房地產開發企業一般計稅項目如何繳納增值稅

⑴ 房地產增值稅如何繳納

增值稅的計算公式：應納稅額=增值額×適用稅率-增值額×速算扣回除系數。增值稅的徵收方答式：第一步，核定徵收，按照轉讓二手房交易價格全額的1%徵收率徵收，這種模式類似於目前的個人所得稅徵收方式。第二步，減除法定扣除項目金額後，按四級超率累進稅率徵收。

⑵ 一般計稅房地產企業預繳增值稅時可扣除土地出讓金嗎

可以。

隨著3月24日營改增具體方案的公布，減稅利好一一面世。方案規定房地產項目扣除土地出讓金後的余額為銷售額。專家稱，扣除土地出讓金意味著房地產企業繳納增值稅的稅基減少，因此房企需要繳納的增值稅消項稅減少。業內稱土地出讓金占房企成本近四成，政策的出台有利於降低房企稅負，釋放營改增紅利。

上述利好出自財政部網站3月24日公布的《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》，《通知》稱，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額為銷售額。《通知》還明確，扣除的政府性基金、行政事業性收費或者向政府支付的土地價款，以省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據為合法有效憑證。(房地產老項目，是指《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。)

財政部相關司人士表示，土地問題當然是我們這次營改增要很慎重對待的問題，因為它後面直接影響就是房價。土地出讓收入我們會做妥善處理，後續環節抵扣盡量完整。此次政策出台後，我們對土地出讓金的處理更便捷，對房地產業是一項利好。

⑶ 一般計稅可否按扣除土地價款銷售額繳納增值稅

房地產開發來企業執行一自般計稅方式，其銷售額減去土地價款為計征增值稅依據。

國稅總局2016第18號公告：第四條 房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款

⑷ 房地產開發企業銷售其自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，銷售額如何確認

一、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2 《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》第一條第三款：「10.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額為銷售額。
房地產老項目，是指《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。」
二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定：「......本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。」
三、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)第四條規定：「房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)」
四、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)規定：「......自2016年5月1日起施行」
五、根據《關於明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)規定：「七、《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點中「向政府部門支付的土地價款」，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
......
十八、本通知除第十七條規定的政策外，其他均自2016年5月1日起執行。此前已征的應予免徵或不征的增值稅，可抵減納稅人以後月份應繳納的增值稅。」
六、根據《國家稅務總局關於土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第86號)規定：「一、房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份(稅款所屬期)起按照現行規定計算扣除。」

⑸ 房地產開發企業的一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應預繳稅款如何計算

一、根抄據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：「......自2016年5月1日起施行」
二、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：「第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。」

⑹ 營改增後房地產企業增值稅稅率是多少

房地產開發企業徵收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

徵收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅政策的要求下進行會計處理，根據會計准則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。

2016年3月18日召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建築業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。

目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。

因此，房地產開發企業實施「營改增」制度具有一定的必要性。

(6)房地產開發企業一般計稅項目如何繳納增值稅擴展閱讀：

2016年3月24日，財政部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》。

經國務院批准，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建築業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

銷售不動產：

銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動後會引起性質、形狀改變的財產，包括建築物、構築物等。

建築物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

構築物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉讓建築物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建築物或者構築物所有權的，以及在轉讓建築物或者構築物時一並轉讓其所佔土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

房地產業：房地產開發企業徵收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。

⑺ 房地產老項目適用一般計稅方法如何繳納增值稅

國稅總局抄2016第18號公告：第十襲一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
財稅〔2018〕32號：一、納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%。

⑻ 房地產企業開發票後怎樣交增值稅

房地產開發企業在收到預收款時，可以向購房者開具增值稅普通發 票，在開具增值稅普通發 票時暫選擇「零稅率」開票，金額為實際收到的預收款。在發票備注欄上列明合同約定面積、價格、房屋全價，同時註明「預收款，不作為產權交易憑據」。在開具發 票次月申報期內，通過《增值稅預繳稅款表》進行申報，按照規定預繳增值稅。預收款所開發 票金額不在申報表附表（一）中反映。

在交房時，按所售不動產全款開具增值稅發 票，按規定申報納稅。

國家稅務總局《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）：

第十條
一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條
應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

比如，房地產開發老項目，選擇簡易計稅辦法預收100萬元預售款，應預交增值稅：

100÷（1+5%）×3%=2.857萬元

如果是2016年5月1日及以後開工的新項目，則預交增值稅：

100÷（1+11%）×3%=2.7027萬元。

⑼ 房地產開發企業出租自行開發的房地產項目，如何繳納增值稅

根據《復關於進一步明確全面制推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知》（財稅[2016]68號）規定：「二、不動產經營租賃服務
1.房地產開發企業中的一般納稅人，出租自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產老項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
房地產開發企業中的一般納稅人，出租其2016年5月1日後自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
2.房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租自行開發的房地產項目與其機構所在地不在同一縣（市）的，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
......
六、本通知自2016年5月1日起執行。」