房地產違法行為有哪些

Ⅰ 買房時要警惕哪些違法違規行為

買房是一件大事，很多人可能一輩子就住在這個屋子裡了，所以買房子一定要提前做好功課，尤其對於新手來說，有很多事項都需要注意，現在就來看看買房時需要警惕的這些違法違規的行為！

一．未取得預售證銷售

無證銷售主要表現為項目未取得相關建設手續或未取得《商品房預售許可證》，在不具備銷售條件的情況下進行售賣。

《商品房銷售（預售）許可證》是政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件。按照規定，只有取得預售證的房地產項目才能達到銷售條件。證件不全的項目很容易出現如交了首付開發商卻遲遲不交房，或是房屋不能交工爛尾等現象。因此，取得預售證再銷售，能夠保證購房者的合法權益。

《商品房銷售（預售）許可證》和《國有土地使用證》是保證著開發商資質的基礎條件，沒有《商品房銷售（預售）許可證》的房子，賣出去也是不合法的。

去看房時，在條件允許的情況下可以要求開發商出據證書原件。如果是期房，也要查看《商品房預售許可證》上的預售范圍，保證自己想要購買的樓房在預售范圍內。

二．違規預售

違規預售的形式表現為以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取預訂、預付款等性質的費用。

雖然有些樓盤是在取得預售證之後才開始銷售，但是其在排號、排卡的過程中，會事先掌握意向客戶的情況，然後再根據意向客戶的多少來調整定價策略。如果排卡人數多，大部分開發企業會上調價格，這對購房者十分不利。

另外，認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式對於購房者來說，存在一定風險，這些費用大多屬於「不可退換」的，如果購房者交了錢後，又想反悔，這些費用很難退還。還有些違規預售的房子，正如上文提到的，不僅證件不全，而且許多還未開工建設的，會存在很大的購房風險。

三．強行加價

強行加價表現為開發商在購房者交了首付或全款，簽了購房協議的情況下，卻以成本上漲、無法辦理公積金等各類理由給房子漲價，甚至還有開發商提出「不補差價，就不交房」的論調。

四．捂房提價

捂盤惜售是指有的開發企業會限量分批推出樓盤，每次推盤均造成供不應求的局面，增加購房者的恐慌搶購心理，人為製造供需矛盾，以此來達到漲價的目的。

根據相關規定，已經取得預售許可後的商品住房項目，開發商要在限期內公開銷售，並將結果向社會公布。但未在規定時間內對外公開銷售或未將全部准售房源對外公開銷售，故意採取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式，人為製造房源緊張的行為，要立即停止銷售。

五．截留房源

房地產開發商如果通過與內部員工簽訂虛假購房合同並多次解除合同，或通過頻繁調整備案價格等方式，達到囤積截留房源的目的是嚴格禁止的。

六．中介違規

一些房地產中介在實際操作中可能存在違規行為，例子如下：

1、發布虛假房源，利用不實的價格信息招攬業務，誘騙消費者；

2、沒有將房屋抵押、查封等限制交易信息及時告知購房人；

3、在當事人未同意的情況下，擅自通過網簽系統簽訂中介服務合同、交易合同；

4、為不符合交易條件的房屋提供中介服務；

5、對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進、高價賣（租）出房屋以賺取差價；

6、泄露或不當使用客戶信息等等。

總之，購房者要對購買項目有一定了解，一旦遇到這些違規行為，要理性採取合理措施維護自己的合法權益。

（以上回答發布於2017-10-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅱ 關於房地產方面的法律法規有哪些

1、法律：《中華人民共和國城市房地產管理法》

2、行政法規：《城市房地產開發經營管理條例》

3、司法解釋：最高人民法院印發《關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知、《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

4、部門規章：《國土資源部、住房城鄉建設部關於進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》、住房和城鄉建設部公告第1307號――關於發布行業標准《房地產登記技術規程》的公告、《房地產經紀管理辦法》、《國家稅務總局公告2010年第29號－－關於房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告》、《住房和城鄉建設部關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》等。

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交易模式

地產交易形式

（1）一級市場。這是由國家壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括：徵用土地，辦理產權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。

（2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。

外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。

房產交易形式

（1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。

（2）房屋租賃。

（3）房產互換。

（4）房產抵押。

樓市信息

Ⅲ 其他違法類型有哪些

近年來，土地違法違規行為呈現多樣化趨勢，有的房地產開發商在取得國有土地使用權後，違反規劃設計條件擅自建造別墅；有的地方政府違反法律法規擅自為別墅供地；有的以農業產業結構調整為名佔用耕地甚至基本農田挖塘養魚、種植樹木等；有的以承包地流轉為名，擅自將農村集體農用地在「流轉」後出租，改變農業用途用於非農業建設。
本章選取的案例，旨在通過案例評析給基層同志以啟發，起到舉一反三的作用。基層執法中，會不斷遇到新類型的土地違法違規行為，各地應不斷梳理、總結，依法依規作出處理。在查處時必須依法依規，調查清楚、准確定性，遇到把握不準的應及時向上級國土資源主管部門尋求幫助。同時，要定期總結土地違法違規行為的新表現、新特徵，便於國土資源部掌握了解情況，出台相應規章制度。
擅自改變用途又違法轉讓，國有農場被查處——海南省國營南濱農場擅自改變土地用途、違法轉讓土地進行房地產開發案2008年，海南省國營南濱農場未經批准，擅自改變261畝國有農用地的用途，用於建設南山花園小區、椰島陽光小區、南海嘉園小區3個房地產開發項目。2009年8月，三亞市國土環境資源局作出行政處罰，責令國營南濱農場限期改正，並處罰款435萬元。2010年7月，三亞市國土環境資源局申請法院強制執行。
2008年6月，國營南濱農場與海南海旅實業有限責任公司簽訂合作建設協議書，違法轉讓國有農用地50.27畝用於南濱花園住宅小區項目建設，開發樓房後雙方按一定比例分成。2008年7月開始建設，已基本建成。2010年6月，三亞市國土環境資源局作出行政處罰，責令國營南濱農場限期改正，沒收其違法所得1500萬元，並處罰款100.54萬元，向法院申請強制執行。2010年7月，三亞市國土環境資源局對涉嫌犯罪的責任人移送三亞市公安機關追究刑事責任。

對於南濱農場的土地違法行為，司法機關介入調查，批准逮捕4名正處級涉案人員和2名開發商責任人，並通緝在逃開發商。
評析
本案是一起國營農場違法佔地開發房地產、違法轉讓土地的案件。案件事實不夠清楚、定性不夠准確、處理值得商榷等問題。
本案中，南濱農場擅自改變261畝國有農用地用途開發房地產項目，但並未描述佔用土地的具體地類、是否符合土地利用總體規劃及建設單位等具體情況。缺少這些關鍵的信息難以判斷定性是否准確、處罰是否恰當。
三亞市國土環境資源局作出的行政處罰為責令限期改正，並處罰款435萬元。根據《中華人民共和國土地管理法》處罰內容包含責令限期改正及罰款的，應為第七十四條（佔用耕地進行非農建設破壞種植條件）、第七十五條（拒不履行土地復墾義務）、第八十一條（將農民集體所有的土地使用權出讓、轉讓或出租用於非農建設），但從本案的事實描述看，國營南濱農場的佔用261畝國有農用地開發房地產的行為違反的是《中華人民共和國土地管理法》第七十六條，應定性為違法佔地，再依據佔用的土地是否符合土地利用總體規劃依法作出處罰。處罰的內容應是責令退還違法佔用的土地，拆除或沒收（根據是否符合土地利用總體規劃情況）地上建築物及其他設施，可以並處罰款。三亞市國土環境資源局的定性不準，處理偏輕，存在避重就輕的嫌疑，應正確理解《中華人民共和國土地管理法》的法律精神，在查清事實的基礎上，依法作出處罰。
同時，該農場與海旅實業有限責任公司簽訂合作建設協議，轉讓50.27畝國有農用地開發住宅項目，開發後雙方按一定比例分成。該行為形式上是合作建設，實質上國營農場是土地提供方（即轉讓方），海旅公司雖然表面上負責建設，但實際以建成後房子分成作為對價取得土地，即受讓方。《中華人民共和國土地管理法》第八十一條的前提是農民集體所有的土地使用權，本案的土地卻是國有農用地。因此，本質上雙方的行為屬《中華人民共和國土地管理法》第七十三條「其他形式違法轉讓土地」，三亞市國土環境資源局應根據第七十三條作出處罰，包括對地上建築物及其他設施的處置，而不應適用第八十一條。對此，三亞市國土環境資源局存在處罰適用條款不當，避重就輕的嫌疑。上述問題應在深入調查事實、准確理解法律基礎上予以糾正。
規避房產開發禁限令，依法查處整改到位——江西省德安縣政府及有關部門違規批准行政許可、鴻祥房地產開發有限公司違規開發房地產案
2008年10月，經德安縣政府批准，德安縣國土資源局公開拍賣一宗位於德安縣城曾家窪大道西側，面積22.55畝的國有建設用地使用權。德安縣城鎮建設規劃辦公室出具的規劃設計條件為容積率≤0.6，建築密度≤24%，用途為住宅。2008年11月，德安鴻祥房地產開發有限公司以16.1萬元/畝的價格競得該地塊的土地使用權。2009年6月，德安縣城鎮建設規劃辦公室為該公司頒發建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，建築面積10121.1米2，其中住宅37套，物管用房1套，均為三層建築。2009年9月，鴻祥房地產開發有限公司開工建設「東佳名苑」住宅小區，已基本建成建築物21棟，其中雙拼住宅17棟（34套）、獨棟別墅3棟、物管用房1棟。
調查認定，德安縣政府及其有關部門通過設定低容積率和建築密度，以及建設規劃許可、掛牌出讓等行政審批行為，批准供應房地產項目用地，違反了國家關於停止別墅類房地產用地審批的有關規定。德安縣政府組織拆除了擬對外銷售的獨棟單套商品住宅房，並對獨棟物管用房進行了改建。
九江市監察局給予德安縣分管建設、國土資源、房產的原副縣長徐禮雲行政記過處分；九江市國土資源局給予德安縣國土資源局原副局長陳廣達行政記大過處分；縣監察局給予德安縣建設局原局長戴開明、發改委原主任羅穎行政記過處分，給予德安縣建設局副局長李桂香、發改委副主任沈桂俠行政記大過處分。
評析
本案是一起政府及相關部門違規批准行政許可和房地產公司違規開發別墅或低容積率、低密度房地產的案件，事實清楚、定性准確、查處比較到位。
本案中，德安鴻祥房地產開發有限公司開發的住宅項目，部分屬禁止類的別墅，部分屬限制類的低密度、低容積率項目。德安縣政府已拆除擬對外銷售的獨棟單套商品房，對獨棟物管用房進行改建。如果該「雙拼住宅」佔用的是耕地，根據《限制供地項目目錄（2006年本）》規定「低密度、大套型住宅項目（指住宅小區建築容積率低於1.0、單套住房建築面積超過144米2的住宅項目）」，屬限制供地項目。對此，德安縣政府可本著「節約集約利用土地」的原則，在不影響建築質量的前提下，對已建的雙拼住宅改建。
德安縣政府及規劃、國土等部門違規審批供地用於建設別墅、低容積率、低建築密度的房地產項目，違反2003年以來國家的土地調控政策。根據《違反土地管理規定行為處分辦法》（15號令）第四條：「行政機關在土地審批和供應過程中不執行或者違反國家土地調控政策，有下列行為之一的，對有關責任人員，給予記大過處分；情節較重的，給予降級或者撤職處分；情節嚴重的，給予開除處分：（一）對國務院明確要求暫停土地審批仍不停止審批的；（二）對國務院明確禁止供地的項目提供建設用地的。」應追究相關人員的責任。本案中，九江市監察局已給予相關責任人相應處分，對人的處理比較到位。
平整土地是否違法，目的和後果是關鍵——江西省萍鄉市湘東區政府違法平整土地擬建煤電鋁廠案
2008年6月，萍鄉市湘東區政府為建設國電江西萍鄉煤電鋁項目，在未依法獲得農用地轉用和土地徵收批准情況下，安排萍鄉陶瓷工業園管理委員會（湘東區政府派出機構）委託施工單位對下埠杞木村、大陂村集體土地進行平整。共平整土地204.65畝，其中耕地85.6畝，不符合土地利用總體規劃。
江西省國土資源廳對湘東區政府違法佔地行為作出行政處罰，責令恢復土地原狀，罰款122.4萬元（已繳納）。萍鄉市監察局已給予湘東區政府副區長胡志純行政警告處分。目前，被佔用的耕地已復耕。
評析
本案是一起地方政府主導的違法佔地案件。本案定性准確、處理恰當，難點在於如何認定平整土地的行為是否構成違法佔地，種植條件是否遭受破壞，以確定罰責是否恰當。
在土地開發中，平整土地有三通一平、五通一平、七通一平的概念，「通」一般指通路、通上水、通下水、通電、通訊、通暖、通燃氣，「平」一般指平整土地。平整土地通常指自然地貌平整，通過拆遷、土方工程對地表層狀況進行改造，如拆除建（構）築物、人工堆土等，將其平整至與自然地貌相平，已達到後續施工的要求。在土地整治中，也有平整土地的概念，此時平整土地是為了形成更好的種植條件。因此，不能孤立地判斷平整土地是否構成違法佔地，而應結合目的和後果來判斷。首先，從平整的目的看，如果是為農業，就不能認為是違法佔地；如果是為非農建設，那麼平整土地是建設行為的先期環節，未經批准平整土地則可能構成違法佔地，當然還要結合平整行為的後果進行認定。其次，從平整的後果看，根據國土資源部《關於印發〈查處土地違法行為立案標准〉的通知》(國土資發〔2005〕176號)規定，違法行為輕微並及時糾正，沒有造成危害後果的，不予立案。如果平整土地沒有破壞耕地種植條件，也沒有造成損失，且及時糾正，也可以不予立案。
湘東區政府未經批准平整204.65畝土地是為建煤電鋁項目，根據《中華人民共和國土地管理法》及相關法律法規規定，可以認定該行為構成違法佔地。本案中，江西國土資源廳已對湘東區政府違法佔地平整土地行為作出處罰，責令恢復原狀並處罰款；萍鄉市監察局已給予該區副區長行政處分，對事、對人的處理比較到位。但是，本案並未說明省級或地市級國土資源主管部門是否對被平整耕地的種植條件的破壞程度作出鑒定，如果造成嚴重破壞，則涉嫌構成犯罪，需移送公安機關追究刑事責任。
基本農田是「紅線」，違法佔用必嚴查——四川省南充市高坪區水產產業化示範基地違法佔用基本農田挖魚塘案
2009年10月，四川省南充市高坪區東觀鎮觀音橋村「高坪區水產產業化示範基地」項目佔用基本農田100.77畝，已建18個魚塘，魚塘底部均未硬化；曾馬橋村「五彩湖生態農業觀賞體驗源」第一期工程佔地622.65畝(含基本農田128.8畝)，現已建成的9個魚塘和道路共佔地208.7畝,其中魚塘佔地190.2畝、道路佔地18.5畝,均為一般耕地，不屬於基本農田。
四川省國土資源廳調查認定，「高坪區水產產業化示範基地」項目屬於以農業結構調整為名，在基本農田挖塘養魚，違法佔用基本農田行為。南充市委、市政府作出以下處理：①在全市通報批評。②責令高坪區政府向市政府作出書面檢查，責成高坪區區委常委、副區長趙畝作出書面檢查；責成區農業局局長黃國平、區國土資源分局局長曾長衛、東觀鎮黨委書記楊家權作出書面檢查，並在全市通報批評。③給予南充市國土資源局執法監察支隊二隊隊長劉嘉陵行政記過處分。④給予東觀鎮原黨委書記李陽黨內嚴重警告處分、東觀鎮鎮長何正根行政警告處分、東觀鎮黨委副書記周之恩撤職處分。⑤免去觀音橋村劉安月支部書記職務、依法罷免觀音橋村劉雲德村委會主任職務。當地政府已組織對基本農田回填復耕，已栽種蔬菜22.5畝，被佔用的一般耕地也全部種植了秋糧秋菜。
評析
本案是一起以農業結構調整為名，違法佔用基本農田挖塘養魚的案件。本案事實清楚，定性准確，查處比較到位，對同類案件的查處具有一定參考意義。
本案中，南充市高坪區水產產業化示範基地以農業結構調整為名佔用基本農田挖塘養魚。該行為違反了《中華人民共和國土地管理法》第三十六條第三款「禁止佔用基本農田發展林果業和挖塘養魚」；《中華人民共和國基本農田保護條例》第十七條第二款「禁止任何單位和個人佔用基本農田發展林果業和挖塘養魚」；國務院《關於堅決制止佔用基本農田進行植樹等行為的緊急通知》「不準以農業結構調整為名，在基本農田內挖塘養魚、建設用於畜禽養殖的建築物等嚴重破壞耕作層的生產經營活動」；國土資源部《關於進一步採取措施落實嚴格保護耕地制度的通知》「禁止佔用基本農田挖塘養魚」等一系列規定。
對違法佔用基本農田挖塘養魚的行為，南充市委、市政府在全市通報並責令高坪區政府及領導書面檢查外，還對相關責任人給予了黨紀和政紀處分，對人處理比較到位。同時，當地政府已對被佔用作為魚塘的基本農田回填復耕，已種植蔬菜22.5畝，被佔用的一般耕地已全部種植，對事的處理也比較到位。但部分細節方面有待進一步提高，首先，應對挖塘養魚對基本農田、耕地造成的破壞程度進行鑒定，這涉及是否應作出行政處罰、是否構成犯罪的判定；其次，應有相關部門對已復耕地塊及其質量進行評估。
圈佔耕地建養殖場，公司法人難逃法網——山東省汶上蒙牛現代牧場有限公司違法佔地建養殖場案
2007年3月，汶上蒙牛現代牧場有限公司未經批准，違法圈佔郭倉鄉沙溝村、續村、徐堂村基本農田465畝建設奶牛養殖場，並將部分地面硬化。2007年4月，汶上縣國土資源局下達《土地行政處罰決定書》，並將公司法定代表人茹小軍移送公安機關追究刑事責任。2007年9月，汶上縣紀委給予郭倉鄉鄉長張淑星留黨察看兩年處分。
評析
本案是一起企業違法佔地建養殖場的案件。本案定性准確，查處較到位，但缺少落實情況。
本案中，汶上蒙牛現代牧場有限公司未經批准，違法圈佔沙溝村、續村、徐堂村基本農田465畝建奶牛養殖場，並將部分地面硬化，違反了《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國基本農田保護條例》、《關於促進規模化畜禽養殖有關用地政策的通知》（國土資發〔2007〕220號）等相關法律、法規、政策的規定。汶上縣國土資源局已對該公司違法佔地行為作出行政處罰，但因案件並未描述行政處罰具體內容，因此無法對處罰是否合法恰當作出判定。
本案對事對人處理上尚待進一步提高。一是對事處理上。該公司違法佔用基本農田465畝建養殖場，部分場地硬化，根據《最高人民法院關於審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，已涉嫌構成犯罪，且屬情節嚴重的范疇，應當移送司法機關追究刑事責任。本案中，汶上縣國土資源局雖已將該公司法定代表人移送公安機關追究刑事責任，但缺少是否落實的情況。二是對人處理上。汶上縣紀委追究了郭倉鄉鄉長的黨紀責任，但應明確說明鄉政府及相關人員在蒙牛現代牧場有限公司違法佔地案中所起的作用，以確認對責任人是否罰責相當。
定性准確，才能處理正確——陝西省漢中瑪麗酒業公司違法改變土地用途建休閑山莊案
2010年4月，勉縣城鄉建設規劃局將瑪麗酒業公司「10000噸葡萄酒生產線」災後恢復重建項目變更為「強氏庄園休閑山莊」，涉及土地40.45畝；2010年8月，勉縣政府將未依法批準的該宗土地登記為國有土地，頒發國有土地使用證。按照陝西省國土資源廳的要求，勉縣政府注銷了該宗土地登記，撤銷了該土地使用證。漢中市政府、漢中市國土資源局給予勉縣國土資源局原局長秦顯成免職、調離原工作崗位處分，對涉案的勉縣副縣長毛建平進行誡勉談話、勉縣城鄉建設規劃局局長李均調離原工作崗位、勉縣城鄉建設規劃局總工程師朱永德行政記大過、勉縣城鄉建設規劃局科長晏小明行政記大過處分。
評析
本案並非一起普通的違法改變土地用途的案件，涉及政府相關部門違規變更項目、違法發證等行為。本案描述信息不全，案件定性存在疑問。
根據《中華人民共和國土地管理法》規定，建設用地經依法批准後，用地單位不得擅自改變原批準的土地用途，擅自改變的構成違法改變土地用途的違法行為。也就是說，違法改變土地用途的前提是用地已依法批准，主體是取得出讓國有土地使用權或劃撥土地使用權的單位和個人。如果該宗地未經批准，單位或個人並未取得該宗地的土地使用權，則佔用土地改變用途的行為屬典型的違法佔地，應根據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條規定處理。如果該宗地經合法批准，單位或個人取得土地使用權後未按規定用途使用的或未經批准擅自改變用途的，則屬於違法改變土地用途的行為，應根據《中華人民共和國土地管理法》第八十條等規定處理。
本案中，勉縣城鄉建設局將「10000噸葡萄酒生產線」項目變更為「休閑山莊」，勉縣政府將該宗土地登記並頒發國有土地使用證，這說明瑪麗酒業公司的建設行為是基於建設局項目變更、縣政府核發國有土地使用證的前提。因此，縣政府及相關部門的行為屬於違法批地行為的范疇，並非瑪麗酒業公司違法改變土地用途，應根據《中華人民共和國土地管理法》第七十八條規定處理，批准文件無效，對相關責任人員給予行政處分，收回違法批准使用的土地。如果瑪麗酒業公司拒不歸還違法佔用的土地，則可以違法佔地處理。可見，本案在定性上存在瑕疵，主要責任方應是政府及城鄉建設規劃局、國土資源局等相關部門，應根據案件事實，准確定性，依法依規查處。
本案相關處理已落實，注銷土地登記、撤銷土地證，並處理了相關人員。
如此「流轉」集體農用地，實屬違法佔地——河北省遷安市九江工貿有限公司違法佔地建鋼鐵廠案
2009年8月，九江工貿有限公司（以下簡稱「九江公司」）擬利用遷安市彭店子鄉柏庄村、南丘村3600畝土地建設九江糧油菜肉蛋奶供應基地。2009年9月中旬，村委會與村民陸續簽訂土地經營權流轉協議。之後,村委會與九江公司達成用地意向（但未簽訂相關協議），使用兩村集體經營的土地1500畝，村民承包地2100畝（地類有耕地、林地等農用地）。
2009年11月13日，九江公司擅自將糧油菜肉蛋奶供應基地項目改為食品加工項目施工。圈建2334米圍牆、挖土坑和堆放了石料，佔地6.36畝（耕地1.2畝，林地5.16畝）。遷安市國土資源局在巡查中發現該公司違法佔地行為後，於11月17日，向該公司下達了《責令停止違法行為通知書》，責令該公司立即停止建設行為，撤出施工設備、車輛和人員，拆除院牆，並對被破壞的土地進行恢復。11月22日，九江公司停止施工，施工人員及設備撤離現場。
遷安市政府採取了整改措施：一是恢復地貌。11月27日，組織相關部門聯合執法，對院牆實施拆除，恢復土地原狀。截止到11月28日，兩個村流轉土地上建設的院牆已全部拆除，違法佔用的6.36畝土地已全部恢復了耕種條件。二是解除協議。11月27日，遷安市農牧局解除了彭店子鄉柏庄村、南丘村委會與村民簽訂的土地流轉協議，恢復村民對土地的承包經營權。三是作出行政處罰。12月4日，遷安市國土資源局對九江工貿有限公司違法佔用6.36畝土地的行為，作出拆除地上新建建築物和罰款12.7萬元的行政處罰決定。四是追究責任人的責任。遷安市委、市政府研究決定，給予彭店子鄉鄉長高雅利行政記過處分，給予主管副鄉長田立軍行政記大過處分，免去副鄉長職務。
評析
本案是一起以集體農用地流轉為名實施違法佔地的案件，本案事實清楚，定性准確，查處比較到位。
《關於推進農村改革發展若乾重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)明確，「土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。」本案中，九江工貿有限公司和遷安市彭店子鄉掰庄村、南丘村達成用地意向，擬建設糧油菜肉蛋供應基地，但在實際上，未經國土資源主管部門批准擅自改為食品加工項目，改變土地原有用途。九江工貿有限公司的行為不符合《決定》的有關要求，且施工中又因圍建圍牆，挖土、堆放石料佔地6.36畝，根據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條的規定，九江工貿有限公司的行為屬典型的違法佔地。
本案中，遷安市國土資源局在巡查發現後，依法下達《責令停止違法通知書》，遷安市政府隨即組織拆除院牆、恢復違法佔用土地的耕種條件，並對涉案當事人進行責任追究，解除兩村村委會與村民簽訂的土地流轉協議。本案對事處理及時、到位，避免了違法用地進一步擴大，且恢復了土地原狀；對人的處理罰責相當，起到了處理一個，震懾一片的效果。
礦產資源篇

Ⅳ 關於房地產的相關法律法規有哪些

（一）主要法律：

1、《城鄉規劃法》(2007年10月28日通過,自年1月1日起施行)

2、《城市房地產管理法》(1994年7月5日通過,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一 次修正施行,2009年8月27日修改)

3、《建築法》(1997年11月1日通過,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正)

4、《土地 管理法》(1986年6月25日通過,2004年8月28日修正)

5、《招標投標法》(1999年8月30日通過,2000年1月1日實施)

6、《物權法》(2007年3月16日通過,2007年10月1日施行)

7、《公司法》(1993年12月29日通過,1999年12月25日第一次修訂, 2004年8月28日第二 次修訂,2005年10月27日修訂)

8、《合同法》(1999年3月1日通過,1999年10月1日施行)

(二)主要法規、規章：

(1)《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990年5月19日發布施行)

(2)《城市房屋拆遷管理條例》(2001年6月6日通過,2001年11月1日施行,2011年1月21日廢 止)

(3)《城市房地產開發經營管理條例》(1998年7月20日發布施行,2011年1月8日修改)

(4)《土地管理法實施條例》(1998年12月24日通過,1999年1月1日施行,2010年12月29日 通過修正決定,2011年1月8日施行)

(5)《建設工程質量管理條例》(2000年1月10日通過,2000年1月20日發布施行)

(6)《商品房銷售管理辦法》(2001年3月14日通過,2001年6月1日施行)

(7)《城市商品房預售管理辦法》(1994年11月15日發布,2001年8月15日第一次修正,2004 年7月20日第二次修正)

(8)《城市房地產轉讓管理規定》(1995年8月7日發布,2001年8月15日修正)

(9)《城市房地產抵押管理辦法》(1997年5月9日發布,2001年8月15日修正)

(10)《房地產廣告發布暫行規定》(1996年12月30日發布,1998年12月3日修訂)

(11)《物業管理條例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修訂)

(12)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1 日起施行)。

(13)《土地登記辦法》(2007年11月28日通過,2008年2月1日施行)

(14)《房屋登記辦法》(2008年1月22日通過,2008年7月1日施行)

(15)《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10號,2010年4月17日發布 施行)

(16)《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發 [2011]1號,2011年1月26日發布施行)

(17)《房地產經紀管理辦法》(2010年10月27日通過,2011年4月1日起施行)

(18)《關於加強房地產經紀管理進一步規范房地產交易秩序的通知》(2011年5月11日發布 施行)

(19)《商品房屋租賃管理辦法》(2010年12月1日發布,2011年2月1日施行)

(20)《商品房銷售明碼標價規定》(2011年3月16日發布,2011年5月1日施行)

(21)《財政部、國家稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(2011年1月27日 發布施行)

(22)《國有土地上房屋徵收評估辦法》(2011年6月3日發布施行)

(23)《國有土地上房屋徵收與補償條例》(2011年1月19日通過,2011年1月21日起施行)

(4)房地產違法行為有哪些擴展閱讀：

相關條例

保證房地產開發的質量，途徑很多，但認真貫徹ISO9000標准，推行質量認證，的確是一條必由之路。房地產開發企業在ISO9000貫標中必須緊抓以下五個環節。

一、在立項過程中，要服從城市的整體規劃和區域規劃，充分尊重規劃部門的意見，對標書和合同要嚴格評審。

二、認真做好每一個項目的策劃工作，從市場調研、投資立項、征地、拆遷、委託設計、委託施工，直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃，做到運籌帷幄，決勝千里；

要按照策劃的結果，編制質量計劃，用以指導項目開發建設的實施，確保項目開發建設的質量指標、建設周期和成本合理。

三、嚴格按ISO9000對采購的要求和國家《建設工程質量管理條例》的規定，做好規劃設計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。

1、委託規劃設計時，在審查資質的基礎上，一般項目可採用議標的方法，重大項目可採用招標，甚或國際招標。設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。

無論是單體建築，還是聯片開發，都應和周圍的建築及環境相協調，並體現出設計大師們高超的建築藝術，美化城市，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。開發企業不能只顧自身經濟效益，不顧社會效益。

2、委託施工時，可採用工程招標的方法。在審查資質的基礎上，優先選用通過ISO9000認證的施工企業。

3、要對供貨企業進行評價和選擇，以確保三大材、工程設備及其他物資的質量。

四、按ISO9001的要求，搞好施工過程的質量控制，保證工程質量。

開發企業在工程招標後，不能放任不管，而要嚴格監控。在做好施工前期准備後，應進行詳細的技術交底。不管施工企業是否通過質量認證，都應該按ISO9000標准來要求他們。

1、不能將主體結構進行分包以及其他違法分包；

2、對每一個工程項目都必須編制質量計劃，明確對施工過程式控制制的要求；

3、對關鍵過程、特殊過程必須編製作業指導書，嚴格按規程操作；

4、使用合格的施工設備和檢測器具，並保證施工安全；

5、對特殊過程必須嚴格控制，消除日後的事故隱患；

6、遵守法律、法規，不能給周邊環境造成污染等等。

五、按照ISO9001的要求，對建材質量和工程質量進行嚴格控制。

1、對於該委託監理的工程，開發企業一定要對監理企業進行資質審查、評價選擇，再委託監理；

2、在進貨檢驗中，不允許緊急放行（來不及檢驗而先投入使用），最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行；

3、在過程檢驗中，不允許例外轉序（來不及檢驗而進行下道工序施工）或必須經過嚴格審批 ；

4、對分項、分部工程未取得合格的檢驗結果時，不得進行最終檢驗（竣工驗收）。

當然，房地產開發企業在貫標中還有很多重要工作要做，本文不擬一一敘述。

對於房地產開發企業來說，除了貫徹ISO9001以外，還要貫徹執行ISO14001（環境管理國際標准）和OHSAS18001（職業安全衛生國際標准），這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等五大性能；

才能使城市的立體環境（水、土壤、大氣等）得到控制和改善，才能使人與自然和諧；也只有這樣，才能贏得現代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產開發企業帶來效益，促進該領域的發展。

相關法規

1、中華人民共和國建築法

2、中華人民共和國城市房地產管理法

3、物業管理條例

4、房屋登記辦法

5、商品房銷售管理辦法

6、土地登記辦法

7、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（2007修訂）

8、國土資源部關於加大閑置土地處置力度的通知

9、最高人民法院印發《關於當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知

10、最高人民法院民二庭庭長宋曉明在「物權法擔保物權國際研討會」上的講話——物權法擔保物權編實施中的幾個重要問題

11、國有土地上房屋徵收與補償條例

12、城市房地產開發經營管理條例

13、城市商品房預售管理辦法

14、城市房地產抵押管理辦法

15、商品房銷售明碼標價規定

16、最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋

17、最高人民法院關於商品房買賣合同司法解釋

18、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

19、最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件的司法解釋

20、最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

交易模式

地產交易形式

（1）一級市場。這是由國家壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括：徵用土地，辦理產權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。

（2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。

外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。

房產交易形式

（1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。

（2）房屋租賃。

（3）房產互換。

（4）房產抵押。

各國稅種

發達國家在交易環節徵收的稅種往往較少，且稅率也較中國低，這樣有利於增加房地產的交易和流動。

Ⅳ 房地產的違法犯罪行為有哪些

房地產領域的違法犯罪問題主要隱藏在土地審批和使用上。

1. 非法批准徵收、徵用回、佔用土地罪：行政主管答機關用地審批程序不合法，違法批准用地。

2. 非法低價出讓國有土地使用權罪：行政機關將國有土地以低價「送給」房地產商。

3. 行賄罪：為了獲得土地使用，房地產商向官人輸送大量金錢、美女，變相提供房產。

4. 生產、銷售偽劣產品罪：有的房地產商生產的房屋標准嚴重不符合質量要求。例如：地基的構築標準是按照六層樓標准施工，但是，卻建起了十八層樓。
   

《刑法》對上述罪名均有規定。

Ⅵ 房地產的違法犯罪行為有哪些

房地 產領域的違法犯罪來問題主要隱藏在土自地審批和使用上 。

非法批准徵收、徵用、占 用土地罪：行政主管機關用 地審批程序不合法，違法批准用地。
非法低價出讓國有土地使用權罪：行政機關將國有土地以低價「送給」房地產商。
行賄罪：為了獲得土地使用，房地產商向官人輸送大量金錢、美女，變相提供房產。
生產、銷售偽劣產品罪：有的房地產商生產的房屋標准嚴重不符合質量要求。例如：地基的構築標準是按照六層樓標准施工，但是，卻建起了十八層樓。
《刑法》對上述罪名均有規定。

Ⅶ 開發房地產過程中有哪些違法行為

不違法怎麼開發啊

Ⅷ 房產十類違規行為有哪些

1.發布虛假房源抄、不襲實價格信息招攬業務，誘騙消費者。
2.未將房屋抵押、查封等限制交易信息及時告知購房人。
3.未在經營場所醒目位置標明房地產中介服務項目、服務內容、收費標准。
4.強制提供代辦服務、捆綁收費。
5.未經當事人同意，擅自通過網簽系統簽訂中介服務合同、交易合同。
6.為不符合交易條件的房屋提供中介服務。
7.為交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。
8.侵佔或挪用交易資金。
9.泄露或不當使用客戶信息。
10.中介機構及其分支機構未按規定到所在市、縣房地產主管部門備案。

Ⅸ 房地產開發建設過程中有哪些違規違法行為

未批先建、未批先售、違規變更規劃、私自調整容積率等