地產如何選聘物業公司

A. 業主委員會如何選聘物業(什麼程序)

希望能對你有所幫助：

業主委員會該如何挑選物業管理企業呢?選中了理想的物業管理企業後，又要如何進行有效的監管呢?
(一)選聘物業管理企業應引進競爭機制，以公開招標方法為主，以議標方法為輔
選聘物業管理企業是業主的權利，業主委員會(首次進行選聘為房地產開發企業)將代表
業主行使這一權利。在物業管理市場上，應建立供需雙方雙向選擇機制，即業主委員會可自
主選擇物業管理企業；物業管理企業也可以自主決定接受或不接受業主委員會的選聘。一般
情況下，一個相對獨立的完整的物業區域應選擇一家物業管理企業進行統一管理。
(二)具有良好信譽和豐富的物業管理經驗是選擇物業管理企業最重要的標准。選擇時，
要了解物業管理企業的背景，過去的業績及目前的經營服務狀況
1．人員素質。物業管理工作的管理者和操作者的素質是極其重要的。人員素質較好，
並不意味著物業管理人員必須有很高的學歷，而是要熟悉業務。當然，對於不同崗位的人要
求也不盡相同。在行政主管部門審批物業管理企業資質時，只強調專業人員的數量，不考慮
如何配置的問題。一個物業管理企業，有幾個主要的環節應該有專業技術人員把關。如建築
工程結構類工程技術人員，機電類工程技術人員，財務會計，管理專業人員等。
2．社會信譽。社會信譽是選擇物業管理企業時要考察的主要因素，這是市場經濟條件
下選擇合作夥伴的前提條件。社會信譽的好壞主要從以下幾方面體現：無投訴記錄；所管住
宅小區被評為全國優秀管理小區；所管出租的商貿樓宇的租金和出租率同時高於同類樓宇同
期水平；接受某物業後一直未被解聘。
3．收費合理。物業管理服務的收費一定要合法合理。國家對於物業管理收費有一定的
標准，物價管理部門也要進行控制。在政策允許的范圍內，各企業的報價也會有差別，應選
擇收費合理的企業。
4．管理質量。應對物業管理企業正在管理的物業進行考察，看一看各項服務達到的標
准和管理上所採取的措施。
(三)業主委員會監管物業管理公司的方法
1．財政監管。業主委員會必須對物業公司用於本物業的財政收支進行監督，要求管理
公司定期公布收支情況，並對不合理支出提出意見。
2．制度管理。對物業公司日常制度化的工作進行監管。例如：保安24小時值班巡邏制
度、機電設備的維修保養制度、車輛保管制度等，檢查各項制度是否落實，有無漏洞，發現
問題有無立即整改。
3．工作例會。業主委員會應每月與物業公司開會，反映居民意見，做好"橋梁"工作。

B. 建設單位在什麼情況下可以自行聘請物業服務公司

在特定的情況下復。根制據《物業管理條例》第２１ 條、２４ 條規定，在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位可以選聘物業管理企業並簽訂書面的前期物業服務合同。同時，國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少於３ 個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

C. 如何選聘物業管理公司

應當由業主大會以經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過的決版議選擇物業管理公司，權由業主委員會代表全體業主與該管理公司簽訂物業管理協議，約定物業服務的項目和物業收費標准、收費方法等。要注意以下幾個方面：（1）選擇符合國家規定的具有一定資質的從事物業管理的物業管理公司。（2）選擇管理規模較大的物業管理公司。（3）選擇經營意識強的物業管理公司。

D. 開發商可以指定物業公司嗎

不可以。

根據物業管理條例第二十四條規定：

國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘物業服務企業。

(4)地產如何選聘物業公司擴展閱讀：

1、業主管理委員會與業主大會：

（1）根據國家建設部第33號令第6條：「住宅小區應當成立住宅小區管理委員會。管委會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。」

（2）管委會由業主和使用人共同選舉產生，代表業主和使用人的合法權益。管委會是參與物業管理的常設機構。業主和使用人的權利主要通過管委會來實現。

（3）一般情況下，物業已交付使用的建築面積達到50%以上，或者已交付使用的建築面積達到30%以上不足50%且使用已超過一年的，應召開首次業主大會，選舉產生管委會。

（4）其後業主大會由管委會負責召集。通常情況下，業主大會每年召開一次，特殊情況下可隨時召開。業主大會的決定須投票人過半數通過，因故不能參加投票的可委託使用人或其他代理人代為投票。

2、《物業管理條例》規定業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（1）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。

（2）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

（3）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同。

（4）監督管理規約的實施。

（5）業主大會賦予的其他職責。

E. 如何選聘前期物業管理的物業服務企業

現實問題

胡先生在入住其購買的某套精裝修的商品房後，得知開發商已經選聘了相應的物業公司管理小區，胡先生覺得該物業公司是開發商選定的，不是業主選定的，所以拒絕支付物業費，物業公司的負責人稱，胡先生的房屋買賣合同內包含該物業公司為前期物業服務管理單位的內容，胡先生既然簽字，就應當支付物業費。那麼，法律對此究竟是如何規定的呢？

律師解答

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，而非住宅物業是否以招投標方式選聘物業服務企業，目前不作強制性要求。招投標少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

本案中，胡先生在簽訂房屋買賣合同時，該合同內容已經包含前期物業服務合同所約定的內容，他既然已經簽字，就應當接受該物業公司的管理，支付物業費。

法條鏈接

《物業管理條例》

第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

F. 地產公司如何選擇物業公司

國家提倡通過招投標選擇物業管理企業，其中住宅項目必須通過招投標選擇物業管理企業， 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人採取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告。招標公告應載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲得招標文件的辦法等事項。招標人採取邀請招標方式的，應當向3個以上物管企業發出投標邀請書。 投標人少於3個或住宅小區總建築面積小於2萬平方米的物業項目，經房地產管理部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。招標文件應包括以下內容： （一）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、建設項目基本情況、物業管理用房等； （二）物業管理服務內容、標准及要求等； （三）評標標准和評標方法； （四）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等； （五）物業管理服務合同的簽訂說明； （六）招標活動方案，包括開標、評標的時間、地點； （七）其它需要說明的事項。招標活動結束後，招標人或原物業管理企業應將下列檔案資料移交給中標單位： 1、項目竣工總平面圖； 2、總體建築、結構、設備安裝竣工圖； 3、附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖； 4、有關設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料； 5、各單項工程竣工驗收證明材料； 6、房屋質量保證文件和房屋使用說明文件； 7、房屋銷售清單和產權資料； 8、公共配套設施的產權及收益歸屬清單； 9、物業管理所必需的其它資料。

G. 開發商如何招聘物業管理公司

應當由業主抄大會以經物業管襲理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過的決議選擇物業管理公司，由業主委員會代表全體業主與該管理公司簽訂物業管理協議，約定物業服務的項目和物業收費標准、收費方法等。要注意以下幾個方面：（1）選擇符合國家規定的具有一定資質的從事物業管理的物業管理公司。（2）選擇管理規模較大的物業管理公司。（3）選擇經營意識強的物業管理公司。

H. 物業公司的選聘有哪些方式

1、成立業主委員，
2、到社區備案、到所在區物業辦備案。
3、找招投標代理公司，進行公開招投標。
4、確定招標物業企業。
5、簽訂服務合同。