觀上成為利益集團的謀利工具。當前一個很好的例子就是，一些地方權力部門出於短期政績需求或迫於地方經濟增長的壓力，為房地產開發提供廉價出讓土地等過度傾斜的優惠政策，客觀上給開發商大肆尋租創造了機會。 3、主動設租指權力部門預期到設租行為可為其帶來收益，從而主動通過行政干預創造租金，增加本部門、本地區企業的收益，而這些企業向該權力部門提供部分租金作為回報，其實質是公共權力的商品化，就是權錢交易的腐敗現象。由於公共權力的行使與公共利益相背離，這種設租、尋租活動往往導致社會財富的轉移和社會矛盾的激化。 三、尋租表現形式 如前所述，房地產開發具有鏈條長、涉及部門多的特點，因而尋租活動的表現形式也多種多樣。 1、土地供應領域的尋租 稀缺的土地資源是房地產開發必備的要素之一，房地產開發商擁有了土地，也就擁有了財富。對土地資源的依賴必然引發開發商不規范運作的沖動，而我國尚不健全的土地制度也為尋租提供了契機，進而使得土地成為房地產尋租的重災區。據統計，2003年全國共查處包括歷年遺漏案件在內的土地違法案件16.8萬起，738人被給予黨紀政紀處分，134人被追究刑事責任。眾多的土地尋租案件中，尋租方式主要有以下幾種： （1）供需雙方利用協議出讓土地方式「暗箱」操作，以明顯低於市場的價格出讓土地, 用地企業將小於甚至等於其所尋租金的費用私下支付給出讓方。有學者曾對我國土地出讓價格進行實證分析發現，1992年我國土地拍賣出讓價格、招標出讓價格、協議出讓價格的比值為1: 0.61: 0.14,可見，協議出讓方式下租金金額之大。潛在的巨額租金使得協議方式成為歷年來土地出讓方式的首選。有數據顯示，截至2002年底，我國招標、拍賣出讓土地面積僅占出讓總面積的15%，其它絕大部分都是協議出讓； （2）在招標出讓土地方式下通過控標、抬標尋租，即作為尋租者的開發商在政府部門默許下，與其他競爭者達成私下協議，以支付現金方式使其他競爭者實際退出競爭，從而以較低的招標價獲得土地使用權。這種尋租方式極具隱蔽性，不易被察覺； （3）行政劃撥土地的佔有者擅自改變土地用途上市交易，從而獲取巨額租金； （4）地方政府非法、低價徵用農村耕地，將其變為房地產開發用地，高價出售，從而獲取巨額租金。 2、住房建設領域的尋租 自1998年實行城鎮住房制度改革以來，我國逐漸形成了多層次住房供應體系，即高收入者按市場價購買商品住房、中低收入者低價購買經濟適用房、最低收入者租用政府或單位提供的廉租住房。對於經濟適用房，國家給予了用地優先劃撥、免收土地出讓金、開發貸款優先發放、減免部分行政事業性收費等諸多優惠政策，自然誘使開發商們競相向主管部門尋租，以「經濟適用房」之名行「商品房「之實。而對於擁有審核開發商資質、分配經濟適用房等權力的主管部門及負責人來說，一旦認識到手中權力的市場價值，「尋租」也就滋生開來。北京曾發生的 「放號」風波及「經濟適用豪宅」現象就是很好的證明。 3、資金領域的尋租 房地產業是資金密集性行業，房地產開發離不開金融的支持。我國房地產企業自有資金較少，融資渠道狹窄，對銀行資金的依賴尤其嚴重。有資料統計，2004年我國房地產開發資金中大約有50%以上來源於銀行。企業對資金的渴求，加上國有銀行自身的軟預算約束，使得尋租活動在銀行信貸領域蔓延。以2003年2月底央行發布的《2002年貨幣政策執行報告》為例，中國人民銀行通過對部分城市商業銀行2001年7月1日至2002年9月30日發放的房地產貸款進行檢查發現，違規貸款和違規金額占總檢查金額的24.9%。如果這個檢查結果具有代表性，即意味著房地產貸款中有近四分之一是違規貸款。而違規放貸，當然是為了索取巨額「回扣」、參與分成，甚或間接成立房地產開發公司，以國家和人民的錢「借雞生蛋」、謀取私利。 4、涉稅領域的尋租 2004年度中國納稅500強企業排行榜中，300名內都沒有一家房地產企業，與其在」中國十大暴利行業」中高居首位的形象形成對比。同時，據悉，近期國家稅務總局在對7省市的調查中發現，在各種涉稅問題中，房地產業的問題佔了90%。2003年南京市地稅局稽查分局曾對2002年度納稅額較大的88戶房地產企業進行了稅收專項檢查，竟然發現87戶有偷漏稅問題，涉稅金額高達5031.66萬元。偷漏稅現象如此嚴重，與房地產商和官員們的尋租、設租活動是分不開的。 5、房地產業的「亂收費問題」 目前，我國地價及稅、費合計約占房價的50%，相對國際上一般20%的比例而言，地價及稅、費比重明顯過高。據調查，全國各城市在房地產開發經營中涉及的各項稅費項目有60～180多項，其中稅僅有12種左右（費鎮明，1996）。上海市經過1995年清理不合理收費後，房地產收費項目仍達100多項。武漢市經過1996年和1997年清理不合理收費後，房地產收費項目仍近60項，且某些明令取消的項目仍在暗中執行或變相執行(鄧宏乾，2000)。河南省在房地產二級、三級市場上，房地產行政收費也達到了87個（李哲，2003）。另據調查估算，1998年房地產行業各項收費大約在1200億元～1500億元。房地產「亂收費問題」實質上是有關部門的「集體尋租」行為，不過是用合法的手段掩蓋了不合理的尋租事實，是更高級形式的尋租。它不僅加大了居民的購房成本，也使得房地產業不堪重負，阻礙了房地產業向健康發展。 尋租的不良後果 一、既浪費資源又降低經營效率，損害整個社會的福利 盡管尋租活動對於尋租者個人而言是一種「正和的博弈」，即收益大於成本，但從全社會的角度看，尋租活動則是「負和的博弈」，即對整個社會而言是弊大於利，造成整個社會的福利水平下降。原因在於，尋租是一種非生產性的尋利活動，它並不創造社會財富。相反，在政府幹預的情況下，人們為了獲取個人利益，一方面，把人力、物力、財力用於政府公關，以爭取政府的種種優惠，從而加大了交易費用，消耗了大量的稀缺資源；另一方面，在尋租就能獲得高額利潤的刺激下，企業競相展開尋租競爭，忽視了降低成本、提高質量、增強自身競爭力的重要性，造成企業經營效率低下。從短期看，開發商必然將尋租成本和經營效率低下帶來的冗餘成本轉嫁給廣大消費者從而導致房價上升，而嚴重背離消費者支付能力的住房價格必然損害消費者的切身利益，造成消費者剩餘被剝奪。從長期看，尋租導致開發成本加大、房價走高，引發泡沫產生，而泡沫一旦破滅，必然造成經濟下滑，進一步降低整個社會的福利水平。 二、扭曲市場的資源配置功能 在市場經濟體制中，市場在資源的有效配置中扮演著重要角色。而開發商為維護自己通過尋租獲得的利益，就希望政府保持對土地等資源的控制權，或者通過某種「隱形市場」支配和影響資源配置。政府對市場的壟斷及政府扶持下造就的企業壟斷排除了公平競爭的可能性，使得競爭機制、供求機制和價格機制不能良好的運行，導致市場的資源配置功能失靈，給消費者和整個宏觀經濟帶來潛在損失。 三、改變了財富分配格局，危害社會穩定 尋租不是創造財富，而是利用權力對既有財富的爭奪和轉移，通俗的講，就是不是致力於把社會財富的蛋糕做大，而是致力於盡可能多的佔用現有蛋糕的份額。房地產業中的尋租使得社會民眾的大量財富輕而易舉地轉移到少數人手中，從而得以在短期內造就一大批暴富的房地產商和主管官員，以安徽省前副省長王懷忠為例，由於他在阜陽任職期間直接干預大量土地批租和出讓事務，導致1994年到2000年間，阜陽明顯屬於國有土地資產流失的金額高達10億元，而這筆巨資的絕大部分又都流入了王懷忠傾心扶持的少數「房地產老闆」手中。